22 C 315/2022

Plný text

Okresní soud v Chomutově rozhodl samosoudkyní JUDr. Petrou Koubovou ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A , narozený Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce B , narozená Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce A oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Jméno žalovaného , IČO IČO žalovaného sídlem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno sídlem Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno o zaplacení 10 600 Kč

I. Žaloba o zaplacení částky 10 600 Kč se zamítá.

II. Žalobci jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 23 216,29 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného.

1. Žalobci se svou žalobou domáhali vydání rozhodnutí, jímž by soud uložil žalovanému povinnost zaplatit jim částku 10 600 Kč z titulu vydání bezdůvodného obohacení. Svůj návrh odůvodnili tím, že v březnu 2021 uzavřeli s žalovaným smlouvu o zprostředkování uzavření nájemní smlouvy, přičemž žalovaný vystupoval jako realitní zprostředkovatel. Zprostředkovatelská smlouva byla v rozporu se zákonem uzavřena pouze v ústní podobě. Žalobci proto namítali její neplatnost. Vzhledem k tomu, že žalobci uhradili žalovanému dne 19. 4. 2021 provizi 10 600 Kč, a žalovaný tak obdržel plnění bez právního důvodu, je povinen toto obohacení žalobcům vrátit. Dále uvedli, že žalovaný původně tvrdil, že jim poskytl služby jako fyzická osoba na základě známosti, později sám připustil, že se jednalo o služby realitního zprostředkování. Žalovaný při komunikaci využíval svůj pracovní e-mail, fakturu vystavil jako podnikající fyzická osoba. Žalobci byli po celou dobu trvání smluvního vztahu přesvědčeni, že mají smluvní vztah s profesionálem. Na počátku bylo dohodnuto, že žalobci žalovanému uhradí provizi ve výši jednoho měsíčního nájemného. Výše nájemného činila 8 451 Kč. Žalovaný po žalobcích požadoval uhrazení částky 10 600 Kč, které však představuje vedle nájemného rovněž zálohy na služby. Žalovaný si tak svévolně zvýšil provizi v rozporu s původní dohodou. Žalobci dále uvedli, že smlouva o zprostředkování neobsahovala veškeré povinné náležitosti uvedené v zákoně o realitním zprostředkování, konkrétně přesnou výši provize. Při výběru budoucích nájemců byla pro žalobce klíčová jejich bezdlužnost. Dle žalobců žalovaný výslovně potvrdil, že budoucí nájemníky prověřil a jsou zaměstnaní, bez dluhů a exekucí. Žalovaný své služby žalobcům poskytl v rozporu se smlouvou, tudíž vadně. Pro nedostatek písemné formy smlouvy o zprostředkování nejsou najisto postavené podmínky zprostředkování a zprostředkovávaná smlouva. Žalovaný porušil své povinnosti profesionála, čímž způsobil žalobcům škodu v důsledku své vadné rady.

