104 C 5/2019

Plný text

Okresní soud v Chrudimi rozhodl samosoudcem Mgr. Markem Horáčkem ve věci žalobce: osobní údaje žalobce sídlem ulice a číslo , PSČ obec zastoupeného advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného sídlem adresa žalované zastoupeného advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 29.965 - Kč s příslušenstvím, o zaplacení 72.900 - Kč s příslušenstvím, o vzájemné žalobě o zaplacení 29.965 - Kč

I. Žaloba, kterou se žalobce domáhá po žalovaném zaplacení částky 72.900 - Kč s úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně z částky 8.100 - Kč od 26.1.2019 do zaplacení 8.100 - Kč od 26.2.2019 do zaplacení 8.100 - Kč od 26.3.2019 do zaplacení 8.100 - Kč od 26.4.2019 do zaplacení 8.100 - Kč od 26.5.2019 do zaplacení 8.100 - Kč od 26.6.2019 do zaplacení 8.100 - Kč od 26.7.2019 do zaplacení 8.100 - Kč od 26.8.2019 do zaplacení 8.100 - Kč od 26.9.2019 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému částku 29.965 - Kč s úrokem z prodlení ve výši 9,75% ročně od 13.6.2019 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalobce je povinen nahradit žalovanému náklady řízení ve výši 180.237 - Kč, k rukám zástupce žalovaného, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se domáhal po žalovaném zaplacení částky 29.965 - Kč s přísl. V žalobě uvedl, že žalobce jako propachtovatel uzavřel s žalovaným jako pachtýřem dne 5.8.2017 pachtovní smlouvu na dobu určitou od 1.9.2017 do 31.8.2022. Předmětem pachtu byly v žalobě uvedené nemovitosti a movité věci (inventář), tento soubor je účastníky dle čl. I./4. smlouvy označován jako„ [anonymizováno]“. V [anonymizováno] pachtovní smlouvy bylo účastníky dohodnuto, že výši nákladů za dodávku elektrické energie vyúčtuje propachtovatel za zúčtovací období a vyúčtování doručí pachtýři nejpozději do tří měsíců od skončení zúčtovacího období. Žalobce tak předložil žalovanému dne 30.12.2018 fakturu za sdružené služby dodávky elektřiny od dodavatele [právnická osoba] ze dne 28.12.2018, [variabilní symbol], z níž vyplývá, že za zúčtovací období 19.12.2017 do 17.12.2018 dluží žalovaný za spotřebu elektrické energie částku 29.965 - Kč. Tento nedoplatek žalobce vyúčtoval žalovanému fakturou ze dne 30.12.2018 [číslo], ve lhůtě splatnosti žalovaný nedoplatek neuhradil, a to ani přes výzvu. Tohoto nedoplatku včetně přísl. se tak žalobce domáhá touto žalobou.

2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Potvrdil uzavření pachtovní smlouvy. Uvedl, že vedle pachtovného má podle smlouvy platit též úhrady za dodávky elektrické energie a za dodávku vody a odvádění odpadních vod, tyto hradí formou záloh splatných do 25. dne příslušného měsíce. Za rok 2018 takto žalovaný na zálohách uhradil 172.400 - Kč. Výši nákladů a záloh na dodávku služeb je žalobce povinen vyúčtovat do tří měsíců od skončení zúčtovacího období. Žalovaný obdržel od žalobce fakturu [číslo] ze dne 30.12.2018, kterou žalovanému vyúčtoval náklady za dodávku elektrické energie ve výši 140.565,31 Kč a odečetl výši zaplacených záloh v částce 110.600 - Kč. Žalobce však pouze mechanicky přeúčtoval fakturu od dodavatele elektrické energie za odběrné místo v [anonymizováno]. Z tohoto odběrného místa ale odebíral elektrickou energii nejenom žalovaný, ale též žalobce na rekonstrukci čtyř pokojů v 2. nadzemním podlaží včetně vytápění těchto pokojů přímotopy. Žalobcem vyúčtované náklady za dodávku elektrické energie neodpovídají množství elektrické energie, které spotřeboval žalovaný. Dále žalovaný namítal, že za současného stavu kuchyně není možné v [anonymizováno] provozovat teplou kuchyni. To zásadním způsobem ztěžuje užívání [anonymizováno], provoz teplé kuchyně, resp. restaurace je jednou ze základních složek provozování [anonymizováno]. Žalovanému tak vzniklo právo na přiměřenou slevu z pachtovného. Výše této slevy činí podle žalovaného 50 % z pachtovného, provoz teplé kuchyně hodlal žalovaný zahájit od 1.4.2018. Pachtovné bylo sjednáno ve výši 24.200 - Kč měsíčně včetně DPH. Za rok 2018 tak vzniklo žalovanému právo na poskytnutí slevy od dubna do prosince v celkové výši 96.800 - Kč. Žalovaný žalobce vyzval k úhradě této částky, žalobce nic nezaplatil. Žalovaný proti nároku žalobce uplatňuje námitku započtení – v případě, že žalobce prokáže oprávněnost požadované částky 29.965 - Kč, započítává proti ní žalovaný část slevy z pachtovného za rok 2018 ve výši 29.965 - Kč, konkrétně část slevy ve výši 3.745, 625 Kč za každý kalendářní měsíc od dubna 2018 do prosince 2018. Žalovaný tak navrhl zamítnutí žaloby.

3. Podáním ze dne 17.6.2019 vzal žalobce žalobu zpět. Zdůvodnil to tím, že v době vystavení faktury na nedoplatek elektřiny ještě neměl k dispozici od dodavatelů vyúčtování za spotřebu vody a za odvádění odpadních vod v [anonymizováno] v roce 2018. Dodavatel vody provedl vyúčtování fakturou ze dne 30.4.2019, účtovaná částka byla 6.471 - Kč, za odvod odpadních vod byla účtována částka 4.057 - Kč. Žalobce tak měl až po 30.4.2019 úplnou informaci, že za rok 2018 byla v [anonymizováno] spotřebována elektrická energie za 140.565 - Kč, voda za 6.471 - Kč a za odvod odpadních vod je účtováno 4.057 - Kč. Celkem tedy bylo dodavateli služeb vyúčtováno 151.039 - Kč, žalovaný na zálohách zaplatil částku 186.000 - Kč. Z uvedeného pak plyne, že žalovaný má na zálohách přeplatek ve výši 34.907 - Kč, tento přeplatek žalobce žalovanému dne 3.6.2019 vrátil. Žaloba se tak stala bezpředmětnou.

4. Žalovaný podal proti žalobci vzájemnou žalobu na zaplacení částky 29.965 - Kč. Konstrukce vzájemné žaloby je taková, že žalovaný neuznal nedoplatek spotřeby elektrické energie, který po něm požaduje žalobce, žalovanému vznikl přeplatek na zálohách na dodávku vody a odvádění odpadních vod za rok 2018 (faktura žalobce ze dne 3.6.2019 [číslo]) ve výši 65.596 - Kč. Touto fakturou žalobce vyúčtoval náklady na dodávku vody a odvádění odpadních vod ve výši 9.804 - Kč a odečetl část zaplacených záloh ve výši 75.400 - Kč. S touto fakturou doručil žalobce žalovanému jednostranné započtení, na jehož základě chtěl žalobce započíst svoji údajnou pohledávku ve výši 29.965 - Kč (nedoplatek elektrické energie) vůči části pohledávky žalovaného z titulu přeplatku za dodávku vody ve výši 29.965 - Kč. Pohledávka žalobce na částku 29.965 - Kč však nevznikla, není tudíž způsobilá k jednostrannému započtení, toto je tedy neplatné a nevyvolává žádné právní účinky. Žalovaný se tak vlastně domáhá zbytku přeplatku za dodávku vody, odvádění odpadních vod a především elektřiny (souhrnný přeplatek na zálohách). V tomto směru žalovaný poukazoval na to, že v roce 2018 v [anonymizováno] elektřinu spotřebovával i žalobce, a to v souvislosti s prováděním rekonstrukce.

5. Žalobce se dále po žalovaném domáhal dlužného pachtovného s tím, že podle pachtovní smlouvy má žalovaný platit pachtovné 24.200 - Kč do 25. dne příslušného měsíce, žalovaný však tuto povinnost plnil pouze do prosince 2018, od ledna 2019 platí žalovaný pouze 16.100 - Kč. Žalobou (po její následné změně) se žalobce po žalovaném domáhá dlužného pachtovného za období od ledna 2019 do září 2019 včetně (částka 9 x 8.100 - Kč).

