14 C 166/2023

Plný text

Okresní soud v Chrudimi rozhodl samosoudkyní JUDr. Věrou Reiskou ve věci žalobců: Jméno žalobce A , narozená Datum narození žalobce A , bytem Adresa žalobce A , a) Jméno žalobce B , narozený Datum narození žalobce B , bytem Adresa žalobce A , oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta , sídlem Adresa advokáta , proti žalované: Anonymizováno zastoupená advokátkou Jméno advokátky A Jméno advokátky B ., IČO: IČO advokátky B sídlem Adresa advokátky B , zastoupená advokátkou Jméno advokátky C , sídlem Dražkovice 181, PSČ 533 33 o zaplacení 400 000 Kč s příslušenstvím,

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku částku 180 901 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 180 901 Kč od 19. 7. 2022 do zaplacení.

II. V části, v níž se žalobci domáhali zaplacení 219 099 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 219 099 Kč od 19. 7. 2022 do zaplacení, se žaloba zamítá.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů tohoto řízení.

1. Žalobci se vůči žalované domáhali zaplacení částky 400 000 Kč s příslušenstvím z titulu slevy z kupní ceny, kterou žalované zaplatili na základě kupní smlouvy uzavřené mezi nimi dne 3. 8. 2020. Uvedli, že dne 3. 8. 2020 v pozici kupujících uzavřeli s žalovanou, jako prodávající, kupní smlouvu, v níž se žalovaná zavázala převést na ně vlastnické právo k pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, (dále též jen „předmětný pozemek“), žalobci se za to zavázali zaplatit kupní cenu , částka, (dále též jen „kupní smlouva“), kterou řádně uhradili. Dne 24. 6. 2020, tedy před uzavřením kupní smlouvy i dohody o složení blokovacího depozita, žalovaná – prostřednictvím realitní kanceláře , Anonymizováno, . - sdělila žalobcům k jejich dotazu, že i přes existenci vodoteče protékající přes předmětný pozemek není nutné zachovat ochranné pásmo kolem vodního toku a nebudou omezeni v užívání pozemku ani v jeho oplocení. Povodí Labe s právem hospodařit s vodním tokem mělo udělovat v tomto smyslu výjimky. Při výstavbě rodinného domu však žalobci zjistili opak. Povodí Labe dopisem ze dne , datum, sdělilo, že navrhované pevné oplocení není možné do vzdálenosti 6 m od koryta vodního toku, nebo musí být plně mobilní. Ani jednu takovou variantu však žalobci neplánují, byli ujištěni o neexistenci ochranného pásma či jiných omezení pro výstavbu. Navíc musí být v případě hrozících povodní mobilní oplocení žalobci včas demontováno, v bezprostřední blízkosti vodního toku platí omezení v ukládání předmětů a nesmí dojít k navýšení pozemku. Žalovaná tak poskytla žalobcům vadné plnění spočívající v právním stavu uvedené vodoteče, tj. v existenci ochranného pásma okolo vodoteče a z toho vyplývajících omezení pro výstavbu a užívání předmětného pozemku. Koryto vodního toku na pozemku žalobců zaujímá plochu 39,48 m2, výměra pozemku koryta vodního toku + plocha do vzdálenosti 6 m od jeho břehových čar na obě strany pak činí celkem cca 340,5 m2. Žalobci tedy při nákupu předmětného pozemku věděli o omezení v užívání cca 40 m2 jeho výměry, omezení je však větší o dalších cca 301 m2 nad rámec koryta vodního toku (= vadná část pozemku), tedy činí cca 1/3 výměry pozemku. Žalobci uplatňují slevu z kupní ceny ve výši nákladů na zatrubnění vodního toku, které zvolili jako jediné možné řešení. Do současné doby žalobci vynaložili v souvislosti se zatrubněním cca 470 000 Kč a předpokládají vynaložení dalších cca 100 000 Kč. Aby mohli provádět výstavbu zatrubnění, byli nuceni od Povodí Labe, státního podniku, odkoupit tzv. stavební úpravy vodního toku na jejich pozemku, resp. uhradit náhradu za rušenou část vodního díla, která činila 73 548 Kč, jak vyplynulo ze znaleckého posudku , jméno FO, Žalobci uhradili též náklady za vypracování tohoto znaleckého posudku ve výši 4 000 Kč. V souvislosti se zatrubněním nechali žalobci zpracovat projektovou dokumentaci za cenu 12 100 Kč a 16 000 Kč a dále nakoupili materiál v ceně 37 631 Kč (faktura č. , hodnota, ) a v ceně 174 013 Kč (faktury č. , hodnota, a č. , hodnota, ). Žalobci nakoupili další materiál za cenu 150 000 Kč. Přesné celkové náklady na realizaci zatrubnění vodního toku nejsou žalobci schopni určit, ale jistě budou přesahovat žalovanou částku, a proto lze žalobě zcela vyhovět i bez jejich přesného stanovení. Žalobci odmítli návrh žalované, která jim po nabytí právní moci mezitímního rozsudku v tomto řízení nabídla k úhradě slevu z kupní ceny 158 777 Kč představující slevu 50% z kupní ceny 1/3 pozemku žalobců, tj. z částky 317 553 Kč. Mají za to, že sleva z kupní ceny by měla odpovídat skutečným nákladům na odstranění vady pozemku, tedy nákladům spojeným se zatrubněním daného drobného vodního toku.

