4 C 19/2021

Plný text

Okresní soud v Chrudimi rozhodl samosoudcem Mgr. Markem Horáčkem ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně bytem adresa žalobkyně zastoupená advokátem anonymizováno jméno příjmení , anonymizováno . sídlem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného sídlem adresa žalované zastoupený advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 500.000 - Kč s příslušenstvím,

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhá po žalovaném zaplacení částky 500.000 - Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25% ročně od 16.10.2020 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna nahradit žalovanému náklady řízení ve výši 100.987 - Kč, k rukám zástupce žalovaného, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Podanou žalobou se žalobkyně domáhala po žalovaném zaplacení žalované částky. V žalobě uvedla, že se domáhá vydání bezdůvodného obohacení spočívající v částce 500.000 - Kč, která byla žalovanému předána, právní důvod přitom odpadl. Konkrétně pak rozvedla, že předmětné peněžní prostředky byly žalovanému předány na základě rezervační smlouvy ze dne 24.8.2020, jde o rezervační poplatek dle čl. V 5.1 smlouvy. Do 30 dnů od uzavření rezervační smlouvy mělo dojít mezi účastníky k uzavření kupní smlouvy, předmětem koupě měly být nemovitosti specifikované v čl. I 1.1 smlouvy. Z důvodů ležících na straně žalovaného k uzavření smlouvy nedošlo, přestože se o to žalobkyně snažila. Žalovaný nesplnil jednu z podmínek rezervační smlouvy – v souladu s čl. I 1.2 měl žalovaný do 30 dnů od uzavření rezervační smlouvy zajistit rozdělení pozemku v tomto článku smlouvy uvedeným. Žalovaný se též nedostavil na jednání, které se mělo konat 22.9.2020 v sídle [anonymizována dvě slova] za účelem vyřešení celé záležitosti. Podle čl. VII 7.1 smlouvy potom marným uplynutím rezervační doby rezervační smlouva zanikla. Vzhledem k tomu, že k uzavření rezervační smlouvy nedošlo z důvodů na straně žalovaného, je žalovaný povinen žalobkyni vrátit rezervační poplatek. K jeho vrácení byl žalovaný i písemně vyzván. Přesto nebyl rezervační poplatek vrácen, žalobkyně se proto domáhá vrácení rezervačního poplatku soudní cestou.

2. Ve věci byl vydán elektronický platební rozkaz, žalovaný proti němu podal odpor. Ve vyjádření k žalobě potom uvedl, že došlo k uzavření rezervační smlouvy dne 24.8.2020, předmětem byla rezervace dotčených nemovitostí pro žalobce coby možného budujícího kupujícího. Téhož dne byla žalobkyní složena ve prospěch žalovaného částka 500.000 - Kč jako rezervační poplatek, v případě uzavření kupní smlouvy by byla tato částka považována za částečnou úhradu kupní ceny. Dne 9.9.2020 byla žalobkyně vyzvána, aby splnila svou povinnost podle čl. IV 4.4 smlouvy a prokázala schopnost uhradit kupní cenu v částce 17, 500.000 - Kč. Po opakovaných výzvách žalovaného žalobkyně požádala o dodatečnou lhůtu ke splnění povinnosti. Žalovaný jí tuto lhůtu do 18.9.2020 poskytl. Avšak ani k tomuto datu žalobkyně svoji povinnost nesplnila, z její strany tak došlo k porušení povinnosti, žalovaný proto dne 21.9.2020 vyzval žalobkyni k zaplacení smluvní pokuty ve výši 500.000 - Kč ve smyslu čl. VI 6.2 smlouvy. Dne 29.9.2020, tedy v okamžiku, kdy povinnost žalobce uhradit smluvní pokutu dospěla, započetl žalovaný vůči žalobkyni svou pohledávku na zaplacení smluvní pokuty proti pohledávce žalobkyně na vrácení rezervačního poplatku. Ke dni 29.9.2020 tak došlo k zániku obou pohledávek. Navrhl zamítnutí žaloby.

