24 C 317/2022

Plný text

Okresní soud v Chomutově rozhodl samosoudcem Mgr. Filipem Tomanem ve věci žalobce údaje o účastníkovi údaje o zástupci proti žalovanému údaje o účastníkovi údaje o zástupci

I. Žaloba, jíž se žalobce po žalovaném domáhal zaplacení 55 125 Kč s příslušenstvím, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému k rukám jeho zástupce Mgr. [jméno] [příjmení] na náhradě nákladů řízení 16 074,40 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se žalobou podanou soudu dne 17. 11. 2022 domáhal vydání rozhodnutí, jímž by soud uložil žalovanému zaplatit mu 55 125 Kč spolu s úroky z prodlení tam blíže specifikovanými. Uvedl, že dne 1. 8. 2019 uzavřel spolu se svou manželkou se žalovaným nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl pronájem bytové jednotky [číslo] v domě [adresa] v ulici [ulice] v [obec], ve vlastnictví žalovaného. Jako nájemce se zavázal žalovanému hradit nájemné a služby ve výši 6 914 Kč měsíčně s tím, že detailní měsíční rozpis nájemného a záloh na služby byl přílohou nájemní smlouvy. Dne 15. 7. 2022 bylo mezi účastníky dodatkem [číslo] ujednáno zvýšení nájmu o 500 Kč měsíčně dle nového evidenčního listu, kdy nájemné činilo 2 875 Kč měsíčně, zálohy na služby 2 782 Kč a fond oprav 1 575 Kč měsíčně. Žalobce od 1. 8. 2019 platil pravidelně každý měsíc částku 1 575 Kč do fondu oprav, a to až do 30. 7. 2022. Žalobce má za to, že ujednání na základě něhož hradil částku 1 575 Kč do fondu oprav je nicotné, neboť pronajímetel (žalovaný) nesmí po nájemci (žalobci) požadovat jiná plnění než nájemné a zálohy na služby nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel. Žalobce žalovaného vyzval dopisem ze dne 30. 7. 2022, doručeným žalovanému téhož dne, k vrácení částky 55 125 Kč představující žalobcem neprávem zaplacené platby do fondu oprav za období od 1. 8. 2019 do 30. 7. 2022.

2. Žalovaný k věci uvedl, že je od 29. 5. 2019 výlučným vlastníkem budovy [adresa] (bytový dům) v níž se nachází byt [číslo]. Spolu s vlastnickým právem k bytovému domu vstoupil také do stávajících nájemních vztahů. Jelikož dům trpěl mnohými nedostatky spojenými se značnými náklady na opravy, dohodl se s nájemci na zvýšení nájemného a uzavření nových nájemních smluv. Část, o níž se původní nájemné navýšilo, byla uvedena v evidenčním listu jako položka„ fond oprav“ pouze pro přehlednost, aby nájemcům ilustrovala, jakou část z nájmu žalovaný bude investovat do renovace bytového domu. V daném případě se tedy jedná jen o složku nájemného. Služby, které žalovaný jako pronajímatel žalovanému jako nájemci zajišťoval, jsou taxativně uvedeny v evidenčním listu, kde jsou rovněž zřetelně odděleny od plateb za nájemné, a tedy i od složky nájemného označené jako„ fond oprav“. Hrazení příspěvku do fondu oprav by ani v tomto případě nebylo možné, neboť žalovaný je jediným vlastníkem bytového domu, v němž nejsou zřízeny bytové jednotky, nevzniklo společenství vlastníků jednotek, a tudíž nebyl nikdy založen fond oprav. Žalovaný tak po žalobci nepožadoval plnění navíc vedle nájemného a záloh na služby a část nájemného označená jako„ fond oprav“ nepředstavuje zakázané ujednání. Závěrem žalovaný namítl nedostatek aktivní legitimace žalobce, neboť nájemní smlouva nebyla uzavřena jen s ním, ale i s jeho manželkou.

3. Z výpisu z katastru nemovitostí listu vlastnictví [číslo] vedeného Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, katastrálním pracovištěm Sokolov pro katastrální území a obec Kraslice ze dne 21. 11. 2021 soud zjistil, že žalovaný byl k tomuto datu vlastníkem mimo jiné pozemku p. č. st. [číslo], jehož součástí je stavba [adresa], a to na základě kupní smlouvy ze dne 13. 5. 2019 s právními účinky zápisu ke dni 29. 5. 2019.

