3 C 34/2020

Plný text

Okresní soud v Chrudimi rozhodl samosoudkyní JUDr. Janou Profousovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zast. údaje o zástupci proti žalovaným: 1) celé jméno žalované , datum narození , bytem adresa , obec , zast. Mgr. jméno příjmení , advokátem se sídlem adresa , obec 2) celé jméno žalovaného , datum narození , bytem adresa žalovaného : 3) titul celé jméno žalované , datum narození , bytem adresa žalovaného a žalované : 4) celé jméno žalovaného , datum narození , bytem adresa žalovaného a žalované o nahrazení projevu vůle žalované uzavřít smlouvu o převodu vlastnictví k nemovitostem I. Žaloba, aby žalovaní byli uznáni povinnými uzavřít kupní smlouvu tohoto znění: Smluvní strany: [celé jméno žalované], [datum narození], [rodné číslo], bytem [adresa žalované] (dále jen prodávající 1) [celé jméno žalovaného], [datum narození], [rodné číslo], trvale bytem [adresa žalovaného] (dále jen prodávající 2) a [celé jméno žalobce], [datum narození], [obec a číslo], [PSČ] [obec], [rodné číslo] (dále jen kupující) Uzavírají tuto kupní smlouvu o převodu vlastnictví k nemovité věci dle ustanovení § 2079 a následujících zákona číslo 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění. <b>I. Předmět převodu:</b> I. 1. [příjmení] prodávající prohlašuje, že je na základě smlouvy darovací ze dne 27.5.2009 a smlouvy darovací ze dne 12.8.2019 vlastníkem: pozemku parc. číslo st. [anonymizováno] označeného jako zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je i stavba [adresa], způsob využití rodinný dům, pozemku [číslo] označený jako orná půda, pozemku [číslo] označený jako orná půda, pozemku [číslo] označený jako orná půda, pozemku [číslo] označený jako ovocný sad, pozemku [číslo] označený jako ostatní plocha – manipulační plocha a pozemku [číslo] označený jako orná půda (nový pozemek) o výměře 558 m2, dále jedné ideální ¼ pozemku [číslo] označeného jako ostatní plocha o výměře 500 m2 a jedné ideální ¼ pozemku [číslo] označeného jako orná půda o výměře 417 m2. Všechny výše uvedené pozemky jsou vedeny u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim na [list vlastnictví] a [list vlastnictví] v k.ú. [obec] pro [územní celek], část [územní celek]. I. 2. [příjmení] prodávající prohlašuje, že na základě smlouvy darovací ze dne 27.5.2009 a usnesení Okresního soudu v Šumperku čj. 21 D 784/2016-45 ze dne 18.10.2016, je vlastníkem: pozemku parc. číslo st. [anonymizováno] označeného jako zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je i stavba [adresa], způsob využití rodinný dům, pozemek [číslo] označený jako ostatní plocha – manipulační plocha, pozemek [číslo] označený jako ostatní plocha – ostatní komunikace a pozemek [číslo] označený jako zahrada. Všechny výše uvedené pozemky jsou vedeny u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim na [list vlastnictví] v k.ú. [obec] pro [územní celek], část [územní celek]. I.

