18 C 410/2021

Plný text

Okresní soud v Děčíně rozhodl samosoudkyní Mgr. Radkou Mazurkovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované - Anonymizováno Anonymizováno . Anonymizováno Anonymizováno o., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované o zaplacení 113 483 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna do 3 dnů od právní moci rozsudku zaplatit žalobkyni částku ve výši 41 548 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částek:a) 10 387 Kč od 16.1.2021 do zaplacení,b) 10 387 Kč od 16.2.2021 do zaplacení,c) 10 387 Kč od 16.3.2021 do zaplacení,d) 10 387 Kč od 16.4.2021 do zaplacení.

II. Žalovaná je povinna do 3 dnů od právní moci rozsudku zaplatit žalobkyni částku 20 000 Kč.

III. Žaloba se zamítá co do částky 51 935 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částek:a) 10387 Kč od 16.5.2021 do zaplacení ve výši 8,25 % ročně,b) 10 387 Kč od 16.6.2021 do zaplacení ve výši 8,25 % ročně,c) 10 387 Kč od 16.7.2021 do zaplacení ve výši 8,5 % ročně,d) 10 387 Kč od 16.8.2021 do zaplacení ve výši 8,5 % ročně,e) 10 387 Kč od 16.9.2021 do zaplacení ve výši 8,5 % ročně.

IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení, vyjma povinnosti žalované zaplatit k rukám zástupce žalobkyně do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku náhradu nákladů řízení za zmařené jednání dne 7.2.2024 ve výši 11 453 Kč.

1. Žalobkyně se domáhá na žalované návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu doručeným soudu dne 8. 11. 2021, doplněným podáními doručenými soudu dne 17. 3. 2022, 13. 6. 2022, 2. 4. 2024, 20. 1. 2025 a 28. 3. 2025 (dále jen „žaloba“) zaplacení částky 113.483,00 Kč s příslušenstvím (původně 116.183,00 Kč s příslušenstvím). Žalobu odůvodnila tím, že dne 24. 7. 2019 uzavřela se žalovanou smlouvu o nájmu svých nebytových prostor na dobu určitou od 1. 8. 2019 do 31. 7. 2024 (dále jen „smlouva“). Žalovaná se zavázala hradit nájemné ve výši 10.250,00 Kč měsíčně a zálohy za služby spojené s užíváním nebytového prostoru (dále jen „zálohy“) ve výši 300,00 Kč měsíčně, celkem tedy 10.550,00 Kč měsíčně. Tato částka byla splatná vždy do 15. dne kalendářního měsíce, za který mělo být nájemné hrazeno. Dodatkem ke smlouvě ze dne 29. 7. 2020 bylo s účinností od 1. 1. 2021 nájemné zvýšeno na 10.537,00 Kč měsíčně a zálohy byly sníženy na 150,00 Kč měsíčně, celkem tak měla žalovaná platit žalobkyni 10.687,00 Kč měsíčně. Jelikož však žalovaná od ledna 2021 přes výzvy nájemné ani zálohy nehradila, žalobkyně smlouvu písemně vypověděla s tříměsíční výpovědní lhůtou, počínající prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. Žalované byla výpověď doručena dne 30. 6. 2021, výpovědní lhůta tak začala běžet dne 1. 7. 2021 a nájemní vztah zanikl k 30. 9. 2021. Žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě dlužné částky, žalovaná však do dne podání žaloby ničeho neuhradila. Dluh žalované na nájemném a zálohách za služby spojené s užíváním nebytového prostoru za období od ledna do září 2021 žalobkyně vyčíslila na 96.183,00 Kč (9 x 10.687,00 Kč). Zároveň požaduje zaplacení zákonného úroku z prodlení z jednotlivých dlužných částek nájemného ode dne následujícího po dni jejich splatnosti. Dále se žalobkyně domáhá zaplacení smluvní pokuty v celkové výši 20.000,00 Kč, sjednané ve smlouvě ve výši 500,00 Kč za každý započatý týden prodlení s úhradou nájemného, a to za dobu do 19. 10. 2021, což je celkem 40 týdnů (40 x 500,00 Kč). Dříve podanou výpověď smlouvy ze strany žalované považuje žalobkyně za neplatnou a nedůvodnou. Nadto má za to, že žalovaná pronajaté nebytové prostory přes tvrzení o jejich vyklizení nadále fakticky užívala. Po jejím údajném odchodu totiž nedošlo k odstranění polepů výloh, dne 19. 7. 2021 bylo na výloze dokonce umístěno další reklamní sdělení. Po celou dobu byl na výloze polep „, Anonymizováno, , Anonymizováno, “ spolu s odkazem na nově otevřenou a i v době lockdownu provozovanou prodejnu žalované, vzdálenou od nebytových prostor žalobkyně přibližně 60 metrů. Nebytové prostory navíc žalovaná žalobkyni nikdy řádně nepředala zpět a nikdy jí nevrátila čtvrtý klíč od nich (poštou zaslala žalobkyni pouze tři klíče). Žalobkyně ve věci nájmu předmětných nebytových prostor podala proti žalované pouze projednávanou žalobu, žádné jiné soudní spory spolu nevedou.

