6 C 196/2019

Plný text

Okresní soud v Domažlicích rozhodl dne datum soudkyní JUDr. Vladimírou Mašinovou v právní věci žalobců: a) jméno příjmení , narozeného datum bytem adresa žalobce b) celé jméno žalobkyně , narozené datum bytem adresa žalované a žalobkyně oba zastoupeni advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované zastoupené advokátem JUDr. jméno příjmení , Ph.D. sídlem adresa o náhradu investic do cizí nemovitosti <b>I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům částku 2 350 000 Kč s úrokem z prodlení z částky 350.000 Kč ve výši 9,75 % ročně od l. 3. 2019 do zaplacení, a to do jednoho měsíce od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>II. Ohledně úroku z prodlení z částky 350 000 Kč ve výši 0,75 % ročně od [datum] do zaplacení se žaloba zamítá.</b> <b>III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům na náhradě nákladů řízení částku 213 172,65 Kč do 15ti dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám JUDr. [jméno] [příjmení], advokáta, [adresa] [adresa] [číslo], [obec].</b> 1. Žalobce podal žalobu, ve které žádal, aby soud uložil žalované povinnost zaplatit mu částku 2 000 000 Kč. V žalobě uvedl, že se zemřelým [jméno] [příjmení], manželem žalované, uzavřel dohodu s účinností od [datum], ve které bylo [jméno] [příjmení] uvedeno, že se rozhodl a domluvil, že prodá chalupu na [adresa] panu [celé jméno žalobce] za finanční částku 350 000 Kč. S [celé jméno žalobce] se dohodli, že bude splácet chalupu v minimálních částkách nejméně 3 000 Kč, po splacení celé částky bude proveden přepis na jméno pana [celé jméno žalobce] u notáře, identifikoval dům [adresa] s parcelou [číslo] zahradou [číslo] zahradou [číslo]. K domu se stodolou patří dům, chlív, kůlna a dvorek se zahradou. Předmětem dohody byla také dohoda o používání studny u [adresa]. Tuto dohodu [příjmení] [příjmení] podepsal jako prodejce, za kupujícího [celé jméno žalobce], a dále je zde uvedený podpis H. [celé jméno žalované].

2. Žalobce začal se souhlasem [jméno] [příjmení] rekonstrukci domu, kterou prováděl od roku 2005 do roku 2018 [příjmení] [příjmení] zemřel [datum], dědictví po něm bylo projednáno notářkou jako soudní komisařkou pod čj. [číslo jednací], jako vlastnice [adresa] byla zapsána žalovaná ke dni [datum]. Po jednání mezi žalobcem a žalovanou žalovaná odmítla [adresa] prodat, a ohledně investic do nemovitosti uvedla, že jsou promlčené. Nová vlastnice- tj. žalovaná pak vyzvala žalobce k vyklizení objektu.

3. Žalobce doložil znalecký posudek, ve kterém obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce činila ke dni [datum] částku 2 750 000 Kč. Součástí znaleckého posudku byl i převod kupní ceny z úrovně roku 2005 na aktuální úroveň (tedy úroveň ke dni zpracování znaleckého posudku, tj. [datum]), když znalec k této ceně uvedl, že cena nemovitostí ve stavu v době koupě v roce 2005 by dnes mohla být přibližně 540 000 Kč.

4. Žalobce v žalobě poukázal na řízení o vyklizení nemovitostí, které bylo vedeno u zdejšího soudu pod sp. zn. [spisová značka].

5. Přílohou žaloby byla výše cit. dohoda mezi [jméno] [příjmení] a žalobcem, usnesení o dědictví, výpis z katastru nemovitostí a znalecký posudek soudního znalce [příjmení] [příjmení].

6. Již v samotné žalobě žalobce navrhl, aby řízení bylo přerušeno do pravomocného rozhodnutí ve věci [spisová značka].

7. Podáním ze dne [datum] žalobce navrhl přistoupení dalšího účastníka na straně žalobce, a to své manželky [celé jméno žalobkyně]. Usnesením ze dne [datum] soud rozhodl o připuštění [celé jméno žalobkyně] do řízení na straně žalobce a zároveň rozhodl o částečném osvobození žalobců od soudních poplatků. Toto usnesení nabylo právní moci dne [datum].