2. Žalovaný ve věci uvedl, že žalobci uplatněný nárok neuznává. Realitní služby byly z jeho strany žalobcům plně poskytnuty. Z navržených variant spolupráce si žalobci vybrali nikoli kompletní správu bytu, ale jednorázové zprostředkování nájmu, zahrnující inzerce na webových serverech, umístění plachty na nemovitosti, vyhledání zájemců o byty, které si žalobci sami odsouhlasí. Žalovaný žalobcům zprostředkoval uzavření nájemní smlouvy. Nájemní smlouva byla uzavřena s paní , jméno FO, , kdy nájemní vztah trval po dobu několika měsíců a nájemkyně plnila své závazky. Nájemní smlouva musela být později dodatkem prodloužena, případně musela být uzavřena nová nájemní smlouva, neboť zprostředkovávaná smlouva byla uzavřena na zkušební dobu 3 měsíců. Nájemné včetně záloh za služby bylo ujednáno ve výši 10 600 Kč měsíčně. Žalobci vyjádřili spokojenost s poskytnutými realitními službami a uhradili odměnu, čímž byl splněn celý závazek z uzavřené smlouvy. Neplatnost předmětné smlouvy byla namítnuta až zpětně po několika měsících. Po uhrazení odměny již nelze namítat neplatnost smlouvy o zprostředkování. Žalovaný dále uvedl, že se se žalobci znal dlouhou dobu, mezi stranami nebyla uzavřena smlouva v listinné podobě o výši provize a konkrétních podmínkách zprostředkování služeb sledujících uzavření nájemní smlouvy k bytu žalovaných s třetí osobou, veškerá komunikace mezi stranami probíhala prostřednictvím e-mailu a telefonu. Pokud by bylo namítnutí neplatnosti zprostředkovatelské smlouvy úspěšné, jsou obě strany smlouvy povinny si vrátit vzájemná plnění. Žalovaný proto podal námitku započtení ve výši 10 600 Kč za poskytnuté služby, neboť žalobcům poskytl jimi vyžádané realitní služby, a to vyhledání zájemců, inzerci, prohlídky bytu se zájemci, poskytnutí a vyhotovení nájemní smlouvy. Žalovaný žalobcům nezpůsobil škodu nesprávnou radou, nemohl jejich počínání v budoucnu nijak ovlivnit. Žalobci se již sami, bez účasti žalovaného, dohodli na ukončení smlouvy s paní , jméno FO, a následně uzavřeli smlouvu s novým nájemcem panem , jméno FO, (původně spolubydlícím). Žalovaný uvedl, že neměl za úkol prověřit, zda jsou zájemci bez dluhů a exekucí, kdy tuto službu neposkytuje ani jako správcovská firma, pouze na vyžádání vlastníka nemovitosti, v daném případě tato lustrace nebyla součástí dohody. Podmínkou v nájemní smlouvě bylo pojištění domácnosti, proto žalovaný zkontaktoval paní , jméno FO, s agentem, který jí zřídil pojištění. Nad rámec dohody poskytl žalovaný žalobcům nájemní smlouvu, evidenční listy, předávací protokol. Žalovaný vyhledal zájemce, zájemce uhradil kauci 13 000 Kč, po úhradě zaslal žalovaný žalobcům připravenou nájemní smlouvu včetně evidenčních listů. Uhrazení kauce potvrdil žalovaný i zájemci a domluvil s nimi podpis smlouvy a předání bytu. Při samotném předání byly opsány stavy vody, topení, elektřiny, podepsána nájemní smlouva, evidenční listy, předávací protokol. Tímto výpomoc a zprostředkování skončilo. Žalovaný pak žalobcům poslal fakturu, wordový dokument s nájemní smlouvou k využití do budoucna. Žalobci nijak nerozporovali výši odměny, fakturu zaplatili, poděkovali za poskytnuté služby. Odměna zaplacená žalovanému ve výši jednoho nájemného není nikterak nepřiměřená. Žalovaný dále namítnul, že vady nebyly žalobci vytknuty řádně a včas, neboť služby byly poskytnuty v dubnu 2021 a vady vytknuty až předžalobní upomínkou ze dne 25. 7. 2022.

3. Účastníci označili za nesporné skutečnosti, že žalobci a žalovaný uzavřeli v březnu 2021 v ústní podobě smlouvu o realitním zprostředkování a dále, že žalovaný poskytoval žalobcům služby realitního zprostředkování, a to konkrétně, že vyhledával zájemce o pronájem bytu ve vlastnictví žalobců, podával inzerci, prováděl prohlídky se zájemci o pronájem bytu, poskytl žalobcům smluvní dokumentaci.

4. Z e-mailová komunikace z 11.4.2021 – 20. 4. 2021 bylo zjištěno, že dne 11. 4. 2021 informoval žalobce (, Jméno žalobce A, ) žalovaného, že paní , jméno FO, zaplatila kauci 13 000 Kč, a požádal žalovaného o zaslání nájemní smlouvy, následně stejného dne žalovaný zaslal žalobci nájemní smlouvu včetně evidenčních listů na duben a květen s vysvětlením zde uvedených různých částek, požádal o zaslání čísla účtu, následně stejného dne zaslal žalobce žalovanému číslo účtu a vyjádřil se k zaslané nájemní smlouvě s tím, že ji rádi využijí. Dne 17. 4. 2021 žalovaný zaslal žalobci fakturu k proplacení, dle dohody ve výši jednoho nájmu, poděkoval za důvěru a uvedl, že v případě potřeby je k dispozici. Dne 19. 4. 2021 žalobce informoval žalovaného, že poslal peníze, poděkoval a požádal o nájemní smlouvu ve Wordu. Dle 20. 4. 2021 zaslal žalovaný žalobci smlouvu ve Wordu, stejného dne žalobce za zaslání smlouvy poděkoval.

