8 C 269/2018

Plný text

Okresní soud v Děčíně rozhodl samosoudkyní Mgr. Kateřinou Uhrynovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem Mgr. jméno příjmení se sídlem adresa o zaplacení 100 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba o zaplacení částky 100 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně z této částky od [datum] do zaplacení se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení v částce 48 084,32 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného.

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala zaplacení částky 100 000 Kč s příslušenstvím. Uvedla, že je vlastníkem domu [adresa] na st. p. [číslo] k.ú. [obec], když uvedené nemovitosti nabyla od žalovaného smlouvou ze dne [datum] za cenu 2 000 000 Kč. Žalobkyně požaduje slevu z kupní ceny, neboť zjistila v souvislosti se vznikem nedostatečného odtoku splaškové vody z domu, že pod asfaltovým povrchem je septik, jehož existence není uvedena v kupní smlouvě ani v odhadu tržní hodnoty (vypracováno [jméno] [příjmení]) pro [příjmení] [příjmení]. Jedná se o skrytou vadu, neboť žalobkyně o septiku nevěděla, nebyla s tímto seznámena, není viditelný a nebyl označený. Žalovaný teda žalobkyni zatajil existenci septiku po celistvým povrchem, kdy přístup není možný bez odstranění asfaltového povrchu. Uplatněná částka odpovídá 5 % z kupní ceny. Žalovaný byl k zaplacení této částky před podáním žaloby vyzván. K přímému dotazu, co je onou skrytou vadou, žalobkyně upřesnila, že samotné zatajení septiku, tj. existence septiku.

2. Žalovaný uvedl, že žaloba není důvodná a nárok na slevu z kupní ceny neuznal. Žalovaný souhlasí s tím, že se na parcele [číslo] nachází septik, tento je však řádně kolaudován (kolaudační rozhodnutí [anonymizováno] v [obec] ze dne [datum rozhodnutí], [číslo jednací] [spisová značka]), když v popisu stavby je uvedeno„ odkanalizování oddílné, splaškové vody do biolog. [anonymizována dvě slova], dešťové a ostatní vody jsou svedeny do RŠ za septik s přepadem do stáv. kanalizace v ul. [příjmení]. Žalovaný před podpisem smlouvy informoval žalobkyni o existenci septiku, rovněž jí ukázal, kde se septik nachází a jak ho udržovat.

3. Žalobkyně v replice k vyjádření žalovaného uvedla, že se jedná o skrytou vadu, která se nedala objevit při běžné prohlídce kupované nemovitosti a objevila se až následně. Nejedná se o jedinou zatajenou skutečnost, když žalovaným byla také zatajena černá stavba na části pozemku [číslo], což je ostatně řešeno u zdejšího soudu v řízení pod sp. zn. [spisová značka]. Protože se jedná o skrytou vadu odstranitelnou, má žalobkyně právo požadovat slevu z kupní ceny. Žalobkyně se snažila zjistit současný stav, proto [jméno] [jméno] provedl dne [datum] zkoumání se závěrem o nepřístupnosti do septiku, jeho nesprávné provedené a nemožnost pravidelného čistění.

4. Z kupní smlouvy ze dne [datum] uzavřené mezi žalovaným jako prodávajícím a žalobkyní jako kupující soud zjistil, že prodávající prodal nemovitosti – parcela [číslo] (součástí je stavba [adresa]), [číslo], to vše v k.ú. [obec], a žalobkyně tyto nemovitosti nabyla za cenu 2 000 000 Kč, jako vedlejší účastník je zde uvedena [anonymizována dvě slova] [právnická osoba] Kupující prohlásila, že je jí dobře znám stav nemovitostí, dle zápisu v katastru i věcný stav, nemovitosti si prohlédla a kupuje je v tom stavu. Smlouva obsahuje ujednání, že prodávající nemá právo vznést námitku skryté vady v případě, že se jedná o vadu důsledkem činnosti, o které prodávající v době odevzdání věděl nebo vědět musel.

5. Z emailu [příjmení] [příjmení] ze dne [datum] soud zjistil, že pan [příjmení] na dotaz žalobkyně uvedl, že při vypracování odhadu [číslo] vycházel z informací vlastníka p. [celé jméno žalovaného], který byl přítomen při místním šetření dne [datum]. Žalobkyně také vyjádřila svou nespokojenost s provedenou prací odhadce, za kterou zaplatila.

