4 C 140/2025

Plný text

Okresní soud v Chrudimi rozhodl samosoudcem Mgr. Markem Horáčkem ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená dne Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A žalované: Jméno žalované , narozená dne Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhá určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu ze dne 17.3.2025, týkající se bytu číslo , hodnota, ve 3. nadzemním podlaží domu č.p. , Anonymizováno, v , adresa, v , Anonymizováno, , Anonymizováno, ., kterou dala žalovaná žalobkyni, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna nahradit žalované náklady řízení ve výši 15.620,-- Kč, k rukám zástupce žalované, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Podanou žalobou se žalobkyně domáhala určení, že výpověď, kterou jí dala žalobkyně z bytu č. , hodnota, ve třetím nadzemním podlaží domu č.p. , Anonymizováno, v , adresa, v , Anonymizováno, , Anonymizováno, (dále jen byt), je neplatná. Uvedla, že je nájemkyní bytu na základě nájemní smlouvy ze dne 1.7.2013. Žalovaná nabyla k bytu vlastnické právo dne 27.2.2025. Dne 20.3.2025 byla žalobkyni doručena výpověď z nájmu bytu datovaná dnem 17.3.2025. Tuto výpověď dala žalovaná na základě ust. § 2288 odst. 2 písm. a) občanského zákoníku s tím, že hodlá předmětný byt využívat k zajištění vlastních bytových potřeb. Žalobkyně má však za to, že žalovaná ve skutečnosti byt pro sebe využívat nehodlá. Vlastní a užívá totiž rodinný dům na adrese , adresa, , který plně vyhovuje jejím bytovým potřebám. Z přehledu vlastnictví žalované je zřejmé, že disponuje vyšším počtem nemovitostí. To také vyvolává pochybnost o tvrzené potřebě žalované nastěhovat se do bytu o velikosti 1 + 1 a ploše 49 m2. Žalobkyně má za to, že pravým důvodem výpovědi je snaha žalované o vystěhování žalobkyně. Předchozí vlastnice bytu vedla s žalobkyní spor o zvýšení nájemného, nebyla v tomto sporu úspěšná. Žalobkyně se domnívá, že žalovaná je s předchozí vlastnicí v důvěrném vztahu, nabytí vlastnictví a následná výpověď jsou účelová jednání, jejichž cílem je obejít výsledek soudního sporu a dosáhnout vystěhování žalobkyně. Předmětný byt ani nebyl před převodem nabízen ve veřejné nabídce realitních kanceláří, to svědčí o neveřejném charakteru transakce mezi osobami, které se znají. Bytová potřeba pronajímatele přitom jako důvod výpovědi musí být skutečná, nikoli jen předstíraná.

2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila. Uvedla, že pronajímatel je oprávněn podle § 2288 odst. 2 písm. a) občanského zákoníku vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době, má-li být užíván pronajímatelem. Z ustálené rozhodovací praxe vyplývá, že má-li byt, jehož nájem je vypovídán, užívat pronajímatel, je výpovědní důvod naplněn bez dalšího. Není přitom významná intenzita potřeb bydlení pronajímatele. Není tedy významné, zda je žalovaná vlastníkem i jiné nemovitosti, ve které lze bydlet. Důležité je to, že žalovaná byt vnímá jako vhodný a ideální pro zajištění vlastní bytové potřeby, a to jak z hlediska velikosti, tak umístění. Žalovaná hledá práci, byt v centru města nedaleko vlakového a autobusového nádraží je z tohoto pohledu velmi dobře umístěn. Rodinný dům v , Anonymizováno, potom užívá syn i s rodinou, pro žalovanou je nákladné dům udržovat. Žalovaná nemá žádný bližší vztah s předchozí vlastnicí bytu. Byt navíc byl nabízen ve veřejné inzerci, díky tomu se také žalovaná o nabídce dověděla. Tvrzení žalobkyně o účelovosti převodu jsou nepodložené domněnky. Žaloba je tak nedůvodná, navrhla proto její zamítnutí. Občanský zákoník, konkrétně ust. § 2289 dává žalobkyni dostatečné možnosti k tomu, aby nedošlo k případnému zneužití výpovědního důvodu.Zjištěné skutečnosti3. Žalobkyně je na základě nájemní smlouvy ze dne 1.7.2013 nájemkyní bytu. Doba nájmu byla sjednána na dobu neurčitou. Dispozice bytu je 1 + 1, výměra 49,07 m2.

4. Žalovaná jako pronajímatelka dala žalované výpověď z bytu s tím, že byt hodlá využívat k naplnění vlastních bytových potřeb s odkazem na ust. § 2288 odst. písm. a) občanského zákoníku. Ve výpovědi je rovněž uvedeno, jak je to s během výpovědní doby a že nájemkyně může navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem s tím, že příslušný návrh je třeba podat do dvou měsíců od doručení výpovědi (výpověď ze dne 17.3.2025).

5. Z přehledu vlastnictví vyplynulo, že žalovaná je vlastníkem nemovitostí v k.ú. , adresa, . K tomu u jednání uvedla, že se jedná o polnosti zděděné po rodičích. Dále má žalovaná byt na , adresa, , ten poskytla příbuzné, která zde studuje.

