31 C 245/2018

Plný text

: Okresní soud v Chomutově rozhodl samosoudcem Mgr. Janem Zdražilem ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem Mgr. In. jméno příjmení , sídlem adresa o 59 700 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhala na žalovaném zaplacení částky 59 700 Kč s úrokem z prodlení z této částky ve výši 8,5 % ročně od 5. 6. 2018 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku zaplatit žalovanému k rukám jeho právního zástupce náhradu nákladů řízení ve výši 32 186 Kč.

1. Žalobkyně se žalobou domáhala zaplacení částky 59 700 Kč s příslušenstvím, když uvedla, že uzavřela se žalovaným a s paní [jméno] [příjmení] dne 7. 3. 2018 smlouvu o podmínkách koupě nemovitosti a poskytování služeb (dále jen„ Smlouva“), jejímž podpisem žalovaný projevil zájem nabýt nemovitost specifikovanou v této smlouvě. Smlouvu podepsala realitní makléřka [jméno] [příjmení] na základě plné moci udělené [jméno] [příjmení], jíž udělila plnou moc k zastupování [jméno] [příjmení], a na základě plné moci od žalobkyně. Žalovaný se ve Smlouvě zavázal do 10 dnů od podpisu Smlouvy složit blokační úhradu ve výši 199 000 Kč. Po podpisu Smlouvy začala žalobkyně plnit své závazky – blokovala nemovitost, odmítala další zájemce, odstranila propagaci prodeje na webových serverech a stahovala z oběhu veškeré reklamní letáky a katalogy s nemovitostí. Žalovaný následně doručil žalobkyni odstoupení od Smlouvy ze dne 15. 3. 2018, které nicméně žalobkyně neakceptovala pro rozpor se zákonem a smlouvou, a vyzvala žalovaného dne 3. 4. 2018 k zaplacení smluvní pokuty dle Smlouvy. Žalovaný smluvní pokutu dne 17. 4. 2018 zaplatit odmítl s tím, že nemovitost vykazovala podstatné vady. Dne 8. 6. 2018 byla ohledně nemovitosti uzavřena kupní smlouva s kupující [jméno] [příjmení] s tím, že provize byla žalobkyni uhrazena dne 8. 6. 2018 započtením vzájemných pohledávek.

2. Žalovaný uvedl, že nárok žalobkyně neuznává, neboť od uzavřené smlouvy jako spotřebitel řádně odstoupil z důvodu zamlčení vad nemovitosti spočívajících ve vysoké hladině spodních vod, která ztěžuje stavbu domu. Uvedl také, že ujednání o smluvní pokutě je neplatné, neboť žalobkyně při jejím sjednávání zneužila své silnější postavení ve vztahu k žalovanému jako spotřebiteli. Namítl také, že žalobkyně při uzavírání Smlouvy překročila své zástupní oprávnění, neboť [jméno] [příjmení] nebyla [jméno] [příjmení] výslovně zmocněna k tomu, aby mohla dále zmocnit jinou osobu.

3. Účastníci řízení učinili nespornými následující skutečnosti: odstoupení od Smlouvy ze strany žalovaného ze dne 15. 3. 2018 bylo žalobkyni doručeno, nicméně není jasné, v jaký konkrétní den. Jiná než specifikovaná Smlouva nebyla mezi žalobkyní a žalovaným uzavřena, k uzavření Smlouvy došlo na pobočce žalobkyně v [obec] dne 7. 3. 2018.