6. Žalovaný tento nárok neuznal. Uvedl, že plánoval v [anonymizováno] provozovat teplou kuchyni od dubna 2018, investoval cca 150 tis Kč do nového nerezového zařízení kuchyně. V dubnu 2018 proběhla kontrola kuchyně pracovnicemi Krajské hygienické stanice Pardubického kraje, tyto pracovnice měly zásadní výhrady k provozu teplé kuchyně. Konkrétně se jednalo o to, že v kuchyni chybí funkční vzduchotechnika, přímý vstup do kuchyně z venkovních prostor (ze dvora) není přípustný, zázemí personálu (šatna a WC) jsou zrekonstruovány nevhodně – není přijatelné, aby se do zázemí personálu vstupovalo přes kuchyň, tedy aby se personál předtím, než se převlékne a umyje, pohyboval v kuchyni. Kuchyně [anonymizováno] tedy není způsobilá pro provoz teplé kuchyně, přes opakované výzvy žalobce kuchyň do stavu způsobilého k provozu teplé kuchyně neuvedl. Provoz teplé kuchyně je jednou ze základních složek provozování [anonymizováno], žalovanému ztěžuje užívání [anonymizováno], žalovanému tak vzniklo právo na slevu z pachtovného. Podle žalovaného je přiměřená výše slevy 50 % z pachtovného, dopisem ze dne 31.1.2019 sdělil žalovaný žalobci, že slevu bude uplatňovat od ledna 2019 průběžně za každý měsíc. Dokud nedojde k dohodě o výši slevy, bude žalovaný z opatrnosti započítávat vůči pachtovnému pouze část slevy ve výši 8.100 - Kč. Žalobce však jakékoli jednání o slevě odmítl. Žalovaný tak má s ohledem na zápočet své pohledávky z titulu slevy na pachtovném proti pohledávce žalobce na pachtovné za to, že žalobci nic na pachtovném nedluží. Navrhl proto žalobu zamítnout.

7. Okresní soud ve věci rozhodl rozsudkem ze dne 25.11.2019, kterým vyhověl žalobě na zaplacení dlužného pachtovného (výrok I), zastavil ke zpětvzetí žaloby řízení ohledně požadavku na doplacení spotřeby elektřiny (výrok II), zamítl vzájemnou žalobu (výrok III) a rozhodl o nákladech řízení (výrok [příjmení]). Z podnětu odvolání žalovaného ve věci rozhodoval odvolací soud, který svým usnesením ze dne 27.2.2020 zrušil rozsudek okresního soudu ve výrocích I, III a IV, v tomto rozsahu vrátil věc okresnímu soudu k dalšímu řízení. Z odůvodnění odvolacího soudu pak plyne následující. Ohledně vzájemné žaloby je na žalovaném, aby prokázal, že to byl žalobce jako propachtovatel, kdo v daném odběrném místě v roce 2018 také odebíral elektřinu, aniž by propachtovatel zajistil objektivní změření jejího množství. Pokud toto žalovaný prokáže, pak pro rozhodnutí o vzájemném návrhu je na místě aplikovat ust. § 136 o.s.ř. V tomto směru má okresní vést žalovaného ve smyslu § 118a odst. 2 a 3 o.s.ř. k doplnění tvrzení a označení důkazů tak, aby případná úvaha soudu opírající se o ustanovení § 136 o.s.ř. měla racionální základ. Dále odvolací soud konstatoval, že o vadné plnění propachtovatele z pachtovní smlouvy se jedná tehdy, jestliže v době přenechání věci nebo později po dobu trvání pachtu věc nemá ujednané vlastnosti, jinak vlastnosti nezbytné k obvyklému užití a požití. Vadným plněním je přitom už pouhá nezpůsobilost k ujednanému nebo obvyklému užití či absence ujednané vlastnosti, aniž by požívací právo pachtýře muselo být nutně dotčeno. O vady, k jejichž odstranění by byl povinen propachtovatel, se nejedná, jestliže jde o takový nedostatek, o němž strany v době uzavření smlouvy věděly a který zároveň nebrání užívání a požívání věci. Má-li propachtovaná věc vady, je propachtovatel povinen je odstranit, a pokud tak neučiní, může pachtýři vzniknout právo na slevu z pachtovného. Výnosem propachtované věci jsou její plody a užitky (v daném případě tržby z provozování [anonymizováno]). Pokles výnosu je nutno posuzovat objektivně, a to s přihlédnutím na jedné straně k péči pachtýře na druhé straně k obvyklému výnosu propachotované věci. Je nepodstatné, že žalovaný snad měl od počátku výnosy odpovídající danému stavu kuchyně. Pokud je její stav vadou předmětu pachtu, pak je nutno porovnávat obvyklý výnos [anonymizováno] s bezvadnou kuchyní na jedné straně, s výnosem, jenž žalovaný dosahoval v důsledku vady kuchyně, na straně druhé. Pro další řízení odvolací soud uložil okresnímu soudu, aby vyzval účastníky k doplnění tvrzení ohledně jejich vůle při uzavírání pachtovní smlouvy, a to jak co se týče rozsahu předmětu pachtu předaného žalovanému a provádění rekonstrukce pokojů žalobcem a s tím spojenou spotřebu elektřiny, tak co se týče stavu, resp. možnosti provozování kuchyně. Dále případně má okresní soud vyzvat žalovaného k doplnění tvrzení ohledně skutečností, na nichž lze vystavět úvahy ve smyslu § 136 o.s.ř. ve vztahu ke spotřebě elektřiny, a ohledně poklesu výnosu z [anonymizováno] v důsledku tvrzené vady kuchyně.

8. Okresní soud důsledně postupoval podle pokynů odvolacího soudu. Proto nejprve účastníky vyzval k doplnění tvrzení a důkazních návrhů přesně podle toho, co ve svém kasačním rozhodnutí uvedl odvolací soud.

9. K výzvě soudu žalobce ve svém podání ze dne 3.9.2020 doplnil, že podle pachtovní smlouvy předal žalobce žalovanéjmu jako součást pachtu i osm rekonstruovaných pokojů, tomu odpovídalo i pachtovné. Pokud by žalobce v době trvání pachtu ukončil i rekonstrukci dalších čtyř pokojů a předal je žalovanému, postupoval by žalobce podle čl. V odst. 4, usiloval by tedy o dohodu o zvýšení pachtovného. K takové situaci ale nedošlo. Žalobce měl zájem pokračovat v renovaci [anonymizováno] i v roce 2018, pro opakovaný nesouhlas žalovaného ovšem práce neprováděl (v tomto směru odkázal i na předběžné opatření nařízené ve věci sp. zn. 11 Nc 7541/2018). Mezi účastníky nebyla žádná dohoda ohledně úhrady elektrické energie spotřebované při renovačních pracích na [anonymizováno]. Fakticky věc proběhla tak, že veškerou spotřebovanou elektřinu za rok 2017 (od počátku pachtu 1.9.2017) vyúčtovanou dodavatelem přeúčtoval žalobce žalovanému, součástí této spotřeby byla i spotřeba žalobce při renovačních pracích do konce roku 2017. Toto vyúčtování žalovaný bez problémů uhradil, nesdělil přitom, že by měl zájem do budoucna řešit tuto věc jinak, tedy aby si žalobce měřil svoji spotřebu elektřiny a sám si ji hradil. Ohledně kuchyně upozornil žalobce na ust. čl. II odst. 1 a 2 pachtovní smlouvy, zde bylo dohodnuto předání [anonymizováno] pachtýři za účelem provozování hostinské činnosti a poskytování ubytovacích služeb a žalovaný jako pachtýř prohlásil, že se řádně seznámil se stavem [anonymizováno] a převzal ho ve stavu způsobilém k provozování hostinské činnosti a poskytování ubytovacích služeb. Účastníci se ve smlouvě ani jinak nedohodli na žádném konkrétním způsobu provozování hostinské činnosti žalovaným, tedy ani na tom, zda její součástí bude žalovaným zajištěný provoz teplé kuchyně v předmětu pachtu. Žalovanému byl znám stav předmětu pachtu v době uzavření smlouvy a tento stav se po celou dobu trvání smlouvy nijak nezměnil. Ještě 30.4.2018 – po 8 měsících trvání pachtu – žalovaný žalobci sděloval, že kuchyni plně využívá, pouze v ní zatím nevaří teplá jídla, aniž by ovšem z této situace dovozoval jakékoli porušení smlouvy ze strany žalobce. Až dopisem ze dne 31.1.2019 žalovaný žalobci sdělil, že s ohledem na stav prostor kuchyně [anonymizováno], které podle názoru žalovaného neumožňují provoz teplé kuchyně, uplatňuje žalovaný slevu na pachtovném ve výši 8.100 - Kč měsíčně, a to zpětně od 1.4.2018.

