7 C 231/2024

Plný text

Okresní soud v Chomutově rozhodl samosoudkyní JUDr. Nikolou Reifovou ve věci žalobce: jméno FO , narozený dne datum narození bytem adresa , zastoupený jméno FO , narozenou 26. 11. 1966, bytem adresa , proti žalované: Jméno žalované , IČO IČO žalované , sídlem Adresa žalované , o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu,

I. Určuje se, že výpověď z nájmu bytu číslo , hodnota, na adrese , adresa, , ze dne 27. 5. 2024, je neoprávněná.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení v částce 2 000 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou doručenou soudu dne 5. 8. 2024 se žalobce domáhal určení, že výpověď z nájmu bytu číslo , hodnota, v domě číslo popisné , adresa, , ze dne 27. 5. 2024 daná žalovanou žalobci, je neplatná. Žalobce uvedl, že je nájemce shora specifikovaného bytu. Dne 6. 6. 2024 byla žalobci doručena výpověď z nájmu bytu datovaná dne 27. 5. 2024. Žalobce podal proti výpovědi z nájmu bytu námitky, žalovaná však na tyto námitky nereagovala. Dle žalobce je výpověď z nájmu bytu nezákonná, neboť žalobci bylo v květnu 2024 ze strany žalované oznámeno, že žalobce dluží žalované částku 35 730,91 Kč, a to za vyúčtování služeb za rok 2023, a dále blíže nespecifikovaný „zůstatek“ z minulého období. Žalobce byl zároveň žalovanou vyzván k úhradě nedoplatku, a to do 31. 5. 2024. Žalobci však nebylo ze strany žalované zasláno řádné vyúčtování tohoto dluhu a ze strany žalované nebyl rovněž na dlužnou částku předem upozorněn. Žalovaná již dne 27. 5. 2024 zaslala žalobci výpověď z nájmu bytu, aniž by respektovala lhůtu k úhradě dlužné částky (tedy do 31. 5. 2024). Dne 6. 6. 2024 žalobce výpověď z nájmu bytu převzal, kdy však dlužná částka byla ke shora uvedenému datu z jeho strany žalované již uhrazena. Žalovaná ve výpovědi z předmětného nájmu bytu uvedla, žalobce dluží žalované na nájmu a službách spojených s nájmem bytu částku 50 054,91 Kč. Dle žalobce však shora uvedenou částku v dané době žalované nedlužil, ani dlužit nemohl, jelikož v mezidobí došlo z jeho strany k řádné úhradě nájemného. Z výše uvedeného důvodu je tedy výpověď z nájmu bytu neurčitá a klamná. V doplnění vyjádření ze dne 13. 5. 2025 žalobce uvedl, že částku uvedenou ve výpovědi z nájmu bytu nikdy žalované nedlužil a doposud žádný dluh kromě nedoplatku z vyúčtování za rok 2024 nemá. Žalobce rovněž uvedl, že částku 35 730,91 Kč dne 5. 6. 2024 uhradil a dále platil nájemné.

