8 C 67/2022

Plný text

Okresní soud v Chebu rozhodl samosoudcem JUDr. Martinem Skalickým v právní věci žalobkyně: Anonymizováno bytem Anonymizováno zastoupená advokátem Anonymizováno sídlem Anonymizováno proti žalované: Anonymizováno bytem Anonymizováno zastoupená advokátem Anonymizováno sídlem Anonymizováno o zaplacení 34 150 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna předložit žalobkyni vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh na jednotlivá plnění spojená s užíváním bytu – jednotky , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , obci , adresa, za zúčtovací období od 1. 3. 2019 do 31. 10. 2021 do 1 měsíce od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 34 150 Kč do 3 měsíců od právní moci rozsudku.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 44 545,50 Kč do 3 měsíců od právní moci rozsudku na účet žalobkynina advokáta , tituly před jménem, , tituly před jménem, , jméno FO, .

1. Žalobkyně se žalobou domáhala rozhodnutí soudu, uvedených v bodech I. a II. výroku tohoto rozsudku. Uvedla, že jako nájemkyně a žalovaná jako majitelka bytu a pronajímatelka uzavřely dne 1. 3. 2019 smlouvu o nájmu bytu, , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, (dále jen „byt“). Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1. 3. 2019 do 30. 6. 2019. Byt byl částečně vybavený a výše nájmu byla ujednána na 5 500 Kč a 250 Kč na úhradu pojištění bytu. Zálohy na služby spojené s užíváním bytu byly smlouvou sjednány na 2 369 Kč. Dne , datum, byla podepsána žalobkyní a žalovanou nová smlouva o nájmu bytu na dobu určitou do 31. 1. 2022. Žalobkyně v bytě bydlela nepřetržitě od 1. 3. 2019 do 31. 10. 2021. Ve smlouvě o nájmu bytu ze dne 16. 10. 2019 byla výše nájmu ujednána na 5 500 Kč a 300 Kč na úhradu pojištění bytu. Zálohy na služby spojené s užíváním bytu byly smlouvou sjednány na 2 500 Kč. Žalobkyně a žalovaná se dohodly na skončení nájmu bytu ke dni , datum, a téhož dne byl byt žalované řádně předán. Žalobkyně nájemné i zálohy na služby spojené s užíváním bytu řádně a včas platila po celou dobu trvání nájemního vztahu. Žalobkyně od žalované neobdržela za celou dobu nájemního vztahu (od 1. 3. 2019 do 31. 10. 2021) vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu, přestože tuto povinnost žalované ukládá ustanovení § 7 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „ZPPSUB“). To, že vlastník bytu je poskytovatelem služeb vyplývá z § 2 písm. a) bodu 1 ZPPSUB. Žalobkyně vyzvala žalovanou dne 26. 5. 2021 k doložení řádného vyúčtování podle § 8 odst. 1 ZPPSUB a vrácení přeplatku. Žalobkyně si přeplatek dopočítala podle záloh na služby spojené s užíváním bytu a dle zaslaných fotek vyúčtování Stavebního bytového družstva , adresa, za období 2020 a období 2019 znějících na jméno žalované, které ji žalovaná zaslala elektronicky. Na tuto výzvu bylo žalobkyni odpovězeno dne , datum, právním zástupcem žalované, a to tak, že ke dni skončení nájmu budou vyúčtovány zálohy. Dosud se tak nestalo. Žalovaná nepředložila do podání žaloby žalobkyni žádné vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu, tedy nesplnila povinnost dle § 13 odst. 1 ZPPSUB, a sice jestliže poskytovatel služeb neplní svoji povinnost stanovenou ZPPSUB, zejména nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu podle § 13 odst. 1 ZPPSUB. Výše pokuty činí 50 Kč za každý započatý den prodlení dle § 13 odst. 2, věta třetí ZPPSUB. Žalobkyně požaduje pokutu za každý den prodlení s doručením řádného vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu za období od , datum, do , datum, ve výši 34 150 Kč.

2. Žalovaná ve vyjádření k žalobě uvedla, že nárok neuznává, protože ke dni , datum, nedošlo k vypořádání nájemního vztahu z důvodu neuhrazení dluhu žalobkyní. Dluh vznikl v důsledku předání bytu ve stavu nevyhovujícímu dalšímu bezpečnému užívání. K uhrazení dluhu 2 477 Kč byla žalobkyně vyzvána ihned po vyúčtování služeb za rok 2021, a to dne 7. 4. 2022 e-mailem a doporučeným dopisem, jehož součástí bylo i vyúčtování služeb za rok 2021. Vzhledem k tomu, že dluh nebyl do , datum, uhrazen, žádá žalovaná náhradu za ušlý zisk 2 x 9 472 Kč za měsíce listopad a prosinec 2021, kdy nemohl být byt pronajat. Všechna vyúčtování byla pravidelně a neprodleně žalobkyni zaslána e-mailem i písemně, na což žalobkyně reagovala tím, že nedoplatek za rok 2020 dobrovolně uhradila. Vyúčtování za rok 2021 bylo zasláno ihned po obdržení od SBD , adresa, . Žalobkyni bylo opakovaně vysvětlováno, že vyúčtování od bytového družstva doručováno do poloviny dubna následujícího roku.

3. Žalobkyně v replice uvedla, že dosud od žalované neobdržela vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu. Vyúčtování Stavebního bytového družstva , adresa, znějící na jméno žalované není vyúčtováním služeb spojených s užíváním bytu mezi nájemcem a pronajímatelem. Dne 9. 6. 2021 zaslal advokát , tituly před jménem, , jméno FO, sdělení, že ke dni skončení nájmu budou vyúčtovány zálohy. Nestalo se tak.

4. Na výzvu soudu žalovaná upřesnila, že nárok na zaplacení ušlého zisku uplatňuje jako procesní obranu proti nároku vznesenému žalobkyní, nikoliv jako samostatný nárok.

5. Z důkazů, provedených při jednáních, má soud za prokázaný následující skutkový stav.

6. Ze Smlouvy o nájmu bytu ze dne , datum, s předávacím protokolem ze dne 1. 3. 2019 je prokázáno, že žalobkyně jako nájemkyně a žalovaná jako pronajímatelka uzavřely dne , datum, smlouvu o nájmu předmětného bytu, a to na dobu určitou od , datum, do , datum, s tím, že automatická obnova nájemního vztahu se vylučuje a smlouvu je možné prodloužit jen oboustrannou písemnou dohodou. Ve smlouvě bylo sjednáno placení nájemného ve výši 5 500 Kč měsíčně, úhrad na pojištění bytu ve výši 250 Kč měsíčně a záloh na služby spojené s užíváním bytu ve výši 2 369 Kč měsíčně s tím, že službami se rozumějí položky uvedené ve Výpočtovém listu úhrad za užívání bytu.

7. Mezi stranami je nesporné, že žalobkyně byt užívala i po skončení nájemní doby, hradila platby odpovídající výši nájemného a záloh na služby. Následně dne , datum, podepsaly žalobkyně a žalovanou nová smlouva o nájmu bytu na dobu určitou do 31. 1. 2022, v níž byla výše nájemného ujednána na 5 500 Kč měsíčně, úhrada pojistného na 300 Kč měsíčně a výše záloh na služby spojené s užíváním bytu na 2 500 Kč, což je mezi stranami jednak nesporné, jednak to prokazuje uvedená Smlouva o nájmu bytu ze dne 16. 10. 2019.

8. Mezi stranami je nesporné, že žalobkyně v bytě bydlela nepřetržitě od , datum, do , datum, . Žalobkyně a žalovaná se dohodly na skončení nájmu bytu ke dni , datum, a téhož dne byl byt žalované řádně předán, což je jednak mezi stranami nesporné, jednak to prokazuje Dohoda o skončení nájmu a předávací protokol ze dne , datum, .

