4 C 2/2024

Plný text

Okresní soud v Chrudimi rozhodl samosoudcem Mgr. Markem Horáčkem ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozená dne Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupená advokátem Jméno advokáta bytem Adresa advokáta proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený dne Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o vypořádání podílového spoluvlastnictví

I. Podílové spoluvlastnictví účastníků k pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , na kterém stojí stavba rodinného domu čp. , Anonymizováno, , a k pozemku parc. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , vše v k.ú. , adresa, , se ruší.

II. Pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, , na kterém stojí stavba rodinného domu čp. , Anonymizováno, , a pozemek parc. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , vše v k.ú. , adresa, se přikazují do výlučného vlastnictví žalovaného.

III. Žalovaný je povinen vyplatit žalobkyni vypořádací podíl ve výši 907.440,-- Kč, a to do 4 měsíců od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

V. Žalovaný je povinen nahradit České republice náklady státu ve výši 10.400,-- Kč na účet Okresního soudu v Chrudimi číslo 19-1220531/0710 pod variabilním symbolem číslo , hodnota, , a to do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Podanou žalobou se žalobkyně domáhala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k pozemku parc, č. st. , Anonymizováno, , na němž stojí rodinný dům č.p. , Anonymizováno, , a k pozemku parc. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , vše v k.ú. , adresa, (dále jen nemovitosti). V žalobě uvedla, že každý z účastníků má na nemovitostech podíl o velikosti ½. Nemovitosti v současnosti výlučně užívá žalovaný, aniž by za toto užívání žalobkyni cokoli hradil. Žalobkyně nemá zájem nadále ve spoluvlastnictví setrvávat. Z jednání mezi účastníky vyplynulo, že žalovaný má zájem převzít nemovitosti do výlučného vlastnictví, nebylo ovšem dosaženo shody na tom, kolik má činit vypořádací podíl. Podle posudku znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , který byl zpracován v řízení o vypořádání společného jmění účastníků, mají nemovitosti ke dni 21.3.2022 tržní hodnotu 1,432.800,-- Kč. Nemovitosti nelze reálně rozdělit, tvoří totiž funkční celek s rodinným domem č.p. , Anonymizováno, , který je na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, ; dům je ve výlučném vlastnictví žalobce. Dále žalobkyně upozornila na to, že není nutné zohledňovat existenci zástavního práva váznoucího na nemovitostech, konkrétně zástavního práva zřízeného ve prospěch , právnická osoba, ., a to z důvodu, že předmětným zástavním právem je zajištěna pohledávka banky za účastníky, která již byla zohledněna ve vypořádání společného jmění účastníků (viz řízení u Okresního soudu v Chrudimi sp. zn. 12 C 127/2021). Žalobkyně proto navrhla spoluvlastnictví účastníků k nemovitostem zrušit, nemovitosti přikázat do výlučného vlastnictví žalovaného s povinností žalovaného vyplatit žalobkyni vypořádací podíl ve výši dle provedeného dokazování.

2. Žalovaný ve svém vyjádření uvedl, že účastníci byli manželé, sňatek uzavřeli 27.6.2009, rozvedeni byli pravomocně ke dni 27.5.2020. Žalovaný získal kupní smlouvou ze dne 11.1.2006 od obce , adresa, pozemek parc. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, o výměře 1.194 m2, za pozemek zaplatil 143.280,-- Kč. Od roku 2007 stavěl žalovaný na pozemku rodinný dům, ve stavbě pokračovali po svatbě s žalobkyní, v roce 2011 si brali na stavbu úvěr u KB, a.s.. Darovací smlouvou ze dne 27.3.2013 daroval žalovaný žalobkyni ideální ½ pozemků parc. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, a st. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, – pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, byl oddělený z pozemku p. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, a na tomto pozemku již stál rodinný dům účastníků. Žalobkyně odešla z nemovitosti ve Vejvanovicích v září 2019, o nemovitosti se nestará, neužívá je, nic nehradí. Účastníci vedli spor o vypořádání společného jmění, ten skončil v květnu 2023 smírem. Dům zůstal ve vlastnictví žalovaný, ten vyplatil žalobkyni vypořádací podíl ve výši 1,696.242,- Kč. Pozemky, jež jsou předmětem žaloby, nebyly ve společném jmění, zůstaly proto nevypořádané. K posudku , tituly před jménem, , jméno FO, má žalovaný výhrady – cena pozemků stanovená tímto znalcem má činit 1,430.000,-- Kč, celý komplex nemovitostí, tj. dům s pozemky pak 6,500.000,-- Kč. Podle žalovaného je cena samotných pozemků dle posudku příliš vysoká, takovou hodnotu nemají, jsou v záplavovém území. Podle žalovaného je nutné zpracovat nové ocenění. Žalovaný má zájem o přikázání nemovitostí, které jsou předmětem žaloby, do svého vlastnictví. Považuje však za nespravedlivé, aby musel vyplácet žalobkyni polovinu tržní ceny. Žalobkyně získala pozemky darováním od žalovaného. Je proto podle žalovaného na místě přistoupit k disparitě podílů. V tomto směru je žalovaný připraven vyplatit žalobkyni polovinu z původní kupní ceny, tj. částku 71.640,-- Kč.

3. Žalobkyně s navrženou disparitou podílů nesouhlasila. V tomto směru uvedla, že poloviční podíl na pozemcích obdržela od žalovaného s tím, že na nich vybudují rodinný dům, kde budou jako manželé se svými dětmi žít. Dále do stavby domu, ale i pozemkových úprav investovali jednak své společné prostředky, ale též své prostředky výlučné. Pozemky byly zhodnoceny jednak stavbou rodinného domu, jednak venkovními úpravami – pergolou o rozměrech 42,13 m2, podezděným skleníkem, umístěním zámkové dlažby na část pozemku, oplocením pozemku apod. Tyto úpravy byly prováděny v době, kdy pozemky byly ve spoluvlastnictví účastníků. Žalobkyně dále doplnila, že soudnímu řízení se snažila vyhnout, byla to však neochota žalovaného přistoupit ke spravedlivému řešení, která donutila žalobkyni zahájit tento spor. Žalobkyně měla snahu vypořádat pozemky již v rámci řízení o vypořádání společného jmění, k tomu však pro neochotu žalovaného nedošlo.Zjištěné skutečnosti4. Z výpisu z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že žalobkyně a žalovaný jsou rovnodílnými spoluvlastníky nemovitostí.

5. Na základě kupní smlouvy ze dne 11.1.2016 se žalovaný stal vlastníkem pozemku parc, č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, o výměře 1.194 m2 – orná půda v k.ú. , adresa, . Kupní cena činila 143.280,-- Kč. Prodávajícím byla obec , adresa, .

6. Darovací smlouvou ze dne 27.3.2013 daroval žalovaný žalobkyni spoluvlastnický podíl o velikosti ½ na předmětných nemovitostech.

7. Městský úřad v Chrudimi, stavební odbor rozhodl dne 12.11.2007 o umístění stavby – novostavby rodinného domu včetně studny a ČOV na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, v k-ú. , adresa, . Rozhodnutí nabylo právní moci dne 12.11.2007.

8. Městský úřad v Chrudimi, stavební odbor rozhodnutím ze dne 14.11.2007 vydal souhlas s provedením ohlášené stavby – novostavba rodinného domu na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, .

9. Městský úřad v Chrudimi, stavební odbor dne 30.1.2013 vydal souhlas s užíváním stavby rodinného domu na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , domu bylo přiděleno číslo popisné , Anonymizováno, pro obec , adresa, .

10. Z kupních smluv ze dne 17.11.2016 a ze dne 26.10.2016 vyplynulo, že obec , adresa, prodávala fyzickým osobám pozemky – ornou půdu za cenu 400,-- Kč/m2.

11. Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , adresa, /, Anonymizováno, ze dne 21.3.2022, který byl zpracován na zadání soudu v řízení vedeném u Okresního soudu v Chrudimi pod sp. zn. 12 C 127/2021 o vypořádání společného jmění účastníků, vyplynulo, že tržní hodnota celého souboru nemovitostí, tj. pozemku parc, č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je dům č.p. , Anonymizováno, , a pozemku parc. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , vše v k.ú. , adresa, činí 6,5 mil Kč. Z odborného vyjádření, které navazuje na tento posudek, pak vyplynulo, že tržní hodnota pouze pozemků činí 1,43 mil Kč, tj. cena cca 1.200,-- Kč/m2).

12. Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , který soud nechal vypracovat v tomto řízení, bylo zjištěno, že obvyklá cena nemovitostí, jež jsou předmětem řízení, činí 2,268.600,-- Kč. Jde o cenu pouze pozemků bez stavby rodinného domu č.p. , Anonymizováno, . Znalec na základě porovnávací metody dospěl k závěru, že cena za m2 pozemku činí 1.900,-- Kč.

