3 C 49/2024

Plný text

Okresní soud v Chrudimi rozhodl samosoudkyní JUDr. Janou Profousovou ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A, narozená Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b)Jméno žalobce B, narozený Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce B oba zastoupeni advokátem Anonymizováno. Anonymizováno Anonymizováno sídlem Anonymizováno Anonymizováno, Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno proti žalovanému: Jméno žalovaného, narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupen advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti

I. Podílové spoluvlastnictví účastníků k pozemku st.p.č. hodnota, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je dům č.p. Anonymizováno, pozemku st.p.č. hodnota, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je dům č.p. Anonymizováno a pozemku parc.č. hodnota- zahrada, vše zapsáno na LV č. hodnota pro obec adresa, k.ú. adresa, u právnická osoba pro Pardubický kraj, katastrální pracoviště adresa, se zrušuje.

II. Veškeré nemovitosti, a to pozemek st.p.č. hodnota, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je dům č.p. Anonymizováno, pozemek st.p.č. hodnota, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je dům č.p. Anonymizováno a pozemek parc.č. hodnota- zahrada, vše zapsáno na LV č. hodnota pro obec adresa, k.ú. adresa, u právnická osoba pro Pardubický kraj, katastrální pracoviště adresa, se přikazují do podílového spoluvlastnictví, druhého žalobce Jméno žalobce B, nar. Datum narození žalobce B, jednou ideální šestinou, a do společného jmění manželů obou žalobců, tj. Jméno žalobce A, nar. Datum narození žalobce A, nar. Datum narození žalobce B, pěti ideálními šestinami.

III. Oba žalobci jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalovanému na vypořádání podílu částka do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

V. Žalobci jsou povinni společně a nerozdílně nahradit České republice na účet Okresního soudu v Chrudimi č. 19-1220531/0710 VS 0311004924 částku 7 824 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

VI. Žalovaný je povinen nahradit České republice na účet Okresního soudu v Chrudimi č. 19-1220531/0710 VS 0311004924 částku 7 824 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou podanou k soudu dne 20.2.2024 domáhali se žalobci proti žalovanému zrušení podílového spoluvlastnictví k nemovitostem specifikovaným b bodu I výroku tohoto rozsudku a žádali, aby nemovitosti byly přikázány do podílového spoluvlastnictví druhého žalobce jednou ideální šestinou a pěti ideálními šestinami do společného jmění obou žalobců. K odůvodnění uvedli, že nemovitosti jsou ve spoluvlastnictví účastníků tak, že vlastníkem 1/6 je druhý žalobce, vlastníkem 1/3 je žalovaný a ½ mají žalobci ve společném jmění manželů. Nemovitosti užívají déle než 20 let žalobci, nemovitosti udržují a opravují. Žalobci měli zájem odkoupit od žalovaného jeho podíl, k dohodě nedošlo.

2. Žalovaný souhlasil se zrušením podílového spoluvlastnictví k nemovitostem a jejich přikázání do spoluvlastnictví žalobců, ohledně vypořádacího podílu žádal, aby byl stanoven znaleckým posudkem.

3. Z výpisu z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že nemovitosti, a to pozemek st.p.č. hodnota, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je dům č.p. Anonymizováno, pozemek st.p.č. hodnota, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je dům č.p. Anonymizováno a pozemek parc.č. hodnota- zahrada, jsou zapsány na LV č. hodnota pro obec adresa, k.ú. adresa, u právnická osoba pro Pardubický kraj, katastrální pracoviště adresa, v podílovém spoluvlastnictví účastníků tak, že vlastníkem 1/6 je druhý žalobce, vlastníkem 1/3 je žalovaný a ½ mají žalobci ve společném jmění manželů.

