7 C 291/2021

Plný text

Okresní soud v Domažlicích rozhodl samosoudkyní JUDr. Kateřinou Martincovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem Mgr. Bc. jméno příjmení sídlem adresa o vyklizení nemovitosti <b>I. Žalovaný je povinen vyklidit stavbu [adresa] rodinný dům stojící na pozemcích parc. [číslo] parc [číslo] zapsáno na [list vlastnictví] pro k. ú. [obec], [územní celek] vedeném [stát. instituce], k. p. [obec], a to ve lhůtě 10-ti dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku ve výši 22 885 Kč, a tuto uhradit do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta JUDr. Ing. [jméno] [příjmení], LL. M.</b> Návrhem, který se dostal do dispozice soudu dne [datum], se žalobce dožadoval vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalovanému povinnost vyklidit stavbu [adresa] rodinný dům stojící na pozemcích parc. [číslo] parc. [číslo] zapsaného v k. ú. [obec], [územní celek] a v neposlední řadě se dožadoval přiznání práva na náhradu nákladů řízení, které účelně vynaložil k uplatnění svého práva proti žalovanému. Žalobce tento svůj návrh odůvodnil tím, že je výlučným vlastníkem stavby [adresa] rodinného domu stojícího na pozemcích parc. [číslo] parc. [číslo] kdy vše je zapsáno na [list vlastnictví] pro k. ú. [obec] u [stát. instituce] k. p. [obec]. Mezi žalobcem a žalovaným byla uzavřena nájemní smlouva, kdy po skončení nájemního vztahu mělo dojít k uzavření kupní smlouvy za účelem koupě předmětné nemovitosti. Předmětná smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to ke dni, kdy bude daná nemovitá věc předána žalobcem žalovanému na základě uzavřené kupní smlouvy, smlouvy o smlouvě budoucí kupní, a to ke dni [datum] pokud nedojde k uzavření předmětné kupní smlouvy. V současné době žalovaný předmětné nemovitosti užívá již bez právního důvodu. Mezi žalobcem a žalovaným nebyla uzavřena žádná další nájemní smlouva, ze strany žalobce byl odeslán nesouhlas s dalším užíváním nemovité věci žalovaným. Žalobce již několikrát dával najevo jednoznačně, že považuje nájemní vztah založený s žalovaným za ukončený a dožadoval se vyklizení předmětné nemovitosti. Žalobce jako vlastník nemovité věci má zájem nemovitou věc užívat, jednáním žalovaného je mu to však zcela prokazatelně znemožněno. Vzhledem k tomu, že žalovaný i přes výzvu žalobce užívá předmětnou nemovitost, byla zaslána žalovanému výzva prostřednictvím advokátní kanceláře výzva ze dne [datum], kde žalovaný byl vyzván, aby předmětnou nemovitost neprodleně do [datum] vyklidil. Žalovaný však na předmětnou výzvu nikterak nereagoval a nemovitost do dnešního dne nevyklidil. Žalovaný se stanoviskem žalobce nesouhlasil a měl za to, že mezi účastníky řízení byla uzavřena dohoda, která ho opravňuje předmětnou nemovitost nadále užívat. Soud se pokoušel opakovaně žalovaného zajistit k ústnímu jednání a z nevysvětlitelného důvodu se opakovaně k soudu nedostavoval a uměle tak protahoval řízení ve věci. Z nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobcem a žalovaným dne [datum] soud zjistil, že účastníci řízení uzavřeli nájemní smlouvu, jejímž předmětem bylo užívání stavby [adresa] rodinného domu stojícího na pozemcích [číslo] a [číslo] v k. ú. [obec] na [list vlastnictví] vedeného u [stát. instituce] k. p. [obec]. Předmětná nemovitost, a tato skutečnost je nesporná, je ve výlučném vlastnictví žalobce. Nájem byl uzavřen na dobu určitou, a to do [datum], pokud nedojde k uzavření předmětné kupní smlouvy. Nájemné bylo stanoveno na částku 20 000 Kč s tím, že bude představovat zálohu na kupní cenu dle kupní smlouvy, která se předpokládalo, že bude uzavřena. Za předpokladu pokud ale by nedošlo k uzavření kupní smlouvy [datum], nebylo povinností pronajímatele vrátit zálohy na kupní cenu zpět nájemci žalovanému. V daném případě mezi účastníky řízení nebylo sporu o to, že předmětná nemovitost byla plně užívána do doby rozhodnutí soudu ze strany žalovaného. O tom, že