6. Z vyjádření společnosti [právnická osoba] ze dne [datum] soud zjistil, že po provedeném místním šetření společnost nebyla schopna zjistit přesnou trasu kanalizační přípojky, neboť na trase nejsou osazeny revizní šachty (nebo nejsou přístupné) a kanalizační přípojka není zaústěna do šachty a jimi provozované kanalizační stoce. S ohledem na uvedené není možné porovnat současný stav s projektovou dokumentací. U septiku není vidět odtok ani přítok splaškových vod. Doporučení spočívá v provedení kopané sondy.

7. Z výpisu z katastru nemovitostí ke dni [datum], [list vlastnictví], k.ú. [obec] soud zjistil, že jako vlastník byl zapsán [celé jméno žalovaného]. V části„ listiny“ tohoto výpisu je uvedeno kolaudační rozhodnutí [číslo jednací] [spisová značka].

8. Z výzvy ze dne [datum] zaslané žalobkyní žalovanému soud zjistil, že žalobkyně vytýká žalovanému skryté vady, a to nepřesné označení hranic, černou stavbu na pozemku, vybudování septiku, natažení telefonních a internetových kabelů [jméno] [celé jméno žalovaného] a dalších sousedů. Žalobkyně zároveň touto výzvou uplatnila slevu z kupní ceny ve výši 180 000 Kč. Zároveň se jednalo o předžalobní výzvu.

9. V reakci na tuto výzvu sdělil zástupce žalovaného, že nároky neuznává a nad rámec tohoto uvádí, že před uzavřením smlouvy poskytl ještě slevu ve výši 100 000 Kč, a proto jednání žalobkyně považuje za účelové.

10. Z kopie katastrální mapy soud zjišťuje uspořádání jednotlivých parcel.

11. Z odhadu tržní hodnoty nemovitosti [číslo] ze dne [datum] soud zjistil, že objednatelem odhadu je [celé jméno žalobkyně], posudek vypracoval [jméno] [příjmení], za účelem úvěrového jednání s [právnická osoba] Cena obvyklá byla stanovena na částka 2 000 000 Kč. V podkladech pro vypracování jsou uvedeny - výpis z KN, snímek mapy, fotodokumentace, dohoda o zřízení práva osobního užívání, kolaudační rozhodnutí, dohoda o vypořádání SJM, informace poskytnuté vlastníkem, místní šetření, když tyto podklady byly odhadci předány dne [datum]. V části inženýrské sítě je uvedeno: kanalizace do žumpy – není, kanalizace do vlastní ČOV - není, voda z řadu – napojeno, kanalizace do septiku – není. Průvodní list supervize rekapituluje návrh obvyklé kupní ceny (2 000 000 Kč).

12. Z kolaudačního rozhodnutí [číslo jednací] [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí], které nabylo právní moci dne [datum], soud zjistil, že odkanalizovaní je oddílné. Splaškové vody do biolog. Septiku SM-3, dešťové a ostatní vody jsou svedeny do RŠ za septik s přepadem do stáv. Kanalizace v ul. [příjmení].

13. Z plánku – nákresu soud zjišťuje, že septik je zakreslen na pozemku [číslo].

14. Z fotografií se zjišťuje, že u vjezdové brány se nachází poklop.

15. Z výslechu žalobce soud zjistil, že rodinný dům stavěl sám, k výstavbě byl přizván stavební dozor. Při stavbě nebylo možné septik vyřešit jinak, přibližně v roce 2005 přišlo oznámení z města, že byla vybudována ČOV a je možné se napojit přímo na tuto čističky, když této nabídky žalobce nevyužil, neboť vše fungovalo. Septik byl vyvezen přibližně dva roky před prodejem. Nemovitost se rozhodl prodat panu [příjmení], ten byl jeho kamarád, nakonec se dohodly na ceně 1 600 000 Kč, když se po vzájemné shodě domluvili, že do kupní smlouvy uvedenou cenu vyšší (2 mil. Kč). O tom, že smlouvu uzavře se žalobkyní, nikoliv s panem [příjmení], se dozvěděl až při podpisu smlouvy. O technickou stránku při prodeji se vždy zajímal pan [příjmení], ten také věděl o septiku. Vstup do septiku je přes ocelové víko, pod ním je šachta. Do tohoto septiku je svedena pouze odpadní voda z WC, zbytek je veden do jiné šachty a připojen na kanalizaci. Není si vědom toho, že by někdy prováděl osobu odhadce v souvislosti s prodejem. O septiku věděla také paní [příjmení] z realitní kanceláře.

