21 C 121/2022

Plný text

Okresní soud v Chomutově rozhodl samosoudkyní JUDr. Alenou Mědílkovou ve věci žalobkyně: ; celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobkyně , zastoupené Mgr. jméno příjmení , advokátem se sídlem adresa , proti žalovaným: ; 1) celé jméno žalovaného , datum narození , bytem adresa žalovaného a žalované , 2) celé jméno žalované , datum narození , bytem adresa žalovaného a žalované , o zaplacení 26 400 Kč s příslušenstvím, Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobkyni společně a nerozdílně částku 26 400 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 26 400 Kč od 22.3.2022 do zaplacení a na nákladech řízení nahradit žalobkyni částku 25 326 Kč k rukám právního zástupce žalobkyně [příjmení] [jméno] [příjmení], to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se svou žalobou doručenou soudu dne 13.5.2022 domáhala vydání rozhodnutí, jímž by soud uložil žalovaným povinnost zaplatit jí společně a nerozdílně částku 26 400 Kč s příslušenstvím. Svou žalobu odůvodnila tím, že dne 31.1.2021 uzavřeli účastníci smlouvu o nájmu vztahující se k bytu [číslo] v budově [adresa] v Chomutově, ulici [ulice] Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Na základě dohody byla smlouva ukončena k datu 5.12.2021 a byt byl vyklizen rovněž dne 5.12.2021. V souvislosti s nájmem bytu žalovaní převzali od žalobkyně vratnou kauci ve výši 26 400 Kč. Po vyklizení bytu se žalobkyně snažila o vrácení kauce s tím, že strana žalovaná telefonicky vrácení přislíbila, nicméně postupem doby přestala reagovat. I přes několikeré urgence žalovaní kauci nevrátili. Naposledy byli vyzváni k jejímu vrácení předžalobními výzvami ze dne 10.3.2022.

2. Žalovaní v odporu proti platebnímu rozkazu ze dne 6.6.2022 ve spojené s vyjádřením ze dne 30.6.2022 a ze dne 21.9.2022 uvedli, že žalobkyně neuhradila nájemné za měsíce 12/ 2021 až 6/ 2022. Výše nájemného činí 13 200 Kč/měsíc, tj. celkem dluh na nájemném činí 92 400 Kč. Možnost zápočtu kauce nebylo se žalobkyní nikdy sjednáno. Dále žalobkyně neuhradila roční vyúčtování služeb ve výši 6 946 Kč. Do dnešního dne žalobkyně nepodala výpověď z nájmu bytu, což nařizuje smlouva o nájmu, kterou obě strany stvrdily podpisem. Žalobkyně jim způsobila škodu na bytové jednotce a jejím vybavení ve výši cca 59 250 Kč, a to tím, že žalobkyně svévolně vymalovala stěny ložnice červenou/rudou a černou barvou, kterou nebylo možné přemalovat, dále poničila dřevěnou parketovou podlahu, včetně dřevěných podlahových lišt a poškodila (vylomila) dveřní obložky Sapeli. Oprava ložnice a výměna obložky dveří činila částku 21 250 Kč + 5 000 Kč. Dále žalobkyně poškodila obložky dveří Sapeli a barvou poškodila lišty parketové podlahy; oprava činila 6 800 Kč. V kuchyni poškodila ovládání elektrické trouby AEG Elektrolux a zničila designovou stěnu z benátského štuku neznámým způsobem; oprava činila 9 500 Kč. Kompletní úklid po všech opravách činil 2 700 Kč Celkem byla žalovaným způsobena škoda ve výši 59 250 Kč. Žalobkyně dále nesplnila sjednané podmínky v nájemné smlouvě tím, že pro skončení nájemního vztahu nepodala řádnou výpověď. Neučinila tak ani dodnes a její nájem tak dosud fakticky trvá. Opravy v bytě trvaly dva měsíce. Po tuto dobu bylo znemožněno bytovou jednotku opětovně pronajmout a vznikla jim škoda v podobě dvou měsíčního nájemného v celkové výši 26 400 Kč (pozn.: u jednání soudu dne 25.5.2023 žalovaní uvedli, že tuto náhradu škody po žalobkyni nepožadují).

3. Soud v této věci učinil následující skutková zjištění:

4. Z Výpisu z katastru nemovitostí k [list vlastnictví] ze dne 28.4.2022 (čl. 58 spisu) plyne, že vlastníkem bytu [číslo] v domě [adresa] v Chomutově jsou manželé [jméno] a [jméno] [celé jméno žalovaného] (žalovaní), a to na základě kupní smlouvy ze dne 7.4.2009 a 8.4.2009 s právními účinky vkladu jejich vlastnického práva ke dni 15.4.2009.

5. Z Informace o jednotce k [list vlastnictví] ze dne 17.2.2023 (čl. 61 spisu) plyne, že vlastníkem bytové jednotky je [anonymizováno] [jméno] [příjmení], bytem [obec a číslo].

6. Z Vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí ze dne 11.5.2022 (čl. 69-70 spisu) plyne, že [anonymizováno] [jméno] [příjmení] je vlastníkem předmětného bytu na základě kupní smlouvy ze dne 8.4.2022 s právními účinky zápisu vlastnického práva ke dni 19.4.2022.

