18 C 253/2022

Plný text

Okresní soud v Děčíně rozhodl samosoudcem JUDr. Jaroslavem Valentou ve věci žalobce: Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno . Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno / Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno - Anonymizováno Anonymizováno proti žalované: Jméno zainteresované společnosti 0/0 , IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu dle ust. § 2290 o. z.

I. Výpověď pronajímatele ze dne , datum, z nájmu bytu o dispozici 2+1 nacházejícího se ve 2. nadzemním podlaží domu č.p. , Anonymizováno, v , adresa, , je neoprávněná.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení v částce , částka, , a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobce.

1. Předmětem řízení je žaloba ze dne , datum, o přezkum oprávněnosti výpovědi ze dne , datum, z nájmu bytu („výpověď“) o dispozici 2+1 nacházejícího se ve 2. nadzemním podlaží domu č. p. , Anonymizováno, v , adresa, jednak pro neurčitost, neboť z ní není zřejmé, zda žalobce jako nájemce obdržel výpověď dle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. nebo dle § 2291 odst. 1 o. z., jednak z formálních důvodů, nenaplňujíc výpověď požadavky judikatury na formální požadavky pro takové právní jednání, jednak pro samo nenaplnění výpovědního důvodu (žalobce hradil nájemné řádně a včas na platně uvedený účet, na který je dle nájemní smlouvy měl hradit).Obrana žalovaného:

2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. Výpovědní důvod má za náležitě vymezený a je jím výpověď dle ust. § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. pro neuhrazení nájemného žalobcem jako nájemcem za měsíce březen, duben, květen a červen r. 2022 do dne podání výpovědi. Výpověď je formálně zcela řádná, neboť specifikuje přesně měsíce, za které žalobce nájemné nehradil, i to že žalobce neuhradil nájemné vůbec. Výpovědní důvod naplněn byl, neboť žalovaná doručila žalobci nové číslo účtu (žalované), na které mělo být nově nájemné hrazeno, a to č. účtu: , č. účtu, . Učinila tak jednak formou doporučeného dopisu odeslaného žalobci dne , datum, , jednak vyvěšením oznámení uvnitř bytového domu, kde se byt nachází a jednak přímým vhozením do škvíry bytových dveří žalobce, vše dne , datum, . Žalovaný jí však nájemné za předmětné měsíce uhradil až v srpnu 2022.Nesporné skutečnosti:

3. Mezi stranami není sporu o tom, že: Dne , datum, žalobce jako nájemce uzavřel s panem , jméno FO, jako tehdejším pronajímatelem nájemní smlouvu stran nájmu bytu o velikosti 2+1 v 2. nadzemním podlaží budovy v , adresa, („byt“). Nájem byl sjednán na dobu neurčitou. V právním vztahu k nájmu bytu vystupovala do dne , datum, společnost , právnická osoba, ., jež byla do tohoto data vlastníkem domu, kdy ve vztahu k žalobci uvedenou společnost zastupoval pan , Anonymizováno, . Následně došlo ke změně vlastnictví bytu a jeho vlastníkem se stala žalovaná, a to na základě smlouvy kupní ze dne , datum, , s právními účinky zápisu k okamžiku , datum, . Ta byla vlastnicí bytu i v období měsíců březen, duben, květen a červen r. 2022. Nájemné a zálohy na služby byly splatné vždy do 15. dne kalendářního měsíce, za který se nájemné platí. Žalovaná odeslala žalobci dne , datum, a žalobce následně obdržel výpověď z nájmu bytu datovanou dnem , datum, .Sporné skutečnosti:

4. Předmětem sporu je, zda: Mezi žalobcem a společností , právnická osoba, . bylo ujednáno placení nájemného a záloh za služby na účet určený společností , právnická osoba, . č.ú.: , Anonymizováno, /, Anonymizováno, („účet“). Žalobce obdržel od žalované (zda mu bylo doručeno) vyrozumění (oznámení), ať již písemné či ústní, o tom, že by měl platit nájemné a zálohy na služby na účet žalované se sdělením, že je novou vlastnicí bytu, přičemž předmětné sdělení současně mělo obsahovat i nové číslo účtu (žalované), na které mělo být nově nájemné a zálohy na služby hrazeno. Mělo jít o účet č.: , č. účtu, . Jaká byla výše nájemného a služeb spojených s užíváním bytu za měsíce březen, duben, květen a červen r. 2022 dle platných ujednání účastníků nájemního vztahu k bytu.Skutková zjištění:

