19 C 200/2020

Plný text

Okresní soud v Děčíně rozhodl soudcem Mgr. Vladimírem Divišem ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně proti žalovanému: osobní údaje žalovaného o zaplacení 28 569 Kč

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 16 569,92 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žaloba se v rozsahu nároku na zaplacení částky 11 999,08 Kč zamítá.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobkyně se žalobou doručenou soudu dne 30.3.2020 ve spojení s jejím doplněním v podání ze dne 29.9.2020 domáhala na žalovaném zaplacení částky 28 569 Kč, když v žalobě uvedla, že na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] uzavřené mezi žalobkyní jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem byl žalovanému přenechán k užívání byt [číslo] v domě na adrese [adresa], a to na dobu určitou od [datum] do [datum]. Žalovaný se ve smlouvě zavázal hradit nájemné ve výši 7 250 Kč měsíčně a dále zálohu na energie ve výši 3 000 Kč měsíčně, a to vždy k 15. dni příslušného měsíce na následující kalendářní měsíc, za který se nájemné a záloha za služby platí (viz. bod [anonymizováno] předmětné nájemní smlouvy). Žalovaný neuhradil nájemné za měsíce [anonymizováno] [rok] ve výši 250 Kč, [anonymizováno] [rok] ve výši 250 Kč, [anonymizováno] [rok] ve výši 250 Kč, [anonymizováno] [rok] ve výši 250 Kč, [anonymizováno] [rok] ve výši 7 250 Kč a [anonymizováno] [rok] ve výši 7 250 Kč. Celkový dluh na nájemném je tak ve výši 15 500 Kč. Z vyúčtování nájemného a služeb za období od [datum] do [datum] plyne, že žalovaný spotřeboval energie v celkové částce 50 069 Kč, na zálohách na energie bylo ovšem uhrazeno pouze 37 000 Kč. Dluh na energiích na předmětném bytu je tudíž 13 069 Kč. Celkový dluh na předmětném budu k datu [datum] tak činí 28 569 Kč a sestává z dluhu na nájemném ve výši 15 500 a z dluhu na energiích ve výši 13 069 Kč.

2. Proti soudem vydanému platebnímu rozkazu podal žalovaný včasný odpor, ve kterém uvedl, že naopak žalobkyně by mu měla vyplatit za dobu nájmu odhadem 22 000 Kč. Žalovaný dále v doplnění odporu uvedl, že při předání bytu zaplatil žalobkyni kauci v částce 14 000 Kč a dále zálohy na energie (tj. 2 x 3 000 Kč) za dva měsíce. Protože byt byl v době jeho předání v hrozném stavu, dohodnul se s žalobkyní, že byt dá do pořádku. Protože s ním byla žalobkyně spokojena, došlo k uzavření smlouvy, na základě níž měl vykonávat žalovaný činnost domovníka, za níž mu byla slíbena odměna v částce 1 000 Kč měsíčně. Protože však ve vyúčtování za prvních 9 měsíců, co byt užíval, žalobkyně nezohlednila ani jím zaplacené zálohy za první 2 měsíce trvání nájmu a rovněž mu nepřiznala v plné výši odměnu za domovnictví (přiznala mu pouze částku 500 Kč měsíčně), vznikly mezi stranami spory. Je přesvědčen, že žalobkyně by mu měla vrátit část kauce v rozsahu částky 7 000 Kč a že mu měl vzniknout na základě vyúčtování služeb naopak přeplatek, když on trávil v bytě pouze víkendy a nechápe tak, jak mohlo dojít k žalobkyní uvedené vysoké spotřebě energií. Rovněž pak nechápe obsah vyúčtování služeb ze strany žalobkyně.

3. Na základě provedeného dokazování pak dospěl k následujícím skutkovým a právním závěrům.

4. Dle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o..z.), nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

5. Dle § 2251 odst. 1 o.z. nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel.

6. Na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] má soud za prokázané, že účastníci uzavřeli dne [datum] nájemní smlouvu, ve které se žalobkyně zavázala přenechat žalovanému do užívání byt [číslo] v domě na adrese [adresa] (dále jen zálohy za služby), a to vždy k 15 dni příslušného měsíce na následující kalendářní měsíc, za který se nájemné a záloha za služby platí. Nájem byl sjednán na dobu určitou od [datum] do [datum] (srov. nájemní smlouva na [číslo listu] p.v.).

7. Z výpisů z katastru nemovitostí ze dne 6.11.2006 a ze dne 24.6.2021 ve spojení s výpisem z obchodního rejstříku má soud za prokázané, že žalobkyně nebyla až do [datum] výlučným vlastníkem budovy, ve které se předmětný byt nacházel, když tato budova byla v podílovém spoluvlastnictví žalobkyně a společnosti [právnická osoba], [IČO], ve které byla však žalobkyně jedinou jednatelkou. Proto soud v situaci, kdy žalobkyně i společnost [právnická osoba] měly rovný spoluvlastnický podíl o velikosti ½ považuje nájemní smlouvu za platně uzavřenou i bez toho, že by ji podepsal i druhý spoluvlastník jako pronajímatel (srov. výpisy z katastru nemovitostí na č.l. 105, 108, 109 a výpis z obchodního rejstříku na č.l. 110).

8. Z příkazní smlouvy ze dne [datum] má soud za prokázané, že právě společnost [právnická osoba] jednající žalobkyní uzavřela dne [datum] s žalovaným smlouvu, na základě níž měl žalovaný za úplatu v měsíční částce 1 000 Kč obstarávat správcovství domu na adrese [ulice a číslo] v [obec]. Odměna se měla hradit prostřednictvím zápočtu oproti nájemnému, které měl hradit žalovaný (srov. příkazní smlouva na č.l. 27).

9. V souladu s článkem [anonymizováno] nájemní smlouvy měl žalovaný při podpisu smlouvy uhradit žalobkyni peněžitou jistotu ve výši 14 000 Kč. Žalobkyně pak potvrdila, že žalovaný jistotu v této výši při podpisu smlouvy uhradil.

10. Z předávacího protokolu ze dne [datum] má soud za prokázané, že v době, kdy byl byt předáván žalovanému k užívání, zaznamenaly strany stavy měřidel energií spotřebovávaných v bytě s následujícím výsledkem: elektroměr – [číslo], [číslo], plynoměr – [číslo] [anonymizováno] a vodoměr – [číslo] [anonymizováno] (srov. protokol na č.l. 41). Z protokolu o předání bytu současně plyne, že se účastníci z důvodu existujících vad bytu dohodli na tom, že závady budou odstraněny nájemcem, kterému za to nebude pronajímatel po dobu dvou měsíců účtovat nájemné, ale nájemce bude povinen zaplatit za tyto dva měsíce pouze zálohy za služby.

11. Na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] má soud za prokázané, že účastníci uzavřeli dne [datum] nájemní smlouvu, ve které se žalobkyně zavázala přenechat žalovanému do užívání tentýž byt a žalovaný se zavázal hradit nájemné ve výši 7 250 Kč a poplatky za služby spojené s užíváním bytu ve výši 3 000 Kč (dále jen zálohy za služby), a to vždy k 15. dni příslušného měsíce na následující kalendářní měsíc, za který se nájemné a záloha za služby platí. Nájem byl sjednán na dobu určitou od [datum] do [datum] (srov. nájemní smlouva na č.l. 42 p.v.).

12. Dle článku [anonymizováno] nové nájemní smlouvy měl žalovaný při podpisu smlouvy uhradit žalobkyni peněžitou jistotu ve výši 14 000 Kč. Žalobkyně pak potvrdila, že při uzavření této druhé nájemní smlouvy již žalovaný žádnou novou jistotu neskládal a ta stará se mu nevracela. Brali to oba tak, že má tu jistotu složenu i pro tuto nájemní smlouvu.