7. Ze Smlouvy o nájmu ze dne 31.1.2021 (čl. 6-8 spisu) plyne, že žalovaní přenechali žalované do užívání byt [číslo] v budově [adresa] v Chomutově, ulici [ulice] (čl. I.1. smlouvy). Spolu se žalovanou byt užíval [jméno] [příjmení], [datum narození] (čl. II.1.). V čl. III.1. nájemní smlouvy bylo ujednáno, že nájemní vztah mezi pronajímateli a nájemcem„ se uzavírá na dobu určitou, a to od 31.1.2021 na dobu neurčitou“. Z čl. III.4. plyne, že nájemní vztah zanikne písemnou dohodou stran, uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán nebo písemnou výpovědí dle č. III.5 nebo III.6 smlouvy. Z čl. III.5 smlouvy plyne, že nájemce je oprávněn vypovědět smlouvu, změní-li se okolnosti, z nichž smluvní strany při vzniku závazku ze smlouvy zřejmě vycházely do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Výpovědní doba činí 3 měsíce a začíná od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla výpověď doručena pronajímateli. Z čl. III.6. smlouvy plyne, že pronajímatel je oprávněn vypovědět smlouvu pokud nájemce poruší hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, pokud je nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, nebo proti cizímu majetku, který se v domě nachází, dále pokud má být předmět nájmu vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s předmětem nájmu nebo domem, ve kterém se předmět nájmu nachází, naložit tak, že jej nebude možné vůbec užívat a nebo pokud je jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Výpovědní doba činí 3 měsíce a začíná od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla výpověď doručena nájemci. Z čl. III.8 smlouvy plyne, že výpověď musí být druhé straně předána v písemné formě osobně nebo zaslána doporučenou listovní zásilkou na adresu uvedenou v této smlouvě, resp. u nájemce na doručovací adresu. Z čl. III.9 plyne, že v případě skončení nájmu je nájemce povinen předat pronajímateli předmět nájmu nejpozději v den skončení nájmu, a to se vším vybavením a zařízením ve stavu v jakém jej převzal, a to s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání a údržbě předmětu nájmu. Nájemce je povinen předmět nájmu vyklidit, a alespoň základním způsobem uklidit. O předání předmětu nájmu bude sepsán protokol, v němž se přesně a podrobně popíše stav předmětu nájmu. Z čl. IV.1 smlouvy plyne, že nájemné bylo sjednáno dohodou stran ve výši 13 200 Kč měsíčně. Výše zálohy na teplo činila 1 500 Kč, záloha na studenou a stočné vodu 800 Kč a záloha na teplou vodu 900 Kč. Uvedené částky jsou součástí nájmu. Nájemné včetně záloh na služby bylo splatné vždy nejpozději do 15. dne kalendářního měsíce, za který se nájemné platí (čl. VI.4. smlouvy). Z čl. VI.8. smlouvy plyne, že nájemce odpovídá za veškeré škody, zejména poškození, závady či nadměrné opotřebení předmětu nájmu (dále jen„ poškození“), které způsobil nájemce, osoby s ním bydlící či jakékoliv třetí osoby, jímž nájemce předmět nájmu zpřístupnil či svou nedbalostí přístup umožnil. Pronajímatel je poté, co obdrží oznámení nájemce o vzniku poškození, a nebo poté, co se o těchto dozví, oprávněn vyzvat nájemce k odstranění poškození, případně k uvedení věci v předešlý stav a nebo vyzvat nájemce k náhradě vzniklé škody v penězích a stanovit k tomuto nájemci lhůtu. Neodstraní-li nájemce poškození či neuvede-li věc v předešlý stav ve lhůtě stanovené k tomu pronajímatelem, má pronajímatel právo po předchozím upozornění nájemce jakékoli poškození odstranit formou, kterou pronajímatel uzná za vhodné, a to na náklady nájemce. Nájemce je povinen uhradit pronajímateli náklady spojené s odstraněním těchto poškození jím či třetí osobou, a to nejpozději ve lhůtě 10 dnů od doručení této výzvy. Výši nákladů pronajímatel nájemci doloží odpovídajícími doklady. Smluvní strany souhlasí, že v pochybnostech se má za to, že k poškození předmětu nájmu či osobami, jimž nájemce předmět nájmu zpřístupnil, nedošlo náhodou. Z čl. VII.6. smlouvy plyne, že před podpisem smlouvy nájemce uhradil vratnou kauci ve výši 26 400 Kč a nájem za měsíc únor 2021. V závěru je smlouva opatřena vlastnoručními podpisy žalobkyně a žalovaných.

8. Z přílohy – Předávacího protokolu ze dne 31.1.2021 (čl. 9 spisu) plyne, že žalovaní odevzdali žalobkyni předmět nájmu – byt č. 1 v domě čp.- [číslo], v Chomutově, ulici [ulice], spolu s klíči od domu, bytové jednotky, poštovní schránky, sklepa a čipy. Předávací protokol je opatřen vlastnoručními podpisy žalobkyně a žalovaných.

9. Z výpisu z CEO ze dne 17.5.2022 (čl. 11 spisu) plyne, že rodné příjmení žalobkyně je [příjmení] a žalobkyně uzavřela manželství dne 2.10.2021.

10. Z vyúčtování služeb za rok 2021 ze dne 29.6.2022 (čl. 31 spisu) plyne, že toto vyúčtování bylo zpracováno SBD [obec] a bylo adresováno žalovaným. Služby spojené s užíváním předmětného bytu byly vyúčtované s nedoplatkem ve výši 6 946 Kč, splatným do 31.7.2022.

