3 C 267/2018

Plný text

Okresní soud v Chrudimi rozhodl samosoudkyní JUDr. Janou Profousovou ve věci žalobce: ; územní celek , IČO , sídlem adresa , obec proti; žalovanému: ; název žalované , IČO , sídlem adresa , obec o zaplacení 42 212 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci 42 212 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 8 092 Kč od 16.9.2017 do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 8 092 Kč od 16.11.2017 do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 5 395 Kč od 16.2.2018 do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 4 840 Kč od 1.8.2016 do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 5 115 Kč od 1.8.2017 do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 7 082 Kč od 1.8.2018 do zaplacení, vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen nahradit žalobci na nákladech řízení 2 711 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou podanou k soudu dne 9.11.2018 domáhal se žalobce proti žalovanému zaplacení 42 212 Kč s přísl. K odůvodnění uvedl, že žalobce je vlastníkem nebytové jednotky [číslo] jiného nebytového prostoru, vymezené v bytovém domě [anonymizováno], [část obce], na st.p. [číslo] v k.ú. [obec] Kupní smlouvou ze dne 24.9.2018 žalobce převedl vlastnické právo k nebytové jednotce na třetí osobu s účinky povolení vkladu ke dni 25.9.2018. V jednotce [číslo] se nacházejí nebytové prostory o celkové výměře 46,24 m2, skládající se z prodejny, kanceláře, WC. Žalobce uzavřel se žalovaným dne 19.11.2004 nájemní smlouvu, na základě které byl žalovaný oprávněn užívat uvedené nebytové prostory za účelem zřízení prodejny na dobu neurčitou, k nájemní smlouvě byly uzavřeny dva dodatky: dne 23.1.2006 a 18.11.2010. Vzhledem k tomu, že se žalovaným přetrvávaly rozpory, kolik žalovaný dluží za užívání nebytových prostor a za služby poskytované v souvislosti s užíváním nebytových prostor, dal žalobce žalovanému výpověď z nájmu dne 23.10.2017, doručena žalovanému dne 4.11.2017, nájem skončil dne 28.2.2018 (uplynutím tříměsíční výpovědní lhůty). Přes upozornění žalobce žalovaný ke dni skončení nájmu nebytové prostory nevyklidila nadále od 1.3.2018 je užíval bez právního důvodu, nebytové prostory vyklidil a předal žalobci až 10.4.2018. Dle nájemní smlouvy ve znění dodatku ze dne 18.11.2010 činilo roční nájemné 32 368 Kč platné ve čtvrtletních splátkách po 8 092 Kč. Žalovaný dluží žalobci: nájemné za 3.čtvrtletí r. 2017 ve výši 8 092 Kč, splatné 15.8.2017, nájemné za 4.čtvrtletí r. 2017 ve výši 8 092 Kč, splatné 15.11.2017, nájemné za období od 1.1.2018 do 28.2.2018 ve výši 5 395 Kč splatné 15.2.2017, náhradu za užívání bez právního důvodu za období od 1.3.2017 do 10.4.2018 ve výši 3 596 Kč. V souvislosti s užíváním nebytových prostor žalovaný spotřeboval služby – energie (vodné a stočné a ústřední dálkové vytápění), které byly příslušnými dodavateli účtovány žalobci, jako vlastníkovi nebytové jednotky. Částky uvedené ve vyúčtování služeb žalobce přeúčtovával žalovanému, žalovaný dosud dluží žalobci: vyúčtování služeb za rok 2015 ve výši 4 840 Kč splatné 31.7.2016, vyúčtování služeb za rok 2016 ve výši 5 115 Kč splatné 31.7.2017, vyúčtování služeb za rok 2017 ve výši 7 082 Kč splatné 31.7.2018. Žalovaný byl opakovaně upomínán a vyzýván k zaplacení dlužných částek.

