16 C 241/2020

Plný text

Okresní soud v Chomutově rozhodl samosoudkyní JUDr. Evou Pohorelcovou v právní věci žalobkyně: Jméno žalobkyně, narozená Datum narození žalobkyně, bytem Adresa žalobkyně, zastoupená Jméno Zástupce A, advokátem, AK adresa, proti žalované: Jméno žalované., se sídlem Adresa žalované, IČO: IČO žalované, zastoupené Jméno Zástupce B, advokátem, AK adresa, o zaplacení částky 1.440. 000,- Kč s příslušenstvím, takto:

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 33.250,- Kč s úroky z prodlení ve výši 10% ročně z této částky od 30.6.2020 do zaplacení, to vše do 15 dnů od právní moci rozsudku.

II. Pro částku 1.406.750,- Kč a pro úroky z prodlení od 1.9.2017 do 29.6.2020 se žaloba zamítá.

III. Žalobkyně je povinna uhradit žalované náklady řízení ve výši 165.936,40 Kč k rukám Jméno Zástupce B, AK adresa, do 3 dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se návrhem na vydání platebního rozkazu ze dne 17.8.2020 domáhala zaplacení částky 1.400.000,- Kč se specifikovanými zákonnými úroky z prodlení. Svůj nárok opírala o skutečnost, že žalobkyně je podílovým spoluvlastníkem, o velikosti spoluvlastnického podílu ½ ideálního dílu, nemovitých věcí parcely p.č. Anonymizováno o výměře Anonymizováno, jejíž součástí je stavba bez č.p. a parcely p.č. hodnota o výměře Anonymizováno, jejíž součástí je stavba č.p. Anonymizováno, to vše v adresa, k.ú. adresa I, zapsané na LV č. hodnota vedeném Katastrálním úřadem pro Anonymizováno, Katastrální pracoviště adresa. Žalobkyně nabyla nemovitosti dědictvím po zesnulém manželovi jméno FO, který zemřel dne datum. Nemovitosti užívá pro svoji obchodní činnost i jako sídlo žalovaná. Mezi zesnulým manželem, žalovanou a druhým podílovým spoluvlastníkem byla uzavřena nájemní smlouva (minimálně v konkludentní formě), na jejímž základě bylo dohodnuto užívání nemovitostí za částku 240.000,- Kč měsíčně s tím, že každému ze spoluvlastníků bude vyplácena částka 120.000,- Kč měsíčně nejpozději ke konci kalendářního měsíce za tento kalendářní měsíc. Ode dne smrti manžela žalovaná nezaplatila žalobkyni za užívání nemovitostí ničeho. Žalobkyně požaduje úhradu nájemného za období srpen 2017 až červenec 2018 ve výši 120.000,- Kč měsíčně, celkem částku 1.440.000,- Kč. Žalobkyně zaslala žalované předžalobní výzvu dne 22.6.2020. Datum uzavření nájemní smlouvy není známo (nejpozději byla uzavřena v roce 2013), jejím obsahem bylo užívání stavby bez č.p. na pozemku parc.č. Anonymizováno a stavby č.p. Anonymizováno na pozemku parc.č. hodnota na dobu neurčitou, účel nájmu žalobkyně nezná. Nájemní smlouva vznikla nejméně konkludentně a to k 1.1.2014, kdy od této doby žalovaná hradila nájemné oběma podílovým spoluvlastníkům a tito jej přijímali. Nájemné bylo sjednáno ve výši 240.000,- Kč, kdy manželovi žalobkyně byla až do jeho smrti z titulu nájemní smlouvy vyplácena částka 120.000,- Kč měsíčně (označená jako nájemné) a to nejméně od roku 2014 do poloviny roku 2017. Po jeho smrti tato částka přestala být vyplácena bez uvedení důvodů. Pokud by byl nárok žalobkyně posuzován z titulu bezdůvodného obohacení, žalovaná v celém rozsahu užívala parcelu p.č. Anonymizováno jejíž součástí je stavba bez č.p. a parcelu p.č. hodnota jejíž součástí je stavba s č.p. Anonymizováno. Nemovitosti byly pojištěny ve prospěch žalované. Manžel žalobkyně uzavřel smluvní vztah na odběr vody v budově sídla společnosti se právnická osoba. od 30.11.2011 do 27.2.2019, kdy žalovaná byla příjemcem plnění a jí bylo účtováno. Žalovaná uzavřela smlouvu s bezpečnostní agenturou jejímž předmětem byla ostraha nemovitosti v celém rozsahu. Odběrné místo elektrické energie je zřízeno v nemovitostech. Výše bezdůvodného obohacení je závislá na výši obvyklého nájemného stanoveného znalcem, v projednávané věci měl znalec primárně posupovat srovnávací metodou, kdy použití subsidiární metody (odchylka od standardního postupu) náležitě nevysvětlil.

2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila a uvedla, že pokud jde o placení částek 120.000,- Kč manželu žalobkyně označených jako nájemné, o nájemné se nejedná. V roce 2009 valná hromada žalované rozhodla, že pan jméno FO a jméno FO mají nárok na měsíční mzdu ve výši 200.000,- Kč brutto a v souladu s tímto rozhodnutím byly dne 10.2.2009 uzavřeny dodatky pracovních smluv. Do prosince 2012 byly oběma mzdy ve výši 200.000,- Kč vypláceny. S ohledem na vysoké odvody na důchodové a nemocenské pojištění v prosinci 2012 jednatel žalované jméno FO rozhodl, aby jemu a jméno FO byla mzda snížena na částku 80.000,- Kč brutto s tím, že rozdíl částka 120.000,- Kč bude vyplácena jako nájemné jemu a jméno FO. V tomto směru dal pokyn účetní paní jméno FO. Na její dotaz, jak má uvedené platby odůvodnit uvedl, ať se nestará, že to dořeší nějakými smlouvami. Dne 27.12.2012 došlo k uzavření dodatku č. hodnota k pracovní smlouvě, kdy byla sjednána mzda ve výši 100.000,- Kč a následně bylo na účet jméno FO poukazováno 120.000,- Kč měsíčně a obdobně dalších 120.000,- Kč měsíčně na osobní účet jméno FO. Následně jméno FO žádnou smlouvu nezpracoval a ani nenechal zpracovat. Důvodem placení částek 120.000,- Kč tak nebylo placení nájemného za pronájem objektů, které žalovaná fakticky neužívala a právně ani užívat ke svým podnikatelským účelům nemohla. Po smrti jméno FO zjistil, že není žádný právní podklad pro vyplácení částky 240.000,- Kč (120.000,- Kč jméno FO a 120.000,- Kč jméno FO) a vyplácení částek zastavil. Nikdy nebyla uzavřena žádná nájemní smlouva, a to žádným způsobem z důvodu, že manžel žalobkyně byl jednatelem žalované a nemohl jednat za žalovanou jako nájemce a současně vystupovat na straně pronajímatele, kdy měl nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví s jméno FO, která nikdy nedala souhlas s uzavřením nájemní smlouvy. Rozhodnutím stavebního úřadu ze dne datum byl objekt na parcele Anonymizováno dodatečně povolen jako stavba ocelokolny se zděným pláštěm umístěným na poz.parc. č. Anonymizováno včetně dvoupodlažní zděné přístavby s pultovou střechou na poz. parcele č. hodnota, které bylo přiděleno č.p. adresa. Stejným rozhodnutím pak byl vysloven souhlas s užíváním objektu na parcele p.č. Anonymizováno jako skladu ovoce, nářadí a objektu na parcele p.č. hodnota jako kanceláře. Žalovaná je stavební firma a nikdy nemovitost bez č.p. na pozemku parc.č. Anonymizováno neužívala, kdy nemovitost není uzpůsobena a ani vhodná jako sklad pro stavební firmu (žalovaná má své sklady v objektu Válcoven trub a železa). Jediné, co mohlo být pronajato a pronajato nebylo jsou dvě kanceláře v objektu č.p. Anonymizováno o celkové výměře podlahové plochy cca Anonymizováno, které jsou na parcele p.č. hodnota a které na své náklady nechala vybudovat jméno FO v roce 1994. Žalovaná užívá jednu kancelář v budově č.p. Anonymizováno v rozsahu Anonymizováno x Anonymizováno, do Anonymizováno, kdy žalobkyně jako podílová spoluvlastnice má nárok na polovinu této kanceláře. Ode dne vzniku žalované až do 31.12.2012 žalovaná nikdy neplatila žádné nájemné za užívání nebytových prostor, které pořídila z vlastních finančních prostředků jméno FO, kdy s manželem žalobkyně bylo dohodnuto, že si nebudou za užívání této kanceláře nic platit. K nemovitostem uváděným žalobkyní není zajištěn přístup, kdy jediná přístupová cesta k se nachází na pozemku, který vlastní jméno FO a jméno FO (pozemek o rozsahu asi Anonymizováno m2), který byl na náklady vlastníků upraven na zpevněnou plochu. právnická osoba manžela žalobkyně byla mezi společníky uzavřena dohoda, že vlastníci nebudou společníkům nic účtovat. Žalobě tak lze vyhovět pouze z části ve smyslu podaného znaleckého posudku, kdy žalobkyni náleží polovina obvyklého nájemného stanoveného znalcem poníženého z důvodu nemožnosti přístupu k nebytovým prostorám. Soud má za prokázané tyto skutečnosti:

