13 C 26/2016

Plný text

Okresní soud v Chebu rozhodl samosoudcem Mgr. Milanem Homolkou ve věci žalobců: a) Jméno zainteresované osoby 0/0 bytem Adresa zainteresované osoby 0/0 b) Jméno zainteresované osoby 1/0 bytem Adresa zainteresované osoby 0/0 oba zastoupeni advokátkou Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0 proti žalované: Jméno zainteresované osoby 2/0 bytem Adresa zainteresované osoby 2/0 zastoupená advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 2/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 2/0 o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví

I. Podílové spoluvlastnictví účastníků k nemovité věci par. č. st. , číslo, o výměře , číslo, m², jejíž součástí je objekt bydlení č. p. , číslo, , zapsané v katastru nemovitostí u , katastrální úřad, , katastrální pracoviště, na listu vlastnictví č. , číslo, pro , obec, a , katastrální území, , se zrušuje.

II. Nařizuje se prodej nemovité věci par. č. st. , číslo, o výměře , číslo, m², jejíž součástí je objekt bydlení č. p. , číslo, , zapsané v katastru nemovitostí u , katastrální úřad, , , katastrální pracoviště, na listu vlastnictví č. , číslo, pro , obec, a , katastrální území, , ve veřejné dražbě.

III. Žalované se ukládá, aby žalobcům zaplatila z titulu náhrady nákladů souvisejících se spoluvlastnictvím částku 1 762 819,52 Kč v rámci výtěžku prodeje nemovité věci.

IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

V. Žalobci jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně České republice na účet Okresního sodu v Chebu náhradu nákladů řízení zálohovaných státem ve výši 14 882,25 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

VI. Žalovaná je povinna zaplatit České republice na účet Okresního sodu v Chebu náhradu nákladů řízení zálohovaných státem ve výši 24 882,25 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobci se žalobou domáhali, aby soud zrušil podílové spoluvlastnictví účastníků k nemovité věci par. č. st. , číslo, o výměře , číslo, m², jejíž součástí je objekt bydlení č. p. , číslo, , zapsané v katastru nemovitostí u , katastrální úřad, , , katastrální pracoviště, na listu vlastnictví č. , číslo, pro , obec, a , katastrální území, . Současně navrhli vypořádání tak, že nemovitá věc bude rozdělena na bytové a nebytové jednotky s tím, že část jednotek bude přikázána jim a další část jednotek bude přikázána žalované. Později žalobci navrhli, aby nemovitá věc byla přikázána do jejich výlučného vlastnictví a žalované vyplatí vypořádací podíl. Nakonec navrhovali vypořádání podílového spoluvlastnictví prodejem nemovité věci. Současně požadovali vypořádání vzájemných finančních závazků mezi nimi a žalovanou. V této souvislosti původně požadovali částku 7 293,20 Kč na náhradu škody způsobenou žalovanou změnou fixace u hypotéky. Dále požadovali částku 442 732,50 Kč za sjednanou práci a za správu nemovité věci, kterou vykonával první žalobce. Uplatňovali také nároky ve výši 17 385 Kč jako úhradu podílu nákladů týkajících se společného majetku a ve výši 28 735 Kč jak o úhradu podílu nadměrného čerpání podílu žalované na nájemném. Dále nárokovali částku, kterou stále navyšovali podle aktuální situace, jako dluh žalované na úhradách splátek společného hypotéčního úvěru u , Název peněžního ústavu, . Požadovali také částku 773 000 Kč jako náhradu škody v důsledku jednání žalované, která úmyslně odmítala uzavírání a prodlužování nájemních smluv. Konečně požadovali částku 6 600 Kč na úhradu podílu z kaucí složených nájemníky. Žalobu odůvodnili tím, že jsou se žalovanou podílovými spoluvlastníky předmětné nemovité věci, kdy žalobci mají ve společném jmění manželů podíl ve výši 1/2 a žalovaná vlastní také podíl ve výši 1/2. Společné užívání nemovité věci vedlo mezi účastníky k neustálým neshodám, kdy prvý žalobce se o nemovitou věc stará, zajišťuje jeho správu, opravy apod. a žalovaná odmítá na čemkoli spolupracovat. V současné době není možné se na čemkoli dohodnout a další setrvání v podílovém spoluvlastnictví je neúnosné a společná správa nemovitosti je ochromena.

