4 C 273/2019

Plný text

Okresní soud v Chrudimi rozhodl samosoudcem Mgr Markem Horáčkem ve věci žalobce: osobní údaje žalobce bytem adresa , obec , zastoupený titul . jméno příjmení , advokátem se sídlem adresa , obec a číslo - část obce proti žalovanému: osobní údaje žalovaného se sídlem adresa , obec , o zaplacení 287.496,50 Kč s příslušenstvím,

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku ve výši 262.496,50 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05% ročně z částky - 32.000 - Kč od 3.10.2016 do zaplacení - 32.000 - Kč od 3.11.2016 do zaplacení - 32.000 - Kč od 3.12.2016 do zaplacení - 32.000 - Kč od 3.1.2017 do zaplacení - 32.000 - Kč od 3.2.2017 do zaplacení - 5.000 - Kč od 3.10.2016 do zaplacení - 5.000 - Kč od 3.11.2016 do zaplacení - 5.000 - Kč od 3.12.2016 do zaplacení - 5.000 - Kč od 3.1.2017 do zaplacení - 5.000 - Kč od 3.2.2017 do zaplacení, a to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Řízení se v části, v níž se žalobce domáhá po žalovaném zaplacení částky 25.000 - Kč, zastavuje.

III. Žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady řízení ve výši 51.232 - Kč, k rukám zástupce žalobce, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Podanou žalobou se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení žalované částky. V žalobě uvedl, že je výlučným vlastníkem pozemku st. [anonymizováno], jehož součástí je budova [adresa] ve [obec], k.ú. [obec] (dále jen budova). Budova se nachází na adrese [adresa žalované] [anonymizováno]. Žalovaný byl fyzickou osobou podnikající, předmětem podnikání mj. pekařství a cukrářství. Část budovy žalobce žalovaný ke svému podnikání užíval. Žalovaný tuto část užíval na základě nájemní smlouvy ze dne 1.9.2007, která byla uzavřena s právní předchůdkyní žalobce – jeho matkou. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to do 31.8.2009, nájemné činilo souhrnnou částku 42.000 - Kč měsíčně, z toho 32.000 - Kč měsíčně nájem nemovitostí a 10.000 - Kč měsíčně nájem movitých věcí. Byla ujednána i smluvní pokuta při prodlení s placením nájemného ve výši 0,05 % denně. Nájemné bylo splatné vždy do druhého dne příslušného kalendářního měsíce. Právní předchůdkyně žalobce uzavřela s žalovaným dne 31.8.2009 dodatek č. 1 k nájemní smlouvě s tím, že nájem se prodloužil do 31.8.2014. Dne 7.9.2013 právní předchůdkyně zemřela, vlastnické právo k budově zdědil žalobce. Žalobce se s žalovaným ústně dohodl, že nájem bude pokračovat za stejných podmínek, tedy nájemné bude činit celkem 42.000 - Kč (se stejným rozdělením za nemovité a movité věci). Písemnou smlouvu žalovaný uzavřít nechtěl. Nájemní smlouva se žalovaným byla následně ukončena dne 28.2.2017, neboť od 1.3.2017 měl nemovité věci v nájmu obchodní nástupce žalovaného – [právnická osoba] s.r.o., jedním ze společníků a jednatelů této společnosti je žalovaný. Žalovaný nehradil nájemné řádně a včas, od roku 2016 do 28.2.2017 neuhradil ničeho. V roce 2014 a 2015 hradil žalovaný velmi nepravidelně a poté až dne 20.6.2019 uhradil žalobci v hotovosti částku 40.000 - Kč, tato částka se započetla na nejstarší dlužné nájemné za leden a část února 2014. Žalobce požadoval uhradit dlužné nájemné za roky 2014 až 2017. V okamžiku, kdy se zástupce žalobce obrátil na žalovaného s požadavkem úhrady nájemného, začal žalovaný tvrdit, že se žalobcem žádnou nájemní smlouvu nikdy neuzavřel. Pokud by toto tvrzení bylo pravdivé, pak by žalobce část nemovitosti užíval ode dne 1.9.2014 do 28.2.2017 bez právního důvodu, vzniklo by mu tak bezdůvodné obohacení na úkor žalobce. Žalovaný dluží žalobci za užívání části budovy nájemné vč. příslušenství za měsíce listopad 2016 až únor 2017 (to na základě ústně uzavřené nájemní smlouvy) a dále žalobce požaduje z titulu bezdůvodného obohacení částku 32.000 - Kč za měsíc říjen 2016 (zde tak činí v souladu s tvrzením žalovaného, že žádná nájemní smlouva uzavřena nebyla). Dlužná částka činí 185.000 - Kč – tj. 5 x 32.000 - Kč. Dále žalobce požaduje po žalovaném smluvní pokutu ve výši 0,05 % denně z dlužného nájemného za měsíce listopad 2016 až únor 2017, smluvní pokuta je za jednotlivé měsíce po splatnosti vyčíslena k datu 31.10.2019, celkem se jedná o částku 67.024 - Kč. Žalobce požaduje dále částku 25.000 - Kč jako nájemné za movité věci. Původně toto nájemné bylo dohodnuto ve výši 10.000 - Kč měsíčně, nicméně v roce 2015 se žalobce dohodl ústně s žalovaným na zpětném snížení nájemného za stroje na částku 5.000 - Kč měsíčně, počínaje listopadem 2014. Žalobce tak požaduje nájemné za měsíce listopad 2016 až únor 2017 ve výši 5.000 - Kč měsíčně a dále částku 5.000 - Kč za říjen 2016 jako bezdůvodné obohacení (s ohledem na tvrzení žalovaného, že žádnou smlouvu neuzavřel). Konečně pak žalobce požaduje též smluvní pokutu ve výši 0,05 % denně z dlužného nájemného za měsíce listopad 2016 až únor 2017, smluvní pokuta je za jednotlivé měsíce vyčíslena k datu 31.10.2019, celkem se jedná o částku 10.472,50 Kč.