10. K výzvě soudu žalovaný ve svém podání ze dne 4.9.2020 sdělil, že podle dohody mezi účastníky měl žalovaný zpočátku provozovat na půl zrekonstruovaný [anonymizováno], žalobce bude po dohodě s žalovaným pokračovat v postupné rekonstrukci [anonymizováno]. Nově zrekonstruované části žalovaný převezme a na základě dohody se odpovídajícím způsobem zvýší pachtovné. V době uzavření pachtovní smlouvy byly zrekonstruované prostory vpravo v přízemí (restaurace, WC, zázemí personálu) a prostory vlevo v prvním patře (osm pokojů). Vše ostatní bylo buď staveniště, nebo původní prostory v nevyhovujícím stavu (starý lokál, kuchyně, technické zázemí). Přestože měl podle pachtovní smlouvy žalobce přenechat žalovanému celý [anonymizováno], žalovaný na základě vzájemné dohody nikdy od žalobce nepřevzal prostory vpravo v prvním patře – čtyři pokoje. Tyto prostory byly od zbytku [anonymizováno] stavebně odděleny, přístup do nich byl pouze po rampě ze dvora [anonymizováno], až do ledna 2019 měl do těchto prostor přístup pouze žalobce. Ohledně spotřeby elektřiny a vody spotřebované během rekonstrukce nebyla mezi účastníky žádná výslovná dohoda. Žalovaný očekával, že mu žalobce vyúčtuje pouze elektřinu a vodu, kterou žalovaný skutečně spotřeboval na provoz [anonymizováno]. Žalovaný měl negativní zkušenost s tím, jak žalobce prováděl rekonstrukci, chtěl však, aby se vyhotovil konkrétní časový a věcný plán této rekonstrukce, k dohodě v tomto směru však nedošlo. Při uzavírání pachtovní smlouvy stejně jako při předání [anonymizováno] žalobce opakovaně ujišťoval žalovaného, že kuchyně [anonymizováno] je způsobilá pro teplý provoz a že sám žalobce provozoval restauraci v [anonymizováno] do 30.6.2017. Žalobce také přislíbil předložit žalovanému potvrzení Krajské hygienické stanice o tom, že kuchyně je způsobilá pro teplý provoz. Žádné takové potvrzení nepředložil. Na podzim 2017 žalobce ještě se zpožděním dodělával rekonstrukci přední fasády [anonymizováno], z tohoto důvodu nemohla být provozována restaurace, žalovaný počítal zahájit provoz restaurace od dubna 2018. Až tehdy začal žalovaný kuchyň pro teplý provoz připravovat, přičemž zjistil, že kuchyně k teplému provozu způsobilá není.

11. K výzvě soudu ze dne 5.10.2021 pak žalovaný doplnil svá tvrzení k možnosti postupu dle § 136 o.s.ř. při určení spotřeby elektřiny žalobcem během roku 2018 a k tomu, jakým způsobem se projevila vada kuchyně [anonymizováno] ve výnosech žalovaného z [anonymizováno]. Žalovaný v tomto směru uvedl následující. Ohledně vyčíslení spotřeby elektřiny za rok 2018, která připadá na žalobce, žalovaný vyšel z porovnání spotřeby elektřiny v [anonymizováno] v letech 2018 a 2019 s rozsahem žalovaným poskytovaných služeb v těchto letech. V roce 2018 prováděl žalobce rekonstrukci (část elektřiny tedy spotřebovával vedle žalovaného), v roce 2019 již rekonstrukce neprobíhala. V roce 2018 poskytl žalovaný ubytování 219 osobám na celkem 355 nocí, v roce 2019 poskytl žalovaný ubytování 307 osobám na celkem 549 nocí. V roce 2018 činila spotřeba 48.380 kWh, cena 140.565 - Kč, počet nocí 355, spotřeba na osobu a den 136 kWh, cena na osobu a den 396 - Kč, v roce 2019 činila spotřeba elektřiny 51.559 kWh (viz oprava údaje u jednání dne 6.12.2021), cena 147.313 - Kč, počet nocí 549, spotřeba na osobu a den 94 kWh, cena na osobu a den 268 - Kč. Z uvedeného pak žalovaný dovozuje, že v důsledku rekonstrukce [anonymizováno] vyúčtoval žalobce žalovanému v roce 2018 vyšší spotřebu elektřiny na ubytovanou osobu a den. Rozsahu služeb poskytnutých žalovaným v roce 2018 by podle čísel z roku 2019 odpovídala spotřeba 33.370 - kWh (355 x 94 kWh) za cenu 95.140 - Kč (355 x 268 - Kč). Sám žalobce tedy v roce 2018 spotřeboval na rekonstrukci [anonymizováno] 15.010 kWh (48.380 kWh – 33.370 kWh) za cenu 45.425 - Kč (140.565 - Kč – 95.140 - Kč).

12. K poklesu výnosů pak žalovaný uvedl, že výnosy žalovaného z provozování [anonymizováno] měly tvořit výnosy z poskytování ubytování, výnosy z provozování restaurace a výnosy z prodeje alkoholických nápojů. V důsledku vady [anonymizováno], tedy že kuchyně není způsobilá pro provoz teplé kuchyně, žalovaný přišel o všechny výnosy z provozování restaurace. Dále žalovanému poklesly i výnosy z poskytování ubytování a výnosy z prodeje alkoholických nápojů (žalovaný nemohl k ubytování nabízet snídaně, což je standard). Kromě provozování předmětného [anonymizováno] v [obec] žalovaný provozoval v tomtéž období restauraci ve [obec], jedná se o srovnatelné provozovny jak velikostí, tak polohou. V obou se používá pokladní systém Storyous spojený s elektronickou evidencí tržeb. Z přehledu výnosů v těchto provozovnách v letech 2018 a 2019 a jejich porovnáním vyplývá, že u penzionu žalovaného ve [obec] tvoří příjmy z restaurace 59 % příjmů v roce 2018 a 56 % příjmů v roce 2019. Současně je z porovnání zřejmé, že absence restaurace snižuje výnosy z ubytování a z prodeje alkoholických nápojů. V předmětném [anonymizováno] v [obec] byly tyto výnosy oproti provozovně ve [obec] třetinové v roce 2018 a osminové v roce 2019. Dále k poklesu výnosů z [anonymizováno] žalovaný upozornil na skutečnost, že sám žalobce do 30.6.2017 v [anonymizováno] restauraci provozoval. Z přehledu o výnosech žalobce za poslední čtyři měsíce provozování [anonymizováno] (březen až červen 2017), který pochází ze spisu zdejšího soudu sp. zn. 3 C 187/2018, vyplývá, že z provozování restaurace žalobce dosahoval vyšších výnosů než z prodeje alkoholických nápojů. Z výše uvedených skutečností pak učinil žalovaný následující závěry. Výnosy z provozování restaurace tvoří více než 50 % všech výnosů v [anonymizováno]. Neprovozování restaurace tak samo o sobě způsobilo pokles výnosů z provozování [anonymizováno] pod jednu polovinu. Neprovozování restaurace dále způsobilo pokles výnosů z poskytování ubytování v [anonymizováno] a pokles výnosů z prodeje alkoholických nápojů v [anonymizováno]. Pokud by žalovaný dosahoval alespoň průměrného výnosu z provozování restaurace v [anonymizováno] jako před ním žalobce, tedy částky 95.721 - Kč měsíčně, zvýšily by se mu v roce 2018 příjmy o částku 1, 148.652 - Kč, tj. cca o 127,5 % (více než dvojnásobek), a v roce 2019 o částku 765.768 - Kč, tedy cca o 328,7 % (více než čtyřnásobek).

13. Žalobce tvrzení žalovaného zpochybnil. Kromě již dříve zmíněných argumentů (viz bod 9 odůvodnění) uvedl, že není možné spotřebu v roce 2018 odvozovat jen ze srovnání počtu ubytovaných osob v letech 2018 a 2019. Elektřina byla používána na topení, na ohřev teplé vody, každý z hostů teplou vodu využívá v rozdílné míře, dále se elektřina spotřebovávala na provoz výčepu, to také nesouvisí s počtem ubytovaných osob, Elektřinou se vytápí i společné prostory, to opět nesouvisí s počtem ubytovaných osob, stejně tak pokoje musí být vytápěny na určitou teplotu, i když v nich nikdo nebydlí. Hosté ubytování v prosinci 2018 si stěžovali na nefunkční topení, provozovatel to měl dořešit dodáním přímotopů, tím se pochopitelně zvýší i spotřeba. Údaje žalovaného vykazují nesrovnalost – v roce 2018 mělo být ubytováno 219 osob, výnos činil 220.000 - Kč, v roce 2019 mělo být ubytováno 307 osob, výnos z ubytování byl jen 34.000 - Kč. Není zřejmé, proč došlo k tak výraznému nárůstu spotřeby v roce 2019 oproti roku 2018. Žalovaný vyklidil [anonymizováno] dne 23.5.2020, vyúčtování elektřiny za tuto část roku 2020 má žalobce k dispozici, a pokud se údaje zprůměrují, pak se dojde k tomu, že v roce 2018 byla spotřeba nejnižší, nejvyšší byla v roce 2020. Pokud jde o stav kuchyně, pak žalobce namítl, že nikdy nebyla provedena kontrola hygieny se závěrem, že teplou kuchyni nelze provozovat. O vadu pachtu se tedy nejedná, kdyby ano, žalovaný o ní věděl v době převzetí pachtu, není ani splněna podmínka poklesu výnosu o jednu polovinu. Není relevantní srovnání s jiným podnikem žalovaného, musí se poměřovat výnos v propachtovaném [anonymizováno], ne v jiném. Žalobce upozornil též na to, že žalovaný nevedl knihu hostů, pak je obtížné počty ubytovaných prokazovat. Následně pak žalobce zcela zpochybnil údaje žalovaného o počtu ubytovaných osob a výnosů z ubytování, neboť mezi čísly, která vyplývají ze seznamu ubytovaných osob a která žalovaný uvedl v přehledné tabulce v rámci svého podání ze dne 5.10.2021, jsou propastné rozdíly. Podle žalobce rozhodně nelze dovodit přímou úměru mezi počtem ubytovaných osob a spotřebou elektřiny. V tomto směru žalobce znovu upozornil na to, že z historie spotřeb za roky 2018 až 2020 vyplývá, že spotřeba byla v průměru stejná, nijak významně se neliší. Přitom v roce 2020 byl počet ubytovaných osob minimální. Zjištěné skutečnosti 14. Mezi žalobcem jako propachtovatelem a žalovaným jako pachtýřem byla uzavřena pachtovní smlouva. Předmětem pachtu je [anonymizováno] (soubor nemovitých a movitých věcí, tvořený pozemkem st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba [adresa] a pozemek [parcelní číslo], vše v k.ú. [obec] u [obec] + inventářem). [anonymizováno] je přenechán žalovanému k užívání a požívání za účelem provozování hostinské činnosti a poskytování ubytovacích služeb (čl. II odst. 1 smlouvy). V čl. II odst. 2 smlouvy žalovaný jako pachtýř prohlásil, že se řádně seznámil se stavem [anonymizováno] a převzal jej ve stavu způsobilém k provozování hostinské činnosti a poskytování ubytovacích služeb. Měsíční pachtovné bylo sjednáno ve výši 20.000 - Kč bez DPH. V čl. III odst. 2 se žalovaný jako pachtýř zavázal hradit též úhrady za dodávku elektrické energie a dodávku vody a odvádění odpadních vod, a to prostřednictvím měsíčních záloh ve výši 10.000 - Kč bez DPH. Splatnost pachtovného a záloh byla sjednána do 25. dne příslušného kalendářního měsíce. V čl. III odst. 4 bylo ujednáno, že výši nákladů a záloh za dodávku elektrické energie a dodávku vody a odvádění odpadních vod vyúčtuje propachtovatel za zúčtovací období a vyúčtování doručí pachtýři nejpozději do tří měsíců od skončení zúčtovacího období. Finanční vyrovnání provedou smluvní strany do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování pachtýři. Pachtovní smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1.9.2017 do 31.8.2022 (pachtovní smlouva ze dne 5.8.2017).