3. Z výpisu z obchodního rejstříku, vedeného Krajským soudem v adresa oddíl Anonymizováno, vložka Anonymizováno soud zjistil, že žalovaná je zapsána v obchodním rejstříku od datum, předmětem její činnosti je provádění staveb, jejich změn a odstraňování, výroba, obchod a služby a hostinská činnost a její sídlo je na adrese adresa. jméno FO narozený datum byl jednatelem žalované od datum do datum. jméno FO narozený datum je jednatelem žalované od datum do současné doby. Od datum společnost zastupuje, jedná jejím jménem a za ni podepisuje statutární orgán – jednatel. Od datum do datum jednatelé jednají jménem společnosti každý samostatně a od datum každý jednatel zastupuje společnost vždy samostatně.

4. Z výpisu z katastru nemovitostí má soud za prokázané, že vlastníky pozemku parc.č. Anonymizováno o výměře Anonymizováno zastavěná plocha a nádvoří jehož součástí je stavba bez č.p. a pozemku parc.č. hodnota o výměře Anonymizováno zastavěná plocha a nádvoří jehož součástí je stavba č.p. Anonymizováno zapsané na LV č. hodnota jsou jméno FO ve výši ½ a tituly před jménem Jméno žalobkyně ve výši ½. jméno FO vlastnictví nabyla na základě darovací smlouvy ze dne datum s právními účinky vkladu ke dni datum. Jméno žalobkyně vlastnictví nabyla na základě usnesení soudu o vypořádání SJM a o dědictví č.j. spisová značka ze dne datum (právní účinky zápisu ke dni datum).

5. Z výpisu z katastru nemovitostí má soud za prokázané, že vlastníkem pozemku parc.č. Anonymizováno o výměře Anonymizováno zastavěná plocha a nádvoří jehož součástí je stavba bez č.p. a pozemku parc.č. Anonymizováno o výměře Anonymizováno zastavěná plocha a nádvoří jehož součástí je stavba bez č.p. zapsané na LV č. hodnota je jméno FO, která vlastnictví nabyla na základě darovací smlouvy ze dne datum právní účinky vkladu ke dni datum.

6. Z pracovní smlouvy ze dne 2.9.2002 uzavřené mezi žalovanou (zastoupenou p. jméno FO) a jméno FO soud zjistil, že jméno FO nastoupí do práce datum ve funkci THP. Pracovní poměr byl sjednán na dobu neurčitou, pracovní doba 5/40, hrubá mzda částka.

7. Podle dodatku č. hodnota ke smlouvě o některých podmínkách výkonu práce uzavřený ve smyslu zákona č. 262/2006Sb ve znění zákona č. 585/2006 ze dne 10.2.2009 uzavřeného mezi žalovanou jako zaměstnavatelem (zastoupenou jméno FO) a jméno FO jako zaměstnancem strany doplnily čl 6 pracovní smlouvy ze dne 2.9.2002 tak, že si sjednaly, že zaměstnanci přísluší za výkon sjednané práce měsíční smluvní mzda ve výši částka brutto, která bude zaměstnanci vyplácena ve výplatním termínu určeném k výplatě mzdy. Dále si zaměstnavatel a zaměstnanec sjednali, že zaměstnanci přísluší za výkon sjednané práce roční odměna až do výše 4% obratu zaměstnavatele.

8. Podle mzdového listu jméno FO činil celkový hrubý příjem v období od 1.1.2012 do 31.12.2012 částku 18.382.762,- Kč. V měsíci srpnu činil hrubý příjem 205.351,- Kč a v měsíci prosinci 16.177.411,- Kč. V ostatních měsících činil měsíční hrubý příjem 200.000,- Kč.

9. Podle dodatku č. hodnota ke smlouvě o některých podmínkách výkonu práce uzavřený ve smyslu zákona č. 262/2006Sb ve znění zákona č. 585/2006 ze dne 27.12.2012 uzavřeného mezi žalovanou jako zaměstnavatelem (zastoupenou jméno FO) a jméno FO jako zaměstnancem strany od 1.1.2013 doplnily čl 6 pracovní smlouvy ze dne 2.9.2002 tak, že si sjednaly, že zaměstnanci přísluší za výkon sjednané práce měsíční smluvní mzda ve výši 100.000,- Kč brutto, která bude zaměstnanci vyplácena ve výplatním termínu určeném k výplatě mzdy. Dále si zaměstnavatel a zaměstnanec sjednali, že zaměstnanci přísluší za výkon sjednané práce roční odměna až do výše 4% obratu zaměstnavatele.

10. Podle mzdového listu jméno FO činil celkový hrubý příjem v období od 1.1.2013 do 31.12.2013 částku částka. V měsíci červenci činil hrubý příjem částka, v měsíci srpnu činil hrubý příjem částka a v měsíci prosinci částka. V ostatních měsících činil měsíční hrubý příjem částka.

11. Z historie pohybů na běžném účtu (č.l. 11, 12) a historie pohybů na běžném účtu od 2.6.2011 do 12.7.2017 soud zjistil, že částka 120.000,- Kč označená jako jednorázová úhrada jméno FO byla vyplacena dne 12.3.2013, 11.4.2013, 21.5.2013, 21.6.2013, 26.7.2013, 3.10.2013, 30.10.2013, 2.12.2013, 13.12.2013, 17.1.2014, 17.1.2014, 13.2.2014,11.4.2014, 23.4.2014, 19.5.2014, 23.6.2014, 14.8.2014 21.8.2014, 2.10.2014, 17.10.2014, 19.11.2014, 15.12.2014, 19.1.2015, 11.2.2015, 16.3.2015, 24.4.2015, 19.5.2015, 25.6.2015, 30.7.2015, 25.8.2015, 15.9.2015, 29.10.2015, 18.11.2015, 16.12.2015, 19.1.2016, 18.2.2016, 16.3.2016, 18.4.2016, 24.5.2016, 14.6.2016, 18.7.2016, 18.8.2016, 23.9.2016, 17.10.2016, 15.11.2016, 15.12.2016, 16.1.2017, 15.2.2017, 16.3.2017, 18.4.2017, 17.5.2017, 22.6.2017.

12. Z předžalobní výzvy ze dne 22.6.2020 soud zjistil, že právní zástupce žalobkyně vyzval žalovanou k zaplacení bezdůvodného obohacení za užívání specifikovaných nemovitostí za období od července 2017 – květen 2020 ve výši 4.200.000,- Kč (35 měsíců x 120.000,- Kč) ve lhůtě 7 dnů ode dne doručení výzvy. Předžalobní výzva byla žalované doručena dne 22.6.2020 do DS.

13. Z dopisu ze dne 19.4.1994 soud zjistil, že právnická osoba. rozvodný závod adresa se vyjádřila ke kolaudaci objektu skladu ovoce v areálu sadů za č.p. Anonymizováno a Anonymizováno tak, že souhlasí s kolaudací za splnění podmínky, že stavba musí být používána pouze k účelům uvedeným v žádosti, tj. jako sklad ovoce.

14. Z rozhodnutí právnická osoba v jméno FO – stavební úřad ze dne 27.4.1994 soud zjistil, že stavební úřad dodatečně povolil stavbu ocelokolny umístěné na poz. parc.č. Anonymizováno k.ú. adresa I a současně vydal souhlas s užíváním jako skladu ovoce, nářadí vč. kanceláří a šatny. Rozhodnutí nabylo právní moci dne datum.

