104 C 10/2021

Plný text

Okresní soud v Chrudimi rozhodl samosoudcem Mgr. Markem Horáčkem ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované o zaplacení částky 54.600 - Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 26.101 - Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 26.101 - Kč od 2.8.2020 do zaplacení a s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky -) 23.000 - Kč od 2.7.2020 do 22.2.2021 -) 2.979 - Kč od 2.7.2020 do 27.4.2021 -) 1.321 - Kč od 2.7.2020 do 26.4.2021 -) 800 - Kč od 2.8.2020 do 28.6.2021, a to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

I. Žaloba se v části, v níž se žalobkyně domáhá po žalované zaplacení částky 399 - Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 399 - Kč od 2.8.2020 do zaplacení, zamítá.

II. Žalovaná je povinna nahradit žalobkyni náklady řízení ve výši 29.040 - Kč, k rukám zástupkyně žalobkyně, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Podanou žalobou se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení žalované částky z důvodu neuhrazeného nájemného. V žalobě uvedla, že je vlastníkem domu [adresa] v [obec] na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce]. Na základě nájemní smlouvy ze dne 30.12.2019 byla žalovaná nájemcem bytu v 1. patře domu a garáže v přízemí domu. Nájemné bylo sjednáno ve výši 23.000 - Kč měsíčně, z toho nájemné bytu 21.000 - Kč, nájemné garáže 2.000 - Kč. Záloha na služby byla sjednána ve výši 4.300 - Kč měsíčně. Celá měsíční platba byla ve výši 27.300 - Kč byla sjednána k 1. dni příslušného měsíce, za které je placena. Žalovaná zaplatila nájemné naposledy dne 27.5.2020 za červen 2020. Je tak v prodlení s úhradou nájemného a záloh na služby za měsíc červenec 2020 (od 2.7.2020) a za měsíc srpen 2020 (od 2.8.2020). Žalobkyně zaslala žalované předžalobní výzvu, přesto žalovaná dluh v celkové výši 54.600 - Kč neuhradila.

2. Ve věci byl vydán platební rozkaz, žalovaná proti němu podala odpor, platební rozkaz tak byl ze zákona zrušen. V následném vyjádření k žalobě pak žalovaná uvedla, že dne 22.2.2021 zaslala žalobkyni jako výraz dobré vůle částku 23.000 - Kč. Učinila tak v rámci mimosoudního jednání, které vyvolala. Dále žalovaná poukázala na to, že žalobkyně disponuje nevrácenou peněžní jistotou ve výši 27.300 - Kč. Žalovaná nesouhlasí s vyúčtováním jistoty, jak ho provedla žalobkyně, má za to, že by jí jistota měla být vrácena zpět v plném rozsahu. Dále žalovaná uvedla, že dne 27.4.2021 uhradila na účet žalobkyně částku 2.979 - Kč jako úhradu vyúčtovaných služeb ze strany žalobkyně. Celkově tak žalovaná měla uhradit 53.279 - Kč (součet obou plateb žalované a nevrácené jistoty). S vyúčtováním jistoty, jak ji provedla žalobkyně, žalovaná nesouhlasí – 1) nárok na výmalbu žalobkyni nevznikl, taková povinnost ze smlouvy pro žalovanou nevyplývá, vymalovat po 8 měsících užívání bylo třeba pouze ty části, které bílá barva nebyla perfektní, 2) nebylo třeba měnit postelový rošt, praskla jedna příčka pod dvouletým synem žalované, již v polovině nájmu si postel žalovaná vzala s tím, že má vlastní, 2) na původní matraci byla pouze malá skvrnka, matrace byla čistá, neporušená, skvrnku lze považovat za běžné opotřebení, je také možné, že skvrnka vznikla během doby, kdy si ji půjčila dcera žalobkyně s tím, že ji potřebuje na přespání u kamarádky, 4) žalovaná si není vědoma poškození kličky k balkonovým dveřím, dveře na balkon nešly zavřít, pouze přivřít, dovřít se musely bouchnutím, 5) obložková zárubeň u dveří v koupelně nebyla poškozena, na zárubni byly pouze oboustrannou páskou připevněny dva malé držáčky, aby v koupelně bylo soukromí; držáčky sloužily k připevnění závěsu, ten byl nutný, neboť dveře vypadly z pantů, ty pak až do skončení nájmu nebyly používány. Nad rámec výše uvedeného pak žalovaná uplatnila slevu z nájmu ve výši 58.922 - Kč, a to konkrétně: 1) topení – vypnuté topení v lednu až březnu 2020, sleva 3 x 1.500 - Kč, tj. 4.500 - Kč, 2) nefunkční dveře od garáže v době od 2.8. do 14.8.2020 – částka 800 - Kč, 3) plíseň a zatékání do garáže – v důsledku toho došlo k poškození věcí uskladněných v garáži, škoda 10.600 - Kč, 4) nemožnost užívání terasy – z důvodu probíhajících oprav fasády, výše slevy 18 m2 – 4.777 Kč x 8 měsíců = 38.222 - Kč, 5) nefunkční myčka nádobí – výše slevy 10 - Kč x 240 dnů doby nájmu, hodnota 2.400 - Kč, 6) tekoucí bojler – 2.400 - Kč, 7) černá plíseň v bytě – vyčíslení slevy neprovedeno. Celkovou částku slevy 58.922 - Kč žalovaná uplatnila jako kompenzační námitku pouze do výše žalované částky. Žalovaná tak navrhla žalobu zamítnout.

