113 C 21/2024

Plný text

Okresní soud ve Frýdku-Místku rozhodl samosoudcem Mgr. Marianem Babicem ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované Janíkovou sídlem Adresa advokátky o 15 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 1 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši:- 12,75 % ročně z částky 15 000 Kč od 17. 10. 2024 do 18. 3. 2025,- 12,75 % ročně z částky 1 000 Kč od 19. 3. 2025 do zaplacení,a to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žaloba se zamítá v části, v níž se žalobce domáhal zaplacení částky 14 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 14 000 Kč od 19. 3. 2025 do zaplacení.

III. Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku 8 949 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právní zástupkyně žalované.

1. Žalobou, doručenou soudu dne 8. 11. 2024, se žalobce domáhal zaplacení částky 15 000 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnil tím, že účastníci uzavřeli dne 5. 1. 2024 podnájemní smlouvu, na základě které žalobce (jako podnájemce) od 10. 1. 2024 užíval byt č. , číslo, /14 na adrese , adresa, , , adresa, . Podnájem byl sjednán na dobu určitou od 10. 1. 2024 do 31. 1. 2025, přičemž žalobce měl žalované za užívání bytu hradit podnájemné ve výši 20 000 Kč měsíčně a zálohy na služby ve výši 5 000 Kč měsíčně. Žalobce na počátku smluvního vztahu uhradil k rukám žalované jistotu ve výši 50 000 Kč. V dubnu 2024 žalobce zaslal žalované výpověď z podnájmu, v jehož důsledku měl podnájem skončit ke dni 30. 6. 2024. V mezidobí se však účastníci ústně dohodli na dřívějším skončení podnájmu, a to ke dni 30. 5. 2024. Žalobce proto byt vyklidil a připravil jej tak, aby k 30. 5. 2024 mohlo dojít k jeho předání. Žalovaná se 30. 5. 2024 k převzetí bytu nedostavila, ačkoliv byt již fakticky měla ve své dispozici a v tomto začala provádět úpravy a stavební práce. Podnájem tak formálně skončil až 17. 6. 2024, kdy účastníci podepsali dohodu o skončení podnájmu. V rámci dohody o skončení podnájmu se účastníci dohodli, že podnájemné za období od 1. 5. do 17. 6. 2024, které žalobce nezaplatil, bude uhrazeno ze složené jistoty, a to tak, že žalovaná si z této ponechá částku 25 000 Kč na úhradu dlužného podnájemného a služeb za období od 1. 5. do 17. 6. 2024 a dále částku 10 000 Kč na případné nedoplatky vyúčtování služeb za rok 2024. Zbývající část jistoty ve výši 15 000 Kč měla žalovaná žalobci vydat podle § 2254 o. z. Žalovaná však z jistoty ničeho nevrátila, a to ani poté, co jí žalobce písemně vyzval k úhradě dlužné částky ve lhůtě do 16. 10. 2024.

2. Žalovaná uplatněný nárok odmítla jako nedůvodný. Poukázala na to, že podnájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou, přičemž žalobce nesplnil zákonné podmínky pro její předčasné vypovězení. Žalobce navíc byt nepředal žalované v původním stavu. Žalovaná několikrát odmítla byt převzít, například z důvodu zničení drahé tapety, nepořádku v kuchyni a v koupelně a znečištění bytu psem. Žalovaná nakonec by převzala v hrozném stavu a nechala jej uklidit na své náklady.

3. U jednání žalovaná své vyjádření doplnila tak, že částku 15 000 Kč si ponechala proto, že byt byl v době jeho předání poškozen. Mezi účastníky ovšem nedošlo ke shodě ohledně poškození a žalobce odmítal podepsat předávací protokol, v němž by poškození bytu bylo uvedeno, proto nakonec byl protokol vyhotoven bez zmínek o poškození bytu. V závěrečném ustanovení je ale konstatováno, že strany vůči sobě nemají žádné další nevypořádané nároky. Z toho žalovaná dovozuje, že nárok žalobce na vrácení částky 15 000 Kč zanikl. Žalovaná vynaložila částku 11 000 Kč na odstranění škod, které v bytě vznikly v důsledku jeho užívání žalobcem a dále částku 3 000 Kč na úklid bytu. Ve vztahu k žalobci tyto náklady dosud nevyčíslila, ani jej nevyzvala k jejich náhradě. Teprve u prvního jednání žalovaná vůči nároku žalobce započetla pohledávku ve výši 14 000 Kč, sestávající z nároku na náhradu částky 11 000 Kč vynaložené na výměnu poškozené tapety v obývacím pokoji a částky 3 000 Kč vynaložené na úklid bytu.

