30 C 275/2017

Plný text

Okresní soud v Chomutově rozhodl samosoudkyní JUDr. Hanou Jakubcovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 75 000 Kč s příslušenstvím,

I. Žaloba na zaplacení částky ve výši 75 000Kč ze zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,05% od 11.2.2015 do zaplacení se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku ve výši 48 954,80Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám JUDr. [jméno] [příjmení], advokáta se sídlem v [obec], [anonymizována tři slova], [PSČ]

1. Žalobce se žalobou ze dne 30. 11. 2017 u zdejšího soudu domáhal zaplacení shora uvedené částky s odůvodněním, že na základě smlouvy o postoupení pohledávky uzavřené dne 20. 1. 2017 mezi žalobcem, jako postupníkem a [jméno] [příjmení] jako postupitelem přešla na žalobce neuhrazená pohledávka jdoucí za žalovanou vyplývající z rezervační smlouvy uzavřené dne 5. 12. 2014, a to z titulu práva na vrácení části rezervačního poplatku ve výši 75 000 Kč. Podle ujednání v článku III., bodu 3 rezervační smlouvy, jestliže mezi stranami nedojde ve lhůtě a za podmínek uvedených v článku II této smlouvy, tedy do 31. 1. 2015 k uzavření kupní smlouvy, ať už jakéhokoliv důvodu, zavazuje se prodávající rezervační poplatek blíže specifikovaných v odst. 2 tohoto článku vrátit zájemci, a to nejpozději do 10. 2. 2015 převodem na účet číslo [bankovní účet] vedený u [anonymizováno] banky Chomutov, aniž by měl nárok na jakékoliv plnění vůči zájemci. Kupní smlouva do 31. 1. 2015 uzavřena nebyla. K vrácení části rezervačního poplatku nedošlo, a to ani poté, co byla právním zástupcem žalobce zaslána žalované předžalobní výzva ze dne 25. ledna 2017.

2. Žalovaná k věci uvedla, že je pravdou, že uzavřela dne 5. 12. 2014 s [jméno] [příjmení] (dále jen právní předchůdce žalobce) rezervační smlouvu, na základě které od něho žalovaná převzala částku ve výši 75 000 Kč jako rezervační poplatek. Účastníci se dohodli, že v případě neuzavření kupní smlouvy týkající se rezervovaných nemovitostí ve lhůtě do 31. 1. 2015 vrátí žalovaná uvedený rezervační poplatek právnímu předchůdci žalobce ve lhůtě nejpozději do 10. 2. 2015. Právní předchůdce žalobce později odmítl kupní smlouvu uzavřít a požadoval vrácení rezervační zálohy. O úhradě uvedené částky byla žalovaná vyzývána dopisem ze dne 21. 8. 2015 i právní zástupkyní právního předchůdce žalobce. Později se žalovaná a právní předchůdce žalobce dohodli na obnovení jednání o prodeji předmětných nemovitostí, kdy skutečně na základě smlouvy o budoucí kupní smlouvě a později na základě smlouvy kupní došlo k prodeji předmětných nemovitostí. Žalovaná jako prodávající a právní předchůdce žalobce jako kupující společně s [jméno] [příjmení] jako druhou kupující předmětné nemovitosti koupili, přičemž v kupní ceně zohlednili již zaplacený rezervační poplatek a kupní cena tak namísto původních 2 000 000 Kč činila pouze 1 925 000 Kč. Tato skutečnost vyplývala z textu nově uzavřených kupních smluv, přičemž by bylo zcela nelogické, aby právní předchůdce žalobce zcela ignoroval svou pohledávku z titulu nevráceného rezervačního poplatku a dále jednal o koupi předmětných nemovitostí.

3. Vzhledem ke skutečnosti, že mezi žalovanou a právním předchůdcem žalobce došlo k dohodě o započtení rezervačního poplatku byla by žalovaná částka vymáhána v příkrém rozporu s dobrými mravy. Její úhrada byla kompenzována snížením kupní ceny a tímto dle žalované zcela zanikla. Následné postoupení pohledávky na žalobce by bylo neplatné, respektive neúčinné. V souvislosti s rozvodem žalované [anonymizována dvě slova] žalobce došlo mezi účastníky k výraznému zhoršení vztahů a projednávanou věc tak žalovaná dávala do souvislosti s těmito zhoršeným vztahy a jednání žalobce považovala za jeho mstu. Za těchto okolností žalovaná navrhovala, aby soud podanou žalobu jako nedůvodnou zcela zamítl a přiznal žalované právo na náhradu nákladů řízení.

4. Skutkový stav byl v řízení zjištěn z vyjádření účastníků, ze svědeckých výpovědí a z důkazů listinných, jejichž provedením jednotlivě i ve vzájemných souvislostech soud zjistil, že dne 20. ledna 2017 uzavřel [jméno] [příjmení] jako postupitel s [celé jméno žalobce] – žalobcem jako postupníkem smlouvu o postoupení pohledávky, která vznikla z rezervační smlouvy uzavřené dne 5. 12. 2014 a představovala právo na vrácení části rezervačního poplatku ve výši 75 000 Kč ve smyslu článku III. bodu 2 rezervační smlouvy, když vrácení uhrazené části rezervačního poplatku mělo být realizováno postupem dle článku III. bodu 3 rezervační smlouvy.