žalobce vyrozumíval žalovaného o skutečnostech, které se týkaly smlouvy o smlouvě budoucí koupi nemovitosti, svědčí e-mailovaná korespondence, která probíhala mezi účastníky řízení s tím, že žalobce zejména pak korespondenci z dubna roku 2022, a pak září 2022 dával jednoznačně najevo, že už si nepřeje, aby žalovaný přetrvával v nemovitosti a aby nemovitost vyklidil. V průběhu jednání a z listin, které doložil soudu žalobce, soud zjistil, že žalovaný stejně tak, jako uměle udržoval soud v očekávání, že se dostaví k ústnímu jednání, tak stejně tak vzbudil v žalobci víru, že by bylo možné uzavřít v dané věci smír v rámci kterého, by si účastníci řízení narovnali sporná práva a povinnosti. Žalovaný vždy však zůstal u příslibu a očekávání nenaplnil. Z jeho jednání bylo zřejmé, že nemá zájem již o další koupi nemovitosti a že pouze a jen oddaluje své vyklizení z předmětné nemovitosti, neboť si musel být vědom toho, že předmětnou nemovitost již užívá bez právního důvodu. Z e-mailové korespondence z [datum] soud zjistil, že žalobce upozorňuje zástupce žalovaného na to, že očekává aktivitu ze strany žalovaného. Žalobce dával najevo, že čeká na návrh kupní smlouvy dle dohody s tím, že připomněl, že nájemní smlouva na nemovitost 205 je jen do konce ledna roku 2021. Z e-mailové komunikace z [datum] soud zjistil, že účastníci řízení komunikovali a řešili otázku úhrady kupní ceny ve vztahu k předmětné nemovitosti. Z výzvy ze dne [datum], která byla zaslána zástupci žalované, soud zjistil, že žalovaný je povinen předmětnou nemovitost vyklidit nejpozději do [datum]. Z předmětné písemnosti je zřejmé, že žalobce nikdy nepřijal rétoriku žalovaného o tom, že by došlo k prolongaci nájmu ve smyslu ust. § 2230 z. č. 89/2012 Sb., neboť ze strany žalobce nebylo dostatečně dáno najevo žalovanému, že nájem skončí a žalovaný byl i upozorněn na to, že nájem skončí posledním dnem v měsíci lednu roku 2021. V předmětných nemovitostech se žalovaný zdržoval neoprávněně bez právního důvodu. Podle § 2201 z. č. 89/2012 Sb. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle § 2299 z. č. 89/2012 Sb. nájem ujednaný na dobu určitou může každá ze stran vypovědět jen v případě, že ve smlouvě byly zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba. Podle § 2330 odst. 1 z. č. 89/2012 Sb. užívá-li nájemce věc i po uplynutí nájemní doby a pronajímatel ho do jednoho měsíce nevyzve, aby mu věc odevzdal, platí, že nájemní smlouva byla znovu uzavřena za podmínek ujednaných původně. Byla-li původně nájemní doba delší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na jeden rok; byla-li kratší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na tuto dobu. Podle § 2330 odst. 2 z. č. 89/2012 Sb. ustanovení odstavce 1 se nepoužije přesto, že nájemce věc dál užívá, dala-li strana v přiměřené době předem najevo, že nájem skončí nebo již dříve nájem vypověděla. I za situace, kdyby došlo k jakési prolongaci nájemní smlouvy, kdy tuto skutečnost zcela žalobce popřel, odkazoval na vyjádření z dubna roku 2021, ze kterého bylo zřejmé, že žalobce již nadále nesouhlasí s tím, aby žalovaný užíval předmětnou nemovitost, již v samotné písemnosti ze dne [číslo] 2022 upozorňuje žalovaného na konec nájemní smlouvy do konce ledna roku 2021 a v neposlední řadě z písemnosti ze dne [datum] se dožadoval vyklizení nemovitosti žalovaným nejpozději do [datum], bylo prokázáno, že nájemní vztah založený mezi žalobcem a žalovaným skončil. Nic však nebránilo účastníkům řízení, a takto i vyplynulo z výpovědi žalobce a postoje žalovaného, že se ještě v mezidobí pokoušeli dohodnout na uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem by byla nemovitost stavba – rodinný dům [adresa] stojící na pozemcích par. [číslo] parc. [číslo] k. ú. [obec] vše zapsané na [list vlastnictví] [stát. instituce], k. p. [obec]. Z e-mailové komunikace od právního zástupce žalobce směřované právnímu zástupci žalovaného ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce opakovaně urguje sdělení, dotazoval se na vypracování znaleckého posudku a poukazoval na to, že doba, po kterou očekává vyjádření žalovaného je nepřiměřeně dlouhá. Z výpovědi žalobce soud zjistil, že žalovaný mu neumožnil vstup do nemovitosti. Žalobce argumentoval svůj požadavek vstupu do nemovitosti tak, aby mohl kontrolovat stav nemovitosti zejména po zimě. Z přípisu z 20. 