3. Žalobkyně v replice na vyjádření žalované uvedla, že nájemní vztah byl ukončen k 31.8.2020 na základě dohody účastníků. Stav předmětu nájmu je patrný z předávacího protokolu ze dne 5.1.2020, byt byl bez vad, stěny byly nově vybíleny. Žalovaná byt opustila 23.8.2020, aniž by jej řádně předala žalobkyni. Žalobkyně vstoupila do bytu společně se svědkem [jméno] [příjmení] a stav zaznamenala do protokolu. Byt nebyl vybílen v rozporu s nájemní smlouvou, v ložnici byla počmáraná zeď, otvory ve zdech po skobách byly odstraněny neodborně, byla zničena nová obložková zárubeň u dveří do koupelny, zničena okenní klička, znečištěna nová matrace, zlomený dřevěný rošt postele. Náklady na vybílení bytu (21.254 - Kč) a odstranění škod způsobených žalovanou (5.437 - Kč) vyčíslila žalobkyně částkou 26.691 - Kč, část jistoty převyšující tuto částku, tj. 609 - Kč žalobkyně žalované vrátila. Vyúčtování jistoty žalobkyně provedla e-mailem ze dne 25.10.2020, a to v souladu s čl. III odst. 6 a čl. V odst. 11 nájemní smlouvy. Na toto vyúčtování žalovaná reagovala až e-mailem své zástupkyně ze dne 15.1.2021. Nato pak proběhla korespondence mezi účastníky. Žalobkyně trvá na tom, že vyúčtování kauce proběhlo v souladu se smlouvou. Dále žalobkyně zaslala žalované dopisem ze dne 12.4.2021 vyúčtování zálohových plateb za dobu trvání nájmu, náklady na služby za dobu od 5.1. do 31.8.2020 činily 32.524 - Kč. Pokud by žalovaná zálohy na služby po dobu trvání nájmu platila řádně, zaplatila by celkem 33.845 - Kč (1 x 3.745 - Kč + 7 x 4.300 - Kč), z vyúčtování by vznikl přeplatek 1.321 - Kč. Žalovaná nezaplatila dvě zálohy na služby, a to za červenec a srpen 2020 ve výši 2 x 4.300 - Kč, tj. celkem 8.600 - Kč, z vyúčtování tak vzešel nedoplatek ve výši 7.279 - Kč. Nedoplatek je podle nájemní smlouvy splatný 15 dnů od doručení vyúčtování nájemci, tedy k 12.5.2021. Proti vyúčtování nepodala žalovaná námitky. Žalovaná namísto 7.279 - Kč zaplatila pouze 2.979 - Kč, a to dne 27.4.2021, tedy o 4.300 - Kč méně. Od 13.5.2021 je proto žalovaná v prodlení s úhradou nedoplatku ve výši 4.300 - Kč. K slevě z nájmu žalobkyně uvedla, že poprvé své nároky z tohoto titulu žalovaná vyčíslila až ve vyjádření k žalobě ze dne 4.6.2021. Slevu z nájmu tak uplatnila opožděně, tuto opožděnost žalobkyně namítla, dále namítla, že převážně ani nejde o vady nájmu a ani nezpůsobily, že by žalovaná mohla užívat předmět nájmu pouze s obtížemi. V podrobnostech pak k jednotlivým namítaným vadám žalobkyně uvedla: 1) topení – teplota byla nastavena na 23 stupňů Celsia, což je v českých poměrech obvyklé, nárok na slevu nevznikl, nejde o vadu, navíc byla uplatněna opožděně, 2) nefunkční vrata garáže – vada byla uplatněna 3.8.2020, vrata byla nefunkční do 12.8.2021, nájemné garáže bylo sjednáno na 2.000 - Kč měsíčně, tj. 64,50 Kč denně, tomu odpovídá sleva 645 - Kč, žalobkyně byly připravena poskytnout slevu ve výši 870 - Kč, tj. téměř za 14 dní, k dohodě nedošlo. Slevu ve výši 800 - Kč je žalobkyně připravena započíst na svůj nárok, 3) plíseň a zatékání do garáže – nejde o vadu, garáž měla sloužit k parkování vozidla žalované, věci, které tam žalovaná umístila, tam umístila v rozporu s nájemní smlouvou, 4) nemožnost užívání terasy – nejde o vadu, pro kterou by bylo možné požadovat slevu z nájemného, žalovaná terasu neužívala z vlastního rozhodnutí, nikoli z důvodu opravy fasády. 5) nefunkční myčka – nejde o vadu, pro kterou by bylo možné požadovat slevu z nájemného, navíc původní nefunkční myčku žalobkyně nahradila do tří dnů novou, tu žalovaná nepoužívala z vlastního rozhodnutí, 6) tekoucí bojler – nejde vůbec o vadu, instalatér sdělil, že je zcela normální, že při zvýšení tlaku vody odkapává voda, 7) plíseň v bytě – plíseň se objevila pouze v minimálním rozsahu ve zcela okrajové části bytu (v rohu u stropu nad schody u dveří), nebránila žalované v užívání bytu. Žalobkyně vzala žalobu co do částky 28.100 - Kč s přísl. zpět (s ohledem na platby žalované po podání žaloby ve výši 25.979 - Kč dne 22.2.2021 ve výši 23.000 - Kč, dne 27.4.2021 ve výši 2.979 - Kč; s ohledem na vyčíslení skutečných nákladů na služby za trvání nájmu, které činily o 1.321 - Kč méně, než činily zálohy dle nájemní smlouvy; s ohledem na poskytnutí slevy z nájmu ve výši 800 - Kč z důvodu nefunkčních garážových vrat). Všechny částky byly započteny na jistinu.

