13 C 26/2019

Plný text

Okresní soud v Chebu rozhodl samosoudcem Mgr. Milanem Homolkou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně sídlem adresa žalobkyně zastoupená advokátkou Mgr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalovaným: 1. anonymizováno , spol. s r. o., IČO sídlem adresa žalované 2. celé jméno žalovaného , narozený dne datum bytem adresa žalovaného , příjmení republika Německo oba zastoupeni advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o nahrazení projevu vůle <b>I. První žalovaná [příjmení], spol. s r. o., je povinna uzavřít se žalobkyní následující kupní smlouvu:</b> <b>„ KUPNÍ SMLOUVA</b> <b>mezi</b> <b>[anonymizováno], spol. s r. o.</b> <b>[IČO], sídlem [adresa žalované]</b> <b>(dále také jen„ prodávající společnost“) na straně jedné</b> <b>a</b> <b>[právnická osoba]</b> <b>[IČO], sídlem [adresa žalobkyně]</b> <b>(dále také jen„ kupující společnost“) na straně druhé</b> <b>I. </b> <b>1.. Prodávající společnost prohlašuje a výpisem z katastru nemovitostí č. [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí] dokládá, že je vlastníkem pozemků uvedených v čl. II. této kupní smlouvy, které jsou touto kupní smlouvou převáděny na kupujícího (dále také jen„ předmět převodu“).</b> <b>II. </b> <b>2.

1. Touto kupní smlouvou prodává prodávající společnost kupující společnosti pozemky v [katastrální uzemí], obec [obec] zapsané na listu vlastnictví [číslo]:</b> <b>parc. č. st. [číslo], zastavěná plocha a nádvoří, [číslo] m², za kupní cenu 114 575 Kč</b> <b>parc. [číslo] ostatní plocha, manipulační plocha, [číslo] m², za kupní cenu 1 252 593 Kč</b> <b>parc. [číslo] ostatní plocha, jiná plocha, [číslo] m², za kupní cenu 7 252 Kč</b> <b>a převádí na ni své vlastnické právo k nim, kupující společnost je od ní kupuje a do svého vlastnictví přijímá.</b> <b>III. </b> <b>3.

1. Souhrnná kupní cena za předmět převodu činí podle dohody smluvních stran 1 374 420 Kč (slovy: jeden milion tři sta sedmdesát čtyři tisíc čtyři sta dvacet korun českých) a celá bude zaplacena nejpozději do 15 dnů od provedení vkladu vlastnického práva kupující společnosti k předmětu převodu do katastru nemovitostí.</b> <b>IV. </b> <b>4.

1. Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je kupující společnost a je povinna podat u Finančního úřadu pro Karlovarský kraj, Územní pracoviště [obec], daňové přiznání k této dani nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž bude v katastru nemovitostí proveden vklad vlastnického práva kupující společnosti k předmětu převodu, a ve stejné lhůtě je povinen tuto daň zaplatit.</b> <b>4.

2. Kupující společnost uhradí správní poplatek 1 000 Kč za podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu jeho vlastnického práva do katastru nemovitostí.</b> <b>4.

3. Kupující potvrzuje, že si předmět převodu prohlédnul, seznámil se s jeho stavem na místě samém, z katastrální mapy a z výpisů z katastru nemovitostí a že kupní cenu, kterou za předmět převodu zaplatí, považuje za přiměřenou jeho povaze, poloze a zjištěnému stavu. Kupující výslovně prohlašuje, že nepřejímá žádné právní závady váznoucí na předmětu převodu nezapsané v katastru nemovitostí.</b> <b>4.. Prodávající společnost ujišťuje kupující společnost, že není omezena právem jakékoliv jiné osoby disponovat s předmětem převodu, nejsou mu známy žádné skryté závady předmětu převodu ani skutečnosti, které by mohly být příčinou vzniku soudcovského, daňového či exekutorského zástavního práva či exekuce k tíži předmětu převodu a zejména jej ujišťuje, že ohledně předmětu převodu neučinil před uzavřením této smlouvy žádný jiný převod vlastnického práva na třetí osobu, že na předmětu převodu neváznou žádné právní závady nezapsané v katastru nemovitostí, a tak na něho i v návaznosti na jeho prohlášení v bodu 4. této kupní smlouvy žádné závady nepřejdou.</b> <b>4.