3. Předmětem převodu je i pozemek nově definovaný v geometrickém plánu pro rozdělení pozemku, průběh vlastníky zpřesněné hranice pozemků, číslo plánu [číslo] 2019, vyhotoveném [právnická osoba], se sídlem [adresa], který ověřil ing. [jméno] [příjmení], číslo položky seznamu úředně oprávněných zeměměřických inženýrů [číslo], dne 3.9.2019, pod [číslo] 2019. Tento geometrický plán pak tvoří přílohu této smlouvy a je její nedílnou součástí. <b>II. </b> <b>Předmět prodeje, kupní cena.</b> Prodávající prodávají kupujícímu pozemky a stavby, uvedené shora v článku I. této Kupní smlouvy za vzájemně dohodnutou kupní cenu celkem 2.637.000 Kč (slovy: dva milióny šest set třicet sedm tisíc korun českých) a kupující za tuto kupní cenu tento nemovitosti uvedené v článku I. této smlouvy kupuje a do vlastnictví přijímá. <b>III. </b> <b>Úhrada kupní ceny.</b> Kupní cena ve výši 2.637.000 Kč bude složena do úschovy Okresního soudu v Chrudimi, tedy na účet Okresního soudu v Chrudimi do pěti dnů od podání této žaloby a bude vyplacena prodávajícím do deseti dnů od právní moci rozhodnutí, kterým soud rozhodne o uzavření této kupní smlouvy. Kupující, bez zbytečného odkladu, nejpozději do deseti (10) pracovních dnů poté, co nabyde toto rozhodnutí právní moci, podá Katastrálnímu úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim, návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Poplatníkem daně z převodu nemovitosti je kupující a zavazuje se ji zaplatil finančnímu úřadu bez zbytečného odkladu poté, co učiní daňové přiznání u příslušného finančního úřadu. Součástí daňového přiznání je jedno vyhotovení této Smlouvy, Vyrozumění katastrálního úřadu zaslané účastníkům vkladového řízení ve smyslu ustanovení § 18 odst. 3) zákona číslo 256/2013 Sb., katastrálního zákona o tom, že vklad do katastru nemovitostí byl povolen (obojí postačí ve fotokopiích). <b>IV. </b> <b>Daně a poplatky.</b> [příjmení] kupující bere na vědomí, že má zákonnou povinnost, příslušnému finančnímu úřadu, nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden záznam o vkladu vlastnického práva, podat daňové přiznání. [příjmení] kupující je poplatníkem správního poplatku za provedení vkladu práv do katastru nemovitostí ve výši 2 000 Kč. [příjmení] prodávající bere na vědomí, že je povinna do konce měsíce ledna roku následujícího po roce, ve kterém pozbyla vlastnického práva k předmětu převodu, oznámit příslušnému finančnímu úřadu, že přestala být poplatníkem daně z nemovitostí a naopak strana kupující bere na vědomí, že je ve stejném termínu povinna podat daňové přiznání k této dani, vše dle § 13a zákona číslo 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí ve znění pozdějších předpisů. <b>V. </b> <b>Prohlášení smluvních stran.</b> Prodávající strana prohlašuje, že na převáděných nemovitostech neváznou ke dni podpisu této Smlouvy žádná omezení vlastnických práv, předkupní práva a podobně, která by bránila převodu vlastnictví ve prospěch kupujícího a ani nejsou zatíženy věcnými či jinými, zejména nájemními právy třetích osob. Prodávající strana výslovně prohlašuje, že ke dni podpisu této Smlouvy není v úpadku a není proti ní vedeno insolvenční řízení, ani výkon rozhodnutí nebo exekuce. Prodávající strana dále ujišťují kupujícího, že nevede a není proti ní veden žádný jiný spor (než spor vedený mezi [celé jméno žalované] a [celé jméno žalobce], týkající se části předmětu Smlouvy, kde jsou podílovými spoluvlastníky nemovitostí), že není podána jiná žaloba, než v tomto vedeném sporu a dále také, že nemá žádné závazky související s předmětem převodu vůči finančním nebo jiným orgánům státu. Prodávající prohlašují, že dům [adresa] a dům [adresa] jsou budovami, které byly vystavěny a poslední stavební změny dokončeny před 1.1.1947. Z tohoto důvodu, nebudou ve smyslu ustanovení § 7a odst. 9, zákona číslo 406/2000 Sb., opatřovány průkazy energetické náročnosti. Strana prodávající pak není povinna předkládat kupujícímu dokumenty k prokázání energetické náročnosti těchto domů ve smyslu uvedeného zákona a vyhlášky číslo 78/2013 Sb. <b>VI. </b> <b>Závěrečná ustanovení.</b> [příjmení] Smlouva nabývá platnosti, účinnosti a stává se závaznou pro její účastníky dnem právní moci rozhodnutí soudu, kterým se nahrazuje projev vůle prodávající [celé jméno žalované] a prodávajícího [celé jméno žalovaného]. Vlastnické právo ve prospěch kupujícího, vznikne zápisem do Veřejného seznamu vedeného pro dané katastrální území a obec u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim. V případě, že katastrální úřad vyzve účastníky k odstranění vad bránících provedení vkladu do katastru nemovitostí ve prospěch strany kupující, zavazují se smluvní strany k odstranění takovýchto vad v termínu katastrálním úřadem stanoveném. V [obec] dne ………………… Kupující: [celé jméno žalobce] Prodávající: [celé jméno žalované] [celé jméno žalovaného], se zamítá. II. Žaloba, aby bylo soudem určeno, že kupní smlouva ze dne 21.10.2019 uzavřená mezi [celé jméno žalované] a [celé jméno žalovaného] jako prodávajícími a manžely [titul] [celé jméno žalované] a [celé jméno žalovaného] jako kupujícími, je neplatná, se zamítá. III. Žalobce je povinen nahradit první žalované [celé jméno žalované] na nákladech řízení 114 180 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám jejího právního zástupce. IV. Ve vztahu mezi žalobcem a druhým žalovaným [celé jméno žalovaného] nemá žádný z účastníků právo na náhradu nákladů řízení. V. Ve vztahu mezi žalobcem a třetí žalovanou [titul] [celé jméno žalované] nemá žádný z účastníků právo na náhradu nákladů řízení. VI. Žalobce je povinen nahradit čtvrtému žalovanému [celé jméno žalovaného] na nákladech řízení 3 258 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou podanou k podepsanému soudu dne 6.2.2020 domáhal se žalobce proti žalované [celé jméno žalované], aby byla uznána povinnou uzavřít kupní smlouvu tak, jak je uvedena ve výroku I. tohoto rozsudku. K odůvodnění uvedl, že žalobce a žalovaná [celé jméno žalované] jsou podílovými spoluvlastníky m.j. pozemku [číslo] ostatní plocha a [číslo] orná půda, a to žalobce ¾ a žalovaná ¼. Žalovaná, aniž žalobci reagovala na jeho výzvy s uplatněním předkupního práva, uzavřela dne 21.10.2019 společně s [celé jméno žalovaného] na straně prodávající a [titul] [celé jméno žalované] a [celé jméno žalovaného] na straně kupující, kupní smlouvu o převodu vlastnictví nemovité věci vedenou na katastrálním úřadě pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim pod. [číslo jednací]. Jedná se o nemovitosti zapsané na [list vlastnictví] a [list vlastnictví] pro [územní celek] a k.ú. [obec], a to veškeré nemovitosti specifikované ve výroku tohoto rozsudku, z nichž spoluvlastnické právo má žalobce k podílu ¾ k pozemku [číslo] ostatní plocha a [číslo] orná půda. Kupní cena všech nemovitostí byla kupní smlouvou stanovena na 2 637 000 Kč.