3. Žalobkyně s argumentací žalovaného nesouhlasila. Poukázala na to, že ve smlouvě nebylo dohodnuto, jak konkrétně má být prokázána schopnost žalobkyně zaplatit kupní cenu. Žalobkyně si vyžádala delší lhůtu ke splnění této povinnosti, než byla původní lhůta stanovená žalovaným, lhůta byla prodloužena do 18.9.2020, dne 17.9.2020 žalobkyně požádala o potvrzení, že prokázání schopnosti uhradit kupní cenu proběhlo řádně a způsobem, který žalovaný akceptuje. Dne 21.9.2020 žalobkyně opětovně kontaktovala žalovaného s touž žádostí, žalovaný však reagoval tak, že nijak nezohlednil předchozí snahu žalobkyně poskytnout veškerou součinnost a sdělil žalobkyni, že nedoložila schopnost uhradit kupní cenu. Žalovaný tak učinil ještě v rezervační době. Žalobkyně měla snahu kupní smlouvu uzavřít, za tím účelem i dne 23.9.2020 žalovaného k uzavření kupní smlouvy vyzvala. Žalobkyně tak má za to, že své povinnosti ze smlouvy neporušila, nemá tedy ani povinnost zaplatit žalovanému smluvní pokutu. Jednostranné započtení provedené žalovaným tak nemůže mít žádné účinky, neboť žalovaný nemá za žalobkyní žádnou pohledávku. Podle názoru žalobkyně je jednání žalovaného účelové, žalovaný měl mařit všechny pokusy žalobkyně uzavřít kupní smlouvu, žalovaný nebyl ochoten kupní smlouvu uzavřít.

4. U jednání pak žalovaný svoji argumentaci i k argumentaci žalovaného doplnil tak, že návrh rezervační smlouvy vzešel ze strany žalobkyně, celý obchod měl proběhnout velmi rychle, v rezervační době měla být uzavřena vlastní kupní smlouvy, v této době se tedy měly stihnout všechny kroky potřebné k realizaci tohoto záměru. Výzva žalobkyně k uzavření kupní smlouvy nemá žádný význam, rezervační smlouva je koncipována tak, že návrh měl vzejít od žalovaného. Po 18.9.2020, kdy žalobkyni uplynula lhůta k doložení schopnosti uhradit kupní cenu, žalovaný ztratil důvěru ve schopnost žalobkyně kupní cenu uhradit. I případné splnění této povinnosti poslední den rezervační lhůty by pro žalovaného nemělo význam, protože pak už by se nestihly všechny kroky potřebné k uzavření kupní smlouvy. Pokud jde o rozdělení pozemku, tak příslušný geometrický plán vypracován byl, na katastr se potom měl dávat až společně s vlastní kupní smlouvou. Konečně ohledně délky lhůty pro doložení schopnosti žalobkyně uhradit kupní cenu žalovaný uvedl, že tuto povinnost měla žalobkyně splnit na výzvu žalovaného, za použití § 1958 občanského zákoníku lze mít za to, že jde o lhůtu bez zbytečného odkladu, žalovaný nakonec souhlasil s prodloužením lhůty do 18.9.2020, celkově tato lhůta tedy činila 9 dní, což je lhůta delší než bez zbytečného odkladu. Zjištěné skutečnosti 5. Mezi žalovaným jako vlastníkem a žalobkyní jako zájemcem byla uzavřena rezervační smlouva. Předmětem smlouvy byla rezervace předmětu budoucího převodu pro zájemce – jde o nemovitosti specifikované přímo ve smlouvě. Kupní cena budoucího prodeje měla činit 17, 500.000 - Kč. Rezervační doba byla sjednána na 30 dnů. V čl. 4 smlouvy se zájemce zavázal na výzvu vlastníka mj. prokázat schopnost zaplatit kupní cenu. Rezervační poplatek byl sjednán ve výši 500.000 - Kč s tím, že v případě uzavření kupní smlouvy bude použit na úhradu kupní ceny. Nebude-li kupní smlouva uzavřena z důvodu na straně zájemce, může být rezervační poplatek započten na úhradu smluvní pokuty. Podle čl. VI 6.2 potom platilo, že nedojde-li k uzavření kupní smlouvy do konce rezervační doby z důvodu, který leží na straně zájemce, např. pokud zájemce poruší své povinnosti v čl. IV smlouvy, je zájemce povinen zaplatit vlastníkovi smluvní pokutu ve výši 500.000 - Kč. Podle čl. I 1.2 bylo povinností vlastníka zajistit rozdělení pozemku parc. č. st. [číslo] ve smlouvě specifikovaným způsobem (rezervační smlouva ze dne 24.8.2020). 6. [příjmení] skutečností je, že žalobkyně složila dne 24.8.2020 rezervační poplatek ve výši 500.000 - Kč. Totéž plyne i z příjmového pokladního dokladu z téhož dne.

