108 C 31/2023

Plný text

Okresní soud ve Frýdku-Místku rozhodl samosoudcem Mgr. Radomírem Josiekem ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A , narozený Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce B , narozená Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce A oba zastoupeni advokátem Anonymizováno proti žalovaným:

1. Jméno žalované A , narozený Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B , narozená Datum narození žalované B bytem Adresa žalované B zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o zaplacení částky 704 893 Kč s příslušenstvím I. Žalovaní 1. a 2. jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně žalobcům a) a b) částku 574 858 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně od 29. 7. 2023 do zaplacení, vše do tří dnů od právní moci rozsudku.II. Žaloba se zamítá o částku 130 035 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně od 29. 7. 2023 do zaplacení.III. Žalovaní 1. a 2. jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně žalobcům a) a b) náklady řízení ve výši 144 446 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobců.IV. Žalovaní 1. a 2. jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně České republice na účet Okresního soudu ve , adresa, , VS: , var. symbol, náklady řízení ve výši 3 968,80 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku.V. Žalobci a) a b) jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně České republice na účet Okresního soudu ve , adresa, , VS: , var. symbol, náklady řízení ve výši 871,20 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobci se svou žalobou domáhali proti žalovaným zaplacení částky ve výši 704 893 Kč s příslušenstvím, představující slevu z kupní ceny z titulu odpovědnosti žalovaných za skryté vady prodané nemovitosti (595 993 Kč) a náhradu nákladů za znalecký posudek, vyhotovený za účelem vyčíslení výše slevy (108 900 Kč). Žalobu odůvodnili tím, že jsou manželé a 18. 3. 2022 jako kupující uzavřeli s žalovanými jako prodávajícími kupní smlouvu, jejímž předmětem byly nemovitosti, zapsané na LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, a součást tvořil i rodinný dům číslo popisné , Anonymizováno, . Kupní cena byla sjednána ve výši 12 500 000 Kč a s ohledem na to, že žalovaní byli spoluvlastníky předmětných nemovitostí každý s podílem o velikosti jedné poloviny, cena prodávaného podílu činila 6 250 000 Kč. Před nabytím předmětné nemovitosti absolvovali žalobci dvě prohlídky za účasti zástupců realitní kanceláře, která předmětné nemovitosti inzerovala k prodeji a žalobci byli ze strany realitního makléře vždy výslovně ujištěni, že předmětné nemovitosti nevykazují žádné vady. Návrh kupní smlouvy obsahoval ujednání, že se ve střešní konstrukci prodávaného rodinného domu v minulosti nacházela kuna, kterou se však podařilo vypudit, přičemž nemělo dojít ani ke zjevnému poškození střešní konstrukce. Na základě tohoto ujištění uzavřeli žalobci kupní smlouvu. Předmětné nemovitosti byly žalobcům předány 29. 4. 2022 a ti se v průběhu měsíce května 2022 do domu přestěhovali. Poté žalobci zjistili, že se kunu z předmětného rodinného domu nepodařilo vypudit a postupem času zjišťovali i další nedostatky zakoupeného rodinného domu, které průběžně žalovaným telefonicky oznamovali. Tato oznámení byla bez reakce žalovaných, proto žalobci zaslali žalovaným dne 13. 9. 2022 email, kde zjištěné nedostatky shrnují a jelikož ani na to žalovaní nereagovali, vyhledali právní pomoc a práva z vadného plnění uplatňovali prostřednictvím advokáta. Dne 23. 11. 2022 žalobci zaslali žalovaným písemnou výzvu, kde byly zrekapitulovány a vytknuty další vady a současně uplatnili i slevu z kupní ceny se sdělením, že tato bude přesně vyčíslena až po vypracování znaleckého posudku soudním znalcem z oboru stavebnictví a ekonomika. Žalovaní byli vyzváni ke společnému postupu tak, že se shodnou na výši slevy z kupní ceny nebo na osobě soudního znalce k vyčíslení této slevy a pro případ, že žalovaní neposkytnou součinnost, zahájí žalobci kroky k vypracování znaleckého posudku sami a ten bude podkladem pro vyčíslení slevy z kupní ceny a uplatnění u soudu. Rovněž bylo sděleno, že po vypracování znaleckého posudku bude zahájena rozsáhlá rekonstrukce předmětného rodinného domu a vady již nebude možno dokumentovat. Proto byli žalovaní upozorněni, pokud by měli zájem o vypracování vlastního znaleckého posudku či vlastní zadokumentování vad pro případné soudní řízení, měli tak učinit bez zbytečného odkladu, neboť po zahájení rekonstrukce to nebude možné. Žalovaná 2. souhlasila se společným postupem a žalovaný 1. namítal, že dle sdělení realitního zprostředkovatele žalobci o všech vadách předmětné nemovitosti ví. Počátkem roku 2023 se projevily další vady předmětné nemovitosti, spočívající v zatékání v hřebenech nároží a úžlabí střechy domu, což se projevovalo mimo jiné i plísní na stropních sádrokartonech, a dále výskyt plísně na vnitřní straně oken domu, což bylo vytčeno přípisem ze dne 5. 1. 2023 a rovněž na tyto vady žalobci uplatnili slevu z kupní ceny s tím, že bude vyčíslena po vypracování znaleckého posudku. Žalovaný 1. vyslovil zájem účastnit se prohlídky znalcem. Žalovaní byli opakováni vyrozumění, že jim bude umožněna prohlídka předmětné nemovitosti s tím, že začátkem března roku 2023 je v plánu zahájení rozsáhlé rekonstrukce střechy, kde dojde k odkrytí střešní krytiny a byli opět upozorněni, že pokud si budou chtít střechu ve stávajícím stavu zdokumentovat, nechť tak učiní do zahájení rekonstrukce, na což však žalovaní nereagovali. V dubnu 2023 byla zahájena rekonstrukce střechy, došlo k úplnému odkrytí střešní krytiny a zpřístupnění dříve skrytých částí střešní vrstvy, čehož byl přítomen i soudní znalec , jméno FO, , který celou střešní vrstvu prohlédl a zdokumentoval a následně vyhotovil znalecký posudek, ve kterém byly zjištěny a blíže specifikovány tři skryté vady střešní konstrukce předmětného domu. Šlo o perforaci parotěsné fólie, způsobené vadnou realizací, nedostatečnou tloušťku tepelné izolace, kdy namísto tepelné izolace o tloušťce 180 mm byla použita tepelná izolace na hambálku krovu v maximální tloušťce 100 mm, která byla navíc sešlapaná, nedoléhala k sobě a spáry mezi tepelnou izolací byly až 40 mm. I tato vada vznikla při realizaci stavby. Třetí vadou byl výskyt plísní kolem oken vikýřů, způsobený nesprávným uložením tepelné izolace a nevyřešením tepelného mostu v místě osazení okna vikýře, rovněž při realizaci předmětné stavby. Výše nákladů, které je nutno vynaložit na odstranění těchto tří uvedených vad, byla vymezena částkou 595 993 Kč. Náklady na vypracování tohoto znaleckého posudku činily 108 900 Kč. V návaznosti na tento znalecký posudek zaslali žalobci žalovaným 21. 7. 2023 přípis, kde byly zjištěné vady blíže specifikovány a opětovně vytknuty a byla opětovně uplatněna sleva z kupní ceny ve výši 595 993 Kč. Žalovaní rovněž uplatnili náhradu nákladů na vypracování znaleckého posudku ve výši 108 900 Kč, přičemž tento přípis obsahoval i předžalobní výzvu k úhradě žalované částky a přílohou byl i předmětný znalecký posudek a daňový doklad, kterým byla vyúčtována odměna a náklady na jeho vypracování. Výzva však zůstala bez reakce žalovaných.

