9 C 223/2020

Plný text

Okresní soud v Českém Krumlově rozhodl samosoudcem Mgr. Františkem Strouhou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně bytem adresa žalobkyně zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného bytem adresa žalovaného a žalobkyně zastoupený advokátkou Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částka s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni [částka] včetně zákonného úroku z prodlení ve výši 10 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení, 10 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení, 10 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení, 10 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení, 10 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení, 10 % ročně z částky [částka] od [datum] od zaplacení, 10 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení, 10 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení, 8,25 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši [částka] ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se podáním došlým soudu dne [datum] domáhala vydání rozhodnutí, kterým by byla žalovanému uložena povinnost zaplatit [částka] se zákonným úrokem z prodlení, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku. Žaloba je odůvodněna tím, že žalobkyně a žalovaný jsou spoluvlastníky nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], konkrétně budovy [adresa] – objektu k bydlení v části obce Výheň na pozemku parc. č. st. 29, budovy bez č. p./ č. e. – zemědělské stavby na pozemku parc. č. st. 110, pozemku parc. č. st. 29, pozemku parc. č. st. 110, pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] (dále jen„ nemovitosti“). Spoluvlastnický podíl žalobkyně na všech shora uvedených nemovitostech činí 3/4 a spoluvlastnický podíl žalovaného 1/4. Žalobkyně přitom nabyla podíl o velikosti 1/2 v dědictví, zbývající 1/4 žalobkyně a 1/4 žalovaný nabyli společně kupní smlouvou ze dne [datum] v době jejich partnerského soužití. Když v průběhu roku 2019 došlo k postupnému rozpadu vztahu mezi žalobkyní a žalovaným, docházelo též ke sporům v rámci spoluužívání výše uvedených nemovitostí. To vyvrcholilo dne [datum], kdy se na žádost žalovaného žalobkyně z výše uvedených nemovitostí odstěhovala a přenechala je k výlučnému užívání žalovanému. V zájmu ochrany oprávněných zájmů žalobkyně byla tato dohoda potvrzena písemně Dohodou o užívání nemovitosti uzavřenou dne [datum], v níž bylo navíc ujednáno hrazení záloh na elektřinu, jejímž odběratelem zůstala nadále žalobkyně, a potvrzeno splácení společného hypotečního úvěru, jímž v roce 2008 žalobkyně a žalovaný financovali koupi čtvrtinových podílů, jak je uvedeno výše. Zmíněná dohoda neobsahovala žádnou formu kompenzace pro žalobkyni za to, že navzdory tomu, že žalovaný vlastní pouze podíl o velikosti 1/4 na nemovitostech, užívá nemovitosti celé. Žalobkyně tak žalovaného výzvou ze dne [datum] vyzvala k hrazení částky [částka] jakožto částky odpovídající bezdůvodnému obohacení z titulu nadužívání spoluvlastněných nemovitostí. Zároveň navrhla, aby byla částka [částka] žalovaným žalobkyni hrazena vždy ke 20. dni kalendářního měsíce jakožto nájemné. Uvedená výzva byla žalovanému doručena dne [datum] Částku [částka] přitom žalobkyně dovodila na základě znaleckého posudku [číslo] 2019 zpracovaného Znaleckým ústavem [okres], dle něhož činí obvyklé měsíční nájemné objektu [adresa] částku [částka] 3/4 této částky, které odpovídají podílu žalobkyně, pak činí požadovaných [částka]. Navzdory uvedené výzvě žalovaný neuhradil žalobkyni k náhradě bezdůvodného obohacení do dnešního dne ničeho. Nereagoval ani na další písemnou výzvu žalobkyně ze dne [datum], kterou žalovaného vyzvala k úhradě bezdůvodného obohacení (označeného jako„ nájemné“) a zároveň žádala o vyklizení předmětných nemovitostí. S ohledem na shora uvedené se tak žalobkyně domáhá na žalovaném vydání bezdůvodného obohacení plynoucího z jeho výhradního užívání spoluvlastněných nemovitostí, které za období [datum] až [datum] činí [částka] (12 x [částka]). Základ sporu představuje nadužívání spoluvlastněných nemovitostí jedním ze spoluvlastníků nad rámec jeho spoluvlastnického podílu. Užívání celé nemovitosti výslovně vyplývá z dohody o užívání, kterou se žalobkyní uzavřel. Zde je konstatováno, že nemovitosti jsou žalovanému přenechány v plném rozsahu, což bylo z pohledu žalobkyně mj. jejím smyslem. Žalovaný tedy nejprve takto nemovitosti v jejich celém rozsahu od žalobkyně z vlastní vůle přebral, následně je ani na výslovnou výzvu žalobkyně v přípisu ze dne [datum] nevyklidil, jelikož jak sám uvedl, nemá kam jít. Tvrzení žalovaného o tom, že žalovaná sama projevila vůli nemovitosti neužívat, odporuje písemné výzvě žalobkyně k vyklizení. Soužití žalovaného se žalobkyní je s ohledem na jejich vyhrocené vzájemné vztahy objektivně nemožné. Žalobkyně tedy neměla a nemá jinou možnost, než se domáhat vydání kompenzace nadužívání nemovitostí žalovaným touto cestou, která je nicméně v souladu s judikaturou. Obecně v situaci, kdy dojde k nadužívání společné věci jedním ze spoluvlastníků, má neužívající spoluvlastník podle judikatury možnost se domáhat kompenzace toho, že sám neužívá nebo užívat nemůže – tuto kompenzaci přitom zákon i judikatura přiznává jak za situace, kdy k němu dojde v důsledku svévolného jednání jednoho ze spoluvlastníků, tak na základě většinového rozhodnutí nebo v důsledku dohody spoluvlastníků. V prvním případě má takový spoluvlastník nárok na vydání bezdůvodného obohacení, v dalších dvou nárok za omezení v užívání v rozsahu svého spoluvlastnického podílu, jak uvádí konstantní judikatura (např. [spisová značka], nebo [spisová značka]). Zde bylo Nejvyšším soudem výslovně konstatováno, že„ ...pokud dojde k omezení či k vyloučení z užívání společné věci některého ze spoluvlastníků, vzniká tomuto spoluvlastníkovi nárok za omezení jeho spoluvlastnického práva vůči tomu spoluvlastníkovi, který společnou věc užívá nad rámec svého vlastního spoluvlastnického podílu. V případě, že došlo k omezení spoluvlastnického práva právem aprobovaným způsobem (dohodou, rozhodnutím většiny či rozhodnutím soudu), vzniká spoluvlastníku vyloučenému z užívání nárok za omezení v užívání v rozsahu svého spoluvlastnického podílu podle § 137 odst. 1 obč. zák.