19 C 171/2024

Plný text

Okresní soud v Děčíně rozhodl soudcem Mgr. Vladimírem Divišem ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A , Anonymizováno Datum narození žalobce A Anonymizováno Adresa žalobce A b) Jméno žalobce B , Anonymizováno Datum narození žalobce B Anonymizováno Adresa žalobce B Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Jméno zmocněnce Anonymizováno Adresa zmocněnce proti žalované: Jméno žalované , Anonymizováno Datum narození žalované Anonymizováno Adresa žalované o zaplacení 55 156 Kč s přísl.

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům částku ve výši 47 849 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žaloba se v rozsahu nároku na zaplacení částky 7 307 Kč a nároku na zaplacení penále ve výši 0,1 % denně z částky 10 350 Kč od 26.5.2023 do zaplacení a penále ve výši 0,1 % denně z částky 10 350 Kč od 26.6.2023 do zaplacení zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům náhradu nákladů řízení v částce 1 496 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobci se žalobou ze dne 13.5.2024 ve spojení s jejím doplněním v podání ze dne 22.8.2024 a ze dne 10.9.2024 domáhali na žalované zaplacení částky 61 937 Kč s příslušenstvím, když v podání ze dne 13.5.2024 uvedli, že v rámci této částky požadují na nedoplatku vyúčtování za vodné a stočné za roky 2022 a 2023 částku 7 274 Kč. Podáním žalobců ze dne 22.8.2024 ve spojení s podáním ze dne 10.9.2024 žalobci navrhli rozšířit žalobu v části týkající se nároku na zaplacení nedoplatku vyúčtování za vodné a stočné za roky 2022 a 2023 o částku 3 219 Kč, v důsledku čehož se celkově požadovaná částka zvýšila na 65 156 Kč. Současně uvedli, že jako příslušenství požadují pouze penále ve výši 0,1 % denně z částky 10 350 Kč od 26.5.2023 do zaplacení a penále ve výši 0,1 % denně z částky 10 350 Kč od 26.6.2023 do zaplacení. Změna žaloby byla připuštěna usnesením soudu ze dne 11.9.2024 č.j. , spisová značka, . Z celkové částky 65 156 Kč se žalobci v rozsahu částky 10 000 Kč domáhali zaplacení neurčitým způsobem, když tak činili současně ze dvou různých skutkových důvodů, když jeden spočíval v tom, že žalobci měli vynaložit náklady na zajištění opravy předmětného bytu a druhý v tom, že na straně žalobců měla vzniknout škoda v důsledku ztráty nájemného. Usnesením soudu ze dne 3.10.2025 č.j. , spisová značka, byla žaloba v části nároku na zaplacení částky 10 000 Kč odmítnuta. Nadále se tak žalobci domáhali na žalované zaplacení celkové částky 55 156 Kč, kterou tvořily níže uvedené jednotlivé dílčí nároky opírající se o skutečnost, že mezi žalobci jako pronajímateli a žalovanou jako nájemcem byla dne 25.5.2019 uzavřena nájemní smlouva, na základě níž byla žalovaná oprávněna počínaje dnem 1.6.2019 na dobu neurčitou užívat byt č. , hodnota, ve , Anonymizováno, . nadzemním podlaží budovy č.p. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , adresa, . V příloze nájemní smlouvy v podobě evidenčního listu bylo stanoveno, že žalovaná má platit žalobcům měsíčně celkovou platbu ve výši 10 350 Kč, z níž nájemné činí 9 500 Kč, záloha na vodné 650 Kč, platba za společné osvětlení chodby částku 50 Kč a platba za úklid společných prostor 150 Kč. Měsíční splatnost nájemného a záloh byla stanovena na 25. den v měsíci, který právě běží. Žalovaná však žalobcům neuhradila nájemné za měsíce květen a červen 2023 ve výši 10 350 Kč za každý měsíc a dluží tak na nájemném částku 20 700 Kč. Další nárok žalobců spočíval v požadavku na zaplacení částky nedoplatku plynoucího z vyúčtování vodného a stočného ve výši 5 919 Kč za období roku 2022 a ve výši 4 574 Kč za období roku 2023 až do ukončení nájmu předáním bytu dne 30.6.2023. Celkem tak žalobci na těchto nedoplatcích požadují částku 10 493 Kč. Další nárok žalobců spočíval v požadavku na zaplacení částky 23 963 Kč, když žalobci v žalobě tvrdili, že jim žalovaná způsobila na předmětu nájmu škodu v celkové částce 41 963 Kč (v žalobě sice uvedeno celkem 51 963 Kč, ale v této částce byla ze strany žalobců zahrnuta i částka 10 000 Kč, o které soud žalobu odmítnul – viz. výše), od níž odečetli ze strany žalované složenou zálohu na krytí škod v částce 18 000 Kč. V článku V. nájemní smlouvy je přitom uvedeno, že v případě zániku nájmu je nájemce povinen předat byt v takovém stavu, v jakém jej převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. Drobné úpravy a opravy zajistí nájemce nejpozději k termínu předání bytu. Pokud tak nájemce neučiní, zajistí opravy pronajímatel na náklady nájemce. Škoda v celkové částce 41 963 Kč se skládá z níže uvedených poškození bytu: a) poškození podlahy v obývacím pokoji bytu (vydutí podlahy) způsobené pronikáním vlhkosti do plovoucí podlahy zčásti v důsledku močení nájemcem chovaných koček a na jiném místě v důsledku přetékání z květináče umístěného na podlaze, kdy škoda si vyžádala výměnu plovoucí podlahy (s náklady na materiál na její výměnu v částce 8 751 Kč, nákladem na práce spojené s výměnou podlahy v částce 10 960 Kč, akrylem v částce 268 Kč a lištou na podlahu v částce 1 696 Kč – celkem 21 675 Kč); b) poškození kuchyňské desky, na níž byl vypálen pruh o délce cca 60 cm a šířce cca 40 cm, které si vyžádalo výměnu kuchyňské desky za náklad v částce 6 785 Kč; c) poškození krytu osvětlení v koupelně bytu, kdy v situaci, kdy se nedal samostatně koupit kryt, bylo zakoupeno nové těleso osvětlení za náklad v částce 180 Kč; d) poškození sifonu na pračku, kdy byl pořízen nový sifon na pračku za náklad v částce 88 Kč; e) v důsledku močení žalovanou chovaných koček v rohu obývacího pokoje a dále v důsledku skutečnosti že oproti stavu, kdy byl žalované byt předán s novou bílou výmalbou všech místností bytu, byly některé z místností bytu při jeho předání pronajímateli dne 30.6.2023 opatřeny šedou výmalbou, byli žalobci nuceni zajistit novou bílou výmalbu celého bytu, kdy za barvu na malování uhradili 3 245 Kč a za práce spojené s malováním bytu částku 10 000 Kč. Nakonec žalobci požadovali po žalované „penále“ za prodlení žalované se zaplacením nájmu za měsíc květen a červen 2023, a to ve výši 0,1 % denně z částky 10 350 Kč od 26.5.2023 do zaplacení a ve výši 0,1 % denně z částky 10 350 Kč od 26.6.2023 do zaplacení.