15. Dodavatel elektrické energie, společnost [právnická osoba], provedl žalobci vyúčtování elektřiny za období od 19.12.2017 do 17.12.2018 s tím, že nedoplatek na elektřině činí 29.965 - Kč. Spotřeba elektrické energie za toto období představovala částku 140.565,31 Kč, dodaná elektřina 48.380 kWh.

16. Žalobce přeúčtoval žalovanému tento nedoplatek fakturou ze dne 30.12.2018, [číslo] se splatností dne 17.1.2019.

17. Žalobce vyúčtoval žalovanému vodné a stočné za rok 2018 s tím, že mu za toto období vznikl přeplatek ve výši 65.596 - Kč – spotřeba vodné 6.471 - Kč, spotřeba stočné 3.333 - Kč, zaplaceno na zálohách 75.400 - Kč (faktura ze dne 3.6.2019, [číslo]).

18. Na tento přeplatek žalobce započetl nedoplatek 29.965 - Kč za spotřebu elektřiny, dospěl tak k tomu, že žalovaný má na zálohách za služby přeplatek ve výši 35.631 - Kč.

19. Dodavatel elektrické energie, společnost [právnická osoba] vyúčtoval žalobci spotřebu elektřiny za období od 18.12.2018 do 13.12.2019, vyúčtována byla částka 147.313,14 Kč, dodaná elektřina 51.559 kWh.

20. Dodavatel elektrické energie, společnost [právnická osoba] vyúčtoval žalobci spotřebu elektřiny za období od 14.12.2019 do 26.5.2020, vyúčtována byla částka 68.559,92 Kč, dodaná elektřina 22.854 kWh.

21. Dopisem ze dne 15.1.2018 žalovaný sdělil žalobci, že se nebrání uzavření dodatku k pachtovní smlouvě, dále v tomto dopise vyjádřil některé skutečnosti, které by chtěl v dodatku upravit, upozornil též žalobce, že není možné, aby bez koordinace s žalovaným volně vstupoval do předmětu pachtu včetně hotelových pokojů, kde se ubytovávají hosté.

22. Z připomínek žalovaného k návrhu dodatku pachtovní smlouvy a z komentáře žalobce k těmto připomínkám vyplývá, že žalobce odmítl žalovanému poskytnout časový a věcný harmonogram rekonstrukce [anonymizováno], dále žalobce žalovanému potvrdil, že kapacita kuchyně má být 200 až 250 obědů s potřebným zázemím.

23. Z dopisu žalovaného ze dne 20.3.2018 vyplynulo, že informoval žalobce o záměru provozovat teplou kuchyni s tím, že po předběžné konzultaci s pracovníky hygieny kuchyň nemá splňovat hygienické požadavky, žalovaný současně požádal žalobce o písemné potvrzení, že kuchyň je provozuschopná – prý tento dokument má mít žalobce k dispozici. Znovu je žádáno o harmonogram prováděné rekonstrukce.

24. V dopisu žalobce ze dne 24.3.2018 je uvedeno, že kuchyň v současné době provozuschopná není, má to být ale kvůli zásahům žalovaného.

25. Žalobce dal žalovanému dne 24.3.2018 výpověď z pachtovní smlouvy.

26. Žalobce oznámil žalovanému, že budou zahájeny přípravné a demoliční práce pro rekonstrukci prostor – skladovací prostory, kancelář, kuchyně, původní lokál včetně barové sekce, kotelna. Termín dokončení těchto prací bude cca 1.

7. Všechny prostory měl žalovaný vyklidit do 11.4.2018.

27. Dopisy ze dne 4.4.2018 a ze dne 5.4.2018 žalovaný sdělil žalobci, že výpověď není po právu a dále mu sdělil nesouhlas s avizovanými přípravnými a demoličními pracemi.

28. Žalovaný podal návrh na nařízení předběžného opatření ze dne 6.4.2018, Okresní soud v Chrudimi svým usnesením ze dne 6.4.2018, č.j. 11 Nc 7541/2018-22 návrhu zčásti vyhověl, uložil žalobci, aby se zdržel provádění oprav nebo změn a vyklízení ve stavbě [adresa], jenž je součástí pozemku parc č. st. [anonymizováno] v k.ú. [obec] u [obec].

29. Žalobce informoval žalovaného dopisem ze dne 21.11.2018, že od 5.12.2018 má nasmlouváno pokračování renovačních prací v hotelových pokojích a rekonstrukci původních prostor kotelny [anonymizováno]. Vyzval žalovaného k poskytnutí potřebné součinnosti.

30. Žalovaný sdělil žalobci nesouhlas s avizovanou rekonstrukcí (dopis ze dne 26.11.2018).

31. Dopisem ze dne 28.11.2018 trval žalobce na poskytnutí součinnosti za účelem provedení rekonstrukce. Totéž požadoval i v dopise ze dne 11.12.2018.

32. Žalovaný dopisem ze dne 12.12.2018 sdělil žalobci, že s avizovanou rekonstrukcí nesouhlasí, žádá, aby rekonstrukce probíhala na základě vzájemné dohody s přesným časovým a věcným plánem. Bez tohoto plánu není zřejmý rozsah omezení práv žalovaného. Rovněž se zde objevuje požadavek, aby kuchyně byla uvedena do stavu způsobilého k teplému provozu.

33. Dopisem ze dne 29.11.2018 žalovaný sdělil žalobci, že není znám časový a věcný plán rekonstrukce, bez tohoto plánu není zřejmý rozsah omezení práv žalovaného. Není vyřešen např. pohyb dělníků po [anonymizováno], úklid, odběr elektrické energie a vody. Dále žalovaný žalobci oznámil, že trvá na tom, aby kuchyň byla uvedena do stavu způsobilého k teplému provozu. Pokud tak žalobce neučiní do 31.12.2018, bude žalovaný uplatňovat slevu z pachtovného.

34. Dopisem ze dne 14.11.2018 informoval žalovaný žalobce, že nechal vyměnit zámky od vchodových dveří [anonymizováno] v červnu 2018 proto, aby zamezil opakovanému protiprávnímu zásahu do svých práv jako pachtýře ze strany žalovaného, zejm. jde o neoprávněný vstup.

35. Dopisem ze dne 31.1.2019 oznámil žalovaný žalobci, že bude uplatňovat slevu z pachtovného s tím, že žalobce neuvedl kuchyň do stavu způsobilého k teplému provozu. Dále žalovaný odmítl hradit vyúčtovaný nedoplatek za dodávku elektřiny, neboť nebyla vyúčtována dodávka vody a odvádění odpadních vod.

36. Dopisem ze dne 2.5.2018 žalovaný oznámil žalobci, že proběhla kontrola kuchyně pracovnicí Krajské hygienické stanice, ta měla zásadní výhrady k provozu teplé kuchyně, zejm. z násl. důvodů: 1) nevyhovující zázemí kuchyně (sklady) – trvalá vlhkost, plísně, 2) v kuchyni chybí přisávání vzduchu, 3) nelze provozovat nově udělaný zmrzlinový kout, neboť má k dispozici pouze jedno umyvadlo, jsou potřeba aspoň dvě – pro personál a na nádobí, 4) zázemí personálu (šatna a WC) jsou zrekonstruovány nevhodně, je nepřijatelné, aby se do zázemí personálu vstupovalo přes kuchyň, tedy aby se personál, než se převlékne a umyje, pohyboval po kuchyni. Žalovaný tak vyzval žalobce, aby navrhl řešení situace ohledně kuchyni, jinak bude žalovaný požadovat slevu z pachtovného.