2. U jednání pak žalobce vzal žalobce zpět žalobu co do částky 25.000 - Kč, neboť se jednalo o početní chybu – částka 5 x 32.000 - Kč činí 160.000 - Kč a nikoli v žalobě uvedených 185.000 - Kč. Příslušenství, tj. zákonného úroku z prodlení, se pak početní chyba nijak nedotýká, neboť příslušenství je požadováno za jednotlivé měsíce ze skutečně dlužné částky 32.000 - Kč.

3. Ve věci byl vydán elektronický platební rozkaz, žalovaný proti němu podal odpor. Ve svém vyjádření pak žalovaný potvrdil, že užíval prostory uvedené žalobcem v době od 1.8.2007 do 26.7.2019. Dále potvrdil uzavření nájemní smlouvy ze dne 1.9.2007 a dodatku k této smlouvě ze dne 31.8.2009, kterou byla smlouva prodloužena do 31.8.2014. Dále žalovaný uvedl, že dopisem ze dne 24.7.2013 požádal paní [jméno] [příjmení] (předchůdkyni žalobce) o snížení nájemného o 35 % z celkové částky. Důvodem bylo, že výše nájemného za nebytové prostory neodpovídala stavu těchto prostor. V roce 2010 došlo k vytopení pekárny a promáčení zdí. Žalovaný v uvedeném dopise navrhl, že bude nadále hradit 42.000 - Kč, přičemž z této částky bude částka 27.300 - Kč představovat snížené nájemné, zbylá částka půjde na umoření dluhu z předchozího nedoplatku. Pokud jde o movité věci, tak řada z nich byla v průběhu nájmu opotřebována, některé nebyly používány, některé byly prodány paní [příjmení]. [příjmení] za nájem movitých věcí tak nebyla adekvátní. Snížení nájemného paní [příjmení] ústně přislíbila, nicméně následně tragicky zemřela. Dále žalovaný uvedl, že po ukončení dědického řízení, kdy se nástupcem paní [příjmení] stal žalobce, byla s žalobcem ústně dohodnuta nová nájemní smlouva- Podle ní bylo ujednáno, že žalovaný bude nadále užívat předmětné prostory a část movitých věcí. Dohodnuto bylo, že prostory budou pronajaty za sníženou cenu, a to tak jak bylo předjednáno s paní [příjmení], a nutné opravy si provede žalovaný sám na své náklady. S tímto žalobce souhlasil, neboť věděl, že prostory se musejí z důvodu havarijního stavu neustále opravovat. Tato ústní smlouva byla ukončena ke dni 28.2.2017. Žalovaný nehradil pravidelně, současně s platnou za nájemné hradil i nedoplatek nájmu, který měl za dobu, kdy budovu vlastnila paní [příjmení]. Výše nájemného v té době činila 27.300 - Kč (nájem za nemovité věci 25.000 - Kč, nájem za movité věci 2.300 - Kč). V roce 2016 byly prováděny rozsáhlé opravy pronajatých prostor, nájemné bylo hrazeno nepravidelně nebo vůbec. Žalovaný si započítával investice, které měl. Jednalo se o opravy kanalizace, topení, kotle, radiátorů, vedení vody, elektrorozvodů a žlabů. Žalovaný předpokládal, že výše nákladů, které s opravami měl, se započítává do nájemného. Žalovaný tedy nesouhlasí s tvrzením žalobce, že bylo dohodnuto, že nájemné bude činit 42.000 - Kč měsíčně – 32.000 - Kč nájem nemovitých věcí a 10.000 - Kč nájem věcí movitých. Pokud jde o požadovanou smluvní pokutu, pak ta vůbec nebyla sjednána, požadavek na její zaplacení tak je zcela neoprávněný. Žalovaný tak nesouhlasí s žalobcem požadovanou částkou, smírnému řešení se nevyhýbá, muselo by však dojít ke snížení žalované částky, jak odpovídala dohodnutému sníženému nájmu.

4. Soud ve věci nařídil jednání, nejprve na 30.3.2020, toto jednání bylo odročeno s ohledem na situaci v České republice – nouzový stav z důvodu epidemie koronaviru. Současně o odročení jednání požádal sám žalovaný s tím, že je dlouhodobě nemocen a není schopen se účastnit jednání. Tuto svoji žádost žalovaný doložil lékařskou zprávou, z níž plyne, že žalovaný není schopen se 30.3.2020 účastnit soudního jednání. Poté, co byl ukončen nouzový stav a epidemiologická situace se v České republice zlepšila, bylo nařízeno jednání, a to na termín 22.6.2020. Žalovaný opětovně požádal o odročení tohoto jednání s tím, že jeho zdravotní stav zůstává nadále nepříznivý a lékařem mu bylo doporučeno se jednání neúčastnit. Nicméně tato žádost o odročení nebyla doložena žádnou lékařskou zprávou. Soud proto omluvu a žádost o odročení považuje za nedůvodnou. Epidemiologická situace v České republice na konci června 2020 byla příznivá, režimová opatření k zabránění šíření nákazy byla prakticky zcela uvolněna (včetně např. návštěv restaurací, školní docházky, hromadných akcí do určitého počtu osob apod.) a nebylo tudíž možné akceptovat obecnou omluvu s poukazem na rizikovost soudního jednání. [příjmení] [okres] v daném období žádné rizikové ohnisko nákazy. Tvrzení žalovaného o tom, že lékařem mu bylo doporučeno se jednání neúčastnit, nebylo ničím podloženo (na rozdíl od předchozí žádosti žalovaného). Soud proto jednal v nepřítomnosti žalovaného, podmínky pro takový postup měl za splněné.

5. Provedeným dokazováním soud zjistil následující skutečnosti.

6. Mezi paní [jméno] [příjmení] jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem byla uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem bylo užívání nebytových prostor v domě [adresa] ve [obec] – bližší specifikace v příloze I smlouvy (vlastně jde o plánek budovy s vyznačením jednotlivých místností). Předmětem nájmu bylo dále užívání movitých věcí – výrobního zařízení, zařízení prodejny, jak bylo blíže specifikováno v příloze II smlouvy. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1.9.2007 do 31.8.2009. Nájemné činilo 42.000 - Kč měsíčně, z toho 32.000 - Kč nájemné za prostory, 10.000 - Kč nájemné za věci ostatní. Splatnost sjednána k 2. dni příslušného kalendářního měsíce. Dále byla dohodnuta smluvní pokuta (ve smlouvě označeno jako poplatek z prodlení) ve výši 0,05 % denně z nájemného nezaplaceného ve lhůtě splatnosti (smlouva ze dne 1.9.2007).

7. Mezi týmiž účastníky byl uzavřen dodatek č. 1 k výše uvedené nájemní smlouvě, jehož obsahem bylo prodloužení doby nájmu o pět let, tj. od 1.9.2009 do 31.8.2014. Ostatní ujednání zůstala nezměněna.

8. Z dopisu [jméno] [příjmení] ze dne 28.12.2011 bylo zjištěno, že pronajímatelka vyzvala žalovaného k úhradě dluhu na nájemném ve výši 350.000 - Kč. Tento dluh měl vzniknout tak, že žalovaný nájemné od října 2010 platil nepravidelně nebo vůbec. Pronajímatelka zároveň vyzvala žalovaného k tomu, aby navrhl splátkový kalendář, v případě dohody nabídla i možnost snížení nájemného a prominutí poplatku z prodlení. Stanovila lhůtu do 10.1.2012.

9. Z dopisu žalovaného ze dne 20.5.2014, který byl adresován notářce [jméno] [příjmení] v [anonymizováno], vyplývá, že žalovaný potvrdil existenci pohledávky paní [jméno] [příjmení] z titulu dlužného nájemného ve výši 379.422 - Kč (tato částka byla žalovaným stanovena tak, že od pohledávky paní [příjmení] ve výši 443.000 - Kč odečetl částku 63.577 - Kč za provedené opravy).

10. Z potvrzení o úhradě dluhu ze dne 29.11.2017 bylo zjištěno, že žalovaný měl vůči [jméno] [příjmení] dluh ve výši 379.422 - Kč, s tímto dluhem se pracovalo v dědickém řízení. Bylo odsouhlaseno, že na tento dluh musí být započteny částky 2 x 42.000 - Kč (jedna měsíční platba nájemného nebyla chybně započtena a dále bylo třeba započíst kauci složenou nájemcem 1.9.2007). Dluh tak byl stvrzen ve výši 295.422 - Kč. Dne 29.11.2017 byla v hotovosti předána částka 210.422 - Kč, zbývající částku 85.000 - Kč se žalovaný zavázal doplatit do 8.12.2017.

11. Z výpisu z účtu žalovaného u [právnická osoba] bylo zjištěno, že v období od ledna 2014 do prosince 2015 uhradil žalovaný na nájemném následující platby: 3.1.2014 částku 42.000 - Kč, v popisu platby uvedeno V. [příjmení] nájem 12/2013; 3.6.2014 částka 42.000 - Kč, v popisu platby uvedeno V. [příjmení] nájem 05/ 2014; dne 8.7.2014 částka 42.000 - Kč, v popisu platby uvedeno V. [příjmení] nájem 06/ 2014; dne 14.11.2014 částka 42.000 - Kč, v popisu platby uvedeno V. [příjmení] nájem 11/14; dne 30.12.2014 částka 84.000 - Kč, v popisu platby uvedeno V. [příjmení] nájem 10, 12/ 2014; dne 30.4.2015 částka 42.000 - Kč, v popisu platby uvedeno V. [příjmení] nájem 04/ 2015; dne 9.6.2015 částka 42.000 - Kč, v popisu platby uvedeno V. [příjmení] nájem 05/ 2015; dne 8.9.2015 částka 42.000 - Kč, v popisu platby uvedeno V. [příjmení] nájem 09/ 2015, dne 8.10.2015 částka 42.000 - Kč, v popisu platby uvedeno V. [příjmení] nájem 10/ 2015; dne 11.11.2015 částka 42.000 - Kč, v popisu platby uvedeno V. [příjmení] nájem 11/ 2015; dne 8.12.2015 částka 42.000 - Kč, v popisu platby uvedeno V. [příjmení] nájem 12/ 2015.

12. V dopise ze dne 24.7.2013 žalovaný požádal tehdejší pronajímatelku paní [jméno] [příjmení] o snížení nájemného o 35 % ode dne 1.9.2013. Odůvodnil tuto žádost tím, že prostory používají již 6 let, nájem za celou dobu nesnížil, i když ceny za nemovitosti klesly a některé stroje žalovaný již nepoužívá. Zároveň se žalovaný chtěl domluvit, že nadále bude zasílat částku 42.000 - Kč jako doposud a rozdílem bude hradit dluh, který u pronajímatelky má.

13. Dne 19.5.2010 oznámil žalovaný [právnická osoba] škodní událost z pojištění majetku – vyplavení provozovny v důsledku prasknutí ventilu (k události došlo 15.5.2010).

14. Státní zemědělská a potravinářská inspekce uložila žalovanému, aby učinil opatření k odstranění nedostatků, jmenovitě zajistil, aby nezatékalo střechou do expedice, zajistil vymalování výrobních místností a expedice, zajistil odstranění pavučin ve skladu surovin, zajistil začištění zdi kolem odtahu od pece, zajistil odvod kondenzátu z odtahu od pece do odpadu, zajistil, aby povrch podlahy v šatně, na záchodě a ve spojovací chodbě měl snadno čistitelný povrch. Toto opatření bylo vydáno dne 18.5.2010, termín splnění byl stanoven do 31.7.2010.

15. Dopisem ze dne 4.7.2019 byl žalovaný vyzván žalobcem k úhadě dluhu na nájemném ve výši 954.000 - Kč za období od ledna 2015 do února 2017.

16. Žalovaný v reakci na tuto výzvu uvedl, že nájemní smlouva, kterou měl uzavřenu s paní [příjmení], byla ukončena v prosinci 2014. Následně se měl dohodnout s žalobcem, že předmětné prostory bude nadále užívat, nedohodli se však na výši nájemného za prostory ani na výši nájemného za movité věci. Předpokládal, že nájem bude stanoven ve výši obvyklé v daném místě a s ohledem na stav prostor. Dohoda však nebyla uzavřena. Dále žalovaný upozornil na to, že financoval řadu oprav, nejednalo se o drobné opravy. S vyčíslenou částkou proto žalovaný nesouhlasí, žádá, aby byl od ní odečteny všechny náklady, které měl s údržbou majetku v roce 2017 (dopis ze dne 18.6.2019 – správná datace má být 18.7.2019, což plyne z kontextu, neboť je reagováno na dopis žalobce ze dne 4.7.2019).

17. Žalobce ve své reakci na dopis žalovaného setrval na svém požadavku. K tvrzeným opravám a investicím uvedl, že o nich nikdy nebyl žalovaným informován, žalobce si tak nemohl být nikdy vědom jakékoliv potřebné investice či opravy (dopis ze dne 24.7.2019).

18. Ze znaleckého posudku [jméno] [příjmení] ze dne 5.2.2014 vyplynulo, že hodnota zařízení dle čl. II nájemní smlouvy činí 308.080 - Kč.

19. Z ostatních listin založených ve spise soud nezjistil žádné skutečnosti významné pro rozhodnutí. Zejména se jedná o fotografie, které do spisu založil žalovaný. Z těchto fotografií se nepodává nic, co by pro řízení mělo význam, k důkazu proto ani nebyly provedeny. Právní posouzení 20. Mezi stranami nebylo sporné, že dne 1.9.2007 došlo k uzavření nájemní smlouvy na předmětné nebytové prostory a jejich zařízení, sporný nebyl ani obsah této smlouvy včetně toho, že byla prodloužena do 31.8.2014. Žalovaný jako podnikatel vystupoval v pozici nájemce. Je rovněž zřejmé, že žalobce se stal právním nástupcem po původním pronajimateli. Ke dni 31.8.2014 tak žalobce byl v postavení pronajímatele, žalovaný v postavení nájemce.

21. Pokud jde o další existenci nájemní smlouvy, pak proti sobě stojí verze žalobce a verze žalovaného. Podle žalobce se účastníci ústně dohodli na pokračování nájmu za stejných podmínek s tou výhradou, že v roce 2015 bylo dohodnuto zpětné snížení nájemného za vybavení provozovny na částku 5.000 - Kč měsíčně, a to od listopadu 2014. Podle žalovaného naproti tomu bylo ústně dohodnuto, že žalovaný bude nadále využívat předmětné prostory a část movitých věcí (zařízení), výše nájmu ovšem byla snížena na částku 27.300 - Kč měsíčně a nutné opravy si žalovaný provede sám na vlastní náklad. Tato ústní smlouva pak byla ukončena ke dni 28.2.2017.

22. Z hlediska právní úpravy je třeba na nájemní vztah aplikovat již občanský zákoník z roku 2012 (zákon č. 89/2012 Sb.), neboť podle ust. § 3074 odst. 1 tohoto předpisu se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti.

23. Podle ust. § 2311 občanského zákoníku se v případě nájmu prostor sloužících k podnikání použijí ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou obdobně. Podle ust. § 2285 pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.

24. Podle obecného ustanovení § 2230 odst. 1 občanského zákoníku užívá-li nájemce věc i po uplynutí nájemní doby a pronajímatel ho do jednoho měsíce nevyzve, aby mu věc odevzdal, platí, že nájemní smlouva byla znovu uzavřena za podmínek ujednaných původně. Byla-li původní nájemní doba delší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na jeden rok; byla-li kratší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na tuto dobu.

25. Z uvedeného plyne, že v posuzovaném případě po skončení nájmu k 31.8.2014 došlo k novému uzavření nájemní smlouvy za týchž podmínek, jaké byly sjednány předtím. Jde o uplatnění nevyvratitelné právní domněnky. Žalovaný jako nájemce totiž předmět nájmu nadále užíval, žalobce jako pronajímatel jej nevyzval k vyklizení. Délka prodloužení pak odpovídá podle ust. § 2311, § 2285 občanského zákoníku délce dvou let, neboť poslední prodloužení nájmu bylo o pět let (viz dodatek č. 1 ze dne 31.8.2009), doba prodloužení je tak omezena právě hranicí dvou let dle příslušného zákonného ustanovení. Tento nájem tedy skončil k 31.8.2016 a vzhledem k tomu, že žalovaný předmět nájmu nadále užíval a že žalobce jej nevyzval k vyklizení, i v tomto případě došlo k opětovnému prodloužení nájmu o další dva roky. Za žalované období, tj. říjen 2016 až únor 2017, tak mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva se shodným obsahem jako nájemní smlouva ze dne 1.9.2007.

26. Výše uvedené platí pochopitelně pouze v případě, že si strany neujednaly něco jiného – jde o dispozitivní právní úpravu, smlouva mezi stranami tak má přednost (ust. § 2285 to ostatně zmiňuje výslovně). Pokud by tedy žalovaný svá tvrzení o existenci dohody o nájmu, podle níž byl nájem sjednán pouze ve výši 27.300 - Kč s tím, že nutné opravy si provede žalovaný sám na svůj náklad, prokázal, pak by platila tato dohoda. Žalovaný však svá tvrzení ničím neprokazuje, jde pouze o jeho tvrzení. Soud byl potom připraven žalovaného poučit podle § 118a odst. 3 o.s.ř. u jednání, nicméně žalovaný se k jednání nedostavil (v bodě 4 odůvodnění pak soud vysvětluje, proč žádost žalovaného o odročení považuje za nedůvodnou). K poučení tak dojít nemohlo, svou neúčastí u jednání se sám žalovaný o tuto možnost připravil. Právě u jednání má potom poučovací povinnost svoje místo, jak ostatně plyne přímo z občanského soudního řádu („ Zjistí-li předseda senátu v průběhu jednání...“).