2. Oba žalovaní ve svém vyjádření navrhovali zamítnutí žaloby. Žalovaná 2. v rámci odporu proti vydanému platebnímu rozkazu namítala, že vytčené vady nebyly vadami skrytými, neboť žalobci byli upozorněni na možnost poškození zakrytých částí střešní konstrukce kunou, jak je uvedeno v článku II. odstavci 9 kupní smlouvy a žalobci jako kupující si byli vědomi, že zakryté části střešní konstrukce mohou být poškozeny. Navíc namítala, že vyčíslené náklady na odstranění vad jsou pouze teoretickým odhadem znalce vytvořené na objednávku žalobců, které žalovaná nepovažuje za objektivní. Nesouhlasila ani s částkou 108 900 Kč za vypracování znaleckého posudku. Bylo rovněž namítáno, že s ohledem na kolaudaci domu 1. 3. 2006 nemohli žalobci jako kupující předpokládat, že veškeré stavební části domu jsou v perfektním stavu, přičemž upozorňovala na životnost předmětných poškozených částí. Posléze doplnila, že vytčené vady byly vadami zjevnými proto, že je bylo možno zjistit prohlídkou nemovitosti. Rovněž žalovaný 1. namítal, že vady, které žalobci vytýkají, byly vadami zjevnými, na které upozorňoval, a šlo o vady, které byly způsobeny kunou.

3. Z kupní smlouvy ze dne , datum, včetně předávacího protokolu a výpisu z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, zjistil soud, že žalobci mají ve společné jmění manželů mimo jiné pozemek parc. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , jehož součástí je stavba rodinného domu číslo popisné , Anonymizováno, , a to na základě kupní smlouvy uzavřené s žalovanými jako prodávajícími dne , datum, . Žalovaní jako prodávající ve smlouvě prodali žalobcům každý svůj podíl o velikosti jedné poloviny na těchto nemovitostech a sjednaná kupní cena za každý tento podíl činila 6 250 000 Kč. V článku II. odstavec 9 je konstatováno, že kupující prohlašují, že se před podpisem smlouvy seznámili s faktickým a právním stavem předmětu převodu, že si jej řádně prohlédli včetně jeho součástí a příslušenství a předmět převodu v daném stavu za dohodnutou cenu kupují. Žalobci výslovně prohlásili, že se seznámili především s vadou ve smyslu možného poškození zakrytých částí střešní konstrukce kunou, kterou se však již v minulosti podařilo vypudit, přičemž zjevné poškození střešní konstrukce nebylo shledáno. Kupující rovněž prohlásili, že se s uvedenými vadami seznámili také prostřednictvím odborníka. Nemovitosti, které byly předmětem uvedené kupní smlouvy, byly předány žalobcům dne 29. 4. 2022. V protokolu o předání a převzetí je konstatováno, že předmět předání je k tomuto dni ve stavu, se kterým byli přejímající seznámení před podpisem kupní smlouvy.