4. Z listiny nazvané smlouva o nájmu bytu a přiloženého evidenčního listu soud zjistil, že tuto dne 29. 12. 2018 uzavřeli Ing. [jméno] [příjmení] a žalobce společně s manželkou. Ing. [anonymizováno] se zde zavázal přenechat žalobci a jeho manželce k užívání byt [číslo] v domě [adresa] na dobu určitou do 31. 12. 2019 a žalobce spolu s manželkou se naproti tomu zavázali za toto užívání hradit nájemné ve výši 2 375 Kč měsíčně a k tomu zálohy na služby ve výši 2 782 Kč.

5. Z listiny nazvané smlouva o nájmu bytu soud zjistil, že tuto dne 1. 8. 2019 uzavřeli žalovaný a žalobce spolu s manželkou. Žalovaný přenechal žalobci a jeho manželce do užívání na dobu neurčitou„ bytovou jednotku [číslo]“ v domě [adresa] v ulici [ulice] v [obec]. Žalobce spolu s manželokou se naproti tomu zavázal hradit nájemné (zahrnující i zálohy na služby) ve výši 6 914 Kč měsíčně. Z listiny nazvané protokol o fyzickém předání bytu [číslo] soud zjistil, že tento je označen jako příloha [číslo] nájemní smlouvy ze dne 1. 8. 2019 a zachycuje stav měřičů studené vody, teplé vody a RTN. Z přiloženého evidenčního listu soud zjistil, že tento je označen jako příloha [číslo] nájemní smlouvy ze dne 1. 8. 2019 a uvádí detailní měsíční rozpis nájemného a plateb za služby. Nájemné činilo 2 375 Kč, fond oprav 1 757 Kč a zálohy na služby 2 782 Kč, celkem tedy 6 914 Kč.

6. Z listiny nazvané dodatek [číslo] soud zjistil, že tento dne 15. 7. 2022 [anonymizováno] žalovaný a žalobce spolu s manželkou s tím, že od 1. 9. 2022 dojde k navýšení nájemného o 500 Kč. Součástí této listiny je evidenční list, podle kterého činí nájemné 2 875 Kč, fond oprav 1 757 Kč a zálohy na služby 2 782 Kč, celkem tedy 7 414 Kč.

7. Z dopisu ze dne 30. 7. 2022 soud zjistil, že jím zástupce žalobce vyzval žalovaného k navrácení částky 55 125 Kč, představující platby do fondu oprav za 38 měsíců od srpna 2019, a to ve lhůtě sedmi dnů od doručení tohoto dopisu s tím, že pokud neučiní, vystavuje se riziku podání žaloby. Tento dopis byl dle přiložené doručenky žalovanému doručen do datové schránky dne 9. 8. 2022.

8. Z další listiny nazvané smlouva o nájmu bytu a přiloženého evidenčního listu soud zjistil, že tuto uzavřeli dne 31. 12. 2018 Ing. [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Ing. [anonymizováno] se zde zavázal přenechat [jméno] [příjmení] k užívání byt [číslo] v domě [adresa] na dobu určitou do 31. 12. 2019. [jméno] [příjmení] se naproti tomu zavázal za toto užívání hradit nájemné ve výši 3 002 Kč měsíčně a k tomu zálohy na služby ve výši 3 800 Kč.

9. Z další listiny nazvané smlouva o nájmu bytu soud zjistil, že tuto dne 1. 8. 2019 uzavřeli žalovaný a [jméno] [příjmení] spolu s [jméno] [příjmení]. Žalovaný jmenovaným přenechal do užívání na dobu neurčitou„ bytovou jednotku [číslo]“ v domě [adresa] v ulici [ulice] v [obec]. Jmenovaní se naproti tomu zavázali hradit nájemné (zahrnující i zálohy na služby) ve výši 9 112 Kč měsíčně. Z listiny nazvané protokol o fyzickém předání bytu [číslo] soud zjistil, že tento je označen jako příloha [číslo] nájemní smlouvy ze dne [datum] a zachycuje stav měřičů studené vody, teplé vody a RTN. Z přiloženého evidenčního listu soud zjistil, že tento je označen jako příloha [číslo] nájemní smlouvy ze dne 1. 8. 2019 a uvádí detailní měsíční rozpis nájemného a plateb za služby. Nájmné činilo 3 002 Kč, fond oprav 2 310 Kč a zálohy na služby 3 800 Kč, celkem tedy 9 112 Kč. Z listiny nazvané dodatek [číslo] soud zjistil, že tento dne 24. 4. 2022 uzavřeli žalovaný a [jméno] [příjmení] spolu s [jméno] [příjmení] s tím, že od 1. 5. 2022 dojde k navýšení záloh na služby o 138 Kč.

