19 C 68/2021

Plný text

Okresní soud v Děčíně rozhodl soudcem Mgr. Vladimírem Divišem ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátkou Mgr. jméno příjmení se sídlem adresa o přezkoumání oprávněnosti a platnosti výpovědi z nájmu

I. Žaloba na určení, že výpověď z nájemní smlouvy uzavřené mezi žalovanou a žalobkyní dne [datum] ve [obec], jež se týká nemovitých věcí, jež jsou zapsány ve veřejném seznamu katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro [anonymizováno] úřad, [stát. instituce], pro [územní celek] a [katastrální uzemí], na [list vlastnictví] a tam označeny jako st. [parcelní číslo], jejíž nedílnou součástí je stavba [adresa] a p. [číslo] je neplatná a neoprávněná, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši [částka] k rukám zástupce žalované do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou domáhala určení, že výpověď z nájemní smlouvy uzavřené mezi žalovanou a žalobkyní dne [datum] ve [obec], jež se týká nemovitých věcí, jež jsou zapsány ve veřejném seznamu katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro [anonymizováno] úřad, [stát. instituce], pro [územní celek] a [katastrální uzemí], na [list vlastnictví] a tam označeny jako st. [parcelní číslo], jejíž nedílnou součástí je stavba [adresa] a p. [číslo] je neplatná a neoprávněná,. V žalobě uvedla, že žalovaná je výlučným vlastníkem nemovitých věcí, a to pozemku st.p. [číslo] jehož nedílnou součástí je stavba [adresa] – rodinný dům a dále pozemku p. [číslo] v [katastrální uzemí]. Nemovitosti jsou zatíženy zástavním právem ve prospěch úvěrující banky, přičemž splátky úvěru činí cca [částka] měsíčně a tyto splácí žalobkyně, která rovněž nemovité věci spolu se svou rodinou užívá. Mezi účastnicemi byla uzavřena dohoda o tom, že žalobkyně bude nemovité věci užívat a splácet váznoucí úvěr a dále platit veškeré služby spojené s bydlením, údržbu, investice a pojištění, a to od [datum] do [anonymizováno] [rok], kdy dojde k převodu vlastnického práva na žalobkyni s tím, že tato doplatí váznoucí úvěr. Proto žalobkyně do nemovitých věcí investovala nemalé množství finančních prostředků. Ještě dne [datum] obdržela žalobkyně, resp. její přítel, sms zprávu od žalované, že dohoda platí, a že za rok dojde k přepisu. Dne [datum] obdržela žalobkyně od žalované listinu nazvanou„ Výpověď z nájmu bytu pronajímatelem“, kdy z této listiny se podává, že žalovaná jako pronajímatel bytu vypovídá nájem bytu/domu sjednaný v nájemní smlouvě uzavřené dne [datum] ve [obec]. Dále se uvádí, že žalovaná výpověď podává z důvodů uvedených v § [číslo] (odst. 1, 2) kvůli skutečnosti, že předmětnou nemovitost bude využívat pro svoji potřebu a potřeby své rodiny. V souladu s výše uvedeným ustanovením vyzývá žalobkyni, aby jí bez zbytečného odkladu, nejpozději však do tří měsíců po obdržení tohoto dopisu, dům/byt odevzdala. Prvním dnem kalendářního měsíce, co obdrží do rukou žalobkyně tuto výpověď nájmu předmětné nemovitosti, začíná běžet zákonná tříměsíční lhůta. Žalovaná pak dále uvádí„ Dle § 2286 občanského zákoníku Vás tímto poučuji o možnosti vznést proti výpovědi námitky do dvou měsíců ode dne obdržení výpovědi, na základě nichž může soud přezkoumat, zdali je podaná výpověď oprávněná“. Žalobkyně proti výpovědi namítá, že žalovaná s žalobkyní nikdy neuzavřela písemnou nájemní smlouvu o nájmu bytu/domu dne [datum] ve [obec]. Pokud účastnice něco uzavřely, pak to byla dohoda ohledně celého komplexu nemovitých věcí, a to tak, že žalobkyně bude nemovité věci užívat, zvelebovat a hradit úvěr, a to od [datum] do doby„ přepisu“ nemovitých věcí na žalobkyni, kdy„ přepis“ byl dohodnut na měsíc [anonymizováno] [rok]. Tato ujednání je možno posoudit jednak jako nájemní smlouvu na dobu určitou ohledně nájmu všech nemovitých věcí, včetně jejich součástí, od [datum] do [anonymizováno] [rok], a dále pak jako smlouvu o budoucí kupní smlouvě o převodu těchto nemovitých věcí na žalobkyni za kupní cenu odpovídající součtu splátek váznoucího hypotečního úvěru od [datum] do zaplacení. Není pravdou, že by žalovaná potřebovala dům [adresa] pro sebe a potřebu své rodiny, když její bytové potřeby jsou uspokojovány na základě nájemní smlouvy, která se váže k bytu [anonymizováno] s přísl. na adrese [adresa žalované], kde žalovaná se svou rodinou bydlí, když nájemné, včetně služeb, činí cca [částka], což je úhrada stejná s úhradou, kterou za své bytové potřeby hradí žalobkyně. Nájem z důvodu uvedeného v § 2288 odst. 2 písm. a) o.z., který má patrně žalovaná na mysli, nelze vypovědět v případě nájmu na dobu určitou. Poučení o právu vznést proti výpovědi námitky tak, jak jej formulovala žalovaná, neodpovídá ustanovení § 2286 odst. 2 o.z., když dle názoru žalobkyně již tato nesprávnost poučení způsobuje neplatnost výpovědi. Ze shora uvedených důvodů se proto domáhá určení neplatnosti a neoprávněnosti výpovědi.