“ Uvedené ustanovení starého občanského zákoníku potom má svůj ekvivalent v § 1127 OZ. Žalobkyní vznesený nárok je tak judikaturou jednoznačně dovozen a přiznáván. Z uvedeného rozhodnutí pak mimo jiné plyne, že aby některý ze spoluvlastníků mohl užívat spoluvlastněnou věc nad rámec svého podílu bezplatně, musí existovat jednoznačná dohoda o takovém bezúplatném užívání. Existence takové dohody přitom v řízení žalovaným, který nesl důkazní břemeno tohoto tvrzení, prokázána nebyla. Jak vyplynulo z účastnické výpovědi žalobkyně, byla původně ústní dohoda o užívání nemovitosti stvrzena v zájmu a z popudu žalobkyně písemnou formou, aby žalobkyně a) jednak měla doklad právě o tom, že nemovitosti neopustila o své vůli, ale na výslovnou žádost žalovaného, b) že tyto nemovitosti tak nebude ani částečně užívat, c) aby zdůraznila povinnosti žalovaného hradit vymezené náklady (splátky hypotéčního úvěru, náklady na elektrickou energii) a d) aby měla doklad o v nemovitosti zanechaných movitých věcech. Dohoda neobsahovala jakoukoliv dohodu o úplatnosti užívání - na jeho výši by se ostatně jednak žalobkyně se žalovaným nedohodli, a žalobkyně by tak nedosáhla ani potvrzení výše uvedených skutečností, jelikož s ohledem na vztahy žalobkyně a žalovaného v době uzavírání dohody a dramaticky rozdílné představy o vzájemných nárocích především ohledně vypořádání spoluvlastněných věcí, by totiž žádná dohoda s nejvyšší pravděpodobností nebyla podepsána. Žalobkyně by tak pouze pozbyla jasný důkaz toho, že nemovitosti neopustila z vlastní vůle a neužívá je ani částečně, což ostatně žalovaný zkoušel v řízení zpochybnit. Dříve odkazovaná judikatura pak výslovně uvádí, že„ Absence vyjádření úplatnosti užívání bytu v dohodě nemůže sama o sobě vést k závěru, že jednající osoby měly v úmyslu sjednat bezúplatný právní vztah,“ a za nezbytné považuje zjištění vůle účastníků dohody, jelikož výkladem lze obsah právního jednání pouze zjišťovat, nikoliv projev vůle doplňovat či nahrazovat a vždy je nezbytné posuzovat právní jednání ve všech jeho souvislostech a s ohledem na reálné jednání jeho účastníků. To v daném sporu přitom naprosto zásadně hovoří pro tvrzení žalobkyně, jelikož na rozdíl od žalovaného, jsou její tvrzení ve sporu, jakož i postupy před ním zcela konzistentní a logicky navazují. Jak již bylo řečeno, neexistoval v době opuštění nemovitosti natož v době uzavírání dohody o jejím užívání s ohledem na vzájemnou nevraživost mezi účastníky žádný důvod pro to, aby žalobkyně měla vůli přenechat žalovanému nemovitosti bezúplatně a žalovaný nemohl takovéto bezúplatné přenechání v žádném případě očekávat. A pokud jej očekával, jistě by své překvapení nad požadavkem úplaty vyjádřil dříve než v započatém sporu. Celkový průběh událostí též vylučuje, že by žalovaný byl uzavřením dohody jakkoliv uveden v omyl. Žalovaný totiž ani v době, kdy již bylo jednoznačné, že žalobkyně bude usilovat o kompenzaci za jím nadužívané nemovitosti, svůj postup v dané záležitosti žádným způsobem nezměnil a nadále nemovitosti užíval ve stejném rozsahu. Svědkyně, jejichž výpověďmi žalovaný prokazoval existenci dohody o bezúplatném užívání, mají jednak k žalovanému osobní vztah – obě jsou přinejmenším blízkými přítelkyněmi žalovaného. [příjmení] [příjmení] sama uváděla, že k žalovanému chodí na návštěvy a žalovaný pro ni za tím účelem vysekává cestu na zahradě, v případě paní [příjmení] je žalobkyně přesvědčena o takřka partnerském vztahu s žalovaným, byť ta jej při výslechu popřela. Obě svědkyně pro tento osobní vztah tudíž mají jednak zájem nepoškodit žalovaného a jednak se po rozchodu a odstěhování žalobkyně již stýkaly výhradně s žalovaným a mohly tak vycházet jen z tvrzení jedné ze stran. [jméno] přitom nebyly přítomny žádnému jednání o užívání spoluvlastněných nemovitostí poté, co je žalobkyně opustila. A navzdory tvrzení paní [příjmení] nebyla ani jedna z nich přítomna uzavírání dohody, jak dokládá zápis místa uzavření dohody uvedený v Dohodě o užívání nemovitosti. Ani tvrzení paní [příjmení] o tom, že bylo ujednáno užívání předmětných nemovitostí za jejich údržbu, nemá oporu ve zjištěných skutečnostech, když sám žalovaný uvedl, že nemovitosti neudržuje s ohledem na to, že v budoucnu připadnou žalobkyni. Totéž vyplývá z jejich stavu, jak jej sám žalovaný popsal a vyfotil. Buď tedy takováto dohoda uzavřena nebyla, jak tvrdí žalobkyně, nebo ji žalovaný flagrantně porušuje, když nemovitosti nechává pustnout. Jiný důkaz o sjednání bezúplatného užívání spoluvlastněných nemovitostí pak žalovaný nepředložil, tudíž neunesl důkazní břemeno tvrzení, že došlo k dohodě o tom, že budou nemovitosti žalovaným užívány bezúplatně, či za jejich údržbu. Výše nároku žalobkyně pak byla od počátku podložena a prokazována znaleckým posudkem, zatímco žalovaný jím tvrzenou výši podložil pouhým listinným důkazem v podobě odborného posouzení. Ono odborné posouzení navíc objektivně zahrnovalo pouze nájemné za část předmětných nemovitostí a za horšího stavu, než jaký byl v době, kdy je započal užívat výhradně žalovaný a kdy byl zpracováván znalecký posudek. Znalec [příjmení] [příjmení] byl přitom schopen věrohodně odůvodnit své závěry uvedené v napadaném znaleckém posudku. Proti výši obvyklého nájemného tvrzené žalovaným ostatně hovoří též výpočet na bázi výnosové metody (tedy návratnosti kupní ceny nemovitosti v nájemném za období 18 až 20 let). Žalobkyni tak dle jejího názoru vznikl nárok za omezení v užívání v rozsahu svého spoluvlastnického podílu za období od opuštění nemovitosti ([datum]) do její výpovědi v květnu 2020, jelikož v této době byla účinná dohoda o tom, že spoluvlastněné nemovitosti bude užívat výhradně žalovaný. Po výpovědi této dohody pak žalobkyně uplatňuje nárok na vydání bezdůvodného obohacení ve shodné výši, tedy [částka] za měsíc, a to až do konce žalobním návrhem vymezeného období, tedy do [datum]. I pro případ, že by soud uvěřil tvrzení žalovaného o tom, že původní dohoda byla sjednaná jako bezúplatná, musela by být taková dohoda považována za vypovězenou nejpozději k [datum], jelikož již v prosinci žalobkyně žalovaného vyzvala k úhradě„ nájemného“, tedy plnění za užívání nemovitosti. Takové jednání by muselo představovat jednoznačnou výpověď oné dohody o údajném bezúplatném užívání a žalobkyni by tak s ohledem na sjednanou výpovědní dobu náležel nárok na vydání bezdůvodného obohacení od [datum]. K uzavření takové dohody neexistovaly jakékoliv důvody.

