5 C 91/2025

Plný text

Okresní soud v Českém Krumlově rozhodl samosoudcem JUDr. Hubertem Maxou, Ph.D., ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o žalobě o přezkum oprávněnosti výpovědi nájmu

I. Výpověď z nájmu rodinného domu č. p. , Anonymizováno, na pozemcích p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k. ú. , adresa, datovaná dnem 25. 2. 2025 a doručená zástupci žalobkyně , tituly před jménem, , jméno FO, do datové schránky dne 5. 3. 2025 je neoprávněná.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 25 750 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou ze dne 28. 3. 2025 domáhá s odkazem na § 2290 o. z. vyslovení neoprávněnosti výpovědi z nájmu domu. Připomíná, že příslušný dům dlouhodobě užívá na podkladě nájemní smlouvy uzavřené dne 1. 8. 2014 s původním vlastníkem , jméno FO, , s nímž v minulosti kohabitovala. Žalobkyně dík nájemní smlouvě nerušeně užívá celý prostor zemědělské usedlosti, jehož je zčásti vlastnicí. Jakmile došlo ke změně v osobě vlastníka pronajatých nemovitých věcí, pokusila se žalovaná jakožto nový vlastník vstoupivší do práv pronajímatele vypovědět dne 6. 11. 2023 nájem s odkazem na § 2222 o. z., kteroužto výpověď však nutno hodnotit při vědomí dikce § 2224 o. z. jako absolutně neplatnou. Žalovaná se v posledním roce opakovaně dopouští svémocných zásahů do užívacího práva žalobkyně, jež byla tudíž nucena úspěšně se bránit podáním žaloby z rušené držby. Právní zástupce žalované doručil dne 5. 3. 2025 do datové schránky právního zástupce žalobkyně výpověď z nájmu domu č. p. , Anonymizováno, datovanou dnem 25. 2. 2025. Příslušná výpověď jest neoprávněná již jen z důvodu, že nesplňuje požadavek písemné formy, a to pro absenci zaručeného elektronického podpisu. Výpovědní důvody samotné pak neodpovídají realitě. Žalobkyně hadici odvádějící dešťovou vodu neumístila do aktuální polohy, nelze jí tudíž přičítat případné negativní důsledky z toho plynoucí. Stejně tak nelze na žalobkyni jakožto nájemkyni vyžadovat, aby prováděla opravy nemovité věci za účelem předcházení dalšího poškození. Konečně je nemístné vytýkat žalobkyni, že znemožnila odstranění havarijního stavu. Žalobkyně nikdy proti provedení oprav nebrojila, žádala ovšem vyrozumění o plánovaných opravách. Žalovaná, ač pronajímatelka, není oprávněna svévolně vstupovat do prostor, které žalobkyně jakožto nájemkyně užívá. Na počátku prosince 2024 žalobkyně vskutku provádění konkrétních stavebních prací zamezila, učinila tak nicméně z důvodu, že nebyla nikterak informována a že třetí osoby vniknuvší do statku bez jakéhokoliv dovolení používaly při práci její věci. Krom toho tyto třetí osoby shazovaly stavební suť na pozemek vlastněný žalobkyní a nedodržovaly ani příslušné bezpečnostní předpisy.

2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila podáním ze dne 6. 5. 2025. Upozorňuje, že nájem platně vypověděla přípisem ze dne 6. 11. 2023 z důvodu předvídaného ustanovením § 2222 o. z., jelikož v době nabytí vlastnického práva k pronajaté nemovité věci o existenci nájmu nevěděla ani ona, ani insolvenční správce, který prodej realizoval. V rámci popisu nabízené nemovité věci na portálu www.verejnedrazby.cz bylo uvedeno, že na nemovité věci neváznou žádná nájemní práva a že nemovitá věc bude právně volná. Sama žalobkyně pak výpověď ze dne 6. 11. 2023 vzala za platnou, ježto nevznesla v zákonem stanovené lhůtě námitky, ač poučena dle § 2286 o. z, a s právním zástupcem žalované počala jednat o nájemní smlouvě nové. Žalovaná zdůrazňuje, že žalobkyně jí dlouhodobě brání nemovité věci převzít a započít s jejich opravami, které jsou nezbytné k tomu, aby nedošlo k závažným škodám na zdraví a majetku. Žalobkyně se o nemovité věci nestará a nechává je chátrat, což žalovanou poškozuje. Ta se přitom již zhruba rok snaží o nápravu závadného stavu, v současnosti je u českokrumlovského soudu projednávaná žaloba na vyklizení žalobkyně z nemovitých věcí. Postup žalobkyně vůči žalované má šikanózní povahu.Provedené důkazy a skutkový stav3. Žalovaná , Jméno žalované, vypověděla, že první výpověď dala žalobkyni hned poté, co se jí nepodařilo s ní domluvit. Žalobkyně vyklidila nebytové prostory a nepodala žádné námitky, v pořadí prvou výpověď tak žalovaná považuje za platnou. Budovy jsou v havarijním stavu, hrozí vznik škod, se žalobkyní není možná domluva, proto byla podána zde řešená druhá výpověď. Žalobkyně odmítá žalovanou vpustit do předmětu nájmu, je nekontaktní, brání opravám. Kromě toho je ve smlouvě stanové nájemné příliš nízké. Hadice svádějící vodu ze střechy je umístěna v jedné z budov, trámy v budovách jsou ohnilé, žalobkyně brání dělníkům v realizace oprav. Před uzavřením kupní smlouvy měla žalovaná k dispozici asi 50 fotek nemovité věci z roku 2019. Když v dubnu 2024 zjistila, že bude nutno provést opravy, oznámila to žalobkyni emailem, za účelem provedení oprav pak začala spolupracovat s panem , jméno FO, , který je z místa a žalobkyni zná. Ten se jí snažil telefonicky provádění jednotlivých oprav oznamovat, ona ale nebrala telefon. Byly jí též zasílány emaily.

4. Svědkyně , jméno FO, vypověděla, že nemovité věci značně chátrají, žalobkyně je v rozporu s nájemní smlouvou odmítá do nemovitých věcí vpustit. V prosinci 2024 zjistili, že svod vody ze střechy je umístěn uvnitř jedné z budov, dochází k výraznému podmáčení. V minulosti byl svod vyveden na dvůr, a to ještě v březnu roku 2024. Nemohou-li vstoupit, nemohou ovlivnit umístění svodu. První výpověď byla dána, neb vůbec nevěděli, že objekt je pronajat. Ve znaleckém posudku zpracovaném pro účely stanovení nabídkové ceny není o nájmu zmínka, o nájmu neměl povědomí ani insolvenční správce. Nemovité věci kupovali s tím, že pan , jméno FO, se v den předání odstěhuje. K tomu mělo dojít 31. 10. 2023, ovšem dne 30. 10. 2023 večer se dozvěděli od právního zástupce žalobkyně, že existuje jakási nájemní smlouva. Když oslovili insolvenčního správce, ten uvedl, že za celou dobu vedení insolvenčního řízení se pan , jméno FO, o příjmu z nájmu nezmínil. Výpověď mají za platnou, souhlasili však, aby žalobkyně spolu se svými dětmi mohla užívat i nadále obytnou část, požadovali ovšem tržní nájemné. Po čtyřech měsících byla připravena k podpisu nová nájemní smlouva na obytnou část s nájemným ve výši 18 000 Kč, leč žalobkyně se odmlčela a k podpisu nedošlo, naopak počala žalované bránit v realizaci oprav, pročež následovala výpověď druhá v pořadí. Žalobkyně nikoho do budov nevpouští, a to ani policii či zaměstnance stavebního úřadu. Když se dopředu oznámí konání prohlídky, tak žalobkyně většinou pár dní před tím napíše, že je nemocná, že nemá čas nebo že jede na dovolenou. Žalovaná nemůže na dvoře řádně uskladnit stavební materiál pro potřeby oprav, neb žalobkyně jí v tom brání. Vedle toho podává trestní či přestupková oznámení. Dle vyjádření pokrývače hrozí v severní části budovy zřícení střechy, která má 8 tun. Nemovitá věc měla být právně i fakticky volná, možnost prohlídky před vydražením dána nebyla. Uvádělo se, že nemovitá věc bude zpřístupněna až po předání s tím, že odpovídá znaleckému posudku z roku 2019. Když zjišťovali, zda v nemovité věci někdo bydlí, bylo jim řečeno, že užívání panem , jméno FO, bude v den předání ukončeno. Informace o obyvatelích nemovité věci se snažili získat ještě na obecním úřadě, kde se dozvěděli, že pan , jméno FO, tam v podstatě nebydlí. Měli za to, že žalobkyně je pouze sousedka, která odkoupila část statku.