16. Z výslechu [jméno] [příjmení], přítele žalobkyně, soud zjistil, že žalovaný byl jeho zaměstnavatelem, nerozešli se v dobrém. Nejdříve zamýšleli koupit jiný dům, tam byl problém s umístěním septiku mimo pozemek vlastníka, s čímž měla problém banka. Následně se obrátil na žalovaného, dům si několikrát prošli i se žalobkyní, na další prohlídce byla také zástupkyně RK. Řešili především plíseň a to, aby se do domu vešli, neboť v té době měl již se žalobkyní dceru. Neřešili elektřinu, plyn ani připojení, neměli zkušenosti, proto se na uvedené ani neptali. [příjmení] jim byl předložen odhad, tomuto odhadu věřili, včetně té části o septiku, vycházeli z něho. Po koupi, asi v roce 2017, se odpad ucpal, na radu kamaráda to vyčistili chemií a nějaký čas to fungovalo. Původní cena byla 2 400 000 Kč, pak došlo na snížení na 2 mil. Kč. Problémy s odpadem nastaly asi v polovině února 2017. Kontaktovali proto žalovaného a ten jim ukázal, že se tam nachází septik, na pozemku žalobkyně. [příjmení] septiku si dříve nevšimli, neboť se domnívali, že jejich pozemek je menší než ve skutečnosti je.

17. Z výslechu [jméno] [jméno], specialisty přes zemní práce a kanalizace, soud zjistil, že pro žalobkyni v roce 2018 trasoval kanalizaci z kuchyně rodinného domu do septiku, kde se nachází pouze malý otvor, který nelze čistit. Během své činnosti zjistil, že nebylo přímé propojení mezi septikem a kanalizací, doporučoval by zrušení septiku a přímé napojení na kanalizaci. Jednalo se o způsob provedené sítě, které odpovídaly svému stáří, tedy tomu, kdy byl dům stavěn, septik nebyl dobře zakryt. [příjmení] by v ideálním případě spočívala v tom, že septik bude vyvezen, zasypán, udělala by se kontrolní šachta a napojení, to by stálo asi 30 – 60 tisíc Kč. Jedná se o činnost, která by měla být svěřena odborníkům. Do septiku byla při trasování pouštěna voda, ta nestoupala, musela proto někam odtékat. Není tedy možné vyloučit, že septik je napojen do veřejné kanalizace, nicméně v roce 2018 to nebylo zjištěno. Septik by se čerpal fekálním vozem, vždy by se nazvedlo víko, septik by se vyčerpal a to by se opakovalo dle potřeby. Předložené kolaudační rozhodnutí odpovídá tomu, co svědek u žalobkyně viděl.

18. Z výslechu [příjmení] [příjmení], odhadce banky, soud zjistil, že spolu s p. [příjmení] zpracoval odhad pro [příjmení] [příjmení]. Na místním šetření byl p. [příjmení], p. [příjmení] následně zpracoval odhad dle jeho informací. Při odhadu vycházel ze zaměření, z poskytnutých informací od p. [celé jméno žalovaného] a [příjmení]. Na informace ohledně inženýrských sítí se odhadci vždy ptají vlastníka a vychází z toho, že pokud je dům řádně zkolaudován, došlo k řádnému napojení. Protože na LV bylo uvedeno datum kolaudace, vycházelo se z toho. Informace, které poskytne vlastník případně RK, nejsou autorizovány, vychází se z nich, pokud se tedy nejedná o zjevnou nesprávnost. Informace ohledně sítí byly sděleny p. [příjmení], který je měl získat od p. [celé jméno žalovaného].

