24 C 65/2025

Plný text

Okresní soud v Chomutově rozhodl samosoudcem Mgr. Filipem Tomanem ve věci žalobkyně Anonymizováno ., se sídlem v Anonymizováno , Anonymizováno , IČO: Anonymizováno , proti žalovaným 1) Anonymizováno , narozené Datum narození žalované A , a 2) Jméno žalované B , narozenému Datum narození žalované B , obou bytem v Adresa žalované B , obou zastoupených Jméno žalované C , advokátem se sídlem v Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno , o vyklizení bytu, takto:

I. Žalovaní jsou povinni vyklidit byt č. , hodnota, s příslušenstvím v domě č. p. , adresa, a vyklizený předat žalobkyni do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobkyni společně a nerozdílně na náhradě nákladů řízení 5 900 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou podanou dne 4. 3. 2025 se žalobkyně domáhala vydání rozhodnutí, jímž by soud žalovaným uložil vyklidit č. , hodnota, s příslušenstvím v domě č. p. , adresa, . Uvedla, že je vlastnicí mimo jiné tohoto bytu, který žalovaným přenechala k užívání nájemní smlouvou uzavřenou dne 28. 2. 2018. Nájem byl uzavřen na dobu určitou jednoho roku s automatickým obnovováním. Žalovaní se v bytě nezdržují, ale zdržuje se tam jejich syn, na kterého byly opakovaně podávány stížnosti, že způsobuje nadměrný hluk, a to především v nočních hodinách. Žalovaným pak bylo dne 16. 1. 2025 posláno sdělení o neprodloužení nájemní smlouvy a výzva k vyklizení předmětného bytu. Nájemní vztah tak skončil 28. 2. 2025 a jelikož žalovaní předmětný byt dosud nevyklidili, užívají ho od 1. 3. 2025 bez právního důvodu.

2. Žalovaní k věci uvedli, že žalobou uplatněný nárok neuznávají, neboť neevidují žádné porušení povinností nájemce, kterých by se dopustili a žalobkyně jim nic takového nikdy nesdělila. Výzva k vyklizení jim tak byla zaslána neoprávněně a nájemní vztah stále trvá. Z konstrukce nájemní smlouvy pak vyplývá, že zastírá skutečnost, že smyslem a účelem smlouvy bylo, aby byla uzavřena na dobu neurčitou, avšak tak, aby se žalobkyně vyhnula zákonné úpravě kogentně upravující ukončení nájemního vztahu na dobu neurčitou. Takovému ujednání přitom nelze přiznat právní ochranu.

3. Z částečného výpisu z katastru nemovitostí ze dne 1. 2. 2025 soud zjistil, že žalobkyně je vlastníkem domu č. p. , Anonymizováno, , zapsaného v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. , hodnota, , vedeném Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, katastrálním pracovištěm , adresa, , pro obec , adresa, a katastrální území , adresa, I.

4. Z listiny nazvané smlouva o nájmu bytu soud zjistil, že tuto uzavřeli dne 28. 2. 2018 žalobkyně a žalovaní s tím, že žalobkyně jako vlastnice bytu č. , hodnota, v domě č. p. , adresa, , tento s veškerým příslušenstvím přenechává žalovaným k užívání, a to na dobu určitou od 1. 3. 2018 do 28. 2. 2019 s tím, že pokud nájemci budou pokračovat v užívání bytu po dobu jednoho měsíce ode dne, kdy měl nájem bytu skončit a pronajímatel je v této době písemně nevyzve, aby byt opustili, platí, že nájem bytu je ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán v této smlouvě. Žalovaní se naproti tomu zavázali za toto užívání hradit nájemné (55 Kč za 1m2 měsíčně) a zálohy na služby, to vše dle evidenčního listu. V závěrečných ujednáních je pak uvedeno, že doručení písemností dle této smlouvy je splněno jejich zasláním na adresu uvedenou ve smlouvě (tj. , adresa, ) a případnou změnu jsou nájemci povinni nahlásit pronajímateli a správci bytového fondu. Součástí smlouvy se pak prostřednictvím tzv. včleňovací doložky stal domovní řád, který obecně upravuje žádoucí chování nájemců v bytě a domě s tím, že nájemci jsou mimo jiné povinni chovat se tak, aby neobtěžovali okolí nadměrným hlukem a v době od 22:00h do 6:00h dodržovat noční klid. Z listiny nazvané dodatek č. , hodnota, ke smlouvě o nájmu bytu ze dne 28. 2. 2018 soud zjistil, že se účastníci dne 29. 1. 2020 dohodli na nových pravidlech pro zvyšování nájemného. V tomto dodatku je uvedeno, že žalovaní jsou bytem v , adresa, (tj. na adrese předmětného bytu).

