21 C 109/2019

Plný text

Okresní soud v Děčíně rozhodl samosoudkyní Mgr. Bohdanou Parýzkovou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobce, žalobkyně a žalované b) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce, žalobkyně a žalované oba zastoupeni advokátkou titul jméno příjmení se sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem údaje o zástupci pro: návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi nájmu z bytu

I. Určuje se, že výpověď z nájmu bytu [číslo] v domě [adresa] v [obec] ze dne [datum] daná žalovanou žalobcům, je neoprávněná.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům společně a nerozdílně náklady řízení v částce [částka], a to tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupkyně žalobců.

1. Žalobci se podanou žalobou domáhali určení, že výpověď z nájmu bytu [číslo] v domě [adresa] v [obec] ze dne [datum] daná žalovanou žalobcům je neoprávněná. Žalobu odůvodnili tím, že mezi žalovanou a žalobkyní a) byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouva, na jejímž základě žalovaná žalobkyni pronajala předmětný byt. V průběhu řízení pak bylo navrženo přistoupení b) žalobce, neboť mu jako manželovi a) žalobkyně podle § 703 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku účinného do 31. 12. 2013, svědčí společné nájemní právo k předmětnému bytu a má stejně naléhavý právní zájem na určení neplatnosti výpovědi v tomto řízení jako a) žalobkyně. Důvodem k podání výpovědi ze dne [datum] pak bylo, že byl byt údajně dán do podnájmu/užívání třetí osobě, čímž mělo dojít k hrubému porušení povinností nájemce a navíc se podle žalované výrazně změnily okolnosti, za kterých byla smlouva uzavřena. Žalobci s výpovědí nesouhlasí a domnívají se, že je neoprávněná. Žalobkyně a) podala proti podané výpovědi námitky, a to dopisem ze dne [datum], kterým nebylo ze strany žalované vyhověno. Žalobkyně a) doplnila, že předmětný byt užívala se svou rodinou, tedy s b) žalobcem, dále s dcerou a synem, což bylo žalované známo, mj. i z vyúčtování služeb. Žalobkyně a) doplnila, že je sice vlastníkem i jiné nemovitosti, čímž ale z její strany nedošlo k přerušení užívání předmětného bytu. Vadnost výpovědi žalobci dále spatřovali i v absenci skutkového vymezení výpovědních důvodů, když není zřejmé, kdo měl byt užívat a z čeho tak žalovaná dovozuje, ani časový okamžik, ke kterému by bylo možno údajná porušení povinnosti zjistit.

2. Žalovaná ve vyjádření k žalobě ze dne [datum] uvedla, že s žalobou nesouhlasí, považuje za hrubě amorální argumentaci a) žalobkyně, která požádala o obecní byt k pokrytí bytových potřeb, obec jí vyhověla a po necelých dvaceti letech je žalobkyně, která má vlastní dům, vychovala rodinu a nemá nouzi ani materiální a bytovou, stále přesvědčena, že by měla užívat obecní byt za zvýhodněné nájemné, resp. by jej měl užívat její syn, když v obci jsou další potřební občané, jejichž potřeby by byt naplnil mnohem lépe a účelněji. Toto vyjádření žalovaná doplnila podáním, doručeným soudu dne [datum], ve kterém uvedla, že předmětný byt užívá syn žalobkyně a oba žalobci bydlí v novém domě, který žalovaná považuje za nadstandardní a navíc je tento dům pronajímán i turistům. Dále uvedla, že nelze konstatovat, že a) žalobkyně se synem vedou společnou domácnost a nelze předpokládat, že má a) žalobkyně právo převést užívací právo na své dospělé děti.

3. Soud ve věci nařídil jednání na den [datum], ke kterému řádně předvolal účastníky a žalovaná, ani její právní zástupce, ač řádně předvoláni se k tomuto jednání bez omluvy nedostavili, proto soud ve věci jednal podle ust. § 101 odst. 3 o. s. ř. v jejich nepřítomnosti.