37. Žalobce požádal žalovaného, aby mu zaslal kopii kontrolního protokolu hygienické stanice, který byl sepsán při kontrole s tím, že se následně vyjádří k jeho dopisu ze dne 2.5.2018.

38. V dopise ze dne 30.4.2018 žalovaný žalobci sdělil, že v kuchyni se zatím nevaří teplá jídla, ale jinak je plně využívána. V dopise se dále uvádí, že žalovaný nemá námitky proti rekonstrukci čtyř pokojů v prvním patře a má zájem tyto užívat za přiměřeně zvýšené pachtovné. Žalovaný se nebrání postupné rekonstrukci [anonymizováno], je připraven poskytnout součinnost, ale podmínkou je konkrétní časový a věcný plán rekonstrukce tak, aby nebyla narušena práva žalovaného jako pachtýře.

39. Dopisem ze dne 4.6.2019 žalovaný sdělil žalobci, že neuznává jeho jednostranný zápočet ohledně částky 29.965 - Kč z titulu nedoplatku na spotřebované elektrické energii.

40. Z výpovědí pracovnice hygienické stanice [anonymizováno] [jméno] [příjmení], která byla slyšena Okresním soudem v Chrudimi v rámci řízení mezi týmiž účastníky vedeném pod sp. zn. 3 C 187/2018, vyplynulo, že v předmětném [anonymizováno] byla na kontrole v dubnu 2018, a to na kontrole provozovny kavárny a výčepu. Svědkyně si nebyla schopna přesně vybavit konkrétní dispozici objektu. Konstatovala, že je nepřípustné, aby personál předtím, než se převlékne do pracovního, procházel přes kuchyň, musí použít šatnu, převléct se a poté vstoupit do výrobny.

41. Z výpovědí pracovnice hygienické stanice [jméno] [příjmení], která byla slyšena Okresním soudem v Chrudimi v rámci řízení mezi týmiž účastníky vedeném pod sp. zn. 3 C 187/2018, vyplynulo, že byla na kontrole v [anonymizováno] [příjmení], předmětem kontroly byla kavárna a výčep, předmětem kontroly nebyla kuchyň. Personál kuchyně by neměl vstupovat do kuchyně předtím, než se převlékne do pracovního a umyje.

42. Z výpovědí [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], kteří byli slyšeni jako svědci v řízení před Okresním soudem v Chrudimi vedeném pod sp. zn. 3 C 187/2018 vyplynulo, že žalovaný s nimi v lednu, únoru roku 2018 jednal o možnosti nastoupit v [anonymizováno] na pozici kuchařů; jmenovaní v [anonymizováno] přespali, ráno měli ke snídani smažená vejce.

43. Z výpovědi jednatele žalovaného [jméno] [příjmení] vyplynulo, že se s žalobcem dohodl na pronájmu [anonymizováno] s tím, že půjde o plnohodnotný [anonymizováno], že tam bude kuchyň, restaurace, bar, pokoje. Když se to začalo rekonstruovat, tak se přišlo na to, že se zde nedá vařit – to se zjistilo v průběhu prvním měsíců. Když se na to přišli podívat, takto žalovaný nevěděl, byly tam jídelní lístky, byl žalobcem ubezpečen, že se tam do poslední chvíle vařilo. Že je kuchyň nefunkční, to na prohlídce vidět nebylo. Žalobci bylo sděleno, že se zde vařit nedá, reagoval na to tak, že je to v pořádku a že se tam vařit může. Pozvali tedy hygienu, ta jim sdělila, že to není možné, je tam špatný přístup do kuchyně, šatny byly z kuchyně, nelze v oblečení přijít do kuchyně a jít se teprve převléknout, žalobce měl udělat přepážku, zádveří, nic se nestalo. Během rekonstrukce musel žalobce mít enormní spotřebu, běžely tam míchačky, sušičky betonu. Žalovaný měl minimální spotřebu, otevřeno měli pouze 4 hodiny, od pátku do neděle bylo zavřeno, ani si nevydělali na náklady. Elektřina se používala na barovou místnost – 4 bodovky, dvě ledničky, ve sklepě kompresor, terminál na placení. Nevařilo se. Do části, kde se rekonstruovali čtyři pokoje, žalovaný přístup neměl. Když žalovaný objekt přebíral, dělala se fasáda.

44. Z výpovědi svědka [příjmení] [jméno] [jméno] vyplynulo, že byl u jednání stran o pachtovní smlouvě. Ukázalo se, že [anonymizováno] byl uprostřed rekonstrukce, mělo dojít k převzetí jen větší části [anonymizováno], a i v této části dobíhaly rekonstrukční práce, zejména v kuchyni, na celém [anonymizováno] se dodělávala fasáda. Fakticky došlo k převzetí staré kuchyně, staré jídelny, nově zrekonstruovaného baru v přízemí a osmi pokojů v levém horním patře. V horním patře zbývala pravá část, byla ve stavu naprosté bouračky. Bylo dohodnuto, že po rekonstrukci té pravé horní části, dojde k uzavření dodatku ke smlouvě a navýšení nájmu. Tato část byla oddělena od zbytku [anonymizováno], přístup tam byl zvenku přes rampu. Když byla podepisována smlouva, tak detaily příslušní jednatelé neřešili. K podpisu dodatku nedošlo, protože jednatel žalobce měl o fungování [anonymizováno] jinou představu oproti původní dohodě, zejména chtěl navýšit nájemné asi po měsíci od převzetí [anonymizováno], přestože původně bylo dohodnuto, že k navýšení nájmu dojde až po rekonstrukci čtyř pokojů v horní části. A byly tam též zásahy žalobce do provozu [anonymizováno].

45. Z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení], provozní [anonymizováno] v letech 2017 až 2019, vyplynulo, že v roce 2017 se dělala fasáda, zvenku bylo lešení, vevnitř byla pravá část pěkně zrekonstruovaná, nahoře jedna část taky – pokoje, druhá část nahoře byla zabedněná, nedalo se tam dostat. Kuchyň byla vyprázdněná, jen pár starých stolů, vařit se tam nedalo, musela by projít změnou, v roce 2018 tam byla hygiena a ta potvrdila, že se tam vařit nedá, u toho svědkyně přímo byla. Do šatny pro převlékání personálu se šlo přes kuchyň, to nejde. Pak měla hygiena výhrady ke vzduchotechnice, nebylo přímé odsávání. Rekonstrukce probíhala v roce 2017 a 2018, udělala se sádrokartonová příčka, byl tam hluk a bordel, na schodišti šlápoty od cementu. Řemeslníci používali míchačku, sbíječky. V kuchyni se navařilo, teplá jídla se vydávala, vozila se z jiné provozovny.

46. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] vyplynulo, že svědek prováděl rekonstrukci [anonymizováno] pro žalobce, vlastně od počátku, tj. od roku 2013. Když se předělávala levá část, postavila se rampa, jezdilo se tam zvenku, to byl jediný přístup do pokojů. Rekonstrukce čtyř pokojů se dělala v době, kdy už byl [anonymizováno] pronajatý, dělala se kompletní rekonstrukce, nové příčky, sociálky, sádrokartony. Používala se míchačka, sbíječka, flexa, o vysoušečích svědek nic neví. Do rekonstruovaných pokojů nájemce přístup neměl. Elektřina se brala z [anonymizováno], většina vody ze studně. Čtyři pokoje se začaly rekonstruovat těsně předtím, než to bylo pronajaté, pak přišli noví majitelé a přestalo se vařit. Když se dělaly ty pokoje, tak fasáda už byla hotová. Časově nebyl schopen dobu rekonstrukce čtyř pokojů zařadit, uvedl, že to byl možná rok 2017.

47. Notářský zápis sepsaný 31.1.2022 Mgr. [jméno] [příjmení], notářem ve [obec], sp. zn. N 31/2022, NZ 29/ 2022 osvědčuje obsah uživatelského účtu elektronické evidence tržeb žalovaného, jde o osvědčení dat ze systému Storyous, pokladního systému používaného žalovaným v [anonymizováno], za rok 2018 a 2019, a dále v penzionu ve [obec] za stejné období, tedy roky 2018 a 2019. Výše výnosů podle jednotlivých kategorií je pak zachycena v přílohách notářského zápisu.

48. Z notářského zápisu sepsaného dne 31.1.2022 [anonymizováno] [jméno] [příjmení], notářem ve [obec], sp. zn. N 32/2022, NZ 30/ 2022 osvědčuje obsah uživatelského účtu na internetovém portále [webová adresa], jde o osvědčení dat z přehledu rezervací používaného žalovaným v [anonymizováno] v období od prosince 2017 do května 2020. Data za jednotlivé měsíce jsou zachycena v přílohách notářského zápisu.

49. Z údajů pokladny žalobce za měsíce březen 2017 až červen 2017 vyplývají výnosy z provozu [anonymizováno] krátce před propachtováním [anonymizováno] žalovanému. Tyto údaje odpovídají tabulce v podání žalovaného ze dne 2.11.2021 – str.

