16 C 67/2022

Plný text

Okresní soud v Chomutově rozhodl samosoudkyní JUDr. Evou Pohorelcovou v právní věci žalobkyně: Jméno žalobkyně A, bytem Adresa žalobkyně A, IČO: IČO žalobkyně B, zastoupená Jméno Zástupce A, advokátem, AK adresa, proti žalovaným: 1) Jméno žalované A, narozená Datum narození žalované A, bytem Adresa žalované A, 2) Jméno žalované B, narozená Datum narození žalované B, bytem Adresa žalované B, obě zastoupené Jméno Zástupce B, advokátem, AK adresa, o určení neplatnosti výpovědi z nájmu, takto:

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhala určení neplatnosti výpovědi z nájmu nebytových prostor umístěných na adrese adresa, vážící se ke smlouvě o nájmu uzavřené dne datum mezi jméno FO, narozeným datum, bytem adresa, tehdejším vlastníkem nemovité věci a žalobkyní, jako podnikající fyzickou osobou, jejímž předmětem je pronájem nebytových prostor restaurace Anonymizováno v přízemí budovy čp. Anonymizováno stojící na pozemku p.č. hodnota zapsané v k.ú. adresa I, LV Anonymizováno, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna uhradit žalovaným náhradu nákladů řízení ve výši částka k rukám Jméno Zástupce B, AK adresa, do tří dnů od právní moci rozsudku. Žalobkyně se žalobou podanou dne datum domáhala určení, že výpověď z nájmu nebytových prostor umístěných na adrese adresa, vážící se ke smlouvě o nájmu uzavřené dne datum mezi jméno FO, narozeným datum, bytem adresa, tehdejším vlastníkem nemovité věci a žalobkyní, jako podnikající fyzickou osobou, jejímž předmětem pronájem nebytových prostor restaurace Anonymizováno v přízemí budovy čp. Anonymizováno stojící na pozemku p.č. hodnota zapsané v k.ú. adresa I, LV Anonymizováno, je neplatná. Svou žalobu opřela o skutečnost, že žalobkyně dne datum obdržela od žalovaných výpověď z nájmu výše uvedených nebytových prostor, kdy výpověď se má vázat ke smlouvě o nájmu uzavřené dne datum mezi žalobkyní a tehdejším vlastníkem nemovité věci jméno FO. Žalobkyně s výpovědím nesouhlasila a vyhotovila vůči každé z žalovaných námitky, kde vyjevila svůj nesouhlas s doručenou výpovědí. Na námitky žalované nereagovaly. Stěžejním důvodem, proč žalobkyně výpověď danou žalovanými neakceptuje, je fakt, že k ukončení výše uvedeného smluvního vztahu došlo výpovědí žalobkyně ze dne datum, která byla předána k poštovní přepravě dne datum. V okamžiku, kdy se žalobkyně dozvěděla o uzavření kupní smlouvy s žalovanými, podala výpověď z nájemní smlouvy uzavřené s panem jméno FO. Žalované s žalobou nesouhlasily. Tvrzení žalobkyně o zániku nájemní smlouvy z roku 2018 výpovědí z datum považují za nepravdivé a vyvrácené tím, že pan jméno FO nájemní smlouvu z roku 2018 předložil žalovaným společně s ostatními nájemními smlouvami jako platnou a trvající. Na schůzce po uzavření kupní smlouvy žalobkyně a její právní zástupce a dále v námitkách proti výpovědi s žádnou výpovědí neargumentovali. Žalobkyně předmětný nebytový prostor fakticky užívala až do května 2023. Výpověď z nájmu ze dne datum není pravá a jedná se o dodatečné vyhotovené falzum bez právních účinků. Údaje uvedené v potvrzení právnická osoba. uvádí nesprávné příjmení adresáta a doručovací adresa neodpovídá adrese bydliště v dané době. Zásilka nebyla panu jméno FO řádně doručena, a i kdyby doručena byla, neobsahovala výpověď z nájemní smlouvy. Žalované nabyly vlastnické právo k nemovitosti na základě kupní smlouvy uzavřené s jméno FO dne datum. Součástí kupní smlouvy (sepisované právním zástupcem žalobkyně) byl výčet všech nájemních smluv, které s převodem vlastnického práva na žalované přešly, kde byla uvedena i smlouva o nájmu nebytového prostoru uzavřená s žalobkyní. Právní zástupce žalobkyně přímo v kupní smlouvě uvedl, že se jedná o nájem na dobu určitou s tříměsíční výpovědní dobou. Prodávající předložil nájemní smlouvu kupujícím, kdy se jednalo o nájemní smlouvu z roku 2018 s nájemným ve výši částka měsíčně. Následně na schůzce po uzavření kupní smlouvy žalobkyně žalovaným sdělila, že má uzavřenu starší nájemní smlouvu, kdy její právní zástupce předložil kopii údajné nájemní smlouvy z roku 2007 (uzavřené mezi žalobkyní a jejím manželem, tehdejším vlastníkem nemovitosti, nájem byl sjednán na dobu určitou - dobu života žalobkyně s nájemným ve výši částka měsíčně). Žalobkyně trvaly na plnění nájemní smlouvy z roku 2018 a žádaly vysvětlení, proč se právní zástupce žalobkyně o smlouvě z roku 2007 poprvé zmínil až po uzavření kupní smlouvy (ve které byla uvedena nájemní smlouva z roku 2018). Tuto nesrovnalost právní zástupce vysvětlil tím, že smlouvu sepisoval jeho zaměstnanec (tituly před jménem jméno FO). Žalobkyně přes opakované výzvy nehradila nájemné, a proto jí byla dne datum zaslána předžalobní výzva. Žalobkyně uhradila pouze