12 C 95/2018

Plný text

Okresní soud v Chrudimi rozhodl samosoudkyní Mgr. Evou Bačkovskou ve věci žalobců: a) příjmení příjmení jméno celé jméno žalobce , narozený dne datum bytem adresa žalobce a žalobce zastoupený advokátem anonymizováno jméno jméno sídlem adresa b) celé jméno žalobce , narozený dne datum bytem adresa žalobce a žalobce zastoupená advokátem anonymizováno jméno jméno sídlem adresa proti žalovaným: 1) celé jméno žalované , narozená dne datum bytem adresa žalované a žalovaného 2) celé jméno žalovaného , narozený dne datum bytem adresa žalované a žalovaného zastoupený advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o vyklizení nemovitostí

I. Žalovaní 1) a 2) jsou povinni vyklidit a předat nemovitosti, a to pozemek - parcela č. [anonymizována dvě slova], zastavěná plocha a nádvoří o zapsané výměře 479 m2, jejíž součástí je stavba [adresa] – rodinný dům, a pozemek - parcela [číslo] ostatní plocha, jiná plocha o zapsané výměře 24 m2, vše zapsáno na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí] úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim, [územní celek], okres Chrudim, a to včetně všech jejich součástí a příslušenství žalobcům a) a b), a to do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku

II. Žalovaní 1) a 2) jsou povinni zaplatit žalobcům a) a b) na náhradu nákladů řízení částku 31 442 do tří dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku.

1. Svou žalobou soudu podanou dne 12.4.2018 se žalobci domáhali vydání rozsudku, kterým má být žalovaným uloženo vyklidit a předat nemovitosti, a to pozemek - parcela č. [anonymizována dvě slova], zastavěná plocha a nádvoří o zapsané výměře 479 m2, jejíž součástí je stavba [adresa] – rodinný dům a pozemek - parcela [číslo] ostatní plocha, jiná plocha o zapsané výměře 24 m2 (dále jen„ předmětné nemovitosti“), to vše zapsáno na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí] ([číslo]) u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, katastrální pracoviště Chrudim, [územní celek], okres Chrudim, a to včetně všech jejich součástí a příslušenství žalobcům, a to do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku a nahradit žalobcům náklady řízení. Žalobci tvrdili, že jsou vlastníky předmětných nemovitostí, ohledně nichž 15.12.2016 se žalovanými uzavřeli nájemní smlouvu na dobu do 31.1.2018, k prodloužení nájemního vztahu nedošlo a nájem tak zanikl k 31. 1. 2018. V uvedený den zániku nájemního vztahu mělo také na základě nájemní smlouvy dojít k vyklizení a předání nemovitostí. Žalobci oznámili žalovaným skončení nájmu a vyzvali je k předání nemovitostí. Takto bylo učiněno telefonicky zmocněncem žalobců, co by pronajímatelů, [anonymizováno] [jméno] [příjmení] dne 31.1.2018 v 8:12 hod. Tento vyzval pana [celé jméno žalovaného] (žalovaného) k potvrzení termínu předání téhož dne v 11 hod, jak bylo sjednáno v nájemní smlouvě, kdy na základě sdělení pana [celé jméno žalovaného] (žalovaného) o tom, že nemovitou věc stále užívají k bydlení a není připravena k předání, nepodnikal marnou cestu k převzetí nemovité věci. Následně bylo žalovaným zasláno oznámení o skončení nájmu a výzva k vyklizení nemovitostí i písemně dne 12. 2. 2018. Žalovaní dále s žalobci nekomunikovali. Dne 28. 2. 2018 bylo žalobcům zasláno vyjádření právního zástupce žalovaných, ve kterém sdělil nesouhlasné stanovisko žalovaných k vyklizení nemovitosti a sdělil, že žalovaní nadále budou obývat nemovitost, aniž by byl uveden důvod. Dne 28. 2. 2018 byla právnímu zástupci žalovaných zaslána a doručena předžalobní výzva, ve které byli žalovaní opět vyzváni k předání nemovitosti a současně byli informováni o následcích, které po nesplnění jejich povinnosti mohou následovat, tj. o podání žaloby na vyklizení nemovitostí. Do dnešní dne nedošlo ze strany žalovaných k předání nemovitosti. Žalobci rovněž neobdrželi ani žádné vyjádření, v němž by byly uvedeny důvody odmítnutí předání nemovitých věcí. Žalovaní tak zasahují do vlastnického práva žalobců bez právního důvodu. Tímto je žalobcům odepřeno jejich absolutní majetkové právo, a to právo nakládat se svým vlastnictvím. Žalovaní se domáhají ochrany jejich vlastnického práva k nemovitostem, jak jim náleží dle § 1040 občanského zákoníku.