5. Z listiny - výpověď z nájmu bytu ze dne , datum, soud zjistil, že je v ní uvedeno: „[…] Na základě kupní smlouvy uzavřené dne , datum, se novým vlastníkem stavby č.p. , Anonymizováno, a tedy i bytu stala společnost , Jméno zainteresované osoby 0/0, s.r.o., o čem jste byl informován doporučeným dopisem a současně tato skutečnost byla vyvěšena i v domě č.p. , Anonymizováno, , kdy jak doporučený dopis, tak i domovní vývěska obsahovala současně výzvu, abyste nájemné nadále hradil na účet nového vlastníka, tj. na účet společnosti , Jméno zainteresované společnosti 0/0, Nájemné za měsíc březen 2022 a dále tedy již mělo být hrazeno na účet nového vlastníka domu č.p., Anonymizováno, , tj. společnosti , Jméno zainteresované společnosti 0/0, Do dnešního dne však na účet společnosti , Jméno zainteresované společnosti 0/0, nebyla připsána žádná platba nájemného či záloh za služby. S ohledem na skutečnost, že jste se dopustil závažného porušení povinnosti vyplývajících z nájemní smlouvy (viz níže), vypovídám tímto nájemní smlouvu v souladu s ustanovením § 2288 odst. 1 písm. a) o.z. Odůvodnění: Na základě nájemní smlouvy jste byl zavázán hradit za užívání bytu nájemné, a to vždy do 15. dne měsíce, za který se nájemné hradí. Od března roku 2022 vlastní dům čp , Anonymizováno, včetně bytu nový vlastník, tj. společnost , Jméno zainteresované společnosti 0/0, , o čem jste byl opakovaně informován, kdy součástí této informace byla i výzva, abyste nadále (počínaje měsícem březen 2022) hradil nájem na účet nového vlastníka… Do dnešního dne však na předmětný účet společnosti , Jméno zainteresované osoby 0/0, , s.r.o. nebylo uhrazeno žádné nájemné. K dnešnímu dni tak dlužíte za nájemné za měsíc březen 2022, duben 2022, květen 2022 a červen 2022. Dle ustanovení § 2291 OZ odst. 2 mimo platí: „Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň 3 měsíců… Je tedy zřejmé, že jste zvlášť závažně porušil svou povinnost vyplývající pro vás z nájemní smlouvy a z OZ, čímž jste naplnil mj. i výpovědní důvod dle ust. § 2288 odst. 1 písm. a) OZ, ve kterém se uvádí: „Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou s tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu.“ Upozornění: Nájem uvedeného bytu skončí uplynutím výpovědní doby, která běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co vám bude tato výpověď doručena. Byt jste povinen odevzdat nejpozději v den, kdy nájem skončí. […] “. Dále obsahuje podle § 2286 o. z. poučení o právu vznést námitky proti této výpovědi a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.

6. Z listiny - podací lístek ze dne , datum, soud nevycházel pro nadbytečnost, neboť odeslání výpovědi a její doručení žalobci, tak jako tak učiněné v zákonné 2měsíční lhůtě (viz dále níže), je mezi stranami nesporné.

7. Z listin - potvrzení o zaplacení na č. ú.: , Anonymizováno, /, Anonymizováno, za měsíce únor až červen 2022, potvrzení o zaplacení na č. ú.: , Anonymizováno, /, Anonymizováno, za měsíce červenec a srpen 2022 a potvrzení o provedení platby dne , datum, soud neučinil žádné relevantní zjištění, neboť s ohledem na právní názor soud (viz dále) jsou tyto důkazy nadbytečné, směřujíce k prokázání placení nájemného žalobcem, tedy vlastního naplnění výpovědních důvodů.

8. Ani z dalších provedených listinných důkazů, jimiž jsou E-mail ze , datum, , Print screen SMS zpráv se , jméno FO, , Fotodokumentace společné schránky nájemníků na domě, Návrh na zvýšení nájmu ze dne , datum, včetně vrácené obálky a 5x potvrzení o provedení platby soud nevycházel, neboť nejsou pro právní názor soudu (viz dále) relevantní a jsou nadbytečné.