2. Žalovaný navrhnul zamítnutí žaloby. Pokud žalobkyně uplatňuje nárok ve výši obvyklého nájemného v místě a čase za omezení užívání v rozsahu jejího spoluvlastnického podílu za období do [datum], je doposud zásadní a nevyřešená otázka, zda se může vůbec žalobkyně v takto skutkově vymezené věci tohoto nároku úspěšně domáhat. Když žalobkyně uváděla, že tento nárok svědčí v obdobných věcech spoluvlastníkům, jejichž právo věc užívat je omezeno právě na základě dohody, lze se s tímto ztotožnit. Nicméně co už žalobkyně nedodala a co je dle názoru žalovaného zásadní, je ta skutečnost, že žalobkyně nebyla například přehlasována při správě společné věci v smyslu ustanovení § 1128 občanského zákoníku, nýbrž to byla ona sama, kdo se z užívání věci dobrovolně diskvalifikovala a sepis dohody v tomto duchu iniciovala. Argumentace žalobkyně je tak pro projednávanou věc nepřiléhavá, protože přestože cituje judikaturu vyšších soudů vztahující se k této problematice, pak tato judikatura se zabývá případy, kdy je menšinový spoluvlastník vyloučen z užívání na základě například rozhodnutí většinového spoluvlastníka, či dohody ostatních spoluvlastníků. V projednávané věci však byla dohoda uzavřena na základě vůle žalobkyně. Navíc to byla sama žalobkyně, kdo iniciovala sepis dohody o užívání nemovité věci a kdo do ní zanesl jednotlivá ustanovení. Žalovaný uvedl, že bylo ujednáno, že bude užívat nemovitosti a za to je bude udržovat. Přesně takto je navíc koncipována i dohoda o užívání nemovitosti. Tímto způsobem žalovaný prokazuje uzavření ústní dohody o bezúplatném užívání nemovitosti. Dále toto prokazuje svědeckou výpovědí [jméno] [příjmení], která uvedla, že jak žalobkyně, tak žalovaný jí sdělili, že žalovaný bude předmětné nemovité věci užívat za to, že se o ně bude starat. Svědkyně pregnantně popsala, jak dlouho zná obě strany sporu, popsala i svůj vztah k oběma z nich, kdy z jejího popisu bylo patrno, že je s celou záležitostí poměrně důkladně obeznámena. Koherentně a věrohodně pak vylíčila proces rozpadu vztahu žalobkyně a žalovaného a i to, jak se dozvěděla o tom, že mezi žalovaným a žalobkyní bylo ujednáno, že žalovaný bude nemovité věci užívat„ jen za údržbu“, jinými slovy bezúplatně. Je tedy jednoznačné, že ve vlastní dohodě absentuje výslovné ujednání o výši úplaty/sjednání bezúplatného užívání a že žalovaný a svědkyně [příjmení] shodně uvádějí, že bylo ústně ujednáno, že bude žalovaný nemovité věci užívat bezúplatně. K tomuto je dále nutné vzít v potaz i účastnickou výpověď samotné žalobkyně, která k dotazu právního zástupce žalovaného nejprve uvedla, že nájemné, potažmo jeho obdobu, do dohody neuvedla, protože věděla, že by žalovaný v takovém případě dohodu neuzavřel vůbec. Pro výklad právního jednání je tak zásadní projevení vůle navenek, přičemž z výše uvedeného dle názoru žalovaného vyplývá, že žalobkyně navenek projevila vůli tak, že bude užívání nemovitých věcí sjednáno bezúplatně ve prospěch žalovaného. Následně pak uvedla, že nájemné do dohody opomněla uvést, a to i přesto, že měla v době uzavření dohody k dispozici znalecký posudek o výši obvyklého nájemného. Dle názoru žalovaného pak toto sdělení nepřímo svědčí pro uzavření ústní dohody o bezúplatném užívání věci, neboť za situace, kdy žalovaná disponovala znaleckým oceněním nemovitých věcí se zdá přinejmenším zvláštní, že by, pokud by měla zájem na tom, aby jí žalovaný hradil jakoukoliv finanční částku, toto do dohody nezanesla. Argumentace žalobkyně se tak dle názoru žalovaného jeví jako účelová. Dle názoru žalovaného pak nárok uplatňovaný žalobkyní nemá oporu ve skutkovém ději a v právních předpisech. Dle názoru žalovaného bylo v řízení prokázáno, že bylo mezi stranami sporu sjednáno jeho bezúplatné užívání nemovitých věcí do doby, než bude vypořádáno spoluvlastnictví žalobkyně a žalovaného. Pokud na posledním jednání právní zástupce žalobkyně uvedl, že by výzva z [datum] měla být v případě, že bude soudem dovozeno, že byla ujednána bezúplatnost užívání nemovitých věcí, považována za výpověď dohody, pak podle názoru žalovaného by se tímto tvrzením neměl soud vůbec zabývat, neboť se jedná o skutkové tvrzení, které je učiněno po koncentrační lhůtě. [jméno] žalovaná ve všech svých předchozích tvrzeních uváděla, že účinnost dohody o užívání nemovitosti skončila k [datum], nikoliv k [datum]. Výzva žalovanému ani neobsahovala takové náležitosti, aby mohla být považována za výpověď. Konečně pak ve vztahu k užívání věci nebylo vůbec zkoumáno a prokazováno, zda žalobkyně aktivně chtěla nemovitou věc užívat a zda jí toto bylo či nebylo umožňováno. (viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu [spisová značka]). Dle názoru žalovaného je třeba nahlížet celou věc v širších souvislostech. Jedná se o spor dvou bývalých druhů, kteří spolu více jak deset let žili, vedli společnou domácnost a hospodařili spolu. Je logické, že v situaci, kdy vztah žalobkyně a žalovaného skončil tzv. v dobrém, a žalobkyně měla dokonce v úmyslu vypořádat spoluvlastnictví k nemovitým věcem tak, že by tyto byly rozděleny a žalovanému by byla přiřknuta do jeho výlučného vlastnictví jejich část, byla dohoda taková, že do doby tohoto vypořádání bude užívat nemovité věci bezúplatně a starat se o ně. Žalobkyně věděla o jeho finanční situaci, věděla o tom, že žalovaný nemá, kam jít, poté, co se zadlužil a zakoupil si mobilheim, který chtěl umístit na pozemek, který mu měl připadnout v rámci vypořádání podílového spoluvlastnictví mezi ním a žalobkyní. Takto byl žalovaný s žalobkyní dohovořen a dohoda o užívání nemovitosti měla být uzavřena pouze na dobu určitou. Byla to žalobkyně, kdo zmařil uzavření dohody o vypořádání podílového spoluvlastnictví, neboť změnila názor (a to i přesto, že ona sama nehodlá nemovité věci užívat a hodlá je prodat/pronajmout) a v tomto řízení by pak měla těžit z toho, že žalovaný jednal v důvěře v ujednanou dohodu. Žalobkyně pak využívá toho, že žalovaný nemá, kam jít a aktivním jednání udržuje tento stav, který vyvolala a snaží se z něj těžit prostřednictvím vymáhání finančních prostředků po žalovaném. Dle názoru žalovaného chce žalobkyně primárně dosáhnout toho, aby vyplatila žalovanému co nejnižší vypořádací podíl v paralelně vedeném řízení o vypořádání podílového spoluvlastnictví. Po rozchodu žalobkyně s žalovaným uzavřeli komplexní dohodu, na jejímž základě bylo ujednáno, že dojde k vypořádání podílového spoluvlastnictví tak, že bude rozdělen pozemek a jeho část přidělena do výlučného vlastnictví žalovaného a zbytek do výlučného vlastnictví žalobkyně. V tomto duchu byly následně realizovány i přípravy z obou stran – bylo zadáno vyhotovení geometrického plánu a byl zadán znalecký posudek pro účely odhadu ceny nemovité věci. Všechny tyto činnosti vykonávala žalobkyně, která se aktivně jala řešit celou situaci. Je tak logické, že když rozchod žalobkyně a žalovaného proběhl v takto poklidné atmosféře, bylo mezi stranami ujednáno i bezúplatné užívání nemovitých věcí žalovaným do doby, než bude výše uvedeným způsobem nemovitá věc vypořádána. Žalovaný se pak celou dobu choval v souladu s uzavřenou dohodou, která byla nejprve uzavřena ústně a následně byla vtělena do písemné podoby, což ostatně taktéž zajišťovala žalobkyně. Není vinou žalovaného, že si toto všechno žalobkyně následně rozmyslela a odmítla vypořádat podílové spoluvlastnictví původně presumovaným způsobem (přestože soud v paralelně vedeném řízení o vypořádání dává za pravdu žalovanému, přičemž nemovitá věc bude rozdělena) a začala požadovat po žalovaném úplatu za užívání nemovité věci. Dle názoru žalovaného je z tohoto naprosto patrná tendenčnost chování a vyjadřování žalobkyně. Pokud žalobkyně výši svého nároku odvozuje od výše obvyklého nájemného v místě a čase, nemůže být tento výpočet užit. Předně žalovaný zdůrazňuje tvrzení znalce [příjmení] [příjmení], tedy že výtky, které byly žalovaným opakovaně učiněny, by měly minimálně vliv na ochotu nájemců si věc pronajmout. Žalovaný však byl v pozici, kdy si nemohl vybírat, zda do smluvního vztahu se žalobkyní dobrovolně vstoupí. Žalovaný neměl fakticky kam jít, čehož se nyní snaží retrospektivně žalobkyně využít. O smluvní volnosti zde nemůže být řeči. I sám znalec uvedl, že když vypracovával posudek v roce 2019, tak tehdy by se za tuto cenu nájemce nejspíše našel, dnes by to bylo s ohledem na situaci na trhu jednodušší. Ze všech výše uvedených důvodů je žalovaný přesvědčen, že užití obvyklého nájemného pro stanovení výše adekvátní náhrady, není přiléhavé.