4. Ze znaleckého posudku znalkyně tituly před jménem jméno FO č. hodnota ze dne 10.1.2025 bylo zjištěno, že u rodinného domu č.p.Anonymizováno jsou prvky dlouhodobé životnosti v dobrém technickém stavu, prvky krátkodobé životnosti jsou původní, opotřebované, před výměnou, zařízení a vybavení původní, fyzicky a morálně opotřebované. U rodinného domu č.p.Anonymizováno je stav a údržba zanedbaná, prvky dlouhodobé i krátkodobé životnosti jsou zchátralé, hospodářská část je ve zhoršeném stavebně technickém stavu, jedná se o objekt k zásadní rekonstrukci či demolici. U nemovitosti č.p.Anonymizováno dospěla znalkyně k tržní ceně 3 200 000 Kč, u nemovitosti č.p. k ceně 500 000 Kč. Pro určení obvyklé ceny se nepodařilo zjistit dostatečné množství sjednaných cen v adekvátním období pro celý soubor nemovitostí = dva rodinné domy různého stavebnětechnického stavu a stáří na jednom pozemku pod společným oplocením. Porovnávací hodnota byla stanovena pro každý dům odděleně, v daném případě se ale obvyklá cena nerovná prostému součtu porovnávacích hodnot obou rodinných domů, ale je nutné přihlédnout k atypičnosti celého souboru nemovitostí, kde poptávka po takovém typu nemovitostí je nízká, v databázi realizovaných prodejů se většinou podobné prodeje, vzhledem k jejich malé frekvenci a atypičnosti, nacházejí zřídka. Z průzkumu trhu lze vysledovat snížení celkové ceny o cca 10-20%, znalkyně zvolila variantu snížení o 10%, tzn. dospěla k tržní ceně 3 300 000 Kč (po zaokrouhlení).

5. Z výpovědi znalkyně tituly před jménem jméno FO při jednání ve věci dne 17.9.2025 bylo zjištěno, že znalkyně pro porovnání použila ceny z r. 2022, 2023, rok 2024 nepoužila, protože ceny stagnovaly, v r. 2024 došlo k oživení trhu, ale zvětšil se zájem o nemovitosti ve výborném stavebně technickém stavu se zaručenými nízkými provozními náklady a v obcích s alespoň základní občanskou vybaveností. U nemovitosti č.p.Anonymizováno to splněno není. V prodeji za rok 2024 znalkyně v obdobné lokalitě nenašla srovnatelnou nemovitost. U nemovitosti č.p.Anonymizováno se nemovitost dělí na obytnou a hospodářskou, plochy hospodářských ploch se do započitatelných ploch bydlení nezapočítávají. V daném případě má hospodářská část zanedbatelný vliv na cenu, záporný. Oba domy mají společný dvůr, zahradu, společné oplocení. Pokud se nemovitosti budou prodávat jako celek, budou se prodávat hůře, pokud by se rozdělily, přineslo by to náklady odhadem 10% z ceny.

6. Z doplňku ke znaleckému posudku č. č. účtu ze dne 16.4.2026 znalkyně tituly před jménem jméno FO bylo zjištěno, že od data 10.1.2025 nedošlo ke změně tržních podmínek, která by měla vliv na obvyklou cenu nemovitostí stanovenou v původním znaleckém posudku.

7. Žalobci v závěrečném návrhu žádali vyhovění žalobě, tj. zrušení podílového spoluvlastnictví k nemovitostem a jejich přikázání do podílového spoluvlastnictví žalobců, a to podílem 1/6 druhému žalobci a 5/6 do společného jmění žalobců, s tím, že vypořádací podíl by měl být určen dle znaleckého posudku.

8. Žalovaný v závěrečném návrhu souhlasil s vypořádáním tak, jak požadovali žalobci, ale žádal, aby při určení vypořádacího podílu pro žalovaného soud nepřihlédl ke znalkyní navrhovanému snížení o 10%, neboť to je odůvodňováno budoucím rozdělení, které ani není navrhováno.

9. Soud při rozhodování vycházel z prokázaných skutečností, tj., že účastníci jsou spoluvlastníky nemovitostí specifikovaných v bodě I. výroku tohoto rozsudku podíly tak, jak jsou uvedeny v bodě 3 odůvodnění tohoto rozsudku. Tržní cena nemovitosti byla prokázána znaleckým posudkem včetně jeho doplňku a výslechu znalkyně.

10. Prokázané skutečnosti soud po právní stránce posoudil takto:

11. Dle § 1140, odst.1 občanského zákoníku z.č. 89/2012 Sb. nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat.

12. Dle § 1143 občanského zákoníku z.č. 89/2012 Sb. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

13. Dle § 1144 občanského zákoníku z.č. 89/2012 Sb. (1) Je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota.(2) Rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích.