13. Z výpovědi ze dne [datum] má soud za prokázané, že žalobkyně vypověděla nájemní smlouvu ze dne [datum] z důvodu hrubého porušování občanského soužití (srov. výpověď ze dne [datum] na č.l. 52). Podkladem pro tuto výpověď byla žalobkyni stížnost na žalovaného ze dne [datum], kterou adresovali žalobkyni ostatní nájemníci a majitelé bytů v okolí (srov. stížnost na č.l. 52 p.v. a podpisový arch na č.l. 53).

14. Na základě shodných tvrzení stran má soud ve spojení se zápisem žalovaného o předání bytu a plnou mocí ze dne [datum] za prokázané, že ačkoliv žalovaný nesouhlasil s důvodem pro ukončení smlouvy, dobrovolně byl dne [datum] připraven předmětný byt žalobkyni předat. Žalobkyně pověřila převzetím bytu na základě plné moci svého syna [anonymizováno] [jméno] [příjmení], se kterým však žalovaný odmítnul komunikovat. Žalovaný pak dne [datum] zaznamenal do zápisu o předání bytu skutečnost, že byt je v pořádku, když současně uvedl stavy měřidel energií spotřebovávaných v bytě s následujícím výsledkem: vodoměr kuchyň – [anonymizováno] m3, vodoměr byt – [číslo] m3, vodoměr sklep 1 – [anonymizováno] m3, vodoměr sklep 2 – [číslo] m3, elektroměr byt – [číslo], elektroměr chodba - [číslo] a plynoměr – [číslo] m3 a vodoměr – [číslo] m3 (srov. protokol na [číslo listu] p.v., plná moc na [číslo listu] p.v.).

15. Z fotografií stavu měřidel má soud za prokázané, že syn žalobkyně dne [datum] pořídil fotografie měřidel energií spotřebovávaných v předmětném bytě s následujícím výsledkem: vodoměr – [číslo] m3, elektroměr chodba - [číslo] kWh a plynoměr – [číslo] m3 (srov. fotografie na [číslo listu] a [číslo]).

16. Dle § 2254 odst. 1 o.z. ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nesmí být jistota vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného.

17. Dle § 2254 odst. 2 o.z. při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

18. Pokud jde o období trvání nájmu v době od [datum] do [datum], plyne z dokladů o placení nájmu a záloh za služby ze strany žalovaného (srov. pokladní doklady o úhradách ve výši 9 500 Kč za měsíce [anonymizováno] a [anonymizováno] [rok] na č.l. 26 a výpis z účtu žalovaného na č.l. 131-140) ve spojení s vyúčtováním, nájmu a energií za dobu od února do [anonymizováno] [rok] včetně (srov. vyúčtování na č.l. 25 a 42) a vyúčtování nájmu a energií za dobu od [anonymizováno] [rok] do [anonymizováno] [rok] včetně (srov. vyúčtování na č.l. 25 a 42), že ačkoliv měl žalovaný dle nájemní smlouvy hradit žalobkyni měsíčně celkovou částku 10 000 Kč (nájemné 7 000 Kč, zálohy za služby 3 000 Kč), žalovaný tak po celou dobu trvání nájmu nečinil, což zčásti plynulo z dohody stran. Jednak bylo stranami dohodnuto, že žalovaný nemusí za realizovanou úpravu bytu platit nájemné za měsíce [anonymizováno] a [anonymizováno] [rok]. Za měsíce [anonymizováno] až [anonymizováno] [rok] pak žalovaný prokázal, že zaplatil žalobkyni vždy částku ve výši 9 500 Kč. Skutečnost, že žalovaný hradil měsíčně namísto částky 10 000 Kč částku 9 500 Kč pak ve spojení se skutečností, že žalobkyně započetla proti nedoplatkům žalovaného ve vyúčtování za dobu do [anonymizováno] [rok] měsíčně částku 500 Kč (s označením„ úhrada domovníka“) umožňuje učinit soudu závěr, že strany byly na úhradě částky ve výši 9 500 Kč měsíčně dohodnuty ústně s tím, že platba nájmu je snížena měsíčně o 500 Kč v důsledku dohody o odměně za správcovství, která činí 1 000 Kč měsíčně, přičemž doplatek odměny v částce 500 Kč se zohlední při vyúčtování. Žalovaný měl tedy v období od [anonymizováno] do [anonymizováno] [rok] včetně zaplaceny všechny nájmy platbou částky 6 500 Kč a započtením části odměny za správcovství v částce 500 Kč) a pokud jde o úhradu záloh na energie, tak tyto hradil rovněž pravidelně, a to v částce 3 000 Kč měsíčně, a to po celé období trvání nájmu (tj. od [anonymizováno] do [anonymizováno] [rok] včetně), když žalobkyně mu úhrady za měsíc [anonymizováno] a [anonymizováno] [rok] potvrdila v průběhu soudního řízení.

