10 C 317/2020

Plný text

Okresní soud v Chebu rozhodl samosoudkyní JUDr Alexandrou Vaňkovou v právní věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu domu <b>I. Určuje se, že výpověď z nájmu domu [adresa] na st. [číslo], rodinný dům, zapsáno na listu vlastnictví [číslo] pro katastrální území a obec [obec], ze dne 2. 10. 2020, daná žalovanou žalobci je neplatná.</b> <b>II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 10 600 Kč k rukám advokáta žalobce, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.</b> 1. Žalobce se svou žalobou domáhal určení neplatnosti z nájmu domu uvedeného ve výroku I. tohoto rozsudku. Žalobu odůvodnil tím, že užívá dům pronajatý mu nájemní smlouvou ze dne 11.12.2018 ujednanou na dobu určitou 3 let, počínaje 1.12.2018. Rodinný dům užívá k bydlení a řádně hradí sjednanou částku nájemného 10 000 Kč měsíčně. Ke dni podání této žaloby není v prodlení s žádnou platbou. V souladu se smlouvou přepsal dodávku energií na své jméno. Stranou smlouvy o dodávce vody nemůže žalobce být. Žalobci byla v měsíci říjnu 2020 doručena výpověď z nájmu domu dle § 2288 nového občanského zákoníku z důvodu prodlení splátek nájemního, nepřepsání vodoměru a nedodržení dalších ujednání smlouvy. Žalobce hradil splátky nájemného, nemůže být stranou smlouvy o dodávce vody a dále namítá, že výpověď neobsahuje poučení pro nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem a je tedy neplatná.

2. Žalovaná se k podané žalobě nikterak nevyjádřila.

3. Žalobce i žalovaná dali souhlas k tomu, aby soud ve věci rozhodl ve smyslu § 115a z.č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen„ OSŘ“), bez nařízení jednání.

4. Po provedeném dokazování dospěl soud k závěru, že žalovaná je vlastníkem předmětné nemovitosti, tj. nemovitosti st. [číslo], součástí je stavba [adresa], [obec], rodinný dům, zapsáno na [list vlastnictví] pro katastrální území a obec [obec]. Žalovaná s žalobcem uzavřela dne 11.12.2018 nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl výše uvedený rodinný dům. Nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou 3 let, počínaje dnem 1.12.2018 a měsíční nájemné bylo sjednáno ve výši 10 000 Kč. Žalobci byla nejdříve dne 3. 10. 2020 (vzhledem k tomu, že výpověď byla žalobci odeslána poštou nejdříve dnem uvedeným na výpovědi, tj. dnem 2. 10. 2020) doručena výpověď smlouvy o nájmu domu. Žalobce pak dne 2. 12. 2020, tedy v řádné zákonné lhůtě stanovené v § 2290 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen OZ) podal návrh u soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná. Z výpovědi samotné je zřejmé, že obsahuje identifikaci žalobce, konkretizaci nemovitosti, a dále že výpověď je dána z důvodu prodlení splátek nájemného, nepřepsání vodoměru a nedodržení dalších ujednání smlouvy. Ve výpovědi je též uvedeno, že prvním dnem kalendářního měsíce poté co žalobce obdrží tuto výpověď mu běží 3 měsíční lhůta k vystěhování. Výpověď je pak již pouze datována dnem 2. 10. 2020 a podepsána žalovanou. Povinnost tvrdit a povinnost prokázat, že zde není dána neplatnost výpovědi daná žalovanou žalobci, leží ve smyslu § 101 odst. 1 písm. a), b) OSŘ a § 120 odst. 1 OSŘ na žalované. Žalovaná však ani jednu z těchto povinností nesplnila. <i>5. Podle ust. § 2286 OZ vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.</i> <i>6. Dle ust. § 2288 odst. 1 pak pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době,</i> <i>a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,</i> <i>b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,</i> <i>c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo</i> <i>d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.</i> <i>Dle odstavce 2 téhož ustanovení pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že</i> <i>a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,</i> <i>b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.</i> <i>7. V odst. 3 tohoto ustanovení je pak zákonem stanoveno, že vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.</i> 8. Je třeba uvést, že předmětná výpověď byla dána žalobci bez jakéhokoli poučení, tedy bez náležitosti, kterou k platnosti výpovědi výslovně vyžaduje zákon v ustanovení v § 2286 OZ. Nad rámec výše uvedeného soud uvádí, že žalovaná jako jeden z výpovědních důvodů uvedla„ prodlení splátek nájemného“. Vzhledem k absenci jakýchkoliv dalších důkazů, když žalobce žádných dalších důkazů (a to ani po opakovaných urgencích právního zástupce žalobce, ačkoliv tyto v žalobě právní zástupce žalobce sám navrhoval) nedoložil, soud nemohl přezkoumávat výpovědní důvod„ prodlení splátek nájemného“ ve výpovědi uvedený. Žalovaná jako další z výpovědních důvodů ve výpovědi uvedla„ nedodržení dalších ujednání smlouvy“, tyto však nikterak nespecifikovala a soud je tak taktéž nemohl přezkoumávat. Jako poslední výpovědní důvod bylo uvedeno„ nepřepsání vodoměru“, k tomuto soud konstatuje, že podle ustanovení § 2 odst. 6 zákona 274/2001 Sb. je odběratelem vlastník pozemku nebo stavby připojené na vodovod nebo kanalizaci, a nemohl jím tak být žalobce. Z výše uvedených důvodů soudu nezbylo, než určit, že výpověď specifikovaná ve výroku I. tohoto rozsudku je neplatná.

9. Žalobce měl ve věci plný úspěch, proto mu dle § 142 odst. 1 OSŘ vůči žalované vzniklo právo na náhradu nákladů řízení. Náklady řízení tvoří jednak soudní poplatek ve výši 5 000 Kč dle § 13 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen„ AT“), odměna advokáta ve výši 2 500 Kč za jeden úkon právní služby, tj. celkem za 2 úkony právní služby ve výši 5 000 Kč (převzetí a příprava zastoupení, sepis žaloby) podle § 7 a § 11 odst. 1 písm. a), d), vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen„ AT“), paušální náhrady hotových výdajů za 2 úkony právní služby celkem ve výši 600 Kč dle § 13 odst. 3 AT po 300 Kč. Vzhledem k tomu, že žalobce soudu nedotvrdil již v samotné žalobě veškeré skutečnosti a nedoložil veškeré důkazy, jenž navrhoval, byl žalobce opakovaně vyzýván k dotvrzení a k doložení, přičemž za tyto úkony mu z výše uvedených důvodů odměna nenáleží. Povinnost uhradit náklady řízení má žalovaná dle § 149 odst. 1 OSŘ k rukám advokáta žalobce.