10. Z další listiny nazvané smlouva o nájmu bytu a přiloženého evidenčního listu soud zjistil, že tuto dne 8. 7. 2018 uzavřeli Ing. [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Ing. [anonymizováno] se zde zavázal přenechat [jméno] [příjmení] k užívání byt [číslo] v domě [adresa] na dobu určitou do 31. 12. 2019 a jmenovaná se naproti tomu zavázala za toto užívání hradit nájemné ve výši 2 698 Kč měsíčně a k tomu zálohy na služby ve výši 3 200 Kč.

11. Z další listiny nazvané smlouva o nájmu bytu soud zjistil, že tuto dne 1. 8. 2019 uzavřeli žalovaný a [jméno] [příjmení]. Žalovaný jmenované přenechal do užívání na dobu neurčitou„ bytovou jednotku [číslo]“ v domě [adresa] v ulici [ulice] v [obec]. Jmenovaná se naproti tomu zavázala hradit nájemné (zahrnující i zálohy na služby) ve výši 7 260 Kč měsíčně. Z listiny nazvané protokol o fyzickém předání bytu [číslo] soud zjistil, že tento je označen jako příloha [číslo] nájemní smlouvy ze dne 1. 8. 2019 a zachycuje stav měřičů studené vody, teplé vody a RTN. Z přiloženého evidenčního listu soud zjistil, že tento je označen jako příloha [číslo] nájemní smlouvy ze dne 1. 8. 2019 a uvádí detailní měsíční rozpis nájemného a plateb za služby. Nájmné činilo 2 828 Kč, fond oprav 2 260 Kč a zálohy na služby 2 172 Kč, celkem tedy 7 260 Kč. Z listiny nazvané dodatek [číslo] soud zjistil, že tento dne 10. 5. 2020 uzavřeli žalovaný a [jméno] [příjmení] s tím, že od 1. 6. 2020 dojde k úpravě nájemného tak, že nájemné bude 2 828 Kč, fond oprav 2 260 Kč, a zálohy na služby 2 812 Kč tedy 7 900 Kč. Z listiny nazvané dodatek [číslo] soud zjistil, že tento dne 15. 7. 2022 uzavřeli žalovaný a [jméno] [příjmení] s tím, že od [datum] dojde k navýšení nájemného o 650 Kč tak, že nájemné bude 3 478 Kč, fond oprav 2 260 Kč a zálohy na služby 2 812 Kč, celkem tedy 8 550 Kč. Z listiny nazvané dodatek [číslo] soud zjistil, že tento dne 7. 1. 2023 uzavřeli žalovaný a [jméno] [příjmení] s tím, že od 1. 1. 2023 dojde k navýšení záloh na služby o 1 135 Kč tak, že nájemné bude 3 478 Kč, fond oprav 2 260 Kč, SV 652 Kč, TUV 910 Kč, topení 1 820 Kč, výtah 300 Kč, úklid 200 Kč, společné prostory 65 Kč, celkem tedy 9 985 Kč.

12. Z inzerátů o pronájmech bytů bylo zjištěno, že byt o velikosti 1 + 1 nacházející se v [obec] je nabízen za nájemné ve výši 5 500 Kč (bez záloh na služby) a byt o velikosti 2 + 1 v [obec] je nabízen za nájemné 10 000 Kč (bez energií).

13. Důkaz výslechem [jméno] [příjmení] soud pro nadbytečnost neprováděl, a to s ohledem na důkazy již provedené, které skýtaly dostatečný skutkový základ pro právní posouzení věci.