2. Žalovaná k žalobě uvedla, že s nároky žalobců nesouhlasí. Namítala, že měli s žalobcem dohodu o tom, že bude hradit nájemné do konce měsíce, což následně žalovaný nectil a stále požadoval platby nájemného předem. Vždy nájemné zaplatila, a když někdy byla ve zpoždění v řádu 2-3 dnů, tak žalobce informovala a následně vše doplatila. Složila na kauci za byt částku ve výši dvou nájmů, což činilo cca 19 000 Kč. Pokud jde o vyúčtování za vodu, namítla žalovaná, že si žalobce určoval své ceny za kubík vody, a proto po ní požaduje více, než by měl. Pokud jde o jednotlivá poškození bytu, namítla, že sice chovala v bytě kočky, ale že jsou čistotné a žádné poškození bytu nezpůsobily. Připustila, že v bytě došlo k poškození kuchyňské desky, ale v důsledku toho, že na ni spadla ze stěny digestoř, která byla nesprávně namontována (malými hmoždinkami do velkých otvorů). Pokud jde o výměnu podlahové krytiny v obývacím pokoji, ta byla způsobena špatnou instalací umyvadla a trubek pod umyvadlem, odkud vytékala ve značném množství voda, na což žalobce upozorňovala, ale ten to neřešil. Pokud jde o novou výmalbu bytu, tak ta vůbec nebyla zapotřebí, když žalovaná udržovala byt v naprosté čistotě. Naopak při převzetí bytu od žalobce byl byt fušersky vymalován (na zdech hrboly) a byla špína na stropech, zejména v předsíni.

3. K jednáním soudu konaným ve dnech , datum, a , datum, se žalovaná nedostavila, když sice svou neúčast omlouvala, ale nepožadovala odročení jednání. Proto soud jednal v souladu s ustanovením § 101 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen o.s.ř.) v nepřítomnosti žalované. Na základě provedeného dokazování pak dospěl k následujícím skutkovým a právním závěrům.

4. Dle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o..z.), nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

5. Dle § 2247 odst. 1 o.z strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel.

6. Zálohové platby za plnění dle § 2247 odst. 1 soud v dalším textu rozsudku bude označovat též zkratkou „zálohy na služby“.

7. Dle § 2251 odst. 1 nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel.

8. Na základě nájemní smlouvy na byt ze dne 25.5.2019 má soud za prokázané, že žalobci jako pronajímatelé uzavřeli s žalovanou jako nájemcem dne 25.5.2019 nájemní smlouvu, na základě níž byla žalovaná oprávněna počínaje dnem 1.6.2019 na dobu neurčitou užívat byt č. , hodnota, ve , Anonymizováno, . , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, č.p. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na , Anonymizováno, , Anonymizováno, v , adresa, . Nájemné dle článku IV. smlouvy činilo 9 500 Kč měsíčně a bylo splatné vždy k 25. dni v měsíci, který právě probíhá (srov. nájemní smlouva na č.l. 31). Z evidenčního listu, který byl v nájemní smlouvě označen jako součást a příloha nájemní smlouvy, bylo stanoveno, že žalovaná má platit žalobcům měsíčně celkovou platbu ve výši 10 350 Kč, z níž nájemné činí 9 500 Kč, záloha na vodné 650 Kč, platba za společné osvětlení chodby částku 50 Kč a platba za úklid společných prostor 150 Kč, přičemž pouze záloha na službu v podobě vodného podléhá vyúčtování (srov. evidenční list na č.l. 34). V souladu s ustanovením § 2251 odst. 1 o.z. byla měsíční splatnost plateb/záloh na služby stanovena na 25. den v měsíci, který právě běží.

9. Pokud jde o požadavek žalobců na zaplacení dlužného nájemného za měsíce květen a červen 2023, je soud nucen v situaci, kdy žalovaná neprokázala v řízení, že by k ukončení nájemního vztahu došlo před 30.6.2023, a kdy současně neprokázala, že by nájemné za tyto dva měsíce žalobcům uhradila konstatovat, že za měsíc květen i červen žalovaná dluží žalobcům částku 9 500 Kč, tedy celkem částku 19 000 Kč.