4. K částečnému zpětvzetí žaloby soud řízení v příslušné části podle § 96 odst. 2 zastavil (usnesení ze dne 11.10.2021). Zjištěné skutečnosti 5. Mezi žalobkyní jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem byla uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byl byt v 1. patře domu [adresa] na adrese [adresa]. Nájem byl uzavřen na dobu určitou od 5.1.2020 do 31.12.2020. Nájemné bylo sjednáno ve výši 23.000 - Kč měsíčně, z toho 21.000 - Kč nájemné bytu, 2.000 - Kč nájemné garáže. Záloha na služby byla sjednána ve výši 4.300 - Kč měsíčně. Nájemné a poplatky na služby byly splatné k 1. dni příslušného měsíce, za který se platí nájemné. Nájemce složil jistotu ve výši 27.300 - Kč, pronajímatel má jistotu do 60 dnů od skončení nájmu vyúčtovat. Pronajímatel je oprávněn použít peněžní jistotu k úhradě pohledávek na nájemném a službách nebo k úhradě jiných závazků nájemce v souvislosti s nájmem. Podle čl. V odst. 11 má při skončení nájmu být o vrácení bytu vyhotoven protokol se zaznamenáním stavu bytu a konečného stavu měřících zařízení. V případě ukončení nájmu před uplynutím doby jednoho roku se nájemce zavazuje předat byt vymalovaný na bílo na náklady nájemce, popř. je pronajímatel oprávněn odečíst náklady na vymalování z peněžní jistoty. Přílohou nájemní smlouvy je i protokol o předání a převzetí bytu podepsaný oběma účastníky, z něhož plyne, že byt byl žalovanou jako nájemcem převzat bez závad.

6. Dohodou o ukončení nájmu byl sjednán konec nájmu ke dni 31.8.2020.

7. Podle protokolu o vrácení bytu, který je podepsán žalobkyní a panem [jméno] [příjmení], žalovaná při předání bytu přítomna nebyla, vykazoval byt následující vady: nebyl vymalovaný, výmalba byla nutná, neodborně zadělané díry po skobách, špinavá a počmáraná zeď v ložnici, zničená obložková zárubeň (zničené panty, stržená folie zárubně), rozlomená okenní klika u dveří na terasu, skvrny na matraci v ložnici, zlomený rošt dřevěné postele, nové rýhy na parketách.

8. Z fotodokumentace předložené žalobkyní v souvislosti se stavem po ukončení nájmu je zřejmé, že ve stěnách zůstaly stopy po hmoždinkách, zatření a zatmelení je viditelné v podobě fleků na stěnách, na jedné z fotografií je i zřejmé zašpinění zdi u elektrické zásuvky. Dále je zřejmé poškození zárubně dveří, skvrny na matraci a zlomená lamela roštu postele.

9. Z čestného prohlášení [jméno] [příjmení] ze dne 10.12.2021 vyplynulo, že dne 23.8.2020 vstoupil společně s žalobkyní do předmětného bytu, byt byl nevymalovaný, v ložnici byla zeď počmáraná a špinavá od barev. Hmoždinky po obrazech byly pouze ošklivě zamazané.