4. Žalobce tvrzení žalované o poškození či znečištění bytu rozporoval a se započtením vzájemných nároků nesouhlasil. Uvedl, že k datu skončení podnájmu, tj. k 17. 6. 2024 byl byt v bezvadném stavu.

5. Účastníci učinili v řízení nesporným, že dne 5. 1. 2024 uzavřeli podnájemní smlouvu, jejíž obsah odpovídal nepodepsané smlouvě, kterou soudu předložil žalobce. Nesporné bylo rovněž to, že žalobce v souvislosti s podnájmem zaplatil žalované jistotu ve výši 50 000 Kč, z níž mu žalovaná ničeho nevrátila. , jméno FO, , účastníci se shodli rovněž na tom, že jejich podnájemní vztah byl ukončen dohodou ke dni 17. 6. 2024, přičemž žalobce žalované nezaplatil podnájemné za období 1.5. až 17. 6. 2024, na jehož úhradu si žalovaná ponechala část jistoty ve výši 25 000 Kč, a další část ve výši 10 000 Kč si žalovaná ponechala na úhradu případných nedoplatků na službách spojených s užíváním bytu za rok 2024. Předmětem sporu účastníku tak byl nárok žalobce na vrácení části jistoty ve výši 15 000 Kč, potažmo důvodnost procesní obrany žalované, spočívající v započtení jejího nároku na náhradu nákladů vynaložených na opravu a úklid bytu.

