20 C 82/2019

Plný text

Okresní soud v Chebu rozhodl samosoudcem Mgr. Robertem Plášilem ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně sídlem adresa , PSČ obec a číslo zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného sídlem adresa žalované zastoupený advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o nahrazení projevu vůle s uzavřením nájemní smlouvy

I. Žaloba o nahrazení projevu vůle žalovaného s uzavřením nájemní smlouvy se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení k rukám zástupce žalovaného částku 23 149 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou podanou dne 6. 6. 2019 se žalobkyně domáhala, aby soud nahradil projev vůle žalovaného, směřující k uzavření nájemní smlouvy, a to s účinností od 24. 5. 2019 ve znění nájemní smlouvy ze dne 23. 5. 2011 (dále též„ Nájemní smlouva“), jež byla mezi žalovaným jako pronajímatelem a žalobkyní jako nájemcem stran v této uvedených pozemků uzavřena uvedeného dne na dobu 8 roků do 23. 5. 2019, žalobkyně poukázala zejména na ustanovení článku 2.6. této smlouvy, podle které se žalovaný zavázal dobu nájmu prodloužit o dalších 8 roků za splnění požadavku článku 1.4, týkajícího se podmínky využívání předmětných nemovitostí ke sjednanému účelu tak, že tímto bude dosaženo hospodárnějšího využití předmětných nemovitostí při zachování hlavního účelu, ke kterému pronajímateli slouží. Žalobkyně konstatovala, že naposledy dne 20. 5. 2019 zaslala žalovanému výzvu k uzavření další nájemní smlouvy, na což však žalovaný nereagoval.

2. Žalovaný již v rámci svého vyjádření ze dne 19. 9. 2019 a následně v rámci podání ze dne 25. 5. 2020 navrhl žalobu zamítnout, tvrdiv zejména, že pokud ujednání čl. 2 Nájemní smlouvy žalobkyně interpretuje jako ujednání o uzavření budoucí nájemní smlouvy, je taková ujednání neplatné vzhledem k tomu, že smlouva neobsahuje jednoznačné určení, do kdy má být budoucí (hlavní) nájemní smlouva uzavřena; poukazoval na obsah ustanovení § 27 odst. 2 zákona č. 219/2000 Sb. o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích (dále jen„ zákon o majetku České republiky“) s tím, že bylo a je právně přípustné prodloužit dobu nájmu pouze za podmínky, že celková doba nájmu nepřesáhla 8 roků, v opačném případě lze pouze uzavřít nájemní smlouvu novou. Žalovaný konstatoval, že pokud by měl být nahrazen projev jeho vůle k uzavření nové nájemní smlouvy s účinností ode dne 24. 5. 2019, byl by takový výrok v rozporu i s právní úpravou dle zákona č. 340/2015 Sb., o zvláštních podmínkách účinnosti některých smluv, a rovněž v rozporu s ustanovením § 161 odst. 3 občanského soudního řádu, neboť není možné takto nahradit prohlášení vůle k okamžiku předcházejícímu nabytí právní moci rozsudku, dále žalovaný namítal, že při posuzování důvodnosti podané žaloby je nutno brát zřetel i na ustanovení § 58a odst. 3 zákona o majetku České republiky, týkající se neplatnosti právních jednání odporujícím podmínkám stanovených tímto zákonem a skutečnosti, že nelze přihlížet k právním jednáním, pokud neobsahují ujednání, jež musí podle tohoto zákona obsahovat. Žalovaný zdůrazňoval, že je právně nepřípustné, aby soud při rozhodování o nahrazení projevu vůle žalovaného text nové nájemní smlouvy měnil či doplňoval tak, aby odpovídal právní úpravě dle zákona o majetku státu v platném znění, namítal rovněž, že v mezidobí došlo k relevantní změně okolností, zejména pak k nárůstu obvyklého nájemného, nelze proto spravedlivě po žalovaném požadovat, aby se žalobkyní uzavřel novou nájemní smlouvu za stejných podmínek jako v případě Nájemní smlouvy ze dne 23. 5. 2011. Podotkl, že se žalobkyní byla vedena jednání o uzavření nové nájemní smlouvy, k tomuto však nedošlo.