4. Z emailu s datem 13. 9. 2022 zjistil soud, že tímto emailem žalobci vytkli žalovaným skryté vady u domu číslo popisné , Anonymizováno, , spočívající ve zjištění vniknutí kuny do střešních prostor, vadách motoru a pojezdu garážových vrat a klesání hladiny bazénu.

5. Z přípisu ze dne 23. 11. 2022 zjistil soud, že právní zástupce žalobců jménem svých klientů oznámil žalovaným 1. a 2. skryté vady stavby spočívající ve výskytu kuny ve střešní konstrukci, roztrhané a chybějící izolační vatě nad sádrokartony v koupelně zjištěné po demontáží stropních sádrokartonů, zatékání do podkrovního prostoru nad garáží, nefunkčnost motoru u pojezdu garážových vrat a samovolný úbytek vody v zahradním bazénu. V souvislosti s tím uplatnili slevu z kupní ceny, jejíž výši avizovali vyčíslit po vypracování znaleckého posudku.

6. Z dopisu ze dne 30. 11. 2022 zjistil soud, že žalovaná 2. prostřednictvím svého právního zástupce v reakci na dopis ze dne 23. 11. 2022 konstatovala, že si žalobci byli vědomi při uzavírání kupní smlouvy možnosti poškození zakrytých částí střešní konstrukce zvířetem a rovněž zde bylo konstatováno, že při dvou prohlídkách domu s realitním makléřem byly prohlédnuty i půdní prostory se zjištěním, že je vše v pořádku. K dalším vytčeným vadám bylo vyžadováno doložení stavu, případně doplnění informací.

7. Z emailu ze dne 2. 12. 2022 zjistil soud, že žalovaný 1. tímto sdělil zástupci žalobců, že nebyl přítomen žádné z prohlídek prodávaného domu, a že o vadách žalovaná 2. dobře věděla, neboť je žalovaný 1. sdělil její bývalé právní zástupkyni , jméno FO, .

8. Z dopisu ze dne 5. 1. 2023 a emailu z 16. 1. 2023 (čl. 67) zjistil soud, že žalobci prostřednictvím svého právního zástupce oznámili žalovaným další skryté vady, které se na předmětné nemovitosti projevily, a to zatékání v hřebenech nároží a úžlabí střechy domu, které jsou zřejmé ze skutečnosti, že se zde vyskytují mokré fleky a plíseň, a to ve všech podkrovních pokojích včetně pokoje dětského, a dále plíseň na vnitřní straně oken domu ve všech podkrovních pokojích včetně pokoje dětského. V dopise je uvedeno, že s ohledem na tyto skryté vady žalobci uplatňují slevu z kupní ceny, jejíž výši vyčíslí až po vypracování znaleckého posudku soudním znalcem. Dopis byl doručen žalovanému 1. dne 6. 1. 2023 a právnímu zástupci žalované 2. dne 5. 1. 2023. Na výše uvedený dopis žalovaný 1. reagoval tím, že plísně se v domě po celou dobu bydlení neobjevily, přestože v době předání byla výmalba původní (cca 5 let) a neopravovaná. Vyjádřil zájem zúčastnit se prohlídky znalce.

9. Z dopisu ze dne 27. 1. 2023 zjistil soud, že žalobci prostřednictvím svého právního zástupce sdělili žalovaným v souvislosti s uplatněnými vadami a slevou z ceny, že plánují rozsáhlou rekonstrukci domu, zejména kompletní výměnu střešní konstrukce pravděpodobně v březnu 2023 s upozorněním, že během této rekonstrukce dojde k odstranění stávající střešní konstrukce a kompletnímu odkrytí veškerých vytýkaných vad. Žalobci umožní žalovaným, aby si stav stření konstrukce zdokumentovali pro účely možného soudního řízení a v případě zájmu o zdokumentování byli požádáni o kontaktování. Pro případ smírného vyřízení žádali o sdělení možných termínů jednání.

10. Z emailu ze dne 14. 2. 2023 zjistil soud, že v reakci na žádost žalovaného 1. o účast na prohlídce před znaleckým posudkem žalobci sdělili žalovanému 1., že za účelem vypracování znaleckého posudku poptali , jméno FO, , znalce z obou stavebnictví a ekonomika a v případě zájmu bude oběma žalovaným umožněna prohlídka předmětného domu. Pro tento případ žádali žalované, aby s předstihem informovali o možných termínech. Bylo opakováno, že začátkem měsíce března 2023 bude zahájena rekonstrukce střechy s odkrytím střešní krytiny a pokud budou žalovaní chtít střechu ve stávajícím stavu zdokumentovat, mají tak učinit do tohoto okamžiku. Poté nebude dokumentace střechy ve stávajícím stavu možná.