9. Totéž se týká listiny – námitek žalobce k podané výpovědi ze dne , datum, , neboť skutečnost podání námitek proti výpovědi z bytu je pro rozhodnutí v projednávané věci irelevantní, jak ostatně uvádí i odborná literatura: „Z dikce ustanovení [§ 2286 odst. 2 o. z., pozn soudu] tak musíme dovozovat, že jde [u námitek proti výpovědi] o jakési bezformální namítání neplatnosti či neoprávněnosti výpovědi, které směřuje nájemce pronajímateli. Pokud však nájemce nebude ničeho namítat, příp. bude namítat zcela bezformálně, nemá to žádný vliv na přípustnost žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi dle § 2290.“ (srov. KABELKOVÁ, Eva, SELUCKÁ, Markéta. § 2286 [Výpověď]. In: HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. , adresa, : , právnická osoba, . Beck, 2014, s. 454, marg. č. , hodnota, .)

10. Soud dále provedl důkaz videozáznamem, avšak ani z něj neučinil žádné pro rozhodnutí ve věci relevantní zjištění, neboť má prokazovat způsob doručení oznámení o změně platebních údajů žalobci ze strany žalované. K takovému přezkumu ale soud pro nadbytečnost již nepřistoupil, neboť také směřuje k objasnění otázky naplnění výpovědního důvodu. To ale soud nepřezkoumával (viz dále). Z týchž důvodů soud neprovedl další účastníky navržené důkazy, a to zprávou , právnická osoba, . o doručení zásilky žalované ze dne , datum, adresované žalobci, výslechy jednatele žalované p. , Anonymizováno, a jeho manželky, jednatele p. , Anonymizováno, .

11. Soud rovněž neprovedl důkaz listinou - 3 x vklad v hotovosti p. , Anonymizováno, a jeho svědeckou výpovědí, neboť tyto důkazy nejsou způsobilé prokázat (ostatně to nikdo z účastníků ani netvrdil) hrazení nájemného žalobcem ve prospěch žalované (týká se tedy jen nájemního vztahu p. , Anonymizováno, a žalované), ani to, že žalobce musel znát nové platební údaje pro hrazení nájemného služeb, když byly známy p. , Anonymizováno, (takový důkazní prostředek není nijak způsobilý prokázat, že se je dozvěděl také žalobce).Závěr o skutkovém stavu:

12. Soud má za prokázané, že: Žalovaný dne , datum, jako nájemce uzavřel s panem , jméno FO, jako tehdejším pronajímatelem nájemní smlouvu stran nájmu bytu o velikosti 2+1 v 2. nadzemním podlaží budovy v , adresa, . Nájem byl sjednán na dobu neurčitou. Nájemné a zálohy na služby byly splatné vždy do 15. dne kalendářního měsíce, za který se nájemné platí. V právním vztahu k nájmu bytu vystupovala do dne , datum, společnost , právnická osoba, ., jež byla do tohoto data vlastníkem domu, kdy ve vztahu k žalobci uvedenou společnost zastupoval pan , Anonymizováno, . Následně došlo ke změně vlastnictví bytu a jeho vlastníkem se stala žalovaná na základě smlouvy kupní ze dne , datum, , s právními účinky zápisu k , datum, . Žalovaná byla vlastnicí bytu i v období měsíců březen, duben, květen a červen r. 2022. Žalovaná odeslala žalobci dne , datum, a žalobce následně obdržel písemnou výpověď z nájmu bytu učiněnou žalovanou a datovanou dnem , datum, , v níže je uvedeno, že „[…] Na základě kupní smlouvy uzavřené dne , datum, se novým vlastníkem stavby č.p. , Anonymizováno, a tedy i bytu stala společnost , Jméno zainteresované osoby 0/0, , Anonymizováno, ., Anonymizováno, ., Anonymizováno, ., o čem jste byl informován doporučeným dopisem a současně tato skutečnost byla vyvěšena i v domě č.p. , Anonymizováno, , kdy jak doporučený dopis, tak i domovní vývěska obsahovala současně výzvu, abyste nájemné nadále hradil na účet nového vlastníka, tj. na účet společnosti , Jméno zainteresované společnosti 0/0, Nájemné za měsíc březen 2022 a dále tedy již mělo být hrazeno na účet nového vlastníka domu č.p., Anonymizováno, , tj. společnosti , Jméno zainteresované společnosti 0/0, Do dnešního dne však na účet společnosti , Jméno zainteresované společnosti 0/0, nebyla připsána žádná platba nájemného či záloh za služby. S ohledem na skutečnost, že jste se dopustil závažného porušení povinnosti vyplývajících z nájemní smlouvy (viz níže), vypovídám tímto nájemní smlouvu v souladu s ustanovením § 2288 odst.1 písm. a) o.z. Odůvodnění: Na základě nájemní smlouvy jste byl zavázán hradit za užívání bytu nájemné, a to vždy do 15. dne měsíce, za který se nájemné hradí. Od března roku 2022 vlastní dům čp 1036 včetně bytu nový vlastník, tj. společnost , Jméno zainteresované společnosti 0/0, , o čem jste byl opakovaně informován, kdy součástí této informace byla i výzva, abyste nadále (počínaje měsícem březen 2022) hradil nájem na účet nového vlastníka… Do dnešního dne však na předmětný účet společnosti , Jméno zainteresované osoby 0/0, , s.r.o. nebylo uhrazeno žádné nájemné. K dnešnímu dni tak dlužíte za nájemné za měsíc březen 2022, duben 2022, květen 2022 a červen 2022. Dle ustanovení § 2291 OZ odst. 2 mimo platí: „Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň 3 měsíců… Je tedy zřejmé, že jste zvlášť závažně porušil svou povinnost vyplývající pro vás z nájemní smlouvy a z OZ, čímž jste naplnil mj. i výpovědní důvod dle ust. § 2288 odst. 1 písm. a) OZ, ve kterém se uvádí: „Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou s tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu.“ Upozornění: Nájem uvedeného bytu skončí uplynutím výpovědní doby, která běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co vám bude tato výpověď doručena. Byt jste povinen odevzdat nejpozději v den, kdy nájem skončí. […] “. Dále obsahuje podle § 2286 o z. poučení o právu vznést námitky proti této výpovědi a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Žalobce dne , datum, podal u zdejšího soudu žalobu na neoprávněnost uvedené výpovědi.Relevantní právní úprava, judikatura a odborná literatura:

13. Nájemní smlouva byla uzavřena před , datum, a nájem bytu vznikl také před nabytím účinnosti o. z. uvedeného dne. Podle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění („o. z.“) se pak nájem řídí tímto zákonem (tedy o. z.) ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů […]. Zánik nájmu se tedy řídí novou úpravou obsaženou v o. z.

14. Podle § 2221 odst. 1 o. z. změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka.

15. Podle § 2286 o. z. (1) Výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. (2) Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

16. Podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu […] neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. Podle odst. 3 vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 […], uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

17. Podle § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

18. Podle § 2291 o. z. (1) Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. (2) Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

19. Podle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , na nabyvatele přecházejí práva a povinnosti typické pro nájemní vztah v celém rozsahu, tj. nejen složky podstatné, ale i složky pravidelné a vedlejší. Účelem je poskytnutí právní ochrany nájemci v situaci, kterou nájemce nemohl svým projevem vůle ovlivnit.

20. Podle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , z ustanovení § 2288 odst. 1 a § 2291 odst. 1 o. z. je zřejmé, že zákon rozlišuje různé stupně intenzity porušení povinností nájemce a s tím související podmínky, za nichž může pronajímatel nájem bytu vypovědět. Poruší-li nájemce své povinnosti alespoň hrubým způsobem, může mu pronajímatel dát výpověď s tříměsíční výpovědní dobou [§ 2288 odst. 1 písm. a) o. z.], jde-li o porušení zvlášť závažným způsobem, může mu dát výpověď bez výpovědní doby (§ 2291 odst. 1 o. z.). I v případě, že by bylo možné chování nájemce kvalifikovat jako zvlášť závažné porušení povinností, může pronajímatel vypovědět nájem podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. Poruší-li nájemce své povinnosti zvlášť závažným způsobem, záleží tedy na vůli pronajímatele, zda mu dá výpověď podle § 2291 o. z. bez výpovědní doby, nebo podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. s tříměsíční výpovědní dobou. […] Z výpovědi pronajímatele musí být zřejmé, pro který ze zákonem stanovených důvodů je nájem bytu vypovídán, který musí skutkově vymezit, tak aby z ní bylo patrno, z čeho dovozuje jeho naplnění (§ 2288 odst. 3, § 2291 odst. 3 o. z.). Nemusí uvádět konkrétní zákonné ustanovení, podle něhož nájem vypovídá, toto právní posouzení učiní soud, avšak vždy jen na základě obsahu výpovědi. Z obsahu výpovědi (aby byla dostatečně určitá a srozumitelná) tak bude vždy patrné, zda jde o výpověď s výpovědní dobou podle § 2288 o. z., či o výpověď bez výpovědní doby podle § 2291 o. z. a jaký konkrétní výpovědní důvod pronajímatel uplatnil; soud za něj tuto volbu činit nemůže.