4. Smlouvou o podmínkách koupě nemovitosti a poskytování služeb ze dne 7. 3. 2018 včetně příloh se žalovaný zavázal sjednat kupní smlouvu ohledně nemovitosti a zavázal se zaplatit blokační úhradu ve výši 199 000 Kč, přičemž tato úhrada měla být složena za závazek žalobkyně neuzavřít po dobu trvání Smlouvy, které bylo sjednáno do 7. 6. 2018, obdobnou smlouvu s třetí osobou, takže nemovitost zůstane rezervována pro žalovaného a žalobkyně o tom bude informovat případné další zájemce, a dále za to, že žalobkyně poskytne služby související se zprostředkováním koupě nemovitosti. Ve Smlouvě byla také ujednána smluvní pokuta pro případ nezaplacení blokační úhrady ve stanovené lhůtě, a to ve výši 30 % blokační úhrady. Dopisem ze dne 15. 3. 2018 žalovaný odstoupil od Smlouvy s odůvodněním, že mu byly zamlčeny informace o přítomnosti spodní vody, která komplikuje založení stavby, což žalovaný považoval za podstatné porušení smlouvy. Dopisem ze dne 3. 4. 2018 (odeslaného dle podacího archu dne 4. 4. 2018) žalobkyně vyzvala žalovaného k zaplacení smluvní pokuty, protože shledala odstoupení od smlouvy nezákonným, neboť žalovaný měl být na přítomnost spodní vody upozorněn před podpisem Smlouvy a tato informace vyplývá také z projektové dokumentace, která byla žalovanému předána. Dopisem ze dne 21. 5. 2018 (odeslaného dle podacího archu dne 22. 5. 2018 a doručeného dle sledování zásilky dne 28. 5. 2018) právní zástupce žalobkyně vyzval žalovaného k zaplacení smluvní pokuty. Dopisem ze dne 21. 5. 2018 bylo zjištěno právní zástupce žalobkyně zaslal právnímu zástupci žalovaného stanovisko, ve kterém mu sdělil, že žalovaný byl o přítomnosti spodní vody informován, její přítomnost ostatně vyplývá i z přítomnosti čerpadla a geologického vrtu. V písemné replice právního zástupce žalovaného odmítl, že byl přítomnosti spodní vody informován, ze žádného z předaných dokumentů pak nelze dovodit, že se spodní vody nacházejí v nízké hloubce a mohou komplikovat stavbu, přičemž kdyby tyto skutečnosti žalovaný věděl, Smlouvu by neuzavřel. Plnou mocí ze dne 26. 7. 2017 [jméno] [příjmení] zmocnila [jméno] [příjmení] k provedení všech úkonů směřujících k uzavření kupní smlouvy ohledně nemovitosti. Na základě výhradní dohody o zprostředkování a poskytování služeb ze dne 2. 2. 2018 uzavřené mezi žalobkyní a [jméno] [příjmení] (dále jen„ Dohoda“) se žalobkyně zavázala vyvíjet činnost směřující k obstarání příležitosti uzavřít kupní smlouvu ohledně specifikované nemovitosti; součástí Dohody bylo zmocnění žalobkyně k uzavření Smlouvy. V inzerátu žalobkyně s nabídkou nemovitosti byla uvedena„ výhoda následného využití spodní vody“ a jako vybavení byla uvedena vrtaná studna. Z průvodní, souhrnné technické a technické zprávy k novostavbě rodinného domu Ateliéru bydlení [anonymizováno] vyplývá, že v ní není žádná zmínka o spodní vodě. Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 8. 2. 2021 je vlastníkem předmětné nemovitosti [jméno] [příjmení], rozenou [příjmení]. Podle sdělení [stát. instituce] ze dne 12. 2. 2021 bylo dne 16. 9. 2011 vydáno stavební povolení na stavbu rodinného domu na předmětné nemovitosti, které bylo dne 10. 10. 2013 prodlouženo o dva roky a dne 9. 11. 2015 o další tři roky. Smlouvou o podmínkách koupě nemovitosti a poskytování služeb ze dne 21. 5. 2018, uzavřené mezi žalobkyní, [jméno] [příjmení] a paní [jméno] [příjmení] roz. [anonymizováno] bylo zjištěno, že se obsahově jedná o prakticky totožnou smlouvu, jaký byla uzavřena se žalovaným. Dle historického výpisu z katastru nemovitostí ze dne 21. 5. 2018 a snímku katastrální mapy byla vlastníkem nemovitosti [jméno] [příjmení] Kupní smlouvou včetně příloh ze dne 8. 6. 2018, uzavřené mezi [jméno] [příjmení], žalobkyní a [jméno] [příjmení] roz. [anonymizováno] došlo k prodeji nemovitosti a žalobkyni připadla provize ve výši 152 000 Kč, její úhradu potvrdila žalobkyně v rámci vyjádření na výzvu soudu ze dne 14. 5. 2021 (na č. l. 117).

5. Svědkyně [jméno] [příjmení] k věci uvedla, že jí její sestra [jméno] [příjmení], udělila plnou moc k vyřízení prodeje nemovitosti a veškerou smluvní dokumentaci podepisovala svědkyně. Na prohlídce nemovitosti byla s žalovaným a jeho manželkou a vše o spodní vodě, studni a základech domu se speciálním betonem, používaným při nízké hladině spodní vody, jim říkala; tento okamžik byl také poprvé, kdy se o nízké hladině spodní vody dozvěděla žalobkyně. Svědkyně dále poznala svůj podpis na Dohodě a uvedla, že sestru informovala o veškerém jednání i o obsahu spolupráce s žalobkyní, s čímž její sestra jako zmocnitelka výslovně souhlasila. Kromě žalovaného měly mít o nemovitost zájem dvě další osoby, přičemž jedna z nich koupila nemovitost ihned poté, co jeho koupi odmítl žalovaný. Po zjištění většího množství spodní vody bylo nutné upravit projektovou dokumentaci, tyto úpravy ovšem nebyly žalovanému předkládány, projektovou dokumentaci ani společně nijak podrobně neprocházeli. Svědkyně i její sestra byly srozuměny s tím, že žalobkyně bude jménem [jméno] [příjmení] uzavírat smlouvy týkající se nemovitosti.