11. Ze záznamu o sondě střechy rodinného domu , adresa, ze dne 16. 2. 2023 bylo zjištěno, že společnost , Anonymizováno, . provedla ve střeše předmětného domu několik sond o velikosti cca 1x 1 metr, při nichž bylo zjištěno, že tepelná izolace se nachází ve špatném stavu. Na mnoha místech je porušena difuzní fólie včetně tepelné izolace od návštěvy kuny, ocelová konstrukce není řádně doteplena a mezi ocelovou vaznicí a sádrokartonem je cca 2 cm mezera, která není zateplena, což se může projevovat vlhnutím sádrokartonu při změnách teplot. Zateplování nebylo provedeno správně a v několika místech je značně omezeno proudění vzduchu od okapu k nároží, čímž se odvětrání střechy stává nefunkční a vlhkost z tepelné izolace nemá kde odvětrat. Difuzní fólie není v dobrém stavu, v místě se trhá a v brzké době nebude sloužit jako pojistná hydroizolace. Součástí záznamu jsou fotografie popisovaného.

12. Z dopisu ze dne 10. 3. 2023 a dopisu z 12. 4. 2023 bylo zjištěno, že žalobci prostřednictvím svého právního zástupce oznámili žalovaným 1. a 2. termín zahájení rekonstrukce dne 3. 4. 2023 s tím, že do tohoto dne mají možnost, aby si dosavadní stav střechy zadokumentovali, stejně jako si ho můžou zadokumentovat v průběhu provádění rekonstrukce. Opět byli upozorněni, že během rekonstrukce dojde k odstranění stávající střešní konstrukce a kompletnímu odkrytí veškerých vytýkaných vad, které posléze budou odstraněny a po provedení rekonstrukce nebude možné vytýkané vady, jakkoliv dokumentovat. Pro možné smírné vyřešení věci byly sděleny možné termíny ke společné schůzce s upozorněním, že současně s prováděním rekonstrukce bude na objednávku klientů vypracován znalecký posudek tak, aby byly vady zjištěny, vyčísleny a nároky z vadného plnění uplatněny u soudu. Dopis byl žalovanému 1. doručen dne 13. 3. 2023 a právnímu zástupci žalované 2. dne 10. 3. 2023. Poslední výzva k možnému zdokumentování stávajícího stavu střechy byla učiněna dopisem ze dne 12. 4. 2023.

13. Z faktury ze dne 13. 7. 2023 zjistil soud, že , jméno FO, , soudní znalec z oboru stavebnictví a ekonomika, vyúčtoval žalobcům za vyhotovení znaleckého posudku včetně přípravných prací celkem částku 108 900 Kč.

14. Z předžalobní výzvy ze dne 21. 7. 2023 bylo zjištěno, že žalobci vyzvali oba žalované po opakovaném vytčení vad spočívajících v perforaci parotěsné fólie, nedostatečné tloušťce tepelné izolace a tvorbě plísní kolem oken a vikýřů. Vyzvali žalované k úhradě částky 704 893 Kč, představující uplatněnou slevu z ceny předmětu koupě ve výši 595 993 Kč a náklady za vypracování znaleckého posudku ve výši 108 900 Kč, vše ve lhůtě sedmi dnů. Výzva byla žalovanému 1. doručena dne 24. 7. 2023 a zástupci žalované 2. dne 21. 7. 2023.

15. Ze sdělení společnosti , právnická osoba, . ze dne 1. 8. 2024 bylo zjištěno, že izolace z kamenné vlny, tedy i izolační desky Spodrock, které společnost vyrábí, jsou při správném zabudování plně funkční po desítky let. Podmínkou je správné provedení stavby a zabudování izolace do konstrukce tak, aby byla zajištěna funkčnost střešního pláště po řadu let. Reálný odběr vzorku prokázal, že tepelné vlastnosti kamenné vlny zůstávají v průběhu času konstantní za podmínky správného zabudování.

16. Ze sdělení , Anonymizováno, . ze dne 17. 10. 2024 zjistil soud, že tato společnost prováděla rekonstrukci střechy na rodinném domu v , Anonymizováno, číslo popisné , Anonymizováno, pro žalobce a) dle smlouvy o dílo ze dne 3. 3. 2023. Cena projektových a obstaravatelských činností je zahrnuta v každé jednotlivé položce příslušného položkového rozpočtu, který byl součástí smlouvy o dílo a cena těchto projektových prací a obstaravatelských činností činí paušální částku ve výši 10 % z ceny díla, tedy 159 377 Kč.