4. Soud ve věci provedl dokazování nájemní smlouvou ze dne [datum], dále výpovědí z nájmu bytu ze dne [datum], dále námitkami proti výpovědi ze dne [datum] a zápisem z [anonymizováno] zasedání zastupitelstva [územní celek] ze dne [datum].

5. Z nájemní smlouvy soud zjistil, že dne [datum] žalovaná jako pronajímatel pronajala žalobkyni, jako nájemkyni, byt [číslo] na adrese [adresa žalobce, žalobkyně a žalované], týkajícím se práv a povinnosti spojených s nájmem bytu uvedeno:„ Práva a povinnosti spojené s nájmem bytu jsou upraveny v občanském zákoníku (úplné znění vyhlášeno pod [číslo] Sb., doplněné [číslo] S“.

6. Z výpovědi z nájmu bytu ze dne [datum] pak vyplývá, že žalovaná, prostřednictvím starosty obce vypověděla nájem bytu [číslo] v domě [adresa], v [obec] oběma žalobcům. Ve výpovědi je uveden důvod, že v současné době již byt vůbec žalobci neužívají a užívá jej třetí osoba a jelikož žalobci dali byt do podnájmu/užívání třetí osobě, dopustili se hrubého porušení povinností nájemce ve smyslu § 2276 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Dále ve výpovědi žalovaná uvedla, že se výrazně změnily okolnosti, za kterých byla nájemní smlouva uzavřena a v naplňování smlouvy nelze pokračovat. Z výpovědi z nájmu bytu založené žalovanou ve spise pak vyplývá, že každý ze žalobců ji osobně převzal dne [datum].

7. Z námitek a) žalobkyně proti výpovědi z nájmu bytu ze dne [datum], soud zjistil, že žalobkyně proti podané výpovědi podala námitky, ve kterých uvedla, že nebyly naplněny podmínky pro žádný z výpovědních důvodů.

8. Ze zápisu z [anonymizováno] zasedání zastupitelstva [územní celek] ze dne [datum], konkrétně pod bodem [anonymizováno] tohoto zápisu, že starosta informoval zastupitele mj. o dořešení bytové situace v [adresa] právní cestou. V této souvislosti soud reflektoval i např. bod [anonymizováno] předmětného zápisu, ve kterém došlo k hlasování zastupitelstva a zaprotokolování usnesení o výsledku hlasování zastupitelstva.

9. Podle § 2286 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“) výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

10. Podle § 2286 odst. 2 o. z. vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

11. Podle § 2290 o. z. má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

12. Rozhodovací praxe Nejvyššího soudu se ustálila v názoru, že žaloba podle § 2290 o. z. se obsahově liší od žaloby na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, která byla upravena v ustanovení § 711 odst. 3 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. prosince 2013 (dále jen„ obč. zák.“). Na rozdíl od této žaloby zde nejde o žalobu na určení. Nájemce se v řízení podle § 2290 o. z. domáhá přezkoumání, zda je výpověď oprávněná, tedy„ zkontrolování oprávněnosti (správnosti) výpovědi“. Soud se tak zabývá naplněností uplatněného výpovědního důvodu, zjistí-li, že výpovědní důvod nebyl dán, rozhodne, že výpověď je neoprávněná. S ohledem na účel a smysl ustanovení § 2290 o. z. a následky, které výpověď z nájmu bytu pro nájemce má, je třeba přezkum oprávněnosti výpovědi podle tohoto ustanovení chápat v širším smyslu. Neoprávněná proto bude i neplatná či zdánlivá výpověď (bez ohledu na naplněnost výpovědního důvodu). Zjistí-li proto soud v řízení, že je výpověď z nějakého důvodu neplatná (absolutně, relativně) či zdánlivá, rovněž žalobě nájemce vyhoví, neboť ani taková výpověď nebyla dána„ po právu“, tedy v souladu se zákonem (srov. rozsudky Nejvyššího soudu z 18. ledna 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, uveřejněný pod č. 75/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, či z 25. září 2018, sp. zn. 26 Cdo 5114/2017) - k tomu srovnej usnesení NS ze dne 5. 6. 2019, sp.zn. 26 Cdo 542/2019.