5. Z e-mailové komunikace žalovaného s , jméno FO, bylo zjištěno, že dne 16. 4. 2021 zaslal žalovaný , jméno FO, informace k novému nájemci , jméno FO, , s údaji byt č. , hodnota, , adresa , adresa, , 2+1, 60,20 m2 a telefonním číslem. Dne 13. 9. 2023 požádal žalovaný pana , jméno FO, o sdělení, kdy došlo k ukončení pojištění domácnosti paní , jméno FO, , následujícího dne pan , jméno FO, zaslal žalovanému v příloze výpověď smlouvy č. , hodnota, .

6. Z faktury – daňového dokladu č. , hodnota, ze dne 7.4.2021 bylo zjištěno, že tuto fakturu vystavila společnost , právnická osoba, ., IČ , IČO, odběrateli a registrovanému uživateli , Anonymizováno, , Anonymizováno, , právnická osoba, ., IČ , Anonymizováno, , e-mail: , e-mail, za inzerát , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , právnická osoba, 2+1, 60 m2, balíček , Anonymizováno, Vložení-základ-nabídka-pronájem: 299 Kč, celkem bylo k úhradě 299 Kč, kdy tato částka byla uhrazena.

7. Z webových stránek bezrealitky bylo zjištěno, že zde byl zadán přes profil , Anonymizováno, , Anonymizováno, , právnická osoba, ., e-mail: , e-mail, , inzerát , Anonymizováno, s platností do 6. 5. 2021, na pronájem bytu 2+1, v druhém patře, bez výtahu, na adrese , adresa, , nájemné ve výši od 10 000 Kč bez elektřiny a plynu, kauce 13 000 Kč, pro max. 4 osoby, s požadavkem prokázání příjmu.

8. Z faktury – daňového dokladu č. , hodnota, ze dne 17. 4. 2021 bylo zjištěno, že touto fakturou žalovaný vyúčtoval žalobci (, Jméno žalobce A, ) odměnu za poskytnutí realitních služeb při pronájmu bytové jednotky na adrese , adresa, ve výši 10 600 Kč (základ daně 8 760 Kč, DPH 21 % v částce 1 840 Kč). Daňový doklad byl vystaven dne 17. 4. 2021, na IČ , IČO žalovaného, , se splatností dne 27. 4. 2024.

9. Z detailu transakce UniCredit Bank a.s. (výpisu z účtu žalobce – potvrzení o provedené platbě) bylo zjištěno, že dne 19. 4. 2021 byla z účtu žalobce (majitel účtu , Jméno žalobce A, ) zaslána platba ve výši 10 600 Kč označená jako odměna makléř na účet žalovaného (majitel účtu , Jméno žalovaného, ).

10. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 15. 4. 2021 bylo zjištěno, že tato smlouva byla uzavřena mezi žalobci (, Jméno žalobce A, , , Jméno žalobce B, ) a , jméno FO, , na jejím základě žalobci přenechali paní , jméno FO, do užívání bytovou jednotku č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , na adrese , adresa, . Nájem byl sjednán na dobu určitou od 15. 4. 2021 do 31. 7. 2021, s vyloučením automatické obnovy. Nájemné bylo sjednáno ve výši 8 451 Kč měsíčně, zálohy na služby spojené s užíváním bytu a společných prostor v domě ve výši 2 149 Kč měsíčně, měsíční platba za užívání bytu byla v celkové výši 10 600 Kč. Smlouva je podepsána.

11. Z evidenčního listu nájemného 4/2021 bylo zjištěno, že v tomto je uveden předpis plateb v celkové výši 5 300 Kč, sestávající z plateb za studenou vodu ve výši 400 Kč, teplou užitkovou vodu ve výši 600 Kč, teplo ve výši 989 Kč, společnou elektřinu 40 Kč, výtah 120 Kč a nájemné ve výši 3 151 Kč. Evidenční list byl platný od 4/2021, pro bytovou jednotku č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , 2+1, ve vlastnictví žalobců na adrese , adresa, , pro uživatele , jméno FO, , spolubydlící , jméno FO, . Evidenční list není podepsán.

12. Z evidenčního listu nájemného 5/2021 bylo zjištěno, že v tomto je uveden předpis plateb v celkové výši 10 600 Kč, sestávající z plateb za studenou vodu ve výši 400 Kč, teplou užitkovou vodu ve výši 600 Kč, teplo ve výši 989 Kč, společnou elektřinu 40 Kč, výtah 120 Kč a nájemné ve výši 8 451 Kč. Evidenční list byl platný od 5/2021, pro bytovou jednotku č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , 2+1, ve vlastnictví žalobců na adrese , adresa, , pro uživatele , jméno FO, , spolubydlící , jméno FO, . Evidenční list není podepsán.