11. Z SMS zpráv (čl. 43-50 spisu) plyne, že žalobkyně a žalovaná č. 2 spolu vedly tuto konverzaci: - dne 4.10.2021: - žalovaná č. 2:„ Dobrý večer, paní [příjmení], rozhodli jsme se s manželem, že byt [ulice] prodáme, jakožto naši nájemci máte přednostní právo koupě, prosím o informaci, zdali máte zájem. Omlouvám se, že informaci nepodávám osobně, ale ještě teď sedím na školení v práci. Děkuji za zpětnou vazbu, [celé jméno žalované]“ - žalobkyně:„ Dobrý večer, tak díky za info. Najdeme si jiné bydlení, pokud nám podle smlouvy dáte ty 3 měsíce.“ - žalovaná č. 2:„ No takto je samozřejmost, v žádném případě vás nikdo nevyhazuje, vyp. lhůta bude samozřejmě dle dohody. Chtěli jsme, abyste o tom věděli první, zatím to nikdo neví. Zatím děkuji za informaci. [celé jméno žalované]“ - žalobkyně:„ Dobře, do kdy to tedy potřebujete mít volné?“ - žalovaná č. 2:„ Napíšu.“ - žalobkyně:„ Dobrá, děkuji.“ - dne 18.10.2021: - žalobkyně:„ Dobrý den, našli jsme si bydlení, které je k mání k 1.1.2022. Takže bychom chtěli dát výpověď z bytu [ulice a číslo]. Jen mi řekněte, zda to potřebujete nějak písemně, a co tedy bude dále, chcete platit nájem ještě či si to vzít z té kauce, atd.? Děkuji za odpověď. [celé jméno žalobkyně]“ - žalovaná č. 2:„ Dobrý den, teda vy jste úžasní, děkujeme a ohledně platby vám napíšu, výpověď posílat nemusíte.“ - žalobkyně:„ Dobrá“ - dne 2.11.2021: - žalobkyně:„ Zdravím…jak tedy s tím nájmem a kaucí…?“ - žalovaná č. 2:„ Dobrý den, omlouvám se, já zapomněla, nájem prosím pořád posílejte dál, kauci vám vyplatíme naráz až si předáme byt. Vy už víte termín stěhování do nového bytu?“ - žalobkyně:„ Ano, termín stěhování bude nakonec v prosinci, vypadá to na víkend 4., 5., 6. …“ - žalovaná č. 2:„ Oka, posílám manželovi termíny. Tak prosím pak dejte vědět, jestli to bude přesně ten termín, děkuji.“ - žalobkyně:„ Určitě.“ - dne 25.11.2021: - žalobkyně:„ Zdravím, marně manžel čeká na vašeho manžela až se ozve, tak se chci teda zeptat, jak jste se domluvili…? 5.12 můžeme předat byt. Chtěli jsme to předat už tento víkend, ale nevyšla nám dodávka, můžeme ji tudíž mít příští, a to 4.12 se definitivně stěhujeme. Díky za info, [celé jméno žalobkyně]“ - dne 28.11.2021: - žalovaná č. 2:„ Dobrý den, nezlobte se, manžel prostě nestíhá nic. Byt si samozřejmě přebereme, napište pak jen, prosím, kdy a v kolik. Mějte se zatím hezky, [celé jméno žalované]“ - žalobkyně:„ Dobrý den, v pohodě. Šlo nám o to, jak tedy s kaucí a co s vanou, jestli si ji máme vzít nebo nám jí proplatíte. [celé jméno žalobkyně]“ - žalovaná č. 2:„ Jasně, chápu, kauci vám samozřejmě vrátíme. Manžel si jen chce zkontrolovat byt. Kauce je na záruku, že byt je oki, ale ve vašem případě nemám strach. Vanu vám zjistím??“ - žalobkyně: Dobře, v pořádku…není problém…kdybyste vanu chtěli, necháme ji za 5 000 Kč, obložená vše je…viděli jste sami…“ - dne 4.12.2021: - žalobkyně:„ Zdravím, jak jste se dohodli skrze vanu? Byt máte prázdný. V kolik se zítra sejdeme na předání? Díky, [celé jméno žalobkyně]“ - dne 5.12.2021: - žalovaná č. 2:„ Dobrý večer, paní [celé jméno žalobkyně], volala mi paní [příjmení], kvůli ostřiku proti švábům, potřebuji do bytu to zas opakovat. Než se byt přebere, můžu si u vás vyzvednout jeden klíč. Do Mostu bych si samozřejmě dojela. Děkuji.“ - dne 29.12.2021: - žalobkyně:„ Dobrý den, už jste se nějak dohodli na předání toho bytu? [celé jméno žalobkyně]“ - dne 3.1.2022: - žalovaná č. 2:„ Ne, ještě stále to není, manžel ještě nepředal svoji stavbu a v bytě ještě nebyl. Já se vážně moc omlouvám za zpoždění, už přemýšlím, že to nechám dořešit p. [příjmení], jelikož máte u nás pořád tu kauci a já vám pořád nechci slibovat termín. Chcete alespoň přehlásit energie? Foto stavu vám pošlu.“ - žalobkyně:„ Dobrý den…no dobrá, tak dejte vědět, jak jste to vyřešili. My foto stavu máme, takže aspoň ty energie zruším.“ - žalovaná č. 2:„ Paní [příjmení], rušit nemusíte, já to udělám, ať nikam nemusíte lítat, jen mi podepište plnou moc a já to ke stavu přepíšu, souhlasíte? Jen bych vás poprosila o smlouvy, co máte u stávajícího obchodníka na e-mail, ať mám přesné informace: [email]“ - žalobkyně:„ Ano, tak jsem si to myslela, že se přepíšou. Díky, [celé jméno žalobkyně]“ - dne 23.1.2022: - žalobkyně:„ Dobrý den, jak to tedy vypadá s energiemi a předáním bytu? R.“ - dne 28.1.2022: - žalovaná č. 2:„ Dobrý den, nemůžu v práci brát tel. Zadala jsem přepisy kolegyni, a teď mi řekla, že to ještě neposlala. Prý to dnes udělá.“ - žalobkyně:„ Dobrý den, mě spíš zajímá, co s tím bytem. Tohle je už trochu přes čáru. Domluvili jsme se na 5.12 na předání…pak říkáte do středy, že se to předá. Je 28. ledna a stále jsme tam, kde jsme byli…“ 12. Z e-mailové korespondence ze dne 31.1.2022 (čl. 51 spisu) plyne, že žalovaná č. 2 oznámila žalobkyni, že ukončení je zaevidováno i se stavy s tím, že ukončení žalobkyni přijde. Minimálně tedy energií se zbavili. Ohledně vrácení peněz, ví, že je to pořád to samé, ale nemá se do toho již angažovat, bude se žalobkyní prý již jednat jen pan [příjmení]. Klidně ho má kontaktovat.“ 13. Z výzvy ze dne 10.3.2022 (čl. 4 spisu) plyne, že právní zástupce žalobkyně vyzval žalovanou č. 2 k úhradě částky 26 400 Kč nejpozději do 21.3.2022. Z výzvy ze dne 10.3.2022 (čl. 4 p.v. spisu) plyne, že právní zástupce žalobkyně vyzval žalovaného č. 1 k úhradě částky 26 400 Kč nejpozději do 21.3.2022. Obě výzvy byly předány k poštovní přepravě dne 10.3.2022 na adresu [adresa žalovaného a žalované], jak plyne podací stvrzenky (čl. 5 spisu). Z obálek adresovaných žalovanému č. 1 a žalované č. 2 na adresu [adresa]. [příjmení] [číslo] (přílohová obálka spisu) plyne, že výzvy byl předány k poštovní přepravě dne 10.3.2022 s tím, že si žalovaní zásilky nevyzvedli a byly připraveny k vyzvednutí dne 11.3.2022.

14. Ze svědecké výpovědi [jméno] [příjmení] (čl. 77 p.v .-78 spisu), realitního makléře, plyne, že zná žalované manžele [celé jméno žalovaného] asi 20 let. Nejde o příbuzenský vztah, tykají si, jsou známí, kamarádi. Žalobkyni zná pouze v souvislosti s tím, že mu volala, že má zájem o pronájem předmětného bytu. Právního zástupce žalobkyně nezná. Jako realitní makléř pracuje již 15 let. Byl zprostředkovatelem pronájmu předmětného bytu. Oslovil ho pan [celé jméno žalovaného], resp. jejich realitní kancelář v [obec] [anonymizováno], s tím, že má k pronájmu byt, a aby zajistil jeho pronájem. Na inzerát se ozvala paní žalobkyně. Řekl jí, že se s panem [celé jméno žalovaného] spojí a pokusí se, aby se na pronájmu bytu dohodli. Určitě na počátku paní žalobkyni řekl, jaká bude výše nájemného, to bylo i v inzerátu, a většinou se nájemní smlouvy uzavírají na dobu neurčitou nebo na dobu určitou. Většinou se dělaly nájemní smlouvy na dobu určitou. Co však řekl konkrétně paní žalobkyni si již nepamatoval. Věděl, že požadoval, jestli na ní není vedena nějaké exekuce a zda je zaměstnaná. K ukončení či předání bytu žalovanými pověřen nebyl. Po předestření nájemní smlouvy ze dne 31.1.2021 (čl. 6 spisu) svědek uvedl, že smlouvu poznává, jedná se o vzor jejich smluv, připravoval ji přímo on. Měl za to, že žalobkyně a žalovaní tuto smlouvu podepsali v bytě za jeho přítomnosti. Po konfrontaci se zněním čl. III.1. nájemní smlouvy, kdy v textu je uvedeno na dobu určitou i na dobu neurčitou, svědek uvedl, že se jedná o zřejmý překlep, který nedokázal pořádně vysvětlit. Již si nepamatoval, jaká byla vůle účastníků smlouvy, zda měla být smlouva uzavřena na dobu určitou nebo neurčitou. Když si četl znění předmětného ustanovení dále, takto podle něj spíš vypadá, že byl nájemní vztah uzavřen na dobu neurčitou. V kontextu s článkem III.2. to spíše vypadá, že jde o vzor smlouvy na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 3 měsíce, jak vyplývá z článku III.