6. Svědkyně [jméno] [příjmení] vypověděla, že žalovaný si s ní dohodl schůzku, při které došlo k prohlídce nemovitosti, přičemž v té době byla na nemovitosti instalována dvě čerpadla na čerpání spodních vod, která byla žalovanému ukázána, žádnou studnu si svědkyně nevybavila. Následující den se žalovaný dostavil na pobočku žalobkyně a podepsal Smlouvu. Dva dny poté se ovšem žalovaný na pobočku dostavil znovu s tím, že chce od Smlouvy odstoupit, přičemž žádné konkrétní důvody neuvedl. Svědkyně proto zadala do interního systému požadavek na zrušení smlouvy a věc předala právnímu oddělení, následně se dohodla s majitelkou, že bude nemovitost k prodeji nabízet dále. Asi po měsíci nebo měsíci a půl po ukončení rezervace žalovaným (tj. po uplynutí doby 2 měsíců a zániku rezervace) byla nemovitost prodána paní [příjmení]. Svědkyně uvedla, že žalovanému při prohlídce předložila projektovou dokumentaci a otázku využití spodních vod při prohlídce podrobně rozebírali, přičemž svědkyně poznala část projektové dokumentace, kterou žalovanému předkládala při prohlídce nemovitosti. O průběhu prodeje nemovitosti komunikovala svědkyně přímo s [jméno] [příjmení], kterou informovala o uzavření Smlouvy se žalovaným, na což [jméno] [příjmení] reagovala kladně.

7. Návrh na provedení důkazu znaleckým posudkem k podpisu [jméno] [příjmení] na Dohodě byl zamítnut pro nadbytečnost, neboť po svědecké výpovědi [jméno] [příjmení], která uvedla, že Dohodu podepsala a svůj podpis poznala, nebylo jeho provedení třeba. Stejně tak byly pro nadbytečnost zamítnuty návrhy na provedení výslechu partnerky žalovaného a jeho rodičů, neboť soud považoval podstatné skutečnosti za dostatečně prokázané z jiných již provedených důkazů.

8. Po provedeném dokazování lze po skutkové stránce uzavřít, že mezi žalobkyní a žalovaným byla platně uzavřena Smlouva, v rámci které byla mimo jiné sjednána i předmětná smluvní pokuta, kterou žalobkyně uplatnila z důvodu porušení povinnosti žalovaného zaplatit blokační úhradu ve výši 199 000 Kč do 10 pracovních dnů od uzavření Smlouvy. Žalobkyně se ve Smlouvě zavázala – mimo jiné – po dobu jejího trvání neuzavřít obdobnou smlouvu se třetí osobou. Ve smlouvě je obsažena žádost [jméno] [příjmení] i žalovaného o okamžité plnění služby žalobkyní s tím, že v důsledku toho nemůže žádná ze smluvních stran od smlouvy odstoupit. Žalovaný od Smlouvy písemně odstoupil, což žalobkyně neakceptovala. Dne 8. 6. 2018 byla nemovitost prodána [jméno] [příjmení], která se k její koupi zavázala předcházející rezervační smlouvou ze dne 21. 5. 2018. Žalobkyni za to byla uhrazena provize ve výši 152 000 Kč.

9. Podle § 1823 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), je-li předmětem smlouvy poskytování služeb, začne podnikatel s plněním své povinnosti ve lhůtě pro odstoupení od smlouvy pouze na základě výslovné žádosti spotřebitele učiněné v textové podobě.

10. Podle § 1837 písm. a) o. z., spotřebitel nemůže odstoupit od smlouvy o poskytování služeb, jestliže byly splněny s jeho předchozím výslovným souhlasem před uplynutím lhůty pro odstoupení od smlouvy a podnikatel před uzavřením smlouvy sdělil spotřebiteli, že v takovém případě nemá právo na odstoupení od smlouvy.