2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil podáním ze dne 23.11.2018 tak, že žádal zamítnutí žaloby. K odůvodnění uvedl, že nájemní smlouva ani dodatky k ní neupravují nárok na úhradu plateb spojených se službami. Žalovaný tvrdil, že byl přesvědčen, že tyto platby jsou součástí nájmu. Z toho důvodu žalovaný opakovaně platby nehradil. Žalovaný nereklamoval množství spotřebované vody a stočného. Reklamoval nedostatečnou teplotu v pronajatých prostorách, jeho reklamace nebyly řešeny. Žalovanému bylo doporučeno požádat o odprodej nebytových prostor, žalovaný žádost podal dne 15.12.2008, zastupitelstvo města ji schválilo usnesením ze dne 27.4.2009. Žalovaný žádal předložení kupní smlouvy a žádal odstranění právní vady, která spočívá v přítomnosti plechových přístřešků – černé stavby, nacházejících se na pozemku, který k nebytovému prostoru patří. Tato vada nebyla odstraněna Do zrušení schválení prodeje zastupitelstvem dne 28.5.2018 uplynulo 9 roků. Za tuto dobu hradil žalovaný zbytečně nájem a vznikla mu tak škoda 264 000 Kč. V r. 2017 probíhala rekonstrukce kanalizace a celého povrchu vozovky v ulici [příjmení] a [územní celek], půl roku byla paralyzována doprava a bylo znemožněno zásobování prodejny a nastal odliv zákazníků. Žádosti o prominutí nájmu žalovaného na dvě čtvrtletí žalobce nevyhověl.

3. Při jednání dne 7.3.2019 žalobce uvedl, že žalovaný dluží na nárocích žalobci již od roku 2010, ale žalobce uplatnil nárok na dlužné nájemné a s potřebu vody a topení za roky 2015 2017 s ohledem na předpokládanou námitku promlčení. Žalovaný uvedl, že je přesvědčen, že má hradit pouze nájem a náhrady za topení a vodu jsou obsaženy v nájmu, neboť jinou dohodu uzavřenu nemá, připustil, ale tyto nároky v minulosti hradil.

4. Vlastnické právo k nebytovému prostoru [číslo] jiného nebytového prostoru, vymezené v bytovém domě [anonymizováno], [část obce], na st.p. [číslo] v k.ú. [obec] do 25.9.2018 doložil žalobce výpisem z katastru nemovitostí.

5. Z nájemní smlouvy uzavřené dne 19.11.2004 mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem bylo zjištěno, že předmětem nájmu byl nebytový prostor [číslo] vymezený v bytovém domě [anonymizováno], [část obce], na st.p. [číslo] v k.ú. [obec], a to prodejna 33,37 m2 10,19m2, WC 2,68m2, na dobu neurčitou. Nájemné bylo dohodnuto na 52 908 Kč ročně splatné ve čtvrtletních splátkách po 13 227 Kč, od 1.1.2005 činí roční nájemné 55 488 Kč splatné ve čtvrtletních splátkách po 13 872 Kč. Výpovědní lhůta byla sjednána tříměsíční.

6. Z dodatku č.1 ze dne 23.1.2016 bylo zjištěno, že roční nájemné bylo změněno na 55 488 Kč, čtvrtletní splátka na 14 135 Kč.

7. Z dodatku č.2 ze dne 18.11.2010 bylo zjištěno, že roční nájemné bylo změněno na 32 368 Kč, čtvrtletní splátka na 8 092 Kč.

8. Z výpovědi z nájmu ze dne 23.10.2017 bylo zjištěno, že ji dal žalobce žalovanému pro neplacení nájemného (dle doručného lístku byla výpověď žalovanému doručena dne 4.11.2017).

9. Z předžalobní výzvy ze dne 8.3.2018 bylo zjištěno, že žalovaný byl upomenut a vyzván k vyklizení nebytového prostoru a k zaplacení dluhu na nájemném a platbách spojených s nájmem.

10. Z protokolu o převzetí nebytového prostoru ze dne 10.4.2018 bylo zjištěno, že k tomuto dni předal žalovaný žalobci nebytový prostor, který byl předmětem nájemní smlouvy.