5. Na předmětu převodu je zapsáno předkupní právo ve prospěch kupující společnosti vložené do katastru nemovitostí v řízení [číslo jednací] na základě smlouvy o věcném břemeni V3 [číslo] uzavřené s právním předchůdcem kupujícího ([příjmení] [anonymizováno] [právnická osoba], [IČO]).</b> <b>V. </b> <b>5.

1. Svými podpisy potvrzují smluvní strany, že smlouvu na této listině uzavírají z pravé a svobodné vůle a že souhlasí s vkladem vlastnického práva kupující společnosti k předmětu převodu do katastru nemovitostí.“</b> <b>II. Určuje se, že kupní smlouva ze dne 16. 1. 2019 uzavřená mezi [anonymizováno], spol. s r. o., [IČO] a [celé jméno žalovaného], narozeným dne [datum] na pozemky parc. č. st. [číslo], parc. [číslo] parc. [číslo] to vše v [katastrální uzemí], je neplatná.</b> <b>III. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobkyni společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení ve výši 86 720 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupkyně žalobkyně [příjmení] [jméno] [příjmení].</b> 1. Žalobkyně se žalobou domáhala, aby soud nahradil projev vůle první žalované uzavřít kupní smlouvu uvedenou ve výroku I. a aby soud současně určil, že kupní smlouva ze dne 16. 1. 2019 uzavřená mezi žalovanými na pozemky parc. č. st. [číslo], parc. [číslo] parc. [číslo] to vše v katastrálním území Aš, je neplatná. Žalobu odůvodnila tím, že dne 30. 6. 1994 byla uzavřena nájemní smlouva mezi [právnická osoba], spol. s r.o., a právním předchůdcem žalobkyně k předmětným nemovitým věcem. Na pozemcích se nachází čerpací stanice pohonných hmot. Dne 30. 8. 1994 byla dále uzavřena mezi těmito subjekty smlouva o zřízení věcného břemene, na základě které bylo k pozemkům zřízeno věcné předkupní právo. Dne 4. 2. 2014 obdržel právní předchůdce žalobkyně nabídku vlastníka pozemků na prodej těchto pozemků za kupní cenu ve výši 3 600 000 Kč. Na tuto nabídku právní předchůdce žalobkyně nereagoval. Dále dne 7. 10. 2016 [právnická osoba] uzavřela s druhým žalovaným kupní smlouvu, kterou byly pozemky prodány druhému žalovanému za částku 1 374 420 Kč. V daném případě však k nabídnutí pozemků žalobkyni za danou cenu nedošlo. Když se žalobkyně o převodu pozemku dozvěděla, uplatňovala v souladu s § 2144 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen„ ObčZ“), jejich převod po koupěchtivém. První žalovaná se však se svým většinovým společníkem jako koupěchtivým (druhým žalovaným) dohodli na ukončení původní smlouvy. Po právní moci rozhodnutí soudu v předchozím sporu přistoupili dne 16. 1. 2019 první žalovaná a druhý žalovaný (koupěchtivý) k opětovnému uzavření kupní smlouvy na předmětné pozemky za cenu 4 000 000 Kč. Nabídku k uplatnění předkupního práva žalovaná žalobkyni doručila dne 25. 1. 2019. Žalobkyně má za to, že postup žalované je v rozporu s platným právem, když stále existuje její povinnost nabídnout pozemky ke koupi z titulu věcného předkupního práva za podmínek podle původní smlouvy, jelikož je vůči ní vzájemné odstoupení neúčinné. Druhá smlouva je vzhledem k okolnostem, za jakých byla uzavřena, smlouvou neplatnou, neboť všechny související okolnosti svědčí o tom, že se jedná o právní jednání, které se příčí dobrým mravům a odporuje zákonu a jako takové je neplatné. Žalobkyni náleží věcné předkupní právo. Druhý žalovaný musel vědět o existenci předkupního práva. Jednání první žalované je pak v rozporu s dobrými mravy.