10. Z e-mailu [jméno] [příjmení] ze dne 12.12.2021, malíře, který vymaloval byt po odstěhování žalované, vyplynulo, že penetrace se dává jako podklad pro barvu, nová barva se pak neolupuje a není flekatá, dělá se to běžně. Malíř musel zamatlané díry ve zdech, kterých bylo mnoho, a praskliny přebrousit, odstranit původní tmel a znovu přetmelit, dobrousit a penetrovat, aby jejich povrch byl jednolitý a nebylo vidět, že zeď je opravovaná. Nakonec bylo nutné to celé přemalovat. Byt má dřevěné stropy, malíř musel všechno pracně oblepit, zakrýt a kompletně uklidit. Na přesný počet hřebíků a skob si nepamatuje. Žádná plíseň v bytě nebyla. V zadním pokoji byla zeď zacákaná od barev (tempery nebo vodovky), bylo potřeba zeď opatřit speciálním izolačním nátěrem.

11. Videozáznamy bytu před jeho opuštěním předložené žalovanou nejsou k posouzení stavu výmalby průkazné. Záběry jsou pořízeny z místa uprostřed místnosti, detail stěn není patrný. Navíc jsou závěry příliš rychlé a trhané. Z jednoho záznamu je patrný výskyt plísně okolo dveří v chodbě za schodištěm, v jiných místech plíseň ze záznamu patrná není.

12. Žalobkyně vyúčtovala žalované kauci dopisem ze dne 25.10.2020, a to tak, že na peněžní kauci v částce 27.300 - Kč započetla své nároky v celkové výši 26.691 - Kč (výmalba bytu 21.254 - Kč, rošt IDEA 399 - Kč, matrace Meradiso 2.790 - Kč, klička k balkonovým dveřím 199 - Kč, obložková zárubeň 2.049 - Kč). Rozdíl ve výši 609 - Kč byl poukázán žalované. K vyúčtování byly přiloženy účtenky a faktury.

13. Z faktury vystavené [právnická osoba] s.r.o. bylo zjištěno, že za malířské práce v předmětném bytě bylo účtováno 21.275 - Kč (bez daně 18.500 - Kč, s DPH 21.275 - Kč). V e-mailu ze dne 16.12.2021 pak příslušná společnost rozepsala jednotlivé práce – opravy omítek tmelením včetně vyndávání skob, obrus 4.800 - Kč, vymalování apartmánu včetně penetrace 10.600 - Kč, zakrytí, úklid 2.300 - Kč, doprava 800 - Kč.

14. Z faktury [webová adresa] ze dne 28.12.2018 byla zjištěna cena matrace Meradiso 2.490 - Kč.

15. Z účtenky z OBI Česká republika, s.r.o. ze dne 7.9.2020 byla zjištěna cena 1 ks okenního kování (kličky) 199 - Kč. Z internetových stránek hornbach.cz byla zjištěna cena obložkové zárubně Solodoor ve výši 2.049 - Kč.

16. Žalovaná nesouhlasila s vyúčtováním kauce, jak ho provedla žalobkyně, svoje výhrady sdělila v dopise své zástupkyně ze dne 15.1.2020, kde především vyjádřila názor, že povinnost nájemce předat byt vymalovaný na bílo neznamená povinnost vymalovat celý byt, ale pouze ty části, které byly poškozeny nad rámec běžného používání. Žalovaná tuto povinnost splnila, provedla opravy a výmalbu relevantních částí stěn tak, aby byt byl vymalován na bílo.

17. Z e-mailu [jméno] [příjmení], realitní makléřky, ze dne 12.6.2020 vyplynulo, že v souvislosti s čl. V odst. 11 nájemní smlouvy je na zvážení majitelky (tedy žalobkyně) a na stavu výmalby bytu při jeho vrácení, do jaké míry bude malba poškozena a zda bude potřeba kompletní výmalba či pouze lokální opravy po obrazech, poličkách apod. s tím, že majitelka nepředpokládá vážnější poškození malby nebo omítek.

18. V e-mailu ze dne 12.1.2021 sdělila žalovaná prostřednictvím své tehdejší zástupkyně žalobkyni seznam vad, které uplatňovala v době nájmu bytu. V tomto sdělení není nikde uvedeno, jakou částku žalovaná jako slevu z nájmu uplatňuje.

19. Z korespondence mezi účastníky z března 2020 a srpna 2020 (týkala se topení, myčky, terasy a rozbitých vrat u garáže) nevyplývá, že by žalovaná vůči žalobkyni uplatnila konkrétně vyčíslenou slevu na nájemném.

20. Žalobkyně vyúčtovala dne 10.4.2021 žalované zálohy za služby v období trvání nájmu s tím, že zde vznikl nedoplatek 7.279 - Kč. Z vyúčtování je zřejmé i to, že skutečné náklady na všechny služby za dobu trvání nájmu činily 32.523 - Kč, na zálohách bylo zaplaceno 25.245 - Kč.

21. Žalovaná uhradila částku 2.979 - Kč dne 27.4.2021 a částku 23.000 - Kč dne 22.2.2021.