5. Jenom si pamatoval, že jako první mu následně volala paní žalobkyně s tím, že buď chce nájemní vtah ukončit nebo ho ukončila a že je mezi účastníky nějaký problém a aby se spojil s panem [celé jméno žalovaného], protože věděla, že se znají a nějak se to snažil urovnat. Měl pocit, že říkala, že jí pan [celé jméno žalovaného] nechce vrátit kauci. Panu [celé jméno žalovaného] se svědek po nějaké delší době dovolal a on mu řekl, že paní [příjmení] byt již opustila a byt je zničený. Byly snad zničený parkety, paní žalobkyně měla pejska, a že ten byt musí dát do pořádku. Svědek od paní žalobkyně byt nepřebíral. Oběma účastníkům volal, aby se dohodli, aby se byt protokolárně převzal i se stavy všech měřidel. Kdy žalobkyně byt opustila, nevěděl. Snažil se vícekrát, aby se účastníci dohodli na předání bytu, pan [celé jméno žalovaného] snad i říkal, že nemá klíče od toho bytu nebo že mu nepředala klíče od bytu. Se žalobkyní mluvil telefonicky asi 3x nebo 4x, co jí však přesně říkal ohledně toho nájmu, již nevěděl. Nebyl si jistý, zda se žalobkyní vůbec probíral informace od pana [celé jméno žalovaného], že byt je zničený. On se pouze snažil o protokolární předávní bytu kvůli energiím. Předání bytu, takto byla spíš jeho iniciativa. Paní žalobkyni se spíš jednalo o to, že jí nechce pan [celé jméno žalovaného] vrátit kauci a svědek se snažil i proto, že paní žalobkyně mu říkala, že pokud se nedohodnou, tak chce jít k soudu, proto u pana [celé jméno žalovaného] intervenoval, aby se nějak dohodli. Následný prodej bytu zařizoval rovněž svědek. Měl za to, že byt prodával vloni, kdy přesně ho [celé jméno žalovaného] kontaktovali s úmyslem byt prodat, si již nepamatoval. Měl za to, že byt se nabízel asi měsíc, a pak se objevil zájemce a byt se prodal. Svědek se do bytu poprvé dostal až když se opravovaly parkety. Opravil, až po opravě parket, protože tam z toho byl strašný smrad a pravděpodobně se do bytu dostal pan [celé jméno žalovaného] klíči. Nebyl schopen jednoznačně říct, na jakou dobu byla smlouva uzavřena. Pouze se přiklonil k tomu, že byla uzavřena na dobu neurčitou, vypadá to tak.

15. Ze svědecké výpovědi [jméno] [příjmení] (čl. 78 spisu) plyne, že je bývalým manželem žalobkyně. Právního zástupce žalobkyně nezná. Zná oba žalované, kteří jim v Chomutově pronajímali byt, Věděl, že žalobkyně psala panu [celé jméno žalovaného], že chce ukončit nájemní vztah, a to z toho důvod, že paní [celé jméno žalované] napsala, že byt chtějí prodávat a byt musejí opustit. Pak už jenom věděl, že se žalobkyně s paní [celé jméno žalované] domlouvaly na podmínkách na předání a ukončení bytu, ale o tom už toho moc nevěděl, a pak už jenom věděl, že se [celé jméno žalovaného] k předání bytu nedostavili. Věděl, že termín předání bytu byl mezi nimi dohodnut někdy na prosinec, blíže si to nepamatoval, jeli do bytu dřív, aby ofotili stavy měřidel energií, ale [celé jméno žalovaného] se nedostavili. Když na ně čekali v bytě, tak se jim snažili dovolat, marně. Pan [celé jméno žalovaného] mu nikdy telefon nebral. Pak do toho bytu jeli ještě jednou ale, to již byly vyměněné fabky, takže do bytu se nedostali. Pan [celé jméno žalovaného] měl klíč od toho bytu. Jako pronajímatelé si nechali klíč, to věděli, ale nikdy k nim do bytu nechodili. Tušil, že byl přítomen sepisu nájemní smlouvy, měl na mysli podpisu nájemní smlouvy, k čemuž došlo přímo v bytě za přítomnosti jeho, žalobkyně a paní [celé jméno žalované], již si nepamatoval, jestli tam byl i pan [příjmení] za realitní kancelář, myslel si, že ne. Tušil, že nájemní poměr byl sjednán na jeden rok, ale do té smlouvy neviděl. Tušil, že se to tam řešilo, ale nepamatoval si, na jakou dobu měl být uzavřen. Myslel, že klasicky na rok. Určitě nájemní poměr nebyl ukončen písemně. Šlo to přes telefony žalobkyně a paní [celé jméno žalované], myslel, že přes WhatsApp konverzaci. On jenom věděl, že se dohodli, že asi k 5. nebo 12. prosinci byt opustí s tím, že do konce měsíce by se to ještě odečetlo od té kauce. Pak tam nějaké peníze z té kauce zbyly, ale k jejímu vrácení nedošlo. nedošlo ani k vyrovnání stavů na tom bytě. Do dneška se neví, jestli na bytě byly nedoplatky nebo přeplatky. K protokolárnímu předání bytu nedošlo. S panem [příjmení] svědek jednal pouze v prvopočátku, pak už vše vyřizovala žalobkyně. Měl za to, že poslední nájemné a zálohy na služby zaplatili za měsíc listopad 2021. Za měsíc prosinec již žádnou platbu nezasílali. Nějak to řešily žalobkyně a paní [celé jméno žalované], ale do toho on už neviděl. Jeden pokoj v bytě vymalovali, dodělávali světla a v koupelně dělali novou vanu s baterií se sprchou a zepředu podezdění Ytongem, to tenkrát vyšlo asi na 8 500 Kč Ani ohledně toho se se [anonymizováno] nevyrovnávali. Jenom věděl, že nějaké pokusy o vyrovnání ze strany žalobkyně byly, ale k tomu také nedošlo. Kauce vrácena nebyla. Měl pocit, že do bytu, poté, co v něm čekali na jeho převzetí, se vrátili asi po týdnu maximálně 14 dnech, a to již byla fabka vyměněna; jeli tam s tím, že jim do bytu chodila pošta, a tak se zkusili dostat i do bytu, marně. Svědek pana [příjmení] kontaktoval pouze ohledně prohlídky bytu v prvopočátku, pak už ho nekontaktoval. Alikvotní část měsíce prosince, po kterou ještě byt užívali, tak se dle dohody měla započíst z kauce. Jejich prvotní prohlídka bytu s panem [příjmení] proběhla v době, kdy byt byl ještě obývaný [anonymizováno], tzn. kompletně zařízený, a když se do bytu stěhovali, tak tam byla ještě hromada pytlů, byt nebyl ještě kompletně vyklizen. Koupelna byla nepoužitelná, chyběla tam vana, když byly na prohlídce, tak tam byl sprchový kout. Pan [celé jméno žalovaného] slíbil, že jim nějaký sprchový kout dodá, nedodal, tak přistoupili k tomu, že do bytu pořídili vanu. Byt vypadal docela normálně, akorát podlaha byla poškrábaná, když se dal na stranu gauč, tak tam byl nějaký flek od něčeho a v ložnici byla počmáraná podlaha asi od děti, byly tam malůvky. Obložky dveří byly v pořádku, akorát v ložnici byla prasklina a ta se časem také zvětšila, takže jsme jí vyplňovali. Nám byl byt předán nevymalovaný, v obýváku byla tmavě modrá barva, takže ho bílili, akorát jeden pokoj byl vymalován červeno černě. Nevěděl, o jaký typ barvy se jednalo, nechávali to míchat v Mostě. Když byt opustili, tak v kuchyni vše fungovalo, pouze chyběla digestoř, ta tam chyběla od začátku, ta tam nebyla, při prohlídce byla, ale [celé jméno žalovaného] si ji odvezli. Žádná sleva z nájemného nám poskytnuta nebyla. Nám nezbylo nic jiného než v bytě zůstat, protože předchozí byt jsme vypověděli. Věděl, že žalobkyně se snažila a urgovala předání bytu, snažil se i svědek, volal panu [celé jméno žalovaného], avšak bezúspěšně. Telefonáty mu nebral. Volal mu asi 10x. Když jim bylo oznámeno, že byt musí opustit, tak si našli bydlení v Mostě a byt opustili tak, jak uvedl výše, tzn. někdy začátkem měsíce prosince 2021. Se žalobkyní, svou bývalou manželkou, není svědek vůbec v kontaktu. K dotazu žalovaného č. 1, kdy se žalobkyně se svědkem od nich dověděli, že jim chtějí dát výpověď z nájmu, svědek uvedl, že to bylo někdy v říjnu, dva dny po jejich svatbě, brali se 2. října, takže to bylo asi 4. října 2021. Myslel, že nebyly zadané žádné podmínky k ukončení nájemního vztahu. Smlouva byla uzavřena do konce roku a domluvili se, že se již nebude prodlužovat, pouze ale tušil. Barvy do bytu kupovali oni a maloval svědek, resp. se žalobkyní a ten zadní pokoj červenočerně malovala sama žalobkyně.