5. Svědek , jméno FO, vypověděl, že , jméno FO, jej poptali za účelem provedení těch nejzákladnějších oprav. Přístup mu umožněn nebyl, dostal se jen do venkovních částí. Hrozí tam pád střechy a zřícení štítové zdi, v minulosti konané stavební práce nejsou dokončeny. Žalobkyně jim bránila ve vstupu, jednou jim sebrala žebřík, pročež museli seskočit. Žalobkyně prohlašovala, že tam nikoho nepustí a že to stejně spadne, tristní stav budov si uvědomuje. V minulosti došlo k incidentu se zámkem na vratech. V areálu se nachází hospodářské budovy, hlavní budova a výměnkový byt, který je prázdný a patří žalobkyni. V domě bydlí žalobkyně s dětmi a s panem , jméno FO, . V místě chybí spousta okapů, svod u hlavního přístupu je nesmyslně sveden do budovy. Ještě před dražbou se setkal s žalovanou před objektem, sdělil jí, že tam bydlí lidé. Vždycky, když vstupovali dovnitř, pokoušeli se zvonit a klepat, písemně žalobkyni nikdy nevyrozumívali. Telefonická komunikace nefungovala, proto nechal na žalované, aby žalobkyni informovala. Dělo se tak zřejmě emailem. V prosinci 2024 při demontáži štítu svědek přendal na dvůr hadici svádějící vodu ze střech.

6. Svědek , jméno FO, vypověděl, že žalobkyně jej v minulosti kontaktovala, neb potřebovala ocenit nemovité věci v souvislosti s refinancováním hypotéky. Ocenění svědek zpracovával pro Bankovní institut, stalo se tak před 4-5 lety. Poté jej žalobkyně kontaktovala znovu, aby stanovil tržní nájemné, na místo se dostavil v lednu 2024. Žalobkyně mu sdělila, že nemovité věci nabyla žalovaná a jednají o nájemném. Onehdy byly na místě samém dvě hadice svádějící vodu ze střech, byly vyvedeny na pozemek. Kdyby byl svod zaveden dovnitř budovy, nepochybně by si toho všiml a upozornil by na to. Pokud by zaznamenal viditelné poškození štítu, též by na to upozornil, ovšem nic takového tehdy neseznal. V lednu 2024 tam bydlel pan , jméno FO, a žalobkyně. Dům č. p. 83 tehdy nebyl obyvatelný, po výmalbě a úklidu by se do něj nicméně nastěhovat dalo. V období prvého ocenění před 4-5 lety nebylo svědkovi sděleno, že by byly nemovité věci pronajaty. Když oceňuje nemovité věci, zjišťuje zatížení právy třetích osob. Využívá údaje z katastru nemovitostí, ptá se též vlastníka či objednatele posudku. Objasní-li existenci nájmu, ve znaleckém posudku tuto skutečnost zaznamená a příslušnou nájemní smlouvu si vyžádá.