1. roku 2021 soud zjistil, že zástupce žalobce obeznámil zástupce žalovaného o tom, že jednání o prodeji nemovitosti považuje za ukončená a kupní smlouvu s žalovaným uzavírat nebude. Dal mu lhůtu pro vyklizení předmětné nemovitosti [datum]. Z vyjádření zástupce žalovaného z [datum] soud zjistil, že dle jejich náhledu celé prodlení a tato situace nebyla způsobena ze strany žalovaného, ale v důsledku změny kupní ceny ze strany bratra žalobce. V daném případě se jednalo o nemovitost ve vlastnictví bratra žalobce. V daném případě ze strany bratra žalobce měla být navýšena cena původně o 200 000 Kč. Tato nemovitost však nebyla předmětem ujednání mezi žalobcem a žalovaným. Z předmětné nájemní smlouvy a smlouvy o budoucí kupní smlouvě z [datum], stanovisek žalobce, ani žalovaného však nebylo zjištěno a soud nemá za prokázané, že k uzavření smlouvy kupní, jejímž předmětem měl být předmět nájemní smlouvy ze smlouvy z [datum] je zapotřebí a tato smlouva má být vázána na prodej nemovitosti bratra žalobce žalovanému. Z vyjádření žalobce ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce poukazuje na špatnou součinnost ze strany žalovaného, že neobdržel žádný návrh kupní smlouvy. Vzhledem k tomu, že nájemní smlouva ze dne [datum] ani ústní dohoda konce března do roku 2021 byla naplněna, žádal o zaslání kupní smlouvy do [datum] s tím, že v opačném případě se bude dožadovat vyklizení předmětné nemovitosti do [datum]. Na tuto zprávu žalovaný reagoval omluvou, že má hodně aktivit mimo Českou republiku. Odkázal na to, že se může i v této věci obrátit na zástupce žalovaného v případě pokud žalovaný nebude zastihnut. O tom, že následně žalobce směřoval svá vyjádření a požadavky k rukám zástupce žalovaného svědčí emailová a písemná korespondence. Z e-mailové korespondence vedené mezi zástupci účastníků řízení z [datum] soud zjistil, že žalobce odkazoval již na svojí výzvu k vyklizení předmětné nemovitosti ze dne [datum]. Žalobce vyslovoval kladné stanovisko k tomu, že je připraven řešit otázku případného zhodnocení nemovitosti a případného vzájemného zápočtu pohledávek, tzn. nároku žalovaného na úhradu tohoto zhodnocení oproti pohledávce na dluhu žalovaného za užívání nemovitosti. Zástupce žalobce opakovaně vyslovoval zástupci žalovaného náhled, že kupní smlouva, která měla být uzavřena mezi žalovaným a bratrem žalobce je pouze věcí žalovaného a nelze jej spojovat s uzavřením smlouvy kupní mezi žalobcem a žalovaným. Opětovně bylo zdůrazněno podáním ze dne [datum], které směřovalo k rukám zástupce žalovaného, že celá věc se nepřiměřeně dlouho vyvíjí a žalobce poukazoval na termín [datum] k uzavření případné kupní smlouvy dle návrhu. Z výpovědi žalobce soud zjistil, že se opakovaně pokoušel s žalovaným dojednat možnost případného prodeje nemovitosti, avšak bezvýsledně. Ze strany žalovaného bylo poukazováno na to, že je covid, že bude mít problémy s přechodem hranic. Předmětná nájemní smlouva se vypracovala, vypracovali ji s předpokladem uzavření kupní smlouvy, dohodli se na nájmu 20 000 Kč měsíčně + energie. Mezi účastníky řízení byl sjednán plán záloh. Byla dohoda, že pokud dojde k uzavření kupní smlouvy, částka, která byla zaslána na účet žalobce, se započte na kupní cenu. Ze strany žalovaného byla k rukám žalobce zaslána částka ve výši 140 000 Kč. Ze strany žalobce nebylo vůbec předpokládáno to, že ze strany žalovaného bude zmařena možnost uzavřít kupní smlouvu, jejímž předmětem měla být nemovitost. Od února do března roku 2021 žalobce