6. Posouzení věci – žaloba na doplatek pachtovného 50. Mezi účastníky byla uzavřena pachtovní smlouva, na jejímž základě žalobce propachtoval žalovanému [anonymizováno] (ve smlouvě definovaný soubor nemovitých a movitých věcí) v [obec] k provozování hostinské činnosti a poskytování ubytovacích služeb. Jak ve svém kasačním rozhodnutí uvádí odvolací soud, není možné vycházet pouze z textového znění smlouvy a je třeba zohlednit i úmysl (vůli) jednajících stran (s odkazem na ust. § 555 odst. 1, § 556 odst. 1 občanského zákoníku). Pokud tedy soud vyloží ujednání textu smlouvy o účelu pachtu (provozování hostinské činnosti a poskytování ubytovacích služeb) společně s úmyslem smluvních stran tak, jak vyplynul z dokazování, je zřejmé, že sjednané provozování hostinské činnosti v sobě zahrnuje i provoz teplé kuchyně. To vyplývá jednak z obvyklého obsahu pojmu hostinská činnost, jednak to vyplývá z dalších zjištěných skutečností. Takovou skutečností je sdělení žalobce o tom, že před předáním [anonymizováno] žalovanému zde vařil teplá jídla, toto sdělení bylo adresováno i žalovanému před uzavřením smlouvy. To, že žalobce v [anonymizováno] vařil před uzavřením smlouvy, plyne i z listin, které zachycují stav pokladny žalobce v období březen až červen 2017. Dále to vyplývá i z výpovědí jednatele žalovaného pana [příjmení] a rovněž z výpovědi svědka [jméno], který hovořil o tom, jaké ústní ujednání, jaký záměr byl na počátku celého smluvního vztahu, kdy se počítalo s provozem teplé kuchyně. Že se v provozovně bude vařit a budou se podávat teplá jídla, je konečně zřejmé i z korespondence vedené mezi účastníky v průběhu roku 2018 ohledně zamýšleného dodatku ke smlouvě (zde žalobce konstatuje, že se počítá s kapacitou kuchyně 200 až 250 obědů). Lze tedy uzavřít, že žalobce propachtoval [anonymizováno] žalovanému s tím, že se zde bude provozovat i teplá kuchyně.

51. Jestliže žalobce jako propachtovatel žalovanému jako pachtýři předal předmět pachtu ([anonymizováno]) s tím, že se zde mj. bude provozovat i teplá kuchyně, znamená to, že je jeho povinností zajistit, aby předmět pachtu byl k tomuto provozu teplé kuchyně způsobilý. Pokud by tomu tak nebylo, jednalo by se o vadu pachtu, kterou by byl žalobce jako pachtýř povinen odstranit. Žalobce se v této souvislosti bránil mj. tím, že žalovaný se se stavem kuchyně seznámil při převzetí předmětu pachtu, žádné námitky neuplatnil, naopak podepsal ve smlouvě, že převzal [anonymizováno] ve stavu způsobilém k provozování hostinské činnosti. Tuto námitku soud nemůže akceptovat. Předně musí opět poukázat na názor odvolacího soudu, že nelze vykládat smlouvu čistě textově, ale je třeba zohlednit i vůli stran v době uzavření smlouvy. Dále je třeba vzít v úvahu skutečný stav předmětu pachtu v době jeho převzetí. Jak vyplynulo z výslechů - jednatel žalovaného, svědkové [jméno] a [příjmení], kuchyň zdaleka nebyla hotová, ostatně v celém [anonymizováno] ještě probíhala rekonstrukce. Z toho potom lze učinit závěr, že žalovaný ani nemohl řádně stav kuchyně posoudit a zjistit tak vadu spočívající v tom, že kuchyň není způsobilá k teplému provozu. V daném případě tedy nejde o vadu, o níž by žalovaný v době uzavření smlouvy věděl. Tato skutečnost vyšla najevo až v průběhu trvání pachtu.

52. To, že kuchyň není způsobilá k vaření a podávání jídel, je potvrzeno dokazováním. Jednak to vyplývá z provedených výslechů – jednatel žalovaného, svědkyně [příjmení], jednak to potvrzuje i sám žalobce v dopise ze dne 24.3.2018, který je jednou ze součástí bohaté korespondence mezi účastníky (viz č.l. 93 spisu). Hlavní vadou kuchyně, která bránila ve vaření a podávání jídel, bylo nevhodné prostorové uspořádání, kdy nebylo možné zajistit převlečení personálu do pracovního oděvu před vstupem do kuchyně (personál musel vstoupit do kuchyně, odkud se teprve dostal do šatny). Takové uspořádání ovšem odporuje hygienickým předpisům, což je potvrzeno i výpověďmi pracovnic hygienické stanice – [anonymizováno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. To, že tento prostor byl takto nevhodně skutečně uspořádán, potom potvrzují výpovědi svědkyně [příjmení] a jednatele žalovaného pana [příjmení]. Je to dále potvrzeno i vzájemnou korespondencí, kdy ze strany žalovaného byl žalobce opakovaně vyzýván k nápravě a k uvedení kuchyně do stavu, kdy by byla způsobilá k provozu teplé kuchyně. Další vadou potom byla absence přímého odsávání, jak o něm hovořila svědkyně [příjmení]. [příjmení] žalobce spočívající na tvrzení, že žalobce hodlal mj. kuchyň zrekonstruovat, ale žalovaný mu v tom zabránil (mj. návrhem na předběžné opatření), neobstojí. Z bohaté korespondence mezi účastníky vyplývá, že žalovaný rozhodně nechtěl žalobci paušálně bránit v provádění rekonstrukce, ale chtěl po něm, aby byl vypracován věcný a časový harmonogram prováděných prací. To je požadavek zcela oprávněný. Naopak neoprávněně v souvislosti se záměrem provádět rekonstrukci postupoval žalobce, když žalovanému na začátku dubna 2018 sdělil, že má vyklidit do 11.4 veškeré skladovací prostory, kancelář, kuchyň, původní lokál vč. baru a kotelnu s tím, že rekonstrukce bude probíhat cca do 1.

7. To by ve svém důsledku znamenalo, že žalobce by vlastně na dobu dva a půl měsíce znemožnil žalovanému užívat [anonymizováno]. Takto postupovat skutečně nešlo, a pokud se takovému způsobu rekonstrukce žalovaný bránil, nelze mu to klást k tíži.

53. V dané souvislosti potom neobstojí námitka žalobce, že žalovaný mohl kuchyň používat i k vaření a podávání teplých jídel s poukazem na to, že tak stejně činil, neboť zde vydával teplá jídla dovezená z jiné provozovny. Žalobce v tomto směru upozorňuje na to, že žalovanému v tomto případě nevadilo, že se nemá kde řádně převléknout, nemožnost takového převléknutí přitom není problém jen pro teplou kuchyni, ale pro jakékoli podávání jídel. Žalobce však zapomíná na to, že jde o dvě rozdílné věci – možnost fyzicky provozovat teplou kuchyni na jedné straně a možnost provozovat teplou kuchyni s dodržováním veškerých hygienických pravidel na straně druhé. Jistě lze obecně připustit, že vařit jde opravdu téměř kdekoli, pokud je do příslušné místnosti zavedena elektřina nebo plyn. Jinou otázkou ovšem je, jestli příslušná místnost vyhovuje hygienickým předpisům a jestli ten, kdo v takové kuchyni vaří, neporušuje právní normy. Podle přesvědčení soudu nelze za této situace vyčítat žalovanému, že neprovozoval teplou kuchyň, neboť tímto jednáním by porušil hygienické předpisy. Žalovanému jako řádnému pachtýři přitom zcela logicky jde o takové provozování kuchyně, které neodporuje hygienickým pravidlům (ostatně tak by se vystavil nebezpečí sankcí ze strany příslušného správního orgánu, zhoršil by si svou pověst apod.).

54. Soud proto uzavírá, že předmět pachtu měl vadu, již byl žalobce jako propachtovatel povinen odstranit. Podle § 2337 odst. 1 občanského zákoníku tak žalovanému jako pachtýři vzniká právo na slevu z pachtovného za předpokladu, že v důsledku vady věci klesne výnos z předmětu pachtu pod polovinu běžného výnosu. Soud má za to, že žalovaný prokázal, že k tomuto poklesu v důsledku vady [anonymizováno] došlo. Žalovaný v této souvislosti prezentoval to, že výnosy z provozu restaurace (teplé kuchyně) tvoří více jak polovinu běžných výnosů. Demonstroval to jednak na výnosech penzionu, který provozuje ve [obec] (jde o obdobně velký objekt jako předmětný [anonymizováno] v [obec], [obec] a [obec] leží v jedné lokalitě pár kilometrů od sebe), jednak poukazoval na výnosy samotného žalobce, kterých v předmětu pachtu dosahoval v době od března do června 2017, kdy [anonymizováno] provozoval.

55. Výše uvedená tvrzení žalovaného odpovídají předloženým důkazům. Posouzením výnosů žalobce v [anonymizováno] v době od března do června 2017 lze skutečně dospět k závěru, že výnosy z provozování restaurace představují více jak polovinu veškerých výnosů – zde lze odkázat na čísla uvedená žalovaným v tabulce na str. 6 jeho podání ze dne 2.11.2021 (č.l. 217 p.v. spisu) a příslušné údaje z pokladního systému užívaného žalobcem. Stejné platí i pro provozovnu žalovaného ve [obec] – dokumenty z pokladního systému potvrzují, že příjem z restaurace tvoří více jak polovinu veškerého výnosu. Navíc lze plně souhlasit s argumentací žalovaného, že provoz restaurace (teplé kuchyně) zvyšuje i příjmy v dalších kategoriích, tedy výnosy z prodeje alkoholických nápojů a z ubytování. To je ostatně potvrzeno i tím, že žalobce v době, kdy provozoval restauraci, tak měl i vyšší výnos z prodeje alkoholických nápojů oproti výnosům žalovaného z tohoto prodeje v následujícím období roku 2018 a 2019. Je to ostatně logické, host si k jídlu objedná i pití, pokud nemá možnost se najíst, pak do příslušné provozovny ani nezavítá. Obdobnou souvislost lze učinit i v případě ubytování – pokud [anonymizováno] nabízí i možnost stravování, představuje vyhledávanější ubytovací zařízení, než když poskytuje pouze ubytování a bar. Lze se tedy důvodně domnívat, že skutečný pokles výnosů při nemožnosti provozovat restauraci je výrazně vyšší než oněch 50 %. Žalovanému tak nepochybně právo na slevu z pachtovného vzniklo.

56. Výhrady žalobce k údajům, s nimiž žalovaný v řízení operoval, považuje soud za nedůvodné. Žalobce především zpochybňuje věrohodnost a relevanci žalovaným poskytnutých údajů, upozorňuje přitom na nesrovnalosti mezi počtem ubytovaných osob a velmi nízký, případně žádný výnos z ubytování. Tento rozpor vysvětlil žalovaný tím, že pokladní systém zahrnuje pouze hotovostní platby nebo platby kartou, nikoli platby převodem na účet, nejedná se tedy o kompletní účetnictví. Pokud se tato otázka vyhodnotí komplexně, pak jistě lze dospět k závěru, že výnosy z ubytování (tedy i po započtení plateb uskutečněných bankovním převodem) by byly vyšší (a pak by bylo možné dojít k závěru, že výnos z restaurace je méně než polovina celkových výnosů provozovaného objektu). Nicméně ve věci jde o prokázání poklesu výnosů pod polovinu obvyklého výnosu, tedy o porovnání výnosů [anonymizováno] bez vady (tj. s možností provozovat teplou kuchyni) a výnosů [anonymizováno] s vadou (tj. bez možnosti provozovat teplou kuchyni). A zde je třeba říci, že možnost provozovat teplou kuchyni se projeví nejen tím, že jsou zde výnosy z provozování restaurace, ale i vyšším výnosem z prodeje alkoholických nápojů a vyšším výnosem z ubytování (viz odůvodnění výše). Tento nárůst výnosů je přitom jistě velmi významný, neboť [anonymizováno], který nenabízí možnost stravování, bude pro hosty podstatně méně přitažlivý než [anonymizováno], který tuto možnost nabízí. Zjednodušeně řečeno žalovaný v [anonymizováno] nabízel pouze ubytování a bar, v důsledku toho měl výrazně méně hostů, kteří utratili výrazně méně, než by tomu bylo, kdyby restauraci (teplou kuchyni) provozoval. V důsledku toho žalovaný dosahoval méně než polovičních výnosů.

57. Žalovaný tedy má právo na slevu z pachtovného, tuto slevu uplatnil ve výši jedné třetiny sjednaného pachtovného, uplatňuje ji od ledna 2019 (žalováno je dlužné pachtovné za období od ledna 2019 do září 2019 včetně). Výše slevy – jedna třetina pachtovného – je zcela odpovídající, neboť předpokladem pro možnost uplatnění slevy je pokles výnosu propachtované věci pod polovinu běžného výnosu, výše slevy odpovídající jedné třetině je tedy v rozumné relaci s poklesem výnosu. Žalobce tedy nemá nárok na doplacení pachtovného za žalované období, žaloba proto byla zamítnuta. Posouzení věci – vzájemná žaloba 58. Žalovaný se vzájemnou žalobou domáhal po žalovaném zaplacení částky ve výši 29.965 - Kč, která představuje cenu elektřiny, kterou v roce 2018 (přesně jde o fakturační období od 19.12.2017 do 17.12.2018) v [anonymizováno] spotřeboval žalobce při provádění rekonstrukčních prací. Žalobce se bránil tím, že v roce 2018 v [anonymizováno] žádné rekonstrukční práce neprováděl.

59. Provedeným dokazováním bylo prokázáno, že v roce 2018 žalobce v [anonymizováno] rekonstrukční práce nepochybně prováděl. Jednalo se o práce na rekonstrukci čtyř pokojů v horní části [anonymizováno], šlo o tu část [anonymizováno], kterou žalovaný do požívání nepřevzal. Byť to sice nekoresponduje s textem pachtovní smlouvy, z dokazování je zřejmé, že ústní dohoda mezi účastníky byla taková, že tento prostor, kde se nacházely čtyři pokoje, zatím převzat nebude, až bude dokončena jejich rekonstrukce, tak je žalovaný převezme, odpovídajícím způsobem se pak navýší pachtovné. Předpokládalo se, že tyto otázky budou řešeny dodatkem (viz výpověď jednatele žalovaného pana [příjmení] a výpověď svědka [jméno]). Soud opět upozorňuje na nutnost nevykládat smlouvu pouze dle textového znění, ale i podle vůle účastníků (viz kasační rozhodnutí odvolacího soudu). Z dokazování, zejména výpovědi svědků [příjmení] a [příjmení], pak jasně vyplývá, že v roce 2018 v [anonymizováno] probíhala rekonstrukce oněch čtyřech pokojů a že žalobce odebíral elektřinu z [anonymizováno]. Svědek [příjmení] si nebyl jistý rokem, zmínil rok 2017, nicméně z kontextu je zřejmé, že šlo o rok 2018 – fasáda již byla hotová (ta se přitom dělala v roce 2017 – viz výpovědi svědků [příjmení], [jméno]). Za této situace má tedy soud za jisté, že v roce 2018 odebíral elektřinu v [anonymizováno] jak žalovaný, tak žalobce. Vzhledem k tomu, že ohledně úhrady spotřebované elektřiny neexistovala mezi účastníky žádná dohoda a vzhledem k tomu, že zde neexistovalo žádné podvojné měření, pak nezbylo než spotřebu, která připadá na žalobce, stanovit dle § 136 o.s.ř. (výslovný pokyn odvolací soudu). Příslušný podklad pro takovou úvahu soudu pak měl povinnost poskytnout žalovaný, o čemž byl žalovaný poučen (rovněž jde o postup na pokyn odvolacího soudu, který byl vyjádřen v kasačním rozhodnutí).

60. Žalovaný dovozoval vtah mezi počtem ubytovaných osob a spotřebovanou elektřinou. Vycházel přitom z porovnání historie spotřeb v letech 2018 a 2019 s počtem ubytovaných osob v tomto období, takto vypočetl spotřebu na osobu a den v roce 2018 a v roce 2019, přičemž mu takto spotřeba za rok 2018 vyšla výrazně vyšší než v roce 2019. Z toho žalovaný dovodil, že spotřeba na osobu a den v roce 2018 je vyšší právě proto, že v tomto roce elektřinu spotřebovával i žalobce. Tento rozdíl pak vypočetl na 15.010 kWh, což by odpovídalo částce 45.425 - Kč. Tato úvaha vychází z předpokladu, že průměrná spotřeba elektřiny na osobu a den by měla být stejná v obou letech.

61. Žalobce zpochybňoval souvislost mezi spotřebovanou elektřinou a počtem ubytovaných osob s tím, že jednak každý host má různou spotřebu elektřiny, jednak elektřina se spotřebovává i na provoz zařízení, která běží bez ohledu na počet ubytovaných osob. Navíc upozorňoval na to, že historie spotřeb za roky 2018, 2019 a část roku 2020 vykazuje přibližně stejné průměrné hodnoty, v roce 2018 je nejmenší, v roce 2020 naopak největší, a přitom v roce 2020 bylo hostů velmi málo. Konečně pak žalovaný argumentoval tím, že žalovaný vyúčtování elektřiny za rok 2017 uhradil bez námitek, v roce 2018 nijak neavizoval, že by si žalobce měl elektřinu spotřebovanou při rekonstrukci hradit sám, žalovaný tak učinil až dopisem ze dne 12.12.2018. Podle žalobce měl žalovaný svůj nesouhlas sdělit hned, by mohl žalobce zařídit např. podružné měření spotřeby.

62. Soud považuje konstrukci žalovaného, která vychází ze vztahu mezi spotřebou a počtem ubytovaných osob, za logickou. Je přitom jasné, že nelze stanovit přesnou spotřebu, na to ostatně ani ust. § 136 o.s.ř. nemíří, toto ustanovení se pávě aplikuje v případech, kdy výši nároku lze zjistit buď s nepoměrnými obtížemi, nebo ji nelze zjistit vůbec. V tomto případě spotřebu žalobce zjistit nelze. Okresní soud postupuje tímto způsobem na výslovný pokyn odvolacího soudu, a když tak odvolací soud rozhodl, jistě má za to, že spotřebu žalobce tímto postupem pro účely daného sporu dovodit lze. Žalovaný potom předložil racionální podklad pro příslušnou úvahu soudu. Těžko si ostatně představit nějakou jinou. Pokud výzva soudu nemá být nesplnitelná, pak je nutno vyjít z toho, co je k dispozici. Nakonec je prokázáno, že elektřinu spotřebovával v roce 2018 v předmětném [anonymizováno] i žalobce v souvislosti s prováděnou rekonstrukcí, nebylo by proto spravedlivé, kdyby veškerá spotřeba měla jít k tíži žalovaného.

63. Dále je nutno zmínit, že žalovaný se prostřednictvím svého výpočtu dopracovává k tomu, že by žalobce měl mít za rok 2018 spotřebu odpovídající částce 45.425 - Kč, nicméně vzájemnou žalobou požaduje pouze 29.965 - Kč. V poměru k celkové částce vyúčtované dodavatelem elektřiny jde o cca pětinu účtované částky. Žalovaný tedy po žalobci požaduje uhradit pětinu částky, kterou zaplatil za spotřebovanou elektřinu. Znamená to tedy, že žalovaný by za rok 2018 uhradil čtyři pětiny veškeré spotřeby, žalobce zbylou jednu pětinu. Podle názoru soudu jde o rozumný poměr.

64. K argumentu žalobce o neexistenci vztahu mezi spotřebou elektřiny a počtem ubytovaných hostů je třeba dodat, že tento vztah zde dán je. Je sice pravda, že každý host může elektřinu spotřebovat v rozdílné míře, nicméně rozdíly nebudou zásadní a v celkovém počtu hostů se pak jednotlivé spotřeby rozloží a budou se pohybovat v pásmu průměru. Prostá úvaha, že za 549 nocí v roce 2019 se musí spotřebovat více elektřiny než za 355 nocí v roce 2018, je podle soudu správná. Pokud je tedy počet ubytovaných hostů v roce 2019 výrazně vyšší než v roce 2018, pak by tomu měla odpovídat i výrazně vyšší spotřeba elektřiny v roce 2019. Pokud tomu tak není a spotřeba je přibližně stejná (v roce 2019 jen o málo vyšší, ovšem při výrazně vyšším počtu ubytovaných), pak vysvětlení tohoto nepoměru lze skutečně najít v tom, že v roce 2018 byla spotřeba vyšší právě proto, že elektřinu spotřebovával i žalobce.

65. Soud se nemůže ztotožnit s argumentem žalobce ohledně spotřeby za část roku 2020. Je třeba skutečně srovnávat srovnatelné, tedy celoroční spotřeby, porovnávat spotřebu za část roku může být značně zkreslující. Ona spotřeba za část roku 2020 je totiž podle vyúčtování ve skutečnosti obdobím od 14.12.2019 do 26.5.2020 – jde tedy o období konce roku 2019 (Vánoce, Silvestr) a pak navazující zimní sezónu – leden, únor a březen čili prakticky o celou zimní sezónu a o ty nejstudenější měsíce. Je zřejmé, že v tomto zimním období bude spotřeba elektřiny nejvyšší.

66. Nelze rovněž akceptovat obranu žalobce spočívající v tvrzení, že žalovaný vyúčtování elektřiny za rok 2017 uhradil bez jakýchkoli připomínek a během roku 2018 nevznesl požadavek, aby s ohledem na rekonstrukci bylo zajištěno podružné měření elektřiny. Je třeba zdůraznit, že žalobce měl takové podružné měření elektřiny zajistit sám, aby věděl, jaká část spotřeby připadá na žalovaného jako pachtýře. Žalobce jako propachtovatel je totiž oprávněn účtovat žalovanému pouze to, co žalovaný spotřebuje. Jestliže tedy žalobce věděl, že sám v objektu elektřinu spotřebovává, měl zajistit její změření bez ohledu na případnou iniciativu žalovaného.

67. Soud proto uzavírá, že v roce 2018 (období od 19.12.2017 do 17.12.2018) spotřebovával elektřinu v prostorách [anonymizováno] též žalobce a postupem dle § 136 o.s.ř. lze dospět k závěru, že přibližně pětina vyúčtované částky odpovídající částce 29.965 - Kč připadá na žalobce. Po právní stránce jde o nárok na vydání bezdůvodného obohacení – žalovaný zaplatil za žalobce spotřebu elektřiny, kterou měl hradit žalobce (podle § 2991 odst. 2 občanského zákoníku za žalobce bylo plněno, co měl po právu plnit sám). Nárok na úroky z prodlení vychází z ust. § 1970 občanského zákoníku, počátek prodlení je dán v návaznosti na výzvu žalovaného ze dne 4.6.2019 s lhůtou k plnění do 12.6.2019. Vzájemné žalobě bylo vyhověno.

68. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o.s.ř. a § 146 odst. 2 věta prvá o.s.ř. žalovaný měl plný úspěch ve věci, za neúspěch žalobce je třeba považovat i tu část řízení, v níž bylo řízení zastaveno pro zpětvzetí žaloby – zavinění žalobce. Předmětem řízení je pak částka 29.965 - Kč a 16.200 - Kč (původně dvě samostatná řízení), následně od 13.5.2019 je předmětem řízení částka 46.165 - Kč (obě řízení spojena), od 18.6.2019 je předmětem řízení částka 76.130 - Kč (podána vzájemná žaloba), od 16.10.2019 je předmětem řízení částka 132.830 - Kč (rozšíření žaloby žalobcem) a od 25.11.2019 je předmětem řízení částka 102.865 - Kč (zastavení řízení ohledně částky 29.965 - Kč ke zpětvzetí žaloby žalobcem). Žalovaný má nárok na odměnu za poskytnuté úkony právní služby, odměna podle § 8 odst. 1, § 7 bod 5 vychází vždy z příslušné tarifní hodnoty (výše předmětu řízení), za jednotlivé úkony potom náleží následující odměna: příprava a převzetí věci, podání odporu s odůvodněním v původně samostatném řízení sp. zn. 104 C 5/2019 – 2 x 2.300 - Kč, příprava a převzetí věci, podání odporu s odůvodněním v původně samostatném řízení sp. zn. 104 C 7/2019 – 2 x 1.780 - Kč, dále vzájemná žaloba (již v rámci spojeného řízení), účast u jednání dne 24.6.2019 přesahující 2 hod – 2 úkony, písemné podání ve věci ze dne 10.9.2019, účast u jednání dne 19.9.2019 – 5 x 4.180 - Kč, účast u jednání soudu dne 18.11.2019 – 1 x 6.420 - Kč, odvolání proti rozsudku, písemné podání ve věci ze dne 4.9.2020, účast u jednání dne 3.5.2021, účast u jednání 21.6.2021 přesahující 2 hod – 2 úkony, písemné podání ve věci ze dne 2.11.2021, účast u jednání dne 6.12.2021 přesahující 2 hod – 2 úkony, písemné podání ve věci ze dne 31.1.2022, účast u jednání dne 21.2.2022, účast u jednání dne 21.4.2022 – 11 x 5.220 - Kč, celkem odměna činí 92.900 - Kč, 21 x 300 - Kč režijní paušál, náhrada za promeškaný čas strávený cestou z místa sídla advokátní kanceláře do [obec] k soudu – celkem 8 jednání, každá cesta tam a zpět v trvání devíti půlhodin, tj. 900 - Kč x 8, náhrada cestovních výdajů – cesta z [obec] do [obec] a zpět v délce 276 km, celkem 8 jednání – z toho 3 v roce 2019, podle vyhl. č. 333/2018 Sb. – amortizace 4,10 Kč/km, cena nafty 33,60 - Kč/l, průměrná spotřeba podle technického průkazu 6,33 l /100 km, za jednu cestu tam a zpět náleží 1.719 - Kč, v roce 2019 3 takové cesty, náleží tedy 5.157 - Kč; v roce 2021 3 jednání – podle vyhl. 589/2020 Sb. – amortizace 4,40 Kč/km, cena nafty 27,20 Kč nafty, při stejné průměrné spotřebě za jednu cestu k soudu a zpět náleží 1.690 - Kč, při třech takových cestách náleží náhrada 5.070 - Kč; v roce 2022 2 jednání – podle vyhl. 511/2021 Sb. – amortizace 4,70 Kč/km, cena nafty 47,10 Kč, za jednu cestu k soudu a zpět náleží 2.120 - Kč, za dvě cesty náleží 4.240 - Kč, celkem cestovní výdaje činí v součtu 14.467 - Kč. Ke všem výše uvedeným položkám je třeba přidat 21 % navýšení o DPH, tj. částku 25.382 - Kč. Současně má žalovaný právo na náhradu za soudní poplatek – celkem částka 6.642 - Kč (1.499 - Kč za vzájemnou žalobu, 5.143 - Kč za odvolání proti prvnímu rozsudku ve věci). Konečně má žalovaný právo na náhradu nákladů důkazu – 2 notářských zápisů, každý za částku 13.673 - Kč, tj. 27.346 - Kč. Celkem tak náklady řízení činí 180.237 - Kč. Podle § 149 odst. 1 o.s.ř. bylo žalobci uloženo náhradu nákladů řízení zaplatit k rukám zástupce žalovaného.

69. Lhůta k plnění byla stanovena podle § 160 odst. 1 o.s.ř.