13. Z výzvy k úhradě dlužné částky, předžalobní výzvy k plnění ze dne 25. 7. 2022 bylo zjištěno, že právní zástupce žalobců vyzval žalovaného k vrácení provize a úhradě způsobené škody v celkové výši 68 407 Kč. Ve výzvě právní zástupce uvedl, že v březnu 2021 se žalobci na žalovaného obrátili s žádostí o nalezení vhodných nájemníků pro byt na adrese , adresa, . Smlouva o zprostředkování nebyla uzavřena v písemné formě. Dále uvedl, že v dubnu 2021 žalovaný představil žalobcům nájemníky , jméno FO, a , jméno FO, , jako osoby zaměstnané, bez dluhů a exekucí, nájemní smlouva byla uzavřena s paní , jméno FO, . Za zprostředkování nájemní smlouvy byla ze strany žalovaného požadována provize ve výši 10 600 Kč, kdy tato měla být pouze ve výši nájemného 8 451 Kč, žalobci přesto provizi uhradili. Protože se paní , jméno FO, v říjnu 2021 rozhodla opustit byt, byla následně uzavřena smlouva o nájmu bytu s panem , jméno FO, , který však neplnil závazky ze smlouvy, neplatil nájemné, v květnu 2022 došlo k jeho vystěhování, kdy byt zanechal v dezolátním stavu. Žalobci mají vůči panu , jméno FO, pohledávku v celkové výši 57 807 Kč. Při prověření pana , jméno FO, právní zástupce žalobců zjistil, že v průběhu let 2017-2021 měl 10 exekucí, vymožení částky je nereálné, proto vyzval žalovaného k uhrazení částky 10 600 Kč z důvodu vrácení provize, neboť smlouva o zprostředkování nebyla uzavřena v písemné formě, a částky 57 807 Kč z důvodu náhrady škody způsobené nesprávnou informací.

14. Z vyjádření k výzvě ze dne 25. 7. 2022 vyhotovené dne 9. 8. 2022 bylo zjištěno, že právní zástupce žalovaného zaslal žalobcům vyjádření k předžalobní žalobě, kde uvedl, že služby byly žalobcům poskytnuty žalovaným jako fyzickou osobou v soukromé rovině, nevystupoval jako realitní makléř. Žalovaný žalobcům nabízel pomoc buď jako kompletní správu bytu nebo pouze vyhledání zájemce o byt, kterého si pak žalobci odsouhlasí. Žalobci požadovali pouze vyhledání zájemců, došlo k dohodě o požadavcích na budoucí nájemníky s tím, že prověření v rejstříků exekucí nebylo dohodnuto, dále k dohodě o podmínkách pronájmu a odměně ve výši měsíčního nájmu s tím, že přijetí odměny bude oficiální na základě faktury. Žalovaný navrhoval u paní , jméno FO, zajištění přepisu energií včetně prověření, zda nemá dluhy, ale k dohodě v tomto směru nedošlo a ani přepis energií žalovaný nezajišťoval. Žalovaný zde uvedl, že po uhrazení kauce 13 000 Kč, zaslal žalovaným nájemní smlouvu, evidenční listy, se všemi domluvil podepsání smlouvy, předávacího protokolu, při předání byly zapsány stavy vody, topení, energií, a tímto výpomoc skončila. Žalovaný dále zaslat žalobcům vzor nájemní smlouvy. Faktura k proplacení byla zaslána na email žalobce a následně proplacena. Výše fakturované částky nebyla nijak rozporována. Žalovaný uvedl, že se nedopustil žádných pochybení.

15. Z e-mailové komunikace se , jméno FO, ze dne 17.8.2022 bylo zjištěno, že žalobce (, Jméno žalobce A, ) se dne 17. 8. 2022 dotazoval paní , jméno FO, , zda při prvním setkání žalovaný, když představil žalobcům paní , jméno FO, a pana , jméno FO, jako potencionální nájemníky, prohlásil, že jsou oba prověřeni, oba zaměstnáni, bez dluhů a exekucí. , jméno FO, ve své odpovědi ze dne 17. 8. 2022 uvedla, že žalovaný prohlásil o její osobě i o panu , jméno FO, , že jsou potencionální nájemci, že jsou oba prověření, zaměstnaní, bez dluhů a exekucí, tzv. prolustrovaní.

