22 C 298/2024

Plný text

Okresní soud v Děčíně rozhodl samosoudcem JUDr. Jaroslavem Valentou ve věci žalobce: Jméno žalobce A , narozený Datum narození žalobce A trvale bytem Adresa žalobce B proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného trvale bytem Adresa žalovaného zastoupený zákonným zástupcem Anonymizováno . Anonymizováno Anonymizováno trvale bytem Anonymizováno Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno - Anonymizováno o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu

I. Žaloba o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu ze dne , datum, , se zamítá.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Předmětem řízení je žaloba ze dne , datum, o přezkum oprávněnosti výpovědi ze dne , datum, z nájmu bytu o dispozici , Anonymizováno, +, Anonymizováno, č. , hodnota, nacházejícího se v domě v ul. , Jméno žalobce C, čp. , Anonymizováno, , , adresa, (dále též jako „byt“ a „výpověď“) pro nenaplnění výpovědního důvodu, žalobce totiž hradil nájemné řádně a včas.

2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. Výpovědní důvod naplněn byl, neboť žalobce nikdy neuhradil žádné nájemné.

3. Mezi stranami není sporu o tom, že: Mezi stranami byla uzavřena nájemní smlouva dne , datum, , na jejímž základě byl žalobce nájemcem bytu č. , hodnota, nacházejícího se v domě v ul. , Jméno žalobce C, čp. , Anonymizováno, , , adresa, o dispozici , Anonymizováno, +, Anonymizováno, . Žalovaný doručil dne , datum, žalobci výpověď ze dne , datum, z nájmu bytu o dispozici , Anonymizováno, +, Anonymizováno, č. , hodnota, nacházejícího se v domě v ul. , Jméno žalobce C, čp. , Anonymizováno, , , adresa, („výpověď“) pro výpovědní důvod, že žalobce neuhradil nájemné ve výši , částka, , splatné vždy do 25. dne v měsíci, a to za měsíce , Anonymizováno, až , Anonymizováno, , Anonymizováno, s celkovým dluhem , částka, .

4. Předmětem sporu je, zdali žalobce hradil řádně a včas nájemné, jak žalobce tvrdil a žalovaný popíral.

5. Z listiny – nájemní smlouva se podává, že na jejím základě vznikl nájemní vztah účastníků na neurčito ode dne , datum, a že nájemné činilo , částka, měsíčně a zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši , částka, („nájemné“) byly splatné vždy do 25. dne kalendářního měsíce, za který se nájemné platí, a sice bankovním převodem na tam uvedený účet č. , č. účtu, . Platba (nájemného, pozn. soudu) v hotovosti je možná jen ve zcela výjimečných případech a pro ten případ je pronajímatel povinen vystavit příjmový doklady opatřený vlastnoručním podpisem s uvedením data přijetí platby.

6. Z listiny – výpověď z nájmu soud zjistil, že vymezuje skutkově důvod předmětné výpovědi z uvedeného bytu, a to tak, že žalobce neuhradil nájemné ve výši , částka, , splatné vždy do 25. dne v měsíci, a to nikdy, konkrétně pak za měsíce , Anonymizováno, až , Anonymizováno, , Anonymizováno, a že celkový dluh na nájemném činí , částka, . Žalobce byl vyzván k vyklizení a předání předmětu nájmu (bytu) žalovanému do , datum, .

7. Z listin – výpis z účtu č. , č. účtu, za období měsíců , Anonymizováno, , Anonymizováno, až , Anonymizováno, , Anonymizováno, se podává, že má po celou uvedenou dobu nulový obrat (není tam připsána vůbec žádná platba, natož od žalobce).

8. Soud má za prokázané, že:a. Mezi stranami byla uzavřena nájemní smlouva dne , datum, , na jejímž základě byl žalobce nájemcem bytu č. , hodnota, nacházejícího se v domě v ul. , Jméno žalobce C, čp. , Anonymizováno, , , adresa, o dispozici , Anonymizováno, +, Anonymizováno, .b. Nájemní vztah účastníků na neurčito vznikl , datum, a že nájemné činilo , částka, měsíčně a zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši , částka, byly splatné vždy do 25. dne kalendářního měsíce, za který se nájemné platí bankovním převodem na tam uvedený účet č. , č. účtu, . Platba nájemného v hotovosti je možná jen ve zcela výjimečných případech a pro ten případ je pronajímatel povinen vystavit příjmový doklady opatřený vlastnoručním podpisem s uvedením data přijetí platby.c. Žalovaný doručil dne , datum, žalobci výpověď ze dne , datum, z nájmu bytu o dispozici , Anonymizováno, +, Anonymizováno, č. , hodnota, nacházejícího se v domě v ul. , Jméno žalobce C, čp. , Anonymizováno, , , adresa, , protože žalobce neuhradil nájemné za měsíce od , Anonymizováno, až , Anonymizováno, , Anonymizováno, s celkovým dluhem , částka, , splatné vždy do 25. dne v měsíci v částce , částka, měsíčně. Žalobce byl vyzván k vyklizení a předání předmětu nájmu (bytu shora) do , datum, .d. V období od , datum, až do , datum, žalobce neprovedl žádnou úhradu nájemného smluvně ujednaným způsobem primárně na ujednaný účet č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, .