3. Listina nazvaná Dohoda o užívání nemovitosti datovaná a podepsaná účastníky dne [datum] prokazuje, že se v ní účastníci shodli na tom, že jsou spoluvlastníky nemovitostí. V článku II. nazvaném dohoda o užívání se uvádí, že na žádost žalovaného se účastníci dohodli, že žalobkyně přenechá žalovanému shora uvedené nemovitosti k užívání v plném rozsahu, pročež je [datum] opustila. Žalovaný se zavazuje zaplatit zálohy na elektřinu ve výši [částka] na účet žalované a dále skutečnou výši ceny a celkové zálohy na elektřiny podle vyúčtování. V čl. III. si účastníci sjednali, že splátky hypotečního úvěru, poskytnutého m [právnická osoba], jímž společně financovali pořízení podílu o velikosti jedné poloviny na nemovitostech, nadále budou hradit rovným dílem, což při anuitní splátce [částka] znamená, že každý z nich bude platit [částka], s tím, že žalovaný bude uvedenou částku platit na účet žalobkyní tam uvedený. Dohoda byla uzavřena na dobu neurčitou s tím, že každá ze stran je oprávněna ji vypovědět bez udání důvodu ve výpovědní době v délce jednoho měsíce, která počne běžet 1. dnem kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi druhé straně. Skutečnost, že účastníci jsou podílovými spoluvlastníky nemovitostí, prokazuje výpis z Katastru nemovitostí pro [katastrální uzemí], [územní celek], okres [okres], [list vlastnictví].