částku částka. Dne datum předaly žalované žalobkyni písemnou výpověď z nájemní smlouvy z důvodu neuhrazení sjednaného nájemného za dobu 5 měsíců. Žalobkyně vypověděly nájem bez výpovědní doby a právo žalobkyně užívat nebytové prostory zaniklo dne datum. Žalované umožnily žalobkyni, aby k vyklizení a předání prostor došlo s odkladem 7 dnů od doručení výpovědi. Dne datum obdržely žalované námitky žalobkyně proti podané výpovědi, kde žalobkyně uvádí jiné argumenty než v podané žalobě (namítala, že existuje starší nájemní smlouva z roku 2007 a že později uzavřená smlouva s panem jméno FO z roku 2018 je neplatná). Tvrzení žalobkyně o neplatnosti nájemní smlouvy z roku 2018 jsou pouze účelová, kdy žalobkyně v roce 2020 nájemní smlouvu z roku 2018 předložila Statutárnímu městu adresa jako přílohu k žádosti o dotaci podle programu adresa COVID Restart a čerpala na jejím základě peněžní prostředky. Soud má za prokázané tyto skutečnosti: Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne datum (účastníci učinili nesporným uzavření smlouvy a nezpochybňují její platnost a platnost jejího obsahu) soud zjistil, že pronajímatel jméno FO (bytem adresa) s žalobkyní jako nájemcem uzavřeli smlouvu o nájmu nebytových prostor ve smyslu ustanovení § 2235 a násl. o.z. Předmětem nájmu byl nebytový prostor se samostatným vchodem v přízemí domu č.p. Anonymizováno (postavený na parcele č. hodnota), užívaný jako provoz restaurace Anonymizováno. Pronajímatel smlouvou přenechává nájemci nebytové prostory do užívání a nájemce se zavazuje řádně hradit sjednané nájemné. Smlouva se uzavírá na dobu neurčitou s výpovědní dobou 3 měsíce. Nájemné bylo sjednáno ve výši částka za jeden kalendářní měsíc a je splatné k 20. dni v měsíci. Zálohy na vodné a stočné částka. Podle článku 5 bod 5.1. se práva a povinnosti neupravená ve smlouvě v celém rozsahu řídí ustanovením § 2235 o.z., zejména ohledně výpovědi z nájmu. Změny nebo dodatky smlouvy lze provádět pouze formou písemných dodatků odsouhlasených a podepsaných všemi jejími účastníky, veškeré vzájemné smluvní vztahy musí být uzavřeny písemně s podpisy všech účastníků této smlouvy na téže listině (bod 5.2), veškeré písemnosti týkající se nájemního vztahu se doručují vždy na adresy pronajímatele a nájemce uvedené v rubrice této nájemní smlouvy, za účelem odstranění pochybností a pozdějších rozporů spojených s takovým doručením se pronajímatel a nájemce výslovně dohodli na tom, že pokud smluvní strana, které je listina adresována, její přijetí odmítne, nebo jiným způsobem přijetí zabrání (např. nesdělí změnu adresy) považuje se za prokazatelné doručení též třetí den po odeslání listiny - § 573 o.z. (bod 5.3). Z Usnesení rady města č. hodnota ze dne datum soud zjistil, že Rada statutárního města obec doporučuje Anonymizováno schválit poskytnutí peněžitého daru v rámci programu právnická osoba COVID RESTART žalobkyni ve výši částka (bod 31). Z Usnesení zastupitelstva města č. 115/20 ze dne datum soud zjistil, že Zastupitelstvo statutárního města obec schvaluje poskytnutí peněžitého daru v rámci programu právnická osoba COVID RESTART žalobkyni ve výši částka (bod 31). Z fotokopie listiny označené jako výpověď smlouvy (č.l. 7pv) adresované: jméno FO, adresa soud zjistil že žalobkyně dne datum uzavřela s jméno FO smlouvu o nájmu prostor určeného k podnikání (nebytový prostor Anonymizováno, v přízemí domu adresa) na dobu neurčitou a žalobkyně dává výpověď z uzavřené smlouvy ve sjednané výpovědní lhůtě, která činí 3 měsíce, trvání smlouvy skončí datum. Listina je datována dne datum a je žalovanou podepsána Anonymizováno Z kopie opisu ze dne datum (č.l. 8) (vyhotovuje se podle podací stvrzenky) byla zásilka podací číslo hodnota podána dne datum, hmotnost 0,012, cena částka. Podací pošta adresa. Jako odesílatel je uvedena žalobkyně a jako adresát je uveden jméno FO, adresa. Za vyhotovení opisu bylo podle dokladu ze dne datum zaplaceno částka. Ze zprávy právnická osoba. (č.l. 70) soud zjistil, že zásilka hodnota (váha 12g) byla adresována na jméno FO, adresa a byla podána dne datum na pobočce počty adresa. Po neúspěšném pokusu o doručení dne datum byla vrácena odesílateli s důvodem – adresát neznámý. Odesílatel si zásilku převzal dne datum. Pošta není schopna sdělit odesílatele zásilky (osoba, která provádí podání u přepážky se nikterak neprokazuje). Odesílatel je uváděn na zásilce, v systému není vždy evidován. Z kupní smlouvy ze dne datum soud zjistil, že byla uzavřena mezi prodávajícím jméno FO (bytem adresa) a žalovanými jako kupujícími. Předmětem smlouvy byl pozemek parc.č. hodnota o výměře 342 m2, jehož součástí je budova č.p. Anonymizováno, v obec, k.