8. Žalovaná ve svém vyjádření k žalobě odkázala na ustanovení § 4 obč. zák. s tím, že dohoda mezi žalobcem a [jméno] [příjmení] byla absolutně neplatná od samého začátku, a pokud žalobce do nemovitosti pana [jméno] [příjmení] investoval, činil tak s vědomím, že investuje do cizí věci, nikoliv do věci vlastní, a to bez právního důvodu. Žalobci si museli být vědomi i toho, že jim běží promlčecí lhůty, a to vždy ode dne následujícího po dni, kdy právo mohlo být uplatněno poprvé. Žalobci cíleně zamlžují, kdy přesně a jaké investice či opravy a úpravy nemovitostí prováděli, z důvodu zabránění uplynutí běhu promlčecích dob. Podle názoru žalované žádné investice do rekonstrukce ani úpravy již od roku 2015 na nemovitosti prováděny nebyly, žaloba byla podána po lhůtě. Do [datum] byla promlčecí doba dvouletá po [datum] tříletá. Žalovaná argumentovala i tím, že náhrada investic do cizí nemovitosti a zhodnocení nemovitosti jsou odlišné kategorie. Pokud jde o běh promlčecí doby, pak na každou vynaloženou investici se vztahuje běh samostatné promlčecí doby. Žalovaná navrhla, aby žaloba byla zcela zamítnuta.

9. Usnesením ze dne [datum] soud řízení přerušil do pravomocného rozhodnutí ve věci [spisová značka].

10. Žalobci podali dne [datum rozhodnutí] ve věci [spisová značka] návrh na vydání předběžného opatření, kterým by bylo žalované zakázáno disponovat s nemovitostmi, o které se v tomto řízení jedná a jejich návrhu bylo vyhověno usnesením ze dne [datum], které nabylo právní moci dne [datum].

11. Rozsudkem ve věci [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí] bylo vyhověno žalobě žalobkyně [celé jméno žalované] na vyklizení všech nemovitostí v jejím vlastnictví a zároveň byla zamítnuta vzájemná žaloba žalovaných (v této věci žalobců [celé jméno žalobkyně] a [jméno] [příjmení]) na povinnost uzavřít kupní smlouvu ohledně předmětných nemovitostí. K odvolání žalovaných, (v této věci žalobců), Krajský soud v Plzni svým rozsudkem ze dne [datum] rozsudek zdejšího soudu jen nepatrně změnil, pokud se jedná o lhůtu k vyklizení nemovitostí. Z odůvodnění obou rozsudků pak vyplývá, že jak soud prvního, tak soud druhého stupně hodnotí smlouvu uzavřenou mezi žalobcem panem [celé jméno žalobce] a zemřelým [jméno] [příjmení] jako absolutně neplatnou s tím, že touto smlouvou nebyl vázán ani zemřelý [příjmení] [příjmení], natož jeho právní nástupce – jeho manželka [celé jméno žalované]. Žaloba na vyklizení nemovitostí tak byla shledána důvodnou. Krajský soud hodnotí vztah mezi [jméno] [příjmení] a manželi [příjmení] jako užívání na základě nezávazné výprosy.

12. Podáním ze dne [datum] žalobci rozšířili žalobu o částku 350 000 Kč, když tuto částku také skutečně zaplatili, a to z větší části [jméno] [příjmení], a po jeho smrti neuhrazenou částku, tj. 10 000 Kč, pak zaplatili žalované. Ta však částku 350 000 Kč žalobcům nevrátila s tím, že se tento vztah týkal jejího zemřelého manžela a nárok žalobců je promlčen.

13. Žalobci argumentují tím, že promlčecí doba běží nejdříve ode dne, kdy žalovaná odmítla požadovaný nárok splnit, což se stalo v lednu roku 2019. Od té doby neuplynula ani promlčecí doba podle obč. zák. z roku 1964 ani promlčecí doba podle nového obč. zák.