2. Žalovaná se ve věci vyjádřila ve svém podání ze dne 24. 2. 2025, kdy nárok žalobce neuznala. Uvedla, že tvrzení žalobce ohledně vzniku nájemního vztahu považuje za nesporná, kdy nájemní vztah vznikl na základě nájemní smlouvy č. , hodnota, uzavřené mezi stranami dne 1. 6. 2010. Nájemní vztah byl uzavřen na dobu neurčitou. Byt je ve vlastnictví žalované. Předmětem nájmu je byt č. , hodnota, nacházející se ve , Anonymizováno, . nadzemním podlaží nemovitosti, o celkové výměře 66,49 m2 na adrese , adresa, . Mezi žalobcem a žalovanou byl dne 21. 12. 2016 uzavřen dodatek č. 1 ke smlouvě o nájmu bytu č. , hodnota, . Žalobce však hrubě porušil svou povinnost vyplývající z nájmu bytu, když řádně a včas nehradil nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu. Výpověď z nájmu je tedy dle žalované platná a oprávněná. Důvod výpovědi z nájmu byl uveden zcela určitě, žalobce svou povinnost porušoval dlouhodobě, když po několik po sobě jdoucích měsíců neplatil nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu. K datu 27. 5. 2024 činila celková dlužná částka 50 054,91 Kč. Z výpisu z účetnictví za období 1. 1. 2024 do 1. 5. 2024 činí dlužná částka 50 054,91 Kč. Žalobce byl ze strany žalované vyzýván, ať již telefonicky, či prostřednictvím e-mailu, aby dluh, který od roku 2023 permanentně narůstal, zaplatil. Již dne 8. 2. 2024 byl žalobce e-mailem vyzýván k úhradě nájemného za období 11/2023, 12/2023 a 1/2024, jež činilo 21 651,77 Kč s upozorněním na možnou výpověď z nájmu. Žalobce hradil platby na dluh vyplývající z nájmu, platby za stávající nájem a platby na zálohy za služby spojené s užíváním bytu sporadicky, případně v nižších částkách, kdy v květnu činila celková dlužná částka částku uvedenou ve výpovědi z nájmu bytu, tj. 50 054,91 Kč. Dne 23. 4. 2024 žalobce osobně převzal vyúčtování nákladů na služby za rok 2023, informace k datu 31. 3. 2024 a rozúčtování tepla a vody za rok 2023. V informacích bylo tedy uvedeno, že ke dni zpracování služeb za rok 2023 (tj. k datu 31. 3. 2024) žalovaná eviduje v účetnictví nedoplatek za vyúčtování na službách za rok 2023 ve výši 13 505,14 Kč a dále nedoplatek za nezaplacené nájemné, jenž činí ke dni 31. 3. 2024 částku 22 225,77 Kč. Žalobce obdržel vyrozumění o vyúčtování a informaci o přeplatku či nedoplatku již po několikáté a nikdy tuto formu nerozporoval. Žalobce byl tedy v únoru 2024 prostřednictvím e-mailu vyzván (byl vyzýván rovněž telefonicky), aby uhradil dlužné nájemné za předchozí měsíce ve výši 21 651,77 Kč, ke dni 31. 3. 2024 činila dlužná částka na nájemném již 22 225,77 Kč. Dále žalovaný neuhradil nedoplatek za služby za rok 2023 spojené s užíváním bytu ve výši 13 505,14 Kč. K datu výpovědi, tj. 27. 5. 2024, vzrostla celková dlužná částka na výsledných 50 054,91 Kč. Žalobce dlužil žalované za nájemné již od listopadu 2023 až do května 2024. Žalovaná zaslala žalobci výpověď datovanou dne 27. 5. 2024 až dne 4. 6. 2024. Lhůta k poskytnutí plnění tedy byla zachována. Ke dni 31. 5. 2024 nebylo ze strany žalobce na celkovou dlužnou částku uhrazeno ničeho. Žalobce byl ve výpovědi, kterou převzal dne 6. 6. 2024 poučen o důvodu výpovědi s odkazem na ustanovení čl. II, bodu 3 smlouvy o nájmu bytu, kde je uvedeno, že neplacení nájemného je hrubým porušením povinností nájemce, dále byl rovněž poučen o tom, že výpovědní doba je tříměsíční a začíná běžet prvním dnem kalendářního měsíce poté, co výpověď obdrží, kdy v souladu s ustanovením § 2290 občanského zákoníku, může podat do dvou měsíců návrh, zda je výpověď oprávněná. Žalobce tedy byt dle žalované užívá bez právního důvodu, k ukončení nájmu došlo ke dni 30. 9. 2024. Na výzvu žalované z dne 26. 11. 2024, aby byt vyklidil a odevzdal, žalobce nezareagoval.

3. U jednání konaného dne 11. 7. 2025 zástupkyně žalobce opravila žalobní petit tak, že se domáhá určení, že výpověď z nájmu bytu č. , hodnota, na adrese , adresa, , ze dne 27. 5. 2024 je neoprávněná ve smyslu § 2290 občanského zákoníku. V projednávané věci jde o řízení o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu, a to přesto, že žalobce v petitu své žaloby navrhl, aby soud rozhodl o neplatnosti výpovědi nájemní smlouvy ze dne 27. 5. 2024 ze strany žalované (v podrobnostech viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, uveřejněný pod č. 75/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Chybné formulování petitu nebrání projednání žaloby, pokud je ze skutkových tvrzení zřejmé, že se žalobce domáhá přezkumu oprávněnosti výpovědi (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 12. 2019, sp. zn. 26 Cdo 1509/2019). Žalobce by se měl vždy petitem domáhat, aby soud rozhodl o „neoprávněnosti“ výpovědi (nikoli o „neplatnosti“). Zjistí-li proto soud v řízení, že je výpověď z nějakého důvodu neplatná (absolutně, relativně) či zdánlivá, rovněž žalobě nájemce vyhoví a rozhodne, že výpověď je neoprávněná, byť žalobce v petitu své žaloby navrhuje, aby soud rozhodl o její neplatnosti (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 3. 2023, sp. zn. 26 Cdo 3259/2022).

4. Mezi účastníky nebylo sporu, že mezi nimi byla uzavřena dne 1. 6. 2010 smlouva o nájmu bytu, a to konkrétně číslo , hodnota, , Anonymizováno, v domě číslo popisné , adresa, , na dobu neurčitou s tím, že poté byl mezi účastníky dne 21. 12. 2016 uzavřen Dodatek č. , hodnota, k nájemní smlouvě, a dále že byla ze strany žalované dána žalobci výpověď z nájmu bytu datovaná dne 27. 5. 2024, přičemž tuto výpověď žalobce osobně převzal dne 6. 6. 2024. Soud shledal, že předmětná žaloba byla podána včas v souladu s ustanovením § 2290 občanského zákoníku.