9. Žalobkyně tvrdila, že od žalované neobdržela žádné vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu. Žalovaná s tímto tvrzením nesouhlasily a odkazovala na fotokopie vyúčtování za rok 2019 a rok 2020, které byly vystaveny Stavebním bytovým družstvem , adresa, na jméno žalované a které pak žalovaná nafotila a fotokopie přeposlala žalobkyni přes internet. Obě listiny byly k důkazu předloženy samotnou žalobkyní, která však namítala, že se jednalo o vyúčtování ze strany správce vůči vlastníkovi bytu-žalované, nikoliv o vyúčtování vlastníka vůči nájemkyni-žalobkyni. Kopie vyúčtování služeb za rok 2019 i za rok 2020 se vztahují na vztah mezi správcem, jímž je , právnická osoba, , a žalovanou. Nejedná se o vyúčtování, které by žalovaná adresovala žalobkyni. Z vyúčtování za roky 2019 a 2020 je navíc zřejmé, že jsou v nich zahrnuty i položky jako použití výtahu, či anuita, daň z nemovitosti, pojištění domu, deratizace. Žalovaná též doložila poštovní podací lístek ze dne 26. 4. 2021 o podání zásilky, která podle jejího tvrzení obsahovala vyúčtování služeb za roky 2019, 2020 a 2021, avšak tato vyúčtování – tedy vyúčtování určená žalovaná žalobkyni a obsahující toliko vyúčtování služeb, které je nájemkyně povinna v souvislosti s nájemním vztahem hradit – doložena nebyla. Důkaz komunikací na WhatsAppu dne 23. 5. 2020, 25. 5. 2020 a 11. a 12. 6. 2020, prokazuje jen to, že žalovaná sdělila žalobkyni celkovou sumu nedoplatku, nejedná se však o vyúčtování, tedy rozpis toho, v jaké výši byly na kterou službu uhrazeny zálohy, jaká byla skutečná spotřeba té které služby a její skutečná cena, uvedení výše rozdílu k doplacení, resp. vrácení (nehledě na to, že v zprávě ze dne 23. 5. 2020 se píše o nedoplatku 4 320 Kč, dne 25. 5. 2020 žalobkyně píše o úhradě jiné částky a žalovaná dne 12. 6. 2020 potvrzuje, že nedoplatek je uhrazen). Soud tak má za to, že žalovaná žalobkyni služby za roky 2019 a 2020 nevyúčtovala.

10. Žalobkyní požadovaná výše pokuty je za období od 1. 5. 2020 do 14. 3. 2022 vyčíslena na částku 34 150 Kč, což jednoduchým matematickým propočtem odpovídá částce 50 Kč za uvedených 683 dní.

11. Po zhodnocení skutkového stavu dospěl soud k následujícím právním závěrům.

12. Žalobkyně jako nájemkyně hradila žalované jako pronajímatelce na základě smlouvy o nájmu bytu zálohy na plnění spojená s užíváním bytu. Žalovaná jako poskytovatel služeb ve smyslu ustanovení § 2 písm. a) bod 1. ZPPSUB měla povinnost služby vyúčtovat, tedy vyčíslit skutečné výše nákladů na služby a záloh za jednotlivé služby v daném zúčtovacím období, kdy ve smyslu § 2 písm. c) ZPPSUB je zúčtovací období nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek určí poskytovatel služeb. Službami se ve smyslu § 3 ZPPSUB rozumí zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu; přičemž rozsah poskytovaných služeb si poskytovatel služeb a příjemce služeb ujednají. Podle ustanovení § 7 ZPPSUB není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. Finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb.

13. V posuzovaném případě nebylo na první pohled zřejmé, od kdy do kdy mělo trvat vyúčtovací období pro vyúčtování nákladů, neboť nájemní smlouvy o jeho délce mlčí. Povinnost určit zúčtovací období měla žalovaná. Pokud jej neurčila, pak muselo začít běžet nejpozději od počátku nájemního vztahu, tj. od 1. 3. 2019 a vzhledem k tomu, že nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 30. 6. 2019, zřejmě měla skončit spolu s dobou trvání nájmu. Na druhou stranu nelze přehlédnout, že žalobkyně v bytě bydlela bez přerušení i po 30. 6. 2019 a od 16. 10. 2019 pak dále na základě nové nájemní smlouvy. Lze tak dojít k závěru, že služby čerpané a zálohově hrazené žalobkyní za období od 1. 3. 2019 do 30. 6. 2019 jí měla žalovaná vyúčtovat nikoliv ke dni 30. 6. 2019 (což by bylo v rozporu s ustanovením § 2 písm. c) ZPPSUB, podle nějž je zúčtovací období nejvýše dvanáctiměsíční), ale že se strany přinejmenším mlčky dohodly na termínu v návaznosti na tom, jak vyúčtuje služby vůči žalované jako vlastníkovi správce (, právnická osoba, ), který prováděl vyúčtování vždy za kalendářní rok. Je tak zřejmé, že i žalovaná hodlala vyúčtovávat žalobkyni služby vždy za kalendářní rok - tedy při 4 měsíční lhůtě do 30. 4. roku následujícího. Lze proto dojít k závěru, že zálohy na služby za rok 2019 měly být žalovanou žalobkyni vyúčtovány nejpozději ve smyslu § 7 ZPPSUB do 30. 4. 2020.