16. Z webové stránky sreality.cz zachycené dne 5.2.2024 bylo zjištěno, že těchto stránkách jsou nabízeny byty k pronájmu, kdy u bytu 3+1 na adrese , Anonymizováno, , , adresa, je uvedena celková cena ve výši 25 000 Kč měsíčně, v popisu jsou pak dále uvedeny poplatky ve výši 2 900 Kč a voda 400 Kč za osobu měsíčně; u bytu 2+kk, na adrese , adresa, je uvedena celková cena 8 500 Kč za měsíc, v poznámce k ceně pak 8 500 Kč nájemné, 500 Kč voda, 50 Kč energie spol. prostor, celkem 9 050 Kč; u bytu 2+kk na adrese , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , adresa, je uvedena celková cena 17 000 Kč za měsíc, v poznámce k ceně nájemné 17 000 Kč za měsíc, parkovací místo 1 500 Kč za měsíc, zálohy na služby 3 000 Kč za měsíc, vratné kauce 17 000 Kč, provize RK 17 000 Kč + DPH.

17. Z prohlášení realitní kanceláře , právnická osoba, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, ze dne 28. 2. 2024 bylo zjištěno, že tato realitní kancelář k žádosti žalovaného odhadla obvyklou cenu realitních služeb spočívajících ve vyhledání zájemce o nájem bytu o dispozici 2+1, rozloha 60m2, , adresa, , pořízení fotodokumentace, vystavení inzerce na 2-3 realitních serverech po dobu 1-2 měsíců, umístění inzertní plachty na nemovitost, organizace 3-4 prohlídek se zájemci, zpracování nájemní smlouvy včetně evidenčního listu a předávacího protokolu, pomoc při sjednání pojištění domácnosti, poskytnutí vzorové nájemní smlouvy, a to dle obvyklých cen v březnu a dubnu 2021. realitní kancelář uvedla, že výše nájmu bytu včetně záloh na služby činila kolem 10 000 Kč na jednu osobu bez elektřiny a plynu, každá další osoba v bytě navyšuje zálohy o 600 Kč; obvyklá cena uvedených realitních služeb se pohybuje ve výši 1-2 celkových nájmů včetně DPH; poskytování vzorové smlouvy není standardem, advokátní služby za zpracování nájemní smlouvy se pohybují ve výši cca 4 000 Kč + DPH.

18. Z odborného vyjádření k ceně realitních služeb realitní makléřky , jméno FO, ze dne 1. 3. 2024 bylo zjištěno, že realitní makléřka k žádosti právního zástupce žalovaného odhadla obvyklou cenu realitních služeb na trhu spočívajících ve vyhledání zájemce o nájem bytu o dispozici 2+1, rozloha 60m2, , adresa, , pořízení fotodokumentace, vystavení inzerce na 2-3 realitních serverech po dobu 1-2 měsíců, umístění inzertní plachty na nemovitost, organizace 3-4 prohlídek se zájemci, zpracování nájemní smlouvy včetně evidenčního listu a předávacího protokolu, pomoc při sjednání pojištění domácnosti, poskytnutí vzorové nájemní smlouvy, a to dle obvyklých cen v březnu a dubnu 2021. Dle makléřky se obvyklá cena uvedených realitních služeb pohybuje ve výši od 10 600 Kč až 20 000 Kč podle míry a druhu poskytovaných služeb a rozsahu vzájemné komunikace, standardní cenu v daném případě lze stanovit na částku 11 000 Kč + 21 % DPH; za poskytnutí vzorové nájemní smlouvy k dalšímu použití v rozsahu předložené nájemní smlouvy byla odhadnuta cena na částku 4 000 Kč + 21 % DPH.

19. Dokazování navrženými důkazy: emailová komunikace právních zástupců účastníků ze dne 23.2.2023, 16.2.2023, 15.2.2023, 31.1.2023, dokument s opsanými stavy vody, topení, elektřiny, předávací protokol, podepsané evidenční listy navazující nájemní smlouvy s panem , jméno FO, , dodatky nájemní smlouvy, nebylo provedeno, neboť na provedení těchto důkazů účastníci již netrvali. Pro nadbytečnost nebyl proveden navržený důkaz účastnickým výslechem žalovaného.