5. Soud provedl dokazování následujícími listinami:Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 1. 6. 2010 bylo zjištěno, že tato byla uzavřena mezi Správou železniční dopravní cesty, státní organizací, jakožto pronajímatelem, a , Jméno žalobce A, jakožto nájemcem, s tím že žalobce byl ode dne 1. 6. 2010 oprávněn užívat byt č. , hodnota, nacházející se ve , Anonymizováno, . nadzemním podlaží nemovitosti, domu na adrese , adresa, . Žalobce se mimo jiné zavázal platit pronajímateli nájemné, jakož i zálohy na služby spojené s nájmem bytu měsíčně, a to vždy nejpozději do 25. dne kalendářního měsíce, za který se nájemné platí. Dále bylo v čl. 3 (bod II. Doba užívání a zánik nájmu) uvedeno, že neplacení nájemného je hrubým porušením povinnosti nájemce a může být důvodem k výpovědi z nájmu bytu.Z Dodatku č. , hodnota, ke smlouvě o nájmu bytu č. , hodnota, ze dne 21. 12. 2016 uzavřeného mezi Správou železniční dopravní cesty, státní organizací (pronajímatelem) a , Jméno žalobce A, (nájemcem) vyplývá, že nájemce vzal na vědomí, že pronajímatel je povinným subjektem dle zákona č. 340/2015 Sb. (Zákona o registru smluv).Z výpovědi z nájmu bytu datované dne 27. 5. 2024 adresované žalobci soud zjistil, že žalovaná dopisem uvedeným pod zn. , č. účtu, -SŽ-OŘ UNL-OOČ dala žalobci výpověď z nájmu bytu č. , hodnota, o velikosti 2+1, o výměře 68,49 m2, nacházející se v , Anonymizováno, . nadzemním podlaží domu , adresa, , a to v souladu s ust. § 2288 odst. 1 občanského zákoníku. Výpovědní důvod byl specifikován následovně: „Neplacení nájemného je dle článku II. Doba užívání a zánik nájmu, bod 3. považováno jako hrubé porušení nájemní smlouvy a může být důvodem k výpovědi z nájmu bytu a Váš dluh na nájemném se k dnešnímu datu 27. 5. 2024 vyšplhal na částku ve výši 50 054,91 Kč.“ Z doručenky vyplývá, že výpověď byla žalovanému doručena dne 6. 6. 2024.

6. Sud neprovedl důkazy, a to Potvrzení o platbách vystavených společností , právnická osoba, . Rozúčtování tepla, teplé vody a studené vody za období 1. 1. 2023 až 31. 12. 2023 vystavené dne 8. 4. 2024, Výpis z účetnictví žalované od 1. 11. 2023 do 5. 1. 2024, Výpis z účetnictví žalované znějící na nedoplatek ve výši 22 225,77 Kč, Výpis z účetnictví žalované znějící na nedoplatek ve výši 35 730,91 Kč, Výpis z účetnictví žalované od 1. 1. 2024 do 1. 5. 2024, E-mail ze dne 8. 2. 2024, dále Rozpis nákladů na služby za rok 2023, Vyúčtování nákladů za služby za rok 2023 ze dne 11. 4. 2024, Informace k datu 31. 3. 2024, Informace k datu 31. 3. 2023, Informace k datu 31. 3. 2022, a dále Doručenka ze dne 23. 4. 2024, a to z důvodu nadbytečnosti, neboť má za to, že provedeným dokazováním byl zjištěn skutkový stav v rozsahu dostatečném pro rozhodnutí ve věci.

7. Na základě zjištění učiněných z předložených listin a z nesporných tvrzení účastníků dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé: Žalobce jakožto nájemce užívá na základě nájemní smlouvy ze dne 1. 6. 2024 uzavřené s žalovanou jakožto pronajímatelkou byt č. , hodnota, nacházející se ve , Anonymizováno, . nadzemním podlaží domu na adrese , adresa, . Dne 6. 6. 2024 byla žalobci doručena výpověď z nájmu bytu datovaná dne 27. 5. 2024 z důvodu hrubého porušení nájemní smlouvy, neboť dluh na nájemném činil celkem 50 054,91 Kč. Výpovědní doba měla trvat 3 měsíce.