4. Dopis z [datum] prokazuje, že byl zaslán právním zástupcem žalobkyně žalovanému a žalovaný je v něm vyzýván k vydání bezdůvodného obohacení za užívání nemovitostí, které překračuje jeho spoluvlastnický podíl. [příjmení] je požadována ve výši [částka] měsíčně za období od 21. 7. 2019 do 30. 11. 2019 v částce [částka] na účet tam uvedený a dále v případě pokračování tohoto stavu měsíčně částku [částka], jakožto nájemné za užívání přesahující spoluvlastnický podíl žalovaného na nemovitostech, a to vždy k 20. dni kalendářního měsíce, počínaje [datum]. Podací lístek prokazuje, že právní zástupce žalobce výzvu k vydání bezdůvodného obohacení předal k poštovní přepravě dne [datum].

5. Dopis z [datum] prokazuje, že žalobkyně vyzvala žalovaného k vyklizení nemovitostí a okamžité úhradě dlužného nájemného, které vyčíslila ke dni [datum] na částku [částka]. Důvodem výzvy k vyklizení je skutečnost, že žalovaný ani přes výzvu z [datum] k placení dlužného nájemného takto nečiní. Podací lístek prokazuje, že k poštovní přepravě byla výzva k vyklizení žalobkyní předána [datum].

6. Znalecký posudek [číslo] 2019 ze dne [datum] vypracovaný Znaleckým ústavem [právnická osoba] – Ing. [jméno] [příjmení], prokazuje, že byl vypracován pro žalobkyni jako objednatelku a znaleckým úkolem bylo určit obvyklé nájemné nemovitostí. Znalec použil pro stanovení obvyklé ceny metodu věcné hodnoty, metodu výnosovou a metodu porovnávací a dospěl k závěru, že místně obvyklé nájemné činí [částka] na měsíc a jednotkové nájemné [částka] na 1m2 za měsíc. Znalec byl vyslechnut také soudem a jeho posudkem podaným do protokolu potvrdil závěry písemně zpracovaného znaleckého posudku. Znalec se věcně a logicky vypořádal se všemi námitkami, které ke znaleckému posudku vznesl žalovaný. Soud má za to, že bylo řádně provedeno místní šetření, na jehož základě byl zohledněn celkový stav nemovitosti. Znalec připustil, že s ohledem na stáří a typ nemovitosti je možné, že v nemovitosti je vlhkost, ta však nebyla v době jeho místního šetření nijak zásadně patrná. Nefunkčnost topení v koupelně nebylo možné zjistit, neboť místní šetření proběhlo v letních měsících, kdy topení nebylo spuštěno a znalec na to nebyl upozorněn. Pokud bylo vypracováno posouzení obvyklé ceny realitní kanceláří, pak jde o oceňování bytové jednotky, kdežto znalec oceňoval nemovitosti i s pozemky. To je pravděpodobným důvodem pro rozdílnost obvyklé ceny nájmu mezi jeho posudkem a posouzením. Při stanovení obvyklé ceny nájemného nemovitostí jde o obtížnější úkon, než jen stanovení obvyklé ceny nájemného pro bytové jednotky, protože je třeba zohlednit celý komplex nemovitostí, způsob jejich užívání a možnosti užívání. Nemovitosti lze využívat nejenom k samotnému bydlení, ale posuzuje se i např. možnost parkování, zemědělské činnosti, chovu zvěře apod. Lze tedy říci, že rodinný dům se všemi nemovitostmi bude mít vyšší nájemné než bytová jednotka. O případných vadách na elektroinstalaci by se mohl dozvědět znalec pouze od vlastníků nemovitosti. Taková informace mu však podána nebyla. Pokud by byly vady nemovitosti patrné, jistě by je při místním šetření zjistil. Znalec byl seznámen s fotografiemi, na nichž byl zaznamenán stav nemovitostí z doby pozdější po vypracování znaleckého posudku, v němž uvedl, že např. praskliny ve zdech jsou okolnost, která jistě ovlivňuje rozhodování případného nájemníka, a tedy i stanovení obvyklé ceny nájemného. Jde však především o problém vlastníka nemovitosti a toho, jakým způsobem jej hodlá řešit, přičemž jde především o náklady vlastníka.