ú. adresa I, zapsáno na LV č. hodnota u právnická osoba pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště adresa. V článku IV bod 4.1 prodávající prohlašuje, že na převáděném předmětu koupě neváznou žádné právní vady, jako dluhy, věcná břemena (služebnosti, reálná břemena), zástavní práva, výměnek, nájemní práva, popřípadě jiná práva či povinnosti, jež by kupujícímu jakkoliv ztěžovaly nebo znemožňovaly výkon jeho vlastnického práva, vyjma uvedených nájemních vztahů, kdy pod iii) je uvedena smlouva o nájmu nebytových prostor uzavřená mezi prodávajícím a žalobkyní, jejímž předmětem je nájem přízemí domu č.p. 119 se samostatným vchodem, jež jsou užívány jako restaurace Anonymizováno, uzavřen na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní lhůtou. Z předžalobní výzvy k zaplacení dlužné částky ze dne datum soud zjistil, že právní zástupce žalovaných sdělil žalobkyni, že dluží celkem hodnota splátek nájemného za užívání nebytových prostor za měsíce červenec, srpen, září a listopad v souhrnné výši částka, úroky z prodlení ve výši částka, paušální náhradu nákladů spojených s uplatněním pohledávky v souhrnné výši částka a náklady právního zastoupení ve výši částka. Současně ji vyzval k zaplacení dlužné částky ve výši částka ve lhůtě 7 dnů od doručení výzvy. Dále ji upozornil na možnost domáhat se zaplacení částky soudní cestou, v případě nedodržení stanovené lhůty. Z listiny označené jako výpověď z nájmu nebytových prostor soud zjistil, že pronajímatel (žalované) nájemci (žalobkyni) dávají ve smyslu § 2291 odst. 1 o.z. výpověď z nájmu nebytových prostor na adrese adresa, z důvodu dlouhodobého neplacení nájemného, čímž byly zvlášť závažným způsobem porušeny povinnosti nájemce vyplývající z právních předpisů a smlouvy o nájmu. Výpověď je dána bez výpovědní doby a pronajímatel stanoví přiměřenou lhůtu 7 kalendářních dnů ode dne doručení výpovědi k vyklizení nebytových prostor. Jako důvod výpovědi je uvedena skutečnost, že žalobkyně v rozporu se smlouvou o nájmu neuhradila nájemné za měsíce červenec, srpen, září, říjen a listopad 2021. Součástí výpovědi je poučení, že žalobkyně má právo vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumat oprávněnost výpovědi soudem. Listina je datována datum a je podepsána žalovanými. Chybí podpis žalobkyně. Pro případ odmítnutí podpisu jako svědek stvrdil jméno FO, že výpověď z nájmu nebytových prostor byla žalobkyni předána dne datum. Z listiny označené jako námitky proti výpovědi z nájmu nebytových prostor soud zjistil, že v listině datované dne datum žalobkyně uvedla, že dne datum jí byla doručena výpověď z nájmu nebytových prostor a že výpověď se má vázat ke smlouvě o nájmu uzavřené údajně dne datum mezi jméno FO a žalobkyní. Žalobkyně dále uvádí, že nájem realizuje v intencích smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřené datum mezi ní a tehdejším vlastníkem jméno FO, kdy nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou – na dožití nájemce, která je jediná platná a účinná. Pokud žalované tvrdí, že existuje i jiná nájemné smlouva, měli by mít dostatek informací, zda taková smlouva existuje, či zda nájem stále trvá. Žalobkyně vyzývá žalované, aby vzali výpověď zpět, pakliže tak neučiní bude nucena podat žalobu na neplatnost k soudu. Námitky byly žalobkyní odeslány a doručeny první žalované dne datum a druhé žalované dne datum. Z listiny označené jako vypořádání námitek k výpovědi ze dne datum datované dne datum soud zjistil, že žalované námitky žalobkyně zamítají jako nedůvodné, na výpovědi trvají a vyzývají žalobkyni, aby předmět nájmu bez zbytečného odkladu vyklidila. Podle podacího lístku byla listina zaslána žalobkyni dne datum. Z kopie výpisu z účtu žalobkyně soud zjistil, že dne datum byla odeslána částka částka na základě faktury č. hodnota ze dne datum. Z výpovědi svědka jméno FO soud zjistil, že se stal vlastníkem předmětné nemovitosti v roce 2018. Věděl, že žalobkyně zde má provozovnu, nevěděl o nájemní smlouvě z roku 2007 ani neznal její obsah. V době, kdy uzavíral kupní smlouvu nebyla součástí kupní smlouvy ani mu nebyla předložena nájemní smlouva, kterou žalobkyně měla uzavřenou s předchozím majitelem. Pokud by věděl, že žalobkyně má uzavřenou nájemní smlouvu na dožití a za nájemné ve výši částka, s takovou smlouvou by nesouhlasil a případně by od kupní smlouvy odstoupil. Vždy, když koupí nemovitost, uzavírá nové nájemní smlouvy, na které buď nájemci přistoupí, nebo jim dá výpověď z nájmu. S žalobkyní uzavřel nájemní smlouvu bez problému, kdy k provozovně se vztahoval i byt (bylo to bráno jako celek). Žalobkyně se nebránila uzavření smlouvy na dobu neurčitou ani výši nájemného. Nájemné bylo ve výši částka a žalobkyně platila nájemné dle této smlouvy. adresa uzavřeli s žalobkyní nájemní smlouvu pouze na Anonymizováno (kdy žalobkyně přestala