13. V posuzované věci bylo mezi účastníky nesporné uzavření nájemní smlouvy mezi a) žalobkyní a žalovanou dne [datum] k bytu [číslo] v domě [adresa] v [obec], kdy navíc tento nájemní vztah v řízení prokazuje i předložená nájemní smlouva.

14. Mezi účastníky bylo sporu jednak o náležitostech výpovědi z nájmu bytu doručené žalobcům dne [datum] žalovanou, kdy žalobci v řízení namítali, že důvody výpovědi nejsou vymezeny konkrétně, proto je výpověď neurčitá a dále při jednání soudu namítali, že výpověď nebyla schválena obecním zastupitelstvem. Dále pak žalobci namítali, že důvody pro výpověď z nájmu bytu, nejsou vůbec dány.

15. Soud se v souladu s výše uvedeným v první řadě tedy zaměřil na splnění obecných předpokladů pro vypovězení nájemního vztahu žalovanou žalobcům.

16. Z ustanovení § 2288 odst. 3 o. z. vyplývá, že v případě výpovědi z nájmu bytu z důvodů uvedených v odst. 1 a 2 je třeba, aby pronajímatel ve výpovědi uvedl výpovědní důvod. Ten musí být ve výpovědi vymezen skutkově tak, aby tento skutek byl nezaměnitelný se skutkem jiným, tedy pronajímatel uvede ve výpovědi skutečnosti, které v poměrech dané věci individualizují podmínky v zákoně uvedeného a ve výpovědi použitého výpovědního důvodu, tj. skutečnosti, které ho v daném případě zakládají (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 9. 2009, sp. zn. 26 Cdo 4548/2008). Uplatněný výpovědní důvod je třeba ve výpovědi vymezit dostatečně určitě, aby z výpovědi bylo patrno, z čeho přesně pronajímatel dovozuje jeho naplnění. Požadavek určitosti výpovědi pronajímatele je odůvodněn mimo jiné tím, že nájemce musí v případné žalobě na neplatnost výpovědi uvést, v čem spatřuje neplatnost výpovědi - neexistenci uplatněného výpovědního důvodu, tj. vylíčit rozhodující skutečnosti tak, aby bylo jasné, o čem a na jakém podkladě má soud rozhodnout, a to v takovém rozsahu, aby umožňoval jednoznačnou individualizaci skutku, tj. nemožnost jeho záměny s jiným skutkem (k tomu také srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 11. 2009 sp. zn. 26 Cdo 1109/2009).

17. Po přezkoumání předmětné výpovědi soud dospěl k závěru, že výpovědní důvod, resp. důvody jsou v této výpovědi vymezeny neurčitě a nekonkrétně, především není uvedeno konkrétně, kdo (jaká třetí osoba) byt užívá a komu tedy měl být byt dán do podnájmu /užívání (opět není přesně vymezeno). Rovněž skutečnost, že nájemci (žalobci) byt v současné době již vůbec neužívají, je uvedena rovněž nekonkrétně. Všechny skutečnosti musí být totiž konkrétně vymezeny tak, aby bylo následně možné přezkoumat, zda došlo k naplnění uplatněného výpovědního důvodu. Soud proto již z tohoto důvodu hodnotí výpověď jako neoprávněnou (nicotnou pro její neurčitost).

18. Další důvod, pro který je výpověď neoprávněná vychází z následujícího: Podle § 35 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (dále jen „zákon o obcích“) Do samostatné působnosti obce patří záležitosti, které jsou v zájmu obce a občanů obce, pokud nejsou zákonem svěřeny krajům nebo pokud nejde o přenesenou působnost orgánů obce nebo o působnost, která je zvláštním zákonem svěřena správním úřadům jako výkon státní správy, a dále záležitosti, které do samostatné působnosti obce svěří zákon.