7. Ve věci byla vyslechnuta svědkyně paní [jméno] [příjmení], sousedka účastníků, která zná oba, jejíž výpovědí není prokázáno, že by mezi účastníky dohody používání nemovitostí bylo to, že je bude žalovaný užívat bezplatně. [jméno] svědkyně u žádných jednání účastníků přímo přítomna nebyla. Účastníci ji sami pouze v rámci rozhovoru s ní seznámili s tím, že se žalobkyně z nemovitosti stěhuje a žalovaný v ní bude bydlet dál a starat se o ní. Žalovaný se skutečně o nemovitosti stará, seče trávu, nemovitosti jsou z pohledu svědkyně v pořádku. Do nemovitostí přímo však nijak neinvestuje. Žalovaný se měl původně stěhovat do mobilhausu, který je na čtvrtině pozemku, která mu má podle dohody účastníků prý náležet, ale k tomu zatím nedošlo, protože s tím nakonec žalobkyně nesouhlasí. [příjmení] o nemovitost tak zůstává většinou ve formě úklidu, větrání, v zimě se v domě topí, protože dům je vlhký, a pokud by se tak nedělo, začala by opadávat omítka.

8. Svědkyně [jméno] [příjmení], která zná oba účastníky a má k nim přátelský vztah, vypověděla, že byla zpravena o tom, že se účastníci rozchází jako partneři s tím, že žalovaný dostane nějaký pozemek dole, aby si tam zařídil bydlení. Svědkyni bylo žalobkyní řečeno, že žalovaný tam bude v domě bydlet za údržbu, než mu dá ten pozemek. Svědkyně vypověděla, že ví o tom, že si účastníci mezi sebou podepsali něco o tom, že tam bude žalovaný za údržbu, ale nic jiného o tom neví. Svědkyně sice tvrdila, že byla u podpisu dohody účastníků, která byla psána na počítači, ale pokud jí byla dohoda založená ve spise předložena k nahlédnutí, uvedla k ní, že si jí nevybavuje, nepamatuje si jí. Na výslovný dotaz svědkyně zodpověděla, že si pamatuje, že bylo ujednáno, že bude žalovaný užívat nemovitosti jen za údržbu.

9. Žalobkyně jako účastnice řízení před soudem vypověděla, že nemovitost opustila, protože žalovaný spěchal na to, aby se odstěhovala. To, že bude v nemovitosti bydlet sám, určil žalovaný a nyní to považuje za dohodu. Do odchodu žalobkyně byla nemovitost udržována, každý rok proběhla nějaká oprava. Nyní jsou nemovitosti neudržované, bez oprav a chátrají. Z nemovitosti se odstěhovala v červenci a ještě v tom měsíci poslala žalovanému návrh dohody na způsob užívání nemovitostí. Na odpověď čekala tři měsíce, žalovaný své vyjádření k dohodě, neboli její podpis protahoval a oddaloval. Dohodu nechala vyhotovit sama žalobkyně. [příjmení] za užívání nemovitosti v ní nebyla uvedena, protože žalovaný by pak nesouhlasil ani s placením hypotéky a elektřiny. V té době již měla posudek stanovící výši nájmu, ale ten byl vyhotoven kvůli nabídce, kterou měla na pronájem nemovitostí za [částka] a chtěla zjistit, zda je to cena odpovídající. Nebylo to v dohodě zaneseno, protože to opomněla. Nemovitosti nelze užívat společně, protože se účastníci nesnáší a soužití by bylo obtížné.

10. Žalovaný jako účastník řízení před soudem vypověděl, že když se s žalobkyní rozešli, uzavřeli ústní dohodu, že by mohla být oddělena čtvrtina z pozemku, na němž by si mohl postavit mobilheim a zajistit si tak vlastní bydlení, aby nemusel užívat společné nemovitosti. Došlo již ke geometrickému měření, k oddělení toho pozemku. Žalovaný si zajistil úvěr na koupi mobilheimu, který také koupil. Takto se žalovaný zadlužil a žalobkyně mu pak řekla, že si nepřeje, aby tam takto v mobilheimu bydlel a přestěhování tam znemožnila. Dohoda byla taková, že než si vybuduje bydlení v Mobilheimu, bude moci využívat nemovitosti a bydlet v nich. Když žalobkyně dohodu jednostranně vypověděla, nabídl žalovaný z vlastní vůle žalobkyni, že jí bude platit [částka], něco jako nájem. Tuto částku také platí. Žalovaný má za to, že by žádný nájem žalobkyni platit neměl, protože v podstatě o nemovitosti pečuje a udržuje je. Žalovaný nemá prostředky na to, aby si zajistil jiné bydlení, což žalobkyně ví. [jméno] částku [částka] platí asi od července 2020. Údržba nemovitostí spočívá v zajištění běžného provozu např., pokud je rozbitý kohoutek, pak jej vymění, je-li rozbitá taška na střeše, pak ji také vymění. Udržuje nemovitost v čistotě, do nemovitosti však nijak neinvestuje. Žalovaný sice vlastní zahrádku v [obec], na níž je dřevěná bouda, ta však není k bydlení. Nejedná se o chatu. V nemovitostech je obyvatelná kuchyň, koupelna a chodba. V ostatních místnostech nejde elektřina poté, co tam protekla před nějakým časem voda, a došlo ke zkratu. Žalovaný spí v ložnici, kde je pouze betonová podlaha, na níž je lino. [jméno] je zařízeno samostatné ústřední topení. Nyní je vytápěna celá nemovitost. Odhaduje tak, že užívá nemovitosti v rozsahu jedné čtvrtiny.

11. Skutkovým závěrem soudu je, že žalobkyně a žalovaný jsou spoluvlastníky nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví [číslo] pro katastrální území Dlouhá, konkrétně budovy [adresa] – objektu k bydlení v části [územní celek] na pozemku parc. č. st. 29, budovy bez č. p./ č. e. – zemědělské stavby na pozemku parc. č. st. 110, pozemku parc. č. st. 29, pozemku parc. č. st. 110, pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] (dále jen„ nemovitosti“). Spoluvlastnický podíl žalobkyně na všech shora uvedených nemovitostech činí 3/4 a spoluvlastnický podíl žalovaného 1/4. V průběhu roku 2019 došlo k postupnému rozpadu vztahu mezi žalobkyní a žalovaným, docházelo též ke sporům v rámci spoluužívání výše uvedených nemovitostí. Dne [datum] se na žádost žalovaného žalobkyně nemovitostí odstěhovala a přenechala je k výlučnému užívání žalovanému. Dne [datum] účastníci podepsali Dohodou o užívání nemovitosti, v níž bylo sjednáno, že žalobkyně přenechá žalovanému shora uvedené nemovitosti k užívání v plném rozsahu, pročež je [datum] opustila. Žalovaný se zavázal zaplatit zálohy na elektřinu ve výši [částka] na účet žalované a dále skutečnou výši ceny a celkové zálohy na elektřiny podle vyúčtování. V čl. III. si účastníci sjednali, že splátky hypotečního úvěru, poskytnutého m [právnická osoba], jímž společně financovali pořízení podílu o velikosti jedné poloviny na nemovitostech, nadále budou hradit rovným dílem, což při anuitní splátce [částka] znamená, že každý z nich bude platit [částka], s tím, že žalovaný bude uvedenou částku platit na účet žalobkyní tam uvedený. Dohoda byla uzavřena na dobu neurčitou s tím, že každá ze stran je oprávněna ji vypovědět bez udání důvodu ve výpovědní době v délce jednoho měsíce, která počne běžet 1. dnem kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi druhé straně. Dohoda neobsahovala žádné ujednání o úplatě za užívání nemovitostí, ani ujednání o tom, že žalovaný je bude užívat bezúplatně. Výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení] ani svědkyně [jméno] [příjmení] neprokazují, že bylo mezi účastníky ujednáno, že žalovaný bude nemovitosti užívat bezúplatně. Obě svědkyně sice vypověděly, že jim bylo řečeno, že žalovaný bude nemovitosti moci užívat za to, že se o ně bude starat, ale to jsou tvrzení, která nejsou pro soud věrohodná, s ohledem na přátelský poměr svědkyň vůči žalovanému, zvláště v období po odchodu žalobkyně z nemovitostí. Svědkyně [příjmení] výslovně uvedla, že o tom, jak se účastníci na úplatnosti nebo neúplatnost dohodli, nic neví. Svědkyně [příjmení] sice uvedla, že si pamatuje, že bylo ujednáno, že žalovaný bude nemovitosti užívat jen za údržbu, ale tato část její výpovědi je nevěrohodná s ohledem na skutečnost, že to takto jistě tvrdí proto, že byla u podpisu Dohody, v dohodě samotné to však uvedeno není. Jde tedy spíše o její výklad situace, než důkaz o ústní dohodě, na které by se shodli oba účastníci. Žalobkyně žalovaného výzvou ze dne [datum] vyzvala k hrazení částky [částka] jakožto částky odpovídající bezdůvodnému obohacení z titulu nadužívání spoluvlastněných nemovitostí. Zároveň navrhla, aby byla částka [částka] žalovaným žalobkyni hrazena vždy ke 20. dni kalendářního měsíce jakožto nájemné. Navzdory uvedené výzvě žalovaný neuhradil žalobkyni za období, které je předmětem řízení ničeho. Nereagoval ani na další písemnou výzvu žalobkyně ze dne [datum], kterou žalovaného vyzvala k úhradě bezdůvodného obohacení (označeného jako„ nájemné“) a zároveň žádala o vyklizení předmětných nemovitostí. Tuto výzvu k vyklizení soud považuje za výpověď dohody, na jejím základě žalovaný nemovitosti užíval. Mezi účastníky bylo učiněno nesporným, že je vedeno řízení o vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem, které dosud není skončeno. Názor žalovaného, že projednávaná žaloba souvisí se snahou žalobkyně o vylepšení jejího postavení v řízení o vypořádání podílového spoluvlastnictví, nemá pro projednávanou věc význam. Stejně tak výklad žalovaného o tom, co vedlo žalobkyni k uplatnění nároku v projednávané věci. Pro soud je podstatné to, že jej uplatnila s tím, že právní hodnocení následuje. Místně obvyklé nájemné nemovitostí činí [částka] na měsíc a jednotkové nájemné [částka] na 1m2 za měsíc. Tento závěr věcně a logicky zdůvodnil a obhájil znalec [příjmení] [jméno], který vypracoval Znalecký posudek [číslo] 2019 ze dne [datum]

12. Žaloba je důvodná. Žalovaný užíval v období od 21. 7. 2019 do 21. 7. 2020, které je předmětem tohoto řízení nemovitosti nad svůj spoluvlastnický podíl, neboť je užíval sám v celém rozsahu, jak výslovně vyplývá z dohody o užívání, kterou se žalobkyní uzavřel. Nemovitosti na výslovnou výzvu žalobkyně v přípisu ze dne [datum] nevyklidil.