20. Po provedeném dokazování a zhodnocení důkazů jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti, přihlížeje přitom ke všemu, co vyšlo v řízení najevo, soud učinil tento závěr o skutkovém stavu: mezi žalobci a žalovaným byla v březnu 2021 uzavřena v ústní podobě smlouva o realitním zprostředkování. Žalovaný v rámci své podnikatelské činnosti poskytl žalobcům jako realitní zprostředkovatel služby realitního zprostředkování, kdy vyhledával zájemce o pronájem bytu ve vlastnictví žalobců, podával inzerci, prováděl prohlídky se zájemci o pronájem bytu, poskytl žalobcům smluvní dokumentaci (nájemní smlouvu, evidenční listy, předávací protokol) a nájemní smlouvu ve Wordu pro budoucí využití. Dne 15. 4. 2021 byla uzavřena smlouva o nájmu bytu mezi žalobci a paní , jméno FO, , na dobu určitou od 15. 4. 2021 do 31. 7. 2021, na jejímž základě žalobci přenechali paní , jméno FO, do užívání bytovou jednotku č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , na adrese , adresa, . Nájemné bylo sjednáno ve výši 8 451 Kč měsíčně, zálohy na služby spojené s užíváním bytu a společných prostor v domě ve výši 2 149 Kč měsíčně. Žalovaný paní , jméno FO, zprostředkoval uzavření pojištění domácnosti. Žalovaný vystavil žalobcům dne 17. 4. 2021 daňový doklad s vyúčtováním odměny za poskytnutí realitních služeb při pronájmu bytové jednotky na adrese , adresa, ve výši 10 600 Kč (včetně DPH). Dne 17. 4. 2021 žalovaný zaslal žalobcům na e-mail daňový doklad k proplacení. Žalobci dne 19. 4. 2021 poslali na účet žalovaného platbu ve výši 10 600 Kč, čímž odměnu uhradili. Předžalobní upomínkou ze dne 25. 7. 2022 žalobci vyzvali žalovaného k vrácení provize, neboť smlouva o zprostředkování nebyla uzavřena v písemné formě. Přípisem ze dne 9. 8. 2022 se žalovaný vyjádřil k upomínce s tím, že se nedopustil žádných pochybení.

21. Dle § 3 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZoRZ“) realitní zprostředkování zahrnuje vždy vyhledání toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem.

22. Dle § 3 odst. 2 ZoRZ realitní zprostředkování zahrnuje zpravidla a) poskytnutí inzertní služby, b) posouzení stavu nemovité věci a zpracování návrhu nabídkové ceny, c) zpracování marketingu nemovité věci, d) zajištění prohlídky nemovité věci, e) obstarání stavebně technické dokumentace související s nemovitou věcí, f) zprostředkování poskytnutí právních služeb, g) zprostředkování úschovy za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy.

23. Dle § 9 odst. 1 ZoRZ realitní zprostředkovatel poskytuje realitní zprostředkování na základě smlouvy o realitním zprostředkování.

24. Dle § 9 odst. 2 ZoRZ smlouva o realitním zprostředkování vyžaduje písemnou formu. Námitku neplatnosti smlouvy pro nedostatek formy může vznést pouze zájemce.

25. Dle § 10 odst. 1 ZoRZ smlouva o realitním zprostředkování obsahuje také a) označení předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, b) výši kupní ceny, nájemného nebo jiné úplaty, popřípadě způsob jejich určení, je-li realitní smlouva úplatná, c) výši provize, nebo způsob jejího určení.

26. Dle § 10 odst. 2 ZoRZ není-li při uzavírání smlouvy o realitním zprostředkování některý z údajů podle odstavce 1 písm. a) nebo b) znám, ujedná se alespoň obecným způsobem.

27. Dle § 10 odst. 3 ZoRZ neobsahuje-li smlouva o realitním zprostředkování údaje podle odstavce 1, je neplatná. Námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce.

28. Dle § 3 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) soukromé právo spočívá zejména na zásadách, že d) daný slib zavazuje a smlouvy mají být splněny, f) nikomu nelze odepřít, co mu po právu náleží.

29. Dle § 4 odst. 1 o. z. má se za to, že každá svéprávná osoba má rozum průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností a že to každý od ní může v právním styku důvodně očekávat.