14. Žalovaná služby za roky 2019 a 2020 žalobkyni řádně nevyúčtovala, neboť vyúčtování neadresovala žalovaná žalobkyni, ale pouze přeposlala žalobkyni vyúčtování, které zaslal žalované správce. Takové vyúčtování nelze považovat za řádné. Soud proto žalované ve smyslu ustanovení § 7 odst. 1 ZPPSUB uložil, aby taková vyúčtování vůči žalobkyni provedla a žalobkyni jej předložila. Teprve poté, kdy žalobkyně obdrží řádná vyúčtování služeb, tedy vyúčtování adresovaná pronajímatelkou nájemkyni a obsahující skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování, bude moci žalobkyně případně namítat jejich nesprávnost, či bude moci být oprávněnou stranou vymáhán nedoplatek či přeplatek vyúčtování.

15. Protože žalovaná jako poskytovatel služeb nesplnila svoji povinnost žalobkyni vyúčtovat služby, soud žalované ve smyslu § 7 ZPPSUB uložil tuto povinnost splnit a současně vyhověl žalobě ve smyslu ustanovení § 13 ZPPSUB i co do nároku na pokutu za neprovedení vyúčtování za rok 2019 za období od 1. 5. 2020 do 14. 3. 2022.

16. Žalovaná uplatnila jako obranu nárok na náhradu ušlého zisku na nájemném za měsíce listopad, prosinec 2021 ve výši 19 484 Kč (2 x 9 742 Kč), přičemž uvedla, že byt nebylo možné ihned dále pronajmout z důvodu předání nikoliv v řádném stavu. Tvrdila, že byla nutná oprava elektřiny, do jejíhož rozvaděče žalobkyně, resp. jí sjednaný člověk, zasahoval, a ta byla hotová 23. 11. 2021. Dále bylo nutné byt uklidit, protože nebyl předán řádně uklizený, a vzhledem ke složitému získávání pomoci na úklid se to podařilo až 28. 11. 2021. Předtím bylo nutné provést dne 8. 11. 2021 malířské práce, protože žalobkyně nepředala byt řádně vymalovaný, ač se k tomu smluvně zavázala. Konečně bylo nutné provést pokládku nového lina, protože žalobkyně v rozporu s dohodou s žalovanou odvezla lino, které do bytu zakoupila, a ponechala na místě jen špinavý a špatně položený koberec. K pokládce lina podle tvrzení žalované došlo až dne 15. 12. 2021. Soud, po ujištění strany žalované, že doloží započtení tohoto nároku vůči nároku vznesenému žalobkyní, provedl k otázce nároku na ušlý zisk dokazování (listinami prokazujícími data provedení prací, svědeckými výpověďmi svědků, kteří práce provedli). Toto dokazování však nehodnotí a nevyvozuje z něj žádní právní závěry, neboť žalovaná započtení nároku neprokázala. Žalovaná uvedla, že k započtení došlo jejím podáním ze dne 7. 4. 2022 (datovaným nesprávně dnem 7. 4. 2021, když však z obsahu je zřejmé, že se týká i záležitostí pozdějších), které prokazatelně zaslala žalobkyni. Podle názoru soudu však tímto podáním k započtení nemohlo dojít, protože obsahově nesplňuje požadavky na započtení, když zde není jasný projev vůle uplatnit svoji pohledávku vůči existující pohledávce, ev. neuznávané vznesené pohledávce, protistrany (viz formulace „Pokud nedoplatíte dluh 2 477,- Kč na můj účet do dne 15. 4. 2022, budu nucena vyhledat odbornou právní pomoc a budu po Vás požadovat, mimo jiné, úhradu za ušlý zisk za měsíce listopad a prosinec 2021, kdy byt nikdo neobýval.“). Protože nedošlo k započtení nároku žalované na náhradu ušlého zisku na nájemném vůči nároku žalobkyně na pokutu za neprovedení vyúčtování, nemohlo dojít ke kompenzaci žalobkynina nároku. Žalovaná nárok uplatnila toliko jako obranu vůči žalobkyninu nároku, soud proto o tomto nároku nerozhoduje a tento nárok (a soud nyní nespekuluje o tom, zda a pokud ano, v jakém rozsahu tento nárok skutečně hmotněprávně existuje) tak žalovaná může uplatnit samostatně.