8. Dle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“), nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

9. Dle § 2251 odst. 1 občanského zákoníku nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § 2253 obdobně.

10. Dle § 2286 odst. 1 občanského zákoníku výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

11. Dle § 2286 odst. 2 občanského zákoníku vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

12. Dle § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu.

13. Dle § 2288 odst. 3 občanského zákoníku vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

14. Dle § 2290 občanského zákoníku nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

15. Žaloba na přezkoumání oprávněnosti výpovědi byla podána v zákonem stanovené lhůtě dvou měsíců (§ 2290 občanského zákoníku) ode dne, kdy byla žalobci výpověď doručena (dne 6. 6. 2024). Žaloba byla soudu doručena dne 5. 8. 2024.

16. Po právní stránce soud posoudil žalobu ve smyslu shora citovaných ustanovení a dospěl k závěru, že žaloba je důvodná. Přezkoumání oprávněnosti výpovědi dle ust. § 2290 občanského zákoníku spočívá v tom, že soud posoudí, zda je dán výpovědní důvod. Přezkum oprávněnosti výpovědi dle tohoto ustanovení je, podle nejvyššího soudu, třeba chápat v širším smyslu, a zjistí-li soud v řízení podle § 2290, že výpověď je z nějakého důvodu neplatná (absolutně, relativně) či zdánlivá, žalobě nájemce vyhoví, neboť ani taková výpověď nebyla dána „po právu“, a je proto „v širším smyslu“ neoprávněná. Jde o specifickou žalobu definovanou v hmotněprávním předpise, takže žalobce nemusí prokazovat v řízení naléhavý právní zájem (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 5. 6. 2019, sp. zn. 26 Cdo 542/2019). Ustanovení § 2290 občanského zákoníku brání tomu, aby naplněnost výpovědního důvodu uplatněného ve výpovědi z nájmu bytu byla posuzována v jiném řízení, a to i jako otázka předběžná; ke zdánlivosti či neplatnosti výpovědi přihlédnout v jiném řízení naopak nelze.

17. Výpověď z nájmu bytu musí mít písemnou formu, pronajímatel musí uvést zejména důvod výpovědi a poučení nájemce o právu podat žalobu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, přičemž první a poslední podmínku žalovaná splnila. Co se týče důvodu výpovědi je pronajímatel povinen vždy u výpovědi dle ust. § 2288 občanského zákoníku uvést výpovědní důvod včetně jeho skutkové specifikace. Ve výpovědi tedy musí být uvedeny konkrétní skutečnosti, z nichž lze usoudit na to, že výpovědní důvod byl naplněn. Jednání nebo opomenutí nájemce je pronajímatel povinen skutkově vylíčit, popsat nezaměnitelně s jiným jednáním, aby bylo možno v rámci posouzení jednání nebo opominutí nájemce vyhodnotit jeho obsah, intenzitu ve vztahu k tomu, zda došlo k naplnění zákonných znaků porušení povinnosti, nebo nikoli. Neobsahuje-li výpověď konkrétní skutečnosti, z nichž lze usoudit na to, že výpovědní důvod byl naplněn, k výpovědi se nepřihlíží (k tomu srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 24. 9. 2009, sp. zn. 26 Cdo 4548/2008, rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 16. 5. 2012, sp. zn. 26 Cdo 2039/2011).

18. V daném případě spatřuje soud vadu výpovědi z nájmu bytu v nedostatečně specifikovaném výpovědním důvodu, kdy žalovaná ve výpovědi pouze uvedla, že žalobce hrubě porušil nájemní smlouvu tím, že jeho dluh na nájemném se k datu 27. 5. 2024 vyšplhal na částku ve výši 50 054,91 Kč. Ke splnění požadavku určitosti výpovědi z nájmu bytu dané z důvodu § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku nepostačí pouze „obecné vymezení“, bez uvedení bližších skutkových okolností, jež by jednání, zakládající daný výpovědní důvod, náležitě a jednoznačně specifikovaly. Žalovaná ve výpovědi nespecifikovala období, ev. měsíce, v nichž žalobce nesplnil svou povinnost platit nájemné a zálohy na služby spojené s nájmem bytu. Žalovanou uvedené údaje tedy „dluh na nájemném se k datu 27. 5. 2024 vyšplhal na částku ve výši 50 054,91 Kč“ dostatečně určité není. Z výpovědi nevyplývá, za jaký měsíc nebylo nájemné, případně zálohy na služby spojené s nájmem bytu, uhrazeny vůbec, případně nebyly uhrazeny v plné výši. Jelikož výpovědní důvod nebyl vymezen tak, aby nebyl zaměnitelný s jiným skutkem, k výpovědi z nájmu bytu ze dne 27. 5. 2024, kterou dala žalovaná žalobci se tedy nepřihlíží, resp. jde o zdánlivé právní jednání pro neurčitost podle § 553 odst. 1 občanského zákoníku (k tomu srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 25. 11. 2009, sp. zn. 26 Cdo 1109/2009).

19. S ohledem na shora uvedené skutečnosti soud žalobě vyhověl.

20. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 2 000 Kč (zaplacený soudní poplatek).