45 C 57/2022

Plný text

Okresní soud v Chomutově rozhodl samosoudkyní JUDr. Petrou Koubovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu

I. Určuje se, že výpověď z nájmu prostor v 3. nadzemním podlaží objektu na adrese ul. [ulice a číslo] stojícího na parc. č. st. [anonymizováno] v k.ú. [obec] [anonymizováno] ze dne 21. 2. 2022 daná žalovanou žalobci, je neoprávněná.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení 14 310,75 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právní zástupkyně žalobce.

1. Žalobce se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne 21. 4. 2022 domáhal vydání rozhodnutí, jímž by soud určil neoprávněnost výpovědi z nájmu prostor v [anonymizováno] nadzemním podlaží objektu na adrese ul. [ulice a číslo] stojícího na parc. č. st. [anonymizováno] v k.ú. [obec] [anonymizováno] (dále jen„ předmětný prostor“) ze dne 21. 2. 2022 danou žalovanou žalobci s odůvodněním, že mezi žalobcem a žalovanou byla dne 1. 2. 2016 uzavřena nájemní smlouva, na jejímž základě žalovaná přenechala žalobci shora uvedený předmětný prostor k užívání, smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Účastníci smlouvy sjednali oprávnění žalované vypovědět nájem dle ustanovení § 2308 až 2311 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“). Žalobce dne 18. 3. 2022 nalezl pod dveřmi obálku s písemností Ukončení smlouvy o nájmu prostoru, kterou žalovaná vypověděla smlouvu o nájmu bytu ke dni 21. 2. 2022, kdy platnost a účinnost nájmu měla být ukončena ke dni 31. 5. 2022. Důvod výpovědi nebyl uveden. Proti výpovědi podal žalobce dopisem ze dne 22. 3. 2022 námitky. Žalobce považuje předmětnou výpověď za neurčitou, když v ní není specifikován výpovědní důvod, žádný ze smluvně sjednaných výpovědních důvodů ani nenastal a dále ve výpovědi chybí poučení o právu vznést námitky a navrhnout přezkum oprávněnosti výpovědi soudem. Žalobce podal žalobu s ohledem na skutečnost, že žalovaná po doručení námitek nevzala výpověď zpět.

2. Žalovaná k podané žalobě uvedla, že uznává, že výpověď z nájmu neobsahovala zákonem předepsané náležitosti a je připravena uzavřít dohodu, že na výpovědi ze dne 21. 2. 2022 netrvá. Doplnila, že dopis s výpovědí byl žalobci zaslán poštou, žalobce si jej nevyzvedl. Žalovaná dále vyslovila svůj nesouhlas s přiznáním nákladů řízení žalobci, když se žalobce před podáním výpovědi nepokusil o smírné řešení věci.

3. Žalovaná se z jednání soudu omluvila, soud tedy s odkazem na § 101 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.”) věc projednal a rozhodl v její nepřítomnosti.

4. Z listiny Smlouva o nájmu prostoru ze dne 1. 2. 2016 bylo zjištěno, že tato smlouva o nájmu prostoru sloužícího podnikání byla uzavřena mezi žalobcem a žalovanou, kdy se žalovaná jako výlučný vlastník objektu na adrese [adresa], zavázala přenechat žalobci do užívání předmětný prostor nacházející se v [anonymizováno] nadzemním podlaží této nemovitosti. Nájemní vztah byl sjednán na dobu neurčitou. Smluvní strany si dohodly oboustranné oprávnění vypovědět smlouvu dle ustanovení § 2308 až § 2311 občanského zákoníku.

5. Z listiny Dodatek [číslo] – Smlouva o nájmu prostoru ze dne 5. 3. 2021 bylo zjištěno, že smluvní strany dohodly s účinností od 1. 4. 2021 na změně smlouvy týkající se výše nájemného a způsobu jeho úhrady, v ostatním zůstala smlouva nezměněna.