22. Z ostatních provedených důkazů soud nezjistil žádné skutečnosti významné pro rozhodnutí věci. Další navržené důkazy, tj. výslechy svědků, provedeny nebyly pro nadbytečnost. Svědci měli vypovídat ke skutečnostem, které soud považuje za prokázané jinými důkazy- zejm. jde o stav stěn bytu v době ukončení nájmu. Tento stav je dostatečně prokázán fotodokumentací předloženou žalobkyní, jakož i čestným prohlášením [jméno] [příjmení] a e-mailem malíře, který prováděl malířské práce. Výslech svědka [jméno] [příjmení], který navrhovala žalovaná, nebyl potřebný, neboť o tom, že došlo k vyndání hmoždinek ze stěn a zatmelení není pochyb. Právní posouzení 23. Mezi žalobkyní jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem byla uzavřena smlouva o nájmu bytu, jde o speciální podtyp obecné nájemní smlouvy (viz § 2235 a násl. občanského zákoníku). Nájem trval od 5.1.2020 do 31.8.2020, k jeho ukončení došlo písemně uzavřenou dohodou. Žalobkyně požadovala po žalované zaplacení nájemného a úhrad za služby za dva měsíce – červenec a srpen 2020. Žaloba byla podána v srpnu 2020 v době, kdy nárok na zaplacení nájemného a záloh za služby za uvedené dva měsíce již byl splatný. V průběhu řízení pak došlo k té změně, že v únoru 2021 žalovaná uhradila částku 23.000 - Kč a následně v dubnu 2021 částku 2.979 - Kč. K oběma úhradám tedy došlo po podání žaloby. Žalobkyně pak v dubnu 2021 provedla vyúčtování služeb, z něhož vyšlo najevo, že žalovaná má nedoplatek 7.279 - Kč. Je také patrné, že pokud by byly hrazeny zálohy dle nájemní smlouvy, musela by žalovaná k 1.8.2020 na zálohách uhradit celkem 33.845 - Kč, uhradila však pouze 25.245 - Kč. V reakci na částečné plnění ze strany žalované a na provedené vyúčtování pak vzala žalobkyně žalobu částečně zpět. V rámci částečného zpětvzetí pak také akceptovala slevu z nájmu za nefunkční garážová vrata ve výši 800 - Kč. V této části bylo řízení zastaveno.

24. Je nepochybné, že základní povinností nájemce je platit nájemné a zálohy na služby. Žalovaná tuto svoji povinnost evidentně nesplnila, v době podání žaloby žalovanou částku 54.600 - Kč dlužila. Proti žalobě se pak žalovaná bránila dvěma okruhy námitek – 1) namítala slevu z nájmu jako kompenzační námitku do výše uplatněného nároku, 2) namítala nevrácení kauce s tím, že vyúčtování kauce provedené žalobkyní neuznává; z kontextu je zřejmé, že by se opět jednalo o kompenzační námitku vůči uplatněnému nároku žalobkyně.

25. Soud má za to, že ani jedna z kompenzačních námitek žalované není důvodná s výjimkou slevy z nájmu ve výši 800 - Kč, kterou žalobkyně výslovně uznala a též ohledně této částky vzala žalobu zpět, a nároku žalované na vrácení kauce ve výši 399 - Kč (odpovídá náhradě škody za poškozený rošt, jak byl žalobkyní započten na kauci – viz níže). V podrobnostech je třeba uvést následující.

26. Nárok na přiměřenou slevu z nájemného je upraven v obecných ustanoveních o nájmu, konkrétně v ust. § 2208 občanského zákoníku. Nájemce má toto právo za splnění několika podmínek současně, a to 1) jde o vadu nájmu, kterou je pronajímatel povinen odstranit, 2) neodstranění vady má za následek to, že nájemce může věc užívat jen s obtížemi, 3) právo na slevu je uplatněno do šesti měsíců ode dne, kdy nájemce vadu zjistil nebo mohl zjistit v situaci, kdy pronajímatel namítl opožděné uplatnění práva na slevu.

27. Žalovaná výše uvedené podmínky nesplnila. Předně právo na slevu z nájemného uplatnila opožděně. Žalobkyně opožděnost uplatnění namítla. Žalovaná právo na slevu z nájemného uplatnila až ve vyjádření k žalobě ze dne 4.6.2021, toto podání pak bylo doručeno žalobkyni 22.6.2021. Soud má v této souvislosti za to, že uplatněním práva na slevu z nájemného se mj. rozumí též uvedení konkrétní částky či jiný způsob vyčíslení (např. procentem z měsíčního nájemného) výše nároku. Pouhé oznámení vady není uplatněním práva na slevu z nájemného. Proto také e-mailová korespondence či textová komunikace prostřednictvím mobilu, kde žalovaná pouze zmiňovala vady, takovým uplatněním není.