10. Pokud žalovaná namítla, že žalobcům zaplatila na počátku nájmu kauci ve výši právě 19 000 Kč, je v článku IV. nájemní smlouvy neurčitě uvedeno, že kauce na byt a jeho vybavení je stanovena ve výši 18 000 Kč, slovně však je zde údaj dvacettisíc. Pokud žalovaná neprokázala složení kauce v částce vyšší, vychází soud z žalobci tvrzené skutečnosti, že žalovaná složila kauci v částce 18 000 Kč, kterou pak žalobci v samotné žalobě ze dne 13.5.2024 započítávají proti svým v žalobě uvedeným nárokům (srov. „ od této částky se odečítá částka 18 000 Kč“).

11. Pokud tedy soud dovodil, že by žalobci měly nárok na zaplacení dlužného nájemného za shora uvedené dva měsíce v celkové částce 19 000 Kč, zbývá po započtení složené kauce ve výši 18 000 Kč pouze nárok na zaplacení částky 1 000 Kč (srov. výrok I. rozsudku). .

12. Pokud se žalobci domáhali na žalované za měsíce květen a červen 2023 částky 10 350 Kč, je z obsahu žalob a jejího doplnění patrné, že byť svůj nárok za tyto měsíce označili jako dlužné nájemné, jednalo se v rozsahu částky převyšující 9 500 Kč o požadavek na zaplacení zálohy na služby v podobě vodného v částce 650 Kč (tj. za oba měsíce celkem v částce 1 300 Kč) a o požadavek na zaplacení nákladů na služby, které se nevyúčtovávají a jsou tedy stanoveny paušální částkou, kdy se jednalo o platbu za společné osvětlení chodby částku 50 Kč (tj. za oba měsíce celkem v částce 100 Kč) a platba za úklid společných prostor 150 Kč (tj. za oba měsíce celkem v částce 300 Kč).

13. Pokud žalovaná neprokázala, že by tyto zálohy a paušální platby za měsíc květen a červen 2023 žalobcům uhradila a pokud již na úhradu těchto nároků není možné započíst složenou kauci (viz. výše), je nutné dovodit, že žalobci mají nárok na zaplacení dlužných paušálních plateb ve výši 200 Kč (50 Kč za osvětlení a 150 Kč za úklid) za měsíc květen 2023 a ve výši 200 Kč (50 Kč za osvětlení a 150 Kč za úklid) za měsíc červen 2023. Celkem je tedy oprávněný nárok žalobců na zaplacení těchto dlužných plateb v částce 400 Kč (srov. výrok I. rozsudku).

14. Pokud jde však o nárok na zaplacení dlužných záloh za vodné v částce 2 x 650 Kč, zde je situace jiná. Tyto nároky, které jako zálohy podléhají vyúčtování na konci zúčtovacího období, je totiž oprávněn pronajímatel požadovat pouze do okamžiku, kdy nastane povinnost takové zálohy vyúčtovat. Od takového okamžiku pak již samotné dlužné zálohy po nájemci požadovat nelze a je možné požadovat pouze případný nedoplatek na danou službu, který je výsledkem srovnání skutečných nákladů na danou službu a zaplacených záloh.

15. Pokud jde o vyúčtování, stanoví evidenční list, že záloha na vodné podléhá ročnímu vyúčtování.

16. Dle § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., o poskytování plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb (tj. pronajímatel) příjemci služeb (nájemci) vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.

17. Dle § 7 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.

18. Ze shora uvedených ustanovení zákona plyne, že žalobci byly povinni vyúčtovat zaplacené zálohy za rok 2023 (včetně nedoplatků za květen a červen 2023) nejpozději do 30.4.2024. Pokud tedy žalobci žalobou podanou k soudu dne 13.5.2024 požadují nezaplacené zálohy za vodné za shora uvedené měsíce jako samostatný nárok a nikoliv jako nárok vyplývající z provedeného vyúčtování takových záloh, je nutné považovat požadavek žalobců na zaplacení částky 650 Kč za každý ze shora uvedených dvou měsíců za neoprávněný. Proto soud byl nucen požadavek na zaplacení částky 1 300 Kč (zahrnutý ze strany žalobců pod pojem dlužné nájemné v částce 20 700 Kč) jako neoprávněný zamítnout (srov. výrok II. rozsudku).

19. Pokud jde o nárok žalobců na zaplacení nedoplatku vyúčtování vodného (zahrnujícího i stočné) za rok 2022 v částce 5 919 Kč a za období roku 2023 až do ukončení nájmu předáním bytu dne 30.6.2023 v částce 4 574 Kč, dospěl soud k následujícím závěrům.

20. Dle § 5 odst. 2 písm. a) zákona č. 67/2013 Sb. nedojde-li k ujednání, nebo rozhodnutí družstva, anebo společenství, rozúčtují se náklady na služby u dodávky vody a odvádění odpadních vod v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech; není-li provedena instalace podružných vodoměrů ve všech bytech nebo nebytových prostorech v domě, rozúčtují se náklady na dodávku vody a odvádění odpadních vod podle směrných čísel roční potřeby vody.

21. Toto ustanovení na poměry žalobců a žalované znamená, že pokud nedošlo mezi stranami nájemního vztahu v nájemní smlouvě k jinému ujednání (a nájemní smlouva i evidenční lit ohledně této okolnosti ničeho nestanoví), náklad na službu u dodávky vody a odvádění odpadních vod může pronajímatel nájemci účtovat pouze v rozsahu nákladů, které se odvíjejí od množství spotřeby vody v daném bytě zachycené na podružném vodoměru. Z evidenčního listu je pak patrné, že byt byl takovým vodoměrem osazen.