21. Podle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , se rozhodovací praxe Nejvyššího soudu […] ohledně určitosti výpovědi z nájmu bytu dané z důvodu podle § 711 odst. 2 písm. b/ obč. zák. [dnes § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., pozn. soudu] ustálila v názoru, že výpověď pronajímatele z nájmu bytu z důvodu neplacení nájemného a úhrad za služby je dostatečně určitá pouze v případě, že přesně specifikuje kdy a kolik nájemce na nájemném či službách neuhradil (srov. rozsudky Nejvyššího soudu České republiky z , datum, , sp. zn. , spisová značka, , a z , datum, , sp. zn. , spisová značka, ; ve vztahu k výpovědnímu důvodu podle § 711 odst. 2 písm. a/ obč. zák. jde o rozsudek ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ). Jestliže výpověď […] uvedenou specifikaci neobsahuje, je neurčitá, a tudíž neplatná […].

22. Podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. , spisová značka, ze dne , datum, pro splnění požadavku určitosti výpovědi z nájmu bytu nepostačí vymezení výpovědního důvodu pouhou citací příslušného zákonného ustanovení bez uvedení bližších skutkových okolností, jež by jednání, zakládající uplatněný výpovědní důvod, náležitě a jednoznačně specifikovaly.23. „S ohledem na zřetelně sankční charakter okamžité výpovědi související s intenzitou závadného chování nájemce (srov. důvodová zpráva k § 2291 o. z.) je namístě dovodit, že podmínka nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců je splněna, jestliže nájemce neuhradil pronajímateli částku, jejíž výše dosáhla trojnásobku měsíčního nájemného a nákladů na služby; rozhodující je tedy výše dlužné částky, nikoliv doba, po kterou nájemce své závazky nehradí.“ (srov. (JANOUŠKOVÁ, Michaela. § 2291 [Výpověď pronajímatele bez výpovědní doby]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (1. aktualizace). , adresa, : , právnická osoba, . Beck, 2022, marg. č. , hodnota, .)Právní závěr soudu:

24. Soud nejprve posoudil, zda-li žalobce podal u soudu včasný návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu. Žaloba byla podána , datum, , písemná výpověď žalovanému byla doručena až po , datum, , jak je mezi stranami nesporné. Soud proto učinil závěr, že 2měsíční zákonná lhůta pro podání žaloby na neoprávněnost výpovědi z nájmu byla nepochybně zachována. Dále soud učinil závěr, že mezi stranami bylo nesporné, že v nájemním vztahu na místě pronajímatele v době výpovědi z nájmu vystupovala žalovaná, neboť se již v březnu 2022 stala vlastnicí žalobcem z titulu nájmu bytu užívané bytové jednotky a žalobce byl ve vztahu k ní nájemcem (§ 2221 odst. 1 o. z.). Je zde tedy dána věcná legitimace u obou stran. Výpověď také obsahovala poučení o právu podat proti ní námitky a o možnosti soudního přezkumu oprávněnosti výpovědi podle § 2286 odst. 2 o. z.

25. Soud proto přešel ve svém přezkumu - vzhledem k v žalobě uplatněným důvodům neplatnosti výpovědi - k posouzení (i) určitosti výpovědi a (ii) její oprávněnosti (tj. naplnění výpovědního důvodu).