14. V daném případě není mezi účastníky sporu o předmětu jejich společného spoluvlastnictví, ani o jeho zrušení a způsobu vypořádání, tzn. že obě strany sporu žádají zrušení podílového spoluvlastnictví a přikázání nemovitostí do vlastnictví, resp. spoluvlastnictví žalobců s tím, že žalovanému má být vyplacena hodnota jeho spoluvlastnického podílu. Mezi stranami sporu zůstala sporná výše vypořádacího podílu pro žalovaného, když žalobci žádali, aby byla určena dle znaleckého posudku dle znalkyní zjištěné tržní hodnoty nemovitostí, tj. 1 100 000 Kč, a žalovaný požadoval, aby soud nepřihlížel ke znalkyní navrhovanému snížení tržní ceny o 10%, kdy podíl pro žalovaného by představoval částku 1 233 333 Kč.

15. Soud proto žalobě vyhověl, zrušil podílové spoluvlastnictví účastníků a rozhodl o přikázání nemovitostí do částečně podílového spoluvlastnictví a částečně do společného jmění žalobců, resp. podíl žalovaného byl přikázán do společného jmění žalobců. Pokud se týká vypořádacího podílu pro žalovaného, vycházel soud ze znaleckého posudku znalkyně tituly před jménem jméno FO včetně jeho doplňku, soud nemá žádné důvody o správnosti znaleckého posudku pochybovat, znalkyně se vypořádala s otázkami na ni kladenými, své závěry řádně zdůvodnila, podložila důkazy provedenými v řízení i vlastním odborným šetřením. Její závěr o snížení tržní ceny nemovitostí o 10% soud akceptuje a při určení výše vypořádacího podílu pro žalovaného z něj vycházel. Ocenění nemovitosti, která je předmětem tohoto sporu, je komplikováno tím, že se jedná o dva domy, které stavebně technicky souvisí, tvoří jeden celkem, neboť mají společný dvůr, zahradu a jsou společně oploceny, navíc jejich stavebně technický stav je velmi rozdílný, když dům čp. Anonymizováno má prvky dlouhodobé životnosti v dobrém technickém stavu, prvky krátkodobé životnosti jsou původní, opotřebované, před výměnou, zařízení a vybavení původní, fyzicky a morálně opotřebované. U rodinného domu č.p.Anonymizováno je stav a údržba zanedbaná, prvky dlouhodobé i krátkodobé životnosti jsou zchátralé, hospodářská část je ve zhoršeném stavebně technickém stavu, jedná se o objekt k zásadní rekonstrukci či demolici. Znalkyně vysvětlila, že za daného stavu jsou nemovitosti jako celek obtížně obchodovatelné, tím je vysvětleno snížení tržní ceny o cca 10%, i pokud by došlo k rozdělení nemovitostí, tak by si to vyžádalo náklady, které by opět odhadem představovaly hodnotu 10% tržní ceny nemovitostí. Snížení ceny tedy není odůvodněno rozdělením nemovitostí, neboť to ani není navrhováno, ale jejich sníženou prodejností. Znalkyně vysvětlila, že sice v r. 2024 došlo k oživení trhu s nemovitostmi, ale nemovitosti ve výborném stavebně technickém stavu se zaručenými nízkými provozními náklady a v obcích s alespoň základní občanskou vybaveností, když je zjevné, že tato kritéria nesplňuje ani část nemovitosti, která je v relativně lepším stavu, tj, dům č.p.Anonymizováno. Soud proto určil výši vypořádacího podílu pro žalovaného částkou 1 100 000 Kč. Nedopatřením – chybou byla do výroku rozsudku pod bodem III uvedena částka 550 000 Kč, což je hodnota podílu Jméno žalobce B (druhý žalobce) a nikoli částka 1 100 000 Kč, což je hodnota podílu adresa (žalovaný). Tato zřejmá nesprávnost bud řešena opravným usnesením.

16. Obě strany sporu byly v podstatě stejně úspěšné, jejich návrhům bylo vyhověno, každému se dostalo hodnoty dle jeho podílu, soud proto rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

17. Dle § 148, odst.1 občanského soudního řádu proto soud náklady řízení placené ze státních prostředků určil k náhradě stranám sporu každé jednou polovinou. Jedná se o náklady na znalecký posudek 10 048 Kč, jeho doplněk 3 200 Kč, a výslech znalkyně 2 400 Kč, celkem 15 648 Kč, z toho ½ činí 7 824 Kč. Proti tomuto rozsudku je možno podat odvolání do 15 dnů od doručení písemného vyhotovení ke Krajskému soudu v Hradci Králové prostřednictvím soudu podepsaného. Nebude-li povinnost uvedená ve výroku splněna dobrovolně, lze se jejího splnění domáhat návrhem na výkon rozhodnutí.