7. Při jednání sdělil soud podstatný obsah listin založených ve spisovém materiálu.

8. Z listinných důkazů na č. l. 7 - 16 spisu sp. zn. 5 C 91/2025 (dále jen „spis“) bylo zjištěno, že dne 1. 8. 2014 byla mezi žalobkyní jakožto podnájemcem a , jméno FO, jakožto nájemcem uzavřena smlouva o podnájmu domu č. p. , Anonymizováno, na pozemcích p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k. ú. , adresa, a dále pozemků p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v tomtéž k. ú. Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou, nájemné bylo sjednáno ve výši 10 500 Kč. Dodatkem ze dne 4. 7. 2021 smluvní strany změnily podnájemní smlouvu tak, že s ohledem na dosavadní investice nájemkyně do předmětu nájmu a potřebu dalších činí nájemné nově 8 689 Kč s tím, že oproti platbám nájemného budou započítávány platby pronajímatele na výživném na nezletilého , Anonymizováno, ve výši 4 000 Kč a na nezletilého , Anonymizováno, ve výši 3 600 Kč. Zbylá část nájemného ve výši 1 089 Kč bude nájemkyní placena k rukám insolvenčního správce.Nemovité věci pronajaté smlouvou o podnájmu tvoří spolu s dalšími uzavřený areál.Usnesením ze dne 28. 4. 2021, č. j. KSCB , spisová značka, -A-5, zjistil soud úpadek , jméno FO, a povolil řešení jeho úpadku oddlužením, přičemž ve výroku v odst. XIV. uložil dlužníkovi, aby insolvenčnímu správci za výkon jeho činnosti platil zálohy na odměnu a náhradu hotových výdajů ve výši 900 Kč s připočtením DPH.Usnesením ze dne 11. 1. 2022, č. j. KSCB , spisová značka, -, právnická osoba, , schválil insolvenční soud oddlužení , jméno FO, plněním splátkového kalendáře se zpeněžením majetkové podstaty.

9. Z listinných důkazů na č. l. 17 - 22 spisu bylo zjištěno, že dne 22. 5. 2023 uzavřela žalovaná jakožto kupující s insolvenčním správcem dlužníka , jméno FO, jakožto prodávajícím kupní smlouvou, dle níž se stala vlastníkem pozemků p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k. ú. , adresa, . Žalobkyně k datu 22. 1. 2025 vlastnila pozemky p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, .

10. Z listinných důkazů na č. l. 23 - 27 spisu bylo zjištěno, že , tituly před jménem, , jméno FO, v zastoupení žalobkyně přípisem ze dne 27. 10. 2023 sdělil insolvenčnímu správci dlužníka , jméno FO, , že jeho klientka nemovité věci, které mají být předány dne 31. 10. 2023, od 1. 8. 2014 nepřetržitě užívá na podkladě nájemní smlouvy, a to k rodinnému bydlení. Nový vlastník musí tuto skutečnost respektovat, klíče proto klientka třetí osobě nepředá.Přípisem ze dne 6. 11. 2023 vypověděla žalovaná nájem nemovitých věci dle smlouvy ze dne 1. 8. 2014 s odkazem na § 2222 o. z. V následujících měsících probíhala mezi stranami komunikace o změně podmínek nájemního poměru a dále o podmínkách plánovaných oprav.