19. Z výslechu [jméno] [příjmení], odhadce banky, soud zjistil, že byl při zaměření nemovitosti spolu s pí. [celé jméno žalobkyně], jejím přítelem, dítětem, p. [celé jméno žalovaného] a zástupkyní RK. Odhad, resp. šetření probíhá vždy tak, že je postupně vyplňován formulář. [příjmení] vždy zajímá, zda je nemovitost obyvatelná, zda splňuje standard, vychází se především z vyjádření vlastníků nemovitostí. V uvedeném případě vycházel z toho, že stavba je řádně zkolaudovaná a že tedy inženýrské sítě již byly zkoumány úřadem v minulosti. Cena nemovitosti se septikem nebo s přímým napojením na sítě by se nelišila. Při kontrole nemovitosti nikde šachtu nebo septik neviděl. Pokud by nastala situace, že se jedná o oddílné odkanalizování, projevilo by se v popise nemovitosti na straně 4 (nikoliv v tabulce 5). Soud dále zjistil, že si svědek nepamatuje, zda měli k dispozici kolaudační rozhodnutí, ačkoliv je uvedeno v tabulce podkladů v odhadu. Odhadce si neobjednává banka, ale přímo objednatel – žalobkyně, její finanční poradce nebo realitní kancelář. Vyhotovení odhadu dostala objednatelka.

20. Na základě provedeného dokazovaná soud dospěl k závěru, že žalobkyně jako kupující a žalovaný jako prodávající uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu, na základě které se žalobkyně stala vlastníkem nemovitostí - [adresa] na st. parcele. [číslo] dále parcely [číslo] k.ú. a obec Rumburk. Žalobkyně pro účel poskytnutí hypotéky objednala odhad nemovitosti, ve kterém na základě poskytnuté informace žalovaným, bylo uvedeno, že kanalizace do žumpy není, kanalizace do vlastní ČOV také není, voda z řadu napojena, kanalizace do septiku není. Existence septiku tak v odhadu není uvedena. Dále má soud za prokázané, že žalobkyně a její přítel ([jméno] [anonymizováno]) se při uzavírání smlouvy nezabývali tím, jak je připojen dům na kanalizaci, stejně tak se nezajímali o další sítě v domě, uvedené vůbec neřešili. Dále má soud za prokázané, že ve výpisu z katastru nemovitostí je uvedeno kolaudační rozhodnutí, které měly strany k dispozici, jak ostatně vyplývá ze seznamu podkladů. V tomto kolaudačním rozhodnutí je uveden způsob, jakým je dům odkanalizován, tedy že je odkanalizovaní oddílné. Splaškové vody do biolog. septiku [anonymizováno], dešťové a ostatní vody jsou svedeny do RŠ za septik s přepadem do stáv. kanalizace v ul. [příjmení].

21. Protože byla kupní smlouva uzavřena po [datum], je nezbytné na posuzovaný případ aplikovat zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

22. Podle § 2079 odst. 1 občanského zákoníku platí, že kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Podle § 2103 občanského zákoníku kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě. Podle § 2104 občanského zákoníku kupující věc podle možnosti prohlédne co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci a přesvědčí se o jejích vlastnostech a množství. Podle § 2128 odst. 1 občanského zákoníku platí, že při prodeji a koupi nemovité věci vyžaduje kupní smlouva formu podle § 560. Pro ujednání o výhradě vlastnického práva, o právu zpětné koupě, o zákazu zcizení nebo zatížení, o výhradě předkupního práva nebo lepšího kupce, jakož i pro ujednání o koupi na zkoušku však postačí i jiná forma, nemá-li být takovým ujednáním k nemovité věci zřízeno věcné právo. Podle § 2129 odst. 2 občanského zákoníku neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět. Podle § 2131 občanského zákoníku v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

23. V posuzované věci se žalobkyně domáhá slevy z kupní ceny, neboť nevěděla o existenci septiku při koupi nemovitosti. Skutečnost, že dům je napojen na septik, jí byla zatajena a stejně tak tento fakt není uveden v kupní smlouvě ani v odhadu, který si nechala žalobkyně zpracovat pro poskytnutí hypotečního úvěru.

24. Z hlediska důvodnosti žalovaného nároku tedy soud posuzoval, zda se mohlo jednat o skrytou vadu či zda mohla být žalobkyně uvedena v omyl. 25. [obec] nemovitost nepatří mezi rutinní záležitosti. Jedná se o činnost, při které by měl být člověk bdělý, jelikož jsou obvykle na koupi vynaloženy prostředky nemalé výše. V posuzovaném případě tomu tak nebylo, lze hovořit o relativně laxním a nezkušeném přístupu. Jak vyplynulo z dokazování, žalobkyně ani její partner se příliš nezajímali o základní napojení nemovitosti na sítě, když přítel žalobkyně dokonce uvedl, že toto ani neřešili, ačkoliv se jedná o zcela zásadní a určující prvek, a to i s ohledem na případné další náklady, které vzniknou po nastěhování (náklady na bydlení).