15. Podle smlouvy o nájmu nebytového prostoru ze dne datum přenechá pronajímatel jméno FO nájemci - žalovaná (zastoupená jednatelem jméno FO) za úplatu k užívání 1.část budovy bez č.p. (objekt občanské vybavenosti v průmyslovém areálu F. jméno FO – adresa na parcele č. Anonymizováno o výměře Anonymizováno), nájemce bude pronajatou nemovitost užívat jako sklad materiálů. Část pozemku na parcele č. Anonymizováno (manipulační plocha v průmyslovém areálu jméno FO – adresa o výměře Anonymizováno), nájemce bude pronajatý pozemek využívat jako prostor k uložení materiálů. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Smlouva byla účinná od datum a v plném rozsahu nahrazuje smlouvu původní podepsanou dne datum.

16. Z dodatku ze dne 10.10.2018 ke smlouvě o nájmu nebytového prostoru podle § 2201 a násl o.z. smlouvě o nájmu prostoru sloužícího k podnikání z 2.1.2014 uzavřeného mezi právnická osoba. a žalovanou (zastoupená jednatelem jméno FO) soud zjistil, že se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci za úplatu k užívání část pozemku parcelní číslo Anonymizováno v k.ú. adresa o rozloze cca Anonymizováno a v hranicích vymezených v ručním nákresu s červeným vyobrazením. Nájemce bude předmět nájmu užívat jako prostor k uložení (uskladnění) věcí. Doba nájmu se mění na dobu určitou v trvání do datum.

17. Z podnájemní smlouvy ze dne datum nájemce právnická osoba. a podnájemce žalovaná (zastoupená jednatelem jméno FO) soud zjistil, že nájemce přenechává podnájemci za úplatu vybrané části obou parcel pozemku na parcelních číslech Anonymizováno a Anonymizováno v k.ú. adresa I, pro účely podnikatelské činnosti podnájemce. Podnájem se sjednává na dobu neurčitou, s účinností ode dne předání a převzetí předmětu podnájmu, který je určen datum. Smlouva nabývá platnosti dnem podpisu oběma smluvními stranami a účinnosti dnem předáním a převzetím předmětu nájmu.

18. Ze smlouvy o užívání komunikace a vjezdu vrátnicí č. hodnota ze dne datum mezi najímatelem právnická osoba. a uživatelem žalovaná (zastoupená jednatelem jméno FO) soud zjistil, že předmětem smlouvy je umožnění za úplatu přístup a průjezd vrátnicí č. hodnota, nacházející se na parcele č. hodnota, Anonymizováno a Anonymizováno v k.ú. adresa, které má nájemce v nájmu od vlastníka, a to k nemovitosti, které má ve vlastnictví či pronájmu uživatel. Smlouva se uzavírá na dobu neurčitou, počínaje dnem 1.1.2019.

19. Z emailu ze dne 28.1.2019 (č.l. 62) od jméno FO zaslané právnímu zástupci žalobkyně soud zjistil, že byly zaslány výpisy z nájemného od roku 2014 do roku 2017. Mimo jiné je v emailu uvedeno, že nájemní smlouva byla ukončena v roce 2014 (konec nájemní smlouvy 31.12.2014) a všechny měsíční příjmy byly vypláceny neoprávněně a firma je požaduje vrátit do 10 dnů zpět na účet.

20. Podle vyjádření společnosti právnická osoba (č.l. 83) měla tato společnost smlouvu s žalovanou uzavřenou v období 08/2018 až 07/2018. Podle přiložené smlouvy o připojení na pult centralizované ochrany uzavřené s žalovanou (jednající jméno FO) se sídlem adresa uzavřenou datum byl dohodnutý termín připojení objektu datum. Vzhledem k tomu, že žalovaná již není klientem z důvodu GDPR neevidují stav zabezpečovacího zařízení a ani rozmístění zabezpečovacího a tísňového systému.

21. Podle vyjádření společnosti právnická osoba. (č.l. 87) dle zákaznického systému je sepsána smlouva pouze na dodávku vody. Spotřeba vody v období od datum – datum byla ve výši Anonymizováno vodného a v období datum – datum ve výši Anonymizováno vodného. Podle žádosti o ukončení smlouvy o dodávce vody a odvádění odpadních vod ze dne Anonymizováno byla podána žádost o ukončení smlouvy z důvodu převodu na jiného odběratele bez demontáže měřidla, datum požadovaného ukončení dodávky je datum. Dne datum byla uzavřena Smlouva o dodávce vody s jméno FO, bytem Adresa žalobkyně (adresa pro doručování), odběrné místo adresa, plnění poskytnuto dne datum. Podle plné moci ze dne datum (příloha ke smlouvě hodnota) jméno FO udělila plnou moc jméno FO k uzavření smlouvy na dodávku pitné vody na odběrném místě adresa. Dodatkem ze dne datum byla označena jako oprávněná osoba Jméno žalované. se sídlem ulice adresa 22. Podle zprávy právnická osoba (č.l. 96) žalovaná uzavřela s pojišťovnou pojistnou smlouvu, ve které jsou mimo jiné pojištěna cizí budova (administrativní budova) a soubor ostatních vlastních staveb (plot, zpevněná plocha a kryté stání pro motorová vozidla), to vše na místě pojištění adresa v rozsahu sdružený živel. Původně byla pojistná smlouva sjednána s pojistnou dobou od datum do datum, následně byla prodloužena o tři pojistné roky do datum.

23. Podle zprávy právnická osoba. (č.l. 98) žalovaná měla v období srpen Anonymizováno až červenec Anonymizováno uzavřenou smlouvu o odběru elektrické energie na adresu svého sídle adresa. Smlouva byla uzavřena již 26.1.2000 (smlouva dohledána nebyla), evidují pouze Žádost – smlouva o sdružených službách dodávky/podnikatel z roku 2015 (přiložena na č.l. 105). Smlouva byla nepřetržitě platná od 26.1.2000 do 31.8.2018, kdy zákazník přešel od 1.9.2018 k jinému obchodníkovi. Podle periodická faktury ze dne 26.12.2017 bylo za období 22.12.2016 – 21.12.2017 spotřebováno 4.455.000 kWh elektřiny (VT) a 50.343.000 kWh elektřiny (NT), podle mimořádná faktury ze dne 31.8.2018 bylo za období 22.12.2017 – 31.8.2018 spotřebováno 3.067.000 kWh elektřiny (VT) a 34.918.000 kWh elektřiny (NT).

24. Z výpisu Finančního úřadu pro Ústecký kraj (č.l. 115-118) soud zjistil, že daně z nemovitých věcí na rok 2017 k nemovitostem parc.č. Anonymizováno a parc.č. hodnota zaplatila jméno FO, adresa.

25. Jednatel žalované jméno FO uvedl, že pokud jde o užívané kanceláře, které jsou v podílovém spoluvlastnictví žalobkyně a jeho manželky jsou: jedna kancelář pro stavbyvedoucí o velikosti 5 x 6 metrů, jedna kancelář, kterou užívá účetní o velikosti 4 x 3 metry (4 x 3,5 metrů), sociální zařízení a schodiště. adresa kancelář, kterou užívá on, je ve výlučném vlastnictví jeho manželky. Kancelář, kterou užíval bratr (jméno FO), byla postavena bez povolení a není zkolaudovaná. Tuto kancelář užíval bratr a po jeho smrti používaná není (žalovaná jí neužívá), a je částečně ve výlučném vlastnictví jeho manželky a částečně v podílovém spoluvlastnictví jeho manželky a žalobkyně.

26. Z výpovědi svědkyně jméno FO (účetní žalované od 1999 do 2019) soud zjistil, že žalobkyni nezná, její manžel jméno FO byl jejím nadřízeným. jméno FO podepisoval faktury k proplacení, pokud jméno FO fakturu podepsal, ona ji proplatila. Jednatelé společnosti měli výplatu Anonymizováno tisíc měsíčně. V době zavedení milionářské daně (solidární daň zavedena v ČR na začátku roku 2013 v reakci na ekonomickou krizi) jí oznámil jméno FO, že se platy jednatelů sníží na částka a částku částka má vyplácet jednak jméno FO a jednak jemu s tím, že tyto výplaty má označit jako nájemné, kdy smlouvy napíše on sám. Částky pak byly pravidelně každý měsíc vypláceny. Po smrti jméno FO, na její dotaz, komu má peníze posílat jednatel jméno FO výplaty zastavil (řekl, že nevěděl, že částka měsíčně je vypláceno jméno FO). Po rekonstrukci kanceláří v roce 2002 nebo 2003 vykonávala práci v kanceláři v budově č.p. Anonymizováno (byla to jedna velká místnost, kterou měla přepaženou). Neví o tom, že by budovu bez č.p. na pozemku č. Anonymizováno užívala žalovaná. Výpověď svědkyně soud považuje za důvěryhodnou, svědkyně sice byla zaměstnancem žalované, její výpověď však byla určitá, přesvědčivá a v souladu s ostatními důkazy, s výpověďmi ostatních svědků i listinami (dodatek č.hodnota a č.hodnota k pracovní smlouvě).