2. V průběhu řízení vzala žalobkyně žalobu zpět co do částky 2.700,00 Kč s příslušenstvím, představující zálohy za služby spojené s užíváním nebytového prostoru (po 300,00 Kč měsíčně za měsíce leden až září 2021). Usnesením , Anonymizováno, soudu v , adresa, ze dne , datum, , čj. , spisová značka, , bylo řízení v tomto rozsahu zastaveno. Předmětem řízení tak nadále zůstává částka ve výši 113.483,00 Kč s příslušenstvím, respektive žalobkyně požaduje po žalované dlužné nájemné za měsíce leden až září 2021 v celkové výši 93.483,00 Kč (tedy pouze 9 x 10.387,00 Kč) s příslušenstvím a smluvní pokutu ve výši 20.000,00 Kč.

3. Žalovaná souhlasí s tím, že dluží žalobkyni na nájemném za měsíce leden až duben 2021, ve zbytku navrhla zamítnutí žaloby, neboť dne 22. 12. 2020 dala žalobkyni sama výpověď z nájmu nebytových prostor s účinností ke dni 31. 1. 2021, rovněž s tříměsíční výpovědní lhůtou, a nájemní vztah tak podle ní zanikl již k 30. 4. 2021. Důvodem podání výpovědi smlouvy ze strany žalované byla nemožnost provozovat v pronajatých prostorech podnikatelskou činnost v důsledku krizových opatření přijatých státem v souvislosti s pandemií onemocnění COVID-19. Žalovaná ukončila podnikání v pronajatých nebytových prostorech k datu 31. 12. 2020, zcela je vyklidila a tři klíče od nich zaslala žalobkyni poštou v lednu 2021, čímž měla za to, že je vše vyřešeno (žalobkyni nikdy nevyzývala k tomu, aby si pronajaté prostory oficiálně převzala). Od té doby neměla do pronajatých nebytových prostor přístup, čtvrtý klíč od nich neměla. Provozovnu, kterou provozovala v pronajatých nebytových prostorech, žalobkyně zároveň ke dni 4. 1. 2021 úředně odhlásila.

4. Mezi účastníky jsou nesporné tyto skutečnosti:

5. Dne 24. 7. 2019 byla mezi žalobkyní jako pronajímatelkou a žalovanou jako nájemkyní uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor určených k podnikání, přičemž nájemné spolu se zálohami na služby bylo žalovanou hrazeno až do konce roku 2020.

6. K oficiálnímu předání pronajatého nebytového prostoru v souvislosti s uzavřením smlouvy mezi žalobkyní jako pronajímatelkou a žalovanou jako nájemními nikdy nedošlo (nebyl sepsán žádný předávací protokol), žalovaná jako nájemkyně pouze fakticky převzala pronajaté nebytové prostory od předchozího nájemce, a to i se zbožím (pouze na toto zboží byl s předchozím nájemcem sepsán předávací protokol).

7. Žalobkyně obdržela prostřednictvím provozovatele poštovních služeb od žalované dne 4. 1. 2021 listinu nazvanou „Výpověď z nájmu nebytových prostor“ ze dne 22. 12. 2020 a dne 11. 1. 2021 listinu nazvanou „Žádost o ukončení smlouvy ke dni 31. 1. 2021“ ze dne 6. 1. 2021.

8. Žalovaná obdržela prostřednictvím provozovatele poštovních služeb od žalobkyně dne 27. 1. 2021 listinu nazvanou „Vyjádření pronajímatele k výpovědi nájmu a žádosti o ukončení smlouvy dohodou“ ze dne 23. 1. 2021.

9. Žalovaná z výlohy pronajatého nebytového prostoru odstranila své reklamní polepy, které se tam znovu objevily nejpozději k 19. 7. 2021. Polepy byly na výloze nalepeny z venkovní strany.

10. Předmětem sporu je, zda nájemní vztah sjednaný mezi účastníky zanikl již výpovědí žalované či až výpovědí žalobkyně a k jakému datu, a dále, do kdy žalovaná předmětné nebytové prostory fakticky užívala.