2. Podáním ze dne 5.2.2020 žalobce rozšířil žalobu tak, že požadoval, aby na straně žalované byl jako druhý žalovaný uveden [celé jméno žalovaného].

3. Podáním ze dne 7.5.2020 rozšířil žalobce žalobu tak, že požadoval, aby manželé [celé jméno žalovaného] v řízení byli přibráni jako třetí a čtvrtý žalovaní.

4. Podáním ze dne 18.5.2020 doplnil žalobce skutková tvrzení tak, že jeho návrh na převod vlastnického práva i u pozemků, které žalovaná prodává a kde žalobce není veden jako spoluvlastník, vychází ze skutečnosti, že žalovaná má zájem o prodej těchto pozemků, a pokud s pozemky ve spoluvlastnictví žalobce a žalované tvoří funkční celek, pak uplatnění zákonem stanoveného předkupního práva pouze k pozemkům poz.p. [číslo] by žalovanou, resp. její zájmy s prodejem pozemků, poškodilo. Žalobce žádal, aby bylo soudem vysloveno, že kupní smlouva ze dne 21.10.2019 mezi žalovanou a [celé jméno žalovaného] a manžely [příjmení] byla uzavřena neplatně. Neplatné uzavření kupní smlouvy je dáno tím, že nedošlo ze strany žalované ke splnění povinnosti o předkupním právu pro žalobce.

5. Podáním ze dne 8.10.2020 doplnil žalobce skutková tvrzení tak, že si byl vědom svého předkupního práva vyplývajícího ze spoluvlastnictví pozemků [číslo] a [číslo], byl legitimně oprávněn spoléhat na to, že případný prodej těchto pozemků bude jako první nabídnut jemu. Porušení této povinnosti druhým spoluvlastníkem znamená porušení zákona a možnost domáhat se nápravy tohoto stavu. Žalobce první žalovanou opakovaně informoval o svém zájmu v případě prodeje nemovitostí, a to i následně přes realitní kancelář, kdy žalovaná měla možnost se žalobcem uzavřít stejnou smlouvu jako s 63. a 4. žalovanými.