27. Z výpovědi svědkyně jméno FO (manželka jednatele žalované a švagrová žalobkyně) soud zjistil, že po revoluci získala v restituci pozemky na plánku (mapka z výpisu z katastru nemovitostí). Stála tam ocelokolna, která patřila zemědělskému družstvu a nebyla součástí restitucí. Anonymizováno s manželem odkoupili, provedli její stavební úpravu a v roce 1994 získali dodatečné stavební povolení. V té době manžel podnikal jako fyzická osoba a jeho bratr (jméno FO) u něj pracoval jako jeho zaměstnanec. Po kolaudaci za ní přišel tchán a žádal, aby půlku budovy přenechala jméno FO. Nechali vypracovat kupní smlouvu s kupní cenou Anonymizováno tisíc Kč, kdy jméno FO nic nezaplatil, přesto se stali spoluvlastníky pozemku parc.č. Anonymizováno o výměře Anonymizováno zastavěná plocha a nádvoří jehož součástí je stavba bez č.p. a pozemku parc.č. hodnota o výměře Anonymizováno zastavěná plocha a nádvoří jehož součástí je stavba č.p. Anonymizováno. V roce Anonymizováno manžel udělal ze své původní firmy s.r.o. a bratra udělal společníkem, kdy jméno FO se staral o ekonomické otázky. Sídlo firmy bylo v objektu č.p. Anonymizováno, kdy užívali jednu kancelář a jeden záchod. Postupně se přistavěla další kancelář, která je v jejím vlastnictví. Nikdy se nejednalo o tom, že žalovaná má v nájmu kancelář patřící do jejího výlučného vlastnictví nebo ve společném vlastnictví jí a jméno FO. Pokud jde o budovu bez č.p. na pozemku Anonymizováno od počátku sloužila jako skladiště pro fyzické osoby, nikdy ji neužívala žalovaná. Žalovaná užívala jednu kancelář ve spoluvlastnictví, jednu kancelář ve výlučném vlastnictví, zámečnickou dílnu (z roku 1994) a prostory na pozemku, které nechali zpevnit a vyasfaltovat (za 4 miliony). Nikdy nebyly uzavřeny žádné nájemní smlouvy (ani ústně ani konkludentně) a za užívání žalovaná nic neplatila (šlo o rodinu). Asi před 10 lety přišel jméno FO s tím, že jí bude měsíčně posílat 120.000,- Kč. Nedomlouvali se, že jde o nájemné, ona myslela, že je to z toho důvodu, že on neinvestoval do budov ani korunu, tak to chtěl touto částkou vynahradit. Nevěděla, že jí vyplácená částka 120.000,- Kč, je označená jako nájemné. Částku danila (dle tvrzení účetní jméno FO, která byla při výslechu svědkyně přítomná v jednací síni, která jí dělala daňové přiznání, částka byla daněna jako nájemné). Svědkyně nevěděla o tom, že částku 120.000,- Kč si nechává jméno FO vyplácet i sobě. jméno FO jí nikdy neříkal, že má zájem nemovitosti ve spoluvlastnictví pronajímat, nikdy jí nežádal jako spoluvlastníka o souhlas s pronájmem a nikdy nežádal o souhlas k přístupu k jejich nemovitostem. Platila daň z nemovitostí, neuzavírala smlouvy o vodném a stočném a vodu a stočné neplatila, to platí až po smrti jméno FO. Neví, jestli jsou společné nemovitosti pojištěné. Pokud jde o energie, firma platí, co spotřebuje, smlouva je uzavřena na firmu. Její výpověď soud považuje za důvěryhodnou, svědkyně je sice manželka jednatele žalované, její výpověď však byla určitá, přesvědčivá a v souladu s ostatními důkazy a výpověďmi svědků, zejména s důkazy týkajícími se vzniku vlastnického a spoluvlastnického práva k nemovitostem.

28. Z výpovědi svědkyně jméno FO soud zjistil, že u žalované nastoupila datum jako Anonymizováno (Anonymizováno), kdy tuto práci dělala do roku Anonymizováno, pak nastoupila na místo Anonymizováno. V letech Anonymizováno-Anonymizováno bylo místem jejího výkonu práce kancelář v administrativní budově č.p. Anonymizováno v přízemí, kde pracovala s kolegyní. Jedná se o malou kancelář, kam se vejdou dva stoly a jeden regál. V budově jsou dvě patra, nahoře mají kancelář stavbyvedoucí. Do obou kanceláří je samostatný vchod. Je zde sociální zařízení, tato jsou společná pro obě kanceláře, kdy je ve vyvýšeném přízemí. Ví, že se dělala na administrativní budově fasáda, ale neví, kdy to přesně bylo. Neví nic o tom, že by žalovaná užívala budovu bez č.p. na pozemku Anonymizováno. Neví o tom, že jméno FO byla vyplácena částka částka měsíčně. jméno FO byl u žalované zaměstnán jako stavební dělník, v areálu firmy ho neviděla, kdy ona se zaměstnanci nepřijde do styku. Její výpověď soud považuje za důvěryhodnou, svědkyně je sice zaměstnancem žalované, ale její výpověď byla určitá, přesvědčivá a v souladu s ostatními důkazy a výpověďmi ostatních svědků.

29. Z výpovědi svědka jméno FO soud zjistil, že od roku Anonymizováno pracuje u žalované jako stavbyvedoucí. adresa výkonu má na stavbách, na firmě mají kancelář, ale tam se zdržuje minimálně. Kancelář stavbyvedoucích je v administrativní budově. Vstupuje se hlavním vchodem, dole mají kancelář účetní (velikost jejich kanceláře je asi 4x3 metry nebo 4x4 metry) a po schodech do prvního patra je kancelář stavbyvedoucích (velikost kanceláře je asi 4x6 metrů). Je zde i sociální zařízení, a to ve vyvýšeném přízemí. Neví o tom, že by firma užívala budovu bez č.p. jméno FO nic o tom, že by v této budově byl sklad materiálu nebo, že by se odtud materiál vydával, byl zde akorát bordel, kdy se nemůže vyjádřit komu věci patřily. Neví o tom, jestli má někdo od této budovy klíče. Nevzpomíná si, že by v areálu probíhala nějaká rekonstrukce nebo stavební úpravy. jméno FO si pamatuje byl jeho nadřízeným, když dělali cyklostezku v adresa v letech 2013, 2014. Když jméno FO koupil v adresa dům, pan jméno FO mu tam jezdil pracovat a v té době už nebyl jeho nadřízeným (na dům jen objednával materiál). jméno FO se k němu nevrátil a nepamatuje si, že by ho měl na nějaké stavbě. Jeho výpověď soud považuje za důvěryhodnou, svědek je sice zaměstnancem žalované, ale jeho výpověď byla určitá, přesvědčivá a v souladu s ostatními důkazy a výpověďmi ostatních svědků.

30. Z výpovědi svědka jméno FO soud zjistil, že pracoval u žalované od roku Anonymizováno do března Anonymizováno jako stavební technik. adresa výkonu práce měl na stavbách, na firmě se pohyboval asi 3 hodiny denně, kdy měl kancelář v prvním patře administrativní budovy. Pokud jde o administrativní budovu, dole seděly účetní, které měly vlastní vchod, jejich kancelář byla v patře. Dále tam měl kancelář Richard s Pepou a velkou kancelář jméno FO. Sociální zařízení bylo pod schody. Pokud jde o budovu bez číslo popisného bylo v ní různé harampádí, on do té budovy nechodil (byl tam asi 10x, jednou si tam dal kolo, když přijel do práce na kole), neví, komu ty věci patřili, on tam nic nedával. V roce 2010, 2011 se přestavovaly kanceláře, dělala se fasáda a opravovala se rampa. Jeho výpověď soud považuje za důvěryhodnou, svědek byl zaměstnancem žalované, ale jeho výpověď byla určitá, přesvědčivá a v souladu s ostatními důkazy a výpověďmi ostatních svědků.