17. Ze znaleckého posudku znalce z oboru stavebnictví a ekonomika , jméno FO, ze dne 14. 7. 2023 a výslechu tohoto znalce zjistil soud, že znalec při vyhotovení posudku měl k dispozici detaily projektové dokumentace, mapové podklady skutečného provedení stavby a provedl místní šetření ve třech dnech. Během místního šetření v lednu 2020 byly zjištěny výskyty plísně projevující se černými skvrnami na povrchu sádrokartonu a v dubnu 2023 při opravě střechy byly zpřístupněny dříve skryté konstrukce, které bylo možno změřit a zjistit kvalitu provedení, přičemž byla pořízena i fotodokumentace. Na základě toho znalec učinil závěr, že střecha rodinného domu číslo popisné , Anonymizováno, trpí vadami. Tyto vady představuje perforace parotěsné fólie, v důsledku čehož dochází k infiltraci chladného vzduchu do sádrokartonu nebo pronikání vlhkosti z interiéru do tepelně izolační vrstvy, což má za následek úniky tepla a lokální výskyt plísní, zvýšení vlhkosti v místě vady. Příčinou vzniku této vady bylo vadné provedení parozábrany při realizaci stavby, kdy parozábrana dostatečně netěsní a je jednou z příčin úniku tepla z budovy a může být jednou z příčin plísní v budově. Další vadou byla nedostatečná tloušťka tepelné izolace šikmé střechy, a na hambálku krovu je tepelná izolace typu rockwool spodrock namísto 180 mm tloušťka maximálně 100 mm, izolace je sešlapaná, nedoléhá k sobě a spáry mezi tepelnou izolací jsou až 40 mm. Tloušťka tepelné izolace ve střeše tedy není dostatečná, což vede k úniku tepla z budovy a vzniku tepelných mostů. Poslední zjištěnou vadou byla tvorba plísní kolem oken a vikýřů, která vznikla tím, že tepelná izolace nebyla v dutinách stěn spojitá, do dutin byly vloženy zbytky tepelných izolací a konstrukce překládaných dřevěných hranolů stěn vikýře není ideální k eliminaci tepelných mostů a vazeb. Výpočtem byl potvrzen výskyt kondenzačních oblastí kolem oken a vikýřů, což bylo způsobeno tím, že při projekci tento detail nebyl řešen a při provádění nebyl odstraněn tepelný most v místě osazení okna vikýře. Znalec vyčíslil náklady na odstranění těchto vad představující cenu stavebních prací včetně použitých stavebních materiálů a projektové a obstaravatelské činnosti částkou 595 993 Kč. Dle položkového rozpočtu do nákladů na odstranění vad patří i náklady na odstranění vad v tzv. hambálku ve výši 29 251,58 Kč i cena projektových prací a obstaravatelských činností ve výši 143 143 Kč. Znalec ve se výpovědí vysvětlil, že při ohledání zmiňované stavby byl potvrzen předpoklad poškození tepelné izolace a pojistné hydroizolace pravděpodobně kunou. K tomuto poškození však znalec nepřihlížel, tedy ani při stanovení nákladů na opravu vad nepřihlížel k vadám způsobených kunou a vycházel z toho, že takto poškozená tepelná izolace byla vrácena zpět. Počítala pouze s přidáním 10 % tepelné izolace, a to z toho důvodu, že při demontáži vrstev střechy vždy dojde k částečnému poškození tepelné izolace, a proto je v položkovém rozpočtu uvedeno doplnění v rozsahu 10 %. Hydroizolaci v položkovém rozpočtu započetl tak, že je nutno nahradit novou v plné výměře, a to z toho důvodu, že při zmiňované demontáži vrstev střechy dojde k jejímu poškození a znehodnocení a nemůže být použita zpět. U střešní krytiny Bramac opět počítal s 10 % doplněním z toho důvodu, že při demontáži střešní krytiny a následné montáži již střešní krytinu nelze při běžném postupu naskládat tak, jak byla předtím. U hambálku je počítáno s výměnou tepelné izolace zcela, a to z důvodu jejího poškození, tedy sešlapání a nedoléhání k sobě, se spárami v rozsahu až 40 mm. Díky tomu byla izolace v podstatě nefunkční z hlediska koeficientu tepelného odporu. Dle znalce skutečnost, že je izolace po sešlapání nefunkční je otázkou odborné erudice, a proto považuje i tyto vady týkající se tepelné izolace hambálku za vady skryté. Znalec vysvětlil, že náklady, které jsou označeny jako honorář za výkon projektových prací a obstaravatelských činností jsou nutné pro řádné provedení opravy tak, aby nedošlo k dalším vadám. Znalec vypracoval posudek s vědomím jeho významu z hlediska obecného zájmu a trestních následků podání vědomě nepravdivého znaleckého posudku ve smyslu § 127a o.s.ř.. Závěry posudku byly přiléhavě odůvodněny a soud neshledal nic, co by potvrzovalo námitky žalovaných, že byl vyhotoven neobjektivně. Proto soud z odborných závěrů tohoto znaleckého posudku vycházel a neshledal důvod pro jeho přezkum.