16. Skutkový závěr: Žalobkyně na základě písemné smlouvy ze dne 31.1.2021 užívala od tohoto data předmětný byt v Chomutově, který byl v době rozhodné ve vlastnictví žalovaných. Nájem byl sjednán od 31.1.2021 na dobu neurčitou. Výše sjednaného nájemného činila 13 200 Kč, v této částce byly zahrnuty i zálohy na služby (1 500 Kč teplo, 800 Kč studení voda a stočné, 900 Kč teplá voda). Nájemné a sjednané zálohy na služby byly splatné vždy do 15. dne kalendářního měsíce, za který se nájemné platilo. Před podpisem nájemní smlouvy žalobkyně uhradila žalovaným kauci ve výši 26 400 Kč. Nájemní vztah byl ukončen dohodou účastníků ke dni 5.12.2021, k tomu dni žalobkyně předala žalovaným jedny klíče od bytu, předního vchodu, zadního vchodu a čip. Protokol o předání a převzetí bytu nebyl vyhotoven. Žalovaní kauci ve výši 26 400 Kč žalobkyni nevrátili. Právní zástupce žalobkyně vyzval žalované, a to výzvou předanou k poštovní přepravě dne 10.3.2022, k úhradě částky 26 400 Kč do 21.3.2022. Tato výzva se dostala do dispozice žalovaných dne 11.3.2022, kdy byla připravena k vyzvednutí na poště.

17. Podle § 745 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen„ ObčZ“) je-li obydlím manželů dům nebo byt, k němuž měl jeden z manželů ke dni uzavření manželství nájemní právo, vznikne uzavřením manželství k domu nebo bytu oběma manželům společné nájemní právo; při pozdějším uzavření nájemní smlouvy vzniká oběma manželům společné nájemní právo účinností smlouvy. To platí obdobně i v případě jiného obdobného závazkového práva.

18. Podle § 1759 ObčZ smlouva strany zavazuje. Lze ji změnit nebo zrušit jen se souhlasem všech stran, anebo z jiných zákonných důvodů. Vůči jiným osobám smlouva působí jen v případech stanovených v zákoně.

19. Podle § 1901 ObčZ stranám je na vůli ujednat si změnu svých práv a povinností.

20. Podle 1902 ObčZ dohodou o změně obsahu závazku se dosavadní závazek ruší a nahrazuje se novým závazkem. Může-li však dosavadní závazek vedle nového závazku obstát, má se za to, že nebyl zrušen.

21. Podle § 2201 ObčZ nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

22. Podle § 2204 odst. 1 ObčZ neujednají-li strany dobu trvání nebo den skončení nájmu, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou.

23. Podle § 2246 odst. 1 ObčZ strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc.

24. Podle § 2247 odst. 1 ObčZ strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2.

25. Podle § 2254 odst. 1 ObčZ ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

26. Podle § 2254 odst. 2 ObčZ při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

27. Podle § 2292 ObčZ nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.

28. Podle § 1958 odst. 1 ObčZ je-li čas plnění přesně ujednán nebo jinak stanoven, je dlužník povinen plnit i bez vyzvání věřitele.

29. Podle § 1958 odst. 2 ObčZ neujednají-li strany, kdy má dlužník splnit dluh, může věřitel požadovat plnění ihned a dlužník je poté povinen splnit bez zbytečného odkladu.

30. Podle § 1968 ObčZ dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení. Dlužník není za prodlení odpovědný, nemůže-li plnit v důsledku prodlení věřitele.