22. Pokud jde o zúčtovací období roku 2022 doložili žalobci prostřednictvím listiny datované dnem 22.2.2023, že spotřebu vody v bytě v roce 2022 určili 118 m3, když tato hodnota byla určena rozdílem stavu vodoměru k počátku období (resp. k 11.1.2022 stav 1468 m3) a konci období (resp. k 4.1.2023 stav 1586 m3). Aniž by žalobci ve vyúčtování uvedli, jakou účtují žalované cenu za 1 m3 vody, uvedli, že skutečný náklad na tuto službu (cena vody) dosáhl za uvedené období částky 13 719 Kč (srov. vyúčtování za rok 2022 na č.l. 40). Pokud by se tato částka vydělila množství vody (118 m3), činila by cena za 1 m3 vody 116,26 Kč. Žalobci pak tuto ani jinou cenu za 1 m3 vody, kterou stanovili jako pronajímatelé pro potřeby vyúčtování vodného za rok 2022 soudu a zejména vůči žalované neuvedli. Na jednání soudu dne 2.12.2025 žalobce uvedl, že ohledně ceny si k cenám dle ceníků dodavatele vody do předmětné budovy (, právnická osoba, . – dále jen , Anonymizováno, ., Anonymizováno, ., Anonymizováno, , Anonymizováno, ) navyšuje ve vztahu k nájemcům cenu cca o 10 % kvůli tzv. odkapnému, což je ztráta na vodě odpovídající rozdílu mezi stavem vodoměru celé budovy oproti součtům stavů podružných vodoměrů v bytech. V podání doručeném soudu dne 17.12.2025 (nikoliv však doručenému žalované) pak žalobci uvedli, že dodavatel vody jim jako pronajímatelům v roce 2022 účtoval cenu za 1 m3 ve výši 112,45 Kč. Z vyúčtování žalobců dále plyne, že oproti celkové ceně za vodu v částce 13 719 Kč zohlednili zaplacené zálohy v částce 7 800 Kč (tj. 12 x 650 Kč) a výsledkem byl nedoplatek ve výši 5 919 Kč, který měla žalovaná zaplatit žalobcům do 15.2.2023.

23. Žalobci v řízení neprokázali, kdy přesně bylo toto vyúčtování za rok 2022 žalované doručeno, avšak žalovaná ve svém vyjádření potvrdila, že je obdržela, když se k jejich obsahu vyjadřovala. Žalovaná pak ve svém vyjádření k žalobě nenamítala ničeho proti žalobci uváděnými hodnotám množství spotřebované vody (vycházejícím z odečtu stavu vodoměru v bytě), ale namítala pouze, že si žalobci účtovali své (vyšší/nesprávné) ceny. Proto soud ve spojení s obsahem účastnického výslechu žalobce a jím doložených listinných důkazů o zachycování stavu vodoměru ke shora uvedeným datům má stavy vodoměru v bytě užívané žalovanou za prokázané (srov. zápisy v sešitu vedeného žalobcem o stavu vodoměrů nájemců na č.l. 172-174).

24. V případě sporu o zaplacení nedoplatku na službách vychází soudní praxe i dnes ze Zprávy o rozhodování soudů ve věcech služeb poskytovaných v souvislosti s užíváním bytů, schválené občanskoprávním kolegiem Nejvyššího soudu ČSR dne 16. 7. 1981, sp. zn. Cpj 164/80 (Rc 4/1983), ze které plyne závěr, že vyúčtování se stává splatným jen tehdy, jestliže je vyúčtováním řádným, tj. bylo správně vypočteno a obsahuje stanovené náležitosti. Nejvyšší soud rozvedl (v poměrech právní úpravy před 1. 1. 2014) předeslané závěry následovně: „Podmínkou splatnosti nedoplatku za služby je, že bylo vyúčtování řádně (tj. v souladu s předpisy jej regulujícími) provedeno a nájemce s ním byl seznámen. Vyúčtování provedené v rozporu s příslušnými předpisy nemůže vyvolat ani účinky, které s (řádným) vyúčtováním zákon spojuje. O vyúčtování úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytů (cen a záloh za dodávku tepla a teplé užitkové vody) lze hovořit a vyúčtování může přivodit splatnost nedoplatku plynoucího z tohoto vyúčtování jen tehdy, obsahuje-li všechny předepsané náležitosti a je-li v něm uvedena cena provedené služby ve správné výši. Vyúčtování postrádající některou z předepsaných náležitostí nebo znějící na cenu v nesprávné výši není řádným vyúčtováním a není způsobilé vyvolat splatnost nedoplatku plynoucího z vyúčtování. Aby se tak mohlo stát, musel by pronajímatel vystavit nové úplné vyúčtování znějící na cenu ve správné výši. Jestliže tedy pronajímatel provede vyúčtování nesprávně, není zde (řádného) vyúčtování jako předpokladu pro vznik platební povinnosti nájemce. Protože (řádné) vyúčtování je také předpokladem pro vznik splatnosti částky v něm uvedené (nedoplatku), nestává se vyúčtovaná částka splatnou, a to ani zčásti. Na tomto závěru nemůže nic změnit skutečnost, že pozdější (řádné, správné) vyúčtování může (a většinou také bude) obsahovat – číselně vyjádřeno – zčásti nebo zcela i částky, jež byly původně (nikoli však řádně) vyúčtovány. Nejde zde totiž o to, zda – číselně vyjádřeno – bylo původní vyúčtování vyšší nebo nižší, případně stejné jako vyúčtování řádné (správné).