28. V případě některých tvrzených vad ani o vadu, pro kterou by žalovaná mohla žádat slevu z nájemného, nejde. Týká se to poškozených věcí v garáži – v daném případě se nejedná o vadu nájmu, nýbrž o možný nárok na náhradu škody. Pokud má žalovaná za to, že touto pohledávkou disponuje, nic jí nebrání uplatnit ji na žalobkyni, ovšem musí tak učinit mimo souzenou věc. V tomto řízení nejde ani tvrzený nárok na náhradu škody za poškozené věci uskladněné v garáži namítat k započtení – podle § 1987 odst. 2 občanského zákoníku jde o pohledávku nejistou a tudíž nezpůsobilou k započtení. Žalobkyně by musela prokazovat mj. výši škody a příčinnou souvislost mezi porušením povinnosti žalobkyně a vzniklou škodou, což by bylo zcela mimo rámec tohoto řízení. Vadou nájmu, která by měla za následek, že žalovaná mohla byt užívat jen s obtížemi, potom nemůže být údajně nefunkční myčka nebo kapající bojler. Předmětem nájmu je totiž především byt a garáž, myčka sice je uvedena v předávacím protokolu a je součástí vybavení bytu, nicméně její případná absence nepůsobí, že by žalovaná mohla byt užívat jen s obtížemi. Užívání bytu spočívá jistě v něčem jiném, než je možnost užívat myčku. Podobně tomu je i s kapajícím bojlerem, mimochodem i kapající bojler je funkční, takže svoji hlavní funkci, tedy ohřívat vodu, plní.

29. Pokud jde o vyúčtování peněžní jistoty, pak žalobkyně postupovala v souladu se smlouvou a zákonem. V čl. III odst. 6 nájemní smlouvy je zakotveno právo žalobkyně jako pronajímatele použít peněžní jistotu k úhradě závazků žalované jako nájemce v souvislosti s nájmem, případně k úhradě škod v bytě. Žalovaná složila peněžní jistotu ve výši 27.300 - Kč, do 60 dnů od skončení nájmu měla žalobkyně povinnost tuto jistotu vyúčtovat. Žalobkyně tak učinila. Jistotu přitom použila k úhradě závazků žalované, jmenovitě se jednalo o náklady na výmalbu, škodu na matraci, obložkách u dveří do koupelny, balkonové kličce a roštu od postele. Soud považuje všechny položky s výjimkou škody na roštu za oprávněné. 30. [ulice] spornou položkou v případě vyúčtování jistoty byly náklady na výmalbu, jednalo se o částku 21.275 - Kč. Vynaložení těchto nákladů bylo prokázáno příslušnou fakturou za malířské práce, jakož i následným podrobným rozpisem jednotlivých položek a vysvětlujícím e-mailem malíře, který práce prováděl. Podstatou posouzení pak bylo, zda je žalobkyně oprávněna tyto náklady požadovat po žalované. S ohledem na výslovnou formulaci v čl. V odst. 11 nájemní smlouvy je tento nárok žalobkyně odůvodněn. Smyslem zmíněného ustanovení nepochybně je, aby pronajímatel v případě skončení krátkodobého nájmu (méně jak jeden rok) nemusel nechat byt znovu vymalovat. Jinými slovy předpokládá se, že nájemce buď odevzdá byt s výmalbou zcela ve stavu, v jakém jej převzal od pronajímatele, anebo před odevzdáním bytu byt nechá na svoje náklady vymalovat či případně musí počítat s tím, že náklady na výmalbu budou strženy z jistoty. Jinak by zmíněné ustanovení postrádalo význam. Argumentaci žalované, že smlouvu dodržela, protože byt odevzdala vymalovaný na bílo s tím, že případné drobné zásahy do výmalby opravila, soud akceptovat nemůže. Z fotodokumentace, z vyjádření malíře a čestného prohlášení [jméno] [příjmení] je zcela zřejmé, že byt nebyl odevzdán v tom stavu výmalby, v jakém byl převzat. Na zdech jsou patrné zásahy do výmalby, které působí značně neesteticky – otvory po hmoždinkách jsou zatmeleny tak, že zatmelení je viditelné, má podobu jakýchsi„ fleků“ na stěnách, v jedné místnosti je obarvená zeď, nebyly ani vytahány všechny hřebíčky či hmoždinky. Za této situace pak nastupuje výslovné znění nájemní smlouvy – onen čl. V odst.

11. Žalovaná má pravdu, že byt se obecně odevzdává ve stavu, v jakém jej nájemce převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání (viz § 2293 odst. 1 občanského zákoníku), nicméně ve vztazích mezi účastníky je v prvé řadě třeba postupovat podle nájemní smlouvy, která má přednost před zákonnou úpravou. Jestliže si tedy strany smlouvy zakotvily v čl. V odst. 11 zvláštní povinnost nájemce ohledně výmalby bytu, je třeba tuto povinnost splnit. Žalovaná měla byt uvést buď do stavu, v jakém jej převzala, nebo měla nechat byt vymalovat. Pokud tak neučinila, pak žalobkyně oprávněně použila peněžní jistotu na úhradu nákladů za výmalbu. Mimochodem pro úplnost je třeba dodat, že malování a oprava omítek se i podle nařízení vlády č. 308/2015 Sb. považuje za běžnou údržbu, kterou provádí nájemce (viz § 2257 odst. 2 občanského zákoníku, § 2 citovaného nařízení vlády).