26. Soud učiněnou výpověď z nájmu bytu ve vztahu k žalobcem tvrzeným důvodům neurčitosti posuzoval rovněž ve světle shora uvedených závěrů judikátu NS , spisová značka, . Shledal, že ve výpovědi je explicitně (expressis verbis) na první straně uvedeno, že nájem bytu je vypovídán podle § 2282 odst. 1 písm. a) o. z., nadto je na druhé straně výpovědi dodáno, že je tak činěno pro neplacení nájemného od března 2022 do dnešního dne (tj. dne výpovědi dne , datum, ). Dále je tam nájemce poučen o počátku běhu výpovědní lhůty. Soud učinil závěr, že právě vzhledem k poučení o výpovědní lhůtě je nepochybné, že jde o výpověď s výpovědní lhůtou (NS , spisová značka, ), a tedy nutně o výpověď podle § 2282 odst. 1 písm. a) o. z. (jak ji navíc na první straně výslovně kvalifikuje sama žalovaná). Na uvedeném závěru nic nemění stranou žalovanou jako pronajímatelkou provedená kvalifikace takového protiprávního jednání žalobce jako „závažného porušení“ a dále též ve výpovědi i jako „zvlášť závažného“ [porušeni] podle § 2291 odst. 2 o. z. Soud zde však žádný důvod neurčitosti ve výpovědi nespatřuje, byť uznává, že právní kvalifikace porušení povinností nájemce různými stupni ze strany žalované v jedné listině se může jevit matoucí. Tato neobratnost žalované ovšem na věci nic nemění, neboť ani sama právní kvalifikace žalovanou není určující, jak již bylo uvedeno.

27. Soud ovšem dále shledal, že předmětná výpověď z nájmu je v části vymezující výpovědní důvod po skutkové stránce (specifikace výpovědního důvodu) neurčitá z důvodu (i) rozporuplnosti dalších v ní tvrzených skutečností a (ii) absence judikaturou vyžadovaných obsahových náležitostí pro takové právní jednání:i. Vymezení skutku na první straně výpovědi je rozporuplné. Jednak na jedné straně v ní žalovaná uvádí, že se stala vlastníkem bytu až dnem , datum, (v protikladu ke skutkovému zjištění soudu, že se tak stalo již k , datum, ), a že o tom žalovaného vyrozuměla (doporučeným dopisem a vyvěšením na vývěsce domu). Pak je ovšem nelogické, že touže výpovědí vytýká žalobci, že nehradil „nájemné a zálohy na služby“ na její účet už od března 2022 dále (v odůvodnění je dále upřesněno, že jde o měsíce březen, duben, květen a červen 2022, kde se ale hovoří již pouze a jen o „nájemném“, tedy bez „záloh na služby“). Tudíž zde zahrnuje i období, ve kterém, jak přitom sama uvádí, vlastnicí bytu ještě ani nebyla. Neuvádí ovšem ani, kdy žalobce o této skutečnosti vyrozuměla. Je tak otázkou, stihla-li tak učinit ještě před splatností nájemného a záloh na služby za květen 2022 (mezi stranami je přitom nesporné, že dle nájemní smlouvy byly nájemné a zálohy na služby splatné vždy do 15. dne kalendářního měsíce, za který se nájemné platí). Podobně je podivuhodné, že výpověď byla žalobci učiněna již dne , datum, i pro neplacení nájemného za červen 2022, ačkoliv nájemné vč. záloh na služby za červen 2022 byly splatné až do , datum, , teprve , datum, se žalovaný mohl ocitnout v prodlení s jejich zaplacením, nicméně již hned , datum, byla žalobci dána výpověď z nájmu. Žalovaná tak ve výpovědi z nájmu vyčítá žalobci jednak, že jí neplatil jednou jen nájemné, jindy nájemné i zálohy na služby, a to navíc i za období, kdy, jak sama uvádí, nebyla ještě ani vlastnicí bytu (a tudíž právním nástupcem v nájemním vztahu nahrazujícího předchozího pronajímatele), jednak, že neuhradil nájemné za květen 2022, přičemž si sama nemohla být ještě jistá, mohl-li žalobce vůbec objektivně vzato stihnout reflektovat změnu platebních údajů nájemného za květen 2022, splatného , datum, , když se vlastnicí bytu dle svého tvrzení stala až , datum, , a jednak, že žalovaný neuhradil nájemné ani za červen 2022, splatné , datum, , když výpověď je datována , datum, (a částka nájemného nemusela ještě být objektivně připsána na účet žalobkyně). To je jedna rovina. Jinak je výpověď rozporuplná i proto, že se v ní nepřípustně zaměňují pojmy „nájemné“ a „nájemné a zálohy na služby“. Na první straně výpovědi se udává, že je dána, jelikož žalované nebyla připsána žádná platba nájemného či záloh na služby. Na druhé straně výpovědi v části odůvodnění se již hovoří jen o nájemném. V úvodu výpovědi se opět mluví o tom, že žalovaná sdělila žalobci platební údaje týkající se hrazení pouze nájemného (a nikoliv také služeb). Striktně vzato – logikou předmětné výpovědi - by žalobce měl hradit nájemné na účet žalované, ale zálohy na služby na dosavadní účet původního vlastníka. Vzápětí je mu ale vytýkáno, že nehradil žalované ani jedno. To je jedna rovina posouzení neurčitosti výpovědi.ii. Zásadní je především druhá rovina neurčitosti výpovědi. Ta je soudem spatřována v tom, že v ní v rozporu s požadavky judikatury nejsou konkretizovány dlužné částky za ten který měsíc (tedy nájemného, případně neplacených „záloh na služby“ – tento požadavek je zvláště důležitý právě i v projednávaném případě, jednak proto, že strany učinily sporným, jaká byla vlastně výše nájemného a záloh na plnění spojená s užíváním bytu a jednak proto, že sám popis výpovědního důvodu (skutku) jednou hovoří jen o neplacení nájemného, jindy nájemného i služeb (viz přechozí bod)) a den, kdy mělo být nájemné (a „zálohy na služby“, byl-li to též důvod výpovědi) hrazeno (splatnost). Platí přitom, že nájemní vztah požívá ze zákona zvláštní, silné ochrany, ježto uspokojuje ve veřejném zájmu základní lidské potřeby bydlení. Touto optikou je třeba nazírat i jeho ukončení výpovědí a přísnými požadavky na výpověď z nájmu.