31. Podle § 1970 ObčZ po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

32. Po právním posouzení v řízení zjištěného skutkového stavu dospěl soud k závěru, že žaloba byla podána důvodně.

33. Soud má za prokázané, že žalovaní (manželé) byli od 15.4.2009 do 19.4.2022 vlastníky předmětného bytu [číslo] v domě [adresa] v Chomutově, ulici [ulice] Kupní smlouvou ze dne 8.4.2022 žalovaní byt prodali [anonymizováno] [jméno] [příjmení] Tyto závěry soudu vycházejí z Výpisu z katastru nemovitostí ze dne 28.4.2022 a Vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí ze dne 11.5.2022. Na základě písemně uzavřené nájemní smlouvy ze dne 31.1.2021 se žalobkyně stala nájemcem předmětného bytu (§ 2201 ve spojení s § 2235 a násl. ObčZ); spolu s ní od počátku užíval byt [jméno] [příjmení], [datum narození]. Dne 2.10.2021 žalobkyně (dříve [příjmení]) a [jméno] [příjmení], [datum narození], uzavřeli manželství a v souladu s § 745 odst. 1 ObčZ vzniklo oběma manželům společné nájemní právo k bytu. Uzavření sňatku má soud za prokázané z tvrzení žalobkyně, s nímž koresponduje výpověď svědka [příjmení]. [příjmení] a Výpis z centrální evidence obyvatel ze dne 17.5.2022. Žalobkyně se zavázala platit žalovaným za užívání bytu nájemné a výše tohoto odůvodnění specifikované zálohy na plnění spojená s užíváním bytu (§§ 2246, 2247 ObčZ), a to v celkové výši 13 200 Kč měsíčně, vždy do každého 15. dne v měsíci, za který se platby hradí.

34. Žalobkyně tvrdila, že nájemní poměr byl sjednán na dobu neurčitou. Podle tvrzení žalovaných byl nájem sjednán na dobu určitou jednoho roku. Bylo tak na účastnících, aby k těmto sporným tvrzením označili důkazy. Žalobkyně navrhla jako důkaz nájemní smlouvu ze dne 31.1.2021 a společně se žalovanými dále svědectví realitního makléře [jméno] [příjmení]. Délka trvání nájemního vztahu byla v čl. III.1. nájemní smlouvy ze dne 31.1.2021 vyjádřena tak, že se nájemní vztah uzavírá„ na dobu určitou, a to od 31.1.2021 na dobu neurčitou“. Žádné jiné slovní vyjádření délky trvání nájmu ustanovení tohoto článku neobsahuje. Svědek [jméno] [příjmení], realitní makléř pověřený žalovanými pronájmem bytu, osvětlil, že to byl on, kdo zajistil sepis předmětné nájemní smlouvy s tím, že obecně uvedl, že se smlouvy uzavírají na dobu neurčitou nebo na dobu určitou, ale většinou na dobu určitou. Konkrétně si však nepamatoval, jak hovořil se žalobkyní o délce trvání nájemního vztahu. Na projevenou vůli účastníků o délce trvání nájmu si již nepamatoval. Avšak při bližším nahlédnutí do nájemní smlouvy, čtením jejích dalších ustanovení, se přiklonit k tomu, že se jedná o vzor nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou, a tedy jde o nájem na dobu neurčitou, což odůvodnil navazujícím článkem III.5, který zakotvuje tříměsíční výpovědní dobu při výpovědi nájemní smlouvy. Rozpor v čl. III.1. smlouvy označil za zřejmý překlep, který nedokázal vysvětlit a nedokázal jednoznačně říct, na jakou dobu byl nájem uzavřen. Svědek [jméno] [příjmení] k délce trvání nájemního vztahu vyjádřil pouze tušení, že byl nájem sjednán na dobu jednoho roku s tím, že ale do smlouvy, jejímuž podpisu byl přítomen, neviděl. Pouze tušil, že se v bytě při podpisu smlouvy délka trvání nájmu řešila, ale nepamatoval si, na jakou dobu měl být uzavřen, pouze myslel, že“ klasicky na rok“. Vzhledem k tomu, že ani jeden ze svědků nedokázal najisto postavit, na jakou dobu byl nájmem sjednán, neboť ani jeden si to již nepamatoval, každý ze svědků se pouze přikláněl k opačné variantě (svědek [anonymizováno] spíše podpořil dobu neurčitou, oproti tomu svědek [příjmení] spíše dobu určitou), a s ohledem na slovní vyjádření čl. III.1. nájemní smlouvy, přistoupil soud k výkladovému rozboru tohoto článku. Pokud žalovaní (pronajímatelé) tvrdili, že jejich vůlí bylo uzavřít smlouvu na dobu určitou, musela by předmětná nájemní smlouva tuto jejich vůli dostatečně určitě zachycovat, tedy slovním vymezením délky trvání (např. jeden rok,…) nebo uvedením dne skončení nájmu. Takto zcela určitě nájemní smlouva formulována není. Nájemní smlouva vymezuje pouze počátek nájemního vztahu určením konkrétního data, a to 31.1.2021 s navazujícím slovním vyjádřením doby neurčité. Soud výkladem čl. III.1. dospěl k závěru, že nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Tento závěr soudu je podpořen i svědeckou výpovědí [anonymizováno]. [příjmení], který nájemní smlouvu označil za typický vzor používaný jeho realitní kanceláří při uzavírání nájemních smluv na dobu neurčitou, což logicky osvětlil navazujícím odstavcem článku III.5 nájemní smlouvy. Pokud se v textu vykládaného článku III.1. objevilo i slovní vyjádření„ na dobu určitou“, pak jde o zřejmý překlep, jenž potvrdil i svědek [příjmení]. Pouhý příklon svědka [příjmení] k tomu, že smlouva byla„ asi“ uzavřena„ klasicky“ na dobu určitou, tak nemá oporu ve slovním vyjádření čl. III.1. nájemní smlouvy, právě pro absenci délky doby jejího trvání, popř. zcela konkrétního dne skončení nájmu v samotném textu nájemní smlouvy. Navíc svědek [příjmení] sice hovořil o uzavření nájemní smlouvy do konce roku 2021, což však neodpovídá jeho tvrzení o možném uzavření smlouvy na dobu jednoho roku, protože v takovém případě by nájemní poměr k bytu skončil až 31.1.2022. Pro úplnost soud uvádí, že shledal obě výpovědi svědků [příjmení] a [příjmení] za věrohodné, oba vypovídali spontánně bez jakýchkoliv náznaků neochoty. Pokud některé skutečnosti svědci nedokázali přesně popsat, popř. si je nepamatovali nebo vyjadřovali pouze své domněnky (zejména ohledně délky trvání nájemního vztahu, ukončení nájemného vztahu,…), pak to lze přičítat zejména době, která uplynula od uzavření a ukončení nájemního vztahu do podání svědectví; svědek [příjmení] sám potvrdil, že on se angažoval pouze na počátku nájemního vztahu (ve vztahu k prohlídce bytu), následně vše řešila žalobkyně. Nadto soud uvádí, že i při případné neplatnosti čl. III.1. nájemní smlouvy pro jeho nejasnost a neurčitost, zda byla smlouva uzavřena na dobu určitou či neurčitou, by přicházela v úvahu aplikace ustanovení § 2204 odst. 1 ObčZ, podle kterého by za situace nesjednané doby trvání nebo dne skončení nájmu platilo, že se jedná o nájem na dobu neurčitou.