užívat byt), kde bylo nájemné částka. On vypověděl smlouvu z roku 2018 a uzavřeli novou nájemní smlouvu. Žalobkyně následně platila nájemné ve výši částka. Obě nájemní smlouvy se mu ztratily. V době, kdy nemovitost prodával žalovaným, obrátil se na doktora jméno FO, kterému předal všechny doklady a on vše kolem prodeje zařizoval. jméno FO doktorovi řekl, že existují dvě nájemní smlouvy s žalobkyní (jedna s nájemným na částka a jedna na částka), které chtěl pan doktor předložit. Protože svědek nájemní smlouvy ohledně nájmu se žalobkyní neměl, obrátil se na Město, kde mu byla poskytnuta nájemní smlouva z roku 2018. Tu předložil doktoru jméno FO a ten ji použil při uzavírání kupní smlouvy. Svědek s žalobkyní komunikoval telefonicky nebo za ní přijel do Anonymizováno, problémy s placením nájemného s žalobkyní nebyly, telefonicky se domluvili, že je nájemné nachystané, on si pro nájemné přijel do Anonymizováno, kde mu žalobkyně nebo její zaměstnanec nájemné předali. Z obec do obec se svědek přestěhoval v roce 2019 (dle CEO je na adrese v obec hlášen k trvalému pobytu od datum). Neví, zda změnu adresy žalobkyni oznámil, kdy spolu komunikovali telefonem. Určitě se po přestěhování do obec žalobkyni pochlubil, kdy se zmínil, že má nový baráček a že je v obec, ale zda řekl žalobkyni svoji novou adresu (včetně ulice a čísla domu), svědek nevěděl. V době, kdy nemovitost prodával žalovaným s žalobkyní nekomunikoval, došlo mezi nimi ke sporu, kdy mu odmítla sdělit stav vody. Žalobkyně mu nesdělila, že má v úmyslu nájemní smlouvu vypovědět, nepamatuje si, že by mu byla výpověď z nájmu ze dne datum doručena. V době podpisu kupní smlouvy s žalovanými, nevěděl o tom, že žalobkyně podala výpověď z nájmu a že běží výpovědní doba. Výpověď svědka ohledně uzavření nájemní smlouvy s žalobkyní v roce 2018 považuje soud za věrohodnou, kdy je výpověď v souladu i s ostatními důkazy (písemné vyhotovení nájemní smlouvy, žalobkyně nájemní smlouvu předložila na Magistrátu města obec, kdy na jejím základu čerpala finanční pomoc v době Covidu, nájemní smlouva byla uvedena v kupní smlouvě). Tvrzení svědka ohledně uzavření nájemní smlouvy v roce 2020 s nájemným ve výši částka považuje soud za nevěrohodné, kdy toto tvrzení není v souladu s tvrzením žalobkyně a není doloženo žádnými důkazy. Ohledně skutečnosti, zda svědek sdělil žalobkyni svou novou adresu považuje soud tvrzení svědka za věrohodné „pochlubil se, ale neví, zda sdělil přesnou adresu“ kdy je v souladu s jeho další výpovědí, jak vztahy mezi nimi fungovaly (telefonovali si, posílali si SMS zprávy, případně za ní přijel do Anonymizováno. Z účastnické výpovědi první žalované soud zjistil, že při uzavírání kupní smlouvy žalované zastupoval a jednaly s tituly před jménem jméno FO, který spolupracuje s právním zástupcem žalobkyně. Kupní smlouvu uzavíraly s panem jméno FO. Ten jim před uzavření kupní smlouvy ukazoval nájemní smlouvu s žalobkyní z roku 2018, kdy sdělil, že je uzavřená na dobu neurčitou a na nájemné částka měsíčně. Po uzavření smlouvy, kdy byly peníze vloženy do depozita a byl podán návrh na vklad smlouvy do katastru nemovitostí, byly pozvány do kanceláře tituly před jménem adresa, kde byl přítomný i tituly před jménem jméno FO a bylo jim oznámeno, že, žalobkyně má nájemní smlouvu, která je na dobu jejího dožití a s nájemným ve výši částka měsíčně. Bylo jim řečeno, že když zaplatí částku částka jako odstupné, žalobkyně od této nájemní smlouvy odstoupí. Dále jim bylo navrženo, že mohou zaplatit částku částka a další částku částka vyžalovat po panu jméno FO. Pro žalované to byl šok a překvapení, a proto se neptaly, co se stalo s nájemní smlouvou na nájemné částka. Jednání tituly před jménem adresa a tituly před jménem jméno FO považuje za účelové, kdy je vědomě neupozornili při uzavírání kupní smlouvy na existenci nájemní smlouvy z roku 2007. Po této schůzce žalované chtěly od kupní smlouvy odstoupit (právní zástupce žalobkyně předložil soudu listinu označenou jako odstoupení od kupní smlouvy ze dne datum odeslanou panu jméno FO). jméno FO jim řekl, že o jiné nájemní smlouvě nevěděl, jím uzavřená nájemní smlouva je platná a uzavřeli dohodu o narovnání, kde pan jméno FO slevil z kupní ceny částku částka. Pokud by žalované při uzavírání kupní smlouvy věděly, že žalobkyně má nájemní smlouvu uzavřenou na dožití a s nájemným částka, kupní smlouvu by neuzavřely. Žalovaná nikdy osobně s žalobkyní nejednala. Protože žalobkyně neplatila žádné nájemné, daly jí výpověď z nájmu nebytových prostor. Neví nic o tom, že by žalobkyně nájemní smlouvu z roku 2018 vypověděla. Žalobkyně dostala lhůtu, aby nebytové prostory vyklidila, protože nereagovala, nebytový prostor vyklidily a věci odvezly do skladu. Při vyklizení byl