19. Podle § 35 odst. 2 zákona o obcích patří do samostatné působnosti obce zejména záležitosti uvedené v § 84, 85 a 102, s výjimkou vydávání nařízení obce. Obec v samostatné působnosti ve svém územním obvodu dále pečuje v souladu s místními předpoklady a s místními zvyklostmi o vytváření podmínek pro rozvoj sociální péče a pro uspokojování potřeb svých občanů. Jde především o uspokojování potřeby bydlení, ochrany a rozvoje zdraví, dopravy a spojů, potřeby informací, výchovy a vzdělávání, celkového kulturního rozvoje a ochrany veřejného pořádku.

20. Podle § 99 odst. 1 zákona o obcích je rada obce výkonným orgánem obce v oblasti samostatné působnosti a ze své činnosti odpovídá zastupitelstvu obce. V oblasti přenesené působnosti přísluší radě obce rozhodovat, jen stanoví-li tak zákon.

21. Podle § 99 odst. 2 zákona o obcích v obci, kde se rada obce nevolí, vykonává její pravomoc starosta, nestanoví-li tento zákon jinak (§ 102 odst. 4).

22. V § 102 odst. 2 zákona o obcích rozhoduje rada obce v tomto ustanovení uvedených záležitostech.

23. Podle § 102 odst. 3 zákona o obcích rada obce zabezpečuje rozhodování ostatních záležitostí patřících do samostatné působnosti obce, pokud nejsou vyhrazeny zastupitelstvu obce nebo pokud si je zastupitelstvo obce nevyhradilo; rada obce může tyto pravomoci zcela nebo zčásti svěřit starostovi nebo obecnímu úřadu; rada obce může svěřit obecní policii zcela nebo zčásti rozhodování o právních jednáních souvisejících s činností obecní policie.

24. Podle § 102 odst. 4 zákona o obcích v obcích, kde starosta vykonává pravomoc rady obce (§ 99 odst. 2), je zastupitelstvu obce vyhrazeno též rozhodování ve věcech uvedených v odstavci 2 písm. c), d), f), j), l) a p).