11. Na základě provedeného dokazování soud zjistil následující skutečnosti rozhodné pro posouzení věci:

12. Žalobkyně jako pronajímatelka přenechala žalované jako nájemkyni k dočasnému užívání na dobu od 1. 8. 2019 do 31. 7. 2024 své nebytové prostory o celkové výměře 70,13 m2 na adrese , adresa, , nacházející se v přízemí domu čp. 1380 na pozemku parcelní číslo , hodnota, , zapsaném v katastrálním území , adresa, v katastru nemovitostí vedeném , Anonymizováno, úřadem pro , Anonymizováno, kraj, Katastrálním pracoviště , adresa, (dále jen „provozovna“). Účelem nájmu provozovny bylo provozování podnikatelské činnosti žalované, konkrétně prodej obuvi. Žalovaná se zavázala hradit žalobkyni za nájem provozovny nájemné ve výši 10.250,00 Kč měsíčně, a to vždy nejpozději do 15. dne kalendářního měsíce, za který se nájemné platí. Žalobkyně měla přitom právo jednou ročně upravit výši nájemného s ohledem na míru inflace. Pro případ prodlení se zaplacením nájemného nebo služeb spojených s nájmem se žalovaná zavázala žalobkyni zaplatit nad rámec zákonného úroku z prodlení smluvní pokutu ve výši 500,00 Kč za každý započatý týden prodlení. Žalobkyně se se žalovanou dohodly na těchto možnostech skončení nájmu – a) uplynutím doby, na kterou byla tato smlouva sjednána, b) jejich písemnou dohodou, c) písemnou výpovědí nebo d) písemným odstoupením. Možnost ukončení smlouvy výpovědí ze strany žalované byla sjednána pouze za splnění podmínek uvedených v ustanovení § 2308 písm. a) až c) zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ“), a možnost ukončení smlouvy výpovědí ze strany žalobkyně byla sjednána pouze za splnění podmínek uvedených v ustanovení 2309 písm. a), b) OZ, přičemž ve výpovědi měl být vždy uveden výpovědní důvod. Výpovědní lhůta byla dohodnuta jako tříměsíční s tím, začne běžet od prvého dne měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena druhé smluvní straně. Smluvní strany si zároveň v nájemní smlouvě ujednaly, že v otázkách, které tato smlouva výslovně neupravuje, se práva a povinnosti smluvních stran v tomto nájemním vztahu řídí ustanoveními OZ (zjištěno ze smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 24. 7. 2019). Od 1. 8. 2019 činilo měsíční nájemné 10.250,00 Kč a zálohy 300,00 Kč, celkem tedy 10.550,00 Kč (zjištěno z výpočtového listu vystaveného žalobkyní dne 24. 7. 2019). S účinností od 1. 1. 2021 bylo nájemné zvýšeno na 10.537,00 Kč měsíčně (zjištěno z dodatku č. , hodnota, ke smlouvě).

13. Žalovaná dala žalobkyni písemnou „výpověď dohodou“ k 31. 1. 2021 z důvodu pandemie COVID-19 a neustálého uzavírání provozovny státem (zjištěno z listiny nazvané „Výpověď z nájmu nebytových prostor“ ze dne 22. 12. 2020), kterou žalobkyně obdržela dne 4. 1. 2021 (nesporné – viz výše). Tuto výpověď žalovaná písemně doplnila odkazem na ustanovení § 2308 písm. b) OZ s tím, že není možné nadále provozovat činnost, neboť pronajatý prostor je objektivně z důvodu krizových opatření (vyhlášený nouzový stav, uzavření provozoven vládou ČR) nezpůsobilým k výkonu činnosti, k níž byl určen, a není tak nadále schopna platit požadované nájemné (zjištěno z listiny nazvané „Žádost o ukončení smlouvy ke dni 31. 1. 2021“ ze dne 6. 1. 2021). Tuto listinu žalobkyně obdržela dne 11. 1. 2021 (nesporné – viz výše).

14. Provozování předmětu podnikání výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona, obor velkoobchod a maloobchod, v provozovně na adrese , adresa, , žalovaná ukončila ke dni 4. 1. 2021 a ke stejnému dni zahájila provozování těchto činností v provozovně na adrese , adresa, (zjištěno z vyrozumění , právnická osoba, , adresa, o zápisu údajů o provozovně do živnostenského rejstříku ze dne 4. 1. 2021).