19. Protože na základě příkazní smlouvy se měl nárok žalovaného na odměnu za správcovství domu započítávat oproti platbě nájemného, měl žalovaný za období od [anonymizováno] do [anonymizováno] [rok] pohledávku vůli pronajímateli ve výši 11 000 Kč, z níž byla tato započtena proti pohledávce na nájemné pouze v rozsahu částky 4 500 Kč (tj. 9 x 500 Kč), neboť za měsíce s prominutým hrazením nájemného (tj. [anonymizováno] a [anonymizováno] [rok]) žalobkyně zápočet odměny za správcovství v rozsahu částky 500 nerealizovala. Proto zde za období od [datum] do [datum] do doby provedení vyúčtování zaplacených záloh za služby vznikla pohledávka žalovaného na doplatek odměny za správcovství v částce 6 500 Kč.

20. Pokud snad žalobkyně v řízení poukazovala na skutečnost, že odměnu za správcovství snížila na poloviční výši z důvodu stížností nájemníků v domě, tak smlouva jí takový postup neumožňovala a i kdyby žalobkyně v řízení prokázala, že v činnosti při správě domu se vyskytly nedostatky, mohla a měla smlouvu s žalovaným ukončit, což však neučinila. Proto soud dovozuje právo žalovaného na odměnu v částce 1 000 Kč měsíčně za celé období trvání příkazní smlouvy až do [datum].

21. Žalobkyně provedla vyúčtování nájemného a služeb dne [datum], a to za období od [anonymizováno] do [anonymizováno] [rok] včetně. Z tohoto vyúčtování plyne, že skutečné náklady na poskytované služby (elektřina, vodné a stočné, dodávka plynu) dosáhly za toto období výše 21 461,92 Kč. Pokud soud shora dovodil, že žalovaný měl na zálohách zaplaceno celkem 33 000 Kč (tj. 11 x 3 000 Kč), měl být výsledkem vyúčtování přeplatek žalovaného v rozsahu částky 11 538,08 Kč a nikoliv 39 Kč, které z vyúčtování plyne (srov. vyúčtování na č.l. 25 a 42). Pokud tedy soudem dovozený nedoplatek sníží soud o přeplatek dovozený žalobkyní, který byl žalovanému vyplacen, zbývá zde nadále přeplatek ve výši 11 499,08 Kč (tj. 11 538,08 Kč mínus 39 Kč).

22. Protože žalobkyně realizovala vyúčtování záloh za služby za měsíce [anonymizováno] a [anonymizováno] [rok] až v rámci vyúčtování záloh za období do [datum], dospěl soud k závěru, že ke dni [datum] měl žalovaný vůči pronajímateli (žalobkyni) pohledávku na zaplacení přeplatku z vyúčtování v částce 11 499,08 Kč, dále pohledávku na úhradu odměny za správcovství v částce 6 500 Kč a budoucí pohledávku na vyplacení složené jistoty v částce 14 000 Kč.