6. Žalovaná [celé jméno žalované] se k žalobě vyjádřila podáním ze dne 21.4.2020 tak, že předkupní právo žalobce se neuplatní, neboť spoluvlastněné pozemky tvoří funkční celek s nemovitostí žalované, a v důsledku případného uplatnění předkupního práva by došlo k nemožnosti nemovitosti žalované nadále využívat. Smyslem a účelem ust. § 1124 občanského zákoníku, je ochrana spoluvlastníka, a nikoliv snaha o zamezení funkčního užívání nemovitosti. Nemůže docházet k omezení vlastnického práva v takové míře, aby v důsledku uplatnění předkupního práva bylo zamezeno nakládat s jinými nemovitostmi. Krom toho předkupní právo žalobce svědčí pouze ke spoluvlastněným nemovitostem, a nikoliv k nemovitostem žalované. Žalovaná dále namítla, že není pasivně legitimována, když již došlo k převodu vlastnického práva na manžele [příjmení], a to již před podáním žaloby. Žalovaná žádala zamítnutí žaloby.

7. Usnesením ze dne 14.5.2020 připustil soud, aby do řízení vstoupil [celé jméno žalovaného] jako druhý žalovaný, [titul] [celé jméno žalované] jako třetí žalovaná a [celé jméno žalovaného] jako čtvrtý žalovaný. Současně soud žalobce vyzval, aby přesně specifikoval žalobní petit, tj. jakého konkrétního rozsudku se domáhá.

8. Třetí a čtvrtý žalovaní (manželé [celé jméno žalovaného]) se k žalobě vyjádřili podáním ze dne 18.6.2020 tak, že v létě 2019 projevili zájem o prodávanou nemovitost inzerovanou realitní kanceláří. Součástí prodeje byl i podíl ¼ na pozemku [číslo], který byl součástí prodávaného celku, jedná se o přístupovou cestu. Pozemek [číslo] (podíl ¼) byl odprodán z toho důvodu, že v územním plánu města Skuteč je veden jako budoucí komunikace. Nemovitost zakoupená žalovanými vlastním výhradním přístupem nedisponuje. O předkupním právu věděli, ale byli ubezpečeni zástupcem realitní kanceláře, že na příjezdové komunikace se nevztahuje. Nemovitost bez právního přístupu by klesla na hodnotě a stala by se neprodejnou. Vklad vlastnického práva žalovaných na podílovou část přístupové cesty nijak nesnižuje hodnotu ostatního podílu. Příjezd k nemovitosti žalovaných po jediné stávající příjezdové komunikaci je odrazován opakovanou značkou zákaz vjezdu a bráněn neuzamykatelnou závorou. Žalovaní žádali zamítnutí žaloby.

9. Z kupní smlouvy uzavřené mezi prodávajícími [celé jméno žalované] a [celé jméno žalovaného] a kupujícími [titul] [celé jméno žalované] a [celé jméno žalovaného] dne 21.10.2019 bylo zjištěno, že předmětem převodu jsou nemovitosti, a to pozemek parc. číslo st. [anonymizováno] označený jako zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je i stavba [adresa], způsob využití rodinný dům, pozemek [číslo] označený jako orná půda, pozemek [číslo] označený jako orná půda, pozemek [číslo] označený jako orná půda, pozemek [číslo] označený jako ovocný sad, pozemek [číslo] označený jako ostatní plocha – manipulační plocha a pozemek [číslo] označený jako orná půda (nový pozemek) o výměře 558 m2 jedna ideální ¼ pozemku [číslo] označeného jako ostatní plocha o výměře 500 m2 a jedna ideální ¼ pozemku [číslo] označeného jako orná půda o výměře 417 m2. Všechny výše uvedené pozemky jsou vedeny u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim na [list vlastnictví] a [list vlastnictví] v k.ú. [obec] pro [územní celek], část [územní celek]. Dále pozemek parc. číslo st. [anonymizováno] označený jako zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je i stavba [adresa], způsob využití rodinný dům, pozemek [číslo] označený jako ostatní plocha – manipulační plocha, pozemek [číslo] označený jako ostatní plocha – ostatní komunikace a pozemek [číslo] označený jako zahrada, vše zapsáno na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim pro k.ú. [obec] pro [územní celek], část [územní celek]. Kupní cena předmětu prodeje byla dohodnuta na 2 637 000 Kč.