6. Z listiny Ukončení smlouvy o nájmu prostoru ze dne 21. 2. 2022 bylo zjištěno, že žalovaná vypověděla smlouvu o nájmu prostoru ze dne 1. 2. 2016, a to ke dni 21. 2. 2022 s tím, že platnost a účinnost nájmu bude ukončena dne 31. 5. 2022. Výpověď neobsahuje výpovědní důvod. Výpověď neobsahuje poučení o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.

7. Z Kopie obálky (dopisu odeslaného dne 22. 2. 2022, vráceného dne 11. 3. 2022) bylo zjištěno, že listinu Ukončení smlouvy o nájmu prostoru ze dne 21. 2. 2022 žalovaná žalobci odeslala dne 22. 2. 2022 s využitím poskytovatele poštovních služeb.

8. Z listiny Námitky proti výpovědi z nájmu ze dne 22. 3. 2022 bylo zjištěno, že žalobce podal proti výpovědi smlouvy o nájmu prostoru ze dne 1. 2. 2016 námitky s tím, že ve výpovědi nebyl specifikován výpovědní důvod, výpověď neobsahovala poučení o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem a žádný z možných výpovědních důvodů ani nenastal. V dopise dále uvedl, že mu byla výpověď doručena až v březnu, proto by výpovědní doba nemohla uplynout 31. 5. 2022. Tato listina byla žalované doručena dne 23. 3. 2022 (potvrzeno osobní převzetí).

9. Soud učinil tento závěr o skutkovém stavu: mezi žalovanou jako vlastníkem předmětného prostoru jakožto pronajímatelem a žalobcem jakožto nájemcem byla dne 1. 2. 2016 uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byl nájem prostoru sloužícího podnikání. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou. Strany smlouvy si sjednaly oboustranné oprávnění vypovědět smlouvu dle ustanovení § 2308 až § 2311 občanského zákoníku. Žalovaná vypověděla smlouvu o nájmu prostoru ze dne 1. 2. 2016 ke dni 21. 2. 2022 dopisem ze dne 21. 2. 2022, který byl žalobci odeslal dne 22. 2. 2022 s využitím poskytovatele poštovních služeb. Tato výpověď neobsahuje výpovědní důvod. Tato výpověď neobsahuje poučení o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Žalobce podal proti výpovědi smlouvy o nájmu prostoru ke dni 21. 2. 2022 dopisem ze dne 22. 3. 2022 námitky z důvodu, že ve výpovědi nebyl specifikován výpovědní důvod, výpověď neobsahovala poučení o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem a žádný z možných výpovědních důvodů ani nenastal. Námitky proti výpovědi byly žalované doručeny dne 23. 3. 2022. Žalovaná nevzala svou výpověď zpět.

10. Dle § 2308 občanského zákoníku nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět i před uplynutím ujednané doby, a) ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen, b) přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor, nebo c) porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci.

11. Dle § 2309 občanského zákoníku jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby, a) má-li být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící podnikání nachází, odstraněna, anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostoru, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat, nebo b) porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § 2305, nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání.

12. Dle § 2310 odst. 1 občanského zákoníku ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná.

13. Dle § 2310 odst. 2 občanského zákoníku výpovědní doba je tříměsíční.

14. Dle § 2311 občanského zákoníku ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou se použijí obdobně.

15. Dle § 2312 občanského zákoníku jedná-li se o nájem na dobu neurčitou, má strana právo jej vypovědět v šestiměsíční výpovědní době; má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční; trvá-li nájem po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba vždy šestiměsíční.

16. Dle § 2314 odst. 1 občanského zákoníku vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu.

17. Dle § 2314 odst. 2 občanského zákoníku nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne.

18. Dle § 2314 odst. 3 občanského zákoníku vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

19. Dle § 2286 odst. 1 občanského zákoníku výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

20. Dle § 2286 odst. 2 občanského zákoníku vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

21. Dle § 573 občanského zákoníku se má za to, že došlá zásilka odeslaná s využitím provozovatele poštovních služeb došla třetí pracovní den po odeslání, byla-li však odeslána na adresu v jiném státu, pak patnáctý pracovní den po odeslání.