23. Pokud jde o období trvání nájmu v době od [datum] do [datum], plyne z dokladů o placení nájmu a záloh za služby ze strany žalovaného (srov. výpis z účtu žalovaného na č.l. 131-140) ve spojení s vyúčtováním, nájmu a energií za dobu od [anonymizováno] do [anonymizováno] [rok] včetně (srov. vyúčtování na č.l. 25 a 42) a vyúčtování nájmu a energií za dobu od [anonymizováno] [rok] do [anonymizováno] [rok] včetně (srov. vyúčtování na č.l. 25 a 42), že ačkoliv měl žalovaný dle nájemní smlouvy hradit žalobkyni měsíčně celkovou částku 10 250 Kč (nájemné 7 250 Kč, zálohy za služby 3 000 Kč), žalovaný tak po celou dobu trvání nájmu nečinil, když zaplatil pouze 4 platby po 9 750 Kč, kterými hradil nájemné a zálohy za služby za měsíce [anonymizováno] až [anonymizováno] [rok]. Skutečnost, že žalovaný hradil měsíčně namísto částky 10 250 Kč částku 9 750 Kč pak ve spojení se skutečností, že žalobkyně započetla proti nedoplatkům žalovaného ve vyúčtování za dobu do [anonymizováno] [rok] měsíčně částku 500 Kč (s označením„ úhrada domovníka“), umožňuje zopakovat závěr soudu, že strany byly na úhradě částky ve výši 9 750 Kč měsíčně dohodnuty ústně s tím, že platba nájmu je snížena měsíčně o 500 Kč v důsledku dohody o odměně za správcovství. Na základě této dohody soud dovozuje, že z částky 9 750 Kč platil žalovaný na nájemném částku 6 750 Kč a na zálohách za služby částku 3 000 Kč. Žalovaný tedy zcela uhradil nájemné za období od [anonymizováno] do [anonymizováno] [rok] včetně, avšak již ani zčásti nezaplatil nájemné v částce 7 250 Kč za měsíce [anonymizováno] a [anonymizováno] [rok]. Za tyto dva měsíce tak žalovanému na nájemném vznikl nedoplatek v částce 14 500 Kč.

24. Protože na základě příkazní smlouvy se měl nárok žalovaného na odměnu za správcovství domu započítávat oproti platbě nájemného, měl žalovaný za období od [anonymizováno] do [anonymizováno] [rok] pohledávku vůli pronajímateli ve výši 6 000 Kč (tj. 6 x 1000 Kč), z níž byla tato započtena proti pohledávce na nájemné pouze v rozsahu částky 2 000 Kč (tj. 4 x 500 Kč), neboť za měsíce [anonymizováno] a [anonymizováno] [rok] již žalovaný žádný nájem nezaplatil a k započtení v rozsahu částky 500 Kč za tyto dva měsíce nedošlo. Proto zde za období od [datum] do [datum] do doby provedení vyúčtování zaplacených záloh za služby vznikla pohledávka žalovaného na doplatek odměny za správcovství v částce 4 000 Kč (tj. 6 000 Kč mínus 2 000 Kč).

25. Pokud jde o úhradu záloh na energie, tak tyto hradil žalovaný rovněž pouze za období od [anonymizováno] do [anonymizováno] [rok] včetně, a to v rozsahu částky 3 000 Kč. Na zálohách tak zaplatil celkem částku 12 000 Kč a vznikl mu na nich nedoplatek v částce 6 000 Kč (tj. 2 x 3 000 Kč).

26. Žalobkyně provedla vyúčtování nájemného a služeb dne [datum], a to za období od [anonymizováno] [rok] do [anonymizováno] [rok] včetně. Z tohoto vyúčtování plyne, že skutečné náklady na poskytované služby (elektřina, vodné a stočné, dodávka plynu) dosáhly za toto období výše 50 069 Kč. Pokud soud shora dovodil, že žalovaný měl na zálohách zaplaceno celkem 12 000 Kč (tj. 4 x 3 000 Kč), měl být výsledkem vyúčtování nedoplatek žalovaného v rozsahu částky 38 069 Kč. Pokud pak od této částky odečte soud částku 14 000 Kč, kterou v rámci vyúčtování žalobkyně započtla proti pohledávce na vrácení kauce v této výši, činí výsledný nedoplatek částku 24 069 Kč a nikoliv 13 069 Kč, které z vyúčtování plyne, byť částka, k níž žalobkyně ve svém vyúčtování dospěla částečně plyne z toho, že žalobkyně žalovanému připočetla do úhrnu zaplacených záloh i nároky, které soud zohlednil v předchozím období (tj. platby záloh za měsíce [anonymizováno] a [anonymizováno] [rok] po 3 000 Kč měsíčně - srov. vyúčtování na č.l. 44).