15. Žalobkyně žalovanou písemně informovala, že nepřistupuje na ukončení nájemní smlouvy dohodou ke dni 31. 1. 2021 a zároveň že neakceptuje výpovědní důvod žalované. Podle žalobkyně krizová opatření vyhlášená státem nečiní pronajatý nebytový prostor nezpůsobilým k výkonu podnikatelské činnosti, a to navíc s přihlédnutím k tomu, že žalovaná podnikání nepozastavila, pouze ho přemístila do jiných prostor o několik metrů dále na adresu , adresa, a pokračovala v prodeji obuvi, přestože krizová opatření státu nezanikla. Žalobkyně upozornila žalovanou, že provozovnu opustila bez řádně ukončené nájemní smlouvy a že je povinna ji nadále užívat tak, aby žalobkyni nevznikala újma. Zároveň ji vyzvala, aby nadále hradila nájemné, s tím, že na dohodu o ukončení nájmu přistoupí pouze v případě, že za sebe bude mít adekvátní náhradu a uhradí veškeré pohledávky (zjištěno z listiny nazvané „Vyjádření pronajímatele k výpovědi nájmu a žádosti o ukončení smlouvy dohodou“ ze dne 23. 1. 2021). Tuto listinu žalovaná obdržela dne 27. 1. 2021 (nesporné – viz výše). Žalobkyně znovu informovala žalovanou, že nesouhlasí s jejím návrhem na ukončení nájmu nebytových prostor ke dni 31. 1. 2021 z důvodu uvedeného žalovanou, přičemž zopakovala, že je dohodu o ukončení nájmu připravena uzavřít pouze tehdy, pokud žalovaná za sebe najde adekvátní náhradu – k předchozímu návrhu se jí totiž žalovaná nevyjádřila a ani nenavrhla jinou variantu. Žalobkyně přitom podruhé vyzvala žalovanou k úhradě dluhu na nájemném a zálohách za měsíce leden a únor 2021 v celkové výši 21.374,00 Kč (zjištěno z listiny nazvané „Opětovná výzva k uzavření dohody o ukončení nájemní smlouvy Druhá upomínka dlužného nájemného“ ze dne 5. 3. 2021).

16. Žalovaná sama (jednostranně) vyhotovila a s datem 29. 1. 2021 podepsala a opatřila svým razítkem předávací protokol, ve kterém uvedla, že obdržela 3 klíče od pronajaté provozovny (zjištěno z listiny nazvané „Předávací protokol ze dne 29. 1. 2021). Tento protokol spolu s uvedenými třemi klíči, odeslané dne 9. 2. 2021, žalobkyně obdržela dne 11. 2. 2021, přičemž se dotázala žalované označené jako „, Anonymizováno, , Anonymizováno, “, za jakým účelem si ponechala čtvrtý klíč od provozovny (zjištěno ze zprávy žalobkyně zaslané prostřednictvím aplikace WhatsApp dne 12. 2. 2021, přičemž datům uvedeným v této zprávě odpovídají i datumové údaje obsažené v informacích o sledování zásilky online). Žalobkyně žalované také písemně potvrdila, že dne 11. 2. 2021 od ní obdržela poštou v obálce tři klíče od provozovny a listinu nazvanou předávací protokol, přičemž však žalovanou upozornila, že tímto způsobem nedošlo k řádnému předání provozovny, neboť nebyla přítomna a nemohla tak provést její kontrolu (zjištěno z listiny nazvané „Opětovná výzva k uzavření dohody o ukončení nájemní smlouvy Druhá upomínka dlužného nájemného“ ze dne 5. 3. 2021).

17. Žalovaná požadovala od žalobkyně předávací protokol, který spolu sepsaly a podepsaly při předání provozovny, aby mohla ověřit původní stav provozovny a žalobkyní tvrzený počet předaných klíčů (zjištěno z listiny nazvané „Ukončení smlouvy“ ze dne 12. 3. 2021). Žalovaná následně po obdržení výpovědi z nájmu provozovny dané jí žalobkyní s tříměsíční výpovědní lhůtou, doručené jí 30. 6. 2021, požadovala od žalobkyně zaslání klíčů od provozovny, které jí předtím žalovaná vrátila s tím, že bude nadále provozovnu využívat (zjištěno z listiny nazvané „Žádosti ze dne 30. 6. 2021). Žalobkyně na tuto žádost obdrženou dne 2. 7. 2021 reagovala tak, žalované nic nebrání v dalším užívání provozovny k její podnikatelské činnosti, neboť má dosud k dispozici čtvrtý klíč, který žalobkyni nevrátila. Dále uvedla, že pokud bude žalovaná potřebovat další klíče, je ochotna jí je předat po domluvě osobně na adrese provozovny (zjištěno z listiny nazvané „Vyjádření k žádosti“ ze dne 12. 7. 2021).