5. Ze smlouvy o postoupení pohledávky ze dne 20. ledna 2017 soud dále zjistil, že cena za postoupení pohledávky činila 1 000 Kč a byla uhrazena před podpisem smlouvy o postoupení.

6. Z rezervační smlouvy uzavřené dne 5. 12. 2014 soud zjistil, že smluvními stranami této smlouvy se staly žalovaná a právní předchůdce žalobce v postavení zájemce o koupi nemovitostí uvedených v bodu I. rezervační smlouvy.

7. Z rezervační smlouvy uzavřené dne 5. 12. 2014 soud dále zjistil, že zájemce se zavázal uhradit za rezervaci nemovitostí žalované rezervační poplatek ve výši 150 000 Kč, a to ve lhůtě jednoho dne od podpisu této rezervační smlouvy převodem na číslo účtu [bankovní účet] ve výši 75 000 Kč a ve výši 75 000 Kč při podpisu smlouvy kupní.

8. Z rezervační smlouvy uzavřené dne 5. 12. 2014 soud dále zjistil, že nedojde-li ve lhůtě do 31. 1. 2015 k uzavření kupní smlouvy zavazuje se prodávající rezervační poplatek vrátit zájemci, a to nejpozději do 10. 2. 2015 převodem na účet číslo [bankovní účet] vedený u [anonymizováno] banky Chomutov. Pokud dojde ve lhůtě do 31. 1. 2015 k uzavření kupní smlouvy ponechá si prodávající rezervační poplatek jako úhradu za plnění svých povinností uvedených v odst. 1 tohoto článku (III.)

9. Z rezervační smlouvy uzavřené dne 5. 12. 2014 soud dále zjistil, že článek III. odstavec prvý zavazoval prodávající (žalovanou) k tomu, že po dobu trvání rezervační smlouvy nebude nemovitosti uvedené v článku I. nabízet ke koupi jiným osobám než zájemci a nebude s těmito osobami o jejím prodeji jednat, ani nemovitosti třetí osobě v této době neprodá a v téže lhůtě nabude výlučně vlastnictví k tam uvedeným pozemkům.

10. Z rezervační smlouvy uzavřené dne 5. 12. 2014 soud zjistil, že doba trvání této smlouvy byla do 31. 1. 2015 a jakékoliv změny této smlouvy musely být provedeny písemně.

11. Z příkazu k úhradě vystaveného na formuláři [anonymizováno] banky soud zjistil, že z účtu číslo [bankovní účet] na účet číslo [bankovní účet] byla dne 5. 12. 2014 odeslána částka ve výši 75 000 Kč.

12. Z nesporných tvrzení účastníků vyplynulo, že na základě rezervační smlouvy uzavřené dne 5. 12. 2014 obdržela žalovaná na svůj účet částku ve výši 75 000 Kč.

13. Z vyjádření žalované soud zjistil, že v roce 2014 prodávali účastníci tohoto řízení společně nemovitosti, a sice rodinný dům [adresa] v [obec], který byl ve vlastnictví žalované a dále pozemky: parcelní číslo St. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří a parc. [číslo] orná půda, které byly v podílovém spoluvlastnictví žalobce a žalované, každý v rozsahu jedné poloviny (dále jen předmětné nemovitosti). Při prodeji došlo k uzavření rezervační smlouvy s původním zájemcem, kterým byl [jméno] [příjmení] právní předchůdce žalobce. Tehdejší [role v řízení] žalované, žalobcův [anonymizováno], měl exekuce, které vázly na prodávaných nemovitostech a ze zaplaceného rezervačního poplatku ve výši 75 000 Kč se měly tyto nemovitosti odbřemenit. V roce 2015 byla s právním předchůdcem žalobce a s paní [jméno] [příjmení] (dále jen Zájemci) uzavřena smlouva o smlouvě budoucí, podle které se měl prodej nemovitostí uskutečnit. Prodej se však neuskutečnil, neboť Zájemci úvěr nezískali a z prodeje nemovitostí v roce 2015 těmto Zájemcům tedy sešlo, protože neměli finanční prostředky. Tito Zájemci však následně navštívili jiný bankovní ústav, který byl ochoten jim poskytnout úvěr a mezi účastníky prodeje nemovitostí došlo k obnovení jednání. Shodné nemovitosti byly prodány původním Zájemcům. Mezi nimi došlo k dohodě o tom, že rezervační poplatek ve výši 75 000 Kč, který byl v mezidobí použit na vymazání právních závad na nemovitostech váznoucích, vrácen nebude, ale bude o něj snížena kupní cena. K převodu vlastnického práva na zájemce následně došlo a až po vkladu do katastru nemovitostí se zde objevil nárok na vrácení zaplaceného rezervačního poplatku s tím, že právní předchůdce žalobce [jméno] [příjmení] postoupil pohledávku z rezervační smlouvy na žalobce.