14. Po zhodnocení všech provedených důkazů jednotlivě i v jejich vzájemných souvislostech, s přihlédnutím k tvrzení účastníků a ke všemu, co v řízení vyšlo najevo, učinil soud následující závěr o skutkovém stavu: Žalobce spolu s manželkou užíval byt [číslo] v domě [adresa] v ulici [ulice] v [obec], a to podle smlouvy uzavřené dne 29. 12. 2018 s Ing. [anonymizováno] jako vlastníkem pozemku a domu. V této smlouvě se žalobce spolu s manželkou zavázali platit nájemné ve výši 2 375 Kč měsíčně a k tomu zálohy na služby ve výši 2 782 Kč a Ing. [anonymizováno] se naproti tomu zavázal přenechat jim předmětný byt k užívání až do 31. 12. 2019. Obdobné smlouvy s Ing. [anonymizováno] uzavřeli i další osoby (pan [příjmení] a paní [příjmení]). Podle kupní smlouvy ze dne 13. 5. 2019 s právními účinky zápisu ke dni 29. 5. 2019, bylo v katastru nemovitostí zapsáno vlastnické právo žalovaného mimo jiné k pozemku p. č. st. [číslo], jehož součástí je stavba [adresa]. Žalovaný pak 1. 8. 2019 uzavřel se stávajícími nájemci nové smlouvy, a to na dobu neurčitou. Žalovaný tak podle nové smlouvy přenechal žalobci a jeho manželce k užívání opět byt [číslo] (ve smlouvě označen jako„ bytová jednotka“) v domě [adresa] v ulici [ulice] v [obec] a žalobce se naproti tomu spolu s manželkou zavázal platit nájemné (včetně záloh na služby) ve výši 6 914 Kč s tím, že v evidenčním listu je tato částka rozepsána na nájemné 2 375 Kč, fond oprav 1 757 Kč a zálohy na služby 2 782 Kč (zde blíže rozepsané). Shodné smlouvy (lišící se jen v označení bytu a výši nájemného) pak žalovaný uzavřel i s dalšími nájemci. Dodatkem [číslo] se pak žalovaný a žalobce spolu s manželkou dohodli na tom, že od 1. 9. 2022 dojde k navýšení nájemného o 500 Kč tak, že nájemné bude 2 875 Kč, fond oprav 1 757 Kč a zálohy na služby 2 782 Kč, celkem tedy 7 414 Kč. Rovněž s ostatními nájemci se žalovaný dohodl obdobně. Zástupce žalobce vyzval žalovaného dopisem ze dne 30. 7. 2022 k navrácení částky 55 125 Kč. Tento dopis byl žalovanému doručen dne 9. 8. 2022. Žalovaný žalobci ničeho neuhradil.

15. Podle § 2251 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v účinném znění (dále již jen„ o. z.“) platí nájemce nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § 2253 obdobně. Podle odstavce 2 téhož ustanovení nesmí pronajímatel požadovat po nájemci jiná plnění než uvedená v odstavci 1, ať již ve formě vkladu nebo jinak, ani platbu nájemného později datovaným šekem nebo jiným obdobným způsobem.

16. Po právním posouzení zjištěného skutkového stavu soud neshledal žalobu důvodnou.

17. Předně soud dospěl k závěru, že žalobce je ve věci aktivně věcně legitimován, neboť otázky plateb nájemného a služeb lze považovat za běžnou správu, kterou je oprávněn vykonávat každý z manželů samostatně (srov. § 713 o. z. a § 714 odst. 1 o. z. arg. a contr.).

18. Podle shora citovaného § 2251 odst. 2 o. z. je pronajímateli zakázáno po nájemci požadovat jakákoli jiná plnění než nájemné a zálohy (popř. náklady) na služby, které zajišťuje pronajímatel. Výjimkou je jistota, kterou je pronajímatel - se souhlasem nájemce - oprávněn žádat podle § 2254 o. z. Ujednání, která by nájemce k takovým platbám zavazovala, by byla nicotná. Jako příklad takových zakázaných plateb je možno uvést příspěvek na stavební úpravy domu, vklad do fondu oprav apod. To však nebyl tento případ.