31. Z výpovědi svědka jméno FO soud zjistil, že v roce Anonymizováno, Anonymizováno byl u žalované zaměstnán jako Anonymizováno, neví, kde v té době pracoval. Neví kdy do firmy nastoupil, neví, zda v roce 2014 byl už u žalované zaměstnán, myslí si, že nastoupil v roce Anonymizováno nebo Anonymizováno. Dělal u nich asi 7 let. V březnu Anonymizováno odešel do důchodu. Jeho nadřízeným byl pan jméno FO, který mu dělal mistra. Svědek pracoval na stavbách jako adresa, elektrárna adresa, následně se svědek opravil, že šlo o rozvodnu u adresa, pak na přehradě a v adresa. K dotazu právního zástupce žalované, zda pracoval v adresa, uvedl, že od začátku pracoval v adresa, zpočátku byl na rozvodně a potom mu řekli, že má jít k jméno FO a pracoval proto v adresa u jméno FO na jeho stavbě. Pokud jde o administrativní budovu: po pravé straně byla účtárna, nahoře kancelář mistrů. Na plánku svědek ukázal další kancelář a výdejnu materiálu. Výdejna materiálu byla na rampě, šlo se na rampu a doprava do dveří, bylo tam všechno, byly tam i čerpadla. Když potřebovali nějaké věci vydal jim je skladník, buď jeli do výdejny nebo jim je skladník dovezl. Neví, jak se skladník jmenoval, jemu říkali, když něco potřeboval, běž za skladníkem. Po připomenutí jednatelem potvrdil, že se skladník jmenoval jméno FO (k tomu jednatel uvedl, že to byl řidič). V budově bez č.p. byl sklad bordelu. Byla tam vrata ta byla zamčená, neví, kdo měl klíče. Byl tam, když se vrata opravovala (asi dva roky předtím, než šel do důchodu), viděl tam různé věci, bylo to odkladiště rozbitých věcí, staré nářadí, viděl tam i lešení. Neví, komu věci patřily, zda firmě nebo někomu jinému. Je možné, že šlo o věci, které se používaly v adresa u jméno FO. Výpověď svědka byla zmatečná a chaotická, na spoustu věcí si nevzpomínal a nedokázal je časově určit nebo zařadit, kdy si odporoval (neví kdy do firmy nastoupil, neví, zda v roce 2014 byl už u žalované zaměstnán, myslí si, že nastoupil v roce Anonymizováno nebo Anonymizováno, dělal u nich asi 7 let, nedokázal říct na kterých stavbách pracoval a kdy). Jeho výpověď je v rozporu s výpovědí svědka jméno FO (ten byl jeho nadřízený, když dělali cyklostezku v adresa v letech Anonymizováno, Anonymizováno, když jméno FO koupil v adresa dům, pan jméno FO mu tam jezdil pracovat a v té době už nebyl jeho nadřízeným, už se k němu nevrátil a nepamatuje si, že by ho měl na nějaké stavbě). Jeho tvrzení, že v bodu B byl sklad, jsou v rozporu s ostatními důkazy např. s výpovědí svědka jméno FO, účetní a všech ostatních svědků, kteří uvedli, že výdejna materiálu tam nebyla. Z těchto důvodů soud nemůže považovat výpověď svědka jméno FO za závaznou, pravdivou a věrohodnou.

32. Soud usnesením ze dne 20.5.2024 ustanovil znalce tituly před jménem jméno FO, aby po provedení vlastního šetření stanovil obvyklou výši nájemného za užívání nebytových prostor na pozemku parc. č. hodnota v k. ú. adresa I., jehož součástí je stavba č.p. Anonymizováno a to kanceláře v přízemí, kanceláře v I. patře, předkanceláře, WC ve zvýšeném přízemí a schodiště ve zvýšeném přízemí do prvního patra v období srpen 2017 až červenec 2018, a aby se znalec vyjádřil zda na výši nájemného má vliv skutečnost, že mezi účastníky nebyla uzavřena žádná smlouva o nájmu a případní nájemci výše uvedených prostor nemají k objektu příjezd ani přístup (zda v důsledku těchto skutečností může být výše obvyklého nájmu snížena a jakým způsobem). Ze znaleckého posudku č. Anonymizováno ze dne 13.9.2024 vypracovaného tituly před jménem jméno FO soud zjistil, že v dané věci obvyklé nájemné nelze určit z důvodu, že údaje o obvyklém nájemném nejsou běžně dostupné (kdy údaje o sjednaném nájemném nejsou běžně evidovány) a znalci se nepodařilo získat relevantní vzorek dat (sjednané nájemné u obdobných nemovitostí) k provedení cenového porovnání. Znalec proto užil náhradní metodu, a to stanovení tržního nájemného odvozením nájemného z ceny nemovité věci – simulací jako procentní poměr z obvyklé ceny aktiva. právnická osoba účel se v obvyklých případech používá výše 5% z hodnoty nemovité věci. Pro ocenění znalec hodnotu nebytového prostoru určil nákladovou metodou pomocí oceňovacího předpisu. Tržní hodnota určená nákladovou metodou představuje náklady na pořízení stavby snížené o znehodnocení (opotřebení) a zohlednění konkrétních vlivů (tzv. funkční nedostatky) a zohlednění tržních vlivů (tzv. ekonomické nedostatky). V letech 2017 a 2018 na trhu nebyly patrné žádné mimořádné okolnosti. Oceňované nebytové prostory jsou běžné kancelářské prostory s obvyklým sociálním zázemím, jsou samostatně vytápěny elektrokotlem, ohřev užitkové teplé vody je zajišťován el. bojlerem. Provedení jednotlivých stavebních konstrukcí je standardní, budova je po celkové rekonstrukci z roku 1994, obvodová konstrukce je opatřena zateplovacím systémem. Po provedeném výpočtu činí celková cena nebytového prostoru po zaokrouhlení 1.431.000,- Kč. Za rok 2017 roční simulované nájemné činí 5% z hodnoty nemovité věci tedy 71.550,- Kč (5% z 1.431.000,- Kč) a tržní měsíční nájemné znalec odhaduje ve výši 6.000,- Kč. Nájemné pro rok 2018 znalec odvozuje z nájemného pro rok 2017 a meziročního růstu cen služeb určeného pomocí indexu cen v tržních službách zveřejněný ČSÚ (5,2%), kdy tržní měsíční nájemné znalec odhaduje ve výši 6.310,- Kč. Tržní nájemné pro období srpen 2017 až červenec 2018 znalec odhaduje v celkové výši 74.200,- Kč, což je odhad běžné výše úplaty, kterou by byl v daném čase povinen běžný nájemce uhradit pronajímateli za pronájem specifikovaných kancelářských prostor, se zahrnutím zajištění přístupu. Skutečnost, že mezi vlastníkem nemovité věci a subjektem, který nemovitou věc fakticky užívá nebyla uzavřena smlouva o nájmu, nebude mít zásadní vliv na výši obvyklého (tržního) nájemného. Skutečnost, že k pronajímané nemovité věci není zajištěn přístup, může mít zásadní vliv na vlastní možnost užívat pronajatý majetek. Pro účely zajištění přístupu k nemovitosti slouží obvykle cizí nemovitost, na které je zřízeno věcné břemeno. Věcné břemeno lze ocenit, kdy se běžně oceňuje výnosovou metodou na základě zjištěného ročního užitku z užívání nemovitosti, tento roční užitek lze chápat jako nájemné za užívání pozemku. Relevantní část pozemku parc.č. Anonymizováno sloužící k přístupu k předmětu pronájmu znalec stanovil na základě svého úsudku v rozsahu Anonymizováno (s přihlédnutím k možnosti zajištění příjezdu k nemovitosti vozidlem a možnosti zaparkování 2-3 vozidel na části pozemku). Pro rok 2017 znalec vyčíslil hodnotu vlastní části pozemku pomocí oceňovací vyhlášky na částku 154.440,- Kč (858,- Kč/m2 x 180m2). Simulovaný roční užitek znalec stanovil odhadem ve výši 5% hodnoty pozemku z 154.440,- Kč na částku 7.722,- Kč, kdy měsíční užitek činí 640,- Kč. Pro rok 2018 znalec vyčíslil hodnotu vlastní části pozemku pomocí oceňovací vyhlášky na částku 157.140,- Kč (8873,- Kč/m2 x 180m2). Simulovaný roční užitek znalec stanovil odhadem ve výši 5% hodnoty pozemku z 157.140,- Kč na částku 7.857,- Kč, kdy měsíční užitek činí 650,- Kč. V případě, že nájemce kancelářských prostor neměl k objektu zajištěn přístup, znalec považuje za odůvodněné snížení nájmu za užívání kancelářských prostor o nájemné za užívání pozemku, sloužícího k přístupu k pronajaté nemovitosti, kdy snížené měsíční nájemné za rok 2017 činí 5.360,- Kč a snížené měsíční nájemné za rok 2018 činí 5.660,- Kč. Celkové snížené nájemné za období srpen 2017 až červenec 2018 znalec uvažuje odhadem na částku 66.500,- Kč. Obvyklou cenu ani tržní hodnotu nelze určit přesně a znalecký závěr je proto pravděpodobný (kdy ocenění je částečně založeno na odborném úsudku znalce).