11. Z protokolu o vyúčtování služeb za období 2015 – 2015 bylo zjištěno, že žalovanému bylo vyúčtováno vodné 455,53 Kč a ústřední dálkové vytápění 4 383,68 Kč, tj. celkem 4 839,21 Kč, zaokrouhleno 4 840 Kč.

12. Z protokolu o vyúčtování služeb za období 2016 – 2016 bylo zjištěno, že žalovanému bylo vyúčtováno vodné 419,14 Kč a ústřední dálkové vytápění 4 624 Kč, tj. celkem 5 114,94 Kč, zaokrouhleno 5 115 Kč.

13. Z protokolu o vyúčtování služeb za období 2017 – 2017 bylo zjištěno, že žalovanému bylo vyúčtováno ústřední dálkové vytápění 7 082 Kč.

14. Z vyřízení reklamace žalovaného vyúčtování služeb za rok 2015 ze dne 12.7.2016 bylo zjištěno, že vyúčtování služeb za rok 2015 společnosti [právnická osoba] je standardní, v pořádku, bylo provedeno plně v souladu s vyhláškou č.372/2001Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele a v souladu se smlouvou o poskytování služby z 7.2.2003. Reklamace žalovaného byla prověřena [právnická osoba], která vyúčtování neshledala závadným. Reklamace byla shledána neopodstatněnou. Žalovaný od r. 2010 do r. 2014 dluží na vyúčtování služeb 49 105,05 Kč, taktéž dluží na nájmu a 4.čtvrtletí r. 2012 částku 8 092 Kč.

15. Z vyřízení reklamace žalovaného vyúčtování služeb za rok 2017 ze dne 31.5.2018 bylo zjištěno, že ohledně vyúčtování tepla bylo vycházeno ze stavu podružného měřidla tepla - výchozí stav 30,61 GJ, konečný stav 41,58 GJ, konečný stav ke dni předání nebytového prostoru 10.4.2018 byl 48,273 GJ, ten žalovaný dne 10.4.2018 podepsal. Spotřeba tepla je rozúčtována dle vyhl.č. 269/2015 Sb. v poměru 40 % nákladů jako pevná složka podle vytápěné podlahové plochy a 60 % nákladů podle skutečně naměřené spotřeby. Vyúčtování nákladů na topení v uvedeném domě provádí společnost [právnická osoba] podle platné smlouvy o poskytování služby z 7.2.2003 mezi [příjmení] [příjmení] [anonymizováno] a dle platné vyhlášky a nemůže ani jinak. Všechny subjekty v domě mají podružné měřáky, ztráty v domě musí v konečném důsledku zaplatit všechny subjekty v domě, rozpočítávají se mezi všechny odběratele. To samé platí i o vodě. Město pouze přefakturovává vynaložené náklady, v případě žalovaného tyto náklady za teplo a vodu skutečně zaplatilo a rozdělilo mezi jednotlivé uživatele.

16. Z přípisu [anonymizováno] [územní celek] [příjmení] adresovaného žalovanému ze dne 28.8.2017 bylo zjištěno, že ke dni 21.7.2017 byl vypracován aktualizovaný znalecký posudek na ocenění nebytového prostoru na částku 400 000 Kč. Žalovaný je vyzván, aby se vyjádřil, zda má o odkup zájem, a zároveň byl upozorněn, že za užívání nebytového prostoru a služby městu dluží celkem 67 152,05 Kč.