2. Žalovaná souhlasila se zrušením a vypořádáním podílového spoluvlastnictví. Preferovala rozdělení nemovité věci na jednotky a jejich přiřazení oběma stranám oproti prodeje nemovité věci jako celku. Jejím plánem je prodat jí přiřazené jednotky. Za současné ekonomické situace je nebezpečí, že nemovitá věc může být prodána za podstatně nižší částku, než je jeho hodnota. Navíc prodej jednotlivých bytů se dá realizovat s větší flexibilitou.

3. Žaloba původně směřovala proti předchozímu podílovému spoluvlastníku , tituly před jménem, , jméno FO, , proto většina námitek ze strany žalobců se týkala právě této osoby. Ovšem v průběhu řízení , tituly před jménem, , jméno FO, převedl svůj podíl na nemovité věci na paní , Jméno zainteresované osoby 2/0, , a to darovacími smlouvami ze dne , datum, a , datum, . Z toho důvodu bylo usnesením Okresního soudu v Chebu ze dne 10. 6. 2022, č. j. 13 C 26/2016-448, rozhodnuto o tom, že na straně žalované bude namísto , tituly před jménem, , jméno FO, pokračováno s , Jméno zainteresované osoby 2/0, . Tato nová žalovaná pak musí přijmout stav řízení, jaký tu byl v době jejího vstupu do řízení.

4. Po provedeném dokazování má soud za prokázané, že účastníci jsou podílovými spoluvlastníky nemovité věci par. č. st. , číslo, o výměře , číslo, m², jejíž součástí je objekt bydlení č. p. , číslo, , zapsané v katastru nemovitostí u , katastrální úřad, , , katastrální pracoviště, na listu vlastnictví č. , číslo, pro , obec, a , katastrální území, . Žalobci mají ve společném jmění manželů podíl ve výši jedné poloviny a žalovaná je spoluvlastníkem druhé poloviny. Hodnota nemovité věci činí 13 570 000 Kč. Vztahy mezi účastníky jsou špatné a vedly k ochromení společné správy nemovité věci. Žalobci ani žalovaná neužívají žádnou jednotku v domě k uspokojování svých bytových potřeb. Nemovitou věc pořídili za účelem dosahování zisků z pronájmu jednotlivých jednotek v domě.

5. Skutečnosti ohledně podílového spoluvlastnictví účastníků a výše jejich podílů byly mezi účastníky nesporné, navíc jsou prokazovány informací o pozemku a výpisy z katastru nemovitostí. Hodnota nemovité věci je prokazována revizním znaleckým posudkem č. , číslo, , název znaleckého ústavu, a jeho aktualizací ze dne , datum, . Velmi špatná úroveň vztahů mezi účastníky vyplývá z rozsáhlé písemné i e-mailové korespondence mezi nimi. Mezi účastníky pak bylo nesporné, že nemovitou věc zakoupili za účelem budoucích zisků z nájemného a že nikdo z nich neužívá žádnou část budovy. Tyto důkazy na sebe navazují, doplňují se, nejsou mezi nimi podstatné rozpory a uvedené skutečnosti jednoznačně prokazují. O hodnověrnosti těchto důkazů neměl soud žádné pochybnosti, když jejich hodnověrnost nebyla zpochybňována ani účastníky řízení.

6. Podle § 1140 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „ObčZ“), nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Podle § 1143 ObčZ nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. Podle § 1144 odst. 1 věta prvá je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci. Není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě (§ 1147 ObčZ).

7. Z celého řízení, tvrzení účastníků i provedeného dokazování bylo zřejmé, že dohoda mezi účastníky o zrušení a vypořádání jejich podílového spoluvlastnictví není možná. V tomto směru je naprosto nepodstatné, kdo je viníkem situace, kdo inicioval jednání o vypořádání spoluvlastnictví apod. Přitom je situace mezi spoluvlastníky taková, že další setrvání ve spoluvlastnickém vztahu není ku prospěchu věci, navíc ani jeden z nich nechce v takovém vztahu pokračovat. Z toho důvodu soud rozhodl podle § 1143 ObčZ o zrušení podílového spoluvlastnictví účastníků k nemovité věci par. č. st. , číslo, o výměře , číslo, m², jejíž součástí je objekt bydlení č. p. , číslo, , zapsané v katastru nemovitostí u , katastrální úřad, , , katastrální pracoviště, na listu vlastnictví č. , číslo, pro , obec, a , katastrální území, , jak je uvedeno ve výroku I.