18. Žalobkyně vypověděla prostřednictvím svého zástupce žalované smlouvu s odkazem na ustanovení § 2309 OZ z důvodu hrubého porušení povinností z ní vyplývajících – prodlení po dobu delší než jeden měsíc s placením nájemného a záloh, a to za měsíce leden až červen 2021, tedy celkem za 6 měsíců s tím, že k úhradě dlužné částky s příslušenstvím ji vyzvala již dříve samostatnou výzvou. Žalobkyně zároveň poučila žalovanou o možnosti vznést proti této výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, a to ve lhůtě dvou měsíců ode dne doručení výpovědi (zjištěno z listiny nazvané „Výpověď z nájmu“ ze dne 29. 6. 2021). Tato listina byla žalované doručena dne 30. 6. 2021 (zjištěno z listiny nazvané „Žádost“ ze dne 30. 6. 2021). Žalobkyně následně na základě této výpovědi vyzvala žalovanou k předání pronajaté provozovny k poslednímu dni trvání nájemního vztahu, tj. ke dni 30. 9. 2021 v 17:30 hodin na místě samém s tím, že o tom bude sepsán předávací protokol. Zároveň požádala žalovanou, aby jí kontaktovala, pokud jí navrhovaný termín předání nevyhovuje (zjištěno z listiny nazvané „Žádost o předání nebytových prostor“ ze dne 15. 9. 2021). K fyzickému předání pronajaté provozovny mezi žalovanou a žalobkyní nedošlo, neboť k výzvě žalobkyně se zástupce žalované ve stanovený termín do provozovny nedostavil. Stav pronajaté provozovny tak byl žalobkyní zjištěn dne , datum, za přítomnosti dvou svědků, a to , jméno FO, , narozeného dne , datum, , a , jméno FO, , narozené , rodné přijmení, , datum, , o čemž byl žalobkyní sepsán a uvedenými svědky podepsán protokol (zjištěno z protokolu o předání a převzetí nebytových prostor ze dne 30. 9. 2021).

19. Před podáním žaloby vyzvala žalobkyně žalovanou k úhradě dlužné částky 32.061,00 Kč z titulu nezaplaceného nájemného a záloh za měsíce leden až březen 2021 (po 10.687,00 Kč za každý uvedený měsíc) do sedmi dnů od doručení výzvy (zjištěno z předžalobní upomínky ze dne 5. 4. 2021). Účastníci ještě následně mezi sebou neúspěšně komunikovali ohledně mimosoudního vyřešení věci, žalobkyně trvala na úhradě nájemného minimálně do července 2021 včetně příslušenství a nákladů právního zastoupení, žalovaná byla ochotna uhradit pouze dlužné nájemné bez příslušenství (zjištěno z e-mailové komunikace mezi zástupcem žalobkyně a žalovanou ze dne 29. 6. 2021).

20. Z ostatních provedených listinných důkazů soud zjistil skutečnosti mezi stranami nesporné, stejné skutečnosti jako ze shora označených listin nebo nezjistil žádné další skutečnosti podstatné pro rozhodnutí ve věci samé, proto se jimi v odůvodnění rozsudku samostatně nezabývá.

21. Po provedeném dokazování má soud za prokázaný následující skutkový stav:

22. Dne 24. 7. 2019 uzavřela žalobkyně jako pronajímatelka se žalovanou jako nájemkyní smlouvu o nájmu nebytových prostor – provozovny. Účelem nájmu bylo provozování podnikatelské činnosti žalované spočívající v prodeji obuvi. Dne 4. 1. 2021 doručila žalovaná žalobkyni výpověď z této smlouvy, kterou doplnila listinou doručenou žalobkyni dne 11. 1. 2021, v níž znovu požádala o ukončení smlouvy ke dni 31. 1. 2021 a rozvedla důvod výpovědi. Podání výpovědi žalovaná odůvodnila nezpůsobilostí provozovny k výkonu podnikatelské činnosti v důsledku opatření státu přijímaných v rámci řešení koronavirové krize (neustálé uzavírání provozovny státem), přičemž odkázala na ustanovení § 2308 písm. b) OZ. Žalovaná pronajatou provozovnu vyklidila nejpozději k datu 9. 2. 2021, kdy zaslala žalobkyni tři klíče, které od ní měla k dispozici (tvrzené držení čtvrtého klíče žalovanou se v řízení neprokázalo). Tyto klíče žalobkyně obdržela dne 11. 2. 2021. Zároveň žalovaná svou provozovnu na adrese pronajatého nebytového prostoru ke dni 4. 1. 2021 úředně odhlásila. Dne 27. 1. 2021 doručila žalobkyně žalované své vyjádření k její výpovědi – námitky, v nimž uvedla, že důvod výpovědi uvedený žalovanou neakceptuje a nepřistupuje k ukončení nájmu dohodou k 31. 1. 2021. Vyzvala přitom žalovanou k užívání provozovny dle nájemní smlouvy tak, aby žalobkyni nevznikla újma, tedy zejména k řádnému hrazení nájemného a záloh. Žalobkyně následně opakovaně vyzývala žalovanou k úhradě dlužného nájemného, avšak za dobu od ledna do září 2021 žalovaná nezaplatila žalobkyni na nájemném ničeho. Žalovaná po námitkách žalobkyně nevzala výpověď zpět. Žalobkyně nepodala k soudu žalobu na přezkum oprávněnosti výpovědi žalované, místo toho sama dne 30. 6. 2021 doručila žalované výpověď smlouvy z důvodu dlouhodobého nehrazení nájemného s tříměsíční výpovědní lhůtou.