13. Znalec , tituly před jménem, , jméno FO, v rámci svého výslechu setrval na závěrech svého posudku. Upozornil na to, že v současné době je pozemek parc. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, v katastru evidován již jako zahrada a nikoli jako orná půda, Každopádně tento evidenční údaj v katastru nemá pro ocenění význam. Z hlediska ocenění je rozhodující faktický stav, tedy to, jak je pozemek užíván. I kdyby tedy byl pozemek parc. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, nadále evidován jako orná půda, na jeho ocenění by to nemělo žádný vliv. Stejně tak není možné rozlišovat cenu za m2 u stavební parcely a cenu za m2 u pozemkové parcely. Je třeba vycházet z toho, jak se chová trh, když nějaký zájemce chce koupit pozemek k zastavění. V takovém případě se pozemek kupuje jako celek, aniž by se rozlišovalo, že určitá část pozemku bude fyzicky zastavěna stavbou a zbylá část bude tvořit zahradu té stavby. Takto se trh nechová, nemá smysl cenu za m2 podle druhu pozemku rozlišovat. Pokud jde o vedlejší stavby na pozemku - pergola, skleník, oplocení – pak tyto stavby nemají z hlediska stanovení obvyklé ceny význam. Investor se zajímá jen o pozemek, na kterém chce postavit dům. V praxi dokonce dochází k tomu, že kupující po koupi pozemku vedlejší stavby odstraní a postaví si tam to, co potřebuje.

14. Z odborného vyjádření , jméno FO, předloženého žalovaným vyplynulo, že cena stavebního pozemku je 1.650,-- Kč/m2, cena pozemkové parcely je 160,-- Kč; celková cena nemovitostí tedy činí 322.160,-- Kč.Posouzení věci15. Relevantní právní úprava je následující. Podle § 1140 odst. 1 občanského zákoníku nemůže být nikdo nucen setrvat ve spoluvlastnictví. Podle odst. 2 každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Podle § 1143 nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. Podle § 1144 odst. 1 je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Podle § 1147 není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům.

16. V daném případě reálné dělení nemovitostí nepřicházelo v úvahu. Pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, je zastavěn stavbou rodinného domu, tento rodinný dům je ve výlučném vlastnictví žalovaného. Pozemek parc. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, tvoří zahradu rodinného domu. Jde tedy o jeden funkční celek, který dělit nelze.

17. V úvahu tak připadá druhý ze způsobů vypořádání, tj. přikázání věci jednomu ze spoluvlastníků s povinností k vyplacení náhrady druhému. Bylo nesporné od počátku řízení, že nemovitosti budou přikázány žalovanému – žalovaný o ně měl zájem, žalobkyně nikoli, navíc na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, stojí dům ve výlučném vlastnictví žalovaného, přikázáním pozemku žalovanému tak dojde ke sjednocení vlastnického režimu. Žalovaný zároveň deklaroval, že je schopen žalobkyni vyplatit příslušný vypořádací podíl, a to jednak díky úvěru od banky, jednak díky pomoci rodiny. Solventnost žalovaného nebyla nijak zpochybněna. Proto soud přistoupil k tomuto způsobu vypořádání, pozemky přikázal do výlučného vlastnictví žalovaného.

18. V případě přikázání věci jednomu ze spoluvlastníků je třeba rozhodnout o povinnosti k vyplacení přiměřené náhrady. Zásadně platí, že náhrada by měla odpovídat obvyklé ceně celé věci vynásobené velikostí spoluvlastnického podílu toho spoluvlastníka (či spoluvlastníků), kterému se věc nepřikazuje. V případě dvou rovnodílných spoluvlastníků jde tedy o polovinu obvyklé ceny předmětné věci. V daném případě se jedná o částku 1,134.300,-- Kč. Nicméně uvedená zásada neplatí bezvýjimečně, zákon hovoří o přiměřené náhradě a i z judikatury vyplývá možnost náhradu modifikovat (viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 241.2017, sp. zn. 22 Cdo 5348/2016 a ze dne 27.3.2018, sp. zn. 22 Cdo 6058/2017). Modifikovat lze pochopitelně jak směrem nahoru, tak směrem dolů, tedy přistoupit jak ke zvýšení náhrady oproti obvyklé ceně, tak k jejímu snížení. V projednávané věci má soud za to, že je na místě přistoupit ke snížení náhrady, kterou by měl žalovaný vyplatit žalobkyni. Důvodem tohoto postupu je skutečnost, že původním vlastníkem obou pozemků byl žalovaný, který spoluvlastnický podíl o velikosti ½ žalobkyni v roce 2013 daroval. Nebýt tohoto jednání, nebylo by co v současné době vypořádávat. Zásluhu na nabytí majetku tak lze přičíst jednoznačně žalovanému, neboť díky němu se žalobkyně bezúplatně stala rovnodílným spoluvlastníkem předmětných nemovitostí. Občanský zákoník sice v rámci úpravy zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví nehovoří o zohlednění principu zásluhovosti (na rozdíl od ustanovení týkajících se vypořádání společného jmění manželů – viz § 742 odst. 1 písm. f), nicméně není žádný rozumný důvod, proč by toto hledisko nemělo být zohledněno. V daném případě je navíc situace poněkud specifická, neboť účastníci byli manželé, ve společném jmění manželů měli rodinný dům č.p. , Anonymizováno, , pozemky tvořící jeden funkční celek s tímto domem ovšem neměli ve společném jmění, ale v podílovém spoluvlastnictví (proto pozemky nebyly vypořádány v rámci řízení o vypořádání společného jmění). Pokud by celý majetkový komplex, tj. dům s pozemky, byl ve společném jmění, pak by jistě bylo třeba zásluhu žalovaného na nabytí pozemků do společného jmění zohlednit (nejspíše právě prostřednictvím disparity podílů). Při vypořádání podílového spoluvlastnictví k těmto pozemkům by proto mělo být postupováno shodně, zásluhu žalovaného na nabytí společného majetku je tedy třeba rovněž zohlednit, a to modifikací vyplácené náhrady (pojmově nejde o disparitu podílů, ale o snížení náhrady). Takový postup se soudu jeví jako spravedlivý.

19. Soud současně bere v potaz argumenty žalobkyně o tom, že účelem darování pozemků bylo mít na pozemcích dům, který stavěli účastníci společně, žít v něm i se svými dětmi, přičemž jak do stavby domu, tak do úprav pozemků byly investovány společné prostředky, ale i výlučné prostředky žalobkyně. Šlo tedy o realizaci společného projektu obou účastníků, kteří si jistě na začátku nepředstavovali, že jejich manželství skončí rozvodem a jejich společný záměr – výstavba domu jako zázemí pro celou rodinu nakonec dopadne neúspěšně. Je pochopitelné, že pro žalobkyni by nebylo výhodné, pokud by investovala do domu stojícího – z jejího pohledu – na cizím pozemku či dokonce přímo do těchto pozemků. Proto byl zvolen vcelku rozumný a v praxi častý způsob – podíl na pozemcích byl žalobkyni darován. Tak se dosáhlo stavu, kdy žalobkyně neinvestovala do „cizího“ a určitá majetková výhoda žalovaného v podobě výlučného vlastnictví pozemků byla eliminována. Přehlédnout nelze ani to, že zahrnutí žalobkyně do vlastnictví pozemků mělo svůj význam i pro poskytnutí úvěru od banky, přičemž tento úvěr byl nutný pro financování stavby domu. Argumenty žalobkyně tedy soud do značné míry akceptuje, ne však zcela. Projevem přijetí jejích argumentů je stanovení míry disparity pouze v poměru 3 : 2 ve prospěch žalovaného – žalobkyně tak neobdrží 50 % ceny pozemků, nýbrž jen 40 %..Zcela přijmout argumentaci žalobkyně ovšem soud nemohl. Je potřeba si uvědomit, že mnohdy obdobná situace mezi manžely není řešena darováním podílu na pozemcích druhému z manželů, ale tak, že si pozemky jeden z manželů ve výlučném vlastnictví ponechá. Pokud toto nastane a následně dojde k rozvodu, je manžel vlastnící pozemky ve zřetelné výhodě, druhý z manželů totiž z hodnoty pozemků neobdrží nic, maximálně může požadovat jakýsi vnos do zhodnocení pozemků, ten však málokdy pokud vůbec bude představovat významnější částku. V této souvislosti je třeba upozornit na výslech znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , který jasně uvedl, že vedlejší stavby na pozemcích (v projednávané věci jde o pergolu, skleník a oplocení) na výši obvyklé ceny vliv nemají. O zhodnocení pozemku se tak nejspíš ani nejedná nebo pokud ano, tak o zhodnocení nevýznamné. Přesto žalobkyně z vypořádání pozemků obdrží náhradu za svůj podíl. Nebýt darování ze strany žalovaného, žalobkyně by neobdržela nic. Proto je třeba výši náhrady určitým způsobem, byť nijak výrazně snížit. Soud takové řešení považuje za spravedlivé.

20. Procesní postup žalovaného v projednávané věci či ve věci vypořádání společného jmění manželů pak nemůže mít vliv na zásadní skutečnost – byl to žalovaný, kdo pozemky vlastnil a kdo podíl na nich žalobkyni daroval. Tato zásluha na nabytí společného majetku nemůže být nijak překryta pozdějším – z pohledu žalobkyně – nekonstruktivním postupem žalovaného v řízeních o vypořádání společného majetku.

21. Konečně pokud jde o samotnou výši obvyklé ceny nemovitostí, pak soud vychází z posudku znalce , tituly před jménem, , jméno FO, . Posudek je zpracován přehledně, jasně a srozumitelně, znalec si své závěry rovněž obhájil u jednání. Výhrady žalovaného nejsou na místě. Znalec vysvětlil, že pozemky je třeba oceňovat podle jejich faktického užívání – tedy pozemek parc. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, jako zahradu rodinného domu. Stejně tak vysvětlil, že cena za m2 musí být stanovena pro celý pozemek jednotně, nejde oddělovat cenu za zastavěnou část a za část nezastavěnou, neboť chování na trhu je takové, že zájemce o koupi toto neřeší, chce si koupit pozemek pro postavení domu, přistupuje tedy k pozemku jako celku. Cena za m2 pozemků ve výši 1.900,-- Kč pak vychází ze srovnávací analýzy, znalec shromáždil pět vhodných srovnávacích vzorků, což je nepochybně dostatečný počet. Celkově nelze posudku vůbec nic vytknout. Oproti posudku , tituly před jménem, , jméno FO, jde o posudek aktuální, proto je třeba vycházet z něj. Odborné vyjádření znalce , jméno FO, nebylo možné akceptovat, především pracuje zcela nedůvodně s rozlišením ceny za stavební pozemek a za pozemek nezastavěný. Takový přístup je ale chybný, jak znalec , tituly před jménem, , jméno FO, vysvětlil v rámci výslechu. Cena za m2 dle žalovaným předložených kupních smluv s obcí , adresa, pak nemá žádnou relevanci pro projednávanou věc. Jde o kupní smlouvy z roku 2016, tedy osm let staré. Cena 400,-- Kč/m2 pak zřejmě nebyla skutečnou obvyklou cenou ani v tomto roce, lze souhlasit s argumentem žalobkyně, že obce prodávají pozemky spíše pod obvyklou cenou, aby přilákaly nové občany. Každopádně soud má k dispozici aktuální znalecký posudek a ten je spolehlivým podkladem pro jeho rozhodnutí.

22. Vypořádací podíl pak byl stanoven následovně – cena nemovitostí činí 2,268.600,-- Kč, žalobkyni náleží snížená náhrada odpovídající 40 % této ceny, tj. částka 907.440,-- Kč. Lhůta k vyplacení vypořádacího podílu byla stanovena v délce čtyř měsíců, jde o lhůtu přiměřeně delší, která by měla být dostatečná pro žalovaného, aby byl schopen si potřebnou částku k vyplacení obstarat.

23. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 2 o.s.ř., v daném případě nelze hovořit o úspěchu či neúspěchu ve věci.

24. O nákladech státu bylo rozhodnuto podle § 148 odst. 1 o.s.ř., náklady státu jsou představovány znalečným za znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, . Soud tyto náklady uložil nahradit výlučně žalovanému, a to pro jeho procesní postoj. Posudek byl totiž zpracován na jeho návrh, žalovaný odmítl akceptovat posudek , tituly před jménem, , jméno FO, zpracovaný v předchozím řízení o vypořádání společného jmění. Přitom argumentace žalovaného, podle níž pozemky nedosahují ceny, kterou tento znalec stanovil, byla zcela vyvrácena. Naopak cena se ukázala ještě výrazně vyšší. Je proto spravedlivé, aby náklady za posudek nesl žalovaný, na jehož popud a z procesního hlediska v jeho prospěch se posudek zpracovával. Náklady činí 10.400,-- Kč.