6. Z provedených listinných důkazů učinil soud následující skutková zjištění:- Smlouvou o podnájmu ze dne 5. 1. 2024 přenechala žalovaná žalobci do užívání byt 3+kk v 2. NP bytového domu č. p. , číslo, na adrese , adresa, , , adresa, , a to na dobu od 10. 1. 2024 do 31. 1. 2025. Žalobce se zavázal za užívání bytu hradit podnájemné ve výši 20 000 Kč měsíčně a zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 5 000 Kč měsíčně, a to vždy k 13. dni měsíce, za které jsou platby hrazeny. Žalobce uhradil žalované jistotu ve výši 50 000 Kč, kterou byla žalovaná oprávněna použít k úhradě splatných pohledávek z titulu dlužného podnájemného, služeb nebo k úhradě škod způsobených žalobcem na předmětu podnájmu. Nepoužitá jistota měla být žalobci vrácena po ukončení podnájemního vztahu, a to do 3 pracovních dnů od řádného předání bytu žalované. Žalobce se zavázal po ukončení podnájmu vrátit byt předávacím protokolem ve stavu, v jakém jej převzal k užívání, přičemž se měl brát zřetel zejména na stav zaznamenaný v předávacím protokolu vyhotoveném na počátku podnájmu, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. Strany si ujednaly, že nebude-li byt vrácen řádně uklizený a vyčištěný, je žalovaná oprávněna část jistoty použít na úhradu úklidových služeb, a to až do výše skutečných nákladů.- Z listiny nazvané „Dohoda o skončení podnájmu bytu a Předávací protokol“ vyplývá, že účastníci se dohodli na ukončení podnájmu ke dni 17. 6. 2024, kdy byl byt předán zpět žalované. Účastnící se dále dohodli na vypořádání složené jistoty, a to tak, že její část ve výši 25 000 Kč měla být použita na dlužné nájemné a služby za období 1. 5. až 17. 6. 2024 a část ve výši 10 000 Kč měla být použita jako záloha na případné nedoplatky vyúčtování služeb za rok 2024. Ohledně zbývající části jistoty ve výši 15 000 Kč v dohodě nic ujednáno není. Předtištěná ujednání o tom, že by část jistoty měla být použita na úhradu úklidu bytu nebo úhradu vzniklých škod jsou přeškrtnutá. , jméno FO, , v závěrečných ustanoveních účastníci prohlásili, že „splněním výše uvedeného nebudou mít vůči sobě žádné nevypořádané závazky a že veškerá vzájemná práva a povinnosti vyplývající z Podnájemní smlouvy budou mezi stranami narovnány“.- Na fotografiích předložených žalovanou (28 ks) jsou zachyceny jednotlivé části bytu a jeho zařízení, a to mimo jiné znečištěná varná deska, tapeta, v níž je zavrtaný šroub, znečištěná trouba, vnitřek lednice a různé části koupelny, v nichž je viditelné větší množství chlupů. Ve spojení s výpovědí svědkyně , jméno FO, , která u soudního jednání na svém mobilním telefonu ukázala 8 fotografii a jedno video, které se shodovaly s fotografiemi předloženými žalovanou, přičemž u snímků v telefonu svědkyně bylo uvedeno datum 30. 5. 2024, má soud za prokázané, že na předmětných fotografiích je zachycen stav bytu ke dni 30. 5. 2024.- Na fotografiích předložených žalobcem (24 ks) je rovněž zachycen předmětný byt, v němž evidentně probíhalo malování – jednotlivé části nábytku jsou zakryté, na dvou fotografiích je zachycen muž, provádějící malířské práce. I na těchto fotografiích je vidět znečištěnou varnou desku. , adresa, a trouba jsou na fotografiích žalobce čistší než na fotografiích žalované. Žalobce tvrdil, že fotografie pořídil 4. 6. 2024, ve svém účastnickém výslechu pak uvedl, že je pořídil 5. 6. 2024. Toto tvrzení nebylo žalovanou rozporováno a není v rozporu ani s jinými provedenými důkazy. Soud proto vycházel z toho, že fotografie zachycují stav bytu ve dnech 4-5. 6. 2024.- Fakturou č. , hodnota, , vystavenou dne 20. 6. 2024, vyúčtoval , jméno FO, , IČ: , IČO, , žalované (která je ve faktuře označena dřívějším příjmením , jméno FO, ) částku v celkové výši 3 200 Kč, a to za hloubkové čištění a dezinfekci sedací soupravy, odstranění zápachu, parní čištění a antibakteriální dezinfekce látky (1 400 Kč), odstranění psích chlupů a dočištění povrchů v bytě, vysátí, mokré čistění podlah a povrchů (1 200 Kč) a odstranění plísně v koupelně, dezinfekce stěn, spár a rizikových ploch (600 Kč).- Příjmovým pokladním dokladem ze dne 4. 7. 2024 potvrdil , jméno FO, přijetí částky 11 000 Kč od žalované, a to za opravu tapety a podkladu. , jméno FO, žalované na stejnou částku vystavil rovněž fakturu č. , hodnota, datovanou dnem 4. 7. 2024. Z této faktury soud žádné závěry nečinil, když z výpovědi svědka , jméno FO, vyplynulo, že předmětnou fakturu vystavil zpětně dne 17. 3. 2025 na žádost žalované a jedná se o duplicitní doklad k platbě ze dne 4. 7. 2024.- Předžalobní výzvou ze dne 9. 10. 2024, která byla téhož dne odeslaná, vyzval žalobce žalovanou k úhradě částky 15 000 Kč, a to ve lhůtě do 16. 10. 2024.

7. Svědkyně , jméno FO, vypověděla, že na žádost žalované provedla dne 31. 5. 2024 úklid bytu 3+kk ve , adresa, , přičemž den předtím si byt prohlédla za přítomnosti manžela žalované. Podle svědkyně byl byt ve velmi znečištěném stavu – vyskytovaly se zde psí chlupy, plíseň ve spárách u vany, zažloutlé skvrny ve vaně, znečištěné baterie, poškozená a znečištěná indukční deska, silně znečištěná trouba, lednice a mrazák, prach a zápach v celém bytě. V obývacím pokoji byla znečištěná sedačka, na které se rovněž nacházely psí chlupy. , adresa, jí zabral 6–7 hodin, přičemž pořídila fotografie, které poskytla žalované a které odpovídají těm založeným ve spise. Svědkyně se dále zúčastnila předání bytu v polovině června 2024, kde měla potvrdit stav bytu. Uvedla, že žalobce se choval arogantně a tvrdil, že úklid zajistily dvě slečny, což svědkyně zpochybnila, neboť podle ní byl mezi 30. a 31. 5. uklizen pouze pečicí papír a mouka. Po zmínce o kamerovém záznamu žalobce připustil, že uklízel s přítelkyní. Účastníci se nakonec dohodli na ukončení nájmu bez vzájemných nároků. Při předání byla přítomna i nová zájemkyně o nájem, která byt odmítla převzít kvůli znečištěné sedačce a nevhodné výmalbě. Svědkyně uvedla, že byt byl při předání povrchově uklizen, ale některé nedostatky, jako fleky a chlupy na sedačce či poškozená indukční deska, přetrvávaly. Nepodařilo se jí vyčistit ani všechny plísně. Domnívá se, že účastníci u předání řešili vratnou kauci, přičemž to skončilo tím, že žalobce mávl rukou, podepsal to a ukončili to s tím, že si nejsou nic dlužni.