28. Soud proto uzavřel, že v souladu se závěry shora uvedené ustálené judikatury (NS , spisová značka, ) musí výpověď z nájmu bytu obsahovat konkretizaci dlužných částek za ten který měsíc, jakož i uvedení data splatnosti. Na uvedeném závěru se shodla i odborná literatura (srov. JANOUŠKOVÁ, Michaela. § 2291 [Výpověď pronajímatele bez výpovědní doby]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (1. aktualizace). , adresa, : , právnická osoba, . Beck, 2022, marg. č. , hodnota, .). To se však v projednávané věci nestalo. Výpověď je proto v této části (§ 576 o. z.) neurčitá. Jinými slovy, vzhledem k uvedeným zjištěním stran rozporuplnosti výpovědi (viz bod 27 výše) nelze určit obsah vymezeného skutku ve výpovědi ani výkladem podle § 555 odst. 1 dle kritérií uvedených v § 556 a § 557 o. z. Soud proto uzavřel, že předmětná výpověď v části vymezující výpovědní důvod po skutkové stránce (specifikace výpovědního důvod) je zdánlivým právním jednáním, k němuž se dle § 554 o. z. nepřihlíží. Pak ovšem výpověď nesplňuje zákonem stanovené kritérium vyžadované pro výpověď podle § 2288 odst. 3 o. z., tedy vymezení výpovědního důvodu po skutkové stránce.

29. Protože je tak výpověď žalované ze dne , datum, z nájmu bytu z důvodu zdánlivosti skutkové specifikace vymezeného výpovědního důvodu (ke které se proto nepřihlíží, což se rovná témuž, jako by tam žádná nebyla) (NS , spisová značka, ) podle § 588 o. z. absolutně neplatná, soud žalobě zcela vyhověl. Z tohoto důvodu se již pro nadbytečnost ani nezabýval otázkou samotné důvodnosti (opodstatněnosti) neplatné výpovědi z nájmu (tedy byly-li v projednávaném případě vskutku naplněny).Náklady řízení:

30. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce , částka, . Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce , částka, a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši , částka, sestávající z částky , částka, za každý ze tří úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. a z částky , částka, (převzetí zastoupení, sepis žaloby, účast na jednání soudu dne , datum, ) a z částky , částka, dle § 14 odst. 2 za účast u jednání , datum, , které bylo odročeno bez projednání věci včetně tří paušálních náhrad výdajů po , částka, dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky , částka, ve výši , částka, .