26. Obecně lze konstatovat, že skrytou vadou jsou takové vady, které nelze ihned zjistit. Mezi takové vady lze zařadit plíseň pod sádrokartonem, zápach z kanalizace. Soud je názoru, že samotná existence septiku nemůže být skrytou vadou.

27. Z výpisu z katastru nemovitostí pak plyne, že součástí katastrálního spisu je také kolaudační rozhodnutí. Toto kolaudační rozhodnutí měl ostatně k dispozici také odhadce, který pro účely hypotečního úvěru pracoval pro žalobkyni. V kolaudačním rozhodnutí je podrobný popis kanalizace, když je zde uveden také septik. Jednalo se tedy jistě o skutečnost, která nebyla skrytá a s obvyklou mírou pozornosti seznatelná. Uvedené lze podpořit také rozhodnutím Nejvyššího soudu ČR, který ve svém rozsudku sp. zn. 33 Odo 897/2006 uvedl, že katastr nemovitostí je (až na případy stanovené zákonem) veřejný a každý má právo do něj nahlížet a pořizovat si z něho pro svou potřebu opisy, výpisy nebo náčrty. Nahlédnutím do katastru nemovitostí lze zjistit, zda nemovitost nemá faktickou a právní vadu. Protože přístup k těmto údajům má každý, jsou vady zjistitelné z katastru nemovitostí postaveny na roveň tzv. vadám zjevným.

28. K případnému uvedení žalobkyně v omyl lze uvést následující. Žalobkyně netvrdila, že byla žalovaným výslovně uvedena v omyl, druh žalobkyně uvedl, že toto nebylo řešeno. Při pečlivější kontrole odhadce by muselo být zjištěno, že kolaudační rozhodnutí zde jasně uvádí existenci septiku. Pokud se žalobkyně odvolává na znění odhadu, je nezbytné konstatovat, že to byla ona, kdo odhadce objednatel, jednalo se proto o subjekt, který ona zmocnila.

29. Na základě výše uvedených skutečností dospěl soud k závěru, že žaloba není důvodná a jako takovou jí zamítl, když zatajení septiku, jehož existenci bylo možné zjistit z nahlédnutí do kolaudačního rozhodnutí, není skrytou vadou. Stejně tak nebylo prokázáno (ani tvrzeno), že by byla žalobkyně uvedena v omyl.

30. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalovanému, který byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 48 084,32 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 100 000 Kč sestávající z částky 5 100 Kč za každý z šesti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. a z částky 2 550 Kč za jeden úkon právní služby uvedený v § 11 odst. 2 a. t. včetně sedmi paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., cestovní náhrada v celkové výši 4 489,11 Kč, a to v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada 896,81 Kč za 88 ujetých km v částce 496,81 Kč (33,60 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 333/2018 Sb. při průměrné spotřebě 4,6 l [číslo] km a 4,10 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 333/2018 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 4 × 30 minut v částce 400 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada 898,33 Kč za 88 ujetých km v částce 498,33 Kč (31,80 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 358/2019 Sb. při průměrné spotřebě 4,6 l [číslo] km a 4,20 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 358/2019 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 4 × 30 minut v částce 400 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada 898,33 Kč za 88 ujetých km v částce 498,33 Kč (31,80 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 358/2019 Sb. při průměrné spotřebě 4,6 l [číslo] km a 4,20 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 358/2019 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 4 × 30 minut v částce 400 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada 898,33 Kč za 88 ujetých km v částce 498,33 Kč (31,80 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 358/2019 Sb. při průměrné spotřebě 4,6 l [číslo] km a 4,20 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 358/2019 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 4 × 30 minut v částce 400 Kč podle § 14 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada 897,31 Kč za 88 ujetých km v částce 497,31 Kč (27,20 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 589/2020 Sb. při průměrné spotřebě 4,6 l [číslo] km a 4,40 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 589/2020 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 4 × 30 minut v částce 400 Kč podle § 14 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 39 739,11 Kč ve výši 8 345,21 Kč.