23. Po právní stránce soud projednávanou věc posoudil podle následujících ustanovení OZ, ve znění účinném do 30. 6. 2021:

24. Na základě ustanovení § 2302 odst. 1 OZ platí, že ustanovení pododdílu 3 „Zvláštní ustanovení o nájmu prostoru sloužícího podnikání“ (§ 2302 až § 2315 OZ) se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen „prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

25. Podle ustanovení § 2308 OZ může nájemce nájem na dobu určitou vypovědět i před uplynutím ujednané doby, a) ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen, b) přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor, nebo c) porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci.

26. V souladu s ustanovením § 2310 OZ musí být ve výpovědi uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná. Výpovědní doba je tříměsíční.

27. Dle ustanovení § 2311 OZ se ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou použijí obdobně.

28. Na základě ustanovení § 2314 OZ má vypovídaná strana právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

29. Na základě ustanovení § 2991 OZ musí ten, kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

30. Podle ustanovení § 2048 OZ ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

31. Aplikací uvedených zákonných ustanovení na prokázaný skutkový stav dospěl soud k následujícímu právnímu závěru:

32. V projednávané věci žalobkyně jako pronajímatelka a žalovaná jako nájemkyně spolu uzavřely dne 24. 7. 2019 smlouvu o nájmu nebytových prostor ve smyslu ustanovení § 2302 a následujících ustanovení OZ, na jejímž základě se žalobkyně zavázala poskytnout žalované k dočasnému užívání na dobu od 1. 8. 2019 do 31. 7. 2024 provozovnu v jejím vlastnictví a žalovaná se za užívání provozovny zavázala platit nájemné a zálohy v dohodnuté výši.

33. Výpověď smlouvy ze strany žalované byla doručena žalobkyni dne 4. 1. 2021 a její doplnění dne 11. 1. 2021, přičemž žalovaná dala výpověď z důvodu uvedeného v ustanovení § 2308 písm. b) OZ, jehož naplnění spatřovala v tom, že opakovaně dochází k uzavírání provozovny státem v rámci opatření přijímaných v souvislostí s pandemií Covid-19. Žalobkyně doručila žalované písemné námitky proti této výpovědi dne 27. 1. 2021, tedy ve lhůtě jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, stanovené v ustanovení § 2314 odst. 1 OZ. Žalovaná však do jednoho měsíce od doručení námitek žalobkyně svou výpověď nevzala zpět. Pokud žalobkyně trvala na neoprávněnosti výpovědního důvodu uvedeného žalovanou, měla v souladu s ustanovením § 2314 odst. 3 OZ do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi (tj. do 27. 4. 2021) žádat soud o přezkum oprávněnosti výpovědi podané žalovanou. Takto však neučinila.