notářem sepsaný seznam a pořízen videozáznam. Žalovaná si nepamatuje, zda poté, co se staly vlastníky nemovitosti vystavovaly žalobkyni nějaké účetní doklady. K výpovědi první žalované její právní zástupce sdělil, že žalované chtěly odstoupit od kupní smlouvy z důvodu porušení povinnosti na straně prodávajícího (zamlčení nájemní smlouvy z roku 2007). Následně bylo zjištěno, že prodávající žádnou povinnost neporušil (nájemní smlouva z roku 2007 nebyla platná) a došlo mezi stranami k narovnání. K vyklizení nebytových prostor došlo datum, vyklizení byl přítomný notář tituly před jménem jméno FO a pořízen videozáznam. Vždy v lednu žalobkyně zašle žalovaným částku částka, kterou žalované započítávají na dluhy žalobkyně. Z listin, které soudu žalované předložily poté, co je vyzvedly ze skladu, nebyly zjištěny žádné nové skutečnosti, kdy se jednalo o kopie, případně originály listin, které již soud měl k dispozici a provedl jimi důkaz. Důkaz svědeckou výpovědí jméno FO, notářským zápisem NZ hodnota, videozáznamem ze dne datum (při vyklizení nebytových prostor) a videozáznamem ze dne datum (zajištění listin předložených soudu) soud neprováděl, kdy se tyto důkazy nevztahovaly k předmětu sporu. Po provedeném řízení a dokazování má soud za prokázaný tento skutkový stav: Mezi žalobkyní a novým majitelem nemovitosti jméno FO byla dne datum uzavřena ve smyslu ustanovení § 2235 a násl. o.z. smlouva o nájmu nebytových prostor v přízemí domu č.p. Anonymizováno užívaný jako provoz restaurace Anonymizováno. Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou s výpovědní dobou 3 měsíce a nájemné bylo sjednáno ve výši částka za jeden kalendářní měsíc, splatné k 20. dni v měsíci (zálohy na vodné a stočné částka). V nájemní smlouvě si strany sjednaly (článek 5 bod 5.1.), že se práva a povinnosti neupravená ve smlouvě v celém rozsahu, zejména ohledně výpovědi z nájmu, řídí ustanovením § 2235 o.z. (zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu). Dále si sjednaly, že veškeré písemnosti týkající se nájemního vztahu se doručují vždy na adresy pronajímatele a nájemce uvedené v rubrice nájemní smlouvy, za účelem odstranění pochybností a pozdějších rozporů se strany výslovně dohodly, že pokud smluvní strana, které je listina adresována, její přijetí odmítne, nebo jiným způsobem přijetí zabrání (např. nesdělí změnu adresy) považuje se za prokazatelné doručení též třetí den po odeslání listiny. Takto uzavřená nájemní smlouva nahrazovala případnou dřívější nájemní smlouvu, kterou měla žalobkyně uzavřenou s dřívějším majitelem. Uzavření nové nájemní smlouvy a její obsah potvrdil i svědek jméno FO, který uvedl, že poté, co se stal majitelem nemovitosti uzavřel s žalobkyní novou nájemní smlouvu „vždy, když koupí nemovitost uzavírá nové nájemní smlouvy, na které buď nájemci přistoupí, nebo jim dá výpověď z nájmu, žalobkyně se nebránila uzavření smlouvy na dobu neurčitou ani výši nájemného“. O nájemní smlouvě uzavřené v roce 2007 dle jeho tvrzení nevěděl a vyloučil, že by mu žalobkyně platila nájemné dle nájemní smlouvy z roku 2007 ve výši částka měsíčně. To, že byla výše uvedená nájemní smlouva uzavřena a byla platná potvrzuje i skutečnost, že ji žalobkyně v roce 2020 předložila Radě statutárního města obec a na jejím základě čerpala v červnu 2020 peněžitý dar v rámci programu právnická osoba COVID RESTART ve výši částka a že dne datum tuto nájemní smlouvu dopisem datovaným dne datum vypověděla. Žalobkyně (pravděpodobně poté, co se dozvěděla o prodeji nemovitosti, jak uvedl její právní zástupce) dne datum podala výpověď, kde vypověděla nájemní smlouvu uzavřenou dne datum na dobu neurčitou, ve sjednané 3měsíční výpovědní lhůtě. Žalobkyně výpověď adresovala jméno FO na adresu adresa (adresa uvedená v nájemní smlouvě). Výpověď byla odeslána dne datum s podacím číslem hodnota (hmotnost 12g, cena podle opisu podacího lístku částka). Zásilka byla podána dne datum na pobočce počty adresa a po neúspěšném pokusu o doručení dne datum byla vrácena odesílateli s důvodem adresát neznámý, odesílatel si zásilku převzal dne datum (podle zprávy právnická osoba.). Žádný z provedených důkaz tyto skutečnosti nezpochybnil a soud nemá důvod pochybovat o tom, že žalobkyně skutečně podala výpověď z nájmu listinou datovanou dne datum a že tuto výpověď odeslala prostřednictvím právnická osoba číslo zásilky RR026823199C. Žalované neuvedly žádné relevantní skutečnosti ani důkazy, které by tato zjištění vyvracely. Dne datum byla uzavřena kupní smlouva mezi žalovanými a jméno FO ohledně pozemku parc.