3. I v návaznosti na vyjádření žalovaného žalobkyně v rámci podání ze dne 3. 11. 2020 pozměnila žalobu tak, že se domáhala nahrazení projevu vůle žalovaného s uzavřením nové nájemní smlouvy s účinností ke dni jejího zveřejnění v registru smluv, dále navrhla zakomponovat do nové nájemní smlouvy, určené takto soudním rozhodnutím, článek 4.2., vyhovující ustanovením § 27 odst. 2 zákona o majetku České republiky, navrhla rovněž stanovit v rámci nové nájemní smlouvy roční nájemné odpovídající nájemnému obvyklému v daném místě a čase tak, jak tato výše vychází ze znaleckého posudku znalce Ing. [jméno] [příjmení], jež jej vypracoval v rámci kontraktačních jednáních o uzavření nájemní smlouvy, vedených mezi žalobkyní a žalovaným. Žalobkyně navrhla, aby pro případ, že by soud došel k závěru, že nelze ujednání obsažená v Nájemní smlouvě právně posoudit jako smluvní ujednání o budoucí nájemní smlouvě, uložil žalovanému povinnost k uzavření nájemní smlouvy ve znění dle citovaného podání žalobkyně jako nepeněžitou povinnost, neboť žalovaný jako pronajímatel na sebe převzal závazek uzavřít se žalobkyní novou nájemní smlouvu za stejných podmínek, jako byla uzavřena původní Nájemní smlouva, jedná se pak o platný závazek žalovaného, který se takto zavázal ke konání v podobě uzavření nové nájemní smlouvy.

4. Svá tvrzení směřující proti tvrzením žalobním pak žalovaný upřesnil v rámci podání ze dne 11. 1. 2021 zdůrazněním nemožnosti doplnit mezi stranami nedohodnuté podstatné náležitosti budoucí nájemní smlouvy soudním rozhodnutím, konstatoval, že pokud žalobkyně vycházela při určení výše nájemného, jež by mělo být nově sjednáno, ze znaleckého posudku znalce Ing. [jméno] [příjmení], pak takto určené nájemné se týkalo pozemků o jiné rozloze, než měly být zahrnuty do nájemní smlouvy.

5. Soud po provedeném dokazování předně může uzavřít, že Nájemní smlouva ze dne 23. 5. 2011, uzavřená mezi žalovaným jako pronajímatelem a žalobkyní jako nájemcem a týkající se nájmu v této popsaných nemovitostí, byla uzavřena, dle výslovných ujednání, zejména k naplnění záměru a zájmu nájemce dostavět a provozovat na části pozemků golfový areál a profesionální golfové hřiště, vybudovat a provozovat na daném území druhé golfové hřiště, provozovat klubovnu golfového klubu, jakož i některé další stavby, v rámci smlouvy je deklarován záměr a zájem pronajímatele zajistit na pronajímaném území naplňování veřejného zájmu, vyplývajícího z obecných a zvláštních povinností pečovat o národní kulturní dědictví, o životní prostředí, přírodu a krajinu a řádně hospodařit s majetkem státu. Žalovaný vystupoval v této Nájemní smlouvě jako státní příspěvková organizace s právem hospodaření k majetku České republiky, žalovaný výslovně dle článku 1.4. smlouvy prohlásil, že ve vztahu k pozemkům a k účelu této smlouvy jsou splněny podmínky stanovené ve větě druhé § 27 odst. 1 zákona o majetku České republiky, tzn. že využíváním pozemků ke sjednanému účelu bude dosaženo hospodárnějšího využití při zachování hlavního účelu, ke kterému pronajímateli slouží. Podle článku 2.6. byla doba nájmu s odkazem na ustanovení § 27 odst. 2 zákona o majetku České republiky sjednána na dobu určitou 8 roků„ s přednostním právem nájemce na prodloužení práva nájmu novou nájemní smlouvou za stejných podmínek, a to i opakovaně, vždy na dalších 8 let, dokud budou splněny podmínky uvedené v čl. 1 odst. 1.4 této smlouvy. Budou-li tyto podmínky uvedené v čl. 1 odst. 1.4. této smlouvy splněny, pronajímatel se zavazuje dobu nájmu o dalších 8 let s nájemce prodloužit, a to i opakovaně. Nedohodnou-li se smluvní strany jinak, maximální doba nájmu takto prodlužovaného může dosáhnout do 31. 12. 2048“ Z obsahu smlouvy dále vyplývá, že nájemné bylo sjednáno ve výši 1 024 355 Kč za rok, bez DPH.