30. Dle § 5 odst. 1 o. z. kdo se veřejně nebo ve styku s jinou osobou přihlásí k odbornému výkonu jako příslušník určitého povolání nebo stavu, dává tím najevo, že je schopen jednat se znalostí a pečlivostí, která je s jeho povoláním nebo stavem spojena. Jedná-li bez této odborné péče, jde to k jeho tíži.

31. Dle § 580 dost. 1 o. z. neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

32. Dle § 582 odst. 1 o. z. není-li právní jednání učiněno ve formě ujednané stranami nebo stanovené zákonem, je neplatné, ledaže strany vadu dodatečně zhojí. Zahrnuje-li projev vůle současně více právních jednání, nepůsobí nedostatek formy vyžadované pro některé z nich sám o sobě neplatnost ostatních.

33. Dle § 582 odst. 2 o. z. není-li dodržena forma právního jednání ujednaná stranami, lze neplatnost namítnout, jen nebylo-li již plněno. To platí i tehdy, vyžadují-li formu určitého právního jednání ustanovení části čtvrté tohoto zákona.

34. Dle § 2991 odst. 1 o. z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.

35. Dle § 2991 odst. 2 o. z. bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

36. Dle § 2992 o. z. byl-li splněn dluh, a to i předčasně, nebylo-li uplatněno právo, ač uplatněno být mohlo, nebo učinila-li jedna osoba něco ve svém výlučném a osobním zájmu či na vlastní nebezpečí, nevzniká povinnost obohacení vydat; to platí i v případě, že jedna osoba obohatí druhou s úmyslem ji obdarovat nebo obohatit bez úmyslu právně se vázat.

37. Dle § 2993 o. z. plnila-li strana, aniž tu byl platný závazek, má právo na vrácení toho, co plnila. Plnily-li obě strany, může každá ze stran požadovat, aby jí druhá strana vydala, co získala; právo druhé strany namítnout vzájemné plnění tím není dotčeno. To platí i v případě, byl-li závazek zrušen.

38. Dle § 2997 odst. 1 o. z. dlužník, který plnil dluh nežalovatelný nebo promlčený nebo takový, který je neplatný pro nedostatek formy, nemá právo na vrácení toho, co plnil. Právo na vrácení nemá ani ten, kdo jiného obohatil s vědomím, že k tomu není povinen, ledaže plnil z právního důvodu, který později nenastal nebo odpadl.

39. Dle § 2997 odst. 2 o. z. plnila-li osoba proto, že k tomu byla přivedena lstí, donucena hrozbou nebo zneužitím závislosti, ustanovení odstavce 1 se nepoužije. To platí i v případě, že plnila osoba nesvéprávná.

40. Dle § 2998 o. z. plnila-li strana vědomě proto, aby druhá strana něco vykonala za účelem zakázaným nebo zcela nemožným, nemá právo požadovat, aby jí to bylo vráceno. Dal-li však někdo, aby zabránil protiprávnímu činu, něco tomu, kdo se chtěl činu dopustit, může požadovat vrácení.

41. Dle § 2999 odst. 1 o. z. není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny. Bylo-li plněno na základě neplatného nebo zrušeného právního jednání, právo na peněžitou náhradu však nevznikne v rozsahu, v jakém se to příčí účelu pravidla vylučujícího platnost právního jednání.

42. Dle § 2999 dost. 2 o. z. plnil-li ochuzený za úplatu, poskytne se náhrada ve výši této úplaty; to neplatí, zakládá-li výše úplaty důvod neplatnosti smlouvy nebo důvod pro zrušení závazku, anebo byla-li výše úplaty takovým důvodem podstatně ovlivněna.