11. Z listinných důkazů na č. l. 28 - 40 spisu bylo zjištěno, že usnesením ze dne 5. 12. 2024, č. j. , spisová značka, , zdejší soud jednak zamítl žalobu žalobkyně, aby byla žalovaná povinna zdržet se rušení držby nájemního práva žalobkyně k pozemkům p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k. ú. , adresa, vystavováním předmětu nájmu volnému přístupu třetích osob z veřejné cesty ponecháním vrat na pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v otevřeném, neuzamčeném stav, jednak uložil žalované, aby se zdržela rušení držby nájemního práva žalobkyně k pozemkům p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k. ú. , adresa, vystavováním předmětu nájmu volnému přístupu třetích osob z veřejné cesty odstraněním vrat na zemědělské stavbě bez č. p./č. e. stojící na pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, nebo jejich ponecháním v otevřeném, či neuzavřeném stavu.Přípisem ze dne 25. 2. 2025 vypověděla žalovaná s odkazem na § 2291 odst. 3 o. z. nájem domu č. p. , Anonymizováno, na pozemcích p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k. ú. , adresa, s odůvodněním, že žalobkyně zvlášť závažným způsobem porušila své povinnosti, když umístila hadici se svodem dešťové vody ze střechy do budovy, že neučinila ničeho, aby poškozením staveb nevznikla další škoda, a že způsobila žalované závažné škody a obtíže tím, že opakovaně znemožnila odstranění havarijního stavu budov. Žalobkyně byla ve výpovědi poučena, že má právo vznést námitky a že ve lhůtě 2 měsíců od doručení výpovědi může soudu navrhnout, aby přezkoumal její oprávněnost. Výpověď byla doručena z datové schránky právního zástupce žalované do datové schránky právního zástupce žalobkyně dne 5. 3. 2025.Z fotografií na č. l. 38-40 je patrný žebřík opřený o budovu a hromada suti před vchodem do budovy.

12. Z listinných důkazů na č. l. 47 - 55 spisu bylo zjištěno, že dne 31. 10. 2023 se na adrese , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , adresa, , sešli žalovaná jako kupující, , jméno FO, jako dlužník a , jméno FO, jako zástupce prodávajícího, aby byla nemovitá věc řádně předána straně kupující. Dlužník v době předání neměl k dispozici klíče od nemovité věci, přístup nebyl umožněn z důvodu předložení smlouvy o podnájmu domu z 1. 8. 2014 uzavřené s paní , Jméno žalobkyně, , která se nedostavila a přístup do nemovité věci nezajistila.Dne 1. 11. 2023 informoval zástupce prodávajícího , jméno FO, insolvenčního správce, že k předání nemovité věci nedošlo. Dlužník dorazil bez klíčů i bez paní , jméno FO, , přivezl s sebou také jakousi podnájemní smlouvu, o jejíž pravosti lze pochybovat.V emailové zprávě ze dne 22. 11. 2024 zástupce insolvenčního správce sdělil, že dlužník , jméno FO, ani paní , jméno FO, v průběhu zpeněžování nemovité věci v insolvenci neinformovali insolvenčního správce o existenci nájemního vztahu. Dlužník tuto skutečnost zatajil v insolvenčním návrhu, v dotazníku zaslaném insolvenčnímu správci a neuvedl ji ani v žádné jiné komunikaci s insolvenčním správcem. Rovněž znalec, který za účasti předchozího vlastníka provedl dne 21. 9. 2021 ohledání nemovité věci, výslovně uvedl, že nájemní smlouvy nebyly zjištěny.V emailu ze dne 13. 6. 2024 sdělil tehdejší právní zástupce žalobkyně , tituly před jménem, , jméno FO, právnímu zástupci žalované , tituly před jménem, , jméno FO, , že původní a existující nájemní vztah rozhodně není vymyšlený, v případě sporu jsou připraveni prokázat, že nájemní vztah existoval již mnoho let před koupí nemovitosti. Lze případně provést důkaz spisem soudního exekutora či spisem ve věci péče o nezletilé děti klientky.V emailu ze dne 20. 6. 2024 uvedl zástupce insolvenčního správce, že dlužník , jméno FO, ani paní , jméno FO, v průběhu zpeněžování neinformovali insolvenčního správce o existenci nájemního vztahu k nemovitosti. Dlužník tuto skutečnost neuvedl v insolvenčním návrhu, v dotazníku zaslaném insolvenčnímu správci, ani v žádné jiné komunikaci s insolvenčním správcem. S nájemní smlouvou byl insolvenční správce konfrontován těsně před okamžikem, kdy mělo dojít k předání nemovité věci. Dlužník téma neoznámení existence nájemní smlouvy odmítá s insolvenčním správcem řešit a odkazuje na svého právního zástupce , tituly před jménem, , jméno FO, , který též nereaguje. Insolvenční správce disponuje znaleckým posudkem ze dne 21. 9. 2021, z něhož plyne, že prohlídka nemovitosti proběhla za účasti dlužníka a znalcem nebyla žádná nájemní smlouva zjištěna. Lze dovodit, že existence nájemní smlouvy byla záměrně zatajena.