č. hodnota, jehož součástí je budova č.p. Anonymizováno, v obec, kde v článku IV bod 4.1 je pod iii) uvedena výše uvedená smlouva o nájmu nebytových prostor uzavřená mezi prodávajícím a žalobkyní na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní lhůtou, kdy se jedná o nájemní smlouvu z dubna 2018, kdy svědek jméno FO uvedl, že tuto nájemní smlouvu si vyzvedl na adresa, kde ji žalobkyně předložila, když žádala covid pomoc. Poté co byl podán návrh na vklad kupní smlouvy do katastru nemovitostí došlo ke schůzce žalovaných s právním zástupcem žalobkyně, kde žalovaným bylo oznámeno, že, žalobkyně má nájemní smlouvu, která je na dobu jejího dožití a s nájemným ve výši částka měsíčně a za odstoupení od této nájemní smlouvy žalobkyně požadovala finanční kompenzaci. Z toho důvodu žalované následně chtěly od kupní smlouvy odstoupit, následně (prodávající jim řekl, že o jiné nájemní smlouvě nevěděl, jím uzavřená nájemní smlouva je platná) uzavřeli dohodu o narovnání. Protože žalobkyně neplatila nájemné, výzvou ze dne datum právní zástupce žalovaných sdělil žalobkyni, že dluží celkem hodnota splátek nájemného za užívání nebytových prostor za měsíce červenec, srpen, září a listopad a vyzval ji k zaplacení dlužné částky v celkové výši částka ve lhůtě 7 dnů od doručení výzvy. Žalobkyně zaplatila dne datum částku částka. Z důvodu dlouhodobého neplacení nájemného daly žalované dne datum žalobkyni výpověď z nájmu nebytových prostor ve smyslu § 2291 odst. 1 o.z. a stanovily k vyklizení nebytových prostor lhůtu 7 kalendářních dnů ode dne doručení výpovědi. Součástí výpovědi je poučení, že žalobkyně má právo vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumat oprávněnost výpovědi soudem. Výpověď byla žalobkyni předána dne datum. Žalobkyně podala proti výpovědi námitky (datované datum) kde uvedla, že nájem realizuje v intencích smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřené datum mezi ní a tehdejším vlastníkem jméno FO (nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou – na dožití nájemce), která je jediná platná a účinná (žalované by měly mít dostatek informací, zda existuje jiná nájemní smlouva, či zda nájem stále trvá). Námitky byly žalovaným doručeny dne datum a dne datum na ně reagoval právní zástupce žalovaných, kdy je zamítl jako nedůvodné a vyzval žalobkyni, aby předmět nájmu bez zbytečného odkladu vyklidila. Dne datum žalobkyně podala předmětnou žalobu. Podle ustanovení § 2221 odst. 1 o.z. změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Právním následkem změny vlastnictví k pronajaté věci je přechod práv a povinností pronajímatele na nabyvatele této věci. Jde o zvláštní případ právního nástupnictví, k němuž dochází přímo ze zákona. Nabyvatel pronajaté věci vstupuje do původního nájemního vztahu se všemi jeho základními obsahovými atributy, jakými jsou zejména předmět nájmu a práva a povinnosti subjektů daného právního vztahu, vyplývající ze zákona a z nájemní smlouvy (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31.10.1997 sp.zn. 2Cdon 863/97). Žalobkyně v roce 2007 uzavřela s původním majitelem nemovitosti nájemní smlouvu ohledně nebytových prostor, která je na dobu jejího dožití a s nájemným ve výši částka měsíčně. Dle ust. § 2221 odst. 1 o.z. v době, kdy se novým majitelem nemovitosti stal jméno FO, měl vstoupit do původního nájemního vztahu se všemi jeho základními obsahovými atributy (předmět nájmu a práva a povinnosti subjektů daného právního vztahu). Podle jeho svědecké výpovědi, ale k takové skutečnosti nedošlo, kdy ohledně nájmu předmětných nebytových prostor uzavřel dne datum s žalobkyní novou nájemní smlouvu (na dobu neurčitou a s nájemným ve výši částka měsíčně). Vzhledem ke skutečnosti, že účastníci učinili nesporným uzavření této nájemní smlouvy, nezpochybnili její platnost a platnost jejího obsahu, žalobkyně dle této nájemní smlouvy platila nájemné (jak potvrdil svědek a dále uvedl, že platila pouze toto nájemné), žalobkyně tuto nájemní smlouvu předložila v roce 2020 Radě statutárního města obec, čerpala na jejím základě peněžitý dar v rámci programu právnická osoba COVID RESTART a tuto nájemní smlouvu vypověděla dopisem datovaným dne datum, má soud za to, že nájemní smlouva uzavřená v roce 2018 v celém rozsahu nahradila původní nájemní smlouvu z roku 2007 (privativní novace). Jak je doloženo z výpovědi svědka jméno FO „vždy, když koupí nemovitost uzavírá nové nájemní smlouvy a pokud by věděl, že žalobkyně má uzavřenou nájemní smlouvu na dožití a za nájemné ve výši částka, s takovou smlouvou by nesouhlasil a případně by odstoupil od kupní smlouvy,“ došlo k takové změně poměrů, že by nový majitel nemovitosti nájemní smlouvu v původním znění neuzavřel. Podle ust. § 1 odst. 2 o.z. osoby si mohou ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona, nezakazuje-li to zákon výslovně. Podle ust. § 2 odst. 3 o.z. nesmí být výklad a použití právního předpisu v rozporu s dobrými mravy a