2. Žalovaná k žalobě potvrdila, že je výlučným vlastníkem nemovitých věcí uvedených v žalobě. Dále uvedla, že žalobkyně a žalovaná uzavřely dne [datum] dohodu o tom, že žalobkyně bude užívat tyto nemovitosti ke svému bydlení a bude žalované za užívání těchto nemovitostí hradit částku ve výši [částka] měsíčně na žalovanou určený účet s tím, že rovněž bude hradit žalobkyní užívané služby a náklady těchto nemovitostí. Žalobkyně a žalovaná tedy mezi sebou dne [datum] uzavřely nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl pronájem nemovitostí žalobkyní za nájemné ve výši [částka], a úhradu služeb a nákladů nemovitostí. Doba trvání tohoto nájmu však nebyla mezi stranami této smlouvy sjednána, tato nájemní smlouva mezi účastnicemi řízení tak byla uzavřena na dobu neurčitou. Nájemní smlouva sice nebyla dne [datum] uzavřena v písemné formě, ale byla uzavřena ve formě ústní. Existence nájemní smlouvy ze dne [datum] mezi účastnicemi řízení i sjednání doby předmětného nájmu na dobu neurčitou vyplývá rovněž z jednání žalobkyně, jež vypracovala písemnou nájemní smlouvu, datovanou dne [datum], jejímž předmětem byl pronájem předmětného domu [adresa], [část obce] žalovanou žalobkyni za nájemné ve výši [částka] na dobu neurčitou, jíž žalobkyně podepsala, očividně opatřila i podpisem žalované, a doložila, jako platnou a účinnou na příslušnou pobočku úřadu práce, za účelem přiznání příspěvku na bydlení, který jí byl na základě této nájemní smlouvy přiznán a vyplácen. Přesto, že tato žalobkyní vypracovaná a podepsaná smlouva uvádí jako předmět nájmu pouze předmětný dům a nebyla podepsána žalovanou, i toto jednání žalobkyně nepochybně dokládá, že žalobkyně byla přesvědčena, že nemovitosti užívá na základě nájemní smlouvy ze dne [datum], a to na dobu neurčitou, jak byly účastnice tohoto řízení od počátku nájemního vztahu dohodnuty. K údajné dohodě mezi účastnicemi řízení o„ přepisu“ v [anonymizováno] [rok] žalovaná uvedla, že žalobkyně sice měla o koupi předmětného domu zájem, avšak účastnice nikdy nedosáhly oboustranné dohody o prodeji domu, ani o jeho budoucím prodeji, ani o době takového prodeje. Vzhledem k tomu, že žalovaná se svojí rodinou nyní bydlí v cizím nájemním bytě a nadále chce užívat nemovitosti ve svém vlastnictví pro své bydlení společně se svojí rodinou, přípisem ze dne [datum] označeným jako„ Výpověď z nájmu bytu pronajímatelem“, jež byl žalobkyni doručen dne [datum], podala žalobkyni výpověď z výše specifikovaného nájmu předmětných nemovitostí. Tato výpověď z nájmu je výslovně odůvodněna tak, že předmětné nemovitosti bude žalovaná využívat pro svoji potřebu, což odpovídá zákonem stanovenému výpovědnímu důvodu z tohoto typu nájemního vztahu, tedy nájmu prostoru sloužícího k bydlení, sjednaného na dobu neurčitou. V případě, že pronajatá nemovitost má být nadále užívána pronajímatelem, není oprávněné užití tohoto výpovědního důvodu nikterak podmíněno či omezeno, a to ani tím, že by pronajímatel předmětnou nemovitost musel nutně potřebovat, či neměl možnost si zajistit žádné jiné bydlení. K naplnění a oprávněnému užití žalovanou uvedeného výpovědního důvodu tedy postačuje, že žalovaná, jako pronajímatelka chce realizovat své vlastnické právo k pronajaté nemovitosti k užívání pro své bydlení a následně tak v zákonem stanovené lhůtě skutečně učiní. Výpovědní důvod dle ustanovení § 2288 odst. 2, písm. a) o.z. je tedy dle názoru žalované uplatněn zcela v souladu se zákonem a napadená výpověď z nájmu je tedy oprávněná. Proto žalovaná navrhuje, aby soud žalobu zamítnul.