2. Oba žalovaní shodně navrhli zamítnutí žaloby. Své stanovisko odůvodnili tím, že nárok uplatněný žalobou neuznávají, neboť zanikl, když od kupní smlouvy kupující [celé jméno žalovaného] odstoupil. K odstoupení došlo platně, když tím nijak nezasáhl do vlastnických práv jiných osob. Obnovením původních vlastnických vztahů k předmětným pozemkům byl napraven„ protiprávní stav“ a žalobkyně žádné právo z porušení předkupního práva nemá. Nejsou splněny podmínky pro neplatnost právního jednání v podobě uzavření druhé kupní smlouvy ze dne 16. 1. 2019 a také pro určení, že jednání, kterým strany původní smlouvy ze dne 17. 10. 2016 odstoupily od smlouvy, je vůči žalobkyni neúčinné.

3. Okresní soud v Chebu již jednou ve věci rozhodl, když rozsudkem ze dne 21. 11. 2019, č. j. 13 C 26/2019-85, žalobu zamítl a rozhodl o náhradě nákladů řízení. K odvolání žalobkyně se věcí zabýval Krajský soud v Plzni, který usnesením ze dne 8. 4. 2020, č. j. 25 Co 20/2020-101, rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Odvolací soud zejména uzavřel, že je nutno nároky žalobkyně posuzovat ve smyslu příslušných ustanovení o předkupním právu uvedených v § 2140 a následujících ObčZ. Odkázal dále na ustanovení § 2143 ObčZ, kdy povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým. Dále připomenul, že z obsahu spisu a ze skutečností, které v řízení nebyly spornými, vyplývá, že uzavřel vlastník pozemků (první žalovaná) s druhým žalovaným kupní smlouvu týkající se odprodeje těchto pozemků za částku 1 374 420 Kč dne 7. 10. 2016. Ve smyslu ustanovení § 2143 tak tímto dnem dospěla povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi. Splnění této povinnosti se lze domáhat i žalobou na plnění, resp. na nahrazení projevu vůle. Uvedeným zákonným nárokem předkupníka takto vzniklým se však soud prvního stupně nezabýval. Absentuje úvaha soudu prvního stupně, zda a proč by mělo následné„ zrušení“ smlouvy ze dne 7. 10. 2016 bez dalšího způsobit i zánik povinnosti prodávajícího vzniknuvší dle ustanovení § 2143 ObčZ.

4. Po provedeném dokazování má soud za prokázané, že [právnická osoba], spol. s r.o., jako pronajímatel, a [anonymizována dvě slova] [právnická osoba], jako nájemce, uzavřely dne 30. 6. 1994 nájemní smlouvu, kterou pronajímatel přenechal do užívání nájemci pozemky parc. č. st. [číslo], parc. [číslo] parc. [číslo] v [katastrální uzemí]. Následně stejné společnosti uzavřely dne 30. 8. 1994 smlouvu o zřízení věcného břemene, kterou se dohodly o zřízení předkupního práva k předmětným pozemkům. Toto právo bylo zapsáno v katastru nemovitostí s právními účinky ke dni 30. 9. 1994. Ve dnech 4. 2. a 7. 3. 2014 vlastník pozemků, [právnická osoba], spol. s r.o., nabídl pozemky ke koupi společnosti [právnická osoba], za kupní cenu 3 600 000 Kč. Na tuto nabídku [právnická osoba] nereflektovala. Dále má soud za prokázané, že žalobkyně je právním nástupcem [právnická osoba] [anonymizováno] [právnická osoba], i [právnická osoba] [název žalované], uzavřel dne 7. 10. 2016 s [celé jméno žalovaného] kupní smlouvu, kterou druhý žalovaný koupil předmětné pozemky do svého výlučného vlastnictví za částku 1 374 420 Kč. Následně dne 18. 9. 2017 žalobkyně vyzvala první žalovanou k uzavření kupní smlouvy na prodej předmětných pozemků za kupní cenu 1 374 420 Kč, neboť bylo porušeno její předkupní právo. Druhý žalovaný dne 12. 10. 2017 od kupní smlouvy odstoupil, neboť měl být nepravdivě ujištěn prodávajícím o tom, že předkupní právo žalobkyně zaniklo. Na základě souhlasného prohlášení obou žalovaných ze dne 17. 10. 2017, bylo v katastru nemovitostí opětovně zapsáno vlastnické právo k předmětným pozemkům ve prospěch [právnická osoba], spol. s r. o. Následně proběhl soudní spor mezi žalobkyní a druhým žalovaným o stanovení povinnosti uzavřít kupní smlouvu. Rozsudkem Okresního soudu v Chebu ze dne 19. 7. 2018, č. j. 13 C 71/2017-119, ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Plzni ze dne 30. 10. 2018, č. j. 56 Co 226/2018-142, byla žaloba zamítnuta. Dále dne 16. 1. 2019 žalovaní spolu uzavřeli novou smlouvu o prodeji předmětných nemovitých věcí za kupní cenu 4 000 000 Kč. Dne 23. 1. 2019 nabídla první žalovaná nemovité věci ke koupi žalobkyni za kupní cenu 4 000 000 Kč.