14. Z vyjádření žalované dále vyplynulo, že právní služby účastníků kupní smlouvy ohledně převodu vlastnictví předmětných nemovitostí poskytovala AK Mgr. [příjmení], která byla v podstatě odpovědná za vyjádření vůle účastníků o tom, že rezervační poplatek měl být započten na kupní cenu v rámci písemného vyhotovení smlouvy. Jestliže účastníci tohoto sporu využili služeb advokátní kanceláře, která se nevyjádřila zcela jasně v textu smlouvy, že má jít o započtení, ale použila jiný termín, který nyní, jinak vykládá, pak se žalovaná domnívala, že jsou zde dány důvody, které by nárok na vrácení tohoto rezervačního poplatku učinily v rozporu s dobrými mravy.

15. Ze smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 21. 1. 2015 soud zjistil, že budoucí prodávající (žalovaná a žalobce) a budoucí kupující (Zájemci) se zavázali uzavřít kupní smlouvu ohledně předmětných nemovitostí za předpokladu, že budoucím kupujícím bude poskytnut úvěr, případně překlenovací úvěr s možností čerpání finančních prostředků do výše 1 400 000 Kč a budoucí prodávající se zavázali poskytnout budoucím kupujícím součinnost nezbytnou k tomu, aby byl budoucím kupujícím úvěr poskytnut, zejména pak se zavazují uzavřít a podepsat s poskytovatelem úvěru zástavní smlouvu, jejímž předmětem by bylo zřízení zástavního práva ve prospěch poskytovatele úvěru k převáděným předmětným nemovitostem.

16. Ze smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 21. 1. 2015 soud zjistil, že uzavření smlouvy kupní bylo dále podmíněno složením finančních prostředků v částce 600 000 Kč z vlastních prostředků budoucích kupujících a v částce 1 400 000 Kč získaných od úvěrujícího bankovního domu budoucími kupujícími na depozitní účet advokáta [anonymizováno] [jméno] [příjmení].

17. Ze smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 21. 1. 2015 soud zjistil, že předpokladem uzavření kupní smlouvy ohledně předmětných nemovitostí bylo, že na listech vlastnických, kde jsou zapsány předmětné nemovitosti, nebudou váznout žádná omezení ve smyslu probíhajících exekučních řízení zejména usnesení o nařízení exekuce, pověření soudního exekutora k provedení exekuce, exekutorská zástavní práva a exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí.

18. Ze smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 21. 1. 2015 soud zjistil, že za předpokladu splnění všech výše uvedených podmínek měla být uzavřena kupní smlouva mimo jiné v tom znění týkajícím se kupní ceny, podle které byla kupní cena dohodnuta v částce 2 000 000 Kč, a to stavba v dohodnuté ceně 1 800 000Kč a pozemky v částce 200 000 Kč. Dohodnutá kupní cena ve výši 2 000 000 Kč měla být uhrazena co do částky 600 000 Kč z vlastních finančních prostředků kupujících a co do částky 1 400 000 Kč z finančních prostředků z úvěrů, případně překlenovacího úvěru získaného od [příjmení] [příjmení] [příjmení] [anonymizována dvě slova] [právnická osoba]. Složení dohodnuté kupní ceny na účet advokáta bylo podmínkou pro podání návrhu na vklad vlastnických práv dle této smlouvy Katastrálnímu úřadu pro Ústecký kraj, [stát. instituce], přičemž kupující se zavázali kupní cenu v celém svém objemu složit na depozitní účet advokáta před podpisem této smlouvy.

19. Ze smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 13. 3. 2016 soud zjistil, že budoucí prodávající (žalovaná a žalobce) a budoucí kupující (Zájemci) se zavázali uzavřít kupní smlouvu ohledně předmětných nemovitostí za předpokladu, že budoucím kupujícím bude poskytnut úvěr, případně překlenovací u od [právnická osoba] s možností čerpání finančních prostředků do výše 1 300 000 Kč a budoucí prodávající se zavázali poskytnout budoucím kupujícím součinnost nezbytnou k tomu, aby byl budoucím kupujícím úvěr poskytnut, zejména pak se zavazují uzavřít a podepsat s poskytovatelem úvěru zástavní smlouvu, jejímž předmětem by bylo zřízení zástavního práva ve prospěch poskytovatele úvěru k převáděným k předmětným nemovitostem.

20. Ze smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 13. 3. 2016 soud zjistil, že uzavření smlouvy kupní bylo dále podmíněno složením finančních prostředků kupujících v částce 304 394,05Kč na účet úvěrujícího bankovního domu ([anonymizována tři slova]) a to za účelem doplacení překlenovacího úvěru a výmazu zástavního práva smluvního ve prospěch úvěrujícího bankovního domu, a to nejpozději do 10 dnů ode dne podpisu této smlouvy o budoucí kupní smlouvě, když takto uhrazená částka bude a je stranami této smlouvy považována za platbu zálohovou na úhradu kupní ceny a jako taková bude jako součást kupní ceny zohledněna a započtena na kupní cenu.

21. Ze smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 13. 3. 2016 soud zjistil, že podpis kupní smlouvy je dále podmíněn složením částky ve výši 320 605,95 Kč z vlastních prostředků budoucích kupujících a v částce 1 300 000 Kč získaných od úvěrujícího bankovního domu budoucími kupujícími na depozitní účet advokáta [anonymizováno] [jméno] [příjmení].