25. Na shora uvedených závěrech potom Nejvyšší soud trvá i v poměrech požadavků § 7 zákona č. 67/2013 Sb.. Nedoručí-li poskytovatel příjemci řádné vyúčtování, nenastane splatnost nedoplatku a poskytovatel nesplní povinnost podat vyúčtování.

26. Pokud jde o vyúčtování vodného za rok 2022 neuvedli žalobci v tomto vyúčtování datovaném dne 22.2.2023 a ani následně v průběhu soudního řízení nedoplnili údaj o ceně za 1 m3 spotřebované vody. I pro případ, že by soud vycházel z početního odvození této ceny v částce 116,26 Kč (tj. 13 719 Kč děleno 118 m3 vody), nejednalo by se o správný údaj. Pokud si totiž žalobci v nájemní smlouvě neujednali s žalovanou jinou úpravu stanovení ceny za vodné a stočné, byl pronajímatel oprávněn účtovat jako náklad na tuto službu nájemci pouze náklad odvíjející se od spotřeby vody v daném bytě (měřené podružným vodoměrem) a v ceně vodného a stočného, kterou byl nucen pronajímatel hradit svého dodavateli vody do předmětné budovy (, Anonymizováno, , , Anonymizováno, ., Anonymizováno, .). Z cenového výměru , Anonymizováno, , Anonymizováno, ., Anonymizováno, . s platností od 1.1.2022 plyne, že cena vodného byla 53,94 Kč/m3 a cena stočného byla 48,29 Kč/m3, kdy při fakturaci dodavatel účtuje k celkové částce bez daně z přidané hodnoty účtovat DPH ve výši 10 % (srov. cenový výměr na č.l. 193). Cena účtovaná žalobcům ze strany dodavatele vody byla tedy pro rok 2022 ve výši 112,45 Kč/m3 (tj. 53,94 Kč + 48,29 Kč + 10 % DPH). Ostatně částku 112,45 Kč/m3 žalobci uvedli ve svém podání doručeném soudu dne 17.12.2025 (srov. č.l. 155). Při ceně 112,45 Kč/m3 a spotřebě vody v rozsahu 118 m3 by tedy byl náklad na vodné a stočné za rok 2022 ve výši 13 269 Kč. Po odečtení záloh v rozsahu částky 7 800 Kč by pak nedoplatek činil 5 469 Kč. Ze shora uvedených skutečností tedy plyne závěr, že pokud žalobci neuvedli ve svém vyúčtování všechny podstatné údaje (cenu za 1 m3 vody), tyto údaje pak nedoplnili a nedoručili do dispozice žalované ani dodatečně do doby rozhodování soudu a zejména do této doby se jedná o údaje v nesprávné výši, nemohl se jejich nárok na úhradu nedoplatku plynoucího z vyúčtování stát splatným. Proto i v situaci, kdy soud by dovodil existenci nedoplatku ve shora uvedené výši (tj. 5 469 Kč), nemohl žalobcům tuto částku přiznat., když žalované se s jejím uhrazením doposud nedostala do prodlení, neboť nárok žalobců se dosud nestal splatným. Proto soud požadavek žalobců na zaplacení nedoplatku vyúčtování za rok 2022 v částce 5 919 Kč byl nucen zamítnout (srov. výrok II. rozsudku).

27. Pokud jde o zúčtovací období roku 2023 doložili uvedli žalobci, že samostatné vyúčtování nevyhotovili, ale v rámci předání bytu dne 30.6.2023 uvedli do předávacího protokolu stav podružného vodoměru (1642 m3). V podání ze dne 22.8.2024, které bylo doručeno žalované společně s žalobou dne 10.10.2024, žalobci doplnili, že spotřebu vody v bytě za období od 1.1.2023 do 30.6.2023 určili v rozsahu 56 m3, když tato hodnota byla určena rozdílem stavu vodoměru k počátku období (resp. k 4.1.2023 stav 1586 m3) a konci období (k 30.6.2023 stav 1642 m3). Aniž by žalobci v samostatném vyúčtování či předávacím protokolu uvedli, jakou účtují žalované cenu za 1 m3 vody, uvedli v podání ze dne 22.8.2024, že skutečný náklad na tuto službu (cena vody) dosáhl za uvedené období částky 7 174,16 Kč (srov. podání žalobců na č.l. 29 a ze dne 10.9.2024 na č.l. 39). Pokud by se tato částka vydělila množství vody (56 m3), činila by cena za 1 m3 vody 128,11 Kč. Žalobci pak tuto cenu za 1 m3 vody sice neuvedli v samostatném vyúčtování (za období roku 2023), ale uvedli ji v podání ze dne 10.9.2024, které bylo doručeno žalované dne 10.10.2024. Z podání žalobců ze dne 10.9.2024 dále plyne, že oproti celkové ceně za vodu v částce 7 174,16 Kč zohlednili zaplacené zálohy v částce 2 600 Kč (tj. 4 x 650 Kč) a výsledkem byl nedoplatek ve výši 4 574 Kč.