5. Skutečnost, že [právnická osoba], spol. s r.o., a [anonymizována dvě slova] [právnická osoba], uzavřely nájemní smlouvu, je prokazována předmětnou nájemní smlouvu mezi těmito subjekty ze dne 30. 6. 1994 Uzavření smlouvy o předkupním právu mezi týmiž subjekty je prokazováno danou smlouvou ze dne 30. 8. 1994. Z této listiny vyplývají smluvní ujednání účastníků i právní účinky vkladu práva do katastru nemovitostí. Nabídka [právnická osoba], spol. s r.o., k prodeji pozemků [právnická osoba] je prokazována dopisy Ing. [jméno] [příjmení], jednatele společnosti [příjmení], ze dne 4. 2. 2014 a ze dne 7. 3. 2014 adresovanými společnosti [právnická osoba] Skutečnost, že [právnická osoba] tuto nabídku nepřijala, vyplývá z dopisu této společnosti ze dne 11. 3. 2014. Právní nástupnictví žalobkyně po společnostech [anonymizována dvě slova] [právnická osoba], i [právnická osoba], vyplývá z obchodního rejstříku. Uzavření kupní smlouvy, včetně ujednání o výši kupní ceny, mezi žalovanými ohledně koupě předmětných pozemků je prokazováno kupní smlouvou mezi těmito subjekty ze dne 7. 10. 2016. Odstoupení druhého žalovaného od této kupní smlouvy je prokazováno jeho dopisem ze dne 12. 10. 2017. Opětovný zápis vlastnického práva pro [název žalované], v katastru nemovitostí pak vyplývá ze souhlasného prohlášení žalovaných ze dne 17. 10. 2017. Vedení soudního řízení mezi žalobkyní a druhým žalovaným je soudu známo z úřední činnosti. Uzavření kupní smlouvy dne 16. 1. 2019 je prokazováno předmětnou smlouvou mezi žalovanými. Nabídka první žalované žalobkyni ke koupi nemovitých věcí pak vyplývá z dopisu žalované ze dne 23. 1. 2019 Tyto důkazy na sebe navazují, logicky se doplňují, nejsou mezi nimi podstatné rozpory a uvedené skutečnosti jednoznačně prokazují. O hodnověrnosti těchto důkazů neměl soud žádné pochybnosti, když jejich hodnověrnost nebyla zpochybňována ani účastníky řízení.

6. Podle § 2140 odst. 1 ObčZ ujedná-li si předkupník k věci předkupní právo, vzniká dlužníku povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, pokud by ji chtěl prodat třetí osobě (koupěchtivému).

7. Podle § 2143 ObčZ povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým.

8. Podle § 2146 ObčZ ujedná-li si prodávající s koupěchtivým, že od smlouvy s ním odstoupí, pokud předkupník uplatní své právo, nebo že se závazek změní nebo zruší, pokud předkupník své právo neuplatní, jsou taková ujednání vůči předkupníkovi neúčinná. K opačnému ujednání se nepřihlíží.