11. Podle § 2048 odst. 1 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

12. Podle § 580 odst. 1 o. z. neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

13. Zjištěný skutkový stav soud posoudil po stránce právní a dospěl k závěru, že žaloba není důvodná.

14. K ujednání o nemožnosti odstoupit od smlouvy: Předně je třeba uvést, že ujednání o nemožnosti odstoupení od Smlouvy soud s ohledem na její charakter považuje za neplatné, neboť řešená věc nenaplňuje ani jednu z definic výjimek dle § 1837 o. z. pro nemožnost odstoupení od smlouvy, a to ani výjimku spočívající v tom, že podnikatel začne spotřebiteli s jeho výslovným souhlasem poskytovat službu ihned. Smlouva totiž neobsahuje výslovnou žádost žalovaného jako spotřebitele, aby žalobkyně začala s plněním své povinnosti ve lhůtě pro odstoupení od smlouvy (§ 1823 o. z.), která ostatně není ve Smlouvě ani uvedena. S ohledem na charakter plnění žalobkyně není ani z logiky věci reálně možné, aby žalobkyně poskytla žalovanému veškerá ve Smlouvě sjednaná plnění ještě před uběhnutím lhůty pro odstoupení. Podmínkou naplnění výjimky uvedené v ustanovení § 1837 písm. a) o. z. totiž je, že„ podnikatel ve lhůtě pro odstoupení od smlouvy zcela vykonal činnost, ke které se zavázal a ke které mu dal spotřebitel předchozí výslovný souhlas“ (VONDRÁČEK, O. § 1837 (Výjimky z práva odstoupit od smlouvy). In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2019). Sama smluvní formulace, v níž se žalobkyně zavazuje k „ poskytnutí služeb souvisejících se zprostředkováním koupě“ je natolik neurčitá, že nelze stanovit konkrétní okamžik, kdy došlo ke splnění této činnosti (a totéž pak platí pro negativně vymezené činnosti, mezi které je dle Smlouvy řazeno například neuzavření obdobné smlouvy se třetí osobou; určení okamžiku, kdy byla tato negativně vymezená činnost vykonána, není dost dobře možné). Žalobkyní uváděné činnosti pak soud považuje za nadsazené – stažení inzerátu z inzertního portálu (popř. více portálů) není časově náročné, nehledě na to, že lze v obecné rovině považovat za jistý druh notoriety skutečnost, že realitní kanceláře (žalobkyni nevyjímaje) po pouhé rezervaci (nikoli prodeji) nemovitosti nestahují z oběhu všechny reklamní letáky a katalogy, ve kterých je nemovitost inzerována. Navíc, i kdyby tyto činnosti žalobkyně skutečně prováděla, jedná se inherentní součást jejího podnikání, za které se jí dostává odměny v podobě provize po prodeji nemovitosti. Účelem uzavření Smlouvy, resp. obecně uzavírání obdobných rezervačních smluv, je mimo jiné (z pohledu žalobkyně především) také validace naplnění smluvních podmínek pro vznik práva žalobkyně na provizi, neboť dle čl. XIII odst. 3 Smlouvy byla jejím uzavřením obstarána příležitost k uzavření zprostředkovávané (tj. kupní) smlouvy, což je okamžik, na který Dohoda v III. odst. 1 váže splatnost provize.

15. K odstoupení od smlouvy: Žalovaný projevil vůli od Smlouvy odstoupit nejprve na pobočce žalobkyně dva dny po jejím uzavření, jak uvedla svědkyně [jméno] [příjmení], a následně i písemně dopisem ze dne 15. 3. 2018. Jako důvod odstoupení uvedl v dopise zamlčení hladiny spodních vod na nemovitosti, v jejichž důsledku se stavba rodinného domu zásadně prodraží a vyžádá si pozemkové úpravy (drenáž apod.). Dle svědeckých výpovědí [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] byl žalovaný o přítomnosti spodních vod na nemovitosti před podpisem Smlouvy informován, a tuto skutečnost bylo možné dovodit i z existence dvou šachet s čerpadly na nemovitosti, do kterých žalovaný nahlížel. Žalovanému lze přisvědčit, že informace o existenci studně na nemovitosti, která byla uvedena v inzerátu žalobkyně, nebyla pravdivá a mohla v tomto směru vyvolat v zájemcích mylnou představu, že místo vodních šachet je na pozemku studna. Tento důvod však žalovaný v rámci odstoupení neuváděl. Odstoupení žalovaného tak soud z hlediska uvedených důvodů neshledal důvodným, neboť žalovaný o potenciálním problému musel mít minimálně povědomí a nelze jej zbavovat veškeré odpovědnosti za opatrnost před uzavřením smlouvy spočívající v důkladném zjištění stavu nemovitosti.