7. Z e-mailové korespondence vedené mezi žalovaným a jeho zástupcem [anonymizováno] [příjmení] na jedné straně a zástupcem žalobkyně panem [příjmení], za účasti [anonymizováno] [příjmení] vyplynulo následující. Žalovaný dne 9.9.2020 vyzval žalobkyni, aby v souladu s čl. 4 rezervační smlouvy prokázala schopnost zaplatit kupní cenu, tedy zbývajících 17 mil Kč, a to do tří dnů od obdržení výzvy. Současně sdělil, že za takový doklad pokládá aktuální výpis z účtu nebo jiný neodvolatelný doklad, z nějž bude zřejmá schopnost žalobkyně kupní cenu ve výši 17 mil Kč uhradit. Zástupce žalobkyně pan [příjmení] odpověděl e-mailem z téhož dne, uvedl, že prostředky jsou na několika různých účtech, o potvrzení zůstatku na investičních účtech se musí požádat v bance. Učinil dotaz, zda stačí čestné prohlášení. E-mailem z následujícího dne, 10.9.2020, se pan [příjmení] opětovně dotazuje, zda bude postačovat čestné prohlášení žalobkyně. V případě požadavku na potvrzení bankovních subjektů, kde jsou uloženy finance, není schopen vyhovět termínu požadovanému žalovaným, potřeboval by čas do konce týdne. V e-mailu z téhož dne se pak pan [příjmení] znovu dotazuje, zda bude stačit žalovanému čestné prohlášení žalobkyně. Na tento e-mail téhož dne reagoval zástupce žalovaného [příjmení] [příjmení] s tím, že v případě doložení prostředků formou úvěru by vyžadovali doložení finančních prostředků na účtu úvěrující osoby, pokud nebude uzavřena s bankou. Smlouva o úvěru nebo darovací smlouva není sama o sobě způsobilá prokázat schopnost zaplatit kupní cenu. E-mailem ze dne 14.9.2020 potom pan [příjmení] předložil výpis ČSOB na částku 13 mil Kč v portfoliu s tím, že zbytek bude v hotovosti nebo portfolio v [obec] [anonymizováno]. Učinil dotaz, zda toto doložení dostačuje. Na tento e-mail následovala odpověď ze dne 16.9.2020 ze strany [anonymizováno] [příjmení], že je třeba prokázat schopnost uhradit kupní cenu, tedy částku 17 mil Kč s tím, že u cenných papírů není známa doba potřebná na převedení na disponibilní prostředky a u plateb v hotovosti existuje limit těchto plateb. E-mailem ze dne 17.9.2020 se pan [příjmení] dotazuje, zda doložení, které bylo poskytnuto, je dostačují a stejně tak pan [příjmení] učinil i e-mailem ze dne 21.9.2020. Následně pak [anonymizována dvě slova] e-mailem ze dne 21.9.2020 shrnul obsah korespondence a konstatoval, že do 18.9.2020, což byla lhůta prodloužená k doložení schopnosti zaplatit kupní cenu k žádosti žalobkyně, žalobkyně svoji povinnost nesplnila. Současně sdělil, že žalovaný uplatňuje právo na zaplacení smluvní pokuty.