14. Usnesením ze dne [datum] soud připustil změnu žaloby a vyzval žalobce k zaplacení soudního poplatku, což učinili. Dalším usnesením ze dne [datum] soud rozhodl o pokračování v řízení a nařídil ve věci jednání.

15. Na žádost soudu [stát. instituce] podrobně popsal ve své zprávě ze dne [datum], jak došlo k trvalému přihlášení pana [celé jméno žalobce] na adrese [adresa] adrese od [datum] do [datum], souhlas k trvalému pobytu dal panu [celé jméno žalobce] pan [příjmení] [příjmení]. Podobnou zprávu podal [stát. instituce] i o druhé žalobkyni, tedy [celé jméno žalobkyně], která byla hlášena k trvalému pobytu na adrese [název obce] [číslo] ode dne [datum] do [datum] rovněž se souhlasem tehdejšího vlastníka nemovitostí [jméno] [příjmení] ze dne [datum].

16. Na jednání dne [datum] byla vyslechnuta žalovaná jako účastnice řízení. Ve své účastnické výpovědi uvedla, že věděla o tom, že její manžel prodá nemovitost manželům [příjmení], ale nevěděla za kolik, to jí řekl až před svou smrtí. Vyjádřila svůj názor, že [celé jméno žalobce] si měli vzít hypotéku, zaplatit kupní cenu hned a byla by celá věc vyřízená. Potvrdila, že věděla o tom, že [celé jméno žalobce] kupní cenu splácejí a věděla i o tom, že někdy po delší dobu mu nic neplatili, protože asi neměli peníze. Potvrdila také, že od pana [celé jméno žalobce] převzala částku 10 000 Kč po smrti svého manžela. Uznávala, že se v případě domu [adresa] [název] jednalo o chalupu po rodičích manžela, která nebyla v moc pěkném stavu, ale [celé jméno žalobce] to neměli předělávat, dokud to nebylo jejich. Pokud jde o zaplacení částky 350 000 Kč, nebyla si žalovaná jista, zda tato částka byla, či nebyla uhrazena. Doklady o platbách této částky, tj. částky 350 000 Kč jsou založeny ve spisu [spisová značka] a byly k důkazu provedeny i v tomto řízení. Těmito doklady bylo prokázáno, že žalobci skutečně zaplatili panu [jméno] [příjmení], a poslední splátkou ze dne [datum] ve výši 10 000 Kč žalované, celkem částku 350 000 Kč.

17. Na jednání dne [datum] žalobce vysvětlil, že se odhlásil z trvalého pobytu v domě [adresa] v roce 2014, ale fakticky tam bydlel i nadále, odhlásil se jen z toho důvodu, že v té době začal pracovat v SRN a jeho zaměstnavatel požadoval, aby se v SRN přihlásil k pobytu. Z toho však sešlo a žalobce zůstal bydlet i nadále v [adresa] v [název] a věc dále neřešil. Ke svým současným poměrům se vyjádřil tak, že kromě nesplacené výše úvěru, který si vzali na rekonstrukci [adresa] v [název], kde jim zbývá uhradit ještě částka 700 000 Kč, si museli vzít další hypotéku, aby se měli kam vystěhovat. Oba žalobci potvrdili, že částku 10 000 Kč předali žalované osobně.

18. Žalovaná se k tomu vyjádřila tak, že věděla o tom, že je to doplatek za dům, z počátku tvrdila, že si peníze vzala jen proto, že jí je žalobci dali, následně doplnila, že jí dcera vyzvala, aby peníze žalobcům vrátila, takto udělala, což doložila poštovní poukázkou, ale oni si již částku 10 000 Kč zpátky nevzali. Doložila tedy, že jí tato částka byla vrácena poštou. Žalobci předložili doklad o tom, že zaplatili ještě daň z nemovitosti i v roce 2019.