5. Z dopisů (dvou) ze dne 6. 2. 2025 soud zjistil, že jimi žalobkyně sdělovala žalovaným (každému zvlášť) na adresu , adresa, , že nájemní smlouva ze dne 28. 2. 2018 nebude prodloužena a dne 28. 2. 2025 skončí, přičemž k tomuto kroku se rozhodla po opakovaných stížnostech na porušování domovního řádu ohledně hluku v nočních hodinách. Současně žalované vyzvala k vyklizení předmětného bytu do 28. 2. 2025 a předání klíčů správci bytového fondu (Qark s.r.o.). Z přiložených obálek se podává, že zásilky byly u provozovatele poštovních služeb uloženy 13. 2. 2025, avšak žalovaní si je nevyzvedli.

6. Z dopisů (dvou) ze dne 16. 1. 2025 soud zjistil, že jimi žalobkyně sdělovala žalovaným (každému zvlášť) na adresu , adresa, , že nájemní smlouva ze dne 28. 2. 2018 nebude prodloužena a dne 28. 2. 2025 skončí, přičemž k tomuto kroku se rozhodla po opakovaných stížnostech na porušování domovního řádu ohledně hluku v nočních hodinách. Současně žalované vyzvala k vyklizení předmětného bytu do 28. 2. 2025 a předání klíčů správci bytového fondu (Qark s.r.o.). Z přiložených obálek se podává, že zásilky byly u provozovatele poštovních služeb uloženy 20. 1. 2025, avšak žalovaní si je nevyzvedli.

7. K tomu žalovaní uvedli, že v , adresa, již nebydlí. Bydlí v , Anonymizováno, , což žalobkyni sdělili. O této skutečnosti však žalovaní přes řádné poučení soudu ve smyslu § 118a odst. 3 o.s.ř. neunesli své břemeno důkazní [§ 101 odst. 1 písm. b) o.s.ř.], neboť k tomuto tvrzení neoznačili žádný důkaz.

8. Z protokolu ze dne 21. 8. 2024 soud zjistil, že žalobkyně se žalovaným a jeho synem , jméno FO, řešila stížnost na pohyb podezřelých osob do bytu , Anonymizováno, /, právnická osoba, tomu syn žalovaných uvedl, že s kamarády nejsou uživateli drog, v červenci byli hlučnější, nicméně od září bude pracovat na směny na šachtě v , adresa, . Byt užívá zřídka, často přespává u rodičů.

9. Z protokolu ze dne 9. 12. 2024 soud zjistil, že pan , jméno FO, , který bydlí v domě č. p. , Anonymizováno, si žalobkyni stěžoval na hluk, který způsobuje syn žalovaných, , jméno FO, s tím, že v noci nemohou spát. K tomu pouštěl nahrávku z mobilního telefonu, kde byly slyšet rány a hluk.

10. Důkaz předloženou e-mailovou komunikací, vyúčtováními a výpisy přehledů plateb soud neprováděl, neboť již provedené dokazování skýtalo dostatečný skutkový základ pro právní posouzení věci.

11. Po zhodnocení všech provedených důkazů jednotlivě i v jejich vzájemných souvislostech, s přihlédnutí k tvrzení účastníků a ke všemu, co v řízení vyšlo najevo, dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu: Účastníci dne 28. 2. 2018 uzavřeli smlouvu, kde se žalobkyně jako vlastnice bytu č. , hodnota, v domě č. p. , adresa, , tento s veškerým příslušenstvím zavázala přenechat žalovaným k užívání, a to na dobu určitou od 1. 3. 2018 do 28. 2. 2019 s tím, že pokud žalovaní budou pokračovat v užívání bytu po dobu jednoho měsíce ode dne, kdy měl nájem bytu skončit a žalobkyně je v této době písemně nevyzve, aby byt opustili, platí, že nájem bytu je ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán. Žalovaní se naproti tomu zavázali za toto užívání hradit nájemné (55 Kč za 1m2 měsíčně) a zálohy na služby, to vše dle evidenčního listu. Součástí smlouvy je rovněž dohoda o způsobu doručování písemností s tím, že doručení písemností je splněno jejich zasláním na adresu uvedenou ve smlouvě (tj. , adresa, ) a případnou změnu jsou žalovaní povinni nahlásit žalobkyni a správci bytového fondu. Součástí smlouvy se pak prostřednictvím tzv. včleňovací doložky stal domovní řád, který obecně upravuje žádoucí chování nájemců v bytě a domě s tím, že nájemci jsou mimo jiné povinni chovat se tak, aby neobtěžovali okolí nadměrným hlukem a v době od 22:00h do 6:00h dodržovat noční klid. Dodatkem č. , hodnota, se účastníci dne 29. 1. 2020 dohodli na nových pravidlech pro zvyšování nájemného. V tomto dodatku je uvedeno, že žalovaní jsou bytem v , adresa, (tj. na adrese předmětného bytu). Dopisy ze dne 16. 1. 2025 a dne 6. 2. 2025 žalobkyně sdělila žalovaným (každému zvlášť) na adresy , adresa, , že nájemní smlouva ze dne 28. 2. 2018 nebude prodloužena a dne 28. 2. 2025 skončí, přičemž k tomuto kroku se rozhodla po opakovaných stížnostech na porušování domovního řádu ohledně hluku v nočních hodinách. Současně žalované vyzvala k vyklizení předmětného bytu do 28. 2. 2025 a předání klíčů správci bytového fondu (Qark s.r.o.). V roce 2024 žalobkyně opakovaně řešila stížnosti na chování syna žalovaných, , jméno FO, .

12. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v účinném znění (dále také jen „o. z.“) se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

13. Podle § 2230 odst. 1 o. z. užívá-li nájemce věc i po uplynutí nájemní doby a pronajímatel ho do jednoho měsíce nevyzve, aby mu věc odevzdal, platí, že nájemní smlouva byla znovu uzavřena za podmínek ujednaných původně. Byla-li původně nájemní doba delší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na jeden rok; byla-li kratší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na tuto dobu. Podle odst. 2 téhož ustanovení se ustanovení odstavce 1 nepoužije přesto, že nájemce věc dál užívá, dala-li strana v přiměřené době předem najevo, že nájem skončí nebo již dříve nájem vypověděla.

14. Podle § 2235 odst. 1 o. z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

15. Podle § 2255 odst. 1 o. z. užívá nájemce byt řádně v souladu s nájemní smlouvou.

16. Podle § 2256 odst. 2 o. z. dodržuje nájemce po dobu nájmu pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů.

17. Podle § 2285 o. z. pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.

18. Podle § 2292 věty první a druhé o. z. odevzdá nájemce byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání.

19. Podle § 1040 odst. 1 o. z. kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.

20. Po právním posouzení shora zjištěného skutkového stavu soud dospěl k závěru, že žaloba je důvodná.

21. Žalobkyně jako pronajímatelka a žalovaní jako nájemci uzavřeli platnou nájemní smlouvu k předmětnému bytu, neboť obsahuje veškeré shora citovaným § 2201 o. z. vyžadované náležitosti, tedy zejména závazek pronajímatele (žalobkyně) přenechat byt do užívání a poskytovat služby s tím spojené a závazek nájemce (žalovaných) hradit za to nájemné a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu (§ 2247 o. z.). Tento nájemní vztah byl založen na dobu určitou jednoho roku od 1. 3. 2018 do 28. 2. 2019.

22. Nájemní smlouva dále obsahuje ujednání, že pokud žalovaní budou pokračovat v užívání bytu po dobu jednoho měsíce ode dne, kdy měl nájem bytu skončit a žalobkyně je v této době písemně nevyzve, aby byt opustili, platí, že nájem bytu je ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán (tj. na dobu jednoho roku). Žalovaní mimo jiné namítali, že toto ujednání k jejich tíži obchází zákon, neboť z něj vyplývá, že smyslem a účelem nájemní smlouvy bylo, aby byla uzavřena na dobu neurčitou, avšak tak, aby se žalobkyně vyhnula zákonné úpravě kogentně upravující ukončení nájemního vztahu na dobu neurčitou. K tomu je třeba uvést, že pro ochranu nájemců bytů občanský zákoník v § 2235 stanoví, že se nepřihlíží k ujednáním zkracujícím nájemcova práva. Automatickou obnovu nájemního vztahu však za takové zkracující ujednání považovat nelze, neboť ji upravuje přímo občanský zákoník, a to jednak v § 2230, který se týká nájemních vztahů obecně a jednak v § 2285, který se týká nájmu bytů. Srovnáme-li obě ustanovení, je § 2230 o. z. pro pronajímatele přísnější, neboť mu dává prostor pouhého jednoho měsíce od skončení nájemního vztahu k tomu, aby nájemce vyzval k vyklizení. Naproti tomu § 2285 o. z. pronajímateli umožňuje vyzvat nájemce k vyklizení bytu ve lhůtě tří měsíců od skončení nájemního vztahu. Ani jedna z těchto norem přitom nemá kogentní povahu a účastníci tak mohou stanovená pravidla svými ujednáními měnit či zcela vyloučit. V projednávaném případě se tak účastníci v uzavřené nájemní smlouvě platně dohodli, že pokud žalovaní budou pokračovat v užívání bytu po dobu jednoho měsíce ode dne, kdy měl nájem bytu skončit a žalobkyně je v této době písemně nevyzve, aby byt opustili, platí, že nájem bytu je ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán. Jedná se tedy o pro žalobkyni přísnější pravidlo, než stanoví občanský zákoník pro nájem bytu, a tudíž nelze shledat, že by takové ujednání jakkoli zkracovalo práva žalovaných jako nájemců.