27. Pokud tedy soud provede závěrečnou rekapitulaci vzájemných pohledávek stran, tak v situaci, kdy žalovaný v řízení zčásti úspěšně namítal započtení svých pohledávek na zaplacení nedoplatku odměny za správcovství za rok [rok] v částce 6 500 Kč a za rok [rok] v částce 4 000 Kč a pohledávky na úhradu přeplatku plynoucího z vyúčtování služeb za období do [anonymizováno] [rok] v částce 11 499,08 Kč (tj. celkem pohledávky ve výši 21 999,08 Kč) proti pohledávce žalobkyně na zaplacení nájemného za měsíce [anonymizováno] a [anonymizováno] [rok] v částce 14 500 Kč a pohledávce na úhradu nedoplatku plynoucího z vyúčtování za období od [datum] do [datum] v částce 24 069 Kč (tj. celkem pohledávky ve výši 38 569 Kč), je výsledkem vzájemného započtení těchto pohledávek pohledávka žalobkyně ve výši 16 569,92 Kč.

28. Proto tedy soud požadavku na zaplacení částky 16 569,92 Kč vyhověl.

29. Pokud pak žalobkyně požadovala žalobou zaplacení částky 28 569 Kč, byl soud nucen žalobu ve zbývající části (tj. v rozsahu částky 11 999,08 Kč) jako nedůvodnou zamítnout.

30. Pokud žalovaný namítal nesprávnost a nesrozumitelnost vyúčtování, má soud za prokázané, že žalovanému bylo vyúčtování ze strany žalobkyně doručeno, a že společně s ním obdržel žalovaný podklady, na základě kterých žalobkyně k výsledku vyúčtování dospěla (faktury dodavatelů služeb společnosti [právnická osoba], přehled osob, které jsou do vyúčtování zahrnuty, pokud se spotřeba služby počítala podle počtu osob obývajících byt – srov. doklady na č.l. 46-49, [číslo] a 89). Pokud snad bez dalšího vysvětlení bylo problematické ověřit důvodnost výsledku, k němu žalobkyně v rámci výše skutečných nákladů na služby ve vyúčtování dospěla, žalobkyně tyto skutečnosti na jednání soudu dne [datum] objasnila a pokud by se jednání zúčastnil rovněž žalovaný, byly by objasněny rovněž jeho osobě. Skutečnost, že až dne [datum] doplnila žalobkyně údaje, které měly být vysvětlující součástí listin tvořících v souhrnu vyúčtování služeb, má v řízení ten význam, že až počínaje dnem [datum] se stala část nároku žalobkyně v podobě nedoplatku z vyúčtování, a to v rozsahu, kterou soud shora posoudil jako oprávněnou (tj. v rozsahu částky 24 069 Kč) vymahatelnou. Pokud pak žalovaný do doby rozhodnutí soudu (s výjimkou zániku části nároku v důsledku započtení pohledávek žalovaného) tento nárok neuspokojil, byl soud nucen jej žalobkyni přiznat. Ani námitka žalovaného, že nemohl spotřebovat takové množství energií není důvodná v situaci, kdy bylo v řízení prokázáno, že žalobkyně převzala jako základní hodnoty pro určení spotřeby elektřiny, plynu a vody právě hodnoty stavu měřidel, které pro účely předání bytu zapsal na protokole o předání bytu dne [datum] sám žalovaný. Rovněž pak bylo prokázáno, že žalobkyně v rámci vyúčtování oprávněně zahrnula jako spolubydlící osobu manželku žalovaného.

31. V situaci, kdy každý z účastníků byl ve sporu úspěšný pouze zčásti, rozhodnul soud dle § 142 odst. 2 o.s.ř. tak, že žádný z účastníků nemá na náhradu nákladů řízení právo.

32. Lhůtu k plnění soud stanovil dle § 160 odst. 1 o.s.ř..