33. Při výslechu znalec uvedl, že od roku 2012 je soudním znalcem v oboru oceňování nemovitostí, má středoškolské vzdělání (stavební průmyslovku), vysokoškolské vzdělání (právnickou fakultu) a dále speciální dvouletý kurs ohledně oceňování nemovitostí. Ročně vypracovává řádově 50 posudků. Již před zpracováním posudku upozorňoval na problém srovnávací metody, kdy je problém zajistit relevantní vzorek výše nájemného, kdy tato data nejsou nikde vedena, pokoušel se zjistit potřebná data v registru smluv, což se také nepodařilo. Nemohl použít ani metodu srovnávací ohledně inzerovaných nabídek, kdy nebyl dostatečný relevantní vzorek nabídek v požadovaném období a nepodařilo se mu získat ani dostatečný reprezentativní vzorek inzerovaných nabídek k pronájmu z jiných období. Proto přistoupil k běžně používané metodě stanovit tržní nájemné z hodnoty nemovitosti. Při stanovení hodnoty nemovitosti nemohl použít metodu obvyklé hodnoty nemovitostí, kdy v katastru nemovitostí jsou vedeny zejména ceny pozemků, rodinných domů nebo bytů, ale pokud jde o kancelářské prostory není k dispozici relevantní vzorek dat a pro tuto konkrétní nemovitost, je téměř nemožné získat reprezentativní vzorek. Z toho důvodu použil nákladovou metodu, kdy vycházel z hodnoty při použití oceňovacího předpisu, který stanoví průměrné ceny pro dané nemovité věci, kdy se zjistí náklady na pořízení nové věci, od které se odečte běžné opotřebení. Výhoda spočívá v tom, že data uvedená v oceňovací vyhlášce jsou každoročně aktualizovaná podle skutečných prodejů. Pokud jde o přílohy č. 8 a 10, které nebyly přiloženy k posudku, jedná se o přílohy oceňovací vyhlášky. Pokud jde o stanovení hodnoty věcného břemene, vzhledem k tomu, že nezná vzájemné právní vztahy, přistupoval k určení rozsahu pozemku na základě svého odhadu, kdy výměru pozemku stanovil dle vlastního uvážení pro příjezd a parkování dvou až tří vozidel. Z hodnoty pozemku pak stanovil výnos z pronájmu jako 5% z tržní hodnoty pozemku a takto stanovené nájemné odečetl od vypočteného nájemného. Ve skutečnosti se tak snížila hodnota nájmu přibližně o 10 %. Po provedeném řízení a dokazování má soud za prokázaný tento skutkový stav:

34. Zemřelý manžel žalobkyně jméno FO a jméno FO byli podílovými spoluvlastníky, každý ideální ½, parcely p.č. Anonymizováno o výměře Anonymizováno, jejíž součástí je stavba bez č.p. a parcely p.č. hodnota o výměře Anonymizováno, jejíž součástí je stavba č.p. adresa, k.ú. adresa I, zapsané na LV č. hodnota vedeném Katastrálním úřadem pro Anonymizováno kraj, Katastrální pracoviště adresa (dále jen předmětné nemovitosti). Mezi žalovanou a podílovými spoluvlastníky (zesnulým manželem žalobkyně a jméno FO) nebyla žádným způsobem uzavřena nájemní smlouva ohledně užívání předmětných nemovitostí. Pokud jde o vyplácení částky 120.000,- Kč měsíčně označené jako nájemné (doložené z historie pohybů na běžném účtu) má soud za prokázané, že se nejednalo o platbu nájemného vypláceného žalovanou manželu žalobkyně a jméno FO za užívání předmětných nemovitostí. Z výpovědi jméno FO a jméno FO, z pracovní smlouvy ze dne datum, z jejího dodatku č. hodnota ze dne 10.2.2009 a z dodatku č. hodnota ze dne datum má soud za prokázané, že v roce Anonymizováno valná hromada žalované rozhodla, že jméno FO a jméno FO mají nárok na měsíční mzdu ve výši částka brutto (v souladu s tímto rozhodnutím byl dne datum uzavřen s jméno FO dodatek č. hodnota). S ohledem na vysoké odvody na důchodové a nemocenské pojištění v prosinci Anonymizováno bylo rozhodnuto, aby byla mzda snížena a v souladu s tímto rozhodnutím byl dne 27.12.2012 uzavřen s jméno FO dodatek č. hodnota, podle kterého jméno FO přísluší za výkon sjednané práce měsíční smluvní mzda ve výši částka brutto. Dále jméno FO rozhodl, že částka částka (rozdíl mezi původně a nově vyplácenou měsíční smluvní mzdou) bude vyplácena jemu a jméno FO jako nájemné. V tomto směru dal pokyn účetní, kdy na její dotaz, jak má uvedené platby odůvodnit uvedl, ať se nestará, že to dořeší nějakými smlouvami. Následně byla na účet jméno FO poukazována částka částka měsíčně (označená jako nájemné) a částka částka měsíčně byla poukazována na osobní účet jméno FO (tato částka byla účetní daněna jako nájemné). Ze strany jméno FO nebyla zpracována žádná smlouva a po jeho smrti, kdy jméno FO zjistil, že pro vyplácení této částky není žádný právní podklad, její vyplácení zastavil. Podle výpovědi jméno FO jí jméno FO nikdy neříkal, že má zájem nemovitosti ve spoluvlastnictví pronajímat, nikdy jí nežádal jako spoluvlastníka o souhlas s pronájmem, nikdy jí nežádal o souhlas k přístupu k jejich nemovitostem a ona nikdy nedala jako spoluvlastník souhlas s pronájmem nemovitostí.

35. Protože nebyla uzavřena nájemní smlouva, lze nárok žalobkyně posuzovat z titulu bezdůvodného obohacení. Soud se proto zabýval tím, v jakém rozsahu jsou předmětné nemovitosti užívány žalovanou. Podle výpovědi spoluvlastníka (jméno FO) žalovaná užívala jednu kancelář ve spoluvlastnictví, jednu kancelář ve výlučném vlastnictví, zámečnickou dílnu (z roku 1994) a prostory na pozemku, které nechali zpevnit a vyasfaltovat. Pokud jde o budovu bez č.p. na pozemku Anonymizováno od počátku sloužila jako skladiště pro fyzické osoby a žalovaná ji nikdy neužívala. Jednatel žalované uvedl, že pokud jde o užívané kanceláře, které jsou v podílovém spoluvlastnictví žalobkyně a jeho manželky žalovaná užívala jednu kancelář pro stavbyvedoucí o velikosti 5 x 6 metrů, jednu kancelář, kterou užívá účetní o velikosti 4 x 3 metry (4 x 3,5 metrů), sociální a zařízení a schodiště. Žalovaná je stavební firma a nikdy nemovitost bez č.p. na pozemku parc.č. Anonymizováno neužívala, Soud přihlédl i k tomu, že ohledně budovy bez č.p. na parcele č. Anonymizováno byl vysloven souhlas s jejím užíváním jako skladu ovoce a nářadí a tato nemovitost není uzpůsobena a ani vhodná jako sklad pro stavební firmu, kdy žalovaná má své sklady (smlouva o nájmu nebytového prostoru, jako sklad materiálu a prostor k uložení materiálu, ze dne datum mezi pronajímatelem jméno FO a žalovanou, dodatek ke smlouvě o nájmu nebytového prostoru, jako prostor k uložení, uskladnění věcí, ze dne datum mezi právnická osoba. a žalovanou, podnájemní smlouva ze dne datum mezi právnická osoba. a žalovanou pro účely podnikatelské činnosti podnájemce, smlouva o užívání komunikace a vjezdu vrátnicí č. hodnota ze dne datum mezi právnická osoba. a žalovanou). Z výpovědí svědků má soud za prokázané, že žalovaná užívala kancelář v přízemí pro účetní, kancelář v I. patře pro stavbyvedoucí, sociální zařízení ve zvýšeném přízemí a schodiště do I. patra. jméno FO „vykonávala práci v kanceláři v budově č.p. Anonymizováno, jedna velká místnost, kterou měla přepaženou“, jméno FO „kancelář v administrativní budově č.p. Anonymizováno v přízemí, kde pracovala s kolegyní, malá kancelář, kam se vejdou dva stoly a jeden regál, v budově jsou dvě patra, nahoře mají kancelář stavbyvedoucí, je zde sociální zařízení, společné pro obě kanceláře, kdy je ve vyvýšeném přízemí“, jméno FO „dole mají kancelář účetní asi 4x3 metry nebo 4x4 metry, po schodech do prvního patra je kancelář stavbyvedoucích asi 4x6 metrů, je zde i sociální zařízení ve vyvýšeném přízemí“, jméno FO „dole seděly účetní, které měly vlastní vchod, kancelář stavbyvedoucích byla v patře, sociální zařízení bylo pod schody“. Z výpovědí svědků má také soud za prokázané, že žalovaná budovu bez č.p. na pozemku č. Anonymizováno neužívala. jméno FO a jméno FO „neví o tom, že by budovu bez č.p. užívala žalovaná“, jméno FO „neví o tom, že by firma užívala budovu bez č.p., že by v této budově byl sklad materiálu nebo, že by se odtud materiál vydával, byl zde akorát bordel, kdy se nemůže vyjádřit komu věci patřily“, jméno FO „v budově bez číslo popisného bylo různé harampádí, on do té budovy nechodil, neví, komu ty věci patřili, on tam nic nedával“. Jediný svědek, který tvrdil užívání budovy bez č.p. byl jméno FO „byl tam sklad bordelu, byla tam zamčená vrata, bylo to odkladiště rozbitých věcí, staré nářadí, viděl tam i lešení je možné, že šlo o věci, které se používaly v Droužkovicích u jméno FO“, kdy jeho výpověď soud nepovažuje za důvěryhodnou, jak je uvedeno výše. Ani skutečnost, že žalovaná měla v období 08/2018 až 07/2018 uzavřenou smlouvu se společností právnická osoba, že dodatkem ze dne 16.1.2012 byla ve smlouvě o dodávce vody jako oprávněná osoba označena žalovaná, že žalovaná uzavřela s pojišťovnou pojistnou smlouvu, ve které jsou mimo jiné pojištěna cizí budova (administrativní budova) a soubor ostatních vlastních staveb (plot, zpevněná plocha a kryté stání pro motorová vozidla) a že žalovaná měla v období srpen 2017 až červenec 2018 uzavřenou smlouvu o odběru elektrické energie na adresu svého sídle (adresa) neprokazuje, že žalovaná užívala předmětné nemovitosti v celém rozsahu (tedy i s budovou bez č.p.).