10. Z přípisu žalobce adresovaného první žalované datovaného dnem 14.1.2020 a odeslaného první žalované dne 20.1.2020 bylo zjištěno, že žalobce uplatnil v souvislosti s kupní smlouvou, kterou první žalovaná uzavřela s manžely [příjmení] rozvazovací podmínku s uplatněním předkupního práva dle § 2145 občanského zákoníku a vyzývá první žalovanou k jednání o koupi těchto pozemků s tím, že pokud první žalovaná nebude reagovat, bude kupní cena složena do notářské či soudní úschovy a žalobce se bude domáhat svého práva soudní cestou.

11. Dne 9.3.2020 podal žalobce návrh na přijetí kupní ceny do soudní úschovy a na účet soudu složil 2 637 000 Kč.

12. Z materiálů Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudimi bylo zjištěno, že vklad smlouvy ze dne 21.10.2019 byl povolen s právními účinky ke dni 16.12.2019. Dle výpisu z katastru, a to LV č [anonymizováno] pro [územní celek] a k.ú. [obec], jsou podílovými spoluvlastníky pozemků p. [číslo] o výměře 500 m2 ostatní plocha [číslo] o výměře 417 m2 – orná půda, žalobce podílem ¾ a manželé [celé jméno žalovaného] podílem ¼ ve společném jmění manželů.

13. Ve věci bylo dne 4.9.2020 realizováno místní šetření, byla pořízena fotodokumentace. Bylo zjištěno, že pozemek parc. [číslo] vypadá jako polní cesta, pozemek parc. [číslo] je louka v souvislé ploše větší louky, není v krajině oddělena. Parcela [číslo] je příjezdovou cestou k domu žalobce a dále pokračuje a je příjezdovou cestou k nemovitostem ve vlastnictví manželů [příjmení], tato polní cesta končí u domu [anonymizováno]. Asi 200 metrů směrem po silnici je les, v něm není vyježděna žádná cesta, jsou v něm jehličnaté stromy, některé pokácené, stopy po těžké technice. Na parcele [číslo] v místě jejího napojení na silnici jsou osazeny 2 dopravní zákazové značky zákaz vjezdu s přídavnou tabulkou„ soukromý pozemek“ a dále závora.

14. Žalobce při jednání ve věci dne 22.10.2020 jako účastník řízení uvedl, že mu náleží spoluvlastnické právo k pozemkům [číslo] k těmto pozemkům má předkupní právo. Pokud se týká pozemků ostatních, pak svoje právo odvozuje z toho, že otec paní [celé jméno žalované] (1.žalovaná) žalobci asi před 5 lety říkal, že nemovitost prodá, a žalobce o ni projevil zájem, smlouva o budoucí smlouvě kupní ale uzavřena nebyla. Otec to pak ale daroval první žalované. Pozemek [číslo] je cesta. Na pozemku [číslo] není dle územního plánu plánovaná cesta, sousedí s dalšími pozemky, které jsou ve spoluvlastnictví žalobce a první žalované. Žalobce má kameru zaměřenou na pozemek [číslo], a to asi 6 let, otec první žalované s tím souhlasil. S umístěním zákazových značek souhlasil otec první žalované.

15. První žalovaná [celé jméno žalované] při jednání ve věci dne 22.10.2020 jako účastník řízení uvedla, že se stala spoluvlastnicí nemovitostí, které následně prodala manželům [příjmení] (3. a 4. žalovaní), před 12-13 lety darem od jejího otce. Druhý žalovaný je její bratranec, který vlastnictví nabyl dědictvím po svém otci. Parcela [číslo] je cesta, [číslo] je dle katastru orná půda, ale fakticky se po ní jezdí, používá se jako příjezdová cesta, resp. její část. Obě parcely, tj. [číslo] a [číslo] jsou používány jako příjezdová cesta. K nemovitosti žádná jiná cesta neexistuje. Rodiče první žalované se žalobcem už 25 let nekomunikují, vůbec se spolu nebaví. Ani rodiče první žalované ani ona sama nikdy nedávali žalobci souhlas, aby toho, kdo do jejich nemovitosti přijíždí, sledoval, nečinili ale žádné kroky, nechtěli se hádat. Stejně tak nedávali žalobci souhlas s umístěním zákazových značek., naopak s tím měli problémy, protože žalobcem k nim odmítal pouštět návštěvy. Žalobce projevil zájem jen o cestu a vyjádřil se, že nemovitost žalovaných udělá neprodejnou. Žalobce začal nemovitosti požadovat, až když se žalovaná dohodla s [anonymizováno]. Jinak když jezdili zájemci o nemovitost, tak je tam žalobce odmítal pouštět, pomlouval žalovanou i její rodiče.