19. Na jednání dále byla předložena korespondence – e-mailová – mezi zástupci účastníků a byla předložena i výpověď – čestné prohlášení bratra žalobce, který popisuje situaci, která zde byla v době, kdy pan [příjmení] uzavřel se žalobcem dohodu o odkoupení nemovitosti [adresa]. V této listině ze dne [datum] [obec] [celé jméno žalobce] uvádí, že v roce 2004 žil v [adresa] s dcerou pana [příjmení], se svou bývalou manželkou [jméno] [příjmení], rozenou [celé jméno žalované] a s celou rodinou. V té době vlastnil pan [příjmení] i dům [adresa], který zdědil po své matce, kterou si vzal k sobě do domu [adresa]. Bratr [celé jméno žalobce] měl zájem o dům [adresa] a zeptal se pana [příjmení], zda by mu tento dům neprodal. Když se ho ptal p. [příjmení] na jeho názor, [jméno] [celé jméno žalobce] mu řekl, že to záleží na těm, a že když to neprodá nikomu, barák se začne rozpadat a on to finančně neutáhne. Druhý den zavolal bratrovi, aby přijel a dohodli se. Pan [příjmení] sepsal vlastní rukou kupní smlouvu se splátkami minimálně 3 000 Kč, s tím, že si tento dům může opravovat a o tom věděla jak jeho bývalá manželka [jméno] [příjmení], tak i žalovaná [celé jméno žalované].

20. Jednání bylo odročeno za účelem doplnění skutkových tvrzení a navržení důkazů k nim. V doplnění skutkových tvrzení žalované ze dne [datum] žalovaná uvádí, jak ostatně tvrdí po celé řízení, že nárok žalobců je celý promlčen. Znovu se zabývá náležitostmi listiny – dohody, kterou uzavřel pan [celé jméno žalobce] s panem [jméno] [příjmení]. Poukazuje na to, že účastníkem této dohody nebyla druhá žalobkyně a znovu poukazoval na ustanovení § 5 (zřejmě se jedná o překlep, když původně argumentoval § 4) tedy tím, že každá svéprávná osoba má rozum průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností, a že to každý od ní může v právním styku důvodně očekávat. Žalobci věděli a museli vědět, že nejsou vlastníky domu [adresa], takže cokoliv investují, investují to do cizího majetku, a to zcela bez právního důvodu. Úvaha o tom, že by mělo být nahrazováno jakési zhodnocení nemovitostí, je úvahou nesprávnou. Polemizuje se závěry znaleckého posudku, který je pro posuzovaný případ podle názoru žalované zcela nepoužitelný. Argumentuje také tím, že podle tzv. dohody měla být částka 350 000 Kč zaplacena do září roku 2014 a [příjmení] [příjmení] zemřel až po marném uplynutí promlčecí doby. Dále argumentuje tím, že ze samotných dokladů o platbách je zřejmé, že žalobci platili, kdy chtěli, jak chtěli a kolik chtěli a protože doba, po kterou spláceli částku 350 000 Kč, byla o více než tři roky delší, než bylo dohodnuto, nemělo by toto jejich jednání požívat právní ochrany. Žalovaná tedy navrhla zamítnutí žaloby.

21. Pokud se jedná o vyjádření žalobců ze dne [datum] argumentují žalobci tím, že opravovali dům na základě dohody s tehdejším vlastníkem, aby získali vlastní bydlení. Poukazovali na to, že v případě bezdůvodného obohacení zhodnocením cizí nemovitosti se zjišťuje rozdíl mezi zvýšenou cenou věci po zhodnocení a obvyklou cenou věci před zhodnocením s tím, že znalec postupoval při zpracování znaleckého posudku standardně. Zjišťování ceny vynaložených prací a materiálu není relevantní, a pokud jde o tvrzené promlčení, poukazují na to, že promlčecí doba nemohla začít běžet dříve, než došlo ke změně vlastnictví a negativní reakci žalované pokud jde o převod domu do jeho vlastnictví. Nepravidelné splácení částky 350 000 Kč pan [příjmení] akceptoval.

22. Po provedeném dokazování soud žalobě vyhověl a rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku. Svůj právní názor soud opírá zejména o rozsudek Nejvyššího soudu 28 Cdo 1374/2018 s čímž účastníky na jednání dne [datum] seznámil. V tomto rozsudku je uvedeno, že v případě zhodnocení investicemi prováděnými na základě právního důvodu, dochází ke vzniku bezdůvodného obohacení až v okamžiku, kdy tento právní důvod ztratil své účinky (odpadl). Podle ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu může dostatečný právní důvod investice na věc třetí osoby představovat kupříkladu i neformální (ústní) příslib budoucího převodu nemovitosti, jenž odpadne, jakmile vlastník příslib odvolá, popřípadě kdy odmítne nemovitost prodat, či vytvoří takový stav, z něhož je zřejmé, že koupě již nebude realizována.