23. Jelikož žalovaní byt nepřetržitě užívali (neopustili jej a nepředali zpět žalobkyni) od 1. 3. 2018 a žalobkyně je nevyzvala k vyklizení, byl nájemní vztah pravidelně obnovován vždy na dobu jednoho roku, a to až do 28. 2. 2025. Dopisy ze dne 16. 1. 2025 a dne 6. 2. 2025 žalobkyně sdělila žalovaným (každému zvlášť) na adresy , adresa, , že nájemní smlouva ze dne 28. 2. 2018 nebude prodloužena a dne 28. 2. 2025 skončí, přičemž k tomuto kroku se rozhodla po opakovaných stížnostech na porušování domovního řádu ohledně hluku v nočních hodinách. Současně žalované vyzvala k vyklizení předmětného bytu do 28. 2. 2025 a předání klíčů správci bytového fondu (Qark s.r.o.). Jak je uvedeno shora, nájemní smlouva obsahuje mimo jiné ujednání o doručování písemností s tím, že tyto budou doručovány na adresu uvedenou ve smlouvě a případnou změnu jsou žalovaní povinni žalobkyni (a správci bytového fondu) ohlásit. V nájemní smlouvě byla uvedena adresa žalovaných: , adresa, a v dodatku k nájemní smlouvě pak adresa: , adresa, (tj. adresa předmětného bytu). Jelikož, jak je vyloženo shora, žalovaní neprokázali, že by adresu svého nového bydliště žalobkyni (či správci bytového fondu) oznámili, má soud tyto dopisy za řádně doručené žalovaným podle uzavřené nájemní smlouvy. , jméno FO, uvedeném pak nemůže ničeho změnit ani skutečnost, že tyto dopisy byly žalovaným doručovány ještě před skončením nájemního vztahu, a nikoli až v měsíční lhůtě po skončení nájemního vztahu. Naopak žalovaní takto měli více času zařídit vše potřebné pro vyklizení bytu. Nájemní vztah tudíž skončil 28. 2. 2025 a žalovaní proto měli povinnost nejpozději v tento den byt podle shora citovaného § 2292 o. z. odevzdat žalobkyni (resp. v souladu s výzvou správci bytového fondu), jelikož tak neučinili, užívají jej od 1. 3. 2025 bez právního důvodu. Zcela v souladu se shora citovaným § 1040 odst. 1 o. z. se tak žalobkyně domáhá vyklizení předmětného bytu.

24. Nad rámec uvedeného je třeba dodat, že je pro věc nerozhodné, z jakého důvodu se žalobkyně rozhodla, že mlčky neumožní obnovení nájemního vztahu, nicméně pokud ve výzvě k vyklizení uvedla, že se tak rozhodla z důvodu opakujícího se hluku, tak i tento důvod byl předloženými protokoly zjištěn. Pokud žalovaní uváděli, že si žádného hluku nejsou vědomi, nikdo si nestěžoval a nikdo s nimi nic neřešil, předložené protokoly prokazují opak, neboť nejméně v jednom případě byl žalovaný se synem u žalobkyně a vysvětlovali tam nadměrný hluk s tím, že se již nebude opakovat. Přesto pak byla ze strany souseda podávána další stížnost.

25. Ze všech vyložených důvodů soud žalobě v celém rozsahu vyhověl a uložil žalovaným povinnost vyklidit předmětný byt ve lhůtě podle § 160 odst. 1 o.s.ř.O nákladech řízení rozhodne soud i bez návrhu v rozhodnutí, jímž se řízení u něho končí (§ 151 odst. 1 o.s.ř.). .). V daném případě byla žalobkyně v řízení plně úspěšná a náleží jí tudíž právo na náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování práva (§ 142 odst. 1 o.s.ř.). Jelikož žalobkyně v projednávaném případě nebyla zastoupena advokátem, náleží jí náhrada hotových výdajů dle zvláštního právního předpisu (§ 151 odst. 3 o.s.ř.). Tímto předpisem je vyhl. č. 254/2015 Sb. Náklady řízení ve výši 5 900 Kč tak sestávají z náhrady za zaplacený soudní poplatek ve výši 5 000 Kč (§ 137 odst. 1 o.s.ř.) a tří náhrad hotových výdajů po 300 Kč (dle § 2 odst. 3 cit. vyhl.) za předžalobní výzvu, podání žaloby a účast při jednání soudu. Lhůtu k plnění soud stanovil podle § 160 odst. 1 o.s.ř., když neshledal důvody pro stanovení lhůty delší, než tam uvedené třídenní.