31. V případě rozlomené kličky od balkonových dveří vychází soud z protokolu o převzetí bytu potvrzeného [jméno] [příjmení], tuto skutečnost tedy považuje za prokázanou. Zde je nutno vzít v potaz tu okolnost, že žalovaná tím, že byt osobně nepředala, porušila svoji povinnost z nájemní smlouvy – čl. V odst. 11, který hovoří o tom, že o vrácení bytu bude pořízen písemný protokol. Pak se ovšem žalovaná nemůže dovolávat toho, že si není něčeho vědoma (konkrétně rozlomené kličky), resp. takové popření soud nemůže akceptovat. Žalovaná měla byt odevzdat osobně a o stavu bytu v době odevzdání měl být pořízen písemný protokol. Cena rozlomené kličky byla prokázána účtenkou – 199 - Kč. Povinnost k její úhradě pak stíhá žalovanou, neboť se jedná o drobnou opravu související s užíváním bytu, kterou má provádět nájemce (§ 2257 odst. 2 občanského zákoníku, § 3 a § 4 písm. b) nařízení vlády č. 308/2015 Sb.). Žalobkyně tak oprávněně k úhradě nákladů na pořízení nové kličky použila peněžní jistotu.

32. Matrace Meradiso byla odevzdána znečištěná, znaečištění matrace je značné (nejde o drobnou skvrnku, jak uváděla žalovaná, ale o velký flek či mapu – viz fotodokumentace). S ohledem na způsob, jakým se tato věc užívá – dochází zde k bezprostřednímu kontaktu osoby s matrací – nelze po žalobkyni spravedlivě požadovat, aby matraci dále používala. Proto je na místě náhrada odpovídající ceně nové matrace, tj. 2.790 - Kč. Jde o škodní nárok, na který byla žalobkyně oprávněna použít peněžní prostředky z kauce.

33. Obložková zárubeň u dveří do koupelny byla poškozena, došlo ke stržení folie. Poškození zárubně představuje drobnou opravu, kterou má podle § 2257 odst. 2 občanského zákoníku ve spojení s § 3, § 4 písm. b) nař. vl. č. 308/2015 Sb. provádět nájemce. Pokud žalovaná opravu neprovedla, je povinna hradit její náklady. U věci v této hodnotě pak lze předpokládat, že oprava se nevyplatí, pokud se vůbec provádí, přesáhla by cenu nové věci. Proto jako výši škody je třeba brát částku 2.049 - Kč. Žalobkyně oprávněně použila tuto částku z peněžní jistoty.

34. Zlomená lamela roštu u postele naproti tomu nepředstavuje nic, co by bylo možné označit za drobnou opravu či co by spadalo pod škodní nárok. Postelový rošt se skládá za řady lamel, a pokud dojde k prasknutí jedné lamely, nemá to zásadní vliv na funkčnost a použitelnost celého roštu. To, že k prasknutí dojde, je potom třeba považovat za věc běžnou, k níž často dochází (obecně známý fakt), jde tedy o běžné opotřebení. Žalobkyně tak nebyla oprávněna cenu celého roštu, tj. 399 - Kč vyúčtovat proti peněžní jistotě.

35. Pokud soud výše uvedené shrne, pak platí, že žalovaná zůstala dlužna žalobkyni nájemné za dva měsíce (27.300 x 2), přičemž žalobkyně byla povinna ze složené peněžní jistoty vrátit žalované pouze částku 1.008 - Kč. Žalobkyně vrátila z jistoty částku 609 - Kč, dalších 399 - Kč by tedy ještě měla vracet (jde o neoprávněně započtenou cenu roštu ve výši 399 - Kč). Vzhledem k tomu, že v průběhu řízení došlo k vyúčtování záloh na služby a byl zjištěn rozdíl mezi předepsanými zálohami a skutečnou spotřebou ve výši 1.321 - Kč, nemá žalobkyně nárok na úhradu této částky (ovšem měla jej v době podání žaloby, neboť žalovaná měla plnit smlouvu a na každý měsíc uhradit předepsanou zálohu na služby ve výši 4.300 - Kč). Žalobkyně pak sama uznala požadovanou slevu na nájemném za nemožnost užívat garáž pro nefunkční garážová vrata ve výši 800 - Kč (nicméně v době podání žaloby nemohla žalobkyně znát výši této požadované slevy, neboť žalovaná ji vyčíslila až ve vyjádření k žalobě). V průběhu řízení pak žalovaná uhradila částku 25.979 - Kč – jednalo se o dvě platby, dne 22.2.2021 částka 23.000 - Kč a dne 27.4.2021 částka 2.979 - Kč). Žalobkyně vzala v průběhu řízení žalobu zpět, a to v částce 28.100 - Kč (jde o součet částky uhrazené žalovanou po podání žaloby, tj. 25.979 - Kč, dále o rozdíl mezi předepsanými zálohami a skutečnými náklady na služby ve výši 1.321 - Kč a konečně o slevu na nájemném ve výši 800 - Kč). V této části bylo řízení podle § 96 odst. 2 o.s.ř. zataveno. Ohledně částky 399 - Kč, která představuje část peněžní jistoty, kterou žalobkyně měla žalované vrátit po skončení nájmu, byla žaloba zamítnuta. V této části totiž došlo oprávněně k započtení pohledávky žalované na vrácení jistoty proti pohledávce žalobkyně uplatněné žalobou. V části, v níž je nárok žalobkyně kryt započtením, tento nárok zanikl. Ve zbytku pak bylo žalobě vyhověno.