16. K povinnosti zaplatit blokační úhradu a smluvní pokutu: Přestože žalovaný porušil sjednanou povinnost uhradit blokační úhradu žalobkyni, přičemž pro případ porušení této povinnosti byla platně sjednána smluvní pokuta ve výši 30 % z výše blokační úhrady, tj. 59 700 Kč, má soud za to, že žalobou uplatněný nárok žalobkyně na její zaplacení není po právu, neboť se ze strany žalobkyně jedná o výkon práva v rozporu s dobrými mravy. Ujednání o smluvní pokutě má v obecné rovině tři funkce – preventivní, zajišťovací a reparační, nemá naopak izolovaně funkci obohacující. Jinými slovy smluvní pokuta nemá sloužit čistě k výdělečné činnosti smluvní straně, které prospěch z takové, byť platně sjednané, smluvní pokuty svědčí. V daném případě však žalobkyně uplatnila nárok na zaplacení smluvní pokuty na žalovaném v situaci, kdy tento dva dny po uzavření Smlouvy (ze dne 7. 3. 2018) projevil vůli od této smlouvy odstoupit s tím, že konkrétní důvody (byť o jejich existenci věděl, či alespoň vědět mohl) uvedl v následném písemném odstoupení ze dne 15. 3. 2018. Žalobkyně nicméně v době mezi uzavřením Smlouvy s žalovaným (7. 3. 2018) a podáním žaloby (3. 7. 2018) uzavřela dne 21. 5. 2018 rezervační smlouvu s [jméno] [příjmení], se kterou následně dne 8. 6. 2018 uzavřela i kupní smlouvu. K uzavření rezervační smlouvy tedy došlo v době, kdy byla stále v platnosti Smlouva uzavřená s žalovaným, a to včetně závazku žalobkyně neuzavřít obdobnou smlouvu s jinou osobou, viz dále). Na základě kupní smlouvy byla žalobkyni uhrazena provize ve výši 152 000 Kč, čímž obdržela odměnu za výkon své podnikatelské činnosti související s předmětnými nemovitostmi. Pokud tak žalobkyně s vědomím všech výše uvedených skutečností následně pokračovala ve vymáhacím procesu smluvní pokuty vůči žalovanému a podala dne 3. 7. 2018 žalobu, má soud za to, že tímto vykročila z mezí řádného výkonu práv v souladu s korektivem dobrých mravů, neboť uplatněním smluvní pokuty nerealizovala žádnou z funkcí, pro které je institut smluvní pokuty určen, nýbrž chtěla (bez relevantního právního a ekonomického opodstatnění) o smluvní pokutu vůči žalovanému toliko navýšit svůj zisk ze zprostředkování prodeje nemovitostí (k tomu rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 9. 2011, sp. zn. 23 Cdo 1599/2010). Kromě toho, pokud žalobkyně měla za to, že odstoupení žalovaného od Smlouvy nebylo platné, musela by Smlouva být v platnosti po dobu, na kterou byla sjednána, tj. do 7. 6. 2018. V takovém případě sama žalobkyně vědomě porušila stejnou Smlouvu s žalovaným, neboť v době jejího trvání v rozporu se svým závazkem vyplývajícím ze Smlouvy uzavřela obdobnou smlouvu s paní [jméno] [příjmení], za což byla sjednána smluvní pokuta ve stejné výši (30 % z blokační úhrady - čl. VIII odst. 3 Smlouvy).

17. Z výše uvedených důvodů tak má soud za to, že nelze žalobkyni přiznat právo na zaplacení smluvní pokuty, byť platně sjednané, neboť toto právo žalobkyně uplatnila v rozporu s dobrými mravy za účelem svého dalšího obohacení už v době, kdy ujednání o smluvní pokutě pozbylo (realizací prodeje jiné zájemkyni), svého právního i ekonomického opodstatnění, přičemž samo obohacení není a nemůže být účelem smluvní pokuty resp. práva na její zaplacení. Soud proto žalobu ve výroku I. v celém rozsahu zamítl.

18. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalovanému, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení ve výši 32 186 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.”), z tarifní hodnoty ve výši 59 700 Kč sestávající z částky 3 500 Kč za každý ze sedmi úkonů právní služby dle § 11 odst. 1 a.t. (převzetí a přípravu, za dvě písemné podání ve věci samé a za účast na čtyřech jednání soudu) včetně sedmi paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a náhrady za 21 % daň z přidané hodnoty ve výši 5 586 Kč.