17. Provedeným dokazováním vzal soud za prokázáno, že žalobce byl do 25.9.2018 vlastníkem nebytového prostoru [číslo] v bytovém domě [adresa], v [část obce], na st. [parcelní číslo] v k.ú. [obec] Nájemní smlouvou uzavřenou dne 19.11.2004 pronajal žalobce tento nebytový prostor, a to prodejnu, kancelář, WC, žalovanému na dobu neurčitou Nájemné bylo dohodnuto na 52 908 Kč ročně splatné ve čtvrtletních splátkách, od 1.1.2005 bylo roční nájemné dohodnuto na 55 488 Kč, dodatkem ze dne 23.1.2016 na částku 55 488 Kč ročně, dodatkem z 18.11.2010 na částku 32 368 Kč ročně. Žalobce jako pronajímatel zajišťoval pro žalovaného jako nájemce dodávku vody a odvod odpadní vody a vytápění nebytových prostor, na tyto služby spojené s užíváním nebytového prostoru nebyla uzavřena žádná smlouva, ani toto ujednání nebylo součástí uzavřené smlouvy nájemní. Nebylo ani prokázáno, že by dodávka vody a odvod odpadní vody a dodávky tepla byly součástí uzavřeného nájemného. Nájem skončil ke dni ke dni 28.2.2018 na základě výpovědi z nájmu doručené žalobcem žalovanému dne 4.11.2017. Žalovaný předal předmět nájmu žalobci dne 10.4.2018. Žalobce předmětnou žalobou uplatnil proti žalovanému nárok na úhradu dluhu na nájemném za 3. čtvrtletí r. 2017 ve výši 8 092 Kč, splatné 15.8.2017, nájemném za 4. čtvrtletí r. 2017 ve výši 8 092 Kč, splatné 15.11.2017, nájemném za období od 1.1.2018 do 28.2.2018 ve výši 5 395 Kč splatné 15.2.2017, náhradu za užívání bez právního důvodu za období od 1.3.2017 do 10.4.2018 ve výši 3 596 Kč. Dále žalobce uplatnil proti žalovanému nárok na zaplacení služeb – vodného, stočného a ústředního dálkového vytápění spojených s užíváním nebytových prostor, a to vyúčtování služeb za rok 2015 ve výši 4 840 Kč splatné 31.7.2016, vyúčtování služeb za rok 2016 ve výši 5 115 Kč splatné 31.7.2017, vyúčtování služeb za rok 2017 ve výši 7 082Kč splatné 31.7.2018.

18. Prokázané skutečnosti soud po právní stránce posoudil takto:

19. Dle § 3028 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. 1) Tímto zákonem se řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne účinnosti tohoto zákona. 2) Není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných, jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

20. Dle § 3074, odst. 1 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem, vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

21. Dle § 2 z.č.116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor nájem vzniká na základě písemné smlouvy, kterou pronajímatel přenechává nájemci nebytový prostor do užívání. Nájemní smlouva musí obsahovat předmět a účel nájmu, výši nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení, a nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá. Jde- li o nájem sjednaný k účelu podnikání, musí nájemní smlouva obsahovat také údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru.

22. Dle § 2303 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. je-li s nájmem prostoru sloužícího podnikání spojeno poskytování služeb souvisejících s nájmem, použijí se ustanovení o poskytování služeb souvisejících s nájmem bytu obdobně.

23. Dle § 2247 odst. 1-3 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související zajistí pronajímatel, schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odst.

2. Pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis. Strany si ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady případných dalších služeb, není-li stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Způsob rozúčtování musí být určen před poskytováním služby.