25. Soud v této věci dospěl k závěru, že starosta obce nemohl dát žalobcům platně výpověď z nájmu bytu, neboť jeho rozhodnutí podléhalo schválení zastupitelstva obce. Z provedeného dokazování, zejména ze zápisu z [anonymizováno] zasedání zastupitelstva [územní celek] ze dne [datum] pak vyplynulo, že starosta zastupitelstvo pouze informoval o„ o dořešení bytové situace v [adresa] právní cestou“, jeho rozhodnutí o dání výpovědi žalobcům z nájmu obecního bytu nebylo zastupitelstvem obce schváleno a soud dospěl k závěru, že starosta vůči žalobcům učinil absolutně neplatný právní úkon. K tomuto závěru soudu se přiklání i ustálená rozhodovací praxe, kdy například Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 5. 6. 2019, s. z. 26 Cdo 542/2019 po velmi podrobném rozboru této problematiky dospěl k následujícímu závěru:„ Uvedená právní úprava se v poměrech projednávané věci prosadí tak, že neplatný je právní úkon (výpověď z nájmu předmětného bytu), který učinil - v daném případě prostřednictvím zmocněného advokáta - starosta městské části bez předchozího schválení v radě městské části. Je tomu tak proto, že - podobně jako za předchozí právní úpravy - je i v současné době oprávnění rozhodnout o dání výpovědi z nájmu bytu vyhrazeno radě městské části a teprve poté je starosta městské části oprávněn tento úkon projevit navenek. V tomto směru lze odkázat i na nález Ústavního soudu České republiky ze dne 12. dubna 2001, sp. zn. IV. ÚS 576/2000 (na nález, jehož zkreslenou interpretaci podal také odvolací soud), z něhož vyplývá, že starosta obce podle dřívější i současné úpravy nemohl a nemůže vytvářet sám vůli obce, ale pouze mohl a může tuto vůli navenek sdělovat a projevovat. Nemohl tedy platně učinit úkon závažným způsobem ohrožující majetek obce bez platného rozhodnutí obecního zastupitelstva, případně rady obce. Absence takového rozhodnutí zakládá absolutní neplatnost úkonu starosty. Pro úplnost zbývá dodat, že stejně tak je tomu i v poměrech zákona č. 128/2000 Sb. Do samostatné působnosti obce náleží mimo jiné i péče o uspokojování potřeb svých občanů, zejména uspokojování potřeby bydlení (§ 35 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb.). Podle § 102 odst. 2 zákona č. 128/2000 Sb. rada obce rozhoduje v tam uvedených záležitostech. Mezi nimi sice není rozhodování na úseku péče o uspokojování bytových potřeb svých občanů, avšak nelze ztratit ze zřetele, že rada obce rozhoduje i v ostatních záležitostech patřících do samostatné působnosti obce - pokud nejsou vyhrazeny zastupitelstvu obce nebo pokud si je zastupitelstvo obce nevyhradilo (§ 102 odst. 3 zákona č. 128/2000 Sb.). Pak nelze než dovodit, že rada obce rozhoduje i v oblasti péče o uspokojování bytových potřeb svých občanů, tj. i o dání výpovědi z nájmu bytu, pokud si zastupitelstvo v konkrétním případě rozhodování v této oblasti nevyhradilo (zákonem rozhodování v této oblasti není vyhrazeno zastupitelstvu - srov. § 84 a § 85 zákona č. 128/2000 Sb.)“ 26. Vzhledem ke shora uvedenému (body 18. - 26.), soud dospěl k závěru, že starosta obce nebyl oprávněn bez souhlasu zastupitelstva obce výpověď z nájmu bytu ve vztahu k žalobcům učinit, a proto i z tohoto důvodu je výpověď neoprávněná.

27. Za této situace soud proto zamítl návrhy žalobců na doplnění dokazování provedením důkazů jednak účastnickými výslechy žalobců a dále výslechy svědků [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], neboť je považoval za nadbytečné, jelikož takové provedení dokazování by směřovalo výhradně k prokazování oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu ve vztahu k výpovědním důvodům a s ohledem na závěr soudu by bylo zcela nadbytečné.

28. Za tohoto stavu věci soudu nezbylo, než žalobě žalobců zcela vyhovět. S ohledem na skutečnost, že jednak výpověď je neurčitá a důvody v ní uvedené jsou vymezeny nekonkrétně a jednak že starosta obce učinil ve vztahu k žalobcům absolutně neplatnou výpověď z nájmu bytu, neboť v řízení neprokázal, že by o tomto právním jednání starosty rozhodovalo zastupitelstvo obce, pak soud určil, že výpověď z nájmu bytu [číslo] v domě [adresa] v [obec] ze dne [datum] je neoprávněná (viz bod 12. odůvodnění), aniž by se zabýval existencí uplatněných výpovědních důvodů, neboť výpověď daná žalobcům není platným právním úkonům a nevyhovuje zákonem předepsaným náležitostem (srovnej k tomu rozsudek NS ze dne 9. 6. 2011, sp.zn. 26 Cdo 2861/2010).

29. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobcům, kteří byli v řízení zcela úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení v částce [částka] Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce [částka] a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 3 písm. a) a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) ve výši [částka] za každý ze tří úkonů právní služby (příprava a převzetí, sepis návrhu, účast na soudním jednání dne [datum]), dále ze tří paušálních náhrad výdajů po [částka] dle § 13 odst. 4 a. t. celkem tedy náklady řízení činí částku [částka] Náklady řízení jsou splatné k rukám advokátky, která žalobce v řízení zastupovala (ustanovení § 149 odst. 1 o.s.ř.).

30. O lhůtě k plnění soud rozhodl v souladu s ustanovením § 160 odst. 1 o. s. ř., neboť pro jiný postup nebyly shledány důvody.