6. Z printscreenu inzerátu na internetových stránkách Bazoš.cz vyplynulo, že byt byl nabízen na tomto portálu k prodeji, a to dne 12.11.2024.Posouzení věci7. Žalobkyně se domáhá určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu. Jde o nájem bytu na dobu neurčitou. Příslušná nájemní smlouva, která založila závazkový vztah, byla uzavřena 1.7.2013, tedy za účinnosti občanského zákoníku z roku 1964 (zákon č. 40/1964 Sb.), nicméně s ohledem na ust. § 3074 odst. 1 účinného občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) je na danou věc třeba aplikovat nový občanský zákoník.

8. Podle § 2288 odst. 2 písm. a) může pronajímatel vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době v případě, že má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno.

9. Žalovaná jako pronajímatelka dala žalobkyni jako nájemkyni výpověď z nájmu bytu právě proto, že byt potřebuje pro sebe, pro zajištění své bytové potřeby. Žalobkyně pak využila svého oprávnění podle § 2290 občanského zákoníku a ve stanovené dvouměsíční lhůtě podala soudu návrh k přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Argumentuje tím, že žalovaná ve skutečnosti nehodlá byt užívat pro svoji bytovou potřebu, ale že jde o účelové jednání V této souvislosti pak uvádí, že žalovaná má jiné nemovitosti, kde může bydlet, znala se s předchozí majitelkou bytu, o čemž má svědčit i to, že byt nebyl nabízen k prodeji veřejně.

10. Nutno říci, že pozice nájemce je v daném případě velmi slabá. Záměr byt užívat k zajištění své bytové potřeby je subjektivní kategorií, kterou lze vyvracet velmi obtížně. Je to možné jen na základě prokázání skutečností, z nichž by evidentně vyplývalo, že záměr pronajímatele není skutečný, ale pouze předstíraný. Pokud ovšem pronajímatel tvrdí, že byt pro sebe potřebuje a že ho hodlá takto využívat, jako tomu je v daném případě, pak má nájemce pramalou šanci tento deklarovaný záměr apriori vyvrátit.

11. V souzené věci jsou navíc tvrzení žalobkyně silně spekulativní. To, že žalovaná vlastní jiné nemovitosti, neznamená, že předmětný byt nehodlá využít k bydlení. Ostatně žalovaná vysvětlila, že dům v obci , adresa, užívá syn s rodinou, byt v , Anonymizováno, přenechala k užívání své příbuzné, která zde studuje, ostatní nemovitosti jsou potom polnosti. Sama pak hodlá bydlet právě v onom bytě v , Anonymizováno, , který má i výhodnou polohu u , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, . Těžko něco vytknout tomuto záměru.

12. Vysloveně vykonstruovaná je potom verze, že se jedná o účelový převod jen proto, aby žalovaná společně s předchozí vlastnicí dosáhly vystěhování žalobkyně. K prokázání tohoto tvrzení nebyl navržen žádný důkaz. Naopak žalovaná vyvrátila tvrzení o tom, že dům nebyl nabízen ve veřejné inzerci, což podle žalobkyně dokazovalo propojení žalované a předchozí vlastnice bytu. Žalovaná totiž prokázala, že v inzerci nabízen byl. Ovšem i kdyby byt nebyl ve veřejné inzerci nabízen, nijak by to neprokazovalo spekulativní vývody žalobkyně.

13. Soud proto uzavírá, že žalobkyně neprokázala, že by žalovaná neměla skutečný zájem byt užívat. Výpovědní důvod je tak naplněn. Výpověď tedy byla dána oprávněně. Žalobu proto soud zamítl.

14. Jen pro úplnost soud uvádí, že ochrana práv nájemce je v tomto případě zajištěna ust. § 2289 občanského zákoníku, které dává nájemci určitá oprávnění v případě, že by pronajímatel nevyužil byt k účelu uvedenému jako výpovědní důvod, jinými slovy, kdyby jeho záměr deklarovaný ve výpovědi byl jen předstíraný. Je to pochopitelné, neboť autentičnost záměru pronajímatele se může vyjevit až poté, co je byt nájemcem vyklizen.

15. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o.s.ř., žalovaná měla plný úspěch ve věci, má proto právo na náhradu nákladů řízení. Ty představují náklady na právní zastoupení – odměna advokáta za jeden úkon právní služby činí podle § 9 odst.3 písm. a), § 7 bod 5 vyhl. č. 177/1996 Sb. 3.700,-- Kč, poskytnuty byly tři úkony právní služby – příprava a převzetí věci, vyjádření k žalobě, účast u jednání soudu, celkem odměna 11.100,-- Kč, 3 x 450,-- Kč režijní paušál, náhrada za promeškaný čas cestou z , adresa, do Chrudimi k jednání soudu a zpět – 2 x půlhodina, náhrada podle § 14 cit. vyhl. činí 300,-- Kč, náhrada cestovních výdajů – délka trasy 19 km, amortizace 5,80 Kč/km, spotřeba 7,2 l/100 km, cena benzínu 35,80 Kč/l, náhrada cestovních výdajů činí 159,-- Kč, navýšení o 21 % DPH v částce 2.711,-- Kč, celkem náklady řízení činí 15.620,-- Kč. Podle § 149 odst. 1 o.s.ř. bylo žalobkyni uloženo náhradu nákladů řízení zaplatit k rukám zástupce žalované. O lhůtě k placení nákladů řízení bylo rozhodnuto podle § 160 odst. 1 o.s.ř.