16. Čtvrtý žalovaný při jednání dne 22.10.2020 pouze uvedl, že parcela [číslo] je v územním plánu vydaném v r. 2015 vedena jako možná přístupová cesta a má být součástí dopravní infrastruktury, parcela navazuje na pozemek [číslo] ve vlastnictví 3.a4. žalovaných.

17. Provedeným dokazováním vzal soud za prokázány tyto skutečnosti: Žalobce a první žalovaná byli podílovými spoluvlastníky pozemků zapsaných u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim na LV č [anonymizováno] pro [územní celek] a k.ú. [obec], a to p. [číslo] o výměře 500 m2 ostatní plocha [číslo] o výměře 417 m2 – orná půda, žalobce podílem ¾ a první žalovaná podílem ¼. Dne 21.10.2019 uzavřeli první žalovaná a druhý žalovaný jako prodávající s třetí žalovanou a čtvrtým žalovaným jako kupujícími kupní smlouvu o prodeji nemovitostí, a to pozemku parc. číslo st. [anonymizováno] označeného jako zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je i stavba [adresa], způsob využití rodinný dům, pozemku [číslo] označeného jako orná půda, pozemku [číslo] označeného jako orná půda, pozemku [číslo] označeného jako orná půda, pozemku [číslo] označeného jako ovocný sad, pozemku [číslo] označeného jako ostatní plocha – manipulační plocha a pozemku [číslo] označeného jako orná půda (nový pozemek) o výměře 558 m2 jedné ideální ¼ pozemku číslo 1295/3 označeného jako ostatní plocha o výměře 500 m2 a jedna ideální ¼ pozemku [číslo] označeného jako orná půda o výměře 417 m2. Všechny výše uvedené pozemky jsou vedeny u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim na [list vlastnictví] a [list vlastnictví] v k.ú. [obec] pro [územní celek], část [územní celek]. Dále pozemku parc. číslo st. [anonymizováno] označeného jako zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je i stavba [adresa], způsob využití rodinný dům, pozemku [číslo] označeného jako ostatní plocha – manipulační plocha, pozemku [číslo] označeného jako ostatní plocha – ostatní komunikace a pozemku [číslo] označeného jako zahrada, vše zapsáno na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim pro k.ú. [obec] pro [územní celek], část [územní celek]. Pozemky č.st [číslo], jehož součástí je stavba [anonymizováno], p. [číslo] byly ve výlučném vlastnictví první žalované, pozemky č.st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba [anonymizováno], poz. [číslo] byly v podílovém spoluvlastnictví první žalované a druhého žalovaného, každého jednou ideální polovinou. Celková plocha prodávaných nemovitostí činila 28 938 m2, a to krom dvou pozemků [číslo] které byly v podílovém spoluvlastnictví první žalované a žalobce, jejichž celková plocha činí 917m2, z nichž byl převeden kupní smlouvou podíl první žalované ¼, tj . 229,25 m2, takže celková plocha převáděných pozemků činila 29 167,25 m2. Kupní cena byla dohodnuta na 2 367 000 Kč. Vklad vlastnického práva třetí a čtvrtého žalovaných na základě této kupní smlouvy byl povolen s právními účinky ke dni 16.12.2019 (Prokázáno materiály katastrálního úřadu a kupní smlouvou ze dne 21.10.2019). Převáděné nemovitosti tvoří soubor dvou staveb rodinných domů s příslušenstvím – hospodářskými budovami a pozemky, které tvoří funkční celek, zemědělskou usedlost„ samotu“, k níž jediný přístup je po pozemku [číslo] (Prokázáno místním ohledáním včetně provedené fotodokumentace). Prodávající první a druhý žalovaní před prodejem neučinili nabídku ke koupi žalobci, a to ani pozemků [číslo] ani ostatních převáděných nemovitostí (nesporné).