22. Ze smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 13. 3. 2016 soud zjistil, že předpokladem uzavření kupní smlouvy ohledně předmětných nemovitostí bylo, že na listech vlastnických, kde jsou zapsány předmětné nemovitosti, nebudou váznout žádná omezení ve smyslu probíhajících exekučních řízení zejména usnesení o nařízení exekuce, pověření soudního exekutora k provedení exekuce, exekutorská zástavní práva a exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí.

23. Ze smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 13. 3. 2016 soud zjistil, že za předpokladu splnění všech výše uvedených podmínek měla být uzavřena kupní smlouva mimo jiné v tom znění týkajícím se kupní ceny, podle které byla kupní cena dohodnuta v částce 1 925 000 Kč, z níž stavba činila částku 1 725 000 Kč a pozemky částku 200 000 Kč. Dohodnutá kupní cena ve výši 1 925 000 Kč měla být uhrazena co do částky ve výši 304 394,05 Kč jako platba zálohová před podpisem kupní smlouvy, když takto uhrazená zálohová platba je součástí kupní ceny a považovala se v této části za zcela uhrazenou a část kupní ceny co do částky ve výši 320 605,95 Kč měla být kupujícími uhrazena z vlastních finančních prostředků a co do částky 1 300 000 Kč z finančních prostředků z úvěru, případně překlenovacího úvěru získaného od [právnická osoba], přičemž dohodnutá kupní cena měla být v rozsahu částky ve výši 1 620 605,95 Kč složena na depozitní účet advokáta [anonymizováno] [jméno] [příjmení].

24. Z kupní smlouvy o prodeji a koupi nemovité věci ze dne [datum] soud zjistil, že prodávající (žalovaná a žalobce) a kupující (Zájemci) uzavřeli kupní smlouvu o prodeji předmětných nemovitostí na základě které prodávající prodali kupujícím předmětné nemovité věci za dohodnutou kupní cenu v celkové částce 1 925 00 Kč, když kupní cena ve výši 1 725 000 Kč představovala kupní cenu za stavbu čp [číslo] a část kupní ceny ve výši 200 000 Kč představovala kupní cenu za převáděné pozemky.

25. Z kupní smlouvy o prodeji a koupi nemovité věci ze dne [datum] soud zjistil, že celkovou dohodnutou kupní cenu ve výši 1 925 000 Kč již kupující co do částky ve výši 304 394,05 Kč uhradili jako platbu zálohovou před podpisem této smlouvy kupní, když takto uhrazená zálohová platba je součástí kupní ceny a považuje se v této části za zcela uhrazenou a část kupní ceny, co do částky ve výši 320 605,95 Kč uhradí kupující z vlastních finančních prostředků a co do částky 1 300 000 Kč z finančních prostředků z úvěru, případně překlenovacího úvěru získaného od [právnická osoba], přičemž dohodnutá kupní cena byla v rozsahu částky ve výši 1 620 605,95 Kč složená na depozitní účet advokáta [anonymizováno] [jméno] [příjmení].

26. Z kupní smlouvy o prodeji a koupi nemovité věci ze dne [datum] soud dále zjistil, že kupující prohlásili, že si předmětné nemovité věci, včetně součástí dobře prohlédli, že jim byl z této prohlídky, z nahlédnutí do výpisu z katastru nemovitostí, dobře znám stav všech, touto smlouvou převáděných nemovitých věcí, jejich součástí a příslušenství.

27. Z protokolu o předání a převzetí níže uvedených nemovitostí ze dne [datum] sepsaného na základě kupní smlouvy o převodu vlastnictví nemovitosti uzavřené dne [datum] mezi žalovanou a právním předchůdcem žalobce soud zjistil, že předmětem předání a převzetí byla budova [adresa] nacházející se na parcele číslo St. [číslo], pozemek parcelní číslo St. [číslo] zastavěná plocha nádvoří a pozemek p. [číslo] orná půda.

28. Z protokolu o předání a převzetí níže uvedených nemovitostí ze dne [datum] sepsaného na základě kupní smlouvy o převodu vlastnictví nemovitosti uzavřené dne [datum] mezi žalovanou a právním předchůdcem žalobce soud zjistil, že při předání budovy nebyly zjištěny žádné vady a při předání pozemků rovněž nebyly zjištěny žádné vady a na protokolu byly doplněny stavy elektroměru, vodoměru a plynoměru.

29. Z exekučního příkazu Mgr. [jméno] [příjmení] soudního exekutora [exekutorský úřad] ze dne [datum], č. j. [číslo jednací] soud zjistil, že na základě vykonatelného exekučního titulu platebního výměru [číslo jednací], který vydala [anonymizována dvě slova] [země] dne [datum] a pověření soudního exekutora, které vydal Okresní soud v Chomutově č. j. [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí] k vymožení povinnosti, která ke dni vydání tohoto exekučního příkazu učinila 8 966,31 Kč rozhodl soudní exekutor o vydání exekučního příkazu k provedení exekuce prodejem nemovité věci, a to ideálního podílu na nemovité věci pozemku parc. č. St [číslo] a parc. [číslo] vše zapsáno na LV [číslo] v [katastrální uzemí], [územní celek] v okrese [obec] a prodejem rodinného domu [adresa] stojícího na pozemku parc.č, St. [číslo] vše zapsáno na LV [číslo] v [katastrální uzemí], [územní celek] v okrese [obec] u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, [stát. instituce].