43. Po právním posouzení v řízení zjištěného skutkového stavu dospěl soud k závěru, že žaloba není důvodná. Mezi účastníky byla uzavřena smlouva o realitním zprostředkování dle § 9 odst. 1 ZoRZ. Vzhledem k tomu, že smlouva o realitním zprostředkování vyžaduje dle § 9 dost. 2 ZoRZ písemnou formu a žalobci uplatnili včasnou námitku neplatnosti smlouvy pro nedostatek formy (v tří leté lhůtě ode dne, kdy mohlo být právo vykonáno poprvé), je smlouva neplatná, neboť nebyla uzavřena písemně. Jiný důvod neplatnosti smlouvy nebyl shledán. Smluvní strany si sjednali jak předmět užívání, výši nájemného a rovněž výši provize, kdy tato měla být ve výši nájemného. Žalovaný žalobcům vyúčtoval odměnu ve výši 10 600 Kč, která byla žalobci akceptována, uhrazena bez jakýchkoli výhrad, nebyla rozporována její výše či oprávněnost, k tomu došlo až v předžalobní upomínce. Nadto výše odměny za poskytnuté realitní služby byla přiměřená a obvyklá, spíše nižší, jak vyplynulo z vyjádření realitních kanceláří (viz shora). Na daný vztah nelze aplikovat § 582 odst. 2 o. z., neboť požadavek na písemnou formu je upraven v ZoRZ, nikoli v ujednání smluvních stran ani v ustanovení části čtvrté o. z. V daném případě se jedná o tzv. naturální obligaci (§ 2997 o. z.), kdy bezdůvodné obohacení nevzniká, neboť byl plněn dluh vyplývající z právního jednání neplatného jen pro nedostatek písemné formy a plnění si obě smluvní strany již vzájemně poskytly. Z provedeného dokazování i nesporných skutečností je zřejmé, že žalovaný žalobcům poskytl shora uvedené služby realitního zprostředkování a žalobci žalovanému uhradili za poskytnuté služby odměnu. Žalobci, resp. obě smluvní strany proto již nemají právo na vrácení toho, co si vzájemně plnili. Žalovaný poskytoval žalobcům služby realitního zprostředkování v rámci své podnikatelské činnosti v souladu se zákonem, pouze nebyla dodržena písemná forma smlouvy o zprostředkování. Žalovaný nejednal v rozporu se zákonem, v rozporu s dobrými mravy, nedošlo k plnění z důvodu lsti, donucení hrozbou, zneužití závislosti, nebylo ani plněno proto, aby bylo něco vykonáno za účelem zakázaným nebo nemožným. Ač pro projednávanou věc dále uváděné skutečnosti nejsou podstatné, pro úplnost soud uvádí, že v řízení nebylo prokázáno tvrzení žalobců, že by se žalovaný zavázal k prověření dluhů a exekucí u zájemců o pronájem, tvrzení nájemkyně, že žalovaný prohlásil, že potencionální nájemci jsou prověření, zaměstnaní, bez dluhů a exekucí, neprokazuje ujednání smluvních stran v tomto směru. Zprostředkovaná smlouva byla uzavřena se zájemcem, u kterého ani žádné dluhy, exekuce tvrzeny nebyly. Uzavření další smlouvy s původně spolubydlícím s delším časovým odstupem již není možné žalovanému bez dalšího přičítat. Vzhledem k uvedeným závěrům a právnímu posouzení věci soud žalobu jako nedůvodnou v celém rozsahu zamítl.

44. Podle § 151 o. s. ř. rozhoduje soud o povinnosti k náhradě nákladů řízení bez návrhu, a to zpravidla v rozhodnutí, jímž se řízení u něho končí. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalovanému, jenž byl v řízení zcela úspěšný, právo na náhradu nákladů řízení v částce 23 216,29 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 10 600 Kč sestávající z částky 1 540 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 1 540 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. (odpor ze dne 23. 1. 2023), z částky 1 540 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. (vyjádření k žalobě ze dne 28. 2. 2023), z částky 1 540 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. (reakce na vyjádření žalobců ze dne 22. 11. 2023), z částky 4 620 Kč (3 x 1 540 Kč) za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. (dne 21. 2. 2024, jednání od 12:05 hod. do 17:00 hod.) a z částky 1 540 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. (dne 17. 4. 2024, jednání od 12:00 hod. do 13:01 hod.) včetně osmi paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., cestovní náhrada v celkové výši 4 467,02 Kč, a to v souvislosti s cestou realizovanou dne 21. 2. 2024 náhrada 2 233,51 Kč za 193 ujetých km v částce 1 633,51 Kč (38,70 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 7,4 l/100 km a 5,60 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 6 × 30 minut v částce 600 Kč podle § 14 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne 17. 4. 2024 náhrada 2 233,51 Kč za 193 ujetých km v částce 1 633,51 Kč (38,70 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 7,4 l/100 km a 5,60 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 6 × 30 minut v částce 600 Kč podle § 14 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 19 187,02 Kč ve výši 4 029,27 Kč. Za přípis ze dne 4. 3. 2024 nebyla žalovanému přiznána náhrada, neboť se jednalo pouze o průvodní přípis k předkládaným důkazům. Náklady řízení jsou žalobci podle § 149 odst. 1 o. s. ř. povinni zaplatit advokátovi žalovaného.