2. Při jednání 4.9.2018 druhý žalovaný popsal celou situaci jako složitější, původně nemovitosti patřily žalovaným, žalobci je od nich odkoupili a za symbolický nájem jim je přenechali s tím, že po ukončení nájmu měli žalovaní nemovitosti od žalobců koupit, k čemuž zatím nedošlo, kdy s celou věcí souvisí další případ týkající se úvěru, který byl poskytnut žalobci žalovaným, kde jsou námitky žalovaných ohledně příslušenství.

3. Žalobci namítali, že bylo pravomocně rozhodnuto o soudním prodeji zástavy. Byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní, kdy si žalovaní mohli odkoupit zpět své nemovitosti, ale nedodrželi podmínky, proto k realizaci kupní smlouvy nedošlo. Předmět tohoto řízení se týká smlouvy nájemní, která byla na dobu určitou a nebyla prodloužena právě z důvodu nedodržení závazků. Žalovaní přes výzvy nemovitosti nevyklidili a dále je užívají. Je pravdou, že tato věc je do jisté míry propojena s věcí týkající se hypotečního úvěru mezi účastníky, ovšem podmínky pro vyklizení jsou splněny.

4. Druhý žalovaný deklaroval vysokou šanci žalovaných na získání finančních prostředků na odkup nemovitostí od žalobců, námitky žalovaných v rámci kauzálního řízení o prodeji zástavy nemohly být uplatněny. Žalobci neměli zájem o mimosoudní řešení vzhledem k nedostatečné kredibilitě žalovaných a to i s ohledem na jejich další spory a věřitele a dospěli k závěru, že žalovaní nemají šanci získat bankovní úvěr.

5. Druhý žalovaný podtrhoval souvislost kauzy se smlouvou o smlouvě budoucí, kdy byl jednoznačný záměr účastníků, že mají nemovitosti přejít do vlastnictví žalovaných a není tak žádný důvod k vyklizení. Je třeba najít kompromis a vlastnictví převést, nabyvateli nemusí být nutně žalovaní, ale třeba jejich děti. Žalovaní jsou si vědomi situace, která vznikla u druhého žalovaného v souvislosti s podnikáním a vedla k finančním problémům. Ve druhé kauze účastníků mají žalovaní námitky vůči žalobců, kteří s nimi nedostatečně komunikovali. Vzhledem k jednoznačnému záměru účastníků navrhovali žalovaní zamítnutí žaloby, odkazovali na právní úkony mezi nimi uzavřené včetně skrytého úvěru ve smlouvě kupní.

6. K výzvě soudu žalovaným podle § 118a o.s.ř. druhý žalovaný doplnil, že smlouva o smlouvě budoucí kupní vzhledem k časové souslednosti jasně prokazuje, že záměrem žalobců nebylo nemovitost vlastnit, získat, ani jakkoliv využívat, ale poskytnout žalovaným úvěr/hypotéku a to skrytě tak, aby nemohli žalovaní využít ustanovení chránící spotřebitele v rámci zákona. Je třeba zejména si všimnout rozdílu v kupních cenách ve smlouvě kupní a smlouvě budoucí, kdy totožná nemovitost mezi týmiž účastníky by se měla prodávat za vyšší cenu a tento rozdíl je ve skutečnost úrokem, o který měli žalobci od samého počátku zájem. Právní jednání má být posouzeno dle svého obsahu a důsledkem zastření skutečného účelu smlouvy účastníky může být absolutní neplatnost této smlouvy, pokud by smlouva svým obsahem nebo účelem odporovala zákonu nebo jej obcházela. Při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají. Smlouva o úvěru byla uzavřena před podpisem smlouvy kupní, další jednání bylo též fakticky smlouvou úvěrovou nikoliv smlouvou kupní. Žalobci navrhli uzavřít nájemní smlouvu za cenu lákavou, neodpovídající tržní ceně, protože chtěli dosáhnout podpisu smlouvy kupní, tak aby získali bez možnosti obrany žalobců nemovitost jako prostředek ke splnění svého záměru vydělat na úvěru žalovaným. Vzhledem k této situaci a po analýze všech podkladů a poradě s advokátem, byla žaloba na určení vlastnického práva podána k Okresnímu soudu v Chrudimi. Žalovaní při sjednávání úvěru a podpisu kupní smlouvy i smlouvy nájemní nebyli zastoupení advokátem a jako osoby právně neznalé přistoupily v době podpisu na návrh strany poskytující jako investici. Zcela jistě vzhledem k existenci exekucí a dluhové situace byli v tísni. Žalovaný uplatňoval i výhrady týkající se druhé smlouvy o úvěru, přímo poskytnuté žalobci žalovaným, která dokazuje výše uvedené, včetně údajné nepodnikatelské činnosti žalobců, kdy dle výše úroků, postupu žalobců, administrativnímu a organizačnímu zajištění, se jedná o podnikání za účelem zisku. Dle textu smlouvy koncipovaného žalobcem je daný úvěr spotřebitelský (článek 5.5 smlouvy o úvěru), což je jasně v rozporu s tvrzením žalobce, že není podnikatelem a neposkytuje úvěry jako podnikání – těžko může být spotřebitelský úvěr poskytnut nepodnikatelem v oblasti financí. Počítá se ovšem i podnikání nedovolené, takže pouhá absence živnostenského listu věřitele neznamená, že by nešlo o spotřebitelský úvěr: pokud někdo systematicky vlastním jménem a za účelem zisku poskytuje úvěry (půjčky atd.) spotřebitelům, jedná se o podnikání a příslušné úvěry (půjčky atd.) mají postavení úvěrů spotřebitelských. Druhý žalovaný tím dokládá soudu postup žalobců při sjednání nájemní i kupní smlouvy a jejich skutečný účel. Je zde vážná pochybnost o platnosti kupní smlouvy a řízení o vyklizení by mělo být přerušeno do doby rozhodnutí o žalobě na určení vlastnického práva. Ze strany žalobců se nejedná o zdržovací manévr, jde o důkazy a velmi„ náhodnou“ souhrou okolností včetně analogické situace v druhém řízení, kdy by bylo poskytnuto vyklizením zadosti straně, která rozhodně nepostupovala v souladu s dobrými mravy. Vyklizením by došlo k nevratnému zásahu do života rodiny žalovaných, včetně nezletilé vnučky, která nemovitost obývá. Nemovitost je udržována a rozhodně nedochází k jakékoliv finanční ztrátě žalobců. Ostatně i proto, neboť žalovaní požadovali nájem ve výši 100 Kč měsíčně, tuto částku druhý žalovaný zašle obratem za platby za rok 2018 a 2019 žalobcům na účet jako předchozí rok. Tuto částku si stanovili sami žalobci, a proto lze očekávat, že se jedná o jejich požadavek na finanční náhradu.

7. Z nájemní smlouvy uzavřené dne 15.12.2016 bylo zjištěno, že žalobci jako pronajímatelé pronajali žalovaným jako nájemcům předmětné nemovitosti na dobu do 31.1.2018, sjednané měsíční nájemné činilo 100 Kč, bylo splatné jednou ročně vždy k 31.12 v roce. Nemovitosti byly pronajaty za účelem bydlení a to pouze nájemců a jejich přímých příbuzných. Žalovaní jsou povinni vyklidit předmět nájmu a předat jej žalobcům nejpozději v 11,00 hodin posledního dne nájemního poměru. Výpisem z katastru nemovitostí bylo prokázáno, že jsou žalobci v rámci SJM spoluvlastníky předmětných nemovitostí a to na základě smlouvy kupní z 15.12.2016. Z výzvy k opuštění předmětu nájmu a z podacího lístku soud zjistil, že žalobci zaslali 14.2.2018 žalovaným výzvu žalobců k vyklizení a předání předmětných nemovitostí v náhradním termínu nejpozději do 28.2.2018 15,00 hodin s ohledem na to, že nedošlo k předání předmětných nemovitostí ve sjednaném termínu do 31.1.2018. Na to 28.2.2018 jménem [celé jméno žalovaného] reagoval [anonymizováno] [jméno] [příjmení] vůči zástupci žalobců s tím, že termín 28.2.2018 není reálný vzhledem k převzetí zastoupení téhož dne a že žalovaný nesouhlasí s předáním, kdy s rodinou nadále nemovitost obývá. Z předžalobní výzvy a z dodejky datové zprávy soud zjistil, že 28.2.2018 byla zaslána zástupci žalovaných výzva k neprodlenému předání předmětných nemovitostí žalovanými nejpozději do 31.3.2018, jinak že bude postupována podáním žaloby na vyklizení věcí.

8. Z výzvy žalobců 2. žalovanému bylo zjištěno, že jej 31.8.2017 vyzývali k úhradě půjčených 2 751 632 Kč ze smlouvy o hypotečním úvěru, kdy 2. žalovaný neuhradil sjednané úroky splatné od května do srpna 2017 v celkové výši 175 000 Kč, a proto se úvěr stal k 15.6.2017 splatným a 2. žalovaný byl vyzván k úhradě závazku ze smlouvy včetně všech úroků do 30.9.2017 s upozorněním na případné právní vymáhání a možného zpeněžení zástavy. Žalovaní na to reagovali 18.9.2017, kdy uplatněný nárok ze smlouvy o hypotečním úvěru z 15.12.2016 odmítali vzhledem k tomu, že úvěr je svým charakterem spotřebitelský, přičemž ale nesplňuje zákonné požadavky zákona č. 257/2016 Sb..

9. Smlouvou o hypotečním úvěru ze dne 15.12.2016 se žalobci jako úvěrující žalovaným jako úvěrovaným zavázali poskytnout úvěr 2 751 362 Kč za sjednaný úrok 20% ročně při RPSN 20% na úhradu jiného závazku žalovaných souvisejícího s předchozími opravami a zhodnocením nemovité věci. Za účelem zajištění úvěru zřídila [právnická osoba], [IČO] samostatnou zástavní smlouvou zástavní právo ve prospěch ve prospěch žalobců až do úplného splacení jistiny 2 751 362 Kč a příslušenství do výše 1 500 000 Kč. Žalovaná měli poskytnutý úvěr splácet spolu s úrokem do 20.12.2017 pro případ prodlení s úhradou se stává celý úvěr splatný 14. den trvajícího prodlení. Mezi týmiž účastníky měla být uzavřena dle předloženého nepodepsaného textu i smlouva o smlouvě budoucí kupní, kdy měli podle ní žalobci jako budoucí prodívající v úmyslu uzavřít smlouvu kupní, jíž se stanou vlastníky předmětných nemovitostí na základě kupní smlouvy uzavřené 15.12.2016, k níž měl být do 19.12.2016 podán návrh na vklad za kupní cenu 2 317 402 Kč navýšenou o případné závazky žalovaných jako budoucích kupujících.

10. Usnesením Okresního soudu v Chrudimi ze dne 4.6.2018, č.j. 5C 9/2017-56, byl nařízen k upokojení pohledávky žalobců jako zástavních věřitelů vzniklé ze smlouvy o hypotečním úvěru ze dne 15.12.2016 uzavřené mezi účastníky ve výši 2 751 632 Kč se smluvním úrokem 20% ročně a se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,2% denně soudní prodej zástavy – a to st.p. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa žalované a žalovaného] pro k.ú. a [územní celek]. Dle informace z katastru nemovitostí byl k 19.10.2018 zapsaným vlastníkem této nemovitosti [právnická osoba] Tato společnost byla zapsána v obchodním rejstříku od roku 2013.

11. Dne 19.10.2018 byla na Okresní soud v Chrudimi podána žaloba žalovanými [příjmení] proti žalobcům [příjmení] o určení vlastnictví žalovaných [příjmení] k předmětným nemovitostem, kdy byla tvrzena neplatnost kupní smlouvy 15.12.2016, žaloba byla zapsána pod sp. z.n 8C 250/2018. Vzhledem k tomuto řízení, které řešilo otázkou významnou pro řízení vedené pod sp. zn. 12C 95/2018, bylo řízení pod sp. zn. 12C 95/2018 přerušeno do pravomocného skončení sporu 8C 250/2018.

12. Rozsudkem Okresního soudu v Chrudimi ze dne 13.5.2021, č.j. 8C 250/2018-106, ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Hradci Králové- pobočky v Pardubicích ze dne 1.11.2021, č.j. 18Co 208/2021-122, bylo pravomocně k 10.12.2021 rozhodnuto o zamítnutí žaloby žalobců [příjmení] (totožní se žalovanými v řízení pod sp. zn. 12C 95/2018) proti žalovaným [příjmení] o určení, že jsou žalobci vlastníky předmětných nemovitostí (jak jsou popsány v bodě 1 tohoto odůvodnění rozsudku). Soudy na základě provedeného dokazování zjistily, že kupní smlouvou ze dne 15.12.2016 žalovaní [celé jméno žalobce] nabyli předmětné nemovitosti od [celé jméno žalované], [datum narození], a [celé jméno žalovaného], [datum narození], nikoliv od žalobců [příjmení], ti by se tedy ani v případě neplatnosti kupní smlouvy nestali vlastníky předmětných nemovitostí. Na tom ničeho nemění ani skutečnost, že žalobci uzavřeli se žalovanými nájemní smlouvu a smlouvu o smlouvě budoucí kupní, když práva z ní realizována nebyla. Provedeným dokazováním bylo vyvráceno tvrzení žalobců [příjmení] starších, že žalovaní od nich nabyli vlastnické právo k předmětným nemovitostem a žalobci tudíž postrádají aktivní věcnou legitimaci k vedení sporu. Účastníky řízení se nestali všichni účastníci kupní smlouvy ze dne 15.12.2016, na základě níž došlo k nabytí vlastnického práva žalovaných. I kdyby soudy dovodily z jakéhokoliv důvodu neplatnost kupní smlouvy ze dne 15.12.2016, nemohl by určit vlastnické právo žalobců, jak se v tomto řízení žalobci domáhají. Naléhavý právní zájem žalobců na požadovaném určení není dán. Smlouvu o smlouvě budoucí kupní předložili žalobci v řízení nepodepsanou, i kdyby uzavřena byla, nestali by se žalobci jejím uzavřením vlastníky, nýbrž museli by se za účelem nabytí vlastnictví domáhat u soudu nahrazení projevu vůle žalovaných s uzavřením kupní smlouvy a museli by po pravomocném rozhodnutí o nahrazení projevu vůle podat návrh na zápis svého vlastnického práva vkladem do katastru nemovitostí.

13. Podle § 2235 občanského zákoníku zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu. Podle § 2285 občanského zákoníku č. 89/2012Sb. pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu. Podle § 1040 občanského zákoníku kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal. Podle 1042 obč. zák. se vlastník může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje.

14. Na základě provedeného dokazování má soud zjištěno, že účastníci uzavřeli nájemní smlouvu, na jejímž základě žalobci pronajali žalovaným předmětné nemovitosti na dobu od 15.12.2016 do 31.1.2018, následně žalovaní předmět nájmu k 31.1.2018 nevyklidili, setrvávají v něm i nadále a to přes doporučeně zasílané výzvy žalobců k vyklizení předmětu nájmu z února 2018.

15. Soud přezkoumal zjištěný skutkový stav podle ustanovení § 1040 a násl, § 2235 a násl. občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., zejména pak § 2285 a dospěl k závěru, že byla žaloba podána jednoznačně důvodně. Původní nájemní vztah na základě nájemní smlouvy skončil k 31.1.2018, žalovaní přes výzvu žalobců nemovitosti nevyklidili, od 1.2.2018 žalovaní nejsou v postavení nájemců jako oprávněných uživatelů předmětných nemovitostí a užívají je neoprávněně, bez právního titulu, který by jim takové užívání umožňoval. K výzvě soudu podle § 118a občanského soudního řádu při koncentraci řízení žalobci vyvolali soudní řízení, kterým se domáhali určení svého vlastnictví k předmětným nemovitostem, ovšem toto řízení pro ně skončilo zamítnutím jejich žaloby. Žalovaní tak neunesli břemeno tvrzení ani břemeno důkazní, přičemž žalobci svá žalobní tvrzeními listinnými důkazy prokázali, soud proto vyhověl žalobě a uložil žalovaným povinnost předmětné nemovitosti vyklidit a tyto vyklizené nemovité věci předat žalobcům do patnácti dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku.

16. Pro plný úspěch žalobců ve věci jim soud podle § 142 odst. l o.s.ř. přiznal i právo na náhradu nákladů řízení ve výši odměny za zastoupení ve věci advokátem stanovené podle advokátního tarifu za 5,5 hlavního úkonu právní pomoci po 1 500 Kč u každého za žalobců při snížení o 20% u každého ze žalobců (tj. celkem 13 200 Kč), 6 x režijní paušál 300 Kč (viz usnesení NS ČR sp. zn. 25 Cdo 1610/2014 na úkony, nikoli na zastoupené osoby, což je rozdíl proti odměně), náhrada za promeškaný čas 2 400 Kč (za 24 půlhodin strávených cestami k soudním jednáním a zpět po 100 Kč), 21 % daň z přidané hodnoty z těchto položek, zaplaceného soudního poplatku 5 000 Kč a cestovné [obec] - [okres] a zpět v roce 2018 ve výši celkem 3 378 Kč za dvě jízdy po 270 km osobním automobilem s průměrnou spotřebou 7,4 l /100 km benzínu Natural 95 po 30,50 Kč při náhradovém paušálu amortizace 4 Kč/km, cestovné [obec] [obec] a zpět v roce 2022 ve výši 2 010 Kč za jízd 270 km osobním automobilem s průměrnou spotřebou 7,4 l /100 km benzínu Natural 95 po 37,10 Kč při náhradovém paušálu amortizace 4,70 Kč/km (ze soudního poplatku a cestovného se DPH nestanoví). Náhradu nákladů řízení 31 442 Kč soud podle § 149 o.s.ř. stanovil zaplatit žalovaným vůči žalobcům v obecné třídenní lhůtě ode dne právní moci tohoto rozsudku.