36. Podle § 2991 odst. 1 o.z., kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat oč se obohatil. Podle § 2999 odst. 1 o.z. není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny.

37. Ustanovení § 2991 o.z. vyjadřuje obecnou zásadu občanského práva, podle které se nikdo nesmí bezdůvodně obohacovat na úkor jiného. Bezdůvodné obohacení je chápáno jako závazek, z něhož vzniká tomu, kdo se obohatil, povinnost vydat to, o co se bez spravedlivého důvodu obohatil, a tomu, na jehož úkor k obohacení došlo (ochuzenému), právo požadovat vydání předmětu bezdůvodného obohacení. Jednou ze skutkových podstat bezdůvodného obohacení je plnění bez právního důvodu, založené na tom, že mezi zúčastněnými osobami chybí od počátku právní vztah, který by zakládal právní nárok na předmětné plnění (jež může spočívat například v tom, že bylo něco dáno nebo bylo ve prospěch někoho konáno). O obohacení lze hovořit, pokud se dostalo takovým plněním majetkové hodnoty tomu, komu bylo plněno, takže v jeho majetku došlo buď ke zvýšení aktiv, nebo ke snížení pasiv, případně se jeho majetkový stav nezmenšil, ač by se tak za běžných okolností stalo. Plněním bez právního důvodu je i užívání cizí věci (v projednávané věci nemovitosti) bez platné smlouvy či jiného titulu opravňujícího věc užívat, čímž vzniká uživateli majetkový prospěch, bezdůvodné obohacení, které je povinen vydat (§ 2991 o.z.). Protože takový uživatel není schopen spotřebované plnění v podobě užívání cizí věci vrátit, je povinen nahradit bezdůvodné obohacení peněžitou formou (§ 2999 odst. 1 o.z.). Majetkovým vyjádřením tohoto prospěchu je částka, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání obdobného předmětu nájmu a kterou by nájemce za obvyklých okolností byl povinen platit podle nájemní smlouvy.

38. Určování výše bezdůvodného obohacení, které v konkrétním případě odpovídá obvyklému nájemnému v daném místě a čase, se neobejde bez skutkových zjištění podpořených spolehlivými podklady, jež jsou zpravidla představovány znaleckými posudky. Znaleckým posudkem č. Anonymizováno vypracovaným tituly před jménem jméno FO ze dne datum ve spojení s výpovědí znalce před soudem dne datum bylo tržní měsíční nájemné pro rok 2017 stanoveno ve výši 6.000,- Kč a tržní měsíční nájemné pro rok 2018 ve výši 6.310,- Kč. Výpočet tržního nájemného pro období srpen 2017 až červenec 2018 pak činí 5 měsíců x 6.000,- Kč + 7 měsíců x 6.310,- Kč = celkem 74.200,- Kč. Skutečnost, že nájemce posuzovaných prostor neměl k objektu zajištěn příjezd ani přístup je důvodem pro snížení nájmu za užívání kancelářských prostor o nájem za užívání pozemku, sloužícího k přístupu k pronajaté věci. Roční užitek z pronájmu pozemku pro rok 2017 představuje 5% z 154.440,- Kč (hodnota pozemku) tedy 7.722,- Kč, měsíční užitek tak činí 640,- Kč. Snížené měsíční nájemné pak činí 5.360,- Kč (6.000,- Kč – 640,- Kč). Roční užitek z pronájmu pozemku pro rok 2018 představuje 5% z 154.140,- Kč (hodnota pozemku) tedy 7.857,- Kč, měsíční užitek tak činí 650,- Kč. Snížené měsíční nájemné pak činí 5.660,- Kč (6.310,- Kč – 650,- Kč). Neexistence nájemní smlouvy nemá vliv na výši tržní hodnoty.

39. Pokud jde o znalecký posudek soud hodnotí, zda závěry posudku jsou náležitě odůvodněny, zda jsou podloženy obsahem nálezu, zda bylo přihlédnuto ke všem skutečnostem, s nimiž se bylo třeba vypořádat, a zda odůvodnění znaleckého posudku odpovídá logickému myšlení a jeho soulad s ostatními provedenými důkazy (NS spisová značka ze dne datum, Anonymizováno ze dne datum). Podle ustanovení § 127 odst. 2 o.s.ř. je-li pochybnost o správnosti posudku nebo je-li posudek nejasný nebo neúplný, je nutno požádat znalce o vysvětlení. Kdyby to nevedlo k výsledku, soud nechá znalecký posudek přezkoumat. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne datum sp. zn. spisová značka vysvětlil, že „V případě zpochybnění metodiky znaleckého posouzení vychází Nejvyšší soud z toho, že je výhradně na znalci, aby v souladu s poznatky dosaženými v jeho oboru zvolil, jakou metodu ocenění použije. Soud, který nemá příslušné odborné znalosti, nemůže metodiku ocenění stanovit. Pokud účastník nesouhlasí se závěry znaleckého posudku, musí jeho závěry relevantně zpochybnit, nepostačuje tvrzení, že posudek není správný, ale je třeba uplatnit konkrétní námitky. Pokud se účastníkovi řízení podaří použitou metodiku relevantně zpochybnit, přichází do úvahy vypracování revizního znaleckého posudku“. Soud má za to, že znalec své závěry stanovené ve znaleckém posudku náležitě odůvodnil, znalec přihlédl ke všem skutečnostem, s nimiž se bylo třeba vypořádat (je problém zajistit relevantní vzorek výše nájemného, kdy tato data nejsou nikde vedena, a to ani v registru smluv, znalec nemohl použít metodu srovnávací ohledně inzerovaných nabídek, kdy nebyl dostatečný relevantní vzorek nabídek v požadovaném období a nepodařilo se mu získat ani dostatečný reprezentativní vzorek inzerovaných nabídek k pronájmu z jiných období, při stanovení hodnoty nemovitosti nemohl použít metodu obvyklé hodnoty nemovitostí, kdy v katastru nemovitostí jsou vedeny ceny pozemků, rodinných domů nebo bytů, ale ohledně kancelářských prostor není k dispozici relevantní vzorek dat a pro danou nemovitost, nebylo možné získat reprezentativní vzorek.). Odůvodnění znaleckého posudku odpovídá logickému myšlení, kdy znalec vysvětlil své postupy a důvody proč tak postupoval a použil náhradní metodu a jakou (stanovení tržního nájemného odvozením nájemného z ceny nemovité věci, kdy hodnotu nebytového prostoru určil nákladovou metodou pomocí oceňovacího předpisu). Ve svém doplnění znaleckého posudku znalec reagoval na námitky žalobkyně, kdy odstranil pochybnosti a žalobkyně neuvedla žádný relevantní důvod pro přezkoumání znaleckého posudku.

40. Vzhledem k tomu, že obvyklé nájemné za nebytové prostory v roce 2017 byly stanoveny na částku 6.000,- Kč měsíčně, činí obvyklé nájemné za období od srpna do konce roku 2017 celkem 30.000,- Kč (5 x 6.000). Vzhledem k tomu, že obvyklé nájemné za nebytové prostory v roce 2018 byly stanoveny na částku 6.310,- Kč měsíčně, činí obvyklé nájemné za období od začátku roku do konce července 2018 celkem 44.170,- Kč (7 x 6.310). S ohledem na skutečnost, že předmětné nebytové prostory nemají zajištěný vlastní přístup, kdy přístup je zajištěn přes pozemek, který je vlastnictví jiných osob, počítal soud se snížením obvyklého nájemného o 640,- Kč měsíčně na částku 5.360,- Kč měsíčně v roce 2017 a o 650,- Kč měsíčně na částku 5.660,- Kč měsíčně v roce 2018. Snížené nájemné v roce 2017 pak činí 26.800,- Kč (5 x 5.360,- Kč) a snížené nájemné v roce 2018 činí 39.620,- Kč (7 x 5.660,- Kč). Celkové nájemné za požadované období od srpna 2017 do července 2018 pak činí dle znalce 66.500,- Kč (po zaokrouhlení) a žalobkyni tak náleží bezdůvodné obohacení ve výši ½ z této částky, tedy 33.250,- Kč. Protože žalobkyně požadovala částku vyšší (1.440.000,- Kč) pro částku 1.406.750,- Kč soud žalobu zamítl.

41. Dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení. Dle ust. § 1970 o. z. po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžního dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením, neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená. Nedohodnou-li si strany čas plnění (splatnost), může věřitel požadovat plnění ihned (je vyžadována výzva věřitele k plnění). Dlužník pak musí plnit ve lhůtě bez zbytečného odkladu. Vzhledem k tomu, že u nároku na vydání bezdůvodného obohacení není v občanském zákoníku určena doba splnění, je třeba vycházet z toho, že dlužník je povinen plnit bez zbytečného odkladu poté, co byl věřitelem k plnění vyzván (§ 1958 odst. 2 o. z.). Předžalobní výzvou ze dne 22.6.2020 byla žalovaná vyzvána právním zástupcem žalobkyně k uhrazení bezdůvodného obohacení za období od července 2017 do května 2020 do 7 dnů od doručení výzvy. Výzva byla žalované doručena dne 22.6.2020 a 7 den od doručení uplynul dne 29.6.2020, žalovaná se tak dostala do prodlení od 30.6.2020. Soud proto přiznal žalobkyni úroky z prodlení ve výši 10% ročně z částky 33.250,- Kč od 30.6.2020 do zaplacení v souladu s ust. nařízení vlády 351/2013Sb. Vzhledem k tomu, že žalobkyně požadovala příslušenství pohledávky ve větším rozsahu, než bylo přiznáno, co do zbytku soud žalobu zamítl.

42. Podle ustanovení § 151 odst. 1 o.s.ř. rozhodne soud v rozhodnutí, jímž se řízení u něho končí, o povinnosti k náhradě nákladů řízení. Žalobkyně požadovala, aby soud u rozhodnutí o náhradě nákladů řízení postupoval podle ustanovení § 142 odst. 3 o.s.ř. (i když měl účastník ve věci úspěch jen částečný, může mu soud přiznat plnou náhradu nákladů řízení, záviselo-li rozhodnutí o výši plnění na znaleckém posudku nebo na úvaze soudu). Přiznání veškerých vynaložených nákladů řízení podle ust. § 127 odst. 3 o.s.ř. v tomto případě přichází v úvahu jen tehdy, pokud částečně úspěšný účastník na počátku řízení výši uplatněného nároku neznal, ani znát nemohl (např. u náhrady škody), nikoliv tehdy, kdy při určení výše nároku vycházel z jiných odborně fundovaných důkazů. V projednávané věci byla žalobkyni přiznána částka ve výši 33.250,- Kč, ale nelze říci, že by žalobkyně byla v řízení byť částečně úspěšná. Žalobkyně požadovala přiznání částky 1.440.000,- Kč z jiného právního titulu (z titulu uzavření nájemní smlouvy a přiznání nájemného ve výši 120.000,- Kč měsíčně) a částka 33.250,- Kč jí byla přiznána nikoliv jako nájemné, ale z titulu bezdůvodného obohacení, tedy z jiného titulu, než požadovala. Není tedy možné říci, že žalobkyně byla v řízení úspěšná a rozhodnutí záviselo pouze na znaleckém posudku nebo úvaze soudu. O náhradě nákladů řízení proto soud rozhodl dle ust. § 142 odst. 2 o.s.ř., kdy měl-li účastník ve věci jen úspěch částečný, soud náhradu nákladů poměrně rozdělí. Žalobkyně požadovala celkem částku 1.440.000,- Kč, kdy jí byla přiznána částka 33.250,- Kč a pro částku 1.406.750,- Kč byla žaloba zamítnuta. Žalobkyně byla v řízení úspěšná v rozsahu 2,3 %, tomu odpovídá úspěšnost žalované ve výši 97,7 %. Poměr úspěchu tedy činí 95,4 % ve prospěch žalované.

43. Náklady řízení žalované představuje: mimosmluvní odměna zástupce žalované za deset úkonů právní služby (§ 11 odst. 1 písm. a), c), d),g) AT - převzetí a příprava zastoupení žalované, písemné podání odporu ze dne 27.10.2020, účast na jednání soudu dne 15.2.2023, písemné předložení dokladů ze dne 8.3.2023, účast na jednání soudu dne 5.4.2023 a dne 12.7.2023, které přesáhlo dvě hodiny, písemné otázky pro znalce ze dne 24.7.2023, písemné vyjádření ke znaleckému posudku ze dne 25.10.2024 a účast na jednání soudu dne 14.2.2025) po 14.060,- Kč (§ 7 bod 6 AT), devět náhrad hotových výdajů zástupce žalované za devět úkonů právní služby (§ 11 odst. 1 písm. a), c), d),g) AT - převzetí a příprava zastoupení žalované, písemné podání odporu ze dne 27.10.2020, účast na jednání soudu dne 15.2.2023, písemné předložení dokladů ze dne 8.3.2023, účast na jednání soudu dne 5.4.2023 a dne 12.7.2023, které přesáhlo dvě hodiny, písemné otázka pro znalce ze dne 24.7.2023, písemné vyjádření ke znaleckému posudku ze dne 25.10.2024) po 300,- Kč (§ 13 odst. 1, 3 AT ve znění do 31.12.2024.), jedna náhrada hotových výdajů zástupce žalované za jeden úkon právní služby (§ 11 odst. 1 písm. g) AT - účast na jednání soudu dne 14.2.2025) po 450,- Kč (§ 13 odst. 1, 3 AT ve znění od 1.1.2025), s připočtením 21% daně z přidané hodnoty ve výši 30.187,50 Kč (§ 137 odst. 3 o.s.ř.). Celkem částku 173.937,50 Kč z toho 95,4 % činí částka 165.936,40 Kč, které soud žalobci přiznal. Náhradu nákladů řízení, které nebyly vynaloženy účelně nelze přiznat (§ 142 odst.1 o.s.ř.). Jako účelně vynaložené náklady nelze považovat náklady s písemným podáním ze dne 31.1.2023 označené jako replika k vyjádření a písemné podání ze dne 24.3.2023, které bylo označeno jako vyjádření k upřesnění, kdy tato písemná podání nebyla soudem vyžádaná (šlo o nevyžádanou reakci). Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne jeho doručení ke Krajskému soudu v Ústí nad Labem prostřednictvím Okresního soudu v Chomutově. Nebude-li povinnost stanovená tímto rozsudkem splněna dobrovolně, lze se jejího splnění domáhat návrhem na výkon rozhodnutí.