19. V projednávaném případě spolu žalovaný a žalobce (spolu s manželkou) uzavřeli patnou nájemní smlouvu ve smyslu § 2201 a násl. o. z., když obsahuje veškeré občanským zákoníkem vyžadované náležitosti, tedy zejména závazek žalovaného (pronajímatele) přenechat žalobci s polu s manželkou (nájemcům) do užívání byt [číslo] v domě [adresa] v ulici [ulice] v [obec] a naopak závazek žalobce spolu s manželkou platit za toto užívání nájemné spolu se zálohami na služby, a to ve výši 6 914 Kč. Záměna terminologie – byt x bytová jednotka – nemá na platnost smlouvy vliv, když se jedná jen o označení předmětu nájmu, nadto nezaměnitelné, neboť v domě [adresa] žádné bytové jednotky zřízeny nejsou. Následně se dodatkem [číslo] dohodli na zvýšení nájemného o 500 Kč s účinností od 1. 9. 2022. Již v evidenčním listu k nájemní smlouvě ze dne 1. 8. 2019 je částka odpovídající nájemnému rozdělena na dvě složky, a to nájemné a„ fond oprav“ (shodně pak v evidenčním listu účinném od 1. 9. 2022) a tyto složky jsou graficky odděleny od záloh na služby, které jsou tu blíže rozepsány. V tomto případě, se však nejedná o příspěvek do fondu oprav, jak jej má namysli § 1180 odst. 1 o. z., neboť žalovaný je jediným vlastníkem bytového domu, v němž nejsou zřízeny bytové jednotky, tudíž zde neexistuje společenství vlastníků jednotek, a tak nebyl ani založen fond oprav, do kterého by bylo přispíváno. Rovněž je nutno poznamenat, že nájemné nikdy nepředstavuje čistý zisk pronajímatele z nájmu, avšak jsou z něj také realizovány investice do oprav, úprav a rekonstrukcí předmětu nájmu. Zde se účastníci již smlouvou ze dne 1. 8. 2019 dohodli na zvýšení nájemného právě z důvodu nutnosti provedení rozsáhlejších oprav domu a toto zvýšení bylo v evidenčním listu poněkud nešťastně (v rozporu s ustálenou terminologií) nazváno fondem oprav. Ze samotného textu nájemní smlouvy však vyplývá, že se jedná o nájemné a žalovaný jen pro ilustraci nájemcům částku nájemného takto rozdělil. S ohledem na výše uvedené se přitom nemůže pojmově jednat o fond oprav tak, jak je právní teorií i praxí chápán, ani o jiný příspěvek na stavební úpravy domu, ale právě jen nájemné.

20. S ohledem na vyložené soud dospěl k závěru, že ujednání o příspěvku do„ fondu oprav“, jak je uveden v evidenčním listu, není zakázaným ujednáním ve smyslu § 2251 odst. 2 o. z. Proto soud žalobu v celém rozsahu zamítl.

21. O nákladech řízení rozhodne soud i bez návrhu v rozhodnutí, jímž se řízení u něho končí (§ 151 odst. 1 o.s.ř.). V daném případě byl zcela úspěšným účastníkem žalovaný a náleží mu tudíž právo na náhradu nákladů řízení (§ 142 odst. 1 o.s.ř.). Při absenci právní úpravy stanovící sazby odměny paušálně pro řízení v jednom stupni jak předpokládá ustanovení § 151 odst. 2 věta první před středníkem o.s.ř., je třeba postupovat podle § 151 odst. 2 věty první části za středníkem o.s.ř. a odměnu za zastoupení advokátem stanovit podle vyhl. č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), dále jen„ AT“, která je v současné době jediným platným a účinným předpisem, který stanoví mimosmluvní výši odměny advokáta (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 5. 2013, sp. zn. 31 Cdo 3043/2010). Náklady řízení ve výši 16 074,40 Kč se sestávají z odměny za tři úkony právní služby po 3 340 Kč za převzetí a přípravu zastoupení, písemné vyjádření ve věci samé a účast při jednání soudu (§7, § 8 AT za užití § 11 odst. 1 písm. a), d) a g) AT), tří náhrad hotových výdajů po 300 Kč (§ 13 odst. 1, 3 AT za užití § 11 odst. 1 písm. a), d) a g) AT), náhrady za promeškaný čas, strávený cestou k soudu a zpět, za 8 půlhodin po 100 Kč dle § 14 odst. 1 a 3 AT, náhrady cestovních výdajů ve výši 1 564,60 Kč za cestu z [obec] do [obec] a zpět za celkem 204 km vozidlem [příjmení] [jméno] při průměrné spotřebě 5,6 litrů motorové nafty na 100 km a ceně motorové nafty 44,10 Kč / l (§ 13 odst. 1, 4 AT za užití vyhl. č. 467/2022 Sb.) a náhrady za 21% daň z přidané hodnoty z odměny a náhrad ve výši 2 789,80 Kč (§ 137 odst. 3 o.s.ř.) Lhůtu k plnění pak soud stanovil v souladu s § 160 odst. 1 o.s.ř., když neshledal důvody pro stanovení lhůty delší a platební místo (k rukám advokáta) podle § 149 odst. 1 o.s.ř.