8. Datovou zprávou byla dne 23.9.2020 doručena žalovanému výzva k uzavření kupní smlouvy. Současně mu byly doručeny následující dokumenty – 1) potvrzení [právnická osoba] o tom, že na účtech [jméno] [celé jméno žalobkyně] se ke dni 10.9.2020 nachází zůstatek 1, 804.244,33 Kč, 2) potvrzení [právnická osoba] o tom, že na účtech [anonymizováno] [jméno] [příjmení] je ke dni 10.9.2020 zůstatek 869.882,81 Kč, 3) potvrzení [právnická osoba] o tom, že na účtech žalobkyně se ke dni 10.9.2020 nachází zůstatek 1, 295.562,91 Kč, 4) výpis z účtu [právnická osoba] u [právnická osoba] ke dni 22.9.2020, z něhož plyne, že zůstatek zde činí 742.475,59 Kč, 5) smlouva o zápůjčce bez uvedení data uzavřená mezi [anonymizováno] [jméno] [celé jméno žalobkyně] jako zapůjčitelem a žalobkyní jako vydlužitelem, předmětem je částka 1, 800.000 - Kč s tím, že tato částka bude převedena žalobkyni do 3 pracovních dnů na její žádost, 6) smlouva o záppjčce bez uvedení data uzavřená mezi [anonymizováno] [jméno] [příjmení] jako zapůjčitelem a žalobkyní jako vydlužitelem, předmětem je částka 850.000 - Kč s tím, že tato částka bude žalobkyni převedena do 3 pracovních dnů na její žádost, 7) smlouva o zápůjčce uzavřená mezi [právnická osoba] jako zapůjčitelem a žalobkyní jako vydlužitelem, předmětem je částka 700.000 - Kč s tím, že tato částka bude žalobkyni převedena do 3 pracovních dnů na její žádost.

9. Z e-mailu ze dne 22.8.2020, který zaslal žalovaný [příjmení] [příjmení] (zástupce zprostředkující realitní kanceláře) vyplynulo, že žalovaný hodlal prodat předmětný bytový dům za částku 18,5 mil Kč s tím, že se všichni vynasnaží, aby do 28.8.2020 byly peníze v úschově. Kupující měl souhlasit, že mu 3 dny na obstarání peněz stačí. Toto má být nevyhnutelná podmínka žalovaného.

10. Žalobkyně vyzvala před podáním žaloby žalovaného k vrácení rezervačního poplatku s tím, že jinak se bude domáhat vrácení částky u soudu.

11. Žalovaný na výzvu sdělil, že na pohledávku žalobkyně byla započtena pohledávka žalovaného z titulu smluvní pokuty dle čl. 6 rezervační smlouvy.

12. Z geometrického plánu pro rozdělení pozemku ze dne 28.8.2020 [číslo] vyhotoveného [anonymizováno] [jméno] [příjmení] vyplývá, že podle tohoto plánu z dosavadního pozemku parc. č. st. [číslo] jsou odděleny dva pozemky – parc. [číslo] prac. Č. [číslo], přičemž toto rozdělení odpovídá příloze č. 2 rezervační smlouvy.

13. Z výpisu z katastru nemovitostí k datu 8.12.2020 vyplynulo, že pozemek parc. č. st. [číslo] v k.ú. [obec] je evidován v původní výměře 1.652 m2.