18. Z prokázaných skutečností soud učinil tyto právní závěry:

19. Dle § 2140, odst.1 občanského zákoníku č.89/2012 Sb. ve znění účinném ke dni uzavření žalobou napadené kupní smlouvy ujedná-li si předkupník k věci předkupní právo, vzniká dlužníku povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, pokud by ji chtěl prodat třetí osobě (koupěchtivému).

20. Dle § 2143 občanského zákoníku č.89/2012 Sb. povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým.

21. Dle § 2144 odst. 1-3 občanského zákoníku č.89/2012 Sb. je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl. Nabude-li nástupce vlastnické právo k věci jiným způsobem, přechází na něho povinnost nabídnout předkupníkovi věc ke koupi za podmínek, kterými byl vázán jeho předchůdce. Nekoupí-li předkupník nabídnutou věc, zůstává mu předkupní právo zachováno.

22. Dle § 2145 občanského zákoníku č.89/2012 Sb. věděl-li koupěchtivý o předkupním právu nebo musel-li o něm vědět, platí, že smlouva je uzavřena s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva.

23. Dle § 2149, odst. 2 občanského zákoníku č.89/2012 Sb. zavázal-li se koupěchtivý koupit věc společně s jinými za souhrnnou cenu, zaplatí předkupník poměrnou část souhrnné ceny. Prodávající může požadovat, aby předkupník koupil s věcí vše, co od ní nemůže být odděleno bez poškození.

24. Dle § 1124 odst. 1) občanského zákoníku č.89/2012 Sb. ve znění účinném ke dni uzavření žalobou napadené kupní smlouvy převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.