2. Žalovaná nejprve zcela odmítala žalobu jako nedůvodnou, neboť měla za to, že zde není žádná vada předmětného pozemku, tedy není důvod poskytovat slevu z jeho kupní ceny. Po nabytí právní moci mezitímního rozsudku uvedla, že je ochotna poskytnout slevu 158 777 Kč, což odpovídá 50% slevě z kupní ceny 1/3 předmětného pozemku 317 553 Kč, které se vada týká. Nesouhlasila s tím, aby sleva odpovídala veškerým nákladům na odstranění vodoteče a terénní úpravy (zatrubnění daného vodního toku), protože existence ochranného pásma, které s sebou nese limity v užívání, nemá s tímto žádnou spojitost. Existence ochranného pásma je stavem právním, vzhled pozemku a existence vodoteče je stavem faktickým. Náklady na zatrubnění vodního toku mají změnit faktický stav pozemku (jeho svažitost, vodní tok), žalobci však s tímto stavem byli v době koupě pozemku obeznámeni. Žalobci požadují po žalované financování terénních úprav, které mají pouze estetický význam, i po jejich provedení zůstanou nezměněny limity plynoucí z existence ochranného pásma. Ohledně oplocení žalovaná poukázala na to, že vydaná stanoviska Povodí Labe, s. p. nejsou závazná. I kdyby však šlo o závazná stanoviska, samo Povodí připouští možnost výstavby oplocení, tedy k realizaci oplocení není zapotřebí žádné zatrubnění vodního toku. Za nepřiměřenou považuje žalovaná výši požadované slevy z kupní ceny. Žalobci celý pozemek kupovali za cenu 952 660 Kč, namítají omezení 1/3 výměry pozemku, tedy hodnota zasažené části pozemku činí cca 317 553 Kč, a to daná úvaha ještě nezohledňuje, že v této části jde o svažitý pozemek, na němž se nachází vodoteč. Požadovaná částka 400 000 Kč (resp. celkově předpokládaná částka nákladů 570 000 Kč) překračuje hodnotu 1/3 výměry pozemku, takže pokud by jí soud žalobcům přiznal, došlo by k paradoxní situaci, že by tuto část pozemku žalobci od žalované nedostali ani zdarma, nýbrž by jim žalovaná za ni ještě musela platit. Žalovaná též zpochybnila výši vynaložených nákladů žalobců na zatrubnění vodního toku. Veškeré uváděné náklady se týkají též dalších pozemků zasažených daným vodním tokem, nejde jen o náklady žalobců. Částka 73 548 Kč zaplacená Povodí Labe představuje náhradu za vodní dílo též na pozemku parc. č. 733/17, jehož žalobci nejsou vlastníky. Náklady na znalecký posudek , jméno FO, stejně jako částky 12 100 Kč a 16 000 Kč vynaložené na zpracování projektové dokumentace by měli platit společně všichni vlastníci pozemků dotčených daným drobným vodním tokem. Taktéž z faktur na materiál v celkové částce 397 279,69 Kč, který žalobci koupili společně se sousedy Syrovými, nevyplývá, že na žalobce připadá právě částka 174 013 Kč, jak oni tvrdí.

3. Mezitímním rozsudkem ze dne , datum, Okresní soud v Chrudimi rozhodl, že základ solidárního nároku obou žalobců je po právu. Tento rozsudek nabyl právní moci dne , datum, . Soud dospěl k závěru, že žalovaná poskytla žalobcům na základě uzavřené kupní smlouvy ze dne 3. 8. 2020 vadné plnění ve smyslu § 1916 odst. 1 písm. a) o. z. a § 2095 o. z., neboť kupovaný pozemek nemá vlastnost, o níž byli kupující výslovně ujištěni prodávající – tedy že vlastník pozemku není žádným způsobem omezen v jeho užívání či oplocení přesto, že se na něm nachází drobný vodní tok. Současně soud dospěl k tomu, že tato právní vada předmětu plnění je podstatným porušením smlouvy podle § 2106 odst. 1 o. z., neboť plocha pozemku zasažená omezeními v jeho užívání dle vodního zákona dosahuje zhruba 1/3 jeho výměry a nelze tak považovat za zcela nedůvodné tvrzení žalobců, že pakliže by o těchto omezeních věděli, pozemek by nekoupili. V dalším řízení se proto soud zabýval pouze výší přiměřené slevy z kupní ceny.

4. Z výpovědi svědkyně , jméno FO, , realitní makléřky, plyne, že prodej pozemků inzerovala na internetu, kde byly umístěny nabídky prodeje pro každý konkrétní prodávaný pozemek zvlášť. Každá karta u pozemků v druhé etapě prodeje obsahovala informaci, že zde je nižší cena a že zde protéká vodoteč. Na těchto nabídkách byly v příloze obsaženy fotografie z místa a mapka, která znázorňovala, kudy vodoteč protéká. Tato mapka byla zájemcům o koupi pozemku vždy předkládána. Nejprve ona a developer nevěděli, že by zde byla jakákoliv omezení vyplývající z existence vodoteče na pozemcích. Ani při koupi pozemku developer takové informace nedostal a nikde to zaznamenáno není. Pak se ale stalo, že nabyvatel, který si koupil jeden pozemek přímo od developera, zjistil, že nemůže vystavět plot na hranici z pozemku tak, jak zamýšlel, protože mu bylo řečeno, že je zde něco jako ochranné pásmo kolem vodoteče. Vzpomíná si, že , jméno FO, žádali, jestli by jim developer poskytl slevu z ceny, již si nevzpomíná, jestli tuto žádost nějak odůvodňovali nebo jen žádali o slevu obecně. Vzpomíná, že se bavili o tom, že pravděpodobně bude potřeba pozemek nějak odvodnit. Developer však slevu nechtěl poskytnout, protože šlo o poslední prodávaný pozemek a zvýšily se mu mezitím ceny na další náklady na dobudování komunikace a veřejného osvětlení.

5. Žalobce b) vypověděl, že si našli s manželkou ve , Anonymizováno, pozemek na stavbu rodinného domu. Věděl, že zde je vodoteč, ale právě z tohoto důvodu chtěl po realitní makléřce, aby mu sdělila, zda z toho pro něj vyplývají nějaká omezení, protože vodoteč v jeho případě není na hranici pozemku, ale několikrát jde přes něj. Od paní , jméno FO, mu přišel e-mail, v němž mu jasně sdělila, že zde žádná omezení s ohledem na existenci vodoteče nejsou, tak jí věřil a pozemek koupil. Představoval si to tak, že tam dá trubky, které zasype hlínou, a na nich postaví plot. Od počátku zamýšlel pozemek oplotit, bylo to pro něj důležité. Teprve z vyjádření Povodí Labe zjistil, že zde je šestimetrové ochranné pásmo počítané od hranice koryta vodoteče a v tomto území v podstatě nemůže dělat nic, jen nechat trávu. Neumí si ani představit, jak by zde budoval mobilní oplocení s ohledem na šířku koryta a umístění vodoteče na pozemku. Nemůže zde ani nic zabetonovat, ani vysázet túje. V současné době je situace taková, že požádali Povodí Labe o vyjmutí, aby celý pozemek byl jeho. Požádali společně všichni vlastníci pozemků zasažených vodotečí. Uzavřeli s Povodím Labe smlouvu a na jejím základě už zaplatil částku 70 000 Kč, což byla jeho část na celkové částce, kterou Povodí Labe chtělo za převod zaplatit. Chystá se udělat zatrubnění daného koryta, náklady odhaduje na částku zhruba 550 000 Kč na jeho pozemku, což je jeho soukromý odhad.

6. Jednatel žalované , adresa, vypověděl, že pozemky zasažené vodotečí byly prodávány za nižší cenu právě z důvodu, že na nich vodoteč byla. Cena byla snížena z důvodu, že na pozemku vznikla určitá plocha odpovídající korytu vodoteče, která pro vlastníky pozemku nebyla tak využitelná, jako zbývající část pozemku.

7. Z nedatované inzerce nabídky realitní kanceláře ReMax, referenční číslo nabídky , Anonymizováno, -, Anonymizováno, plyne, že v lokalitě „, Anonymizováno, , Anonymizováno, “ ve , Anonymizováno, bylo k prodeji nabízeny ve II. etapě pozemky určené pro výstavbu rodinných domů. Na pozemcích ve II. etapě, na tzv. spodních pozemcích, se nachází vodoteč, která protéká okrajem pozemků. V současné době je při koupi pozemků akční cena, která platí do konce ledna 2018, kdy je oproti původní ceně provedena sleva ve výši 6%.

8. Pro předmětnou lokalitu byl zpracován geometrický plán, z jehož mapové části (č. l. 75 spisu) soud zjistil, že na předmětném pozemku parc. č. , Anonymizováno, je vodoteč v jedné části umístěna při hranici pozemku, následně vodoteč tento pozemek protíná. Cena plochy nezasažené vodotečí byla vyčíslena na částku 680 Kč/m2, cena za plochu zasaženou vodotečí byla vyčíslena na částku 200 Kč/m2. Stanovené ceny za 1 m2 (jak v případě ploch zasažených vodotečí, tak v případě částí pozemků nezasažených vodotečí) jsou přitom totožné u všech pozemků, na nichž se předmětná vodoteč nachází.

9. Kupní smlouvou uzavřenou dne 3. 8. 2020 žalovaná, jako prodávající, převedla na žalobce, jako kupující, vlastnické právo k pozemku parc. č. , Anonymizováno, v k. ú. o výměře 1 067 m2 za kupní cenu 952 660 Kč. Z této částky činila provize realitní kanceláře za zprostředkování prodeje 36 000 Kč, zbývající částka 916 660 Kč byla vyplacena prodávající (článek III. 2. smlouvy).

10. Z vyjádření Povodí Labe, státní podnik (stanovisko správce povodí), ze dne , datum, , Anonymizováno, týkajícího se stavby rodinného domu na ppč. , adresa, , plyne, že posuzovaný stavební záměr na předmětném pozemku je možný a správce povodí s ním souhlasí za předpokladu splnění několika podmínek: „… Nesouhlasíme s výstavbou „štípaného plotu“ na SSV straně do vzdálenosti 6 m od horní břehové čáry současného koryta drobného vodního toku. Toto oplocení musí být plně mobilní. U stavby nového oplocení, které je navrženo podél koryta drobného vodního toku, nesmí dojít k omezení průtočného profilu a plocení musí být plně mobilní. Např. jednoduše vytažitelné (demontovatelné) sloupky s výplní bez podezdívky. V případě varianty zaplocení na VVJ do vzdálenosti menší než 6 m od horní břehové čáry, musí být oplocení plně mobilní, bez podezdívek. Odstraňování plavenin zachycených na oplocení je povinností majitele. V případě hrozících povodní musí být mobilní část oplocení včas a dopředu demontována, aby byl umožněn neškodný průchod velkých vod. Tato povinnost je plně v kompetenci majitele zaplocené parcely. Skrývka zeminy, stavební materiály a jiný lehce odplavitelný materiál nesmí být ukládán v bezprostřední blízkosti vodního toku z důvodu zhoršení odtokových poměrů nebo negativního ovlivnění kvality vody. Nesmí dojít k navyšování pozemku.“11. Dopisem ze dne 6. 7. 2022 zástupce žalobců vyzval žalovanou k zaplacení slevy z kupní ceny ve výši 400 000 Kč ve lhůtě 7 dnů od doručení výzvy, zaplacené na základě kupní smlouvy ze dne 3. 8. 2020. Důvodem požadavku na slevu z kupní ceny pozemku je okolnost, že před uzavřením kupní smlouvy bylo klientům sděleno, že ve vztahu k vodoteči je pozemek prostý vad, zejména že vodoteč je pouze vodou stékající z lesů a luk a že s vodotečí nejsou spojena žádná omezení, tedy že pozemek není dotčen žádným ochranným pásmem a že jej budou moci bez omezení oplotit a užívat. Následně však klienti zjistili, že pozemek se nachází v ochranném pásmu a že jejich stavební činnost na pozemku je tak značně omezena. Výzva byla odeslána do datové schránky žalované a doručena byla dne 11. 7. 2022.

12. Znalec , jméno FO, ve znaleckém posudku č. , datum, dospěl k závěru, že obvyklá cena stavebních úprav části vodního toku na pozemku parc. č. , Anonymizováno, a pozemku parc. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, k uvedenému dni činila 60 783,78 Kč.

13. Povodí Labe, státní podnik, a žalobci, manželé , jméno FO, , manželé , Anonymizováno, a manželé , Anonymizováno, (společně stavebníci) uzavřeli dne 3. 1. 2024 smlouvu o vypořádání za rušenou část vodního díla, na jejímž základě se stavebníci zavázali uhradit Povodí peněžní náhradu za rušenou část vodního díla na pozemcích v jejich vlastnictví (v případě žalobců na pozemku parc. č. , Anonymizováno, ve výši 215 677,40 Kč - částka 174 940 Kč plynoucí ze zpracovaného znaleckého posudku , jméno FO, ze dne 15. 9. 2022 + DPH (článek 2. 1. smlouvy). Povodí souhlasí s odstraněním rušené části vodního toku na předmětných pozemcích na náklady stavebníků v rámci realizace stavby – zatrubnění vodoteče – za podmínky úplného zaplacení náhrady 215 677,40 Kč (článek 1. 4. smlouvy).

14. Fakturou č. , jméno FO, vyúčtoval Povodí Labe, státní podnik, částku 4 000 Kč za vypracování znaleckého posudku na úpravu vodního toku – opevnění dna, břehu a koryta na jednotlivých parcelách v k. ú. , adresa, .

15. Technická a projekční kancelář s. r. o. vyúčtovala žalobci b) fakturou č. , hodnota, ze dne 1. 7. 2024 částku 12 100 Kč za vypracování dokumentace skutečného provedení na akci (zatrubnění místní vodoteče , adresa, “, splatnost byla stanovena 20. 7. 2024.

16. Zálohovou fakturou č. , hodnota, ze dne 30. 11. 2021 dodavatel , právnická osoba, vyúčtoval , adresa, za dodávku materiálu částku 222 052,33 Kč, splatnost byla stanovena 30. 11. 2021.

17. Fakturou č. , hodnota, ze dne 1. 3. 2024 dodavatel , právnická osoba, vyúčtoval , adresa, za dodávku materiálu částku 175 227,36 Kč, splatnost byla stanovena 8. 3. 2024.

18. Fakturou č. , hodnota, ze dne 29. 4. 2024 dodavatel , jméno FO, vyúčtoval , jméno FO, za dodaný materiál částku 37 631 Kč, splatnost byla stanovena 13. 5. 2024.

19. Z katastrální mapy zobrazující pozemek parc. č. , adresa, s měřením vybrané plochy a obvodu plyne, že plocha pozemku, na níž se nachází koryto daného drobného vodníku toku + plocha do vzdálenosti 6 m od jeho břehové čáry na každou stranu, počítáno po hranici předmětného pozemku, je-li tato hranice blíže než ve vzdálenosti 6 m od břehové čáry, činí celkem 340,5 m2.

20. Odhadce Ing. , jméno FO, , adresa, odhad č. , Anonymizováno, ). Byť se týká jiného pozemku, než je pozemek žalobců, považuje z něho soud za podstatné pro toto řízení to, že byl oceňován pozemek v téže lokalitě, jako je předmětný pozemek žalobců, na němž se nacházel totožný drobný vodní tok jako je na pozemku žalobců. Odhadce při stanovení jednotkové ceny daného pozemku vyšel z toho, že část pozemku zatížená ochranným pásmem kolem daného vodního toku bude oceňována jako nezastavitelný (jiný) pozemek. Při stanovení obvyklé ceny nezastavitelného pozemku v dané době porovnávací metodou odhadce vybral pozemky, u nichž byl proveden skutečný převod a částečně byla využita nabídka realitních kanceláří. Základní cena části pozemku zatíženého ochranným pásmem se pohybovala v rozmezí 190 – 300 Kč/m2, uvažovaná cena části pozemku parc. č, Anonymizováno, , Anonymizováno, se pohybuje mírně nad průměrem intervalu nabídkových cen, tj. cca 250 Kč/m2. Důvodem je, že tato část pozemku je umístěna v klidné okrajové lokalitě. Průměrná cena zastavěné části pozemku parc. č. , Anonymizováno, zbylé části daného pozemku nezatížené ochranným pásmem byla převzata z uzavřené kupní smlouvy, kdy kupní cena 1 052 120 Kč byla ponížena o provizi realitní kanceláře 36 000 Kč, tj. ze zbylé části kupní ceny 1 016 120 Kč při rozloze pozemku 1 249 m2 plyne průměrná cena 814 Kč/m2.

21. Z provedeného dokazování má soud za prokázaný tento skutkový stav: žalobci na základě uzavřené kupní smlouvy ze dne 3. 8. 2020 zaplatili žalované za předmětný pozemek o výměře 1 067 m2 cenu 952 660 Kč, z této částky činila provize realitní kanceláře 36 000 Kč, zbývající částka 916 660 Kč byla vyplacena prodávající. Před uzavřením kupní smlouvy žalobci byli informováni o tom, že se na předmětném pozemku nachází drobný vodní tok, jehož koryto na pozemku žalobců zaujímá plochu cca 39,5 m2. Ohledně této části pozemku tedy žalobci v době uzavření kupní smlouvy věděli o tom, že je zde omezení v jeho užívání, když sám žalobce b) v rámci své výpovědi uvedl, že si představoval, že „tam dá trubky, které zasype hlínou, a na nich postaví plot“. Žalobci však byli prodávající mylně ujištěni o tom, že vlastník daného pozemku není jakkoliv omezen v jeho užívání v souvislosti s existencí daného vodního toku. Toto výslovné ujištění prodávající je však v rozporu se zákonnou úpravou, z níž je zřejmé, že pro vlastníka daného pozemku plynou omezení, na která Povodí Labe, státní podnik, upozornilo následně žalobce ve svém stanovisku ze dne 16. 4. 2021 - konkrétně omezení v užívání pozemku do vzdálenosti 6 m od břehových čar vodního toku na obě strany a též omezení ohledně parametrů oplocení pozemku. Plocha pozemku žalobců dotčená těmito zákonnými omezeními v užívání (kromě plochy koryta vodního toku) přitom činí dalších 301 m2. Žalovaná při inzerci nabídky prodeje předmětného pozemku zájemcům o koupi předkládala mapovou část geometrického plánu zpracovaného pro danou lokalitu, z níž je zřejmá nejen poloha koryta vodního toku na jednotlivých zasažených pozemcích, ale též obvyklá cena pozemku stanovená znalcem jak ohledně částí pozemku bez jakýchkoliv omezení v užívání (cena 680 Kč/m2), tak obvyklá cena plochy dotčené těmito omezeními (částka 200 Kč/m2) – obvyklá cena pozemku dotčeného omezeními v užívání tak podle znalce činí 29% ceny pozemku bez těchto omezení. Sousedé žalobců manželé , jméno FO, kteří se u zdejšího soudu taktéž domáhají slevy z kupní ceny za pozemek koupený v dané lokalitě (řízení sp. zn. , Anonymizováno, , předložili soudu odborný odhad obvyklé ceny jejich pozemku zpracovaný odhadcem Ing. , Anonymizováno, ke dni 2. 11. 2021. Byť jde o odhad zpracovaný na jiný pozemek, soud z daného důkazu považuje pro toto řízení za podstatný pouze zjištěný poměr obvyklých cen částí pozemku bez jakýchkoliv omezení v užívání (zjištěná cena 814 Kč/m2) a části dotčené omezeními plynoucími z existence vodního toku na daném pozemku (cena 250 Kč/m2) – obvyklá cena pozemku dotčeného omezeními v užívání tak podle znalce činí 31% ceny pozemku bez těchto omezení.

22. Žalobci se společně s ostatními vlastníky pozemků, na nichž se nachází daný drobný vodní tok, rozhodli vyřešit danou situaci zatrubněním vodního toku, resp. jeho zrušením (vynětím z evidence vodních toků). Dne , datum, uzavřeli s Povodím Labe, státní podnik, smlouvu o vypořádání za rušenou část vodního díla, z níž je zřejmé, že Povodí souhlasí s odstraněním vodního toku na předmětných pozemcích na náklady stavebníků (jeho zatrubnění) za podmínky úplného zaplacení náhrady 215 677,40 Kč. Tato částka odpovídá (po připočtení DPH) obvyklé ceně stavebních úprav dané části vodního toku na předmětných pozemcích ve výši 174 940 Kč, k níž dospěl znalec , jméno FO, ve znaleckém posudku č. , datum, . Z tohoto znaleckého posudku je pak zřejmé, že z celkové částky 174 940 Kč připadá na pozemek žalobců parc. č. , Anonymizováno, , jehož žalobci nejsou vlastníky, částka 60 783,78 Kč, po připočtení DPH pak jde o částku 73 548 Kč. Zatrubnění vodního toku má být provedeno na základě projektové dokumentace, za jejíž zpracování si společnost Technická a projekční kancelář s. r. o. vyúčtovala částku 12 100 Kč. Dodavatel Tomáš Vodvárka vyúčtoval žalobci b) za materiál dodaný na zatrubnění částku 37 631 Kč. Žalobci měli nakoupit další materiál na realizaci zatrubnění společně se s manžely , jméno FO, , dodavatel , právnická osoba, vyúčtoval , adresa, za dodávku materiálu částku 175 227,36 Kč. Z dané faktury však nijak neplyne, jaká část z této celkové částky připadá na materiál použitý na pozemku žalobců. Další tvrzené náklady žalobců na zatrubnění neplynou z žádného předloženého důkazu. Předložena byla kromě výše uvedených faktur dále jen zálohová faktura dodavatele , právnická osoba, , kterou byla vyúčtována , adresa, za záloha na dodávku materiálu 222 052,33 Kč.

23. Podle § 2106 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy.

24. Z § 1970 o. z. plyne, že po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

25. Soud posoudil zjištěné skutečnosti podle výše uvedených zákonných ustanovení a dospěl k těmto závěrům: sleva z kupní ceny by měla především vyrovnávat rozdíl mezi hodnotou plnění, o kterém žalobci byli ujištěni prodávající, že nabývají kupní smlouvou (tj. hodnotou pozemku bez jakýchkoliv omezení v jeho užívání), a hodnotou plnění, kterou skutečně nabyli (tj. hodnotou pozemku, která zohledňuje, že jeho část je zatížena zákonnými omezeními v jeho využití). Žalobci před uzavřením kupní smlouvy byli informováni o tom, že drobný vodní tok se na pozemku nachází, tedy že i část pozemku odpovídající korytu vodního toku je omezeně využitelná a pro její plné využití bude nutné vynaložení určitých nákladů. Žalobce b) sám uvedl, že počítal již tehdy s tím, že daný vodní tok zatrubní. Z tohoto důvodu soud nepovažuje za adekvátní, aby sleva z kupní ceny odpovídala veškerým nákladům na zrušení daného drobného vodního toku – tj. jeho zatrubnění, náhradě za jeho vyjmutí z evidence vodních toků, nákladům na zpracování projektové dokumentace, znaleckých posudků apod., neboť s vynaložením jistých nákladů v tomto směru žalobci počítali již před uzavřením kupní smlouvy, resp. byli srozuměni s tím, že se vodní tok na pozemku nachází. Náklady na zrušení vodního toku totiž neodpovídají pouze nákladům na odstranění předmětné právní vady plnění (omezení vlastníka pozemku), ale jde též o náklady na změnu faktických vlastností pozemku (existence vodního toku), o nichž však žalobci v době uzavírání kupní smlouvy věděli. Z těchto důvodů proto soud nepokračoval v dokazování ohledně skutečné výše nákladů žalobců na realizaci zatrubnění a zamítl i navrhovaný znalecký posudek k jejich stanovení, byť se ztotožňuje s námitkami žalované, že z dosud předložených důkazů (faktur) není prokázáno, že tvrzené náklady žalobců se týkají pouze jejich pozemku a nikoliv též pozemků dalších.

26. Přiměřenost slevy z kupní ceny je otázkou, která závisí na úvaze soudu po zohlednění všech rozhodných skutečností konkrétního případu. Je pravda, že snížení hodnoty předmětné věci v důsledku zjištěné vady plnění je otázkou, která bývá pravidelně posuzována znaleckým posudkem, z jehož závěrů soud může vyjít při úvaze, jakou výši slevy lze považovat za přiměřenou. Soud však má za to, že zadání takového znaleckého posudku není vždy nezbytné (s přihlédnutím k finanční i časové náročnosti provedení takového důkazu), např. v situaci, která nastala i ve zde projednávané věci, kdy lze rozdíl hodnoty plnění poskytnutého žalobcům zjistit i z jiných provedených důkazů. Ve spise se nachází již dvě odborná ocenění pozemků v dané lokalitě, která dokumentují postup, jakým znalci ke stanovení hodnoty omezeného využití pozemku v důsledku existence vodního toku na nich, přistupují. Konkrétně jde o mapovou část geometrického plánu zpracovaného znalcem, který byl jako příloha nabídkové karty předložen žalobcům již před uzavřením kupní smlouvy, a dále odborný odhad Ing. Bicence, licencovaného odhadce ceny nemovitostí pro bankovní účely, předložený v řízení sp. zn. , Anonymizováno, Z obou těchto ocenění plyne, že část pozemků dotčená daným vodním tokem, byla oceňována jako nezastavitelný pozemek a zjištěná hodnota této části pozemku byla znalcem určena ve výši 29% ceny pozemku nezatíženého danými omezeními v užívání (v případě geometrického plánu předloženého před uzavřením kupní smlouvy), resp. 31% této hodnoty (v případě odhadu Ing. Bicence). Soud má za to, že z tohoto zjištěného postupu lze vyjít i ve zde projednávané věci, když výsledná zjištění obou znalců (ohledně zjištěného poměru cen částí pozemků zatížených danými omezeními a částí nijak neomezených v užívání) se téměř shodují. Pro další úvahy o přiměřenosti slevy z kupní ceny v tomto řízení soud vypočetl průměr zjištěných hodnot a vyšel z toho, že hodnota části pozemku dotčené omezeními v užívání v důsledku existence daného vodního toku činí 30% hodnoty části pozemku bez jakýchkoliv omezení v užívání.

27. Při stanovení konkrétní částky slevy z kupní ceny soud zohlednil, že žalobci před uzavřením kupní smlouvy věděli o omezeném užívání části pozemku, na němž se nachází koryto daného vodního toku (plocha 39,5 m2), stejnými omezeními v užívání však bylo dotčeno dalších 301 m2 daného pozemku. Právě této části pozemku by se tak měla týkat poskytnutá sleva z kupní ceny. Ohledně výměry soud poukazuje na to, že tvrzení žalobců, podle něhož jde právě o výměru 301 m2 pozemku, má za prokázanou předloženou katastrální mapou s vyznačením měřené plochy, když tento důkaz považuje pro účely, kterým slouží v tomto řízení, za zcela dostačující. Zamítl proto návrh na provedení důkazu geodetickým zaměřením dané plochy pro nadbytečnost. Pokud žalobci chtěli dané zaměření provést, nic jim nebránilo, aby daný důkaz soudu předložili po výzvě, kterou soud učinil v usnesení ze dne 28. 6. 2024. Pakliže žalobci zaplatili žalované kupní cenu , částka, (po odečtení provize realitní kanceláře , částka, ) za pozemek o výměře 1 067 m2, činí kupní cena , částka, /m2 (, částka, /1 067 m2). Při zohlednění omezení v užívání však žalobci za 301 m2 pozemku měli zaplatit pouze 30% této ceny, tedy částku o , částka, /m2 nižší. Sleva z kupní ceny pozemku tak činí , částka, *301 m2, tedy celkem částku , částka, , kterou soud žalobcům přiznal, a to společně s jejím příslušenstvím v podobě zákonného úroku z prodlení ve výši 15 % ročně z částky , částka, od 19. 7. 2022 do zaplacení. Ve zbývajícím rozsahu soud žalobu jako nedůvodnou zamítl (výrok II.).

28. Pro úplnost soud poznamenává, že omezení ohledně parametrů oplocení pozemku soud jako kritérium slevy z kupní ceny nezohlednil, neboť i dle vyjádření Povodí Labe, státní podnik oplocení předmětného pozemku ze všech stran možné je, tedy očekávání, které žalobci měli a které pravidelně bývá spojeno s koupí pozemku za účelem výstavby rodinného domu (oplocení pozemku), může být dosaženo.

29. V řízení byla s ohledem na výsledek sporu v převážné míře úspěšná žalovaná, které tak v souladu s § 142 odst. 2 o. s. ř. vzniklo právo na náhradu poměrné části nákladů řízení. Soud má však za to, že je namístě postupovat podle § 150 o. s. ř. a žalované náhradu nákladů řízení nepřiznal, a to zejména s ohledem na její procesní postoj před podáním žaloby i v průběhu řízení a okolnost, že přiměřenost slevy z kupní ceny je otázkou, která závisí na úvaze soudu, a právě s tímto uvážením soudu je spojen převážný neúspěch žalobců v řízení. Soud zohlednil, že žalovaná až do nabytí právní moci mezitímního rozsudku zcela zpochybňovala důvodnost podané žaloby, v této části řízení však vznikla převážná část nákladů. Konkrétní výši slevy z kupní ceny pak následně určil soud dle své (odůvodněné) úvahy, což ve spojení s předchozím procesním postojem žalované postup podle § 150 o. s. ř. odůvodňuje.