30. Z výzvy právního předchůdce žalobce, [jméno] [příjmení], ze dne 24. 2. 2015 soud zjistil, že právní předchůdce žalobce vyzýval žalovanou k navrácení finančních prostředků ve výši 75 000 Kč na základě dohody v rezervační smlouvě, a to na účet číslo [bankovní účet] s odůvodněním, že jim nebyla poskytnuta hypotéka od [právnická osoba], protože na domě v [adresa] a přilehlých pozemcích zapsaných na [list vlastnictví] stále váznou exekuce, banka požadovala opravu a vrácení příjezdové cesty k domu a k pozemku, samotná smlouva o smlouvě budoucí, která byla panem [příjmení] chybně zpracována a pro banku nebyla akceptovatelná.

31. Z dopisu právního zástupce žalované právnímu zástupci žalobce soud zjistil, že z uvedených listin, které předložila žalovaná vyplývalo, že dne 5. 12. 2014 uzavřela s panem [příjmení] rezervační smlouvu, na základě které se zavázala do 31. ledna 2015 uzavřít kupní smlouvu ohledně nemovitostí v [katastrální uzemí] a současně jí byl panem [příjmení] uhrazen rezervační poplatek ve výši 75 000 Kč, přičemž bylo písemně účastníky ujednáno, že nebude-li smlouva z jakéhokoliv důvodu řádně a včas uzavřena, vrátí žalovaná panu [příjmení] uhrazený rezervační poplatek nejpozději do 10. 2. 2015. Dále bylo ujednáno, že v případě uzavření kupní smlouvy do 31. 1. 2015 si žalovaná rezervační poplatek ponechá jako úhradu za plnění svých povinností spojených s rezervováním nemovitostí pro pana [příjmení]. Dále se účastníci ústně a před svědky dohodli na tom, že termín uzavření kupní smlouvy bude prodloužen z původně sjednaného termínu 31. 1. 2015 na termín pozdější, a to nejprve na termín uzavření kupní smlouvy sjednaný smlouvou o smlouvě budoucí ze dne 21. 1. 2015, který byl vzhledem k deficitu solventnosti kupujících nahrazen termínem uzavření kupní smlouvy smlouvu o smlouvě budoucí ze dne 13. 3. 2016, kdy kupní smlouva dle této smlouvy byla skutečně uzavřena dne [datum]. Z textu smlouvy dokonce vyplývá i další dohoda účastníků, podle které předchozí úhradu nárokované částky 75 000 Kč účastníci odečetli z původní kupní ceny a prodej realizovali za částku, nikoliv původně sjednanou ve výši 2 000 000 Kč, nýbrž za částku ve výši 1 925 000 Kč. Na základě shora uvedených skutečností byl právní zástupce žalované přesvědčen o tom, že nárok žalobce nelze akceptovat jako oprávněný, neboť dluh dohodou tehdejších účastníků zanikl jeho splněním.

32. Z výzvy advokátky JUDr. [jméno] [příjmení] ze dne 21. 8. 2015 adresované žalované bylo zjištěno, že podle uzavřené rezervační smlouvy ze dne 5. 12. 2014 byla žalovaná povinna vrátit část rezervačního poplatku ve výši 75 000 Kč převodem na bankovní účet pana [příjmení], jestliže do 31.1. 2015 nedošlo k uzavření kupní smlouvy.

33. Z uvedené výzvy soud zároveň zjistil, že žalované muselo být známo, že panu [příjmení] nebyl poskytnut úvěr od společnosti [právnická osoba] a tudíž nebyl naplněn předpoklad nezbytný k uzavření kupní smlouvy. Namísto toho žalovaná zaslala právnímu předchůdci žalobce„ Výzvu k podpisu smlouvy“ ze dne 21. 7. 2015.

34. Z vyjádření žalované vyplynulo, že zaplacená rezervační záloha byla mezitím použita na vyplacení exekucí váznoucích na předmětných nemovitostech, to nějakou dobu trvalo a bylo pochopitelné, že Zájemci chtěli vědět, jak se věci mají.

35. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že žije v [anonymizována dvě slova] se [role v řízení] a byl účasten jednání o prodeji předmětných nemovitostí spolu se žalovanou.

36. Svědek [jméno] [příjmení] uvedl, že v době, když se objevili zájemci o koupi předmětných nemovitostí a začali si vyřizovat financování nákupu nemovitostí se objevily překážky. Tyto překážky spočívaly v tom, že na nemovitostech vázly exekuce a dluhy bývalého manžela žalované a nebyla tudíž možnost přímého prodeje, protože by se nejdříve musely vypořádat tyto závazky. Žalovaná se společně se zájemci o koupi snažila hledat nějaké řešení a nakonec dospěli k tomu, že zájemci dají nějakou částku dopředu, aby se mohly tyto závazky vypořádat. Celková kupní cena nemovitostí měla být o tuto částku snížena a pokud by k prodeji těmto zájemcům nedošlo, pak by se samozřejmě musela vracet. Takto s tím byly srozuměny všechny zúčastněné strany, včetně bývalého manžela žalované, který také trval na vypořádání ve svůj prospěch a také on se vkládal do těchto jednání o prodeji. Pokud by ze strany zájemců ke koupi nemovitostí nedošlo, musela by se částka daná předem vracet.

37. Z výpovědi svědka vyplynulo, že tato částka daná předem činila 75 000 Kč.

38. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že v průběhu jednání o prodeji předmětných nemovitostí bylo uzavřeno několik smluv s tím, že úplně původní smlouva obsahovala kupní cenu 2 000 000 Kč, ale skutečnost, že byla uzavřena rezervační smlouva, nebyla zohledněna v žádné další smluvní dokumentaci. Jaký k tomu byl důvod, nevěděl.

39. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] soud dále zjistil, že nevěděl o tom, že by žalovaná byla ze strany pana [příjmení] vyzývána k vrácení rezervační jistoty, pouze uvedl, že byla k vrácení vyzývána ze strany svého bývalého manžela, a to po telefonu, kdy jí bylo sdělováno, že on už něco vymyslí, aby se to muselo vracet.

40. Výslech svědka [jméno] [příjmení] musel být v důsledku pracovního vytížení zástupce žalobce [příjmení] [jméno] [příjmení] realizován v průběhu dvou jednání soudu, a to dne 18.2.2021, pokud se jednalo o spontánní výpověď k tomu, co si svědek pamatuje a jak události vnímal a při jednání dne 20.5.2021 prostřednictvím odpovědí na dotazy obou stran sporu a za účasti JUDr. [jméno] [příjmení] zástupce žalobce. Samotná skutečnost, že výpověď svědka probíhala ve dvou dnech, které od sebe dělil interval téměř třech měsíců, měla podle názoru soudu výrazný vliv na hodnověrnost jeho svědecké výpovědi. Zatímco u jednání dne 18.2.2021 vypovídal zcela spontánně a autenticky k tomu, co se stalo před pěti lety, když od žalované koupil dům v [obec] v roce [rok], tak dne 20.5.2021 zřejmě již poučen stranou žalující vypovídal i k otázkám právním jako byla např. existence pohledávky a podrobně a konkrétně např. uvedl, jaké měl dům vady, že jej stál jen 1 925 000Kč a nikoliv 2 000 000Kč.

41. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] dne 18.2.2021 soud zjistil, že na základě inzerátu o prodeji domu v [obec] zkontaktoval žalovanou, která měla na prodej nemovitost za 2 000 000Kč. Dohodli se spolu, že by si dali ještě 150 000Kč, která by nikde nebyla zapsaná a následně si svědek začal vyřizovat hypotéku.

42. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] dne 18.2.2021 soud zjistil, že žalované na účet poslal částku ve výši 75 000Kč.

43. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] dne 18.2.2021 soud zjistil, že při vyřizování hypotéky vyšlo najevo, že k domu nevede příjezdová cesta. Svědek proto kontaktoval žalovanou, která mu sdělila, že by měl změnit banku jako věřitele anebo počkat, až se záležitost s cestou vyřeší.

44. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] dne 18.2.2021 soud zjistil, že v důsledku shora uvedených potíží s příjezdovou cestou odstoupil od koupě domu a žádal vrácení zaplacené zálohy ve výši 75 000Kč. Žalovaná ale přestala úplně komunikovat a tak svědek chtěl připravit žalobu a vyhledal právníka. Kterého právníka za tím účelem v roce 2015 kontaktoval si již po šesti letech nevzpomněl.

45. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] dne 18.2.2021 soud zjistil, že záležitost s příjezdovou cestou k domu v [obec] se vyřešila náhodou poté, co potkal svého spolužáka [celé jméno žalobce], [anonymizováno] žalobce a svěřil se mu s potížemi, které měl při jednání s bankou. [celé jméno žalobce] [anonymizováno] mu přislíbil pomoc a skutečně se po nějaké době ozval s tím, že příjezdová cesta k domu bude k dispozici za 60 000Kč.

46. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] dne 18.2.2021 soud zjistil, že příjezdovou cestu koupil od jejích vlastníků za 60 000Kč a nakonec koupil i dům ve vlastnictví žalované za sníženou cenu o těch 75 000Kč tj. za 1 925 000Kč.

47. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] dne 20.5.2021 soud zjistil, že žalovaná svědkovi zaplacenou zálohu ve výši 75 000Kč nevrátila a že měl za to, že v době postoupení pohledávky na vrácení částky 75 000Kč pohledávka existovala.

48. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] dne 20.5.2021 soud zjistil, že důvodem snížení původní ceny 2 000 000Kč na 1 925 000Kč byly závady na domě, neboť dům nebyl v takovém stavu v jakém by měl být, protože chyběla trouba i varná deska, a místo původní podlahy bylo lino. Svědek se domníval, že uvedené závady nebyly zapsány do předávacího protokolu a domníval se, že ani žádný předávací protokol sepisován nebyl. Po předestření protokolu o předání a převzetí nemovitosti ze dne [datum] svědek uvedl, že skutečnosti v něm uvedené jsou pravdivé a že protokol vlastnoručně podepsal.

49. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] dne 20.5.2021 soud zjistil, že částku 1 925 000Kč za koupi domu mu sdělil [celé jméno žalobce], [anonymizováno] žalobce a že žalovaná na žádosti o vrácení rezervační zálohy ve výši 75 000Kč nereagovala a nekomunikovala. S kupní cenou ve výši 1 925 000Kč souhlasil a dále neřešil, že kupuje dům od někoho, kdo mu dluží 75 000Kč.

50. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] dále vyplynulo, že rozumí tomu co je započtení i postoupení pohledávky, když započtení např. na kupní cenu znamená, že kupní cena se o započtenou částku sníží a pod postoupením pohledávky rozuměl, že když někdo někomu dluží a ten komu se dluží (věřitel) to předá někomu jinému (postupníkovi), aby ten to pak vymáhal.

51. Na základě shora uvedených skutkových zjištění dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu věci: Žalobce a žalovaná byly podílovými spoluvlastníky nemovitostí, tak jak byly shora popsány a v roce 2015 se tyto nemovitosti prodávaly. Nemovitosti však byly zatíženy exekucemi, v důsledku nichž nemohlo dojít k přímému prodeji a rovněž k nemovitostem nevedla přístupová cesta, která by byla ve vlastnictví prodávajících. Tyto skutečnosti by prokázány výpovědí obou vyslechnutých svědků, [jméno] [příjmení] i [jméno] [příjmení]. Kupní cenu nemovitostí ve výši 2 000 000Kč, tvrzenou ze strany žalované, svědek [jméno] [příjmení] potvrdil, neboť se o této ceně dověděl z inzerátu a rovněž je prokazována ze smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 21. 1. 2015 (viz odst. 18.) a výpovědí svědka [jméno] [příjmení]. Svědek [jméno] [příjmení] rovněž potvrdil, že částku ve výši 75 000Kč žalované zaplatil na základě uzavřené rezervační smlouvy, která zanikla dne 31. 1. 2015, neboť nedošlo k uzavření kupní smlouvy ohledně předmětných nemovitostí a částka měla být nejpozději do 10. 2. 2015 vrácena svědkovi [jméno] [příjmení]. Soud má za prokázáno, z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] a z výpovědi žalované a rovněž z výzvy Mgr. [jméno] [příjmení] ze dne 21. 8. 2015, že do konce srpna 2015 byla částka 75 000Kč v držení žalované a nebyla vrácena ani na základě uvedené výzvy. V důsledku této skutečnosti a po vyřešení potíží s příjezdovou cestou obnovili Zájemci jednání s účastníky tohoto řízení a uzavřeli smlouvu o budoucí kupní smlouvě ze dne 13.3.2016, kde se již objevuje kupní cena ve výši 1 925 000Kč. Po 13.3.2016 se již svědek [jméno] [příjmení] vrácení poskytnuté rezervační zálohy ze smlouvy, která zanikla dne 31.1.2015 nedomáhá a podniká kroky k vyřízení hypotéky tak, aby mohl koupit nemovitost za kupní cenu 1 925 000Kč. Zájemci podepisují s účastníky tohoto řízení kupní smlouvu ze dne [datum] a dne [datum] jestě před podpisem kupní smlouvy přebírají nemovitosti, jejichž stav je dle protokolu (viz odst. 28) bezvadný a jsou ještě na protokol doplněny stavy elektroměru, vodoměru a plynoměru. Kupní smlouva ze dne [datum] neobsahuje v textu žádný odkaz na zaniklou rezervační smlouvu a rovněž se v ní nezmiňuje další osud zaplacené zálohy ve výši 75 000Kč. Vůle účastníků této kupní smlouvy snížit kupní cenu o zaplacenou zálohu a provést tak její započtení na kupní cenu je však prokazována jednak vyjádřením žalované, která je stranou prodávající z této kupní smlouvy a výpovědí svědka [jméno] [příjmení] (kupujícího), který si dne 18.2.2021 na událost před pěti lety spontánně vzpomíná s tím, že původně stanovená kupní cena ve výši 2 000 000Kč byla o 75 000Kč nižší. Rovněž srozumitelně sděluje svůj laický názor soudu k tomu, co chápe pod pojmem započtení. K postoupení pohledávky ve výši 75 000Kč ze zaniklé rezervační smlouvy dochází dne 20.1.2017, kdy cena převáděné pohledávky je stanovena na 1000Kč.

52. Podle ust. § 6 odst. 1 o.z. každý má povinnost jednat v právním styku poctivě.

53. Podle ust. § 6 odst. 2 o.z. nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu. Nikdo nesmí těžit ani z protiprávního stavu, který vyvolal nebo nad kterým má kontrolu.

54. Podle ust. § 7 o.z. má se za to, že ten, kdo jednal určitým způsobem, jednal poctivě v dobré víře.

55. Podle ust. § 1879 o.z. může věřitel celou pohledávku nebo její část postoupit smlouvou jako postupitel i bez souhlasu dlužníka jiné osobě (postupníkovi).