34. Soud se nejprve z úřední povinnosti zabýval tím, zda výpověď není nicotná (zdánlivá), případně absolutně neplatná. Pokud jde o zdánlivost výpovědi, soud neshledal, že by byla výpověď neurčitá či nesrozumitelná a že by z ní nebylo možno zjistit, kdo, co a vůči komu činí, jaká je vůle žalované. Rovněž z výpovědi ani okolností případu není zřejmé, že by byla činěna v žertu nebo z donucení silou. Žalovaná sice ve výpovědi mimo jiné uvedla, že podává „výpověď dohodou k datu 31. 1. 2021“, nicméně z nadpisu první listiny doručené žalobkyni „Výpověď nájmu nebytových prostor“, celkového obsahu obou listin zaslaných za účelem ukončení nájemního vztahu žalobkyni, uvedení při výpovědi povinného výpovědního důvodu a faktického jednání žalované (vyklizení provozovny a vrácení klíčů) muselo být žalobkyni nepochybně zcela jasné, že jaká je vůle žalované, tedy že podává výpověď. Na tom nic nemění ani fakt, že žalovaná se v rámci podané výpovědi pokusila s žalobkyní dohodnout na ukončení nájmu ještě před uplynutím výpovědní doby k 31. 1. 2021 (vypovídající strana má povinnost ve výpovědi uvést výpovědní důvod, neuvedení dohodnuté tříměsíční výpovědní lhůty na její platnost žádný vliv mít nemůže). Tomu, že i žalobkyně od počátku přistupovala k obdržené listině (listinám) jako k platné výpovědi podané žalovanou, odpovídá i obsah námitek žalované proti uvedenému výpovědnímu důvodu. Pokud jde o neplatnost, pak výpověď není neplatná podle ustanovení § 2310 odst. 1 OZ, neboť je v ní jasně vyjádřen její důvod. Soud rovněž neshledal, že by byla výpověď absolutně neplatná pro rozpor se zákonem nebo s dobrými mravy. Výpověď rovněž nepožaduje po žalobkyni plnění od počátku nemožné a splňuje požadavek písemnosti. Neplatnost výpovědi nezpůsobuje ani skutečnost, že neobsahuje poučení o možnosti podat námitky proti výpovědi a žalobu k soudu na přezkum oprávněnosti výpovědi, jak konstantně judikuje Nejvyšší soud České republiky.

35. Zároveň má soud za to, že výpověď byla dána ze zákonného důvodu, když žalovaná v ní odkázala na důvod uvedený v ustanovení § 2308 písm. b) OZ. Jeho oprávněnost sice žalobkyně zpochybňuje, avšak tuto nelze v tomto řízení přezkoumávat. Nejvyšší soud již judikoval například v rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 1509/2019, že žaloba upravená v ustanovení § 2314 OZ je specifickou žalobou, definovanou v hmotněprávním předpise, jíž se může vypovídaná strana ve lhůtě tam stanovené bránit proti oprávněnosti výpovědi, a to jak ve vztahu k naplněnosti výpovědního důvodu, tak i k neplatnosti a zdánlivosti výpovědi, že žalobce nemusí v řízení prokazovat naléhavý právní zájem a že nezbytnou podmínkou pro uplatnění žaloby na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem je podání námitek. Z ustálené judikatury Nejvyššího soudu se také podává, že ustanovení § 2314 OZ brání tomu, aby naplněnost výpovědního důvodu uplatněného ve výpovědi byla posuzována v jiném řízení (a to i jako otázka předběžná); na rozdíl od neplatnosti či zdánlivosti právního jednání (výpovědi z nájmu), k nimž soud přihlédne kdykoliv. Otázka naplněnosti uplatněného výpovědního důvodu je tak definitivně vyřešena buď rozhodnutím soudu v řízení podle ustanovení § 2314 odst. 3 OZ, nebo v důsledku nečinnosti stran, které možnosti podat tuto žalobu nevyužily. Jelikož ustanovení § 2314 OZ je ustanovením dispozitivním a účastníci jeho aplikaci smluvně nevyloučili, soud uzavírá, že s ohledem na skutečnost, že příslušná žaloba soudu nebyla žalobkyní v zákonem stanovené hmotněprávní lhůtě podána, zaniklo právo žalobkyně žádat soudní přezkum oprávněnosti výpovědi podané žalovanou a oprávněnost této výpovědi nelze ani řešit jako otázku předběžnou v rámci tohoto řízení. Jelikož žalobkyně zmeškala zákonnou lhůtu k podání žaloby o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, soud nezkoumal, zda žalovanou uvedený výpovědní důvod byl oprávněný či nikoliv.

36. Právní úprava nájmu prostoru sloužícího podnikání je úpravou dispozitivní, od níž se strany takové smlouvy mohou odchýlit, a mohou ji i vyloučit. Smluvní strany si však ve smlouvě nesjednaly odlišnosti od zákonné úpravy, ani nevyloučily zákonnou úpravu výslovným ujednáním. Naopak se dohodly, že v otázkách, které tato smlouva výslovně neupravuje, se práva a povinnosti smluvních stran v tomto nájemním vztahu řídí ustanoveními OZ.

37. Výpověď žalované byla doručena žalobkyni nejpozději dne 11. 1. 2021, a tříměsíční výpovědní doba stanovená ve smlouvě v souladu s ustanovením § 2310 odst. 2 OZ tak začala běžet dne 1. 2. 2021 a uplynula dne 30. 4. 2021 (dle obecných ustanovení o běhu lhůt a dob v souladu s ustanovením § 605 a následujících ustanovení OZ). Žalovaná je tak povinna zaplatit žalobkyni nájemné pouze za měsíce leden až duben 2021 a na nájemné za dobu od května do září 2021 nemá žalobkyně z důvodu zániku nájmu ke dni 30. 4. 2021 nárok.

