12 C 241/2022

Plný text

Okresní soud v Chrudimi rozhodl samosoudkyní Mgr. Evou Bačkovskou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně bytem adresa žalobce zastoupená anonymizováno role v řízení jméno příjmení , anonymizováno datum bytem adresa proti žalované: osobní údaje žalované sídlem adresa žalované zastoupená advokátkou anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 30 000 Kč

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 30 000 Kč do tří dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradu nákladů řízení 1 500 Kč do tří dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku.

1. U Okresního soudu v Chrudimi probíhalo k žalobě doručené dne 10.1.2022 pod sp. zn. 12C 8/2022 řízení ve věci žalobkyně [právnická osoba] o uložení povinnosti žalované [jméno] [příjmení] jí zaplatit částku 112 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 16.9.2020 do zaplacení a náhradu nákladů řízení z titulu bezdůvodného obohacení [jméno] [příjmení] užíváním bytu ve vlastnictví [právnická osoba] od prosince 2018 do března 2020, kdy byla mezi účastníky uzavřena rezervační smlouva na koupi této bytové jednotky. V rámci tohoto řízení [celé jméno žalobce] 1.4.2022 navrhovala zamítnutí žaloby, zároveň žádala uložení povinnosti žalobkyní jí zaplatit do tří dnů od vydání rozsudku rezervační poplatek 30 000 Kč.

2. Soud podle § 112 odst. 2 občanského soudního řádu vyloučil tento vzájemný návrh [jméno] [příjmení] k samostatnému projednání a rozhodnutí, které je nyní vedeno pod sp. zn. 12C 241/2022 u Okresního osudu v Chrudimi. 3. [celé jméno žalobce] (dále jen„ žalobkyně“) tvrdila, že 21.11.2018 podepsala jako zájemce rezervační smlouvu s [právnická osoba] (dále jen„ žalovanou“) jako budoucí prodávajícím, která byla prodloužená dodatkem č. 1 z 14.3.2019 do 28.8.2019. Závazek z této smlouvy zaplatit rezervační poplatek 30 000 Kč včetně DPH žalobkyně žalované uhradila, představoval zálohu na kupní cenu předmětu budoucí koupě. Realizace záměru žalované, tedy výstavba bytového komplexu s počtem 50 bytů se nikdy neuskutečnila, je tedy logické, že žalobkyně v březnu 2020 sdělila žalované, že o koupi bytu již nemá zájem. Přitom z textu rezervační smlouvy je nezpochybnitelné, že žalobkyně tu uzavřela právě a jen pouze se záměrem zakoupit bytovou jednotku číslo 24 o předpokládané podlahové ploše 60 m2 v druhém nadzemním podlaží. Žalobkyně měla příslib financování koupě bytové jednotky od bankovního domu vázaný na kolaudační účel-bytový dům. Ta byla přitom označena v rezervační smlouvě jako předmět budoucí koupě. 4. [právnická osoba] v řízení sp. zn. 12C 241/2022 tvrdila, že je výlučným vlastníkem pozemku st.p. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa] v [jméno] [příjmení], v obci a k.ú. [obec], kdy dne 21.11.2018 podepsali účastníci rezervační smlouvu (shodné tvrzení). Záměrem žalované bylo vytvořit z domu [adresa] bytový komplex s cca 50 byty, kdy si žalobkyně rezervovala ke koupi bytovou jednotku o předpokládané podlahové ploše 60 m2 ve 2. nadzemním podlaží domu při sjednané kupní ceně 1 250 000 Kč a rezervačním poplatku 30 000 Kč, kdy kupní smlouva měla být uzavřena nejpozději do 28.2.2019. Dodatkem č. 1 byl termín uzavření kupní smlouvy prodloužen do 28.8.2019. Od prosince 2018 do března 2020 užívala žalobkyně byt žalované, který byl předmětem rezervace, po 16 měsících odstoupila od rezervační smlouvy.

5. Žalobkyně dále tvrdila, že dne 1.9.2019 byl uzavřen další dodatek mezi účastníky s platností do 1.9.2020 na zálohovou úhradu energií 3 000 Kč měsíčně, šest měsíců po podepsání dodatku č. 1, už v té době nabyla přesvědčení, že stavba neprobíhá časově ani po kvalitativní stránce tak, jak žalovaná přislíbila. Žalobkyně tvrdila, že byt neužívala od prosince 2018, protože nebyl v té době po technické a hygienické stránce užíváníschopný, šlo o rozestavěný stav. Žalovaná se v bytě pouze občas zastavovala sledovat průběh stavby. Stavba nebyla v té době zkolaudována jako bytový dům, podle žalobkyně z ní byly uhrazené zálohy na energie vylákány žalovanou, žalobkyně je platila v dobré víře se značnou dávkou naivity. Stavba jako bytový dům dosud není zkolaudována. Navíc od 7.3.2022 na stavbě probíhalo vkladové řízení zástavního práva ve prospěch oprávněné [právnická osoba]. Žalovaná podepsala dodatek na zálohy na energie, protože předpokládala, že nastěhování do zkolaudovaného bytu bude možné a pouze chtěla svým vstřícným postupem posílit svou pozici budoucí kupující bytové jednotky.

6. V řízení pod sp. zn. 12C 8/2022 jednatel žalované uvedl, že žalobkyni dovedl pan [příjmení] jako zájemkyni o byt, jednatel odhadl cenu bytu, žalobkyně uváděla, že by si chtěla zajistit úvěr na byt a buď sama, nebo s někým. Jednatel byl pak v kontaktu se žalobkyní pouze při předávání bytu zpátky žalované, jednatele také žalobkyně navštívila s tím, že už byt nechce koupit. Žalobkyně doplnila, že 18.12.2018 převzala od jednatele žalované klíče od bytu, i když je původně nechtěla, chtěla je až po koupi bytu, ale on jí je dal, že do konce února 2019 bude kupní smlouva. Žalobkyně pak až ke konci února 2019 začala stěhovat nábytek, v lednu a únoru 2019 si vyřizovala hypoteční úvěr, pozvala do bytu odhadce kvůli hypotéce a ten zjistil, že je to nezkolaudované, a proto nemůžou poskytnout hypotéku. Do konce srpna 2019 pak byla prodloužena rezervační smlouva. Jednatel žalované, když dával žalobkyni klíče, říkal, že nájem nemusí platit, že je jeho chyba, že je byt nezkolaudovaný a nemůže být uzavřená smlouva kupní, tak čekala až do srpna 2019 na kolaudaci, ale ta nebyla. V březnu 2020 se žalobkyně konečně rozhoupala ukončit rezervační smlouvu, protože se jí na to všichni ptali, jak to bude a ona teprve vyhledala právníka, i když ještě neměla zajištěné jinde jiné bydlení a k rodičům nechtěla jít. V koncentrační lhůtě žalobkyně doplnila, že nemohla odkoupit byt z důvodu zavinění výlučně na straně žalované, která si bez pochyby byla vědoma, že neplní po celou dobu závazek z rezervační smlouvy a vystavuje žalobkyni tíživé situaci, když nemá jistotu, ani z koupě bytu, ani ze zajištění jejího financování, což se ukázalo jako obava oprávněná, když žalobkyně přišla o rezervační zálohu 30 000 Kč, ztratila možnost koupě bytu a ještě si žalovaná nárokovala bezdůvodné obohacení. Podle žalobkyně spravedlivý důvod k občasnému užívání bytu na její straně rozhodně byl, protože doba od podepsání rezervační dohody pro ni znamenala ochuzení, ztrátu majetkové povahy.

7. Žalovaná k výzvě soudu podle §118a občanského soudního řádu doplnila, že podle rezervační smlouvy pokud žalobkyně nesplní řádně a včas svou povinnost uzavřít kupní smlouvu, je povinna zaplatit žalované smluvní pokutu 30 000 Kč Kupní smlouva měla být uzavřena nejpozději do 28.2.2019. Dne 14.3.2019 uzavřeli účastníci dodatek k rezervační smlouvě, kterým prodloužili termín k uzavření kupní smlouvy do 28.8.2019. Dodatkem z 29.8.2019 pak se účastnící dohodli na budoucí období na hrazení energií spotřebovávaných v bytě zálohovými platbami. Záloha měla činit 3 000 Kč měsíčně a platby měly probíhat od 1.9.2019 do 1.9.2020. V březnu 2020 žalobkyně sdělila žalované, že o koupení bytu nemá nadále zájem a 8.4.2020 byt opustila. Žalobkyně tedy neuzavřela se žalovanou v rezervační smlouvě předpokládanou kupní smlouvu, proto si žalovaná ponechala jako smluvní pokutu rezervační poplatek. Na základě stavebního povolení ze dne 14.11.2018 byly provedeny stavební úpravy budovy [adresa] v [obec]. Provedenými stavebními úpravami vznikly 2 budovy, každá s vlastním číslem popisným. Budova„ restaurace“ se stala součástí pozemku st [číslo] a bylo jí ponecháno číslo popisné [anonymizováno]. Nově oddělená budova„ ubytovací zařízení“ je součástí pozemku st [číslo] a bylo jí přiděleno číslo popisné [číslo]. Kolaudační rozhodnutí vydal stavební úřad 26.6.2020. Souhlas se změnou užívání stavby [adresa] byl vydán 20.8.2020 na nový účel užívání stavby„ bytový dům s 15-ti bytovými jednotkami a 4 kanceláře“. Prohlášení vlastníka nemovitosti o vymezení jednotek bylo zapsáno do katastru nemovitostí s účinností k 20.7.2020. Již od tohoto data mohli zájemci získat kupní smlouvou byt do svého výlučného vlastnictví. Pokud by žalobkyně od rezervační smlouvy neodstoupila, nejpozději ve 2. polovině roku 2020 se mohla stát vlastníkem bytu v domě [adresa] v [obec], tak jako řada dalších zájemců.

8. Žalobkyně na to uvedla, že se žalovaná snaží navodit dojem, že žalobkyně porušila rezervační smlouvu tím, že nevyčkávala dostatečně dlouho na to, až si žalovaná zajistí souhlas se změnou užívání stavby na nový účel stavby, žalovaná však vyčkávala šest měsíců po naplnění lhůty k uzavření smlouvy, což je víc než dostatečné i s přihlédnutím k faktu, že se vůči ní značně navýšil tlak úvěrující hypoteční banky.

9. Z výpisů z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že je žalovaná výlučným vlastníkem pozemku st.p. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa] v [obec], v obci a k.ú. [obec], žalovaná je rovněž spoluvlastníkem spolu s dalšími fyzickými osobami bytových jednotek v domě [adresa] v [obec], který je součástí st.p. [číslo] v k.ú. [obec]. Prohlášení vlastníka nemovitosti o vymezení jednotek ze dne 17.7.2020 bylo právně účinné k 20.7.2020, následně došlo ke dvěma změnám tohoto prohlášení, a to dne 26.5.2021 a 17.12.2021 s právními účinky k 26.5.2021 a k 20.12.2021. V domě [adresa] je 24 bytů.

10. Kolaudačním rozhodnutím z 26.6.2020 stavební úřad povolil užívání stavby – stavebních úprav budovy [adresa]„ [příjmení] [jméno]“ pro její reálné rozdělení podle stavebního povolení ze 14.11.2018, vznikly tak dvě budovy, kdy restauraci bylo ponecháno [adresa] a nově oddělená budova ubytovacího zařízení má přiděleno [adresa] a je součástí st.p. [číslo] v k.ú. [obec]. Dne 20.8.2020 byl vydán souhlas se změnou v užívání stavby„ nebytový objekt [příjmení] [jméno]“ [adresa] ze stavby pro krátkodobé ubytování hotelového typu na bytový dům s patnácti bytovými jednotkami a čtyřmi kancelářemi, kdy ve třetím nadzemním podlaží je identifikováno sedm bytových jednotek a dvě kanceláře pod čísly [číslo] až [číslo].

11. Z rezervační smlouvy bylo zjištěno, že účastníci 21.11.2018 uzavřeli smlouvu, jíž si žalobkyně rezervovala ke koupi bytovou jednotku č. 24 o předpokládané podlahové ploše 60 m2 ve 2. nadzemním podlaží domu s ideálním spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti daným poměrem podlahové plochy jednotek k ploše domu při sjednané kupní ceně 1 250 000 Kč a rezervačním poplatku 30 000 Kč včetně DPH, kdy kupní smlouva měla být uzavřena nejpozději do 28.2.2019. Pokud žalobkyně nesplní řádně a včas svou povinnost uzavřít kupní smlouvu, je povinna zaplatit žalované smluvní pokutu 30 000 Kč. Žalovaná je podle smlouvy oprávněna započíst svůj závazek na vrácení zaplaceného rezervačního poplatku, byl-li uhrazen, proti své pohledávce na úhradu výše uvedené smluvní pokuty. Žalobkyně měla právo na vrácení rezervačního poplatku, nebude-li uzavřena kupní smlouva ve lhůtě do 28.2.2019 z důvodů na straně žalované, nedohodnou-li se smluvní strany jinak (čl. V. písm. c). Žalobkyně má právo na vrácení rezervační zálohy podle čl. VI. a) při porušení povinností žalovanou dle této dohody, b) pokud vyjde najevo, že právní stav předmětných nemovitostí neodpovídá stavu dle výpisu z listu vlastnictví, jak je přiložen k rezervační dohodě, c) pokud žalovaná neuzavře do skončení doby rezervace kupní smlouvu se žalobkyní, ačkoli ta k tomu žalovanou písemně vyzvala během doby rezervace a prokázala schopnost uhradit kupní cenu, d) v případě zásahu vyšší moci – vis maior (např. stržení nemovitosti v důsledku povodně atd.), e) v případě zahájení insolvenčního řízení vůči žalované v případě zahájení exekučního řízení vůči žalované a f) v případě i úmrtí žalované. V takovém případě měla být rezervační záloha vrácena do deseti dnů od doručení písemné výzvy žalobkyně. Dodatkem č.1 k rezervační smlouvě ze dne 14.3.2019 byl termín uzavření kupní smlouvy prodloužen do 28.8.2019. Dodatkem k rezervační smlouvě ze dne 29.8.2019 se účastníci dohodli, že bude žalovaná hradit zálohy na spotřebované energie v bytě č. 24 ve výši 3 000 Kč měsíčně za plyn, teplou a studenou vodu a elektřinu s tím, že vyúčtování proběhne po 12 měsících, hrazení záloh bylo uzavřeno na dobu od 1.9.2019 do 1.9.2020, v ostatním zůstala ustanovení rezervační smlouvy v platnosti beze změny.

12. Z prohlášení [jméno] [příjmení], zprostředkovatele finančních služeb, bylo zjištěno, že na konci roku 2018 pro žalobkyni zajišťovala finanční služby ohledně zajištění úvěru částečně u [anonymizována tři slova] a následně bylo plánováno dofinancování hypotékou u [anonymizováno] na koupi bytu od žalobkyně, v lednu 2019 byl úvěr u stavební spořitelny schválen s tím, že do dvou let musí být čerpán, jelikož tuto podmínku žalovaná nedodržela a úvěr nebyl čerpán, vznikl dluh žalované vůči stavební spořitelně. U [anonymizováno] o úvěr nemohlo být ani zažádáno, neboť žalobkyně čekala na kolaudaci bytové jednotky, na které trvá jak banka, tak odhadce [příjmení] [příjmení], který měl zajistit odhad. Zajištění financování neproběhlo z toho důvodu, že nebyla bankou naplněna podmínka zahájení a ukončení kolaudačního řízení na financovanou nemovitost. Žalobkyně před [jméno] [příjmení] projevovala zájem jen o koupi bytu. Z předložené druhé strany smlouvy o úvěru bylo zjištěno, že se [anonymizováno] stavební spořitelna měla dohodnout na poskytnutí úvěru 300 000 Kč jako překlenovacího úvěru a následně úvěru na koupi rozestavěné bytové jednotky č. 24 v budově [adresa] na st.p. [číslo] v k.ú. [obec]. Čerpání úvěru mohlo být provedeno jen po předložení smlouvy o budoucí kupní smlouvě nebo kupní smlouvy v souladu s účelem úvěru.

13. Ve znaleckém posudku znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, byl popsán postup, kdy na základě stavebního povolení ze 14.11.2018 byly provedeny stavební úpravy budovy [adresa], čímž vznikly dvě budovy s vlastními čísly popisnými. Kdy jedné budově zůstalo [adresa] a je součástí st.p. [číslo] v k.ú. [obec] a nově oddělená budova ubytovacího zařízení je součástí st.p. [číslo] v k.ú. [obec] a má [adresa]. Kolaudační rozhodnutí ke stavebním úpravám bylo vydáno 26.6.2020, souhlas se změnou užívání stavby [adresa] by bytový dům byl vydán 20.8.2020 a to s patnácti bytovými jednotkami a čtyřmi kancelářemi.

14. Podle § 1746 odst. 2 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena. Ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda (§ 2048 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.).

15. Na základě provedeného dokazování má soud zjištěno, že účastníci uzavřeli rezervační smlouvu a její dodatek, jak je podrobně popsáno pod bodem 11. odůvodnění tohoto rozsudku, žalobkyně zaplatila rezervační poplatek 30 000 Kč, od předmětné bytové jednotky jí byly předány klíče. Ve lhůtě do 28.8.2019, což byla prodloužená doba trvání rezervační smlouvy dodatkem, nedošlo k uzavření kupní smlouvy. Žalobkyně si předjednala ke svému stavebnímu spoření u [anonymizována tři slova] úvěr na 300 000 Kč, ten měl být čerpán po předložení smlouvy o budoucí kupní smlouvě nebo kupní smlouvy na předmětnou bytovou jednotku. Kupní cena činila 1 250 000 Kč. Žalobkyně měla zájem o poskytnutí úvěru u [anonymizováno] na financování koupě nad rámec již dohodnutých 300 000 Kč, ovšem banka bez kolaudace bytové jednotky se žalobkyní nechtěla jednat, ani znalec [příjmení] nechtěl provést odhad bytové jednotky bez kolaudace (v podrobnostech bod 12. odůvodní rozsudku). Žalobkyně předmětnou bytovou jednotku opustila začátkem dubna 2020, kdy už byt koupit nechtěla. Bytové jednotky v domě [adresa], resp. posléze nově v [adresa] vznikly prohlášením vlastníka nemovitosti (žalované) k 20.7.2020, resp. 26.5.2021 či 20.12.2021, kdy byly prováděny změny v prohlášení.

16. Soud přezkoumal zjištěný skutkový stav podle § 1746 odst. 2, §2048 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. a dospěl k závěru, že byla žaloba podána důvodně. Soud zkoumal důvody, které vedly k tomu, že ve lhůtě do 28.8.2019, dokdy trvala rezervační smlouva ve znění dodatku, nebyla uzavřena kupní smlouva. Podstatné bylo posouzení toho, na čí straně vznikly důvody, pro které nebylo možno kupní smlouvu uzavřít. Soud má za to, že bylo provedenými důkazy prokázáno, že to bylo z důvodů na straně žalované, která jakožto vlastník budovy vymezovala v této budově jednotlivé bytové jednotky. K prvnímu prohlášení vlastníka nemovitosti (žalované) o vymezení jednotek došlo k 17.7.2020. Je tedy zcela evidentní, že předmětná bytová jednotka do 28.8.2019 právně neexistovala a nebylo k ní tedy možno uzavřít kupní smlouvu. Za současného stavu dokazování nelze jednoznačně ztotožnit, kterou bytovou jednotku v [adresa] představuje bytová jednotka číslo 24, jak byla uvedena v rezervační smlouvě. Není to však nezbytné prokazovat vzhledem k tomu, že po prvním prohlášení vlastníka z 17.7.2020 následovaly další dvě změny prohlášení vlastníka ještě pozdějšího data, tj. z 26.5.2021 a z 17.12.2021. Nárok na smluvní pokutu 30 000 Kč ze strany žalované vůči žalobkyni není dán, neboť to nebyla žalobkyně, kdo zavinil nesplnění povinnosti uzavřít kupní smlouvu. Nelze proto započíst smluvní pokutu na rezervační poplatek a žalovaná je povinna částku vrátit. Časový rozdíl mezi 28.8.2019 a 17.7.2020 by byl jen větší v případě, že by předmětná jednotka byla zapsána až formou změn prohlášení vlastníka. Soud nepřesvědčil tvrzení žalované, že to byla žalobkyně, kdo nevyzval žalovanou ve lhůtě do 28.8.2019 k uzavření kupní smlouvy, a proto že žalované svědčí nárok na smluvní pokutu. V daném případě by šlo striktně o formalistické pojetí, které je v rozporu se základními principy občanského zákoníku. Po žalobkyni nelze spravedlivě požadovat, aby formálně vyzvala žalovanou k uzavření kupní smlouvy za situace, že žalobkyni nebyl poskytnut úvěr na koupi bytové jednotky, protože bytová jednotka právně neexistovala. Takový úkon by z její strany nebyl vážný a pokud by byl činěn, bylo by to jen za účelem formálního splnění ujednání rezervační smlouvy, na který by však žalovaná nemohla reagovat právně relevantním uzavřením kupní smlouvy. Takovou smlouvu by totiž nebylo možno vložit do katastru nemovitostí. Prvotní příčinou neposkytnutí úvěru soud shledal jednání žalované, která nevymezila bytové jednotky v dostatečně krátké lhůtě od uzavření rezervační smlouvy, důsledky toho pak nemůže nést žalobkyně. Po žalobkyni nelze spravedlivě požadovat ani to, aby čekala i po skončení rezervační smlouvy na vymezení předmětné bytové jednotky za účelem následného uzavření kupní smlouvy. Protože žalovaná nemá nárok na smluvní pokutu, je povinna rezervační zálohu žalobkyni vrátit. Soud proto žalobě v celém rozsahu vyhověl a uložil žalované zaplatit žalobkyni 30 000 Kč v obecné třídenní lhůtě k plnění.

17. Pro úspěch žalobkyně ve věci jí soud podle § 142 odst. l o.s.ř. přiznal i právo na náhradu nákladů řízení ve výši zaplaceného soudního poplatku 1 500 Kč, tuto náhradu podle § 160 o.s.ř. soud stanovil žalované zaplatit ve lhůtě do tří dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku.