4 C 281/2019

Plný text

Okresní soud v Chrudimi rozhodl samosoudcem Mgr Markem Horáčkem ve věci žalobce: osobní údaje žalobce se sídlem, ulice a číslo , PSČ , obec , zastoupený titul . jméno příjmení , advokátkou se sídlem adresa , obec proti žalovanému: osobní údaje žalovaného bytem adresa žalovaného , obec , zastoupený titul . jméno příjmení , advokát se sídlem adresa , obec a číslo - příjmení město, o zaplacení 156.800 - Kč s příslušenstvím,

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 156.800 - Kč s úrokem z prodlení ve výši 9,75% ročně od 1.6.2019 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady řízení ve výši 80.614,40 Kč, k rukám zástupce žalobce, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Podanou žalobou se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení žalované částky. V žalobě uvedl, že mezi účastníky byla dne 6.9.2018 uzavřena smlouva o výhradním poskytování realitních služeb, touto smlouvou se žalobce zavázal zprostředkovat žalovanému uzavření kupní smlouvy se třetí osobou, jejímž předmětem bude prodej nemovitosti žalovaného na tuto třetí osobu za kupní cenu 4, 900.000 - Kč. Žalovaný se zavázal poskytnout žalobci potřebnou součinnost a zaplatit žalobci za zprostředkování uzavření kupní smlouvy provizi ve výiš 4 % z kupní ceny. Smlouva byla uzavřena na dobu 3 měsíce ode dne uzavření s automatickým prodlužováním doby trvání od další dva měsíce, a to opakovaně, ledaže některá ze smluvních stran doručí druhé smluvní straně alespoň 5 dnů před uplynutím doby trvání smlouvy písemné oznámení, že na prodloužení smlouvy nemá zájem. Smlouva byla celkem třikrát prodloužena o 2 měsíce, její platnost skončila ke dni 6.6.2019 z podnětu písemného oznámení žalovaného ze dne 5.4.2019, že na dalším trvání smlouvy nemá zájem. V době trvání smlouvy žalobce aktivně plnil svoje povinnosti, zejména vyvíjel činnost směřující k získání zájemce o koupi nemovitostí žalovaného, inzeroval nabídku prodeje, realizoval se zájemci o koupi prohlídky nemovitostí, ve výsledku pak získal nejméně dva vážné zájemce o koupi, s nimiž postupně dne 5.4.2019 ([titul]. [příjmení]) a dne 9.5.2019 (manželé [anonymizováno]) uzavřel jako vedlejší účastník dohodu o složení blokovacího depozita ve smyslu čl. 1 smlouvy. Na základě této smlouvy byli zájemci připraveni složit zálohu na kupní cenu a následně uzavřít kupní smlouvu o koupi nemovitostí žalovaného za kupní cenu ve výši 4.900.000 - Kč. Obě dohody zaslal žalobce žalovanému s žádostí, aby žalovaný jako druhá strana smlouvy, tj. jako prodávající, dokumenty podepsal a poskytl tak potřebnou součinnost k uzavření kupní smlouvy ve smyslu čl. 1 a 2.4 smlouvy o poskytování realitních služeb. Ani v jednom případě žalovaný žádosti o poskytnutí součinnosti ze strany žalobce nevyhověl a znemožnil tak splnění závazku žalobce – uzavření kupní smlouvy se získaným zájemcem o koupi nemovitostí žalovaného. Žalovaný tak porušil povinnost poskytnout součinnost k uzavření kupní smlouvy se získaným zájemcem, z tohoto důvodu je žalovaný povinen zaplatit žalobci odměnu za soubor poskytnutých realitních služeb a zprostředkování příležitosti k uzavření kupní smlouvy v paušální výši 80 % z dohodnuté provize dle čl. 1 smlouvy o poskytování realitních služeb, tj. částku 156.800 - Kč. Splatnost částky byla sjednána v délce sedmi dnů od doručení výzvy k zaplacení, výzva k úhradě byla poprvé odeslána již 20.5.2019. Žalovaný do současné doby dlužnou částku neuhradil.

2. Ve věci byl vydán elektronický platební rozkaz, žalovaný proti němu podal odpor. S žalobou nesouhlasil, nárok žalobce neuznal. V průběhu řízení žalovaný namítal následující: 1) Ještě před vznikem nároku žalobce žalovaný od smlouvy odstoupil – žalovaný je v daném smluvním vztahu spotřebitelem, smlouva o poskytování realitních služeb byla uzavřena mimo obchodní prostory žalobce, podle § 1828 občanského zákoníku má žalobce jako podnikatel povinnost poučit žalovaného jako spotřebitele v písemné formě o jeho právu odstoupit od smlouvy podle § 1820 odst. 1 písm. f) občanského zákoníku, jestliže tuto svou povinnost podnikatel nesplní, může spotřebitel v souladu s ust. § 1829 odst. 2 občanského zákoníku od smlouvy odstoupit ve lhůtě jednoho roku a čtrnácti dnů od uzavření smlouvy. V daném případě došlo k uzavření smlouvy na dvoře nemovitosti žalovaného v [anonymizována dvě slova]. Žalovanému se nedostalo ze strany žalobce patřičného poučení, mohl tak odstoupit od smlouvy ve lhůtě jednoho roku a čtrnácti dnů ode dne 6.9.2018, dne 5.4.2019 žalovaný od smlouvy odstoupil, došlo tak k zrušení smlouvy od počátku. Ke vzniku nároku žalobce na zaplacení částky 156.800 - Kč došlo až v průběhu května 2019, v této době však již mezi účastníky neexistoval žádný smluvní vztah, neboť žalovaný předtím od smlouvy odstoupil. 2) Žalobce nesplnil řádně své povinnosti odůvodňující vznik nároku, neopatřil žalovanému žádného vážného zájemce o koupi nemovitosti. V případě pana [příjmení] nejde o skutečného zájemce, ale o zájemce nastrčeného. Žalovaný v této souvislosti zdůraznil propojení pana [příjmení] a makléře žalobce pana [příjmení]. Druzí zájemci, manželé [příjmení], nebyli rovněž vážnými zájemci, v listopadu 2018 se sice účastnili prohlídky, ale poté s ohledem na nedostatek finančních prostředků ztratili o koupi nemovitosti zájem. Teprve v květnu 2019 uzavřeli dohodu o složení blokovacího depozita, tedy v době, kdy již žalovaný odstoupil od smlouvy, přesto makléř žalobce informoval [anonymizováno] o tom, že nemovitost je stále k dispozici – jde o minimálně neprofesionální jednání makléře. Srkalovi však avizovali odstoupení od rezervační smlouvy z důvodu nedostatku finančních prostředků, nebyli tedy takovými zájemci, kteří by byli schopni za koupi nemovitosti skutečně zaplatit, v takovém případě nemůže vzniknout žalovanému povinnost zaplatit odměnu dle čl. 1 smlouvy. 3) Žalovaný dále namítal, že v čl. 1 smlouvy o poskytování realitních služeb se upravuje nárok na odměnu ve výši 80 % ze stanovené provize podle čl. 1, v tomto článku ale provize uvedena není, je v čl. 1, podle žalovaného tedy není ujednána výše odměny, kterou žalobce po žalovaném požaduje. 4) Žalovanému ze smlouvy o poskytování realitních služeb nevyplývá povinnost uzavřít dohodu o složení blokovacího depozita, má povinnost uzavřít kupní smlouvu, ta ale předložena nebyla. Pokud jde o neposkytnutí součinnosti, pak nárok na odměnu vzniká až při opakované výzvě. 5) Žalovaný nebyl řádně v\zván k úhradě dlužné částky před podáním žaloby, byl totiž vyzýván k úhradě smluvní pokutu, v daném případě ale má jít o nárok na odměnu dle čl. 1 smlouvy o poskytování realitních služeb. Žalobci by tak i při vyhovění žalobě nemělo vniknout právo na náhradu nákladů řízení. S ohledem na tyto argumenty navrhl žalovaný zamítnutí žaloby.

3. Žalobce v průběhu řízení na námitky žalovaného reagoval následovně: Ad 1) Smlouva byla uzavřena v obchodních prostorách žalobce, konkrétně v sídle žalobce na adrese [adresa]. Potvrzuje to samotný text smlouvy – uvedení místa nad podpisy účastníků a též čl. 5 smlouvy, kde je výslovné prohlášení žalovaného, že smlouva byla uzavřena v obchodních prostorách žalovaného. Žalobce tak setrvává na tom, že smlouva o poskytování realitních služeb skončila ke dni 6.6.2019, když dopis žalovaného ze dne 5.4.2019 je nutné považovat za oznámení ve smyslu čl. 3 smlouvy, nikoli za odstoupení od smlouvy ve smyslu § 1829 občanského zákoníku. Uvedenému závěru nasvědčuje i obsah dopisu – není zde zmínka o tom, že by žalovaný hodlal využít právo odstoupit od smlouvy uzavřené mimo obchodní prostory žalobce ve lhůtě delší než 14 dnů a že by namítal absenci nepoučení o možnosti odstoupit od smlouvy. Ad 2) [titul]. [příjmení] nebyl nastrčeným zájemcem, jeho [právnická osoba] s.r.o. je od 23.5.2019 provozovatelem realitní kanceláře [spisová značka] [anonymizováno]. O nemovitost žalovaného projevil [titul]. [příjmení] zájem na začátku března 2019, tedy téměř 3 měsíce předtím, než získal licenci k provozování realitní kanceláře [spisová značka] [anonymizováno]. Žalovanému nic nebránilo předloženou dohodu o složení blokovacího depozita uzavřenou s [titul]. [příjmení], údajně nastrčeným zájemcem, podepsat, v takovém případě by zájemce byl povinen uzavřít kupní smlouvu, v opačném případě by musel vyplatit žalovanému smluvní pokutu ve výši 118.580 - Kč. U manželů [příjmení] to bylo tak, že koupě nemovitosti žalovaného byla navázána na prodej jiných jejich nemovitostí, v květnu 2019 sami kontaktovali žalobce, ten jim sdělil, že nemovitost je stále k dispozici, neboť smlouva o poskytování realitních služeb nadále trvala, [anonymizováno] podepsali dohodu o složení blokovacího depozita. Byl to žalovaný, kdo sám kontaktoval [anonymizováno] a sdělil jim, že nemovitost již k dispozici není. Znemožnil tak realizaci obchodu a navíc poškodil dobré jméno žalobce. Ad 3) Tuto námitku žalobce považoval za ryze formální, stranám smlouvy bylo zřejmé, v jaké výši byla provize sjednána, provize náležela pouze jedna a i ostatní články smlouvy byly stranám srozumitelné. Ad 4) Ze smlouvy o poskytování realitních služeb sice přímo nevyplývá povinnost žalovaného uzavřít smlouvu o složení blokovacího depozita, nicméně je tomu tak proto, že ne vždy je tato smlouva uzavírána. V některých případech je uzavřena rovnou kupní smlouva. V daném případě, kdy se uzavírala dohoda o složení blokovacího depozita, bylo povinností žalovaného takovou smlouvu uzavřít, neboť uzavření této smlouvy je součástí procesu, který směřuje k uzavření kupní smlouvy. Lze to dovodit z čl. 2 .2.5 a 2.4.2 smlouvy o poskytování realitních služeb. Vyzýván pak byl žalovaný dvakrát. Ad 5) Toto tvrzení není pravdivé, žalovaný byl vyzván k úhradě odměny podle přísl. ustanovení smlouvy výzvou ze dne 7.10.2019. Zjištěné skutečnosti 4. Mezi žalobcem a žalovaným byla uzavřena smlouva o výhradním poskytování realitních služeb. Na jejím základě se žalobce zavázal zprostředkovat uzavření kupní smlouvy se třetí osobou, jejímž předmětem jsou nemovitosti žalovaného uvedené v čl. 1 smlouvy. Kupní cena měla činit 4, 900.000 - Kč. Podle čl. 1 se žalovaný zavázal za zprostředkování uzavření kupní smlouvy zaplatit žalobci provizi ve výši 4 % kupní ceny. V čl. 1 pak bylo ujednáno, že pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy z toho důvodu, že žalovaný neposkytne potřebnou součinnost, zejm. pokud přes opakovanou výzvu k poskytnutí nezbytné součinnosti tuto součinnost neposkytne, zavazuje se zaplatit žalobci odměnu ve výši 80 % ze stanovené provize, a to ve lhůtě 7 dnů od doručení výzvy k úhradě. V čl. 3 bylo sjednáno automatické prodlužování smlouvy o 2 měsíce, a to i opakovaně, pokud některá ze smluvních stran nedoručí druhé smluvní straně písemné oznámení alespoň 5 dnů před uplynutím doby trvání smlouvy, že na prodloužení smlouvy nemá zájem. Samotná smlouva pak byla uzavřena nejprve na 3 měsíce (čl. 3). V čl. 5 je uvedeno prohlášení žalovaného, že smlouva byla uzavřena v podnikatelských prostorech realitní kanceláře. 5. [titul]. [jméno] [příjmení] jako zájemce a žalobce jako vedlejší účastník smlouvy uzavřeli dne 5.4.2019 dohodu o složení blokovacího depozita, jíž se zájemce zavázal uhradit prodávajícímu (žalovanému) blokovací depozitum (zálohu na kupní cenu předmětných nemovitostí) ve výši 237.160 - Kč.

6. Žalobce vyzval žalovaného, aby výše uvedenou dohodu o složení blokovacího depozita podepsal (dopis ze dne 5.4.2019).

7. Manželé [jméno] a [jméno] [příjmení] jako zájemci uzavřeli s žalobcem jako vedlejším účastníkem smlouvy dne 9.5.2019 smlouvu o složení bankovního depozita, kterou se zájemci zavázali uhradit prodávajícímu (žalovanému) blokovací depozitum ve výši 237.160 - Kč.

8. Žalobce vyzval žalovaného, aby výše uvedenou dohodou o složení blokovacího depozita podepsal (výzva ze dne 9.5.2019).

9. Žalovaný v dopise ze dne 5.4.2019 označeném jako„ odstoupení od smlouvy o výhradním poskytování realitních služeb“ uvedl, že odstupuje od výše uvedené smlouvy ze dne 6.9.2018 s tím, že i přes dobře odvedenou práci realitního makléře [jméno] [příjmení] se rozhodl odstoupit od smlouvy z důvodu delší doby trvání prodeje a především z rodinných důvodů. Dopis byl žalobci doručen dne 5.4.2019.

10. Z dopisu ze dne 30.5.2019 bylo zjištěno, že manželé [příjmení] odstoupili od rezervační smlouvy ze dne 9.5.2019, jako důvod uvedli nedostatek finančních prostředků.

11. Z listiny označené jako protokol o uskutečněné prohlídce vyplynulo, že předmětné nemovitosti si byl dne 4.3.2019 prohlédnout [jméno] [příjmení].

12. Z listiny označené jako protokol o uskutečněné prohlídce vyplynulo, že předmětné nemovitosti si dne 26.11.2018 byla prohlédnout [jméno] [příjmení].

13. Dopisem ze dne 20.5.2019 byl žalovaný vyzván k úhradě částky 156.800 - Kč označené jako smluvní pokuta dle čl. 1 smlouvy o výhradním poskytování realitních služeb.

14. Dopisem ze dne 7.10.2019 byl žalovaný vyzván k úhradě výše uvedené částky s tím, že s jedná o odměnu dle čl. 1 smlouvy o výhradním poskytování realitních služeb.

15. Z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení], manželky žalovaného, soud zjistil, že společně s žalovaným zašli do realitní kanceláře v [obec] s tím, že chtějí prodat svoji nemovitost, tam se domluvili s panem [příjmení], realitním makléřem. Pan [anonymizováno] si přijel nemovitost prohlédnout. Soud však neuvěřil výpovědi svědkyně v té části, kde hovořila o tom, že smlouva o výhradním poskytování realitních služeb byla podepsána u nich v místě bydliště.

16. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení], zetě žalovaného, soud zjistil, že skutečně došlo k setkání žalovaného a jeho manželky a realitního makléře pana [příjmení] v domě žalovaného, soud však nemá za prokázané, že by při této návštěvě došlo k podpisu smlouvy o výhradním poskytování realitních služeb.

17. Z výpovědi svědkyně [titul]. [jméno] [příjmení], bývalé prokuristky žalobce, soud zjistil, že žalovaný navštívil kancelář třikrát, poprvé když přišel nabídnout k prodeji svoji nemovitost, podruhé když přišel podepsat zprostředkovatelskou smlouvu a potřetí, když ji přišel vypovědět. Další skutečnosti, které z výpovědi vyplynuly, soud nepovažuje za podstatné pro rozhodnutí ve věci.

18. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení], bývalého realitního makléře žalobce, soud zjistil, že vymáhaná částka má být odměnou za jeho práci. Rozhodnutí podat žalobu bylo věcí svědka, paní [příjmení] a pana [příjmení], svědek určitě žalobu podat chtěl, jde o jeho peníze. Dále soud zjistil, že v průběhu trvání spolupráce s žalovaným bylo asi 15 zájemců o koupi nemovitosti žalovaného, uskutečnilo se asi deset prohlídek, po prohlídce byli asi 4 zájemci. Smlouva o zprostředkování se s žalovaným podepisovala v kanceláři realitní kanceláře, svědek ji tam nechal podepsanou s tím, že se žalovaný dostaví a podepíše ji. Schůzka u žalovaného doma se uskutečnila, svědek dovezl žalovanému smlouvu o zprostředkování s tím, ať si ji prostuduje, dodá plánky a přijde do kanceláře podepsat. Obecně existují dvě varianty zprostředkovatelských smluv – jeden typ se podepisuje v kanceláři, druhý u klienta. O tom, který typ smlouvy bude uzavřen, si rozhoduje makléř. V daném případě byly podepsány dvě smlouvy o složení blokovacího depozita, s panem [příjmení] a poté s manžely [příjmení]. V průběhu spolupráce nedošlo k žádným problémům, až na konci žalovaný řekl, že nemovitost neprodá. Po podpisu dohody o složení blokovacího depozita panem [příjmení] kontaktoval svědek žalovaného s tím, že má zájemce, žalovaný však smlouvu odmítl podepsat, svědek za ním jel, žalovaný nepodepsal, proto byla smlouva žalovanému zaslána poštou. V případě manželů [příjmení] to bylo tak, že sami kontaktovali svědka, že mají prodanou první nemovitost a peníze na rezervaci vyjdou. Podepsali smlouvu o složení blokovacího depozita s tím, že si žalovaný prodej třeba rozmyslí. [příjmení] [příjmení] svědek zná od školky, prostřednictvím svědka v minulosti již nějakou nemovitost koupil. Prohlídka v domě žalovaný se s panem [příjmení] uskutečnila.

19. Z výpovědi svědka [titul]. [jméno] [příjmení] soud zjistil, že s panem [příjmení] se zná od šesti let, vyrůstali spolu v jedné ulici. Na prodej nemovitosti žalovaného ho pan [příjmení] upozornil. Svědek o tuto nemovitost měl zájem jako o investici. Byl si ji prohlédnout, asi měsíc se rozmýšlel a poté se rozhodl ji pořídit, podepsal dohodu o složení blokovacího depozita. Tuto smlouvu podepsal v kanceláři žalobce. Před podpisem této dohody neměl informaci o tom, že by žalovaný nechtěl nemovitost prodávat. Svědek byl schopen rámcově popsat předmětnou nemovitost.

20. Ostatní navržené důkazy soud neprováděl. Neprovedl tedy důkaz listinnými důkazy, které žalovaný navrhoval k prokázání toho, že se v dopoledních hodinách dne 6.9.2018 (čtvrtek) nemohl dostavit do kanceláře žalobce k podpisu zprostředkovatelské smlouvy. V tomto směru žalovaný vycházel z toho, že provozní doba žalobce ve čtvrtek je pouze v době od 9.00 hod do 12.00 hod., v tuto dobu se však dostavit nemohl, protože byl vytížen svými zakázkami – dne 6.9.2018 v době od 8.00 hod do 10.00 hod vykládal zboží v [anonymizováno] [ulice] v [obec], bezprostředně po této vykládce odjel žalovaný do [obec], kde v době 11.15 hod až 14.40 hod realizoval přepravu mezi sklady zákazníka. K výše uvedenému nutno dodat, že pokud žalovaný v 10.00 hod odjel z [obec] do [obec], nic mu nebránilo jet přes [obec] a cestou se stavit v realitní kanceláři k podpisu smlouvy. Navíc žalobce v této souvislosti upozornil na to, že otvírací doba kanceláře 6.9.2018 (čtvrtek) nebyla jen v dopoledních hodinách, ale i v odpoledních hodinách od 13 hod do 17 hod. Ke změně otevírací doby došlo od listopadu 2019, žalovaný vycházel ze současné otvírací doby, která je ale jiná, než byla v roce 2018. Z výše uvedeného tedy soud dovozuje, že i v případě prokázání tvrzení žalovaného o provádění zakázek pro své zákazníky by toto nijak nevylučovalo možnost, že dne 6.9.2018 se osobně dostavil do kanceláře žalobce a podepsal zprostředkovatelskou smlouvu. Ze stejného důvodu bylo nadbytečné provádět listinné důkazy navržené žalobcem, které měly vyvrátit tvrzení žalovaného. Nakonec i z hlediska právního posouzení uvedeného níže má soud za to, že skutečnost, zda žalovaný zprostředkovatelskou smlouvu uzavřel v obchodních prostorách žalobce či nikoli není pro věc zásadní.

21. Soud neprovedl též výslech manželů [příjmení], které žalovaný navrhoval jako svědky k prokázání tvrzení, že se nejednalo o zájemce s takovou kvalitou, kteří by byli schopni uzavřít kupní smlouvu – a to pro nedostatek financí. V pojetí žalovaného se tedy nejednalo o takové zájemce, s jejichž nalezením by bylo spojeno právo žalobce na provizi. Neposkytnutí součinnosti ve vztahu k takovým zájemcům pak podle žalovaného nemůže zakládat nárok žalobce na žalovanou částku. Soud tuto konstrukci nepovažuje za správnou, manželé [příjmení] uzavřeli dne 9.5.2019 dohodu o složení blokovacího depozita, v tuto dobu tedy nepochybně byli vážnými zájemci o koupi nemovitostí. Žalovaný byl vyzván k uzavření dohody o složení blokovacího depozita dne 9.5.2019 a měl povinnost tuto dohodu v rámci poskytnutí součinnosti uzavřít. Pokud tak neučinil, pak neposkytl potřebnou součinnost. Skutečnost, že manželé [příjmení] dne 30.5.2019 od dohody o složení blokovacího depozita odsdtoupili pak pro věc nemá význam. Nehledě na to, že bylo prokázáno, že žalobce jednoho vážného zájemce sehnal – pana [příjmení] a ze smlouvy o zprostředkování nevyplývá, že žalobce má povinnost sehnat minimálně dva zájemce (viz odůvodnění níže). Výslech manželů [příjmení] tak byl nadbytečný.

22. Ve stručnosti pak zjištěný skutkový stav lze shrnout následovně. Žalobce s žalovaným uzavřeli smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb (tedy zprostředkovatelskou smlouvu). Smlouva byla uzavřena v obchodních prostorách žalobce. Žalobce vyvíjel úsilí ve snaze opatřit zájemce o koupi nemovitostí žalovaného, podařilo se mu sehnat minimálně dva vážné zájemce – [titul]. [příjmení] a manžele [příjmení]. S oběma postupně uzavřel dohody o složení blokovacího depozita – s [titul]. [příjmení] dne 5.4.2019, s manžely [příjmení] dne 9.5.2019. V obou případech také vyzval žalovaného, aby tuto dohodu o složení blokovacího depozita uzavřel, žalovaný to odmítl. V případě první z těchto dohod byl žalovaný vyzýván ústně panem [příjmení], následně i písemně dopisem ze dne 5.4.2019. Následně byl žalovaný vyzván k zaplacení odměny dle čl. 1 smlouvy o zprostředkování. Posouzení věci 23. Mezi účastníky byla uzavřena smlouva o zprostředkování podle § 2445 a násl. občanského zákoníku – žalobce byl v postavení zprostředkovatele, žalovaný v postavení zájemce. Práva a povinnosti stran vyplývají z jednotlivých ustanovení smlouvy, která v zásadě nebyla mezi účastníky sporná. Žalobce opírá svůj nárok o ust. čl. 1 písm. a) smlouvy s tím, že žalovaný odmítl poskytnout součinnost, když přes opakovanou výzvu neuzavřel dohodou o složení blokovacího depozita. Žalobci tak měl vzniknout nárok na odměnu dle tohoto ustanovení. Soud je toho názoru, že žalobce tento nárok skutečně má. V dalším odůvodnění se pak soud zaměřil pouze na sporné otázky, bude přitom vycházet z členění, jak je provedeno v bodě 2 odůvodnění (námitky žalovaného).

24. Žalovaný od zprostředkovatelské smlouvy svým dopisem ze dne 5.4.2019 neodstoupil, neměl právo od této smlouvy odstoupit. Toto jednání žalovaného je třeba považovat za písemné oznámení ve smyslu čl. 3 smlouvy. Smlouva byla uzavřena dne 6.9.2018, nejprve na tři měsíce, opakovaně se o dva měsíce prodlužovala. Ke dni 5.4.2019, kdy bylo písemné oznámení doručeno žalobci, zbýval do uplynutí doby trvání smlouvy jeden den, žalovaný tedy nestihl výpovědní lhůtu, proto 6.4.2019 došlo ještě k poslednímu prodloužení smlouvy o dva měsíce, smlouva tak trvala až do 6.6.2019.

25. Žalovaný nebyl oprávněn od smlouvy odstoupit, neboť nenastala žádná okolnost, která by zakládala smluvní či zákonný důvod odstoupení. Konstrukci žalovaného poukazující na právní úpravu obsaženou v ust. § 1828 odst. 1, § 1820 odst. 1 písm. f), § 1829 odst. 1, 2 občanského zákoníku soud nesdílí, a to ze dvou důvodu. Za prvé proto, že předmětná smlouva o zprostředkování byla uzavřena v prostoru obvyklém pro podnikání žalobce. Za druhé proto, že i kdyby tomu tak v daném případě nebylo, pak nelze na daný případ výše citovaná ustanovení použít.

26. Závěr, kde byla smlouva o zprostředkování uzavřena, je dán hodnocením provedeného dokazování. Z textu samotné smlouvy se podává, že byla uzavřena v [obec], a to v obchodních prostorách žalobce (viz čl. 5 smlouvy, uvedení místa uzavření smlouvy nad podpisy účastníků). Bylo tedy především na žalovaném, aby prokazoval, že k uzavření smlouvy došlo v rozporu s jejím textem mimo obchodní prostory žalobce. Toto tvrzení žalovaného pak potvrzují pouze výpovědi jeho manželky a zetě. To je však z pohledu soudu nedostatečné. Naproti tomu z výpovědí svědků [příjmení] i [příjmení] vyplynul opak. Žalovaný má jistě pravdu v tom, že minimálně svědek [příjmení] je zainteresován na výsledku řízení (sám svědek v tomto směru připustil, že žalovaná částka„ jsou jeho peníze“ a že se spolupodílel na přijetí rozhodnutí podat žalobu), nicméně stejně tak lze konstatovat, že na výsledku řízení je zainteresována i manželka žalovaného (lze předpokládat, že žalovaná částka by byla placena ze společného jmění). V tomto směru tedy nelze postupovat tak, že svědkům navrženým žalobcem soud věřit nebude a svědkům navrženým žalovaným věřit bude. Při takovéto„ rovnováze“ věrohodnosti svědků je třeba vycházet z textu smlouvy, a ta hovoří jednoznačně – smlouva byla uzavřena v obchodních prostorách žalobce. Soud proto vychází z toho, že smlouva skutečně byla v těchto prostorách uzavřena.

27. Soud má dále za to, že možnost spotřebitele odstoupit od smlouvy v prodloužené lhůtě jednoho roku a čtrnácti dnů od uzavření smlouvy v případě smluv uzavřených mimo obchodní prostory podnikatele v situaci, kdy podnikatel neposkytne spotřebiteli informace dle § 1820 odst. 1 písm. f) občanského zákoníku, na daný případ nedopadá. Smyslem a účelem této prodloužené lhůty je totiž ochrana spotřebitele před predátorskými praktikami některých podnikatelů, při kterých se využívá momentu překvapení, intenzivního nátlaku, úskočně získaného pocitu vděčnosti u adresátů takového jednání apod. Jde zejména o případy podomního prodeje, nabídek různých poskytovatelů energií či telekomunikačních služeb, případně o organizátory propagačních zájezdů. V české společenské realitě se tito podnikatelé označují jako„ šmejdi“ podle názvu známého dokumentu mapujícího tyto obchodní praktiky. O takový případ ovšem v projednávané věci nejde. Žalobce nepoužívá žádné predátorské praktiky. Byl to naopak žalovaný, kdo sám navštívil kancelář žalobce a nabídl svou nemovitost k prodeji. Smlouva pak byla uzavřena v několika krocích, přičemž prvním krokem byla poptávka žalovaného po realitních službách. Soud z toho dovozuje, že i kdyby nakonec k podpisu smlouvy o zprostředkování došlo v místě bydliště žalovaného, tedy mimo obchodní prostory žalobce, nejednalo by se o smlouvu sjednanou mimo prostor obvyklý pro podnikání žalobce ve smyslu § 1828 odst. 1, resp. § 1820 odst. 1 občanského zákoníku. Proces sjednávání smlouvy totiž započal v obchodních prostorách žalobce a případný podpis žalovaného v místě jeho bydliště by byl již jen dokončením celého procesu. Smyslem a účelem příslušné právní úpravy není tak výrazně prodloužit možnost odstoupení od smlouvy v případech, jakým je projednávaná věc. Ostatně i jazykový výklad ustanovení § 1828 odst. 1 –„ sjednává-li se smlouva mimo prostor obvyklý pro podnikatelovo jednání“ … - nasvědčuje tomu, že jde o celý proces sjednávání smlouvy, nejen o připojení podpisu. A tento proces sjednávání smlouvy byl v daném případě zahájen jednoznačně v obchodních prostorách žalobce. Nakonec i ze samotného dopisu ze dne 5.4.2019 je patrné, že žalovaný nevyužívá svého práva odstoupit od smlouvy pro nesplnění informační povinností ze strany žalobce, ale prostě proto, že z rodinných důvodů nemovitosti prodávat již nechce. [příjmení] jiné v dopise oceňuje dobře odvedenou práci ze strany realitního makléře.

28. Žalobce opatřil žalovanému dva vážné zájemce o koupi jeho nemovitostí, a to [titul]. [příjmení] a manžele [příjmení]. Není žádný důvod domnívat se, že [titul]. [příjmení] nebyl vážným zájemcem. Tvrzení žalovaného, že jde o zájemce nastrčeného, který je propojen s žalobcem, je pouhou spekulací bez reálného podkladu. Bylo prokázáno, že [titul]. [příjmení] si na začátku března 2019 předmětnou nemovitost prohlédl a že na začátku dubna 2019 uzavřel smlouvu o složení blokovacího depozita. To, že se [titul]. [příjmení] s realitním makléřem panem [příjmení] dobře a dlouho zná, nemá význam. Nelze přeci říci, že jenom proto, že se oba pánové dobře znají, je [titul]. [příjmení] nastrčeným zájemcem. Proč by jinak uzavíral dohodu o složení blokovacího depozita a riskoval povinnost platit smluvní pokutu? Pokud by totiž žalovaný tuto smlouvu uzavřel a následně si údajně nastrčený zájemce [titul]. [příjmení] koupi rozmyslel, vyplývala by mu ze smlouvy povinnost zaplatit žalovanému poměrně vysokou smluvní pokutu (čl. 4, 4.4 dohody o složení blokovacího depozita, čl. 1 smlouvy o zprostředkování). Takto se nastrčený zájemce jistě chovat nebude.

29. Další důležitou skutečností je fakt, že žalovaný byl vyzván k podpisu dohody o složení blokovacího depozita, která byla dne 5.4.2019 uzavřena mezi žalobcem a [titul]. [příjmení], a to opakovaně. Šlo jednak o ústní výzvy ze strany realitního makléře pana [příjmení] (potvrzené jeho svědeckou výpovědí), jednak o výzvu písemnou ze dne 5.4.2019. Žalovaný tak byl opakovaně vyzván k poskytnutí součinnosti. Pokud pak byl ze strany žalovaného kladen důraz na prodlevu mezi datací výzvy a jejím skutečným odesláním, pak v tomto soud žádný problém nevidí. Tato prodleva sama o sobě nic neznamená, nehledě na to, že je velice dobře vysvětlitelná tím, že realitní makléř se nejprve snažil přesvědčit žalovaného o podpisu dohody telefonicky a osobně (jak vyplývá z jeho výpovědi), teprve následně po neúspěchu došlo k odeslání písemné výzvy.

30. Manželé [příjmení] rovněž byli vážnými zájemci. Z dokazování je evidentní, že měli o nemovitosti žalovaného zájem dlouhodobě – prohlídku uskutečnili v listopadu 2018, následně 9.5.2019 uzavřeli dohodu o složení blokovacího depozita. Opět není zřejmé, proč by neměli být považováni za vážné zájemce. Skutečnost, že dne 30.5.2019 odstoupili od této dohody, pak na věci nic nemění. Žalovaný byl vyzván k podpisu dohody o složení blokovacího depozita dne 9.5.2019, a pokud by tuto dohodu uzavřel, pak by nabyla účinnosti a strany by jí byly vázány. Pozdější odstoupení ze strany manželů [příjmení] by nemělo žádné právní účinky. Pokud by přesto manželé [příjmení] odmítli uzavřít kupní smlouvu, vystavili by se nebezpečí smluvních sankcí (stejné jako v případě [titul]. [příjmení]). O neposkytnutí součinnosti ze strany žalovaného se tak nepochybně jednalo.

31. Námitku žalovaného, že vlastně nebyla ujednána výše odměny, kterou v tomto řízení žalobce požaduje, neboť čl. 1 smlouvy o zprostředkování hovoří o provizi uvedené v čl. 1, přičemž v tomto článku výše provize upravena není, je v čl. 1 smlouvy, soud neakceptuje. Jde o ryze formalistickou námitku, je zřejmé, co se myslí provizí podle smlouvy o zprostředkování, a je také zřejmé, že výše odměny v čl. 1 je navázána na výši provize v čl.

1. Uvedení nesprávného článku 1.5 lze považovat za písařskou chybu, která na výklad smlouvy nemá vliv. Oběma stranám muselo být jasné, jak je určena výše odměny dle čl. 1 smlouvy.

32. Důvodná není ani námitka, že žalovanému ze smlouvy o zprostředkování nevyplývá povinnost uzavřít dohodu o složení blokovacího depozita. Uzavření této smlouvy je nepochybně součástí procesu, který směřuje k uzavření vlastní kupní smlouvy (viz čl. 1 smlouvy o zprostředkování). Odmítnutí uzavření takové smlouvy pak představuje neposkytnutí nezbytné součinnosti k uzavření kupní smlouvy ve smyslu čl. 1 smlouvy o zprostředkování. Povinnost žalovaného poskytovat nezbytnou součinnost je pak zakotvena v čl. 2 smlouvy. Konstrukce nároku na odměnu podle čl. 1 je pak vázána na neposkytnutí nezbytné součinnosti, přičemž toto ustanovení dále obsahuje pouze příkladmý výčet toho, co se za neposkytnutí součinnosti považuje, nejde tedy o výčet uzavřený. Jedním z takových příkladů je i neposkytnutí součinnosti přes opakovanou výzvu. Pokud tedy byl žalovaný vyzván k uzavření dohody o složení blokovacího depozita, a to minimálně dvakrát, a dohodu přesto neuzavřel, neposkytl nezbytnou součinnost ve smyslu čl. 1 smlouvy. V takovém případě vzniká žalobci nárok na odměnu podle čl. 1 smlouvy ve výši odpovídající 80 % provize. Výše provize je pak stanovena v čl. 1 jako 4 % z kupní ceny, kupní cena je uvedena v čl. 1 smlouvy. Výpočet výše odměny je pak jednoduchý – 0,8 x 0,04 x 4,9 mil Kč, jde o částku 156.800 - Kč.

33. Námitka žalovaného směřující k závěru, že žalobce nemá právo na náhradu nákladů řízení, neboť žalovaný nebyl vyzván k zaplacení dostatečně určitě specifikovaného nároku před podáním žaloby, je lichá. Předně žalovaný byl vyzván k zaplacení odměny dle čl. 1 smlouvy o zprostředkování dopisem ze dne 7.10.2019. A za druhé nelze odhlížet od smyslu předžalobní výzvy podle § 142a odst. 1 o.s.ř. Smyslem této výzvy je zabránit zbytečným sporům, tedy zabránit tomu, aby se věřitel obrátil s žalobou na soud ještě předtím, než dlužníku dal možnost uhradit dluh bez ingerence soudu. Pokud ovšem dlužník odmítá dluh platit, protože má za to, že dluh vůči věřiteli nemá, pak předžalobní výzva ztrácí smysl, neboť dlužník tak jako tak dluh nezaplatí (tedy ani po doručení žaloby) a bez soudu spor vyřešit nelze. Taktomu je i v projednávaném případě, žalovaný po celou dobu řízení s žalobou nesouhlasil a navrhoval její zamítnutí. V takovém případě by ani předžalobní výzva soudnímu řízení a vzniku nákladů s ním spojených nezabránila (odkázat v tomto směru lze i na rozhodnutí NS ČR ze dne 2.5.2016 sp. zn. 32 Cdo 5256/2015).

34. Na základě výše uvedených důvodů proto soud považuje nárok žalobce za oprávněný, a to včetně práva na zákonný úrok z prodlení podle § 1970 občanského zákoníku ve výši dle nař. vl. č. 351/2013 Sb., lhůta k zaplacení odměny je podle čl. 1 smlouvy stanovena na sedm dní od doručení výzvy k úhradě, od 1.6.2019 je tak žalovaný nepochybně v prodlení (viz výzva ze dne 20.5.2019).

35. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o.s.ř., žalobce měl plný úspěch ve věci, má proto právo na náhradu nákladů řízení. Ty představuje zaplacený soudní poplatek ve výši 6.272 - Kč, odměna advokáta za úkony právní služby, za jeden úkon náleží podle § 8 odst. 1, § 7 bod 5 vyhl. 177/2006 Sb. odměna ve výši 7.380 - Kč, celkem bylo poskytnuto 8 úkonů právní služby – příprava a převzetí věci, předžalobní výzva, podání žaloby, 4 x účast u jednání soudu – 5 úkonů, protože první jednání trvalo více jak 2 hod, celkem tedy odměna činí 59.040 - Kč, 8 x 300 - Kč režijní paušál, navýšení o 21 % DPH v částce 12.902,40 Kč, celkem náklady řízení činí 80.614,40 Kč. Ostatních nákladů se žalobce vzdal. Podle § 149 odst. 1 o.s.ř. bylo žalovanému uloženo náhradu nákladů řízení zaplatit k rukám zástupce žalobce.

36. Lhůta k zaplacení byla stanovena podle § 160 odst. 1 o.s.ř.