18. Po zhodnocení výsledků provedeného dokazování vzal soud za prokázáno, že žalobci byli podílovými spoluvlastníky nemovitostí, zapsaných na LV č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , mimo jiné i pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba rodinného domu číslo popisné , Anonymizováno, . Výše spoluvlastnického podílu každého z žalovaných představovala 1/2 celku. Dne , datum, uzavřeli žalobci jako kupující s žalovanými jako prodávajícími kupní smlouvu, jejímž předmětem byly uvedené nemovitosti, včetně rodinného domu číslo popisné , Anonymizováno, , na základě, které byly nemovitosti převedeny do společného jmění manželů žalobců. V článku II. odstavec 9 kupující prohlásili, že se před podpisem smlouvy seznámili s faktickým i právním stavem předmětu převodu, že si jej řádně prohlédli a prohlásili, že se seznámili především s faktickou vadou ve smyslu možného poškození zakrytých částí střešní konstrukce kunou, kterou se však v minulosti podařilo vypudit. Prohlásili, že zjevné poškození střešní konstrukce nebylo shledáno. Rovněž prohlásili, že se s uvedenými vadami seznámili také prostřednictvím odborníka v oboru posuzování stavu nemovitostí a kupní cena byla sjednána i s ohledem na tyto existující vady. Předmětné nemovitosti žalobci převzali dne 29. 4. 2022 a v předávacím protokolu bylo konstatováno, že předmět předání je k tomuto dni ve stavu, se kterým byli žalobci seznámeni před podpisem kupní smlouvy. Posléze začali žalobci žalovaným vytýkat tvrzené skryté vady. Emailem ze dne 13. 9. 2022 bylo vytčeno, že v prostoru střechy se pohybuje kuna, bylo poukazováno na motor a pojezd garážových vrat a klesající hladinu vody v bazénu. Tyto vady byly vytčeny i v přípise ze dne 23. 11. 2022, v němž kromě toho bylo poukazováno na roztrhanou a chybějící izolační vatu nad sádrokartony v koupelně a zatékání do podkrovního prostoru nad garáží. Dopisem ze dne 5. 1. 2023 žalobci oznámili žalovaným další skryté vady, a to zatékání v hřebenech nároží a úžlabí střechy domu, které se projevují mokrými fleky a plísní ve všech podkrovních pokojích a byly vytčeny plísně na vnitřní straně oken domu. V souvislosti s tím žalobci uplatnili slevu z kupní ceny s upozorněním, že jí vyčíslí po vypracování znaleckého posudku soudním znalcem. Tyto vady oznámili i dalším dopisem ze dne 27. 1. 2023. Současně sdělili, že mají v úmyslu zahájit rozsáhlou rekonstrukci střechy začátkem března 2023, kdy dojde k odstranění stávající střešní konstrukce a kompletnímu odkrytí veškerých vytýkaných vad a žalovaným bude umožněno, aby si stav střešní konstrukce zdokumentovali pro účely možného soudního řízení. Současně projevili zájem záležitost vyřešit smírně s tím, že pokud nebude smírné jednání zahájeno do poloviny února, nechají si žalobci vypracovat znalecký posudek, na jehož základě pak vyčíslí slevu z kupní ceny. Protože mezi účastníky nedošlo ke smírnému projednání, byl dne 14. 7. 2023 znalcem z oboru stavebnictví a ekonomika , jméno FO, vypracován znalecký posudek, dle jehož závěrů střecha rodinného domu č. p. , Anonymizováno, vykazuje kromě vad způsobených nejspíše kunou i další vady, které byly způsobeny již při zhotovení domu vadným provedením, případně špatným řešením při projekci a samotným zhotovením. Šlo o perforaci parotěsné fólie zjištěné při opravě střechy v dubnu 2023, která způsobuje úniky tepla a lokální výskyt plísní. Další vadou byla nedostatečná tloušťka tepelné izolace šikmé střechy a sešlapaná tepelná izolace na hambálku krovu v původní tloušťce 180 mm na maximální tloušťku 100 mm, nedoléhající k sobě se spárami až 40 mm, což má za následek opět úniky tepla, vznik plísní uvnitř budovy, případně zkrácení životnosti konstrukce. Třetí vadou je tvorba plísní kolem oken vikýřů v důsledku absence řešení eliminace tepelných mostů a vazeb v místě osazení okna vikýře, což má za následek zdravotní škodlivost a zkrácení životnosti konstrukce. Všechny tyto vady vyhodnotil znalec jako skryté, včetně sešlapání izolace na hambálku krovu, které je viditelné jeho prohlídkou a nebylo jej třeba odkrývat (vidno na fotografii založené na čl. 149 spisu), což znalec zdůvodnil tím, že nefunkčnost izolace v důsledku sešlapání a nedoléhání k sobě je otázkou odborné erudice. Znalec vyčíslil náklady na odstranění těchto tří vad na částku 595 993 Kč, z čehož náklady na odstranění vady v hambálku činí 29 251,58 Kč a náklady na ceny projektových prací a obstaravatelských činností, které jsou nutné pro řádné provedení opravy tak, aby nedošlo k další vadám, činí 118 300 Kč. Po vyhotovení znaleckého posudku žalobci dopisem ze dne 21. 7. 2023 žalovaným vytkli tyto tři popsané vady a uplatnili slevu z ceny nemovitostí ve výši 595 993 Kč. Následně byla provedena kompletní rekonstrukce střechy dodavatelskou společností , Anonymizováno, ., kterou došlo ke kompletní výměně střešní konstrukce celé budovy, tedy nikoliv pouze k opravě vytýkaných vad a cena projektových prací a obstaravatelských činností představovala 10 % z ceny tohoto díla, byla zahrnuta v každé jednotlivé položce položkového rozpočtu a celkem činila 159 377 Kč. Žalovaní přes výzvu žalovanou částku ve stanovené lhůtě sedmi dnů neuhradili.