38. Nájemné za další požadované měsíce (květen až září 2021) by bylo možno žalobkyni přiznat v souladu s ustanovením § § 2991 OZ z titulu bezdůvodného obohacení, pokud by ovšem bylo prokázáno její tvrzení, že žalovaná provozovnu užívala i po zániku nájmu. Žalobkyni se však v řízení nepodařilo prokázat faktické předání čtvrtého klíče žalované ani to, že žalovaná provozovnu po skončení nájmu skutečně užívala a tím se bezdůvodně obohatila, přičemž za užívání nebytových prostor žalovanou nelze dle názoru soudu považovat pouhé umístění polepů žalované na vnější straně výlohy provozovny, které se tam navíc dle shodného tvrzení stran znovu objevily až poté, co žalobkyně doručila žalované svou výpověď z nájmu. Proto soud nemohl přiznat žalobkyni nárok nájemné za měsíce květen až září ani z titulu bezdůvodného obohacení na straně žalované.

39. Soud ze shora uvedených důvodů výrokem I. uložil žalované zaplatit žalobkyni dlužné nájemné pouze za měsíce leden až duben 2021 a výrokem III. žalobu ohledně nároku na nájemné za měsíce květen až září 2021 včetně příslušenství zamítl.

40. Jelikož se žalovaná dostala do prodlení s placením nájemného za měsíce leden až duben 2021, vzniklo žalobkyni též právo na úrok z prodlení, jehož výše byla ve výroku I. u jednotlivých měsíčních plateb nájemného určena s počátkem od prvního dne následujícího po dni jejich splatnosti v souladu s ustanovením § 1970 OZ na základě ustanovení § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., ve znění pozdějších předpisů (odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o osm procentních bodů).

41. Pokud jde o nárok žalobkyně na zaplacení smluvní pokuty ve výši 20.000,00 Kč, soud shledal tento nárok v plném rozsahu důvodným a žalobě v této části za aplikace ustanovení § 2048 OZ výrokem II. vyhověl. Smlouva obsahuje ujednání, v níž se žalovaná zavázala v případě prodlení s placením nájemného zaplatit žalobkyni smluvní pokutu ve výši 500,00 Kč za každý započatý týden prodlení. Ke dni 19. 10. 2021 byla žalovaná v prodlení s úhradou nájemného 40 týdnů, smluvní pokuta tak činí částku 20.000,00 Kč (40 x 500,00 Kč).

42. Jelikož žalobkyně měla v řízení pouze částečný úspěch a rozdíl mezi jejím úspěchem a neúspěchem byl nepatrný (úspěch žalobkyně 54,24 %, úspěch žalované 45,76 %, zohledněn byl i poměr přiznaného a nepřiznaného příslušenství k datu vyhlášení rozsudku – viz usnesení Vrchního soudu v Olomouci ze dne 26. 7. 2006, sp. zn. 7Cmo 507/2005) rozhodl soud o náhradě nákladů řízení mezi účastníky výrokem IV. podle ustanovení § 142 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „OSŘ“), tak, že žádný z účastníků nemá na náhradu nákladů řízení právo. Protože však v průběhu řízení došlo ke zmaření jednoho z nařízených jednání zaviněním žalované, uložil soud stejným výrokem v souladu s ustanovením § 147 odst. 1 OSŘ žalované nahradit žalobkyni náklady řízení, které by jí jinak nevznikly v částce 11.453,03 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle ustanovení § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „AT”), z tarifní hodnoty ve výši 113.483,00 Kč sestávající z částky 2.830,00 Kč za účast na jednání soudu (jako náhrada za čas promeškaný v souvislosti s jednáním, které se dne 7. 2. 2024 nekonalo výlučně z důvodů na straně žalované, aniž byl o tom byl včas předem vyrozuměn) dle ustanovení § 11 odst. 1 písm. g) AT včetně paušální náhrady výdajů ve výši 300,00 Kč dle ustanovení § 14b odst. 5 písm. b) AT, v souvislosti s cestou realizovanou dne 7. 2. 2024 náhrada 6.335,31 Kč za 642 ujetých km v částce 4.935,31 Kč (42,60 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 4,9 l/100 km a 5,60 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle ustanovení § 13 AT a náhrada za ztrátu času v trvání 14 × 30 minut v částce 1.400,00 Kč podle § 14 AT a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 9.465,31 Kč ve výši 1.987,72 Kč.

43. O lhůtách k plnění bylo soudem rozhodnuto podle ustanovení § 160 odst. 1 OSŘ.