22. Předně se soud zabýval otázkou, zda byly námitky proti výpovědi podány včas. Žalovaná odeslala žalobci výpověď z nájmu prostoru sloužícího podnikání ze dne 21. 2. 2022 dne 22. 2. 2022 s využitím provozovatele poštovních služeb. K doručení výpovědi došlo v souladu s § 573 občanského zákoníku třetí pracovní den po jejím odeslání, tj. dne 25. 2. 2022, a od následujícího dne začala běžet žalobci lhůta jednoho měsíce k uplatnění práva vznést proti výpovědi námitky (§ 2314 odst. 1 občanského zákoníku). Námitky proti výpovědi z nájmu ze dne 22. 3. 2022 byly v písemné formě žalované doručeny dne 23. 3. 2022. Námitky tedy byly podány včas a v předepsané formě, čímž byla splněna hmotněprávní podmínka pro vznik práva na podání žaloby. Žalovaná do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevzala svou výpověď zpět, proto žalobci vzniklo právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Žaloba došla soudu dne 21. 4. 2022, tedy ve lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi (§ 2314 odst. 3 občanského zákoníku).

23. Po právním posouzení popsaného zjištěného skutkového stavu dospěl soud k závěru, že je žaloba důvodná. Z provedeného řízení vyplynulo, že mezi žalobkyní a žalobcem byla uzavřena smlouva o nájmu prostoru sloužícího podnikání (§ 2302 a násl. občanského zákoníku) Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou (§ 2312 občanského zákoníku) Smluvní strany si dohodly oboustranné oprávní vypovědět nájemní smlouvu dle ustanovení § 2305 až § 2311 občanského zákoníku (tedy dle ustanovení týkajících se smluv o nájmu prostoru sloužícího podnikání uzavřených na dobu určitou). Žalovaná ve výpovědi z nájmu ze dne 21. 2. 2022 neuvedla výpovědní důvod, ač bylo mezi smluvnímu stranami dohodnuto, že se na smluvní vztah uplatní ustanovení § 2310 odst. 1 občanského zákoníku, dle kterého ve výpovědi musí být její důvod uveden. Výpověď z nájmu ze dne 22. 1. 2022 je tedy neplatná, neboť v ní není uveden důvod výpovědi. Vzhledem k tomu, že nebyl uveden žádný důvod výpovědi, nemohl soud z podstaty věci ani přezkoumat samotnou důvodnost výpovědi. Nadto soud uvádí, že výpověď z nájmu ze dne 21. 2. 2022 je neplatná rovněž z důvodu, že neobsahuje poučení o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem (§ 2286 občanského zákoníku).

24. Vzhledem ke shora uvedenému rozhodl soud s odkazem na citovaná zákonná ustanovení tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku.

25. Podle § 151 o. s. ř. rozhoduje soud o povinnosti k náhradě nákladů řízení bez návrhu v rozhodnutí, jímž se řízení u něho končí. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 14 310,75 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 2 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 3 písm. a), § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 35 000 Kč sestávající z částky 2 500 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 2 500 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. a z částky 2 500 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. včetně tří paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne 12. 12. 2022 náhrada 1 774,17 Kč za 159 ujetých km v částce 1 174,17 Kč (47,10 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 511/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 5.7 l /100 km a 4,70 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 511/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 6 × 30 minut v částce 600 Kč podle § 14 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 10 174,17 Kč ve výši 2 136,58 Kč Tyto náklady řízení je žalovaná podle § 149 odst. 1 o. s. ř. povinna zaplatit zástupkyni žalobce. Pro úplnost soud uvádí, že náhrada nákladů řízení byla žalobci přiznána, neboť se jednalo o důvodně podanou žalobu, kdy žalobce postupoval v souladu se zákonem, v jehož rámci se oprávněně provedeným způsobem domáhal ochrany svých práv. Žalobce, pokud se chtěl domoci svého práva, musel podat žalobu v zákonné prekluzivní lhůtě. Žalovaná měla možnost předejít soudnímu řízení, neboť mohla vzít svoji výpověď z nájmu zpět, zvlášť za situace, kdy si byla sama vědoma (dle svých vyjádření), že tato výpověď neobsahuje zákonem předepsané náležitosti.