13. Z listinných důkazů na č. l. 59 - 81 spisu bylo zjištěno, že rodinný dům č. p. , Anonymizováno, s hospodářskými budovami v obci , adresa, byl na aukčním portálu popsán bez toho, aby byla zmíněna existence nájemní smlouvy, v popisu se uvádí, že předmět prodeje obývá dlužník. Ve znaleckém posudku oceňujícím rodinný dům s hospodářskými budovami a pozemky ze dne 20. 10. 2021, číslo ZP – , Anonymizováno, , je zaznamenáno, že nájemní smlouvy nebyly zjištěny.

14. Z fotografií a listinných důkazů na č. l. 82 – 96 spisu bylo zjištěno, že v hospodářských budovách se nachází různé věci, odpad a suť, do jedné z budov je zavedena hadice svádějící vodu ze střechy. Budovy mají poškozenou střešní krytinu a zčásti ubouraný štít.

15. Z listinných důkazů na č. l. 113 - 134 spisu bylo zjištěno, že účastníci v minulosti jednali o výši nájemného za nemovité věci a o uzavření nové nájemní smlouvy. Ke dni 31. 1. 2024 určil znalec tržní nájemné za byt, zahradu a sklad ve výši 14 670 Kč, v rámci popisu nemovitých věcí neuvedl nájemní vztah. Přípisem ze dne 13. 1. 2025 byla žalobkyně právním zástupcem žalované vyzvána k odstranění závadného chování ve smyslu § 2291 odst. 3 o. z.

16. Z fotografií na č. l. 135 – 149 spisu bylo zjištěno, že hospodářské budovy mají poškozenou střechu a ubouraný štít. Uvnitř se nachází různé věci, suť a odpad, trámoví je napadeno plísní, okapová roura je svedena do vnitřku jedné z budov.Neprovedené důkazy17. Soud neprovedl důkaz fotografiemi a videozáznamy dle návrhu žalobkyně na č. l. 110 p. v., neb při vědomí níže specifikovaných skutkových a právních závěrů se jedná o důkazy nadbytečné, přičemž tentýž závěr lze vztáhnout k navrhovanému místnímu šetření. Ničeho relevantního pro posuzovanou věc by dle názoru procesního soudu nevyplynulo ani ze zdejšího spisu sp. zn. , spisová značka, . S ohledem na počet dosud slyšených osob a dosavadní skutková zjištění nebylo již potřebné vyslechnout navrhovaného svědka , jméno FO, . Řádně předvolaný svědek , jméno FO, se na výzvu soudu nedostavil, jelikož však žalobkyně nesložila soudem předepsanou zálohu na náklady tohoto důkazu, soud by jej nevyslechl. Nadto ani jeho výslech by s velkou pravděpodobností ničeho podstatného nevyjevil.

18. Jako nadbytečné vyhodnotil soud návrhy žalované na provedení důkazu výslechem svědků , Anonymizováno, , , jméno FO, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , to zejména z důvodu, že skutečnosti, k nimiž se měli vyjádřit, vyplynuly z řady důkazů v řízení již provedených.Skutkové a právní hodnocení19. Dle § 552 o. z. o právní jednání nejde, nebyla-li zjevně projevena vážná vůle.