nesmí vést ke krutosti nebo bezohlednosti urážející obyčejné lidské cítění. Nový občanský zákoník opouští důraz na formální hledisko projevu a klade větší důraz na hledisko skutečné vůle jednajících osob. Žalobkyně a jméno FO uzavřeli smlouvu o nájmu nebytových prostor, ale podle jejího znění projevili vůli smlouvu podřadit pod ustanovení pododdílu 2 o.z. (zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu). Toto vyplývá ze znění nájemní smlouvy, kdy je v záhlaví výslovně uvedeno, že uzavírají smlouvu o nájmu nebytových prostor ve smyslu ustanovení § 2235 a násl. o.z. a dále podle článku 5 bod 5.1. se práva a povinnosti neupravená ve smlouvě v celém rozsahu zejména ohledně výpovědi z nájmu řídí ustanovením § 2235 o.z. jméno FO s žalobkyní ve smlouvě projevili vůli řídit nájem nebytových prostor dle ustanovení o nájmu bytu nebo domu, což je v souladu s ustanovením § 1 odst. 2 o.z. (ujednat si práva a povinnosti odchylně od zákona) a v daném případě to nepředstavuje ani porušení dobrých mravů. Vzhledem k tomu, že strany uzavřely smlouvu o nájmu nebytových prostor ve smyslu ustanovení § 2235 a násl. o.z. a práva a povinnosti neupravená ve smlouvě v celém rozsahu zejména ohledně výpovědi z nájmu se řídí ustanovením § 2235 o.z. (zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu), se skončení nájmu a výpověď z nájmu řídí ustanovením § 2286 až § 2296 o.z. Podle ust. § 2286 odst. 1 o.z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Podle odst. 2 vypoví-li nájem pronajímatel poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. Žalobkyně dopisem ze dne datum podala výpověď, kde vypověděla nájemní smlouvu o nájmu prostor určeného k podnikání, uzavřenou dne datum na dobu neurčitou, ve sjednané výpovědní lhůtě, která činí 3 měsíce. Žalobkyně výpověď adresovala jméno FO na adresu uvedenou v nájemní smlouvě - adresa. V té době již jméno FO na výše uvedené adrese nebydlel, kdy dle CEO byl od datum hlášen na adrese v obec. Ze svědecké výpovědi jméno FO soud zjistil, že i když se žalobkyni pochlubil, že má domeček v obec, přesnou adresu, ulici a číslo domu jí neřekl: “ neví, zda změnu adresy žalobkyni oznámil, kdy spolu komunikovali telefonem, určitě se po přestěhování do obec žalobkyni pochlubil, kdy se zmínil, že má nový baráček a že je v obec, ale zda řekl žalobkyni svoji novou adresu (včetně ulice a čísla domu) svědek nevěděl“. Výpověď z nájmu byla odeslána dne datum s podacím číslem hodnota, zásilka byla podána dne datum na pobočce počty adresa a po neúspěšném pokusu o doručení dne datum byla vrácena odesílateli s důvodem adresát neznámý, odesílatel si zásilku převzal dne datum (podle zprávy právnická osoba.). Protože nebylo v řízení prokázáno, že pronajímatel sdělil žalobkyni změnu adresy a výpověď byla zaslána na adresu pronajímatele uvedené v rubrice nájemní smlouvy, se výpověď (v souladu s bodem 5.3 nájemní smlouvy) považuje za prokazatelně doručenou třetí den po jejím odeslání, tedy dne datum. Výpovědní doba byla 3měsíční a počala běžet v souladu s § 2286 odst. 1 o.z. (kdy si účastníci v nájemní smlouvě smluvili že práva a povinnosti neupravená ve smlouvě v celém rozsahu, zejména ohledně výpovědi z nájmu se řídí ustanovením § 2235 o.z.) od datum (první den kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně). Tříměsíční výpovědní doba pak uplynula a nájem skončil dne datum. Podle ust. § 2288 odst. 1 písm. a) o.z. může pronajímatel vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. Podle odst. 3 uvede pronajímatel výpovědní důvod ve výpovědi. Podle ust. § 2291 odst. 1 o.z. poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu. Podle odst. 2 o.z. nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců. Podle ust. § 2290 o.z. má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. Žalované daly dne datum žalobkyni výpověď z nájmu nebytových prostor ve smyslu § 2291 odst. 1 o.z. a stanovily k vyklizení nebytových prostor lhůtu 7 kalendářních dnů ode dne doručení výpovědi. Výpověď byla žalobkyni předána dne datum. V době doručení této výpovědi ze strany žalovaných (datum) však žalobkyně již nebyla nájemcem nebytových prostor. Její nájemní poměr skončil, jak je uvedeno výše, dne datum na základě její výpovědi ze dne datum. Vzhledem k tomu, že nájemní poměr žalobkyně skončil již dne datum, výpověď daná žalovanými dne datum je neplatná. Soudní praxe se ustálila v názoru, že k podání žaloby na přezkum oprávnění výpovědi podle § 2290 o.z. může být aktivně legitimován jen nájemce, byla-li výpověď doručena osobě, která již nájemcem není, nemohla nijak zasáhnout do jejích práv, kdy výpověď není způsobilá ukončit neexistující vztah (srovnej rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. spisová značka ze dne datum). Vzhledem k tomu, že nájemní vztah žalobkyně skončil dne datum, žalobkyně již nebyla nájemcem nebytových prostor, a proto nemohla být ani aktivně legitimována k podání žaloby podle § 2290 o.z. Soudu proto nezbylo než žalobu zamítnout. Podle ustanovení § 151 odst. 1 o.s.