3. Po provedeném dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým a právním závěrům.

4. Z informace o pozemku a na základě nesporných tvrzení stran má soud za prokázané, že žalovaná byla nejméně po celou pro nárok rozhodnou dobu (tj. nejméně od [datum]) vlastníkem v žalobě uvedených nemovitostí (tj. dvou v žalobě uvedených pozemků, kdy součástí pozemku st. p. [číslo] je rodinný dům [adresa] - srov. informace na č.l. 6 a 17 p.v.).

5. Na základě účastnických výslechů žalobkyně a žalované ve spojení s obsahem žaloby a vyjádření k žalobě má soud za prokázané, že ačkoliv se aktuálně účastnice nemohou shodnout, zda součástí jejich ústní dohody ze dne [datum], na základě níž se žalobkyně dne [datum] ujala užívání předmětných nemovitostí, byla rovněž dohoda o budoucím prodeji těchto nemovitostí žalobkyni, má soud za jednoznačně prokázané, že ať již byl užívací vztah ve prospěch žalobkyně dohodnut jako bezúplatný či nikoliv a ať již byla doba užívání stanovena na dobu určitou či na dobu neurčitou, nejednalo se o nájem bytu, což je podstatné v tom směru, že pouze v případě nájmu bytu se uplatní zvláštní oprávnění nájemce upravené v ustanovení § 2290 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o.z.), podle něhož nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

6. Z listiny označené jako„ Výpověď z nájmu bytu pronajímatelem“ má soud ve spojení se shodnými tvrzeními stran za prokázané, že dne [datum] obdržela žalovaná od žalobkyně tuto výpověď, kterou vypovídala žalovaná nájemní vztah žalobkyně k předmětným nemovitostem.

7. Ze shodných tvrzení stran má soud za prokázané, že žalobkyně předmětné nemovitosti užívá doposud.

8. Pokud se však mezi účastnicemi nejednalo o nájem bytu, ale o obecný nájem, nevyplývá oprávnění domáhat se určení neplatnosti (neoprávněnosti) takové výpovědi z ustanovení § 2290 o.z. a v takovém případě je nutné použít pravidlo obsažené v ustanovení § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen o.s.ř.), podle něhož„ určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem“.