35. V nájemní smlouvě, jejím čl. III.4, si účastníci dohodli, že předmětný nájemní vztah zanikne písemnou dohodou, uplynutím doby nebo písemnou výpovědí. V rámci SMS-kové komunikace ze dne 18.10.2021 mezi žalobkyní a žalovanou č. 2 bylo toto ujednání o písemném ukončení nájemního vztahu souhlasně změněno tak, že k ukončení nájemního vztahu může dojít i ústní dohodou (§ 1759 ObčZ). Závěr soudu o tom, že mezi účastníky došlo k uvedené změně smlouvy je opřen o SMS zprávy ze dne 18.10.2021, kdy žalovaná č. 2 na dotaz žalobkyně, zda má ukončení nájmu podat písemně, odpověděla, že výpověď žalobkyně posílat nemusí a žalobkyně souhlasně odpověděla slovem dobře. Soud tuto komunikaci žalobkyně a žalované č. 2 vyhodnotil jako dohodu účastníků o změně formy ukončení nájemního vztahu, tj. z formy písemné na formu ústní.

36. Žalobkyně tvrdila, že k ukončení nájemního vztahu došlo dne 5.12.2021, a to ústní dohodou účastníků. Žalovaní naopak tvrdili, že k řádnému ukončení nájemního vztahu nedošlo, neboť ze strany žalobkyně nedošlo k písemnému ukončení nájmu, jak předpokládá mezi nimi uzavřená nájemní smlouva, její článek III.4. a III.

8. Soud se tak zabýval tím zda, jakým způsobem a kdy došlo v daném případě k ukončení nájemního vztahu. V té souvislosti má soud za prokázané z předložených SMS zpráv ve spojení s výpovědí svědka [příjmení], že prvotní impuls k ukončením nájemního vztahu vzešel ze strany žalované, která dne 4.10.2021 prostřednictvím SMS zprávy informovala žalobkyni o jejich záměru předmětný byt prodat. Již záhy, a to dne 18.10.2021 žalobkyně opětovně prostřednictvím SMS zprávy sdělila žalované č. 2, že si zajistili nové bydlení. Ve dnech 25.11.2021 a 28.11.2021 pak bylo mezi žalobkyní a žalovanou č. 2 dohodnuto, že dne 5.12.2021 bude byt předán. Tento závěr soudu je podpořen jednak SMS zprávami (v nichž žalobkyně navrhla předání bytu 5.12.2021 a žalovaná č. 2 odpověděla, že si byt samozřejmě převezmou) ve spojení s výpovědí svědka [příjmení], který potvrdil, že na den 5.12.2021 bylo dohodnuto předání bytu žalovaným, kteří se však bez jakéhokoliv vysvětlení k předání bytu nedostavili. Soud má za prokázané, že klíče od bytu byly ze strany žalobkyně předány žalované č. 2 dne 5.12.2021 na benzínce, a žalovaným tak nic nebránilo v přístupu do bytu a v jeho užívání, když žalobkyně a její manžel [jméno] [příjmení] dali jednoznačně a bez jakýchkoliv pochybností najevo, že byt k 5.12.2021 opustili. Den 5.12.2021 tak soud považuje za den skončení předmětného nájemního vztahu (§ 2292 ObčZ).

37. Námitka žalovaných, že nájemní vztah nebyl dosud ukončen, protože jej žalobkyně neukončila písemně, jak vyžaduje nájemní smlouva ze dne 31.1.2021 v ustanovení článku III.4. tak v kontextu výše uvedeného (změna smlouvy ohledně formy ukončení nájmu) nemůže obstát. Navíc jak potvrdil svědek [příjmení], již záhy poté, co byla žalobkyně připravena byt předat žalovaným (5.12.2021), žalovaní v bytě vyměnili zámek a žalobkyni a jejímu manželovi byl zamezen přístup do bytu. Zároveň také dne 3.1.2022 žalovaná č. 2, jak prokazuje SMS-korespondence, nabídla žalobkyni přepis energií, což také žalovaná č. 2 zajistila, jak bylo podloženo její e-mailovou zprávou ze dne 31.1.2022 adresovanou žalobkyni. Tímto svým výše popsaným jednáním žalovaní dali jasně najevo, že nemají pochybnosti o tom, že žalobkyně a její manžel byt opustili natrvalo.

38. Soud uzavírá a má za prokázané, že předmětná nájemní smlouva ze dne 31.1.2021 byla uzavřena na dobu neurčitou a byla ukončena dohodou stran ke dni 5.12.2021.

39. Dále má soud za prokázané, že žalobkyně před podpisem smlouvy uhradila žalovaným peněžitou jistotu (kauci) ve výši 26 400 Kč (čl. VII.6. smlouvy), což žalovaní stvrdili vlastnoručním podpisem nájemní smlouvy. Zároveň má soud za prokázané, že žalovaní při skončení nájmu jistotu žalobkyně nevrátili. Tyto skutečnosti nebyly mezi účastníky sporné.

40. Žalovaní tvrdili, že mají vůči žalobkyni pohledávky, které svou výší přesahují poskytnutou jistotu. Jednak se mělo jednat o dluh žalobkyně na nájemné za období měsíce prosince 2021 až června 2022 v celkové výši 92 400 Kč. S ohledem na výše tohoto odůvodnění vyslovený názor soudu, že k ukončení nájemního vztahu a k odevzdání bytu zpět pronajímatelům (žalovaným) došlo ke dni 5.12.2021, je zřejmé, že žalovaní by měli nárok na úhradu pouze nájemného za poměrnou část měsíce prosince 2021, a to od 1.12 do 5.12.2021 (5 dnů). Soud má za prokázané, že nájemné za měsíc prosinec 2021 bylo dle čl. VI.4. nájemní smlouvy splatné ke dni 15.12.2021. Dále se mělo jednat o dluh žalobkyně ve výši 6 946 Kč za neuhrazený nedoplatek služeb za rok 2021. K tomuto svému tvrzení žalovaní předložili vyúčtování služeb za rok 2021, z nějž má soud za prokázané, že jim byl za období celého roku 2021 vykázán nedoplatek ve výši 6 946 Kč. Toto vyúčtování vyhotovilo SBD [obec] a bylo adresováno žalovaným. Žalobkyně v řízení tvrdila, že od žalovaných neobdržela vyúčtování služeb za rok 2021, což potvrdili i sami žalovaní u jednání soudu dne 6.4.2023. Je tak zřejmé, že žalovaní jakožto pronajímatelé nesplnili svou povinnost vystavit nájemci (žalobkyni a jejímu manželovi) řádné vyúčtování služeb, v němž by se odrazila i skutečná doba, v níž v roce 2021 byt užívali, tj. vyúčtovaní za dobu od 31.1.2021 do 5.12.2021. Nevystavením řádného vyúčtování, a tedy nevyzváním žalobkyně k úhradě případného nedoplatku na službách spojených s užíváním předmětného bytu, nenastala a ani nastat nemohla, splatnost dluhu. Dále se mělo jednat o škodu způsobenou na bytové jednotce v celkové výši 59 250 Kč (ložnice - neodborné vymalování stěn červenočernou barvou, poničená dřevěná parketová podlaha, včetně lišt, poškozená dveřní obložka; pokoj – poškozené obložky dveří, barvou poškozené lišty parketové podlahy; kuchyň – poškozené ovládání elektrické trouby a zničení designové stěny z benátského štuku; kompletní úklid po opravách). Ani zde však žalovaní žalobkyni řádně nevyzvali k úhradě tvrzené škody, a tudíž nemohla nastat splatnost dluhu.