24. Smlouva o nájmu nebytových prostor byla uzavřena mezi stranami sporu dne 19.11.2004, práva a povinnosti vzniklé z této smlouvy se do doby účinnosti občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. řídí do jeho účinnosti (1.1.2014) dosavadními právními předpisy, tj. zákonem č. 116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor, dle tohoto zákona (§ 3, ost.3) jsou podstatnými náležitostmi písemná forma, předmět a účel nájmu, výše a splatnost nájemného a způsobe jeho platby. Pokud by smlouva mezi účastníky uzavřená neobsahoval tyto náležitosti byla by neplatná. Smlouva ze dne 19.11.2004 všechny uvedené náležitosti má, je tedy ve smyslu zákona platná. Skutečnost, že ve smlouvě není výslovně ujednána cena služeb poskytovaných s nájmem nebytových prostor a způsob jejich platby, nemá za následek neplatnost smlouvy. Nebylo prokázáno tvrzení žalovaného, že tyto platby služeb byly součástí nájemného, jednak nic takového ze smlouvy nevyplývá, a dále sám žalovaný v některých obdobích tyto platby dle vyúčtování a výzev žalobce platil. Žalobou byl uplatněn nárok žalobce na platby nájemného za 3. čtvrtletí r. 2017 ve výši 8 092 Kč, splatné 15.8.2017, nájemné za 4. čtvrtletí r. 2017 ve výši 8 092 Kč, splatné 15.11.2017, nájemné za období od 1.1.2018 do 28.2.2018 ve výši 5 395 Kč splatné 15.2.2017, náhradu za užívání bez právního důvodu za období od 1.3.2017 do 10.4.2018 ve výši 3 596 Kč, vyúčtování služeb za rok 2015 ve výši 4 840 Kč splatné 31.7.2016, vyúčtování služeb za rok 2016 ve výši 5 115 Kč splatné 31.7.2017, vyúčtování služeb za rok 2017 ve výši 7 082Kč splatné 31.7.2018 Tyto nároky soud posuzoval dle nové právní úpravy účinné od 1.1.2014, tj. dle občanského zákoníku č.89/2012 Sb. Výše nájemného byla prokázána nájemní smlouvou ve znění dodatků, vyúčtování služeb spojených s nájmem vzal soud za prokázáno předloženými vyúčtováními za jednotlivá období. Námitky žalovaného soud shledal nedůvodnými. Pokud byl znesnadněn přístup motorovými vozidly z provozovně, která byla předmětem nájmu, nelze to na výši nájmu či jiných plateb nijak zohledňovat, neboť tyto okolnosti nelze přičítat pronajímateli. Je zřejmé, že pokud byla prováděna rekonstrukce rozvodu plynu, tak za případné komplikace neodpovídá město, ale subjekt realizující tyto rekonstrukce. Námitky žalovaného, že pokud by nebytový prostor od žalobce zakoupil, nemusel by platit nájemné a placením nájemného mu (to které reálně zaplatil) vznikala škoda, není rovněž důvodná. Mezi účastníky nedošlo k uzavření smlouvy o prodeji tohoto nebytového prostoru, nebyla uzavřena smlouva o budoucí smlouvě kupní, z žádného smluvního ujednání ani právního předpisu nevyplývala povinnost ani žalobce nebytové prostory prodat ani povinnost žalovaného je koupit. Z eventuální možnosti nebytový prostor koupit, nelze vyvozovat tyto právní závěry. Další námitka spočívající v tom, že dle žalovaného měl žalobce zajistit odstranění dle tvrzení žalovaného černých staveb kůlen v blízkosti domu, ve kterém je pronajatý nebytový prostor, rovněž není v žádném směru relevantní. Není ani tvrzeno ani prokázáno, že by pozemky, na kterých jsou uvedené kolny umístěny, byly předmětem nájemní smlouvy uzavřené mezi stranami sporu, a ze znění smlouvy vyplývá, že předmětem nájemní smlouvy jsou pouze nebytové prostory, nikoliv pozemky v okolí domu. Další důkazní návrhy žalovaného, zejména, že by soud měl v tomto sporu připojit a provést jimi důkaz veškeré spory města Chrudim za dobu 10 let nazpět a k nim vyslýchat příslušné úředníky, soud rovněž nepovažuje za relevantní, proto je neprovedl. Nárok žalobce byl dle názoru soudu prokázán písemnými doklady, soud proto žalobě v plném rozsahu vyhověl, včetně zákonného úroku z prodlení dle § 1970 občanského zákoníku a nař.vl. č.351/2013 Sb.

25. Žalobce byl ve věci zcela úspěšný, má proto proti žalovanému dle § 142, odst.1 občanského právního řádu právo na náhradu nákladů řízení, a to zaplaceného soudního poplatku 2 111 Kč a dvou režijních paušálů dle nař.vl. 254/ 2015 Sb. po 300 Kč, celkem 2 711 Kč.