8. Svědek , jméno FO, uvedl, že pracuje jako realitní makléř. Žalobce reagoval na inzerát žalované ohledně pronájmu bytu, přičemž mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva, pravděpodobně na dobu jednoho roku. Již po 3–4 měsících žalobce projevil vůli nájem ukončit, aniž by dle svědka podal formální výpověď. Informace o ukončení nájmu získal od pana , jméno FO, , manžela žalované, který se dotazoval na možnosti předčasného ukončení nájmu. Svědek se před předáním bytu účastnil prohlídky s novou zájemkyní o nájem, přičemž byt byl v hrozném stavu a zájemkyně jej odmítla. Žalovaná následně měla zajistit úklid bytu a poté byl domluven termín, kdy mělo dojít k jeho předání. K tomu došlo v květnu nebo červnu 2024. Při předání bytu byli přítomni žalobce, žalovaná, svědek, manžel žalované a žena, která prováděla úklid. Účastníci spolu řešili otázku náhrady nákladů na úklid a opravu poničené tapety, jako i neuhrazené nájemné. Následně došlo k podpisu dohody o ukončení nájmu a předávacího protokolu, které vyhotovil svědek. S odstupem času se už nedokáže vyjádřit k tomu, jestli a jak se účastníci dohodli na náhradě nákladů, nájemného, případně vrácení složené kauce. Několik dní, maximálně týden před předáním bytu, tam svědek byl se zájemkyní o nájem. Žalobce tvrdil, že do bytu poslal někoho na úklid a byt je uklizen. Ve skutečnosti to však vypadalo, jako kdyby někdo vzal kufry a odešel. Byt byl znečištěný, v lednici byly zbytky jídla, na podlaze byly nečistoty, v koupelně byly znečištěné silikony kolem vany, možná to byla plíseň. Od žalované svědek ví, že žalobce měl mít v bytě psa, takže sedací souprava byla znečištěná od jeho chlupů, to ale neviděl na vlastní oči. V obývacím pokoji byla na zdi designová tapeta, ve které byl zatlučen hřebík, snad tam visely hodiny.

9. Svědek , jméno FO, uvedl, že je manželem žalované. Předmětný byt je ve výlučném vlastnictví žalované, s níž v bytě společně bydleli do prosince 2023, kdy jej nabídli k pronájmu. Na inzerát reagoval žalobce, který se do bytu nastěhoval začátkem ledna 2024. Nájemní vztah probíhal bez problémů, přičemž veškerou komunikaci s nájemcem řešila žalovaná. V březnu nebo dubnu 2024 žalobce e-mailem oznámil záměr nájem ukončit, přičemž uvedl, že byt do týdne vyklidí a nebude jej dále užívat. Asi měsíc před předáním bytu svědek s manželkou zjistili, že byt je sice vyklizen, ale ve velmi znečištěném stavu – vyskytovala se zde špína, mastnota, chlupy, fleky na sedačce, plíseň, poškozené baterie a znečištěná trouba. Za deset let co pronajímá byty svědek talk znečištěný byt neviděl. , adresa, následně provedla paní , jméno FO, a matka žalované. Předání bytu proběhlo v červnu 2024 za účasti svědka, žalobce, žalované, realitního makléře pana Adamce a paní , jméno FO, . Při předání došlo ke sporu mezi žalobcem a paní , jméno FO, ohledně stavu úklidu, přičemž žalobce tvrdil, že byt byl uklizen, což paní , jméno FO, popírala. Účastníci se nakonec dohodli na podpisu dohody, kterou připravil pan , jméno FO, , a podle níž si strany nic nedluží. Dohoda zahrnovala i započtení nákladů na úklid a opravy (včetně poškozené tapety) proti zbytku kauce, přičemž dlužné nájemné a zálohy měly být rovněž uhrazeny ze složené kauce. Svědek uvedl, že výše kauce mu není známa, ale podle dohody nemělo dojít k žádnému dalšímu finančnímu vypořádání mezi stranami. Účastníci si na závěr podali ruce a rozešli se v dobrém. Až s odstupem několika měsíců se svědek dozvěděl, že žalobce nárokuje vrácení části kauce.

10. Soud vyslechl také žalobce, který uvedl, že podnájemní smlouvu k předmětnému bytu uzavřel v lednu 2024 a byt užíval do konce května téhož roku. Původně bylo dohodnuto předání bytu dne 30. 5. 2024, k čemuž nedošlo z důvodu odjezdu žalované na dovolenou. Žalované umožnil prohlídky bytu s dalšími zájemci, ale nesouhlasil s tím, aby do bytu vstupovala bez jeho přítomnosti nebo v něm prováděla úpravy. Dne 5. 6. 2024 zjistil, že v bytě probíhá malování a opravy, s čímž nesouhlasil a žalovanou na to upozornil. K předání bytu došlo dne 17. 6. 2024 za účasti žalobce, žalované, realitního makléře pana Adamce, manžela žalované a paní , jméno FO, . Při předání došlo ke sporu ohledně úklidu, kdy žalovaná požadovala úhradu částky 3 000 Kč za úklid, což žalobce odmítl s odkazem na to, že k úklidu a malování došlo ještě před předáním a bez jeho vědomí. Žalovaná jej nikdy nevyzvala k úklidu či opravám. Byt nebyl ve standardním stavu již při jeho převzetí žalobcem. Při předání se řešilo i vyúčtování služeb; žalovaná přislíbila vyúčtování vody do jednoho měsíce, avšak žalobce jej dosud neobdržel. Protokol o předání neobsahoval zmínku o poškození či znečištění bytu, a teprve po výzvě žalobce k vrácení částky 15 000 Kč žalovaná vznesla námitky ohledně stavu bytu. Žalobce uvedl, že při předání panovala hektická atmosféra a že netrval na uvedení vrácení jistoty do protokolu, neboť chtěl situaci rychle ukončit. V bytě sice měl psa, ale ten nesměl na sedačku, která byla znečištěná již při převzetí bytu žalobcem. Stejně tak byla již od počátku poškozena i tapeta v obývacím pokoji a sklokeramická deska.

11. Po právní stránce soud projednávanou věc hodnotil tak, že účastníci uzavřeli podnájemní smlouvu k bytu, ve smyslu § 2274 - § 2278 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Jelikož zákonná úprava podnájmu neobsahuje regulaci práv a povinností smluvních stran při skončení podnájmu a odevzdání předmětu podnájmu, soud na vztah účastníků aplikoval rovněž některá ustanovení, upravující nájem bytu, jakožto právní úpravu obsahově nejbližší (k tomu srov. rozhodnutí NS ČR, sp. zn. 26 Cdo 1524/2019).

12. Podle § 2254 o. z. ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

13. Podle § 2292 o. z. nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.

14. Podle § 2293 odst. 1 o. z. nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel.

15. Podle § 2951 odst. 1 o. z. škoda se nahrazuje uvedením do předešlého stavu. Není-li to dobře možné, anebo žádá-li to poškozený, hradí se škoda v penězích.

16. Podle § 1982 o. z. dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh. Započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení.

17. Poté co soud aplikoval shora citovaná zákonná ustanovení na zjištěný skutkový stav, dospěl k závěru, že žalobě lze vyhovět pouze zčásti.

18. Mezi účastníky bylo nesporné, že jejich podnájemní vztah zanikl dohodou ke dni 17. 6. 2024, kdy žalobce také předal předmět podnájmu žalované. Účastníci se současně dohodli na tom, že ze složené jistoty ve výši 50 000 Kč si žalovaná ponechá částku 35 000 Kč, a to jednak na úhradu dlužného podnájemného (25 000 Kč) a jednak jako zálohu na případné nedoplatky služeb spojených s užíváním bytu, vzniklých v roce 2024 (10 000 Kč). Pokud žalovaná v průběhu řízení poukazovala na to, že jí za období od 1. 5. 2024 do 17. 6. 2024 na podnájemném náležela vyšší částka než 25 000 Kč, a naopak žalobce namítal, že mu částka 10 000 Kč dosud nebyla žalovanou vyúčtována, těmito argumenty se soud nezabýval, neboť odpovídající nároky nebyly předmětem tohoto řízení.

19. Předmětem sporu účastníků byla pouze zbývající část jistoty ve výši 15 000 Kč. Ohledně této části jistoty žalovaná sice tvrdila, že účastníci si ujednali, že žalovaná si jí ponechá na úhradu škod způsobených žalobcem na předmětu podnájmu, ale toto tvrzení je v rozporu s obsahem předávacího protokolu, v němž byl předtištěný prostor pro příslušné ujednání včetně specifikace způsobených škod, tato část protokolu je ovšem přeškrtnutá, což svědčí o tom, že k žádné dohodě o náhradě škody mezi účastníky nedošlo. Na uvedeném závěru nic nemění ani závěrečné ustanovení, v němž strany prohlásily, že vůči sobě nebudou mít žádné nevypořádané závazky a že veškerá práva a povinnosti z podnájemní smlouvy budou mezi nimi narovnány. Výkladem tohoto ustanovení (ve smyslu § 555 až 557 o. z.) dospěl soud k názoru, že pokud by jeho skutečným účelem bylo, aby se kterákoliv smluvní strana vzdala nějakého konkrétního nároku, pak by takový nárok byl v dohodě specifikován. Jelikož se tak nestalo považuje soud předmětné závěrečné ustanovení pouze za jakousi obecnou formuli, která bývá standardní součástí závěrečných smluvních ustanovení, avšak v tomto konkrétním případě postrádá jakýkoliv skutečný obsah. O tom ostatně svědčí také diametrálně odlišný způsob, jakým si účastníci toto ustanovení vykládají, když zatímco žalovaná z něj dovozuje, že žalobce se vzdal nároku na vrácení zbývající části jistoty; žalobce jej naopak vykládá tak, že žalovaná se vzdala veškerých nároků na náhradu škody vzniklé na předmětu podnájmu a tudíž je povinna mu zbývající část jistoty vrátit.

20. Jelikož účastníci se na vypořádání sporné části jistoty nedohodli, žalovaná byla povinna jí žalobci vrátit, a to ve lhůtě tří pracovních dnů od předání bytu (čl. V odst. 4 podnájemní smlouvy), tedy do 20. 6. 2024. Žalovaná tuto povinnost nesplnila a počínaje dnem 21. 6. 2024 se dostala s vrácením jistoty do prodlení, které trvalo i v době podání žaloby. Žaloba byla proto podána zcela důvodně.

21. Teprve po zahájení řízení (konkrétně u prvního jednání, konaného dne 18. 3. 2025) žalovaná v rámci své procesní obrany vznesla námitku započtení, kterou proti žalobou uplatněnému nároku žalobce započetla částku 14 000 Kč, sestávající z nároku na náhradu škody za poškozenou tapetu v obývacím pokoji (11 000 Kč) a znečištěné zařízení bytu (3 000 Kč). Ačkoliv žalobce nárok žalované rozporoval a jednalo se tak o pohledávku nejistou (§ 1987 odst. 2 o. z.), soud jí považuje za způsobilou k započtení, a to zejména s ohledem na to, že se jedná o pohledávku vyplývající ze stejného smluvního vztahu jako žalobou uplatněný nárok, přičemž k započtení došlo v počátku řízení (srov. R 37/2021).

22. Po provedeném dokazování soud dospěl k názoru, že nárok žalované byl důvodný. Soud má za prokázané, že ke dni předání bytu žalované byla v bytě poškozená tapeta v obývacím pokoji a znečištěná sedací souprava. To vyplývá jednak z výpovědí svědků , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, , jako i z fotografií, předložených žalovanou, které pořídila dne 30. 5. 2024 svědkyně , jméno FO, (datum pořízení fotografii soud ověřil z mobilního telefonu, předloženého svědkyní , jméno FO, u jednání). Navíc, poškození tapety a sedací soupravy nerozporoval ani sám žalobce, který ve své účastnické výpovědi připustil, že uvedené věci byly poškozené a bránil se pouze tím, že ve stejném stavu je od žalované již převzal. S touto obranou ovšem žalobce přišel až poté, co nastaly účinky koncentrace řízení dle § 118b o. s. ř. a soud proto k tomuto tvrzení nepřihlížel a důkazy k němu neprováděl.