23. V daném případě se jedná přesně o tento důvod, neboť je třeba přihlédnout kromě toho, že dohoda mezi panem [celé jméno žalobce] a panem [jméno] [příjmení] byla shledána neplatnou i k tomu, že bylo nepochybně prokázáno, že původní vlastník nemovitosti [příjmení] [příjmení] souhlasil s tím, že žalobci mu budou kupní cenu domu postupně splácet a skutečnost, že tak činili, potvrdila i samotná žalovaná, byť s výhradou, že tyto splátky byly nepravidelné. Je však zřejmé, že až do své smrti pan [příjmení] [příjmení] s tímto postupem souhlasil, neboť se mu nijak nebránil.

24. Je třeba přihlédnout i k rodinné situaci, která zde byla v době, kdy pan [celé jméno žalobce] s panem [příjmení] tuto dohodu uzavírali. V té době byl bratr pana [celé jméno žalobce] zetěm pana [příjmení], manželem jeho dcery, a i to bezpochyby ovlivnilo uzavřenou dohodu, byť ta byla shledána absolutně neplatnou. Je všeobecně známé, že v případě dohod v rodině není kladen takový důraz na právní stránku věci než mezi osobami cizími. Je však nepochybné, že žalobci nemovitost ve vlastnictví původně [jméno] [příjmení], nyní jeho manželky, zhodnotili a výši tohoto zhodnocení dostatečně dokládá předložený znalecký posudek Ing. [jméno] [příjmení]. Není tedy pro tuto věc rozhodující, kdy a jaké prostředky žalobci do rekonstrukce domu vložili, ale o kolik (o jakou částku) nemovitost zhodnotili. Obvyklá (obecná, tržní) cena podle znaleckého posudku je 2 750 000 Kč a z předložených dokladů znalec zjistil i práce, které byly na rekonstrukci domu provedeny. Ohodnocení těchto prací však v dané věci žádnou důležitost nemá, neboť je třeba zjišťovat jen to, o co se hodnota nemovitosti zvýšila. Jestliže tedy žalobci požadují za zhodnocení nemovitostí částku 2 000 000 Kč nelze než s tím souhlasit. Znalec se zabývá i převodem kupní ceny z úrovně roku 2005 na aktuální úroveň, tzn., že bez provedené rekonstrukce by hodnota domu v roce 2019 činila 540 000 Kč. Ke stejnému závěru jako v rozsudku 28 Cdo 1374/2018 dospěl Nejvyšší soud i v rozsudku 32 Cdo 1754/2006 a 32 Cdo 389/2008. Nejdůležitější pro běh promlčení doby je konstatování, od kdy započne její běh, tedy až od okamžiku, kdy vlastník odvolá příslib prodeje nemovitostí. To v daném případě nastalo až po té, kdy se vlastnicí objektu stala žalovaná. Až od té doby mohla začít plynout promlčecí doba, nikoliv dříve, kdy žalobci v dobré víře investovali do nemovitostí, ohledně nichž jim bylo přislíbeno, že jim budou odprodány po té, co zaplatí částku 350 000 Kč. Nárok žalobců na vydání bezdůvodného obohacení ve výši 2 000 000 Kč tedy nemůže být promlčen.

25. Pokud se jedná o částku 350 000 Kč, z přehledu splátek je zřejmé, kdy a jakými částkami kupní cenu nemovitostí žalobci spláceli. Bylo prokázáno listinami založenými ve spisu [spisová značka], že skutečně zaplatili tuto částku (soudkyně mylně informovala účastníky, že byla zaplacena částka o 3 000 Kč vyšší, to však byla pouze chyba v součtu splátek). Žalovaná nejenže věděla, že žalobci kupní cenu splácí, ale dokonce potvrdila, že převzala poslední splátku 10 000 Kč až po smrti svého manžela. Na radu své dcery chtěla tyto peníze sice žalobcům vrátit, nicméně je zřejmé, že si byla dobře vědoma, že se jedná o doplatek kupní ceny 350 000 Kč, neboť o tom za kolik mínil zemřelý [příjmení] [příjmení] nemovitost prodat, informoval žalovanou podle její vlastní výpovědi před svojí smrtí.