ř. rozhodne soud v rozhodnutí, jímž se řízení u něho končí, o povinnosti k náhradě nákladů řízení. Žalované byly v řízení úspěšné a vzniklo jim dle ust. § 142 odst.1 o.s.ř. právo na náhradu nákladů řízení. Předmětem řízení byla neplatnost výpovědi z nájmu nebytového prostoru, kdy soud věc posuzoval analogicky jako řízení o neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu (kdy i nájemní smlouva, odkazovala na ustanovení o nájmu bytu). Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne 15.4.2021 sp.zn. 26 Cdo 345/2021 se v řízení o neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu za tarifní hodnotu pro určení mimosmluvní odměny advokáta za jeden úkon právní služby považuje částka částka (§9 odst. 1 vyhl. 177/1996 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V řízení o neoprávněnosti výpovědi totiž nejde o určení její neplatnosti jako právního jednání, ale o přezkoumání, zda je výpověď oprávněná, tedy „zkontrolování oprávněnosti (správnosti) výpovědi“, kdy se soud zabývá naplněností uplatněného výpovědního důvodu (srovnej rozhodnutí 26 Cdo 345/2021). Mimosmluvní odměnu právního zástupce za jeden úkon právní služby pak činí dle § 7 bod 4 vyhl. 177/1996 Sb. (dále AT) částka částka. Podle ust. § 12 odst. 4 AT jde-li o společné úkony při zastupování dvou nebo více osob, náleží advokátovi za každou takto zastupovanou osobu mimosmluvní odměna snížená o 20%. Odměna za jeden úkon za zastupování tak činí celkem částka (80% z částky 1.500 činí částka x 2 zastupované osoby). Náklady řízení žalovaných pak představuje: mimosmluvní odměna zástupce žalovaných za devět úkonů právní služby (§ 11 odst. 1 písm. a), c), d),g) AT - převzetí a příprava zastoupení žalovaných, účast na jednání soudu dne datum, porada s klientem přes jednu hodinu dne datum, účast na jednání soudu dne datum přesahující dvě hodiny, porada s klientem přes jednu hodinu dne datum, vyzvednutí listin ze skladu dne datum, písemné podání ze dne datum, účast na jednání soudu dne datum ) po částka ve výši částka. Devět náhrad hotových výdajů zástupce žalovaných za devět úkonů právní služby (§ 11 odst. 1 písm. a), c), d),g) AT - převzetí a příprava zastoupení žalovaných, které bylo soudu oznámeno dne datum, účast na jednání soudu dne datum, porada s klientem přes jednu hodinu dne datum, účast na jednání soudu dne datum přesahující dvě hodiny, porada s klientem přes jednu hodinu dne datum, vyzvednutí listin ze skladu dne datum, písemné podání ze dne datum, účast na jednání soudu dne datum ) po částka (§ 13 odst. 1, 3 AT.). Náhrada cestovních výdajů zástupce žalovaných za cesty z adresa a zpět zapůjčeným osobním automobilem na jednání dne datum ve výši částka (dle předloženého dokladu), na jednání dne datum ve výši částka (dle předloženého dokladu), na jednání dne datum ve výši částka (dle předloženého dokladu), na vyzvednutí dokladů ze dne datum ve výši částka (dle předloženého dokladu). Náhrady za promeškaný čas zástupce žalovaných při cestě k jednáním a vyzvednutí dokladů z adresa a zpět za 24 půlhodin po částka ve výši částka (dle § 14 odst. 1 písm. a), odst. 3 AT). S připočtením 21% daně z přidané hodnoty ve výši částka (§137 odst. 3 o.s.ř.) celkem částka částka. Náhradu nákladů řízení, které nebyly vynaloženy účelně nelze přiznat (§ 142 odst.1 o.s.ř.). Jako účelně vynaložené náklady nelze považovat náklady s písemným podáními ze dne datum předloženým soudu při jednání soudu dne datum, s nevyžádanou replikou k vyjádření žalobkyně ze dne datum doručená soudu datum v 18:15 hod. (večer před jednáním soudu dne datum), a porada s klientem dne datum. Pokud jde o písemná podání právní zástupce žalovaných doručoval písemná podání těsně před jednáním soudu, kdy své závěry mohl přednést při jednání soudu. Pokud jde o poradu s klientem dne datum neshledal soud tento úkon jako účelný, kdy předchozí porada s klientem proběhla dne datum a dne datum proběhlo vyzvednutí listin ze skladu, kdy v mezidobí nedošlo k žádným podstatným změnám. Jako účelně vynaložené náklady nelze považovat náklady za sepsání dvou žádostí o nařízení jednání dne datum a dne datum a sepsání žádosti o zaslání listin ze spisu dne datum, kdy se nejednalo o úkony ve věci samé. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne jeho doručení ke Krajskému soudu v Ústí nad Labem prostřednictvím Okresního soudu v Chomutově. Nebude-li povinnost stanovená tímto rozsudkem splněna dobrovolně, lze se jejího splnění domáhat návrhem na výkon rozhodnutí.