6. Ke shora popsanému lze uvést, že mezi stranami sporu tak došlo k uzavření řádné nájemní smlouvy podle § 663 a násl. zákona č. 40/1964 Sb, občanského zákoníku, ve smlouvě byl řádně vymezen předmět nájmu, doba nájmu a úplata – nájemné. Na rozdíl od osoby žalobkyně vychází soud z právního hodnocení takového, že součástí Nájemní smlouvy není smlouva o smlouvě budoucí. Podle § 50a odst. 1 občanského zákoníku se účastníci mohli písemně zavázat, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu; musí se však přitom dohodnout o jejích podstatných náležitostech; podle § 50a odst. 2 občanského zákoníku nedošlo-li do dohodnuté doby k uzavření smlouvy, bylo možné se do jednoho roku domáhat u soudu, aby prohlášení vůle bylo nahrazeno soudním rozhodnutím; právo na náhradu škody tím nebylo dotčeno. V souladu s ustálenou judikaturou soud uzavírá, že nedostatek určení doby, do kdy má být budoucí (hlavní) smlouva uzavřena, zde smlouva nájemní, má za následek absolutní neplatnost smlouvy o uzavření budoucí smlouvy, pokud by takto měl být popsaný článek 2.

6. Nájemní smlouvy hodnocen.

7. Pro další hodnocení této části smlouvy - článku 2.6. - lze tzv. před závorku vytknout, že soud považuje za přiléhavou argumentaci obsaženou v rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 1. 2007, sp. zn. 33 Odo 1171/2005, podle kterého je nepřípustné, aby soud při rozhodování o nahrazení projevu vůle účastníka smlouvy o budoucí smlouvě napravoval neurčité údaje, týkající se podstatných náležitostí budoucí smlouvy výkladem projevů vůle účastníků, v rámci které takto soud prvého stupně posuzuje i obsah zmíněného článku 2.

6. Nájemní smlouvy, přestože se nejedná o platně uzavřenou smlouvu o budoucí nájemní smlouvě. Postup, jež je navrhován žalobkyní, totiž aby soud svým rozhodnutím fakticky doplnil nájemní smlouvu, jejíhož uzavření se žalovaný domáhá, potažmo tak, jak žalobkyně svoji představu vyjevila v podání ze dne 3. 11. 2020, shledává soud nepřípustným, není-li pro toto právní důvod či nestanoví-li takto právní norma, což platí i v projednávané věci. Koneckonců, požadavek právní jistoty naplňuje znění článku 2.

6. Nájemní smlouvy, hovoří-li o tom, že má nájemce přednostní právo na prodloužení nájmu novou nájemní smlouvou za stejných podmínek…, nikoli však požadavek žalobkyně, aby soud svým rozhodnutím nahradil projev vůle žalovaného, směřující k uzavření nájemní smlouvy, či uložil žalovanému povinnost uzavřít nájemní smlouvu ve znění modifikovaném žalobkyní odlišně od znění Nájemní smlouvy ze dne 23. 5. 2011, a to včetně upraveného nájemného apod. Ohledně hodnocení významu článku 2.