14. Ostatní navržené důkazy soud neprováděl, především jde o důkaz výslechem svědka [jméno] [příjmení], který v předmětné transakci zastupoval žalobkyni. Jeho výslechem mělo být prokázáno, že žalobkyně doložila schopnost zaplatit kupní cenu a neporušila tak rezervační smlouvu. Soud tento výslech považuje za nadbytečný, resp. směrující k prokázání něčeho, co ani předmětem prokazování není. Otázka, jestli došlo k prokázání schopnosti zaplatit kupní cenu a tím pádem i k případnému porušení rezervační smlouvy ze strany žalobkyně, je totiž otázkou právní nikoli skutkovou. Pro toto posouzení pak pochopitelně soud potřebuje učinit skutková zjištění na základě dokazování, tato zjištění jsou však učiněna z e-mailové komunikace a listin, které byly v řízení předloženy (zejména jde o dokumenty zaslané žalobkyní žalovanému dne 23.9.2020). Výslech svědka žádným takovým dokumentem není, nelze od něho očekávat více, než má soud již k dispozici. A hodnocení toho, jestli byla prokázána schopnost zaplatit kupní cenu či nikoli, již není dokazováním, ale právním posouzením soudu.

15. Skutkový závěr soudu je potom takový, že mezi účastníky byla uzavřena rezervační smlouva, žalobkyně poskytla žalovanému rezervační poplatek ve výši 500.000 - Kč. Žalovaný požadoval po žalobkyni doložení schopnosti zaplatit kupní cenu, žalobkyně s žalovaným v tomto směru komunikovala, vyžádala si lhůtu do 18.9.2020, do tohoto data však poskytla doklady svědčící o její schopnosti zaplatit pouze část kupní ceny. Listiny, z nichž by vyplývala možnost žalobkyně mít k dispozici celou kupní cenu, byly žalovanému doručeny až poslední den rezervační lhůty. Žalovaný nechal v rezervační době zpracovat geometrický plán na rozdělení pozemku parc. č. st. [číslo] v k.ú. [obec]. Nedošlo k zápisu dle tohoto geometrického plánu na katastru. Nedošlo k uzavření vlastní kupní smlouvy. Žalobkyně požadovala po žalovaném vrácení rezervačního poplatku, žalovaný proti této pohledávce žalobkyně započítal svoji pohledávku na zaplacení smluvní pokuty dle čl. VI 6.2 rezervační smlouvy. Právní posouzení 16. Klíčovou otázkou sporu bylo posouzení, zda žalovanému vznikl nárok na smluvní pokutu podle čl. VI 6.2 smlouvy. Skutečnost, že žalobkyně zaplatila rezervační poplatek ve výši 500.000 - Kč byla nesporná. Šlo tedy o to, zda žalovaný skutečně měl za žalovanou pohledávku na zaplacení smluvní pokuty, kterou následně proti pohledávce žalobkyně na vrácení rezervačního poplatku mohl započítat. Tím by došlo k zániku pohledávky žalobkyně na vrácení rezervačního poplatku.

17. Soud má za to, že žalovanému nárok na uvedenou smluvní pokutu vznikl. Podle čl. VI 6.2 rezervační smlouvy platí, že pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy do konce rezervační doby z důvodu, který leží na straně zájemce, např. pokud zájemce poruší své povinnosti specifikované v čl. IV této smlouvy, je zájemce povinen zaplatit vlastníkovi smluvní pokutu ve výši 500.000 - Kč. Smluvní pokuta je splatná nejpozději do deseti dnů ode dne porušení zajištěné povinnosti. V čl. IV 4.4 je pak jednou z povinností zájemce povinnost na výzvu vlastníka prokázat schopnost zaplatit kupní cenu. Rezervační smlouva byla uzavřena 24.8.2020, rezervační doba činila 30 dnů, poslední den rezervační doby tedy připadal na 23.9.2020 (viz § 605 odst. 1 občanského zákoníku). V této době tedy mělo dojít k uzavření kupní smlouvy.