9. Soud neprovedl důkaz výpověďmi účastníků, neboť účastenský výslech podle § 131 o. s. ř. lze provést, nelze-li dokazovanou skutečnost prokázat jinak. Žalobce však netvrdil konkrétní skutečnosti, k nimž má být výpověď účastníků provedena, a to zejména stran skutečností týkající se hrazení (plateb) nájemného, tedy kdy, v jaké částce a jakým způsobem nájemné v kterém měsíci uhradil, když žalovaný, ač to nebylo jeho procesní povinností, prokázal, že na bankovní účet, kam primárně měl žalobce hradit nájemné, žalobce za měsíce , datum, až do , datum, žádnou platbu nikdy neprovedl. Žalobce tak svou nepřítomností u jednání , datum, zmeškal pro sebe možnost být poučen soudem o jej stíhající povinnosti tvrzení, a o negativních následcích neunesení břemene tvrzení v právě uvedeném směru. Soud proto uzavřel, že žalobce neunesl břemeno tvrzení stran hrazení nájemného (kterého data, v jaké částce a jakým způsobem).

10. Soud proto uzavřel, že žalobce žádné nájemné žalovanému nikdy neuhradil.

11. Podle § 2286 o. z. (1) Výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. (2) Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

12. Podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu […] neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. Podle odst. 3 vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 […], uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

13. Podle § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

14. Podle § 2291 o. z. (1) Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. (2) Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

15. Podle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , z ustanovení § 2288 odst. 1 a § 2291 odst. 1 o. z. je zřejmé, že zákon rozlišuje různé stupně intenzity porušení povinností nájemce a s tím související podmínky, za nichž může pronajímatel nájem bytu vypovědět. Poruší-li nájemce své povinnosti alespoň hrubým způsobem, může mu pronajímatel dát výpověď s tříměsíční výpovědní dobou [§ 2288 odst. 1 písm. a) o. z.], jde-li o porušení zvlášť závažným způsobem, může mu dát výpověď bez výpovědní doby (§ 2291 odst. 1 o. z.). I v případě, že by bylo možné chování nájemce kvalifikovat jako zvlášť závažné porušení povinností, může pronajímatel vypovědět nájem podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. Poruší-li nájemce své povinnosti zvlášť závažným způsobem, záleží tedy na vůli pronajímatele, zda mu dá výpověď podle § 2291 o. z. bez výpovědní doby, nebo podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. s tříměsíční výpovědní dobou. […] Z výpovědi pronajímatele musí být zřejmé, pro který ze zákonem stanovených důvodů je nájem bytu vypovídán, který musí skutkově vymezit, tak aby z ní bylo patrno, z čeho dovozuje jeho naplnění (§ 2288 odst. 3, § 2291 odst. 3 o. z.). Nemusí uvádět konkrétní zákonné ustanovení, podle něhož nájem vypovídá, toto právní posouzení učiní soud, avšak vždy jen na základě obsahu výpovědi. Z obsahu výpovědi (aby byla dostatečně určitá a srozumitelná) tak bude vždy patrné, zda jde o výpověď s výpovědní dobou podle § 2288 o. z., či o výpověď bez výpovědní doby podle § 2291 o. z. a jaký konkrétní výpovědní důvod pronajímatel uplatnil; soud za něj tuto volbu činit nemůže.

16. Podle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , se rozhodovací praxe Nejvyššího soudu […] ohledně určitosti výpovědi z nájmu bytu dané z důvodu podle § 711 odst. 2 písm. b/ obč. zák. [dnes § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., pozn. soudu] ustálila v názoru, že výpověď pronajímatele z nájmu bytu z důvodu neplacení nájemného a úhrad za služby je dostatečně určitá pouze v případě, že přesně specifikuje kdy a kolik nájemce na nájemném či službách neuhradil (srov. rozsudky Nejvyššího soudu České republiky z , datum, , sp. zn. , spisová značka, , a z , datum, , sp. zn. , spisová značka, ; ve vztahu k výpovědnímu důvodu podle § 711 odst. 2 písm. a/ obč. zák. jde o rozsudek ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ). Jestliže výpověď […] uvedenou specifikaci neobsahuje, je neurčitá, a tudíž neplatná […].

17. Podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. , spisová značka, ze dne , datum, pro splnění požadavku určitosti výpovědi z nájmu bytu nepostačí vymezení výpovědního důvodu pouhou citací příslušného zákonného ustanovení bez uvedení bližších skutkových okolností, jež by jednání, zakládající uplatněný výpovědní důvod, náležitě a jednoznačně specifikovaly.18. „S ohledem na zřetelně sankční charakter okamžité výpovědi související s intenzitou závadného chování nájemce (srov. důvodová zpráva k § 2291 o. z.) je namístě dovodit, že podmínka nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců je splněna, jestliže nájemce neuhradil pronajímateli částku, jejíž výše dosáhla trojnásobku měsíčního nájemného a nákladů na služby; rozhodující je tedy výše dlužné částky, nikoliv doba, po kterou nájemce své závazky nehradí.“ (srov. (, Anonymizováno, , , Anonymizováno, . § , Anonymizováno, [Výpověď pronajímatele bez výpovědní doby]. In: , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (1. aktualizace). , adresa, : , právnická osoba, . , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , marg. č. , hodnota, .)

19. Soud nejprve posoudil, zdali žalobce podal u soudu včasný návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu. Žaloba byla podána , datum, , písemná výpověď žalovanému byla doručena dne , datum, , jak je mezi stranami nesporné. Soud proto učinil závěr, že 2měsíční zákonná lhůta pro podání žaloby na neoprávněnost výpovědi z nájmu byla nepochybně zachována. Výpověď také obsahovala poučení o právu podat proti ní námitky a o možnosti soudního přezkumu oprávněnosti výpovědi podle § 2286 odst. 2 o. z.

20. Soud proto přešel ve svém přezkumu - vzhledem k v žalobě uplatněným důvodům neplatnosti výpovědi - k posouzení (i) určitosti výpovědi a (ii) její oprávněnosti (tj. naplnění výpovědního důvodu).

21. Soud učiněnou výpověď z nájmu bytu ve vztahu k žalobcem tvrzeným důvodům posuzoval rovněž ve světle požadavků na určitost takového právního jednání dle shora uvedených závěrů judikátu NS , spisová značka, . Shledal, že výpověď explicitně (expressis verbis) uvádí, že nájem bytu je vypovídán a žádáno je vyklizení a předání bytu do , datum, . Byť výpověď nesprávně uvádí, že je dávána podle § 2282 odst. 1 písm. a) o. z., je nepochybné (a nic to nemění na tom), že byla učiněna bez výpovědní doby podle § § 2291 odst. 1 o. z. Tedy pro zvlášť závažné porušení povinností žalobce jako nájemce, a to neplacení nájemného od , Anonymizováno, , Anonymizováno, do , Anonymizováno, , Anonymizováno, s uvedením měsíční výše nájemného i jeho splatnosti. Soud žádný důvod neurčitosti ve výpovědi nespatřuje, byť uznává, že právní kvalifikace porušení povinností nájemce s odkazem na nesprávné ustanovení zákona se může jevit matoucí. Tato neobratnost žalovaného ovšem na věci nic nemění, neboť sama právní kvalifikace žalovaného není určující. Soud proto uzavřel, že v souladu se závěry shora uvedené ustálené judikatury (NS , spisová značka, ) musí výpověď z nájmu bytu obsahovat konkretizaci dlužných částek za ten který měsíc, jakož i uvedení data splatnosti. Na uvedeném závěru se shodla i odborná literatura (srov. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, . § 2291 [Výpověď pronajímatele bez výpovědní doby]. In: , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, . Občanský zákoník. 2. vydání (1. aktualizace). , adresa, : , právnická osoba, . , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , marg. č. , hodnota, .). To se v projednávané věci stalo a výpověď je tak určitá.

22. S ohledem na právě uvedený závěr o určitosti výpovědi se soud dále zabýval otázkou samotné její důvodnosti (oprávněnosti). Tedy byl-li v projednávaném případě vskutku naplněn výpovědní důvod. Soud však učinil skutkový závěr, že žalobce vůbec žádné nájemné do , datum, , ze kdy je výpověď z nájmu datována, žalovanému neuhradil. Jde tak o období delší 3 měsíců za sebou a v souladu se shora citovanou judikaturou je namístě učinit závěr, že žalobce porušil povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem (§ 2291 o. z.). Výpověď žalovaného jako pronajímatele z nájmu bytu ze dne , datum, , doručená žalobci , datum, , bez výpovědní lhůty s výzvou k vyklizení do , datum, , tedy do 1 měsíce od skončení nájmu (§ 2291 odst. 1 o. z.), je tak v tomto světle zcela oprávněná.

23. Proto soud žalobu jako nedůvodnou zamítl.

24. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že žalovaný byl procesně zcela úspěšný. Nicméně ten se náhrady nákladů řízení vzdal.