opakovaně kontaktoval pana žalovaného, jak to vypadá se znaleckým posudkem, penězi. Na konci května roku 2021 pan žalovaný přijel s rodinou do nemovitosti, o penězích se nechtěl bavit, byl zastižen náhodně až v září roku 2021, kdy opětovně poukazoval, že vše bude v pořádku a peníze jsou na cestě. V mezidobí se kontaktovali zástupce žalobce se zástupcem žalovaného a vyjadřovali se k návrhu kupní smlouvy, s požadavkem na nějakou zálohu K naplnění předmětné kupní smlouvy ze strany žalovaného nedošlo s tím, že bratr žalobce měl navýšit kupní cenu oproti dohodě pro něj z nepochopitelných důvodů o 100 000 Kč. Přestože pan žalovaný nebyl kontaktní, nereagoval, nejezdil do České republiky, pokoušel se naznačovat, že jeho jednání vedou k uzavření kupní smlouvy a že žádné finance, které by měl posílat fakticky, nikdy neposlal. Tehdy zůstalo pouze a jen u příslibu. Ze strany žalovaného skutečně došlo k zateplení domu, kdy tato cena zateplení představovala částku 140 000 Kč. Předmětná nemovitost, kterou předal žalobce žalovanému, byla plně zařízena a připravena k okamžitému bydlení. Ze strany žalovaného však bylo ingerováno do stavu kuchyně, přestože se jednalo o kuchyň téměř novou z roku 2015. Ze strany žalovaného žalobce nepožadoval, aby mu byly sdělovány a oznamovány stavební úpravy, neboť žalobce byl stále pevně přesvědčen o tom, že nemovitost do budoucna bude žalovaného. Žalobce připustil, že byl zřejmě velmi naivní a nenechal si smlouvu přezkoumat právě kvalifikovanou osobou. Smlouva byla uzavřena na dobu 3 měsíců, částku, kterou poskytl žalovaný, byla ve výši 140 000 Kč. Už v lednu roku 2021 žalobce signalizoval žalovanému, že bude končit nájem tak, aby byly realizovány příslušné kroky k případnému prodeji nemovitosti. Žalovaný stále vytvářel umělé pocity o tom, že tu nemovitost chce koupit. Tento neurčitý postoj v atmosféře byl zřetelný až do rozhodnutí ve věci samé. Tyto skutečnosti vyplynuly z emailové korespondence mezi stranami sporu a byly potvrzeny výpovědí žalobce. Ze strany žalovaného docházelo stále k protahování tohoto stavu, k nedodržování termínu, k nedodržování jakýchkoliv dohod. Žalobce měl nafocený stav nemovitosti před zásahem žalovaného. Předmětná nemovitost byla uzamknuta poté, co se žalobce dožadovat vstupu do nemovitosti. Pokud se jedná o dlužný nájem, nebo o částku představující nájem z titulu bez právního důvodu užívání nemovitosti, dožadoval by se žalobce po žalovaném přibližně 250 000 Kč. Žalovaný v současné době předmětný dům užívá bez právního důvodu a nehradí ani za užívání žádnou částku, ani náklady spojené s užíváním předmětné nemovitosti. Žalobce vylučoval, že by akceptací stavebních úprav ze strany žalovaného bylo vyjádřením, že souhlasí s tím, aby žalovaný nadále užíval předmětnou nemovitost. K datu soudního rozhodnutí je zřejmé, že žalovaný nikterak účinně nereaguje na výzvy zaslané ze strany žalobce, kterými se dožadoval vyklizení předmětné nemovitosti. Mezi účastníky řízení probíhala jednání a stále probíhají jednání o případném vzájemném zápočtem vzájemných pohledávek, tzn., výše zhodnocení nemovitosti a částka odpovídající částkám za užívání nemovitosti. Po provedeném dokazování, po vyhodnocení každého důkazu jednotlivě a ve vzájemné souvislosti soud má za prokázané, že nemovitost –stavba- rodinný dům [adresa] stojící na pozemcích par. [číslo] parc. [číslo] vše zapsané na [list vlastnictví] pro k. ú. [obec], vedeném u [stát. instituce] k. p. [obec] je ve výlučném vlastnictví žalobce. Tato skutečnost byla nesporná a vyplynula i ze samotných shodných tvrzení účastníků řízení. Mezi účastníky řízení byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouva podřazena režimu ustanovení § 2235 a násl. z. č. 89/2012 Sb., která opravňovala žalovaného užívat výše specifikovanou nemovitost žalobce. Předmětná smlouva byla uzavřena do [datum], pokud nedojde k uzavření předmětné kupní smlouvy mezi žalobcem a