18. Žalovaný vyzval žalobkyni dne 9.9.2020, aby do tří dnů doložila svoji schopnost zaplatit celou kupní cenu, konkrétně částku 17 mil Kč s tím, že částka 500 tis Kč již byla složena formou rezervačního poplatku. Současně již v této výzvě sdělil, že takovým způsobilým dokladem je aktuální výpis z účtu. Žalovaný tedy hned na začátku jasně sdělil, že požaduje prokázat schopnost uhrazení celé kupní ceny a také sdělil, jaký způsob doložení považuje za optimální. Žalobkyně reagovala na tuto výzvu, sdělila, že prostředky jsou na několika účtech, o potvrzení zůstatku na investičních účtech se musí požádat v bance a učinila dotaz, zda by nepostačovalo čestné prohlášení. K dostatečnosti případného čestného prohlášení se žalovaný sice přímo nevyjádřil, nicméně již z jeho první výzvy muselo být žalobkyni zřejmé, že čestné prohlášení dostačovat nebude. Ostatně lze si položit otázku, jakou záruku čestné prohlášení dává. Podle přesvědčení soudu čestné prohlášení nelze považovat za doklad, který prokazuje schopnost uhradit jakoukoli částku, natož částku 17 mil Kč. V kontextu výše uvedeného je pak dotaz žalobkyně, zda bude dostačovat čestné prohlášení, zcela nepatřičný.

19. Z dalšího průběhu korespondence je pak zřejmé, že samotné žalobkyni muselo být jasné, že pouhým čestným prohlášením svoji schopnost uhradit kupní cenu neprokazuje. Proto také již v e-mailu ze dne 10.9.2020 uvádí, že pokud bude požadováno potvrzení bankovních subjektů, kde jsou uloženy finance, pak není schopna dodržet třídenní lhůtu stanovenou žalovaným a potřebuje čas do konce příštího týdne (tj. do 18.9 – pátek čili poslední pracovní den následujícího týdne). Žalobkyně si tedy sama stanovila lhůtu, dokdy prokáže svoji schopnost uhradit kupní cenu, a to výpisy z účtů u bank. To ovšem znamená, že tuto lhůtu měla bezpodmínečně dodržet. Na výše uvedený e-mail z 10.9.2020 potom žalovaný reagoval e-mailem z téhož dne, kde specifikoval, za jakých okolností by považoval darovací či úvěrovou smlouvu za doklad prokazující schopnost zaplatit kupní cenu. Opět lze konstatovat, že z tohoto e-mailu muselo být jasné, že žalovanému nebude stačit čestné prohlášení.

20. Žalobkyně potom ve lhůtě, kterou si sama stanovila, schopnost uhradit celou kupní cenu neprokázala. E-mailem ze dne 14.9.2020 prokázala pouze výpis z ČSOB – investiční portfolio ve výši 13 mil Kč. Dotázala se, zda je to takto dostatečné. Dne 16.9.2020 se jí dostalo odpovědi, že jde o prokázání schopnosti zaplatit kupní cenu ve výši 17 mil Kč a že v případě hotovostních plateb existuje jejich limit, v případě portfolia je pak otázka, jaká je doba převedení na disponibilní prostředky. Z odpovědi tedy muselo být žalobkyni opět zřejmé, že to dostatečné není. To však muselo být žalobkyni zřejmé celou dobu, neboť již ve výzvě ze dne 9.9.2020 žalovaný požadoval prokázat schopnost zaplatit celou kupní cenu. Do 18.9.2020 pak žalobkyně nic dalšího ohledně její schopnosti zaplatit kupní cenu neprokázala. Prokázána tak byla maximálně schopnost uhradit 13 mil Kč nikoli celá kupní cena ve výši 17 mil Kč.