20. Dle § 554 o. z. k zdánlivému právnímu jednání se nepřihlíží.

21. Dle § 2236 odst. 3 o. z. je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat dům, použijí se ustanovení o nájmu bytu přiměřeně.

22. Dle § 2286 odst. 1 o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

23. Dle § 2286 odst. 2 o. z. vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

24. Dle § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

25. Dle § 2291 odst. 1 o. z. poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

26. Soud se ponejprv zabýval otázkou včasnosti podané žaloby. Předmětná výpověď z nájmu domu datovaná dnem 25. 2. 2025 byla doručena právnímu zástupci žalobkyně dne 5. 3. 2025, aby dne 28. 3. 2025 právní zástupce žalobkyně doručil soudu projednávanou žalobu. Lhůta 2 měsíců předvídaná ustanovení § 2290 tudíž byla dodržena.

27. V souladu s recentní judikaturou se lze v řízení o (ne)oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu zabývat nejen existencí výpovědních důvodů, tedy oprávněností jako takovou, nýbrž vedle toho též platností či nicotností výpovědi jakožto jednostranného právního jednání (k tomu viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 8. 6. 2021, sp. zn. 26 Cdo 937/2021).

28. Žalobkyně opírá existenci nájmu domu o podnájemní (nájemní) smlouvu uzavřenou dne 1. 8. 2014 mezi ní jakožto podnájemkyní a , jméno FO, jakožto nájemcem. Jest ovšem prokázáno, že v průběhu insolvenčního řízení vedeného insolvenčním soudem pod sp. zn. KSCB , spisová značka, ve věci , jméno FO, jakožto dlužníka a současně vlastníka pronajatého domu neobdržel insolvenční správce informaci, že by , jméno FO, dům pronajímal žalobkyni za sjednané nájemné ve výši 10 500 Kč, ačkoliv šlo o příjem obligatorně použitelný pro uspokojení věřitelů. Tato skutečnost vyšla v insolvenčním řízení najevo teprve dne 30. 10. 2023, tedy jediný den předtím, než měl , jméno FO, předat vyklizený dům a hospodářské budovy žalované jakožto novému vlastníku nemovitých věcí nabytých ve veřejné dražbě. Dle zápisu o předání se na místě samém , jméno FO, objevil s tím, zpřístupnění a předání nemovitých věcí brání nájemní poměr založený smlouvu ze dne 1. 8. 2014, jíž in natura předložil. O pravosti smlouvy panovaly pochybnosti, jak nasvědčuje navazující emailová komunikace vedená zástupcem insolvenčního správce , jméno FO, .

29. Žalobkyně ani , jméno FO, o existenci nájemního poměru založeného smlouvou ze dne 1. 8. 2014 neinformovali znalce , jméno FO, v době před 4-5 lety, kdy poptávali ocenění nemovitých věcí včetně domu pro účely refinancování hypotéky. Jakýmkoliv poznatkem o existenci popisovaného nájemního poměru nedisponovala dokonce ani , právnická osoba, , která dne 20. 10. 2021 vypracovala znalecký posudek č. ZP-, Anonymizováno, , v němž pronajatý dům a hospodářské budovy ocenila pro účely insolvenčního řízení vedeného pod sp. zn. KSCB , spisová značka, . Popis nemovitých věcí na dražebním portálu právě uvedenému konvenuje, neb i tam jakákoliv zmínka o existenci nájmu domu absentuje, uvádí se jen tolik, že předmět prodeje obývá dlužník, tj. , jméno FO, . Pozornost pak zasluhuje dodatek č. 1 smlouvy o podnájmu domu uzavřený dne 4. 7. 2021 mezi žalobkyní jakožto nájemkyní a , jméno FO, jakožto pronajímatelem, jímž smluvní strany krátce po zjištění úpadku , jméno FO, jakožto dlužníka snížili nájemné na částku 8 689 Kč s tím, že povinnost , jméno FO, platit na nezletilé syny Tobiáše a Maxe měsíční výživné ve výši 7 600 Kč (4 000 Kč + 3 600 Kč) se oproti povinnosti žalobkyně jakožto nájemkyně platit nájemné započítává a že zbylou část nájemného ve výši 1 089 Kč bude žalobkyně jakožto nájemkyně platit k rukám insolvenčního správce. Posledně uvedená suma se přitom rovná měsíční záloze na odměnu a náklady insolvenčního správce, jíž byl , jméno FO, povinen dle výroku v odst. XIV. usnesení insolvenčního soudu ze dne 28. 4. 2021, č. j. KSCB , spisová značka, -A-5, každý měsíc platit.