žalovaným, jejímž předmětem měla být výše specifikovaná nemovitost anebo ke dni kdy bude kupní smlouva mezi účastníky řízení uzavřena, tzn., ještě před [datum]. Z emailové korespondence vedené mezi účastníky řízení přesně ze dne [datum], kterou vedl žalobce se zástupcem žalovaného dne [datum] je zjevné, že žalobce poukazoval na to, že nájemní smlouva je jen do konce ledna roku 2021 a jednoznačně čekal na návrh kupní smlouvy dle dohody, kterou měl s žalovaným. Z výpovědi žalobce, ale i z emailové komunikace bylo zjištěno, že probíhala stále jednání mezi účastníky řízení, kde se řešili možnosti odkupu nemovitosti. Žalobce důvěřoval, ponechával prostor, avšak žalovaný nebyl součinný. Jednání o uzavření kupní smlouvy pak ztroskotala na navýšené kupní ceně nemovitostí, která ani neměla být předmětem smluvního vztahu založeného mezi žalobcem a žalovaným, ale vztahu mezi bratrem žalobce a žalovaným, tzn., nesouvisela ani s předmětným řízením. Skutečnost, že žalovaný nereagoval, nebyl součinný, nemůže znevýhodňovat žalobce v jeho pozici vlastníka nemovitosti, který zcela jednoznačně sděloval, že nájemní smlouva končí ke konci ledna 2021 a prokazatelně tato smlouva do této lhůty uzavřena nebyla. Mezi účastníky řízení nebyla prokazatelně sjednána žádná smlouva ani v ústní ani v písemné podobě, která by prolongovala nájemní smlouvu uzavřenou ze dne [datum]. Žalobce akceptoval úkony žalovaného co do stavebních úprav, ale tímto nikterak neprojevoval vůli, která by deklarovala akceptaci stávajícího nájemního vztahu, pouze a jen věřil, že do budoucna ještě dojde k uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem bude předmět nájmu- nemovitosti již výše specifikované. I kdyby předmětná nájemní smlouva byla k dohodě účastníků řízení prodloužena o další 3 měsíce, žalobce opakovaně prokazatelně dával najevo už v dubnu 2021, dále pak v září naposledy ze dne [datum], že žádá vyklidit předmětnou nemovitost ze strany žalovaného, a to nejpozději do [datum]. Postojem a nečinností žalovaného byl žalobci znemožněn výkon jeho vlastnického práva k předmětné nemovitosti. Vzhledem k tomu, že straně žalované se nepodařilo prokázat, že mezi účastníky řízení byla sjednána dohoda, která by určovala právo užívání žalovaného k předmětné nemovitosti k datu soudního rozhodnutí, soud vyhodnotil, že žalovaný užívá aktuálně předmětnou nemovitost již bez právního důvodu, a proto soud vyhověl plně nároku žalobce a nařídil vyklizení předmětné nemovitosti žalovaným. O průběhu vztahu mezi účastníky vypovídá zejména e-mailovaná korespondence, která byla velmi intenzivní od ledna roku 2021 do října roku 2021. Rozhodnutí o náhradě nákladů řízení má pak oporu v § 142 odst. 1 o. s. ř. V daném případě to byl žalobce, kdo byl plně ve věci úspěšný, a komu náleží právo na přiznání plné náhrady nákladů řízení, které účelně vynaložil k uplatnění svého práva proti žalovanému. Předmětné náklady představuje zaplacený soudní poplatek ve výši 5 000 Kč, odměna za 7 úkonů právní služby – 7 x 1 500 Kč podle § 7 vyhl. 177/1996 Sb. představující příprava a převzetí, včetně první porady s klientem [datum], výzva k úhradě na vyklizení ze dne [datum], návrh ve věci samé [datum], účast u ústního jednání [datum], vyjádření ze dne [datum], písemné podání ze dne [datum] a účast u jednání [datum], dále 7 režijních paušálů – 7 x 300 Kč podle § 13 odst. 3 vyhl. 177/1996 Sb., 10 půlhodin v 1 000 Kč podle § 14 odst. 3 vyhl. 177/1996 Sb., cesta 2 x [obec] – [obec] a zpět [datum] a [datum] [obec] – [obec] a zpět 240 km, osobní automobil, průměrná spotřeba 5,9 litrů [číslo] km, sazba 4,70 Kč/km, cena 36,10 Kč na litr, 21% DPH ze součtu odměny a režijních paušálů. Celkem tak byla žalovanému uložena povinnost zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částka ve výši 22 885 Kč, kterou je žalovaný povinen uhradit s poukazem na ust. § 149 odst. 1 o. s. ř. k rukám advokáta JUDr. Ing. [jméno] [příjmení] LL. M. MBA.