21. Žalobkyně až poslední den rezervační lhůty, tj. 23.9.2020 zaslala žalovanému další dokumenty. Tyto dokumenty dokazují, že sdělení žalobkyně ze dne 9.9.2020, a sice že prostředky jsou na několika různých účtech, nebylo pravdivé. Z těchto dokumentů totiž vyplývá, že žalobkyně celou částku odpovídající kupní ceně nemá na účtech, ale dává ji dohromady teprve za pomocí zápůjček od svých příbuzných a [právnická osoba] [anonymizována dvě slova]. Z textu smluv o zápůjčce je potom zřejmé, že žalobkyně těmito prostředky ani ke dni 23.9.2020 nedisponovala, neboť k jejich převodu mělo dojít až na výzvu žalobkyně, nebylo tedy jisté, že tyto prostředky skutečně obdrží. Ale i kdyby tyto dokumenty zaslané 23.9.2020 byly vyhodnoceny tak, že prokazují schopnost žalobkyně uhradit celou kupní cenu, stalo se tak poslední den rezervační lhůty a několik dní po uplynutí lhůty, kterou si sama žalobkyně pro splnění své povinnosti stanovila. K uzavření vlastní kupní smlouvy v rezervační době tak již pro nedostatek času dojít nemohlo. Soud též akceptuje argument žalovaného, že k žalobkyni ztratil důvěru, když nebyla schopna dostát své povinnosti v prodloužené lhůtě. Zůstává otázkou, proč výše zmíněné dokumenty žalobkyně neposkytla žalovanému hned poté, co výzvu k doložení prostředků obdržela.

22. Soud tedy má za to, že je to žalobkyně, kdo porušil ustanovení rezervační smlouvy – žalobkyně ani v dodatečné lhůtě, kterou si sama stanovila, neprokázala, že je schopna uhradit celou kupní cenu. Takovou lhůtu lze přitom považovat za zcela dostatečnou. Je třeba ji vykládat v kontextu rezervační doby – 30 dnů, tj. doby, během níž má být uzavřena vlastní kupní smlouva. Prokázání schopnosti zaplatit kupní cenu by přitom nemělo být ničím složitým za předpokladu, že žalobkyně potřebnými prostředky opravdu disponuje. Zde se lze ztotožnit s argumentem žalovaného, že předložit výpis z účtu je věcí, kterou lze učinit prakticky okamžitě. Poukaz na ust. § 1958 odst. 2 občanského zákoníku je zcela případný – žalobkyně měla na výzvu žalovaného svoji povinnost prokázat schopnost zaplatit kupní cenu splnit bez zbytečného odkladu. Žalobkyně rovněž věděla, že žalovaný požaduje prokázání této schopnosti ve vztahu k celé kupní ceně a musela rovněž vědět, že nepostačí pouhé čestné prohlášení. Není ani pravdou, že by žalovaný s žalobkyni v této věci nekomunikoval a neposkytoval součinnost, výše zhodnocená e-mailová korespondence dosvědčuje, že žalovaný prostřednictvím svého zástupce opakovaně sděloval, že požaduje prokázat schopnost uhradit celou kupní cenu a že žalobkyni muselo být zřejmé, že to, co průběžně poskytla, není dostačující.

23. Povinnost žalobkyně prokázat schopnost zaplatit kupní cenu je přitom povinností, která pro žalovaného měla velký význam. To je patrné jednak z textu rezervační smlouvy, kde je tato povinnost výslovně zmíněna a je na ní odkázáno i v ujednání o smluvní pokutě (viz čl. IV 4.4 a čl. VI 6.6 smlouvy), jednak je to patrné i z e-mailu ze dne 22.8.2020, který žalovaný adresoval [anonymizována dvě slova] (zástupce realitní kanceláře, která zprostředkovávala celý obchod, jde mj. o osobu, která se účastnila e-mailové korespondence mezi účastníky). Z tohoto e-mailu rovněž plyne, že žalovaný měl být ujišťován o tom, že kupující bude schopen obstarat prostředky na zaplacení kupní ceny velmi rychle.

24. Soud dále nesdílí argument žalobkyně, že žalovaný porušil svoji povinnost podle čl. I 1.2 rezervační smlouvy, tedy zajistit rozdělení pozemku parc. č. st. [číslo] v k.ú. [obec] způsobem, který je uveden v příloze 2 smlouvy. Žalovaný tuto povinnost splnil, příslušný geometrický plán nechal vyhotovit, plán je z 28.8.2020. To, že tato skutečnost nebyla promítnuta v evidenci katastru nemovitostí, neznamená porušení smlouvy. Rozdělení pozemku zajištěno bylo. Do katastru nemovitostí by pak tento plán byl vložen společně s vlastní kupní smlouvou, což je vysvětlení logické. Navíc je evidentní, že tvrzení žalobkyně o údajném porušení povinnosti dle čl. I 1.2 žalovaným nemělo žádný vliv na samotné uzavření či neuzavření kupní smlouvy, tato otázka se v průběhu rezervační doby nijak neřešila.