28. Z předávacího protokolu ze dne , datum, (srov. protokol na č.l. 35) má soud ve spojení s účastnickým výslechem žalobce za prokázané, že dne , datum, matka žalované jako zástupce nepřítomné žalované předala žalobci předmětný pronajatý byt, přičemž v protokolu byl žalobcem zaznamenán údaj o stavu vodoměru k datu 30.6.2023 1642 m3. Z úřední činnosti je soudu známo, že , Anonymizováno, , Anonymizováno, v , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, na , Anonymizováno, (, Anonymizováno, ve , Anonymizováno, od , datum, do , datum, ) a nemohla se tedy předání bytu objektivně účastnit (srov. lustrace k žalované na č.l. 19). Ačkoliv matka žalované žalobcem vyplněný protokol o předání bytu zprvu odmítal podepsat, o čemž byl v protokole učiněn ze strany žalobce záznam, v odpoledních hodinách (v 16.10 hod.) od žalobce jedno vyhotovení protokolu o předání bytu převzala a svým podpisem jej potvrdila (srov. protokol s podpisem matky žalované na č.l.171). Žalovaná ve svém vyjádření k žalobě nenamítala ničeho proti žalobci uváděnými hodnotám množství spotřebované vody (vycházejícím z odečtu stavu vodoměru v bytě), ale namítala pouze, že si žalobci účtovali své (vyšší/nesprávné) ceny. Proto soud ve spojení s obsahem účastnického výslechu žalobce a jím doložených listinných důkazů o zachycování stavu vodoměru ke shora uvedeným datům má stavy vodoměru v bytě užívané žalovanou ke dni 4.1.2023 a ke dni 30.6.2023 za prokázané (srov. předávací protokol a zápisy v sešitu vedeného žalobcem o stavu vodoměrů nájemců na č.l. 172-174).

29. Oproti vyúčtování pro rok 2022, pokud jde o vyúčtování vodného za období od 1.1.2023 do 30.6.2023, uvedli žalobci nikoli sice v samostatném vyúčtování, ale v průběhu soudního řízení do doby rozhodování soudu veškeré údaje, které by vyúčtování vodného a stočného mělo mít, tedy množství spotřebované vody za dané období (tj. 56 m3), cenu za 1m3 spotřebované vody (tj. 128,11 Kč), celkovou cenu za vodné a stočné (tj. 7 174,16 Kč), součet uhrazených záloh (tj. 2 600 Kč) a výsledný nedoplatek (tj. 4 574 Kč). Tyto údaje pak byly v průběhu řízení žalované doručeny (viz. výše). Z cenového výměru , Anonymizováno, , Anonymizováno, ., Anonymizováno, . s platností od 1.1.2023 plyne, že cena vodného byla 62,56 Kč/m3 a cena stočného byla 53,90 Kč/m3, kdy při fakturaci dodavatel účtuje k celkové částce bez daně z přidané hodnoty účtovat DPH ve výši 10 % (srov. cenový výměr na č.l. 194). Cena účtovaná žalobcům ze strany dodavatele vody byla tedy pro rok 2023 ve výši 128,11 Kč/m3 (tj. 62,56 Kč + 53,90 Kč + 10 % DPH) a žalobci ji tak pro toto období určili správně. Proto v situaci, kdy soud dovodil existenci nedoplatku ve shora uvedené výši (tj. 4 574 Kč), přiznal žalobcům nárok na zaplacení této částky, když veškeré údaje, které měla žalovaná jako nájemce v rámci vyúčtování za dané období mít k dispozici, jí byly prostřednictvím soudem doručených podání žalobců (nejpozději dne 10.10.2024) poskytnuty. Proto soud žalované uložil zaplatit žalobcům částku 4 574 Kč (srov. výrok I. rozsudku).

30. Pokud jde o nárok žalobců na zaplacení náhrady škody způsobené ze strany žalované na pronajatém bytě a jeho vybavení, má soud z obsahu nájemní smlouvy podepsané ze strany žalované za prokázané, že žalovaná podpisem smlouvy stvrdila ve smlouvě uvedenou skutečnost, že byt je jí předáván v bezvadném (perfektním) stavu jako nově zrekonstruovaný.

31. V článku V. nájemní smlouvy je dále uvedeno, že v případě zániku nájmu je nájemce povinen předat byt v takovém stavu, v jakém jej převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. Drobné úpravy a opravy zajistí nájemce nejpozději k termínu předání bytu. Pokud tak nájemce neučiní, zajistí opravy pronajímatel na náklady nájemce.

32. Pokud jde o poškození podlahy v obývacím pokoji bytu (vydutí podlahy) způsobené pronikáním vlhkosti do plovoucí podlahy zčásti v důsledku močení nájemcem chovaných koček a na jiném místě v důsledku přetékání z květináče umístěného na podlaze, plyne z předávacího protokolu ze dne 30.6.2023, že zničenou podlahu žalobce v protokolu jako vadný stav bytu uvedl a matka žalované svým podpisem na protokolu existenci této skutečnosti potvrdila. Žalobci pak předloženou fotodokumentací poškození podlahy v obývacím pokoji (tvořícím jeden pokoj s kuchyní) prokázali. Dále fotodokumentací stavu jednotlivých vrstev podlahy při jejím rozebírání v procesu výměny prokázali, že k zatékání docházelo nikoli vlivem závad stavu bytu (např. vlhkost pronikající stěnami), ale že k tomu muselo dojít v důsledku žalobci tvrzených skutečností uvedených v žalobě (proniklá vlhkost na podlaze uprostřed místnosti, pronikání vlhkosti podlahou shora dolů v rohu místnosti a v prostoru kuchyňské linky) vnější vlhkost pronikající přes podlahu). Žalobci prostřednictvím účastnického výslechu žalobce, fotodokumentace a daňových dokladů prokázali, že prostřednictvím činnosti firmy , právnická osoba, nechali v době od 30.6.2023 do 14.8.2023 poškozenou plovoucí podlahu demontovat a instalovat plovoucí podlahu novou, kdy za tyto činnosti zaplatili náklady na materiál v částce 8 751 Kč (srov. daňový doklad na č.l. 15), v částce 268 Kč za akryl (srov. daňový doklad na č.l. 14), v částce 1 696 Kč za lišty (daňový doklad na č.l. 15) a náklady na práce spojené s výměnou podlahy v částce 10 960 Kč (daňový doklad na č.l. 11). V situaci, kdy žalobci již nemohli náklady na náhradu této škody uhradit ze složené jistoty (viz výše), je proto požadavek žalobců na zaplacení částky 21 675 Kč zcela oprávněný. Pokud tedy žalovaná tuto částku žalobcům doposud ani zčásti nenahradila, soud žalované uložil tuto částku k úhradě (srov. výrok I. rozsudku).