41. Jistotu (kauci) upravuje výše citované ustanovení § 2254 ObčZ. Jistota (kauce) je zvláštní forma zajištění dluhů nájemce (§ 2010 ObčZ). Zajištěnými pohledávkami jsou pohledávky pronajímatele na zaplacení nájemného. Zajištěné jsou i další pohledávky z nájmu jakou jsou úhrady za plnění spojená s užíváním bytu, pohledávky na náhradu škody pro porušení povinnosti nájemce (§ 2913 ObčZ). Ustanovení § 2254 odst. 2 upravuje právo pronajímatele započíst si své pohledávky (§ 1982 ObčZ), a to za situace, když budou naplněny všechny předpoklady pro jednostranné započtení, zejména existence vzájemných pohledávek stejného druhu, splnitelnost dluhu pronajímatele (právo na vrácení kauce) a splatnost jeho pohledávek.

42. U tvrzené pohledávky představující neuhrazený nedoplatek za služby za rok 2021 a náhradu škody soudu nezbylo než konstatovat, že dosud nenastala splatnost těchto tvrzených pohledávek, neboť žalovaní žalobkyni nevyzvali k jejich úhradě (§ 1958 odst. 2 ObčZ). Ani odpor a vyjádření žalovaných ve věci neobsahují žádný projev jejich vůle, který by bylo možno vyložit jako výzvu k plnění adresovanou žalobkyni. Absence splatnosti těchto pohledávek pak brání jejich započitatelnosti, neboť nebyly způsobilé k započtení.

43. Kromě předpokladů, a to vzájemnosti pohledávek, stejného druhu plnění a způsobilosti pohledávek k započtení, musí být splněn ještě další důležitý předpoklad k tomu, aby došlo k zániku pohledávek započtením, a to, že musí být učiněn právní úkon směřující k započtení (jednostranný či dvoustranný).

44. Ke kompenzaci je třeba, aby jeden z účastníků učinil projev k započtení adresovaný druhému účastníku. Započtení lze učinit i v průběhu soudního řízení. Zápočet nesplatné pohledávky na pohledávku splatnou jednostranným úkonem věřitele je ze zákona vyloučen.

45. V posuzovaném případě žalobkyně uplatnila žalobou nárok na vrácení jistoty z důvodu skončení nájemního vztahu. Žalovaní v průběhu řízení svými písemnými a ústními podáními pouze tvrdili, že mají vůči žalobkyni výše uvedené pohledávky (dluh na nájemném, na službách a z titulu náhrady škody). Žalovaní však neučinili žádný právní úkon směřující k započtení jejich tvrzených pohledávek.

46. Soud proto uzavřel, že v daném případě pohledávky žalovaných (vyjma pohledávky na dlužném nájemném za poměrnou část měsíce prosince 2021) nebyly způsobilé k započtení a zároveň v daném případě pro absenci úkonu směřujícího k započtení vzájemných pohledávek nedošlo k zániku žalované pohledávky. A to tím spíše, když zejména tvrzenou pohledávku žalovaných z titulu náhrady škody a z titulu neuhrazeného nedoplatku služeb za rok 2021, je třeba označil za pohledávky nejisté nebo neurčitou ve smyslu § 1987 odst. 2 ObčZ.

47. S ohledem na vše výše uvedené a vzhledem k tomu, že v řízení bylo prokázáno, že žalovaní při skončení nájmu nevrátili žalobkyni složenou jistotu (kauci), čímž porušili svou povinnost vyplývající jim z ustanovení § 2254 odst. 2 ObčZ, uložil jim soud povinnost zaplatit žalobkyni společně a nerozdílně částku 26 400 Kč.

48. Soud má rovněž za prokázané, že žalovaní byli se splněním svého závazku (vrácením kauce) v prodlení. Tím vzniklo žalobkyni právo požadovat po nich i úrok z prodlení (§ 1970 ObčZ). Ve výzvách ze dne 10.3.2022 adresovaných žalovaným, s nimiž měli žalovaní možnost se seznámit dne 11.3.2022, kdy byly výzvy připraveny na poště k vyzvednutí, byla stanovena lhůta k vrácení jistoty do 21.3.2022. První den prodlení žalovaných tak připadl na den následující, tj. na den 22.3.2022. Výše žalobkyní požadovaného úroku z prodlení je v souladu s nař. vlády č. 351/2013 Sb. Proto soud uložil žalovaným rovněž povinnost zaplatit žalobkyni úroky z prodlení tak, jak je uvedeno ve výroku tohoto rozsudku.

49. Z jiných předložených listinných důkazů, jež nejsou v odůvodnění tohoto rozsudku výslovně uvedeny, neplynou žádné skutečnosti významné pro rozhodnutí soudu, proto je soud nehodnotil.

50. Podle § 151 o.s.ř. rozhoduje soud o povinnosti k náhradě nákladů řízení bez návrhu, a to zpravidla v rozhodnutí, jímž se řízení u něho končí. V daném případě přiznal soud v souladu s ustanovením § 142 odst. 1 o.s.ř. ve věci plně úspěšné žalobkyni náhradu všech účelně vynaložených nákladů řízení v celkové výši 25 326 Kč Náklady řízení žalobkyně jsou tvořeny zaplaceným soudním poplatkem ve výši 1 320 Kč, odměnou advokáta žalobkyně v celkové výši 17 440 Kč účtovanou podle § 7 bodu 5. vyhl. č. 177/1996 Sb. za 8 úkonů právní služby po 2 180 Kč, 8 režijními paušály po 300 Kč (za převzetí a přípravu zastoupení, výzva k plnění, sepis žaloby, vyjádření k odporu ze dne 16.12.2022, vyjádření žalobkyně ze dne 6.6.2023 a účast advokáta žalobkyně u jednání soudu ve dnech 6.4.2023, 25.5.2023 a 8.8.2023) účtovanými podle § 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb. a 21% DPH z částky 19 840 Kč, tj. ve výši 4 166 Kč Tyto náklady řízení jsou žalovaní povinni zaplatit společně a nerozdílně advokátu žalobkyně (§ 149 odst. 1 o.s.ř.).

51. Podle § 160 odst. 1 o.s.ř. stanovil soud třídenní lhůtu ke splnění uložených povinností, neboť nebyly shledány důvody pro stanovení delší lhůty.