25. Na základě výše uvedeného proto soud dospěl k závěru, že žalobkyně porušila povinnost dle čl. IV 4.4 rezervační smlouvy, neprokázala schopnost zaplatit kupní cenu, v důsledku toho potom nedošlo k uzavření kupní smlouvy. Jsou tak naplněny předpoklady stanovené v čl. VI 6.2 rezervační smlouvy – nedošlo k uzavření kupní smlouvy do konce rezervační doby z důvodu, který leží na straně zájemce (tj. žalobkyně). Žalovanému tak vzniklo právo na zaplacení smluvní pokuty ve výši 500.000 - Kč. Žalovaný pak byl oprávněn svoji pohledávku na smluvní pokutu započítat na pohledávku žalobkyně na vrácení rezervačního poplatku, což také učinil. Započtením tak zanikla pohledávka žalobkyně na vrácení rezervačního poplatku. Žaloba proto musela být zamítnuta.

26. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o.s.ř., žalovaný měl plný úspěch ve věci, má proto právo na náhradu nákladů řízení. Náklady řízení představuje soudní poplatek za odvolání proti usnesení o nařízení předběžného opatření ve výši 1.000 - Kč, odměna advokáta za poskytnuté úkony právní služby, za jeden úkon náleží podle § 8 odst. 1, § 7 bod 6 vyhl. 177/1996 Sb. 10.300 - Kč, poskytnuto bylo celkem, příprava a převzetí zastoupení, odvolání proti usnesení o předběžném opatření po zahájení řízení (poloviční odměna - viz § 11 odst. 2 písm. c) tarifu), účast na jednání soudu dne 23.9.2021, vyjádření ve věci ze dne 25.10.2021, účast u jednání dne 18.11.2021, další porada s klientem přesahující jednu hodinu – v souvislosti s koncentrací řízení, vyjádření ve věci po koncentraci, účast u jednání soudu dne 7.3.2022, celkem 8 úkonů, odměna ve výši 77.250 - Kč. Jako samostatný úkon právní služby soud nepovažuje nahlížení do spisu před prvním jednáním, takové nahlížení v začátcích celého řízení by bezesporu bylo kryto přípravou a převzetím věci. Dále žalovanému náleží režijní paušál za 8 úkonů, tj. 8 x 300 - Kč, paušál za podání odporu ještě nezastoupeného žalovaného, zde jde o nárok dle vyhl. 254/2015 Sb. ve výši 300 - Kč, náhrada za promeškaný čas cestou k jednáním soudu – celkem tři jednání, cesta tam a zpět vždy 4 půlhodiny, tj. 1.200 - Kč, cestovní výdaje za cestu z místa sídla advokátní kanceláře k soudu a zpět – dvě takové cesty v roce 2021, jedna v roce 2022, vždy 2 x 34 km, spotřeba použitého vozidla 10,07 l nafty na 100 km, při amortizaci 4,40 Kč/km a ceně nafty 27,10 Kč za litr dle vyhl. 589/2020 Sb. (pro rok 2021) a při amortizaci 4,70 Kč/km a ceně nafty 36,10 Kč za litr dle vyhl. 511/2021 Sb., cestovní výdaje pak představují částku 2 x 485 - Kč + 566 - Kč, celkem cestovní výdaje 1.536 - Kč. K nákladům řízení je třeba připočíst 21 % DPH v částce 17.301 - Kč, celkem náklady řízení činí 100.987 - Kč. Podle § 149 odst. 1 o.s.ř. bylo žalobkyni uloženo náhradu nákladů řízení zaplatit k rukám zástupce žalovaného. Lhůta k plnění byla stanovena podle § 160 odst. 1 o.s.ř.