25. Při rozhodování musel soud vycházet z právní úpravy účinné ke dni uzavření kupní smlouvy, tj. 21.10.2019, k tomuto dni svědčilo spoluvlastníkům nemovitostí předkupní právo dle § 1124 občanského zákoníku. Toto předkupní právo ve vztahu k žalobci zavazovalo pouze první žalovanou a pouze ohledně pozemků p. [číslo] neboť jen tyto pozemky byly v podílovém spoluvlastnictví žalobce a první žalované, žádných jiných nemovitostí ať již pozemků či staveb se předkupní právo žalobce netýkalo a nemohl se s úspěchem domáhat, aby první a druhá žalovaní byli uznáni povinnými s ním uzavřít smlouvu kupní ve shodném znění, jako ji uzavřeli s třetí a čtvrtým žalovanými. A to ani s argumentací, že nemovitosti převáděné kupní smlouvou tvoří nedílný celek, neboť toto právo by mohl uplatnit ve smyslu ust. § 2149, odst. 2 občanského zákoníku jen prodávající, toto právo tedy nesvědčí předkupníkovi. Žalobce by se na základě svého předkupního práva mohl domáhat uzavření kupní smlouvy jen ohledně převáděného podílu na pozemcích [číslo] a [číslo]. Soud po zvážení všech zjištěných skutečností ale dospěl k závěru, že žalobci nelze vyhovět ani v této části nároku, a to především z toho důvodu, že veškeré kupní smlouvou převáděné nemovitosti tvoří funkční nedílný celek, jedná se o zemědělskou usedlost s pozemky, kdy oddělením dvou podílovým spoluvlastnictvím dotčených pozemků by mohlo způsobil znehodnocení nemovitosti. Pozemek [číslo] je navíc jedinou přístupovou cestou k nemovitosti z veřejné komunikace, pokud by se žalobce na základě realizace svého předkupního práva stal výlučným vlastníkem tohoto pozemku, zůstala by zemědělská usedlost, která je nyní ve společném jmění třetí a čtvrtého žalovaných, bez přístupu k veřejné komunikaci. Již za současného stavu, kdy žalobce je„ pouze“ spoluvlastníkem přístupové cesty, žalované omezuje v jejich spoluvlastnických právech, kdy bez jejich souhlasu osadil na přístupovou cestu k nemovitosti zákazové značky a dokonce závoru. Soud má za to, že žalobce zasahuje i do jejich osobnostních práv, když bez souhlasu žalovaných pořizuje kamerové záznamy přístupové cesty, tedy i žalovaných, popřípadě dalších osob, které je navštěvují. Vyhovění požadavku žalobce na stanovení povinnosti uzavřít kupní smlouvu byť i jen pokud se týká pozemků [číslo] by bylo v rozporu s dobrými mravy. [příjmení] toho je nutno vycházet ze skutečnosti, že vklad žalobou dotčené kupní smlouvy do katastru nemovitostí byl povolen s právními účinky ke dni 16.12.2019, tj. před podáním žaloby (žaloba podána k soudu dne 6.2.2020), jestliže první a druhý žalovaní nejsou zapsáni v katastru nemovitostí jako spoluvlastníci nemovitosti, nemohou být ani pasivně legitimováni, resp. nemůže jim soud ukládat povinnost, aby uzavřeli kupní smlouvu ohledně nemovitostí, jichž dle zápisu v katastru nejsou vlastníky. Povinnost uzavřít kupní smlouvu nemůže soud uložit nabyvatelům nemovitosti, tj. třetí a čtvrtému žalovaným, resp. takovou možnost dává ustanovení § 2144, odst.1 občanského zákoníku, ale to dává možnost předkupníkovi, aby se proti právnímu nástupci druhé strany domáhal uzavření kupní smlouvy, kterým by nemovitost za úplatu převedl předkupníkovi. Takovou žalobu ale žalobce nepodal, v žalobě je žádáno, aby kupní smlouvu jako prodávající byli uznáni povinnými uzavřít první a druhý žalovaní, a soud nemůže stanovit třetí a čtvrtému žalovaným povinnost, aby první a druhý žalovaní uzavřeli kupní smlouvu. Pokud se týká žaloby na určení neplatnosti kupní smlouvy ze dne 21.10.2019, soud nevyhověl žalobě ani v této části. Neplatnost smlouvy měla být způsobena nerespektováním předkupního práva žalobce. Jednak opět by se neplatnost mohla týkat jen těch částí pozemků, které jsou předkupním právem zatíženy, tj. čtvrtinového podílu první žalované na pozemcích [číslo] a [číslo], a soud neshledal nárok žalobce oprávněným z důvodů, které jsou již shora uvedeny, uplatnění předkupního práva žalobce je v rozporu s dobrými mravy. Sám žalobce si je zjevně vědom toho, že nemovitosti, které první a druhý žalovaní převedli na třetí a čtvrtého žalované, tvoří nedílný funkční celek, z něhož by bylo problematické oddělovat nějaké pozemky bez znehodnocení nemovitostí zbývajících, navíc jeden z dotčených pozemků je jedinou přístupovou cestou k nemovitosti.

26. Soud proto žalobu zcela zamítl.

27. Žalovaní byli ve věci zcela úspěšní, mají proto dle § 142, odst. 1 občanského soudního řádu proti žalobci právo na náhradu nákladů řízení. U první žalované se jedná o náklady právního zastoupení dle vyhl.č. 177/1996 Sb., tj. 5,5 úkonů právní pomoci (převzetí zastoupení, porada s klientem, vyjádření ve věci, účast při jednání- přesahující 2 hodiny, ½ úkonu účast při vyhlášení rozsudku), hodnota úkonu je vypočtena z ceny předmětu řízení 2 637 000 Kč na 18 860 Kč, u jednání dne 22.10.2020 a u vyhlášení rozsudku je tarifní hodnotou součet tarifních hodnot spojených věcí tj. 2 637 000 Kč + 50 000 Kč, tj. 2 687 000 Kč, z toho 1 úkon činí 19 060 Kč, tedy 3krát 18 860 Kč + 2,5krát 19 060 Kč, tj. 104 230 Kč dále 6krát 300 Kč paušálních náhrad, celkem 106 030, s připočtením 21 % DPH činí náklady celkem 128 296, 30 Kč. Při vyhlašování rozsudku došlo k chybě, která bude napravena opravným usnesením. Druhému a třetí žalované žádné náklady řízení nevznikly. Čtvrtému žalovanému soud proto žalobci přiznal ušlou mzdu dle potvrzení zaměstnavatele 2 632, 80 Kč a cestovné k soudu 625,20 Kč, celkem 3 258 Kč.