26. Soud podle § 3028 odst. 1 obč. zák. posuzoval vztah mezi účastníky podle ustanovení o bezdůvodném obohacení, tedy § 451 a násl. obč. zák. ve znění do [datum], a po této době podle ustanovení § 2991 obč. zák. Podle obč. zák. z roku 1964 § 451 odst. 1, kdo se na úkor jiného bezdůvodně obohatí, musí obohacení vydat. Podle odst. 2 téhož ustanovení je bezdůvodným obohacením majetkový prospěch získaný plněním bez právního důvodu, plněním z neplatného právního úkonu nebo plněním z právního důvodu, který odpadl. Podle § 2991 obč. zák., z. č. 89/2012 Sb., kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Co je bezdůvodným obohacením prakticky totožně vysvětluje odst. 2 tohoto ustanovení.

27. Je zřejmé, že žalovaná se na úkor žalobců bez spravedlivého důvodu obohatila, neboť žalobci bez právního důvodu zhodnotili majetek, který je nyní jejím vlastnictvím. Jestliže argumentuje ustanovením § 4 občanského zákoníku, pak tedy i u ní se má za to, že je svéprávnou osobu s rozumem průměrného člověka a jako taková osoba nemůže předpokládat, že se manželé [celé jméno žalobce] celoživotně zadlužili a léta zhodnocovali majetek, který je nyní v jejím vlastnictví jen pro to, aby z toho měla prospěch ona. Musí tedy zaplatit žalobcům jak částku 2 000 000 Kč za zhodnocení nemovitostí, tak i dalších 350 000 Kč, které žalobci postupně od roku 2005 do roku 2019 kromě zhodnocení nemovitostí v [název obce] ještě zaplatili jak [jméno] [příjmení], tak pokud jde o poslední splátku i jí. Pokud jde o částku 350 000 Kč, soud žalobě vyhověl i pokud jde o úrok z prodlení z této částky od [datum], když postupoval podle § 1968 a násl. obč. zák. a vl. nař. 351/2013 Sb. Vzhledem k výši úroku z prodlení k tomuto datu soud žalobu zamítl ohledně úroku ve výši 0,75 % ročně z částky 350 000 Kč.

28. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a přiznal je úspěšným žalobcům. Soud přiznal žalobcům následující odměnu za úkony: -) za převzetí a přípravu zastoupení z hodnoty 2 000 000 Kč při zastupování jednoho účastníka 16 300 Kč, -) předžalobní výzvu za půl úkonu 8 150 Kč, -) za podání žaloby z hodnoty 2 000 000 Kč – 16 300 Kč, -) návrh na připuštění dalšího účastníka z hodnoty 2 000 000 Kč, dvě osoby ½ úkonu – 13 040 Kč, -) za předžalobní výzvu z hodnoty 350 000 Kč – dvě osoby, požadovaných 8 730 Kč, -) za rozšíření žaloby z hodnoty 350 000 Kč za dvě osoby – 15 520 Kč, -) zastoupení při jednání dne [datum] z hodnoty 2 350 000 Kč – 2 osoby – 28 320 Kč, -) za písemné vyjádření ze dne [datum] za dvě osoby – 28 320 Kč, -) za jednání dne [datum] – 28 320 Kč, -) dále 9 x režijní paušál 300 Kč, tj. 2 700 Kč, -) jízdné z [obec] do [obec] a zpět celkem 64 km po 5,70 Kč, tj. 365 Kč, -) náhradu za ztrátu času, tj. 400 Kč, -) 21 % DPH ze součtu výše uvedených částek, tj. z částky 166 465 Kč, tj. 34 957,65 Kč, tj. 201 422,65 Kč -) za zaplacené soudní poplatky 11 750 Kč. Celkem tedy náhrada nákladů řízení činí 213 172,65 Kč.