56. Podle ust. § 1880 odst. 1 o.z. postoupením pohledávky nabývá postupník také její příslušenství a práva s pohledávkou spojená, včetně jejího zajištění.

57. Podle ust. § 1884 odst. 1 o.z. dlužníku zůstávají i po postoupení zachovány námitky proti pohledávce, které měl v době postoupení. Své vzájemné pohledávky vůči postupiteli může dlužník namítat i vůči postupníkovi, i když v době postoupení ještě nebyly splatné; musí však své pohledávky postupníkovi oznámit bez zbytečného odkladu poté, co se o postoupení dozvěděl.

58. Podle ust. § 1885 odst. 1 o.z. byla-li pohledávka postoupena za úplatu, odpovídá postupitel postupníkovi až do výše přijaté úplaty s úroky za to, že pohledávka v době postoupení trvala, a ručí za její dobytnost. To neplatí, pokud postupník věděl, že pohledávka je budoucí, nejistá nebo nedobytná.

59. Podle ust. § 555 odst. 1 o.z. právní jednání se posuzuje podle svého obsahu.

60. Podle ust. § 556 odst. 2 o.z. Při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.

61. Podle ust. § 1982 odst. 1 o.z. dlužily si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh.

62. Podle ust. § 1982 odst. 2 o.z. Započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení.

63. Podle ust. § 1987 odst. 1 o.z. k započtení jsou způsobilé pohledávky, které lze uplatnit před soudem.

64. Podle ust. § 1987 odst. 2 o.z. pohledávka nejistá nebo neurčitá k započtení způsobilá není.

65. Aplikací shora uvedených právních předpisů na výše uvedený skutkový závěr soud dospěl k názoru, že v době, kdy pohledávka měla být postoupena na žalobce již zanikla započtením (jednostranným započtením ze strany žalované jako prodávající) na kupní cenu prodávaných nemovitostí, jestliže kupní smlouva ze dne [datum] předchází časově smlouvě o postoupení a částka 75 000Kč byla v držení žalované od 31.1.2015, kdy zanikla rezervační smlouva. Obě pohledávky se tedy střetly v okamžiku, kdy původní Zájemci znovu projevili zájem o koupi a to za stavu, kdy již měli ve svém vlastnictví příjezdovou cestu a nemovitost netrpěla žádnými právními závadami v podobě exekučních příkazů. Dle názoru soudu se tak stalo dnem podpisu smlouvy o budoucí kupní smlouvě tj. 13.3.2016, kde se již nově objevuje kupní cena snížená o 75 000Kč v podobě částky 1 925 000Kč. Rozpory ve výpovědi svědka [jméno] [příjmení], který na jedné straně potvrdil,,snížení“ kupní ceny nemovitostí v důsledku zápočtu 75 000Kč, ale zároveň na otázku týkající se existence pohledávky v době postoupení (což je mimo jiné okolnost právní nikoliv skutková) odpověděl, že podle jeho názoru v době postoupení pohledávka existovala a uvedl, že započtení rezervační zálohy ve výši 75 000Kč na kupní cenu se nestalo, považoval soud za důsledek,,poučení“ žalující strany o tom, aby nezavinil neúspěch žaloby.

66. Nelze přehlédnout, že ocenění převáděné pohledávky na 1000Kč je ve zjevném nepoměru k její nominální hodnotě, což samozřejmě působí dojmem účelu snížit riziko odpovědnosti za její dobytnost, neboť jak bylo shora uvedeno zákonné ručení se vztahuje pouze na pohledávky postoupené za úplatu, a to do výše této úplaty včetně sjednaných úroků. Uvedené právní jednání (postoupení pohledávky ze dne 20.1.2017) tak v celém kontextu řešeného případu působí na soud dojmem,,umělosti a účelovosti“ nikoliv skutečné ekonomické kauzy.

67. Vzhledem k tomu, že soud dospěl k závěru, že v době postoupení pohledávka na zaplacení částky 75 000Kč neexistovala, k čemuž ostatně směřoval celý shora popsaný kontraktační proces prodeje nemovitostí, nemohl se stát žalobce věřitelem žalované a žaloba tudíž musela být v důsledku nedostatku jeho aktivní legitimace zamítnuta.

68. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, která byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 48 954,80Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 75 000 Kč sestávající z částky 4 100 Kč za každý ze sedmi úkonů (převzetí a příprava, sepis odporu proti platebnímu rozkazu, doplnění tvrzení dne 14.10.2020, jednání dne 14.9.2020, 19.10.2020, 18.2.2021, 20.5.2021) uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně sedmi paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. ve výši 2 100Kč, cestovného ve výši 9 658,50Kč za cestu z [příjmení] [jméno] do Chomutova a zpět (133 km) k celkem čtyřem jednáním soudu za použití vozidla o průměrné spotřebě 6,l/100km nafty při vyhl. ceně 31,80Kč, v případě jednání dne 14.9.2020 a 19.10.2020 a ceně 27,20Kč /l v případě jednání dne 18.2.2021 a 20.5.2021, sazbě základní náhrady (4,20 x 1064), náhradě za ztrátu času ve výši 32 půlhodin po 100Kč a DPH ve výši 8 496,30Kč z částky 40 458,50Kč.