19. Podle § 2079 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen OZ) kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícím kupní cenu.

20. Podle § 2128 odst. 1 věta prvá OZ, při prodeji a koupi nemovité věci vyžaduje kupní smlouva formu podle § 560.

21. Podle § 2129 odst. 2 OZ, neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

22. Podle § 2131 OZ, v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí (§ 2085 - § 2125 OZ).

23. Podle § 2095 OZ, prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný za smlouvy, jinak pro účel obvyklý.

24. Podle § 2099 odst. 1 věta prvá OZ, věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a § 2096.

25. Podle § 2103 OZ, kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřelil-li vadu lstivě.

26. Podle § 2106 odst. 1 OZ, je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právoa) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věcib) na odstranění vady opravou věcic) na přiměřenou slevu z kupní ceny nebod) odstoupit od smlouvy.

27. Podle odst. 2 věta prvá citovaného ustanovení, kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil při oznámení vady nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady.

28. Podle § 2107 odst. 1 OZ, je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady nebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

29. Na základě výše uvedeného skutkového stavu učinil soud právní závěr, že žalobci jako kupující a žalovaní jako prodávající uzavřeli platnou kupní smlouvu dle ustanovení § 2079 a následujících OZ, v písemné formě jejíž předmětem byly nemovitosti a jejich součástí byl předmětný dům číslo popisné , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, . V době uzavření kupní smlouvy předmětný dům v části střešní konstrukce neměl vlastnosti obvyklé pro jeho řádné užívání, tedy trpěl vadami, které byly způsobeny při vadné realizaci stavby. Vadná byla parotěsná fólie, která byla perforovaná, což mělo za následek úniky tepla a lokální výskyt plísní. Dále byla nedostatečně provedena tloušťka minerální tepelné izolace šikmé střechy a rovněž byla nedostatečná tloušťka na hambálku krovu, kde (na hambálku) byla původní tloušťka 180 mm sešlapaná na maximálně 100 mm, přičemž tato izolace k sobě nedoléhala a spáry mezi ní byly až 40 mm. Tato vada měla za následek rovněž únik tepla a zkrácení životnosti konstrukce. Poslední vadou byla tvorba plísní kolem oken a vikýřů, která byla zapříčiněna neřešením eliminací tepelných mostů a vazeb při konstrukci dřevěných hranolů a měla za následek možné poškození zdraví a zkrácení životnosti konstrukce. Uvedené vady, s výjimkou poškozené tepelné izolace na hambálku krovu, mohly být zjištěny až po odkrytí střešní krytiny, začaly se projevovat až po převzetí věci kupujícími a žalobci je nemohli zjistit ani při dostatečné péči, proto jde o vady skryté. Tyto skryté vady žalobci vytkli žalovaným bezprostředně po jejich zjištění. Nad rámec uvedeného je nutno uvést, že výše uvedené vady nejsou vadami způsobenými v zakrytých konstrukcích zvířetem (kunou), na které byli žalobci při koupi domu upozorněni. K těmto vadám způsobených kunou soud nepřihlížel, ty nebyly předmětem žaloby a žalovaná částka nepředstavuje náklady na jejich odstranění, z nichž byla odvozena požadovaná sleva.

30. Naopak poškození tepelná izolace na hambálku krovu, tedy její sešlapání a nedoléhání k sobě, s mezerami v rozsahu až 40 mm je vadou, kterou žalobci při realizovaných prohlídkách zjistit mohli, neboť byly pouhým okem viditelné. Při prohlídkách bylo možno zjistit, že izolace nedosahuje tloušťky 180 mm ale nejvýš 100 mm a bylo vidět sešlapání i nedoléhání jednotlivých izolačních desek. Přestože znalec uvedl, že vyhodnocení nefunkčnosti této tepelné izolace v důsledku výše uvedeného vyžaduje odbornou erudici má soud za to, že minimálně nedoléhající izolační desky a nakonec i sešlapání izolace na výrazně menší tloušťku ukazuje na vadné položení této izolační vrstvy. Tuto vadu proto soud nevyhodnotil jako skrytou, a protože byla oznámena žalovaným až více než rok od uskutečněných prohlídek a uzavření smlouvy, nejde o oznámení vady bez zbytečného odkladu. Proto žalobci ve vztahu k této vadě nemají právo z vadného plnění dle ustanovení § 2112 odst. 1 občanského zákoníku.