23. Žalovaná rovněž prokázala, že za výměnu poškozené tapety zaplatila částku 11 000 Kč a za dodatečné čistění bytu včetně hloubkového čištění sedací soupravy a odstranění psích chlupů zaplatila 3 200 Kč. V této souvislosti považuje soud za důležité, že podkladem pro započtení pohledávek byly výdaje za práce, provedené až po převzetí předmětu podnájmu od žalobce. Pokud by totiž žalovaná nárokovala například náhradu výdajů za úklid bytu, který provedla svědkyně , jméno FO, dne 31. 5. 2024, soud by takový nárok za důvodný nepovažoval, neboť k tomuto úklidu došlo dříve, než žalobci vznikla povinnost předat byt v původním stavu žalované, a žalovaná ještě nebyla oprávněna v bytu bez souhlasu žalobce provádět opravy či úklid. Z výpovědi svědkyně , jméno FO, ovšem vyplynulo, že ani po jejím úklidu nebyl byt zcela čistý, když se jí nepodařilo vyčistit například fleky a chlupy na sedačce, poškozenou indukční desku nebo všechny plísně. Soud proto shledal nárok žalované na náhradu nákladů vynaložených na dodatečný úklid bytu za důvodný, což platí i o nákladech na výměnu poškozené tapety, jejíž oprava nebyla možná, jak vypověděl svědek , jméno FO, .

24. Jednostranné započtení vzájemných nároků žalovaná provedla u jednání dne 18. 3. 2025 a tímto okamžikem došlo k zániku nároku žalobce v rozsahu částky 14 000 Kč. Pro úplnost lze dodat, že žalovaná sice prokázala vynaložení částky 14 200 Kč, ale výslovně uvedla, že vůči nároku žalobce započítává částku 14 000 Kč a soud proto nemohl její návrh překročit (§ 153 odst. 2 o. s. ř.) Žalobci byla tudíž přiznána pouze část uplatněného nároku ve výši 1 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení, a to za dobu od 17. 10. 2024 do 18. 3. 2024 z částky 15 000 Kč, a následně od 19. 3. 2024 do zaplacení z částky 1 000 Kč. Ve zbývajícím rozsahu byla žaloba jako nedůvodná zamítnuta.

25. Pokud jde o náhradu nákladů řízení, vzhledem k tomu, že žaloba byla podána důvodně a k jejímu částečnému zamítnutí došlo v důsledku započtení, které žalovaná provedla až po zahájení řízení, zvažoval soud, zda lze žalobci přiznat alespoň částečnou náhradu nákladů řízení. Soud ovšem dospěl k závěru, že žalobci by náhrada nákladů náležela pouze za předpokladu, že by na započtení provedené žalovanou reagoval (částečným) zpětvzetím žaloby. V takovém případě by bylo na místě postupovat dle § 146 odst. 2 o. s. ř. a ve vztahu k příslušné části předmětu řízení přiznat náhradu nákladů žalobci. Ovšem za situace, kdy žalobce zápočet vzájemných nároků neuznal a setrval na žalobou uplatněném nároku v celém rozsahu, soud pokračoval v řízení ohledně celé žalované částky a o nákladech řízení pak musel rozhodnou podle míry procesního úspěchu jednotlivých účastníků (k tomu srov. rozhodnutí NS ČR, sp. zn. 28 Cdo 2953/2014). Jelikož žalobce uspěl co do částky 1 000 Kč (tj. 7 % hodnoty předmětu řízení) a žalovaná co do částky 14 000 Kč (tj. 93 %), byla žalované přiznána náhrada v rozsahu 86 % účelně vynaložených nákladů, sestávajících z odměny advokáta dle vyhlášky 177/1996 Sb., advokátní tarif, a to za úkony právní služby provedené od 18. 3. 2025, kdy došlo k započtení pohledávek. Celkem se jedná o náhradu za čtyři úkony právní služby (písemné podání ze dne 31. 3. 2025 a 3x účast u jednání) po 1 700 Kč, čtyři režijní paušály po 450 Kč, což po zvýšení o 21 % DPH (1 806 Kč) činí celkem 10 406 Kč. 86 % z této částky pak odpovídá částce 8 949 Kč, kterou soud uložil zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení. Za úkony provedené do 18. 3. 2025 soud žalované náhradu nákladů řízení nepřiznal, neboť do té doby byl žalobou uplatněný nárok důvodný a žalovanou vynaložené náklady řízení nebyly účelné.