36. Příslušenství představuje zákonný úrok z prodlení - § 1970 občanského zákoníku, nař. vl. 351/2013 Sb. Úrok běží od splatnosti nájemného a úhrad za služby, tj. od 2.8.2020. Úrok je současně přiznáván za uzavřené období od splatnosti do zaplacení, event. do okamžiku uplatnění slevy na nájemném v případě těch nároků, které byly uhrazeny či uplatněny po podání žaloby. Konkrétně úrok běží z částek 23.000 - Kč a 2.979 - Kč, které žalovaná zaplatila po podání žaloby, z částky 1.321 - Kč, která představuje rozdíl mezi předepsanými zálohami a skutečnými náklady, které ovšem byly zjistitelné až v okamžiku vyúčtování záloh, přičemž zálohy měly být placeny podle smlouvy, a konečně z částky 800 - Kč, která představuje uznanou slevu na nájemném, přičemž žalobkyně mohla tuto slevu uznat až ve chvíli, kdy ji žalovaná řádně uplatnila (k čemuž došlo až v okamžiku doručení vyjádření žalované k žalobě žalobkyni).

37. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 3, § 146 odst. 2 věta druhá o.s.ř. Nutno říci, že žalobkyně měla úspěch prakticky v celém rozsahu. Jedinou výjimku představuje částka 399 - Kč, ohledně níž byla žaloba zamítnuta, jedná se ovšem o zcela marginální částku ve vztahu k předmětu řízení. V ostatním byla žalobkyně plně úspěšná – platí jak pro vyhovující výrok, tak i pro tu část, v níž bylo řízení zastaveno. Zatavení zavinila žalovaná, neboť žaloba v této části byla podána důvodně, ke zpětvzetí žaloby došlo pro chování žalované (úhrada po podání žaloby, nezaplacení záloh po jejich splatnosti, pozdní uplatnění slevy z nájemného). Soud proto žalobkyni přiznal plnou náhradu nákladů řízení. Ty představuje zaplacený soudní poplatek ve výši 2.730 - Kč, odměna advokáta za sedm úkonů právní služby podle § 8 odst. 1, § 7 bod 5 vyhl. 177/1996 Sb., přičemž za prvé čtyři úkony náleží odměna za jeden úkon ve výši 3.300 - Kč (tarifní hodnota 54.600 - Kč), za pátý až sedmý úkon odměna ve výši 2.180 - Kč (tarifní hodnota 26.500 - Kč). Jde o následujících sedm úkonů – příprava a převzetí věci, předžalobní výzva, podání žaloby, reakce na vyjádření žalované, účast u jednání soudu dne 25.11.2021, doplnění tvrzení a důkazních návrhů, jednání soudu dne 3.2.2022 Celkem odměna činí 19.740 - Kč. K tomu náleží režijní paušál 7 x 300 - Kč, náhrada za promeškaný čas cestou z [obec] do [obec] a zpět, celkem dvakrát, jedna cesta 3 půlhodiny, celkem 12 půlhodin, tj. 1.200 - Kč a náhrada cestovních výdajů za dvě cesty z [obec] do [obec] a zpět, délka 2 x 260 km, cesta k jednání v roce 2021 – amortizace 4,40 Kč km, cena benzínu 33,80 Kč (viz vyhl. č. 589/2020 Sb.), průměrná spotřeba použitého vozidla 4,9 l /100 km, cestovní výdaje činí 1.575 - Kč, cesta k jednání v roce 2022 – amortizace 4,70/km, cena benzínu 37,10 Kč (viz vyhl. č. 511/2021 Sb.), průměrná spotřeba použitého vozidla 4,9 l /100 km, cestovní výdaje činí 1.695 - Kč, celkem cestovní výdaje za obě cesty 3.270 - Kč. Celkové náklady řízení činí v součtu 29.040 - Kč. Podle § 149 odst. 1 o.s.ř. je žalovaná povinna náhradu nákladů řízení zaplatit k rukám zástupce žalobkyně.

38. O lhůtě k plnění bylo rozhodnuto podle § 160 odst. 1 o.s.ř.