9. Určovací žaloba je dle ustanovení § 80 o.s.ř. preventivního charakteru a má místo jednak tam, kde její pomocí lze eliminovat stav ohrožení či nejistoty v právním vztahu a k odpovídající nápravě nelze dospět jinak, jednak v případech, v nichž určovací žaloba účinněji než jiné právní prostředky vystihuje obsah a povahu příslušného právního vztahu a jejím prostřednictvím lze dosáhnou úpravy, tvořící určitý právní rámec, který je zárukou odvrácení budoucích sporů účastníků. Tyto funkce určovací žaloby korespondují právě s podmínkou naléhavého právního zájmu, nelze-li v konkrétním případě očekávat, že je určovací žaloba bude plnit, nebude ani naléhavý právní zájem na takovém určení. Zamítá-li soud žalobu na určení, zda tu právo nebo právní vztah je či není, pro nedostatek naléhavého právního zájmu na takovém určení, je vyloučeno, aby současně žalobu přezkoumal po stránce věcné (viz. rozsudek [název soudu] ze dne [datum rozhodnutí], sp.zn. [spisová značka]).

10. Proto soud po poučení žalobkyně o svém právním závěru ve shora uvedeném smyslu vyzval žalobkyni k doplnění skutečností, v nichž na požadovaném určení spatřuje naléhavý právní zájem. Žalobkyně uvedla, že právní zájem na požadovaném určení je dán, neboť pokud by nedošlo k tomuto určení neplatnosti výpovědi, přišla by žalobkyně o bydlení a nemohla by dále nemovitost užívat, a že by nastala i komplikace pro uplatnění jejích dalších nároků, a to domáhat se splnění závazku z budoucí kupní smlouvy, náhrady škod za investice vynaložené do nemovitostí a popř. i nároků plynoucí z ustanovení § 1729 o. z. v situaci, kdy žalovaná ustoupila od prakticky uzavřených jednání. Soud však dospěl k závěru, že určení neplatnosti výpovědi by v současné situaci žádný pevný rámec eliminující možné další soudní spory mezi účastnicemi (např. požadavek na splnění závazku z tvrzené ústní smlouvy o budoucím prodeji nemovitostí, požadavek na náhradu za do nemovitostí vynaložené investice) nemohlo vytvořit, když otázkou existence či neexistence právního důvodu pro aktuální užívání předmětných nemovitostí ze strany žalobkyně by se soud zabýval jako otázkou předběžnou v řízení o vyklizení nemovitostí.

11. Pro absenci naléhavého právního zájmu na požadovaném určení proto soud, aniž by se zabýval návrhy na dokazování k dalším tvrzením stran týkajícím se argumentů na podporu platnosti či neplatnosti výpovědi, žalobu jako nedůvodnou zamítnul.

12. Dle § 142 odst. 1 o.s.ř. účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl.

13. Plný procesní úspěch ve věci měla žalovaná. Náklady řízení na straně žalované jsou tvořeny náklady na zastoupení advokátem, které sestávají z odměny podle § 7, 9 odst. 3 písm. a) a § 11 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve výši [částka] (odměna za 3 úkony právní služby po [částka] – převzetí zastoupení, sepis vyjádření k žalobě, účast na jednání soudu dne [datum]), z náhrady hotových výdajů dle § 13 odst. 3 vyhlášky ve výši [částka] za shora uvedené 3 úkony právní služby po [částka], z náhrady cestovného ve výši [částka] za cestu na jednání soudu dne [datum] na trase [obec] - [obec] a zpět v délce 84 km vozidlem [značka automobilu] [anonymizováno], [registrační značka] (náhrada za 1 km dle vyhl. [číslo] v částce [částka] za ujetý km; náhrada PHM při průměrné spotřebě vozidla [anonymizováno] l/100km a ceně za 1l [anonymizována dvě slova] dle shora uvedené vyhlášky v částce [částka]) a z náhrady za ztrátu času dle § 14 vyhl. č. 177/1996 Sb. ve výši [částka] za ztrátu času v rozsahu 4 půlhodin. Celkem tak soud přiznal žalované náhradu nákladů řízení v částce [částka].

14. Lhůtu k plnění soud stanovil dle § 160 odst. 1 o.s.ř..