31. Jak je však uvedeno, ostatní vady byly skryté a byly oznámeny prodávajícím ve lhůtě uvedené v § 2129 odst. 2 občanského zákoníku, proto vznikla žalobcům práva z vadného plnění dle § 2106 OZ.

32. Žalovaní současně s oznámením předmětných vad zjištěných znalcem zvolili právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, tedy právo z vadného plnění uvedené v § 2106, případně § 2107 odst. 1 občanského zákoníku. Ve vztahu k této slevě z ceny díla je na soudu, aby stanovil hlediska pro určení slevy s ohledem na individuální charakter posuzované věci. Jelikož předmětné vady bylo nutno odstranit a žalobci nepřistoupili pouze k odstranění vad, ale byla provedena komplexní rekonstrukce střechy dodavatelem, učinil soud závěr, že žalobci mají právo na slevu z ceny díla v rozsahu předpokládaných nákladů na tuto opravu, neboť skutečné náklady na opravu pouze zmiňovaných vad nelze zjistit (vyjmout) z celkových nákladů na provedenou rekonstrukci, vyjma nákladů na přípravné a projektové práce. Předpokládaná cena stavebních prací a materiálu na opravu výše uvedených skrytých vad dle znaleckého posudku , jméno FO, činí 423 598 Kč, když od celkové ceny 452 850 Kč soud dočetl náklady na odstranění vad zjevných, týkajících se hambálku ve výši 29 252 Kč. Naopak náklady na projektové a obstaravatelské práce, které jsou nezbytné pro řádné provedení opravy, soud nevymezil podle znaleckého posudku, ale podle skutečné nabídky společnosti , Anonymizováno, , která celkovou rekonstrukci zahrnující i opravy provedla, a dle které činila cena projektových a obstaravatelských prací při této rekonstrukci 10 % z ceny díla. Protože odhadovaná cena na odstranění skrytých vad činila 423 598 Kč, 10 % z této ceny představuje částku 42 360 Kč, kterou soud do slevy zahrnul. Celková výše slevy byla proto stanovena částkou 465 958 Kč.

33. Protože žalovaní nevyužili nabídku žalobců na smírné vyřešení věci a nereagovali na jejich výzvu seznámit se se zjištěnými vadami, nezbylo jim než pro zjištění výše slevy oslovit znalce z oboru stavebnictví, který svým znaleckým posudkem jednak vymezil vady střechy a jednak stanovil výši nákladů na jejich odstranění. Žalobci v souvislosti s vyhotovením znaleckého posudku uhradili znalci částku 108 900 Kč. To vše v souvislosti s porušením povinnosti žalovaných předat žalobcům předmět koupě bez vad, případně s vadami, na které upozornili. V souvislosti s tímto porušením vznikla žalobcům škoda ve výši 108 900 Kč a žalovaní jsou povinni tuto škodu žalobcům nahradit. Soud proto žalobě vyhověl co do částky 574 858 Kč a ve zbývající části žalobu jako nedůvodnou zamítnul.

34. S ohledem na výsledek sporu přiznal soud žalobcům právo na náhradu nákladů řízení dle ustanovení § 142 odst. 2 o.s.ř. v rozsahu rozdílu mezi jejich procesním úspěchem a neúspěchem, to je v rozsahu 64 % celkových nákladů. Tyto náklady představují odměnu advokáta dle § 187/1996 Sb. za 10 úkonů právní služby po 17 824 Kč (při zastupování dvou osob) představující převzetí a přípravu zastoupení, výzvu žalovaným 1. a 2. se základním a právním rozborem, žalobu, písemné vyjádření ze dne 8. 4. 2024, 26. 6. 2024, 10. 9. 2024 a 21. 10. 2024, účast u jednání před soudem dne 28. 5. 2024 a 4. 11. 2024. Dále náklady představují jeden úkon v poloviční sazbě za účast na jednání, které nebylo zahájeno, 12 režijních paušálů po 300 Kč, což po navýšení o DPH a připočtení zaplaceného soudního poplatku ve výši 35 245 Kč činí celkem 225 697 Kč. Soud žalobcům nepřiznal odměnu za úkon představující další výzvu k plnění za základním skutkovým a právním rozborem ze dne 21. 7. 2023, neboť výzvy adresované každému žalovaných byly sice ve dvou vyhotoveních, ale se stejným obsahem. 64 % z částky 225 697 Kč, představuje 144 446 Kč.

35. S ohledem na výsledek sporu zavázal soud žalované společně a nerozdílně i žalobce společně a nerozdílně zaplatit České republice náklady řízení spojené se znaleckým dokazováním v rozsahu jejich procesního úspěchu ve věci. Protože tyto náklady činily 4 840 Kč, žalobci byli ve sporu úspěšní z 82 % a žalovaní z 18 %, zavázal soud žalobce společně a nerozdílně zaplatit státu náklady řízení ve výši 871,20 Kč a žalované ve výši 3 968,80 Kč.