27. Navíc je třeba vzít v úvahu, že žalovaný není ve svém postoji konzistentní, neboť jeho tvrzení obsažená ve vyjádření k žalobě odporují tomu, co sdělil žalobci v reakci na předžalobní výzvu. Zde má soud na mysli dopis žalovaného datovaný dne 18.6.2019 (správně má být 18.7.2019). V tomto dopise totiž žalovaný popírá, že by se strany na výši nájmu dohodly, není zde ani slovo o tom, že by sjednané nájemné činilo 27.300 - Kč. Tvrzení žalovaného o dohodnuté výši nájemného 27.300 - Kč pak odporují i další důkazy. Jde zejména o výpisy z účtu žalobce za rok 2014 a 2015, z nichž je zřejmé, že žalovaný, pokud platil nájemné, vždy platil částku 42.000 - Kč odpovídající původní nájemní smlouvě. V označení platby je pak vždy uvedeno, že se jedná o platbu za ten který měsíc. Žalovaný nikdy žalobci nezaplatil jako měsíční nájemné částku 27.300 - Kč, o níž v tomto řízení tvrdí, že byla jako výše nájemného sjednána. A nelze ani akceptovat případné vysvětlení, že žalovaný platil částku 42.000 - Kč s tím, že z této částky představuje platba nájemného 27.300 - Kč a zbytek jde na umořování dluhu z doby, kdy nemovitosti vlastnila paní [příjmení]. Z potvrzení o úhradě dluhu ze dne 29.11.2017 podepsaného oběma účastníky totiž plyne, že žalovaný svůj starší dluh (tj. dluh z doby, kdy pronajímatelkou byla ještě paní [jméno] [příjmení], matka žalobce) v průběhu roku 2014 a 2015 nehradil. Tento dluh byl hrazen z větší části až jednorázovou platbou v hotovosti dne 29.11.2017 a ohledně zbytku bylo dohodnuto, že bude uhrazen do 8.12.2017. Z toho tedy lze dovodit, že pokud v roce 2014 či 2015 žalovaný zaplatil částku 42.000 - Kč, platil tak nájemné za konkrétní měsíc v označení platby uvedený, nikoli tedy nějaký starší dluh. Lze tedy shrnout, že žalovaný v letech 2014 a 2015 platil (pouze za některé měsíce, za některé neplatil nic) nájemné ve výši 42.000 - Kč. To je v přímém rozporu s jeho tvrzením, že v tomto období byla jako nájemné sjednána částka 27.300 - Kč.

28. Pokud žalovaný tvrdí, že se již s právní předchůdkyní žalobce paní [příjmení] dohodl na slevě z nájmu na částku 27.300 - Kč, pak opět toto svoje tvrzení ničím neprokazuje. Důkazem o tom nemůže být pouhá žádost žalovaného o tuto slevu. Není totiž zřejmé, jak na tuto žádost původní pronajímatelka reagovala, zda ji akceptovala. Z výše uvedených důvodů (viz bod 27) se pak lze oprávněně domnívat, že ji paní [příjmení] neakceptovala, neboť jinak si nelze rozumně vysvětlit, že by žalovaný v průběhu roku 2014 a 2015 platil 42.000 - Kč, místo údajně dohodnutých (po slevě) 27.300 - Kč.

29. Nedůvodná je i námitka žalovaného, že na dlužné nájemné je třeba započítat náklady na opravy, které na předmět nájmu vynaložil. Předně žalovaný nikde – ani ve vyjádření k žalobě ani v korespondenci vedené před podáním žaloby s žalobcem – náklady konkrétně nevyčísluje, vždy pouze obecně hovoří o nákladech či investicích. Dále je třeba říci, že žalovaný si ve svých tvrzeních odporuje, protože na jedné straně tvrdí, že s žalobcem byla dohodnuta snížená výše nájmu 27.300 - Kč s tím, že žalovaný si náklady na opravy ponese sám, na druhou stranu chce tyto náklady započítávat proti nároku žalobce na placení nájemného. Takový postup by však odporoval žalovaným tvrzené dohodě, neboť podle této dohody si ony náklady na opravy měl hradit žalovaný ze svého. Nicméně žalovaný by pro eventuální nárok na zápočet vynaložených nákladů, resp. pro nárok na slevu na nájemném musel existenci vad pronajaté věci žalobci jako pronajímateli oznámit. V tomto směru žalovaný opět nic nedokládá, jde o pouhá jeho tvrzení. To, co předložil, tj. oznámení o pojistné události a opatření Státní zemědělské a potravinářské inspekce jsou listiny z května 2010, tj. z doby více jak šest let předcházející žalovanému období. Není tak ani zřejmé, co z toho vlastně žalovaný dovozuje a proč byly údajně velké investice vynaloženy v roce 2016, když uvedené nedostatky byly zjištěny v roce 2010 a do konce července 2010 také měly být podle inspekce odstraněny. Minimálně některé z nich, jako např. odstranění pavučin ve skladu surovin nebo vymalování výrobních místností a expedice, navíc představují nepochybně běžnou údržbu, kterou má zajišťovat nájemce (viz § 2207 odst. 1 občanského zákoníku). Tvrzení žalovaného tak pro svoji vágnost a neurčitost nemají pro řízení žádný význam. Ostatně i ustanovení § 1987 odst. 2 občanského zákoníku stanoví, že pohledávka nejistá nebo neurčitá není způsobilá k započtení. V neposlední řadě není vůbec zřejmé, kdy žalovaný údajné započtení provedl a jak jej adresoval žalobci.

30. Požadavek žalobce na zaplacení smluvní pokuty je důvodný. Základem pro tento nárok je nájemní smlouva ze dne 1.9.2007, která byla opakovaně prodloužena na základě nevyvratitelné zákonné domněnky. K prodloužení došlo za týchž podmínek, jaké byly v původní smlouvě, tedy včetně ujednání o smluvní pokutě. Žalovaný se pak ohledně placení nájmu za listopad 2016 až únor 2017 ocitl v prodlení, za každý den prodlení pak žalobci náleží sjednaná smluvní pokuta.

31. Nárok žalobce uplatněný žalobou je tak po právu, s výjimkou částky 25.000 - Kč, kdy namísto částky 160.000 - Kč z titulu dlužného nájemného za nebytové prostory byla žalována částka 185.000 - Kč, je zřejmé, že jde o početní chybu. V této části byla žaloba vzata zpět, soud proto řízení podle § 96 odst. 2 o.s.ř. v této části zastavil. Ve zbylé výši nárok důvodný je. Žalobce oprávněně požaduje po žalovaném zaplacení nájemného za období od října 2016 do února 2017 ve výši 5 x 32.000 - Kč v případě vlastních nebytových prostor, 5 x 5.000 - Kč v případě ostatních věcí, a to včetně zákonného úroku z prodlení z dlužné částky za příslušný měsíc podle § 1970 občanského zákoníku a ve výši dle nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Dále žalobce požaduje oprávněně smluvní pokutu sjednanou ve smlouvě v čl. III nájemní smlouvy ve výši 0,05 % denně z dlužného nájemného za příslušný měsíc. Žalobě tak bylo po jejím částečném zpětvzetí vyhověno.

32. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 2, § 146 odst. 1 o.s.ř. Žalobce měl úspěch ve věci z 91,3 %, ve zbytku úspěch neměl – v této části vzal žalobu zpět pro početní chybu. Žalobce tak má právo na náhradu nákladů řízení z 82,6 % Náklady řízení pak představuje zaplacený soudní poplatek ve výši 11.500 - Kč, dále odměna advokáta za čtyři úkony právní služby – příprava a převzetí věci, předžalobní výzva, podání žaloby, účast u jednání soudu, za jeden úkon náleží podle § 8 odst. 1, § 7 bod 6 vyhl. 177/1996 Sb. odměna ve výši 9.460 - Kč, celkem tedy odměna činí 37.840 - Kč, 4 x 300 - Kč režijní paušál, dále náhrada cestovních výdajů za cestu k jednání soudu a zpět, trasa ze sídla advokátní kanceláře v [obec] do [obec] a zpět v délce 275 km, náhrada za amortizaci 4,20 Kč/km, náhrada za pohonné hmoty při spotřebě použitého vozidla 8,7 l nafty /100 km, cena nafty 31,80 Kč, vše stanoveno podle vyhl. 358/2019 Sb., náhrada cestovních výdajů celkem 1.916 - Kč, náhrada za promeškaný čas za cestu strávenou k jednání soudu a zpět v trvání 8 půlhodin, tj. 8 x 100 - Kč, vše navýšeno o 21 % DPH v částce 8.769 - Kč, celkem náklady řízení činí 62.025 - Kč. Žalobce má nárok na úhradu 82,6 % z této částky, tj. částku 51.232 - Kč. Podle § 149 odst. 1 o.s.ř. bylo žalovanému uloženo nahradit náklady řízení k rukám zástupce žalobce.

33. Lhůta k zaplacení byla stanovena podle § 160 odst. 1 o.s.ř.