17. Žalobkyně měla ve věci plný procesní úspěch, proto jí vůči žalované ve smyslu ustanovení § 142 odst. 1 OSŘ vzniklo právo na náhradu všech účelně vynaložených nákladů řízení. Žalobkyniny náklady řízení tvoří soudní poplatek za řízení ve výši 3 708 Kč dle § 13 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „AT“), odměna advokáta za 10,5 úkonů právní služby (celé úkony - převzetí zastoupení, předžalobní výzva, žaloba, replika k vyjádření žalované, jednání soudu dne 5. 10. 2022 – 2 úkony, vyjádření ze dne 22. 11. 2022, jednání soudu dne 15. 5. 2023 – 2 úkony, jednání soudu dne 23. 6. 2023; půl úkonu – účast na vyhlášení rozsudku dne 3. 7. 2023). Ve vztahu k nároku na splnění povinnosti předložit vyúčtování je tarifní hodnotou ve smyslu § 9 odst. 1 AT částka 10 000 Kč, ve vztahu k nároku na zaplacení pak ve smyslu § 8 odst. 1 AT částka 34 150 Kč. Protože spojení obou nároků ke společnému projednání není dáno právní normou, považuje se za tarifní hodnotu ve smyslu ustanovení § 12 odst. 3 AT jejich součet, tedy částka 44 150 Kč. Jeden úkon právní služby tak dle § 7 AT činí 2 900 Kč. Náhrada odměny advokáta tudíž činí 30 450 Kč. Současně má žalobkyně dle § 13 odst. 4 AT též právo na souvisejících 11 náhrad výdajů v paušální výši 300 Kč, tedy 3 300 Kč. Žalobkynin advokát je registrován k placení daně z přidané hodnoty, žalobkyně má proto dle § 137 odst. 3 OSŘ právo na náhradu této daně ve výši 21 % z náhrady nákladů řízení s výjimkou soudního poplatku, jehož úhrada je její osobní povinností. Povinnost uhradit náklady řízení mají žalovaní dle § 149 odst. 1 OSŘ k rukám žalobkynina advokáta.

18. Žalovaná navrhla, aby pro případ, že by soud dospěl k důvodnosti žalobkynina nároku, výši tohoto nároku moderoval, popřípadě rozložil do splátek na alespoň jeden rok. Odkázala přitom na svoji majetkovou situaci, kdy je až do , datum, na mateřské dovolené, žije v Německu a vzhledem k tomu, že její manžel studuje, musela začít pracovat na poloviční úvazek. Její příjem činí 1 400 €, nájem bytu 600 €, poplatek za jesle 270 €. Na veškeré životní náklady jí tak zbyde měsíčně přibližně 600 €. Soud po zvážení situace dospěl k závěru, že zde není důvod k moderaci nároku. Výše pokuty vyplývá ze zákona, ve své denní výši není nijak vysoká a do žalobou uplatněné sumy dospěla jen kvůli přístupu žalované, která přes opakované žalobkyniny výzvy a komunikaci s advokátem žalované a i jeho slib před podáním žaloby, přesto neprovedla řádné vyúčtování, ač jí v tom nic nebránilo. Navíc nelze přehlédnout, že žalovaná je stále vlastníkem předmětného bytu a tedy má možnost z něj brát nájemné ve výši obdobné nájemnému, které jí hradila svého času žalobkyně, tedy více než 5 000 Kč měsíčně. Za takové situace má soud za to, že – i přes tvrzenou nikterak příznivou aktuální majetkovou situaci žalované – není důvod k moderaci výše pokuty ani zásahu do výše náhrady nákladů řízení ve smyslu ustanovení § 150 OSŘ, avšak je namístě poskytnout žalované určitý čas na shromáždění peněz na úhradu předmětu řízení a náhrady nákladů řízení protistrany. Vzhledem k tomu, že soudní spor nebyl nijak nečekaný, žalobkyně jej předem avizovala, a pokud nyní po více než roce končí, měla žalovaná poměrně značný čas na to, aby pracovala s možností procesního neúspěchu a připravila se na možnost prohry shromáždění potřebné částky, má soud za to, že ve smyslu ustanovení § 160 OSŘ je přiměřenou lhůtou k úhradě předmětu řízení i náhrady nákladů řízena doba 3 měsíců od právní moci rozsudku.