9. Jak je výše uvedeno, dne 7. 10. 2016 byla uzavřena kupní smlouva, kterou první žalovaná, jako prodávající, prodala druhému žalovanému, jako kupujícímu, předmětné nemovité věci v katastrální území Aš za kupní cenu 1 374 420 Kč. Následně smluvní strany od této smlouvy odstoupily a vlastnické právo v katastru nemovitostí bylo zapsáno zpět ve prospěch první žalované. Uzavřením předmětné kupní smlouvy ovšem dospěla povinnost prodávajícího (první žalované) nabídnout věc předkupníkovi (žalobkyni) ke koupi (§ 2143 ObčZ). Na tomto nic nemohla změnit ani skutečnost, že následně druhý žalovaný od předmětné kupní smlouvy odstoupil a žalovaní spolu uzavřeli souhlasné prohlášení, podle kterého bylo vlastnické právo v katastru nemovitostí zapsáno zpět na první žalovanou. Odstoupení od smlouvy ze strany druhého žalovaného se totiž nemohlo dotknout vztahu mezi prodávajícím (prvním žalovaným) a koupěchtivým (žalobkyní). Dne 7. 10. 2016 tedy dospěla povinnost první žalované nabídnout nemovité věci ke koupi žalobkyni. Pokud první žalovaná svoji povinnost nesplnila, může se oprávněná osoba (předkupník - žalobkyně) domáhat splnění této povinnosti žalobou na plnění, resp. na nahrazení projevu vůle podle ustanovení § 161 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen„ OSŘ“). Z uvedených důvodů soud žalobě vyhověl a nahradil projev vůle první žalované na kupní smlouvě se žalobkyní na koupi předmětných nemovitých věcí, jak je uvedeno ve výroku I.

10. Pokud se týká druhého nároku žalobkyně, tj. nároku na určení neplatnosti kupní smlouvy mezi žalovanými ze dne 16. 1. 2019 ohledně prodeje předmětných nemovitých věcí, se soud nejdříve zabýval tím, zda je dán naléhavý právní zájem žalobkyně na takovém určení (§ 80 OSŘ). Výsledek tohoto řízení, tj. určení neplatnosti smlouvy, může mít vliv na právní postavení žalobkyně, navíc vlastnické právo k nemovité věci podléhá zápisu do katastru nemovitostí, proto je dán naléhavý právní zájem žalobkyně na určení vlastnického práva. I v této části je nárok žalobkyně důvodný, neboť dnem 7. 10. 2016 dospěla povinnost prvé žalované (jako prodávajícího - vlastníka nemovitých věcí) k uzavření kupní smlouvy s předkupníkem (žalobkyní). První žalovaná byla tedy povinna uzavřít kupní smlouvu se žalobkyní, jak je uvedeno v odstavci 9. tohoto rozsudku. Za této situace pak první žalovaná nemohla uzavřít kupní smlouvu s druhým žalovaným. Pokud první žalovaná přesto uzavřela kupní smlouvu s druhým žalovaným, porušila tím ustanovení § 2143 ObčZ. Její právní jednání tedy odporovalo zákonu, proto se jedná o neplatné právní jednání ve smyslu ustanovení § 580 ObčZ. Z těchto důvodů soud podle uvedeného ustanovení konstatoval, že kupní smlouva mezi žalovanými ze dne 16. 1. 2019 je neplatná.

11. O náhradě nákladů řízení rozhodnuto podle § 142 odst. 1 OSŘ, podle kterého je kritériem pro přiznání náhrady nákladů řízení úspěch ve věci. Žalobkyně měla ve věci plný úspěch, když soud její žalobě zcela vyhověl. Náklady žalobkyně spočívaly v nákladech na zaplacený soudní poplatek v celkové výši 2 000 Kč a dále v nákladech na její zastoupení advokátem, a to na odměnu advokáta podle § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., za šest úkonů právní pomoci (převzetí a příprava zastoupení, podání žaloby, vyjádření na výzvu soudu dne 19. 7. 2019, účast na soudním jednání dne 14. 11. 2019, odvolání proti původnímu rozsudku a účast na soudním jednání dne 2. 9. 2021) po 13 820 Kč (vycházeje z tvrzené hodnoty pozemků 1 374 420 Kč) a za šest režijních paušálů za tyto úkony po 300 Kč Celkem tedy náklady žalované činily 86 720 Kč.

12. Advokát by měl též právo na náhradu jízdného ze sídla kanceláře v [obec] k jednání soudu v [obec] a zpět a na náhradu za promeškaný čas na cestě, případně i na náhradu DPH, je-li plátcem této daně, ovšem zástupkyně žalobkyně soudu ve stanovené lhůtě (ani později) nedoložila výši těchto nákladů ani nedoložila osvědčení o registraci plátce DPH, proto v těchto částech soud žalobkyni náhradu nákladů řízení nepřiznal.