33. Pokud jde o poškození kuchyňské desky, na níž byl vypálen pruh o délce cca 60 cm a šířce cca 40 cm, plyne z předávacího protokolu ze dne 30.6.2023, že toto poškození žalobce v protokolu jako vadný stav bytu uvedl a matka žalované svým podpisem na protokolu existenci této skutečnosti potvrdila. Žalobci pak poškození prokázali i předloženou fotodokumentací (srov. fotografie na č.l. 94). Žalobci pak prostřednictvím účastnického výslechu žalobce, fotodokumentace a daňového dokladu prokázali, že prostřednictvím činnosti firmy , jméno FO, nechali v době od 30.6.2023 do 21.7.2023 poškozenou kuchyňskou desku demontovat a instalovat nově vyrobenou, kdy za tyto činnosti zaplatili náklad v částce 6 785 Kč (srov. daňový doklad - faktura na č.l. 7). V situaci, kdy žalobci již nemohli náklady na náhradu této škody uhradit ze složené jistoty (viz výše), je proto požadavek žalobců na zaplacení částky 6 785 Kč zcela oprávněný. Pokud tedy žalovaná tuto částku žalobcům doposud ani zčásti nenahradila, soud žalované uložil tuto částku k úhradě (srov. výrok I. rozsudku).

34. Pokud jde o poškození krytu osvětlení v koupelně bytu, plyne z předávacího protokolu ze dne 30.6.2023, že toto poškození žalobce v protokolu jako vadný stav bytu uvedl a matka žalované svým podpisem na protokolu existenci této skutečnosti potvrdila. Žalobci pak poškození prokázali i předloženou fotodokumentací (srov. fotografie na č.l. 92 a 95). Žalobci pak prostřednictvím účastnického výslechu žalobce, fotodokumentace a daňových dokladů prokázali, že za částku 170 Kč pořídili nové svítidlo (srov. daňový doklad č.l. 10). V situaci, kdy žalobci již nemohli náklady na náhradu této škody uhradit ze složené jistoty (viz výše), je proto požadavek žalobců na zaplacení částky 170 Kč zcela oprávněný. Pokud tedy žalovaná tuto částku žalobcům doposud ani zčásti nenahradila, soud žalované uložil tuto částku k úhradě (srov. výrok I. rozsudku). Pokud žalobci v žalobě uvedli u tohoto nároku částku 180 Kč, soud o částku 10 Kč žalobu nezamítnul, když vzhledem k celkovému rozsahu nároků žalobců, který zůstal v době rozhodování předmětem žaloby (tj. částka 55 156 Kč) má za to, že částku 180 Kč uvedli žalobci v žalobě namísto částky 170 Kč v důsledku chyby v psaní a jejich celkový nárok vycházel ze součtu jednotlivých nároků počítaných nikoliv s částkou 180 Kč, ale s částkou 170 Kč (srov. dále bod č. , hodnota, tohoto rozsudku).

35. Pokud jde o poškození sifonu na pračku, neplyne z předávacího protokolu ze dne 30.6.2023, že by toto poškození žalobce v protokolu jako vadný stav bytu uvedl. Ačkoliv žalobci doložili, že za částku 88 Kč nový sifon zakoupili (srov. daňový doklad na č.l. 4), nemá soud za prokázané, že tato vada existovala na předmětu nájmu v době předání bytu pronajímatelům. Proto soud tuto částku žalobcům nepřiznal a v tomto rozsahu žalobu zamítnul (srov. výrok II. rozsudku).

36. Pokud jde o požadavek žalobců na náhradu nákladů na výmalbu celého bytu, plyne z předávacího protokolu ze dne 30.6.2023, že žalobce na okolnost, že jedna místnost bytu byla vymalovány na šedou barvu (a při předání bytu byl byt vymalován na bílo) upozornil. Žalobci prokázali šedou výmalbu realizovanou za doby užívání bytu ze strany žalované i předloženou fotodokumentací (srov. fotografie na č.l. 96). Dále žalobci doložili prostřednictvím účastnického výslechu žalobce a fotodokumentace, že potřeba nové výmalby vznikla i v důsledku poškození stěn dalších místností (obývací pokoj s kuchyní, koupelna), když dokumentoval bodová a plošná poškození stěn (srov. fotografie na č.l. 91-99). Takto dokumentovaná poškození původní výmalby se vymykají pojmu „obvyklé opotřebení“. Proto je byla povinna napravit do doby předání bytu žalovaná. Stejně tak v situaci, kdy během užívání bytu nechala přemalovat místnost bytu na šedo, byla povinna zajistit do předání bytu změnu výmalby na původní. Žalobci pak prostřednictvím výslechu žalobce, pořízené fotodokumentace a daňových dokladů prokázali, že prostřednictvím činnosti firmy , jméno FO, nechali v době od 30.6.2023 do 25.7.2023 stěny bytu nově vymalovat, kdy zaplatili náklad v částce 3 245 Kč za barvu (srov. daňový doklad na č.l. 15) a za opravu a vymalování částku 10 000 Kč (srov. daňový doklad na č.l. 6). V situaci, kdy žalobci již nemohli náklady na náhradu této škody uhradit ze složené jistoty (viz výše), je proto požadavek žalobců na zaplacení částky 13 245 Kč zcela oprávněný. Pokud tedy žalovaná tuto částku žalobcům doposud ani zčásti nenahradila, soud žalované uložil tuto částku k úhradě (srov. výrok I. rozsudku).