30. Kombinace výše rozebraných skutečností vede procesní soud k závěru, že smlouva o podnájmu ze dne 1. 8. 2014 uzavřená mezi , jméno FO, jakožto nájemcem a žalobkyní jakožto podnájemkyní reprezentuje právní jednání, jímž zjevně nebyla projevena vážná vůle, což jej činí ve smyslu § 552 o. z. nicotným. Dle mínění soudu uzavřeli žalobkyně a , jméno FO, podnájemní smlouvu jen „na oko“, byvši připraveni využít ji v situaci, kdy to bude svědčit jejich zájmům. Jak jinak si vysvětlit, že příjem z nájemného , jméno FO, v insolvenčním řízení nevyjevil, leč den před plánovaným předáním nemovitých věcí začal znenadání podnájemní smlouvou operovat, což předání nemovitých věcí zmařilo, kterýžto stav trvá dosud. Obdobně možno nazírat chování žalobkyně a , jméno FO, v souvislosti s výše zmíněným oceňováním nemovitých věcí, kdy ani v jednom případě nesdělili znalci, že nemovité věci jsou zatíženy závadou ve formě nájmu. Jedná se přitom o právní závadu, která by se ve výši stanovené ceny významně projevila. Sluší se pak ohledně účelovosti jednání žalobkyně a , jméno FO, přisvědčit poznámce žalované, dle níž nedává smyslu, aby druh pronajal své družce a současně matce svých nezletilých dětí dům, v němž spolu všichni jako rodina žijí.

31. Kvalifikoval-li soud v rámci hodnocení otázek prejudiciálních podnájemní smlouvu ze dne 1. 8. 2014 jako nicotné právní jednání, k němuž se dle § 554 o. z. nepřihlíží, bylo namístě kvalifikovat v tomtéž duchu i žalobou napadenou výpověď, neb vypovědět neexistující nájemní poměr jednoduše nelze.

32. Proto soud žalobě jako důvodně vyhověl a určil, že výpověď z nájmu domu je neoprávněná.Náklady řízení33. Procesně úspěšná žalobkyně má dle § 142 odst. 1 o. s. ř. právo na náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování jejích práv, které představuje jednak zaplacený soudní poplatek ve výši 5 000 Kč, jednak náklady právního zastoupení, jež tvoří odměna advokáta za 5 úkonů právní služby (příprava a převzetí právního zastoupení, návrh ve věci samé, účast na jednání soudu dne 3. 6. 2025, vyjádření ze dne 20. 6. 2025 a účast na jednání soudu dne 1. 7. 2025) ve výši 11 500 Kč (5 x 3 700 Kč) určená dle § 7 a § 9 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb. a 5 režijních paušálů ve výši 2 250 Kč (5 x 450 Kč) dle § 13 odst. 4 zmíněné vyhlášky. Žalobkyni tudíž náleží náhrada nákladů řízení v celkové výši 25 750 Kč.

34. Lhůta k plnění byla stanovena v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř.