3 C 165/2022

Plný text

Okresní soud v Chrudimi rozhodl samosoudkyní JUDr. Janou Profousovou ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A , narozený Datum narození žalobce A , bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce B , narozený Datum narození žalobce B , bytem Adresa žalobce B , oba zast. advokátem Jméno advokáta , sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované , bytem Adresa žalované , zast. advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví,

I. Podílové spoluvlastnictví účastníků k nemovitostem, a to pozemku parcela st., Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, – rodinný dům v části obce , adresa, ., vše zapsáno na LV č. , hodnota, pro obec , adresa, , katastrální území , adresa, u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, katastrální pracoviště Chrudim se zrušuje.

II. Soud přikazuje nemovitosti, a to pozemek parcela st., Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, – rodinný dům v části obce , adresa, ., vše zapsáno na LV č. , hodnota, pro obec , adresa, , katastrální území , adresa, u , právnická osoba, pro Pardubický kraj, katastrální pracoviště Chrudim, do podílového spoluvlastnictví prvního žalobce , Jméno žalobce A, a druhé žalobkyně , Jméno žalobce B, , a to prvnímu žalobci , Jméno žalobce A, podíl o velikosti ideálních 7/12 k celku a druhé žalobkyni , Jméno žalobce B, podíl o velikosti ideálních 5/12 k celku.

III. První žalobce , Jméno žalobce A, je povinen zaplatit žalované , Jméno žalované, na vypořádání podílu 1 444 517 Kč do 30 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

V. Žalobci , Jméno žalobce A, a , Jméno žalobce B, jsou povinni společně a nerozdílně nahradit České republice na účet Okresního soudu v Chrudimi č. 19-1220531/0710 VS 0311016522 na nákladech řízení 4 824,50 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

VI. Žalovaná , Jméno žalované, je povinna nahradit České republice na účet Okresního soudu v Chrudimi č. 19-1220531/0710 VS 0311016522 na nákladech řízení 4 824,50 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou podanou k soudu dne 23.5.2022 domáhali se žalobci proti žalované zrušení podílového spoluvlastnictví k nemovitosti specifikované ve výroku tohoto rozhodnutí s tím, že žádali, aby nemovitost byla přikázána do podílového spoluvlastnictví žalobců, prvnímu podíle, 7/12, druhé podílem 5/12. K odůvodnění uvedli, že nechtějí setrvat se žalovanou ve spoluvlastnictví, nejsou schopni se dohodnout na správě společné věci, opravách, údržbě, vypořádání nákladů na opravu atp. Žalovaná se o společnou nemovitost nestará, neplatí daň z nemovitosti, nepodílí se na opravách nutných pro zachování společné věci. Reálné rozdělení nemovitosti není možné. Žalobci mají vůči žalované pohledávku z titulu jejího užívání nad rámec rozsahu jejího spoluvlastnického podílu, vynaložených nákladů na opravu střechy, které žalovaná zpochybňuje. Nemovitost je v současné době užívána výlučně matkou žalobců a babičkou žalované, paní , jméno FO, . Žalobci se mezi sebou dohodli, že by podíl žalované připadl prvnímu žalobci, pokusili se o dohodu se žalovanou, tj. převod jejího podílu na prvního žalobce za 966 700 Kč, což žalovaná odmítla a požadovala 3 000 000 Kč + prodej jiných nemovitostí žalobců.

2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila podáním ze dne 21.7.2022 tak, že souhlasí se žalobou, ale požaduje vyplacení podílu 3 000 000 Kč. Uvedla, že se svým manželem v domě bydlela od dubna 2009 do července 2011 v bytě 1+1, se souhlasem spoluvlastníků. V září 2015 první žalobce vyměnil zámkové vložky, od té doby nemá žalovaná přístup do nemovitosti. Investice žalobců do domu na opravy neuznává, má je za promlčené. Dle žalované má nemovitost tržní cenu 12 – 15 000 000 Kč, lze očekávat navýšení na 18 000 000 Kč.

3. Z výpisu z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že účastníci jsou podílovými spoluvlastníky nemovitostí, a to pozemku parcela st., Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, – rodinný dům v části obce , adresa, ., vše zapsáno na LV č. , hodnota, pro obec , adresa, , katastrální území , adresa, u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, katastrální pracoviště Chrudim, oba žalobci podílem každý pěti ideálních dvanáctin, žalovaná jednou ideální šestinou.

4. Z přípisu žalobců adresovaného žalované ze dne 18.2.2021 bylo zjištěno, že žalobci upozorňují na neutěšený stav nemovitosti, na to, že nezbytné opravy dosud zajišťoval jen první žalobce, že v minulosti se žalovaná odmítla na opravách podílet, že první žalobce za nezbytnou opravu havarijního stavu střechy uhradil 66 700 Kč, je však nutná celková rekonstrukce střechy, cenová nabídka byla zjištěna ve výši 890 197,75 Kč, podíl na žalovanou činí 148 366,29 Kč, žádal žalovanou o souhlas. Vzhledem k tomu, že žalovaná v minulosti užívala nemovitost se svým přítelem nad rámec svého podílu a nepodílela se na nákladech rekonstrukcí, požadoval první žalobce 371 000 Kč. Dále první žalobce navrhuje zrušení spoluvlastnictví a navrhuje odkoupení podílu žalované za 966 700 Kč.

5. Z přípisu žalované adresovaného žalobcům ze dne 10.3.2022 bylo zjištěno, že žalovaná považuje nároky žalobců na náklady oprav za promlčené. Namítla, že od r.2015 nemá do domu přístup. U nákladů na opravy namítala, že s nimi nebyla seznámena, nároky považuje za promlčené. Souhlasila s prodejem svého podílu za cenu 3 000 000, prodej podmiňovala tím, že jí žalobci prodají své podíly na dalších pozemcích celkem za 400 000 Kč.

6. Žalobci předložili vyjádření realitní kanceláře M a M reality o tržní ceně nemovitostí, které jsou předmětem tohoto sporu, 5 800 000 Kč.

7. Ze znaleckého posudku znalce , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 15.8.2023 bylo zjištěno, že obvyklá cena nemovitosti, která je předmětem tohoto sporu, je 8 667 100 Kč.

8. Z doplňku ke znaleckému posudku znalce , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 28.2.2024 bylo zjištěno, že dům ke dni ocenění nebyl rozdělen na bytové jednotky, nebylo doloženo žádné věcné právo užívání bytu pro paní , jméno FO, a znalci ani nebyla předložena žádná písemná dohoda o způsobu užívání společných prostor. Otázka, zda je tržní cena ovlivněna užíváním nemovitosti paní , jméno FO, je tedy hypotetická. Pro stanovení ceny obvyklé byl rozhodující technický stav v době ocenění. Stávající podsklepení se skládá ze tří sklepních prostor, spodní stavba není odizolována, sklepy jsou vlhké, bez nutných stavebních úprav, jejich využití je problematické.

9. Z výpovědi znalce , tituly před jménem, , jméno FO, při jednání dne 29.2.2024 bylo zjištěno, že dům je provizorně rozdělen na dvě bytové jednotky, mezi těmi prostory byly dveře, nyní jsou zadělané nějakou deskou, není to fixní. Je tam přiděláno jedno sociální zařízení, znalci nebyla předložena žádná smlouva ani prohlášení o rozdělení nemovitosti na byty, a dále ani podklady, že by oddělené jednotky měly samostatné přípojky energií, odpadů a jejich měření. Případná další realizace záměrů nemůže být započítávána do tržní ceny. K budoucímu potencionálnímu využití nemovitosti při hodnocení koeficientů znalec přihlížel. Podkroví v tom stavu, v jakém se nachází, využitelné není, jen jako sklad, dřevěné konstrukce jsou velmi staré, lze předpokládat v budoucnu nějaké sanační práce, sklepa taktéž nelze využívat bez sanačních prací. Dům nemá žádnou zahradu, jen malý dvoreček, je tam jen jedna garáž.

10. Žalobci v závěrečném návrhu žádali, aby o zrušení podílového spoluvlastnictví byl podíl žalované přikázán prvnímu žalobci a jemu stanovena povinnost vyplatit žalované vypořádací podíl.

11. Žalovaná v závěrečném návrhu se žalobou souhlasila.

12. Provedeným dokazováním má soud za prokázáno, že účastníci řízení jsou podílovými spoluvlastníky nemovitosti specifikované pod bodem I. výroku tohoto rozsudku, a to každý ze žalobců v rozsahu podílu 5/12 a žalovaná podílem 1/6. Všichni spoluvlastníci se shodli na tom, že nechtějí ve spoluvlastnictví setrvat, resp. žádají zrušení spoluvlastnictví ke společné nemovitosti a to, aby nadále byla přikázána do podílového spoluvlastnictví prvního žalobce v rozsahu podílu 7/12 a druhé žalobkyně 5/12, což v podstatě znamená, že po zrušení podílového spoluvlastnictví by byl podíl žalované přikázán prvnímu žalobci. Tržní cena nemovitosti byla prokázána znaleckým posudkem včetně doplňku a výslechu znalce, a to ve výši ke dni ocenění 8 667 100 Kč.

13. Dle § 1140 občanského zákoníku z.č. 89/2012 Sb. (1) Nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. (2) Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

14. Dle § 1143 občanského zákoníku z.č. 89/2012 Sb. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

15. Dle § 1147, věta prvá občanského zákoníku z.č. 89/2012 Sb. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům.

16. V daném případě byly splněny podmínky shora uvedených zákonných ustanovení, neboť podíloví spoluvlastníci nechtějí setrvat ve spoluvlastnickém vztahu, rozdělení nemovitosti není reálně možné (účastníci to ani nežádají), přičemž mezi spoluvlastníky nedošlo k dohodě. Podílové spoluvlastnictví proto soud zrušil a nemovitosti přikázal do podílového spoluvlastnictví prvního žalobce v rozsahu podílu 7/12, druhé žalobkyni 5/12. Tímto vypořádáním připadl podíl žalované prvnímu žalobci, soud proto prvního žalobce uznal povinným vyplatit žalované přiměřenou náhradu odpovídající tržní hodnotě jejího podílu, tj. 1 444 517 Kč.

17. Pokud se týká rozhodnutí o náhradě nákladů řízení, je nutno vycházet z toho, že žalobci i žalovaná byli stejně úspěšní, podílové spoluvlastnictví bylo zrušeno, což byl požadavek obou stran sporu, stejně tak rozsudkem byla vyhověno oběma stranám sporu ohledně vypořádání, tj. přikázání podílu žalované prvnímu žalobci. Skutečnost, že žalovaná původně požadovala na vypořádání podílu 3 000 000 Kč nemůže být důvodem pro přiznání náhrady nákladů řízení žalobcům vůči žalované, stejně tak jako nemůže být důvodem pro přiznání nákladů řízení žalované vůči žalobcům, že jí původně na vypořádání nabízeli vyplacení jen 966 700 Kč. Rozhodnutí o výši vypořádacího podílu záviselo na znaleckém posudku.