8. Spolu se zrušením podílového spoluvlastnictví musí soud provést jeho vypořádání. Způsoby vypořádání uvedené v ustanovení § 1144 a 1147 ObčZ mají své stanovené pořadí, které musí být respektováno. Soud tak není vázán návrhem na vypořádání označeným v žalobě. Prvním a přednostním způsobem vypořádání je rozdělení věci. Z povahy předmětné věci (bytový dům s několika jednotkami) je zřejmé, že reálné rozdělení, zejména s ohledem na související bytový dům, není možné. Teoreticky by bylo možné provést rozdělení na jednotky. Ovšem rozdělení věci tímto způsobem není dobře možné s ohledem na situaci mezi účastníky. Rozdělením na jednotky by došlo pouze ke změně vlastnické struktury, ovšem společné prostory by zůstaly stále v podílovém spoluvlastnictví a řešení většiny záležitostí souvisejících se správou a užíváním věci by nadále vyžadovalo dohodu účastníků, resp. by probíhalo podle velikosti jejich podílů, pouze vycházejících z jiných skutečností. Takže na faktickém fungování s nemovitou věcí by se nic nezměnilo. Přitom je zřejmé z provedených důkazů (e-mailová korespondence), že vztahy mezi účastníky jsou více než napjaté. Z těchto důvodů rozdělení věci není dobře možné ať reálným rozdělením či rozdělením na jednotky.

9. Z toho důvodu se soud zabýval přikázáním nemovité věci do výlučného vlastnictví jednoho z účastníků za přiměřenou náhradu druhému z účastníků. Původně účastníci tento způsob vypořádání preferovali, když navrhovali, aby věc byla přikázána do výlučného vlastnictví žalobcům. Ovšem po změnách na trhu nemovitostí, kdy došlo k podstatnému zvýšení cen nemovitých věcí, ani jeden z účastníků nechtěl přikázat věc do svého výlučného vlastnictví. Souhlas nabyvatele (spoluvlastníka) s přikázáním nemovité věci do jeho výlučného vlastnictví je ovšem nezbytnou podmínkou k tomu, aby věc mohla být takto vypořádána. Z uvedených důvodů soud rozhodl o vypořádání podílového spoluvlastnictví prodejem věci, jak je uvedeno ve výroku II.

10. Při zrušení spoluvlastnictví si spoluvlastníci vzájemně vypořádají pohledávky dluhy, které souvisejí se spoluvlastnictvím nebo se společnou věcí. Se společnou věcí v tomto případě souvisejí platby, které žalobci učinili za žalovanou (jejího právního předchůdce) na úhradách společné hypotéky. Žalobci i žalovaná byli povinni k úhradě splátek hypotéky každý jednou polovinou. Žalovaná (její předchůdce) tuto povinnost neplnila. Žalobci v řízení doložili (výpisy z účtu a potvrzením banky), že za žalovanou na splátkách hypotéky uhradili v období od , měsíc, , rok, do , měsíc, , rok, celkem částku 1 116 399,20 Kč. Obdobně je třeba vzít v úvahu nedoplatek hypotéky, kterou si účastníci společně vzali za účelem pořízení předmětné nemovité věci. Jde tedy o dluh, který souvisí se spoluvlastnictvím. Výpisem z úvěrového účtu bylo prokázáno, že ke dni 30. 9. 2022 činil zůstatek na hypotéčním úvěru částku 1 292 840,64 Kč. Z toho podíl ve výši ½ vztahující se k podílu žalované na nemovité věci činí částku 646 420,32 Kč. Celkem tak nárok žalobců vůči žalované činí 1 762 819,52 Kč. Tuto částku je třeba vypořádat při zrušení podílového spoluvlastnictví (§ 1148 odst. 1 ObčZ), jak je uvedeno ve výroku III.

11. Ohledně hodnoty věci soud vycházel ze závěrů revizního znaleckého posudku a jeho aktualizace, kdy závěry znaleckého ústavu byly podle soudu natolik přesvědčivé, že posudek považuje za správný. K tomu lze doplnit poznámku, že předmětem vypořádání je pozemek, jehož součástí je bytový dům. Hodnotu je tedy třeba posuzovat k tomuto celku. Nelze cenu poměřovat tím, jaké částky by bylo možné dosáhnout, pokud by se samostatně prodávaly jednotlivé jednotky (byty a nebytové prostory) v domě.