13. Při rozhodnutí věc lze použít rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka], který řeší, zda a v jakých případech se právo spoluvlastníka, jehož právo užívat společnou věc v rozsahu jeho podílu bylo omezeno, na poskytnutí náhrady opírá o ustanovení o bezdůvodném obohacení (§ 451 a násl. obč. zák.), a kdy je lze dovodit z § 137 odst. 1 obč. zák.

14. Na projednávanou věc je nutno použít ustanovení zákona č. 89/212 Sb. občanského zákoníku (NOZ), a to ustanovení o bezdůvodném obohacení v § [číslo] (dříve § 451 a následující zákona č. 40/1964 Sb. občanského zákoníku, dále jen„ obč zák“) a § [číslo] a následující (dříve § 137 ost. 1. obč. zák.).

15. Právní věta rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka] zní:„ Užívá-li spoluvlastník bez právního důvodu (zejména bez rozhodnutí většiny spoluvlastníků nebo bez dohody spoluvlastníků anebo bez rozhodnutí soudu) společnou věc nad rámec svého spoluvlastnického podílu, je povinen vydat to, oč se takovým užíváním obohatil, ostatním spoluvlastníkům podle pravidel o vydání bezdůvodného obohacení (§ 451 a násl. obč. zák.)“. Pro období od 21. 7. 2019 do 19. 5. 2020 žalovaný užíval nemovitosti na základě dohody s žalobkyní, aniž by bylo sjednáno, že tak bude činit bezúplatně. Pro toto období má žalobkyně nárok náhradu za nadužívání nemovitostí podle § [číslo] a následujících. Z rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka] lze pro toto období citovat následující:„ Právo spoluvlastníka na náhradu za to, že neužívá společnou věc v rozsahu odpovídajícím jeho spoluvlastnickému podílu, je dáno zákonem a vyplývá z práva spoluvlastníka podílet se na užívání společné věci v míře odpovídající jeho podílu. Rozsah tohoto užívacího práva ke společné věci (stejně jako výše spoluvlastnického podílu) nemůže být proti vůli spoluvlastníka rozhodnutím spoluvlastníků modifikován. Neumožňují-li existující poměry nebo rozhodnutí, popřípadě dohoda spoluvlastníků některému spoluvlastníku plnou realizaci tohoto práva, náleží mu za to (jestliže se ovšem strany nedohodly jinak) odpovídající náhrada (srov. opět [spisová značka]). Jde o náhradu za omezení spoluvlastnického práva. Potud lze odkázat na konstantní judikaturu, podle které i v případě, že zákon výslovně nezakládá právo na náhradu za omezení vlastnického práva, vyplývá toto právo přímo z článku 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod (srov. např. nález pléna Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. [ústavní nález], uveřejněný pod [číslo] Sbírky nálezů a usnesení Ústavního soudu a pod [číslo] Sb.); v daném případě je lze též výkladem dovodit z § 137 odst. 1 obč. zák. Pro posouzení výše náhrady pro vyloučeného spoluvlastníka pak není - podobně jako v jiných případech stanovení náhrady za omezení práva - rozhodující to, co spoluvlastník užívající věc nad rámec podílu získává (oč se obohatí); podstatná je újma vznikající vyloučenému spoluvlastníku. [jméno] musí soud stanovit na základě úvahy vycházející ze skutkových zjištění ohledně toho, co by spoluvlastník při obvyklém užívání věci v rámci svého podílu získal“.

16. Pokud žalovaný nemovitosti na výslovnou výzvu žalobkyně v přípisu ze dne [datum] užíval dál, až do [datum], má žalobkyně za toto období nárok na bezdůvodné obohacení podle § 2991 a následující NOZ, k čemuž lze odkázat na shora citovanou právně větu rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka].

17. Výše nároku na náhradu za nadužívání spoluvlastnického podílu i na bezdůvodné obohacení byla stanovena znaleckým posudkem a činí [částka] měsíčně, tj. za období [datum] až [datum] činí [částka] (12 x [částka]). Tuto částku proto soud uložil žalovanému žalobkyni zaplatit a to včetně zákonného úroku z prodlení podle § 1970 NOZ stanoveného podle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

18. Protože je žalobkyně ve věci plně úspěšná, náleží jí podle § 142 odst. 1 o.s.ř. právo na náhradu nákladů řízení, které představuje odměna za právní zastoupení advokátem podle § 7 vyhl. 177/1996 Sb. ve výši [částka] za osm úkonů právní služby po [částka] (převzetí zastoupení, vyhotovení žaloby, vyjádření k odporu žalovaného, účast na jednání dne [datum], [datum], [datum] a [datum], zpracování písemného závěrečného vyjádření), náhrada hotových výdajů [částka] za osm úkonů právní služby po [částka], jízdné [částka] (z [obec] do [obec] a zpět, tj. celkem 50 km osobním automobilem s průměrnou spotřebou benzinu BA 95 7,2 l [číslo] km – podle metodiny EU 2016 třetí údaj ve velkém TP, ceně [částka] za litr a náhradě [částka] za jeden ujetý kilometr podle vyhlášky č. 358/2019 Sb. za cestu k jednání dne [datum] a ceně 27,80 za litr a náhradě [částka] za cestu k jednání soudu dne 8. 2., 4. 3. a [datum] podle vyhlášky č. 589/2020 Sb.; v roce 2020 je tak jedna cesta za [částka] a v roce 2021 jedna cesta za [částka], tj. [částka] za tři cesty), náhrada ztráty času na cestě [částka] za osm započatých půlhodin po [částka], to vše navýšeno o 21 % DPH, jehož je zástupce žalobce plátcem, tj. o [částka] a soudní poplatek [částka] Celkem tak činí náhrada nákladů řízení [částka].