6. Nájemní smlouvy je namístě připomenout, že tato smlouva byla uzavírána rovněž pod kuratelou příslušných ustanovení zákona o majetku České republiky, kdy ke dni uzavírání této smlouvy bylo podle cit. zákona možné věc nebo její část, kterou organizační složka dočasně nepotřebuje k plnění funkcí státu nebo jiných úkolů v rámci své působnosti nebo stanoveného předmětu činnosti, přenechat do užívání právnické nebo fyzické osoby, přičemž však podle § 27 odst. 2 zákona o majetku České republiky užívání bylo možné sjednat pouze na dobu určitou v trvání nejdéle 8 let pro jednoho uživatele, při splnění podmínek bylo možné užívání témuž uživateli prodloužit nebo sjednat znovu, avšak pouze na dobu v trávní nejdéle 8 let; dle § 27 odst. 4 zákona o majetku České republiky mohlo výjimku ze závažných důvodů povolit Ministerstvo financí. Konečně podle § 14 odst. 1 zákona o majetku České republiky již v době uzavření Nájemní smlouvy platilo, že majetek státu musel být využíván účelně a hospodárně k plnění funkcí státu a k výkonu stanovených činností; jiným způsobem bylo možné majetek použít nebo s ním naložit pouze za podmínek stanovených zvláštním právním předpisem anebo tímto zákonem, organizační složka (zde žalovaný) již tehdy byla zavázána povinností počínat si tak, aby svým jednáním majetek nepoškozovala a neodůvodněně nesnižovala jeho rozsah a hodnotu anebo, nabízí se k povaze věci akcentovat, nesnižovala výnos z tohoto majetku. Váhu a relevanci popsaného normativního zakotvení nelze rozhodně snižovat či dokonce považovat za proklamativní floskuli, neboť kategoricky upozorňuje na způsob, jakým má být využíván majetek ve vlastnictví státu, tím spíše, pokud se na jeho správě, realizaci, využívání apod. výrazně podílejí všichni daňoví poplatníci. Uvedené bylo takto ještě více zdůrazněno novelizací zákona o majetku České republiky zákonem č. 51/2016 Sb., účinným od 1. 3. 2016, kdy podle nově koncipovaného ust. § 58a odst. 3 tohoto zákona pokud právní jednání neobsahují ujednání, která musí podle tohoto zákona obsahovat, nepřihlíží se k nim; odporují-li právní jednání jiným podmínkám stanoveným tímto zákonem pro taková právní jednání, jsou neplatná, nestanoví-li tento zákon jinak. Nelze-li na ust. článku 2.

6. Nájemní smlouvy nahlížet jako na smlouvu o budoucí smlouvě nájemní (viz shora), pak nelze právě v kontextu s požadavky zákona o majetku České republiky považovat za právně vynutitelné právo žalobkyně na uzavření nové nájemní smlouvy ve stejném rozsahu, v jakém byla uzavřena Nájemní smlouva ze dne 23. 5. 2011. Je takto naopak nejen právem, ale i povinností žalovaného jako organizační složky státu, hospodařící s jeho majetkem, zajistit využívání majetku státu nejen účelně a hospodárně, ale současně tak, aby nebyl nikterak snižován zisk z tohoto majetku či naopak byl další zisk, oproti době předešlé, více generován. O splnění podmínek dle § 14 odst. 1 resp. § 27 odst. 1 zákona o majetku České republiky bylo i v rámci Nájemní smlouvy učiněno jednostranné prohlášení žalovaného jako pronajímatele majetku státu; má-li tento zato, že v případě uzavření opětovné nájemní smlouvy se žalobkyní by taková nájemní smlouva již požadavkům zákona o majetku České republiky nevyhovovala, je toto jeho odpovědností, soud však není nadán pravomocí toto posuzovat tak, aby nahradil projev vůle žalovaného jako pronajímatele k uzavření nájemní smlouvy či uložil žalovanému povinnost takovou smlouvu uzavřít, potažmo kdy i takové rozhodnutí soudu by svými dopady mohlo být rozhodnutím contra legem právě ve vztahu k normativní úpravě, obsažené v zákoně o majetku České republiky. Tím není předem vyloučeno právo domáhat se náhrady škody, což ovšem nespadá do předmětu tohoto řízení. Soud proto žalobu zcela zamítl.

8. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ust. § 142 odst. 1 občanského soudního řádu, podle kterého je kritériem pro přiznání náhrady nákladů řízení úspěch ve věci; žalovaný měl v této věci plný úspěch, soud mu proto přiznal plnou náhradu nákladů řízení. Zde nadepsaný soud konstatuje, že je dalek pochybnostem o tom, zda lze účelně vynaložené náklady na straně žalovaného spatřovat v odměně a v nákladech zástupce žalovaného – advokáta, pokud žalovaný příp. disponuje svým vlastním personálním aparátem, na základě kterého by snad mohl zastupování ve věci zajistit právě tímto. I s ohledem na obsah podané žaloby ve znění její změny a konstrukcí žalobkyně lze věc považovat za věc právně složitější, pokud ve smyslu § 24 občanského soudního řádu se žalovaný rozhodl ve věci zastoupit advokátem, shledává soud takový jeho postup legitimním a nelze naopak žádným způsobem žalovaného znevýhodňovat ve smyslu odepření důvodnosti takové jeho zastoupení při rozhodování o náhradě nákladů řízení. Náklady žalovaného pak spočívají v nákladech na jeho zastoupení advokátem podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., a to podle § 9 odst. 3 písm. b) (pro určení odměny soud vycházel z tarifní hodnoty 35 000 Kč podle § 9 odst. 3 písm. b) této vyhlášky, jde-li o nahrazení projevu vůle) ve spojení s § 7 bod 5 a s § 11 odst. 1 a odst. 2 vyhlášky odměna za 5,5 úkonu právní služby po 2 500 Kč (1. převzetí a příprava zastoupení, 2. vyjádření k žalobě z 19. 9. 2019, 3. žádost o nařízení jednání ze dne 28. 1. 2020 – ½ úkonu, 4. vyjádření ve věci ze dne 25. 5. 2020, 5. replika žalovaného k vyjádření žalobkyně ze dne 11. 1. 2021, 6. účast u jednání u nadepsaného soudu dne 12. 1. 2021), celkem ve výši 13 750 Kč, dále podle § 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb. náleží zástupci žalovaného náhradu hotových výdajů ve výši 1 800 Kč za 6 shora uvedených úkonů právní služby po 300 Kč, podle § 13 odst. 4 téže vyhlášky má zástupce žalovaného nárok na náhradu cestovného v souvislosti s účastí u jednání, a to ze sídla advokáta v [obec] do sídla soudu prvého stupně v [obec] a zpět dne 12. 1. 2021 osobním automobilem [registrační značka], v rozsahu 402 km, podle vyhlášky č. 589/2020 Sb. 27,20 Kč za 1 litr nafty při spotřebě 5,6 litrů nafty na 100 km podle předpisu č. 2017, 4,40 Kč jako sazby nákladní náhrady za používání silničních motorových vozidel za 1 km jízdy, celkem jízdné ve výši 2 381 Kč, dále nárok na náhradu za promeškaný čas podle § 14 odst. 1 písm. a) vyhl. č. 177/1996 Sb. za 12 půlhodin ve výši 1 200 Kč, vše spolu s DPH ve výši 21 % z částky 19 131 Kč ve výši 4 018 Kč, celkem pak náklady žalovaného činí 23 149 Kč. Soud nepřiznal žalovanému právo na náhradu nákladů za nárokovaná jednání s protistranou ve dnech 7. 10. 2019, 18. 5. 2020 a 19. 11. 2020, neboť tato nebyla nijak doložena. O místě splatnosti náhrady nákladů řízení bylo rozhodnuto podle § 149 odst. 1 občanského soudního řádu.