12. Žalobci současně uplatňovali své další finanční nároky vůči žalované z různých titulů. V rámci vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovité věci ovšem nebylo možné k těmto finančním nárokům přihlížet. V rámci takového vypořádání nelze totiž vypořádávat veškeré finanční vztahy mezi účastníky, ale pouze pohledávky a dluhy, jež bezprostředně souvisí se spoluvlastnictvím nebo se společnou věcí. Největším uplatněným nárokem byla částka 773 000 Kč na náhradě škody vzniklé v důsledku jednání žalovaného, který úmyslně odmítal uzavírat a prodlužovat nájemní smlouvy. Tento nárok je dle soudu zcela hypotetický, když podílové spoluvlastnictví nebránilo žádnému ze spoluvlastníků hospodařit se společnou věcí. Pokud nedošlo mezi nimi k dohodě, měli se k rozhodnutí o takové otázce obrátit na soud (§ 1128 ObčZ). Z případného neuzavření nájemní smlouvy ovšem nelze dovozovat odpovědnost žalovaného za hypotetickou škodu za ušlé nájemné. Dalším nárokem byl požadavek ve výši 442 732,25 Kč za sjednanou odměnu prvního žalobce za správu nemovité věci. Správa společné věci je právem i povinností každého ze spoluvlastníků a nelze z toho dovozovat nárok na náhradu odměny za „práci“ a za cestovné. Spoluvlastník, který vynaložil na společnou věc náklad v zájmu ostatních spoluvlastníků bez jejich vyrozumění a souhlasu, může požadovat a) poměrnou část náhrady v rozsahu zhodnocení věci a b) náhradu nutných nákladů, jednalo-li se o náklad, který bylo třeba vynaložit na záchranu věci (§ 1136 ObčZ). Ani o jeden z těchto případů v předmětné věci nešlo, proto žalobci nemají právo na náhradu odměny za „práci“ spojenou se správou nemovité věci. Pokud se jedná o nároky v souvislosti se změnou fixace hypotéčního úvěru, toto nejsou náklady bezprostředně související s nemovitou věcí. Takový nárok také nelze vypořádat v rámci vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovité věci. Obdobné závěry lze učinit i k dalším finančním nárokům mezi stranami, kdy jejich vzájemné finanční nároky z jednotlivých různých důvodů nelze spojovat s vypořádáním nemovité věci. Z těchto důvodů soud žádný z dalších uplatněných nároků při vypořádání společné věci nezohlednil.

13. K ostatním důkazům, které byly v tomto řízení provedeny a které nejsou uvedeny výše, soud při rozhodování ve věci nepřihlížel, neboť pro posouzení věci nebyly podstatné s ohledem na uvedené závěry soudu.

14. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle § 150 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „OSŘ“), kdy soud v tomto řízení spatřuje důvody hodné zvláštního zřetele k tomu, aby náhrada nákladů řízení nebyla přiznána. Tyto důvody spočívají především v charakteru sporu, kdy legitimováni k podání žaloby byli všichni účastníci řízení a všichni svým chováním zavinili soudní řízení, když vypořádání podílového spoluvlastnictví neprovedli dohodou, přitom nakonec obě strany požadovaly zrušit a vypořádat jejich spoluvlastnictví.

15. O náhradě nákladů řízení zálohovaných státem bylo rozhodnuto podle § 148 OSŘ. V řízení byly zadány dva znalecké posudky a současně byl znalecký ústav vyzván k vyjádření k námitkám účastníků a k předložení aktualizace posudku. Celkové náklady na znalecké posudky činily 69 764,50 Kč. Jelikož bylo rozhodnuto, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení, lze požadovat, aby náklady na dokazování byly hrazeny oběma stranami. Na žalobce i žalovaného tak připadá částka 34 882,25 Kč. Ze záloh složených žalobci bylo uhrazeno 20 000 Kč, takže zbývá uhradit žalobci 14 882,25 Kč. Žalovaný v řízení uhradil zálohu ve výši 10 000 Kč, která byla spotřebována celá, proto je povinen uhradit státu 24 882,25 Kč.