37. Pokud jde o námitky žalované, že škody na předmětu nájmu buď nevznikly (poškození podlahy) vznikly jiným způsobem (poškození podlahy protékáním vody z trubek pod umyvadlem, poškození kuchyňské desky v důsledku pádu špatně žalobci instalovanou digestoří) nebo že zčásti existovaly již v době, kdy jí byl byt předáván (fušerská výmalba), tyto se v důsledku absence důkazů o jejích tvrzeních nepodařilo prokázat, když fotografie celkových pohledů na užívaný byt, které soudu zaslala (srov. fotografie na č.l. 65-67), sice ilustrují, že domácnost vykazovala známky udržování pořádku, ale detailní fotografie pořízené ze strany žalobců doložili, že jimi tvrzené vady/poškození předmětu nájmu se při jeho předání žalobcům vyskytovala a byla následně shora uvedeným nákladem uváděna v nájemní smlouvě deklarovaný bezvadný stav. Pokud se žalovaná dovolávala toho, že na různé nedostatky žalobce v minulosti upozorňovala, nemohl soud při absenci důkazů o tvrzených skutečnostech a nemožnosti žalovanou na jednáních soudu poučit o procesních důsledcích takové situace, shledat obranu žalované za prokázanou a důvodnou.

38. Pokud jde o požadavek žalobců na zaplacení penále ve výši 0,1 % denně z částky 10 350 Kč od 26.5.2023 do zaplacení a penále ve výši 0,1 % denně z částky 10 350 Kč od 26.6.2023 do zaplacení, dospěl soud k následujícím závěrům.

39. V nájemní smlouvě ze dne 25.5.2019 je ujednání, že pro případ, že dojde ke zpoždění platby nájemce s úhradou nájemného, má pronajímatel právo na účtování poplatku z prodlení ve výši 0,1 % denně z dohodnuté výše nájmu.

40. Poplatek z prodlení byla zákonná sankce, kterou upravoval v ustanovení § 697 zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, který však pozbyl účinnosti ke dni 31.12.2013 v důsledku vydání zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též o.z.). Od 1.1.2014 je tedy při prodlení nájemce s úhradou nájemného možné požadovat jinou zákonnou sankci, a to sice úrok z prodlení, kdy právo na něj plyne z ustanovení § 1970 o.z. a jeho výši upravuje nařízení vlády č. 351/2013 Sb..

41. Žalobci se však úroku z prodlení nedomáhají, když svůj nárok označují jako penále, což je výraz používaný v právním prostředí pro jiný druh sankce, a to sice smluvní pokutu.

42. Současná právní úprava umožňuje, avšak až s účinností od 1.7.2020, aby byla pro případ porušení povinností v nájemním vztahu sjednána smluvní pokuta, když ustanovení § 2254 odst. 1 o.z. uvádí, že ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

43. V době, kdy žalovaná s žalobci nájemní smlouvu uzavírali (tj. k 25.5.2019) však možnost sjednání smluvní pokuty v zákoně přípustná nebyla.

44. Pokud tedy žalobci uvedli ve smlouvě, že mají nárok na poplatek z prodlení, uvedli sankci, která již právně nebyla použitelná a pokud se nyní žalobou domáhají zaplacení smluvní pokuty, domáhají se nároku, který ve smlouvě neměli zakotven (zde měli sjednán poplatek z prodlení) a i kdyby bylo možné ujednání posoudit jako ujednání o smluvní pokutě, nebylo takovou sankci v době uzavření nájemní smlouvy možné platně sjednat. Proto soud požadavek na zaplacení penále ve výši 0,1 % denně z částky 10 350 Kč od 26.5.2023 do zaplacení a penále ve výši 0,1 % denně z částky 10 350 Kč od 26.6.2023 do zaplacení byl nucen zamítnout (srov. výrok II. rozsudku).

45. Soud tedy na závěr shrnuje, že žalobě vyhověl v rozsahu celkové částky 47 849 Kč (tj. 1 000 Kč + 400 Kč + 4 574 Kč + 21 675 Kč + 6 785 Kč + 170 Kč + 13 245 Kč) a naopak v rozsahu požadavku na zaplacení částky 7 307 Kč (1 300 Kč + 5 919 Kč + 88 Kč) a penále ve výši 0,1 % denně z částky 10 350 Kč od 26.5.2023 do zaplacení a penále ve výši 0,1 % denně z částky 10 350 Kč od 26.6.2023 do zaplacení byl nucen žalobu zamítnout.

46. Žalobci měli v řízení v souladu s ustanovením § 142 odst. 2 o.s.ř. a § 146 odst. 3 o.s.ř. procesní úspěch v rozsahu 73 % předmětu sporu, když naopak v rozsahu 27 % byla ve sporu úspěšná žalovaná (v rozsahu částky 10 000 Kč soud žalobu byl nucen odmítnout a v rozsahu částky 7 307 Kč byla žaloba zamítnuta). Proto soud žalobcům přiznává náhradu nákladů řízení v rozsahu 46 % jejich výše (tj. 73 % mínus 27 %). Žalobci požadované náklady řízení jsou tvořeny pouze soudním poplatkem ve výši 3 253 Kč, kdy z této částky 46 % představuje částka 1 496 Kč.

47. Lhůtu k plnění soud stanovil dle § 160 odst. 1 o.s.ř..