114 C 5/2020

Plný text

Okresní soud ve Frýdku-Místku rozhodl samosoudkyní Mgr. Monikou Szkanderovou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce a žalobkyně b) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobce a žalobkyně oba zastoupeni advokátkou Mgr. Ing. jméno příjmení , BA sídlem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částky 150 000 Kč

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům a), b) každému jednou polovinou částku ve výši 150 000 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům a), b) každému jednou polovinou na náhradě nákladů řízení částku ve výši 70 727,34 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalobců a), b).

1. Žalobci a), b) se žalobou ze dne 23.3.2020 domáhali u zdejšího soudu po žalovaném zaplacení částky ve výši 150 000 Kč představující nedoplatek bezdůvodného obohacení.

2. Žalobci a), b) žalobu zdůvodnili tím, že mezi účastníky byla dne 28.11.2019 uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl prodej nemovitostí zapsaných na [list vlastnictví] v kat. území [obec], prodávající – žalovaný prodal žalobcům a), b) nemovitosti za kupní cenu ve výši 3 555 000 Kč. Část kupní ceny ve výši 3 383 000 Kč byla složena do advokátní úschovy a část kupní ceny ve výši 172 000 Kč na účet zprostředkovatele spol. [právnická osoba] [anonymizována dvě slova]. K převzetí nemovitostí došlo 16.12.2019, pro podstatné vady předmětu koupě požadovali žalobci po žalovaném slevu, na kterou žalovaný nepřistoupil, proto došlo odstoupením od smlouvy dne 8.1.2020 k zániku kupní smlouvy. Žalobci žalovanému předali nemovitost předáním klíčů ze dne 9.1.2020, vkladové řízení bylo zastaveno dne 22.1.2020, advokát z úschovy vrátil kupní cenu ve výši 3 383 000 Kč, žalovaný doposud nevrátil zbytek kupní ceny ve výši 172 000 Kč, žalobci ho vyzvali výzvou ze dne 24.1.2020, která byla žalovanému doručena 27.1.2020 k vrácení ceny do 4.2.2020. Žalovaný doposud zbývající část kupní ceny ve výši 172 000 Kč nevrátil, proto se žalobci a), b) po žalovaném domáhají zaplacení částky ve výši 150 000 Kč při zohlednění nákladů na užívání a spotřebované energie ve výši 22 000 Kč.

3. Žalobci navrhli k důkazům kupní smlouvu o advokátní úschově, výpis z katastru nemovitostí, návrh na vklad, listinu označenou jako vytknutí vad, emailovou komunikaci, odstoupení od smlouvy, výpis z katastru nemovitostí [list vlastnictví], výzvu k úhradě a vyjádření žalovaného.

4. Žalovaný se k žalobě vyjádřil v odporu proti platebnímu rozkazu ze dne 31.3.2020, namítal, že tvrzení žalobců jsou účelová, předmět koupě žádné vady nevykazoval, žalovaný žalobcům předal klíče od nemovitostí ještě před zápisem vlastnického práva do katastru nemovitostí, žalobci zatížili nemovitost zástavním právem, žalobci nemovitosti užívali spolu s dalšími osobami, nárok na slevu byl pro žalovaného nepřijatelný, žalobci žalovanému způsobili škodu.

5. Usnesením Okresního soudu ve Frýdku-Místku ze dne 19.5.2020 byl žalovaný vyzván podle § 114b odst. 1 o.s.ř., aby ve lhůtě 30 dnů od doručení usnesení se písemně vyjádřil ve věci samé k žalobě a současně byl poučen o následcích toho, že by se ve lhůtě k žalobě nevyjádřil ve smyslu ust. § 153a odst. 3 o.s.ř.

6. Žalovaný k výzvě soudu podáním ze dne 16.6.2020 sdělil, že nárok žalobců neuznává, předmět koupě žádné vady neměl, odstoupení je neplatné, žalobci jednají v rozporu s dobrými mravy, navrhl zamítnutí žaloby, neboť žalobci se zavázali financovat koupi nemovitosti z vlastních zdrojů, tuto svou povinnost porušili, vzhledem k tomu, že jim byla poskytnuta půjčka, byly nemovitosti zatíženy zástavním právem.

7. Žalovaný k důkazům navrhl fotodokumentaci studny, smlouvu o záměně pozemků, výpis z katastru nemovitostí, fotodokumentaci výkopových prací, rezervační smlouvu, smlouvu o zřízení zástavního práva, emailovou komunikaci, dopisy, kupní smlouvu, plomby a výslech svědka [jméno] [příjmení] – realitního makléře.

8. Žalobci a), b) u jednání setrvali na svém procesním stanovisku, nárok považují za důvodný a po žalovaném žádají částku ve výši 150 000 Kč představující zbytek uhrazené kupní ceny.

9. Žalovaný u jednání doplnil skutková tvrzení, uvedl, že se žalobou v žádném případě nesouhlasí, je připraven uhradit maximálně 50 000 Kč, má za to, že žádnou smluvní povinnost neporušil, podle žalovaného nebyly splněny podmínky pro odstoupení od smlouvy, předmět koupě neměl žádné nedostatky, které žalobci žalovanému vytýkali a kterými zdůvodňovaly odstoupení od smlouvy. Žalobci měli o nemovitosti enormní zájem, přeplatili jiné zájemce, nabídli vysokou kupní cenu, slibovali žalovanému, že mají finanční prostředky k dispozici a v hotovosti. Nakonec vyšlo najevo, že si na zaplacení kupní ceny museli zapůjčit finanční prostředky a půjčku zajistit předmětnými nemovitostmi v jeho vlastnictví, přičemž zástavy na nemovitostech vázly až do května 2020 a blokovaly další prodej nemovitosti. Podle žalovaného byly naplněny podmínky, aby uplatnil vůči žalobcům a) ,b) nárok na smluvní pokutu ve výši 172 000 Kč s odkazem na článek IV. dohody o složení depozita ze dne 1.10.2019. Žalovaný má za to, že žalobci porušili smluvní povinnosti, nezpochybňuje, že část kupní ceny ve výši 172 000 Kč byla složena k rukám realitní kanceláře a tuto část kupní ceny ve výši 172 000 Kč si realitní kancelář ponechala jako svou provizi. Nemovitosti, které jsou předmětem sporu, žalovaný prodal v létě 2020 a v současné době je již nevlastní.

10. Právní zástupkyně žalobců u jednání rovněž doplnila skutková tvrzení, uvedla, že vkladové řízení se vedlo u Katastrálního úřadu v Čadci, žalobci nemovitosti kupovali do podílového spoluvlastnictví, mají režim oddělených jmění. Vkladové řízení bylo u katastrálního úřadu přerušeno, neboť dle slovenských předpisů nemohou nemovitosti manželé nabývat do podílového spoluvlastnictví.

11. Žalovaný byl s ohledem na procesní obranu vyzván, aby specifikoval a upřesnil své námitky započtení, tedy jaký nárok mu vůči žalobcům vznikl, z jakého titulu, kdy nárok vznikl, vůči komu, z jakého důvodu, v jaké výši a kdy došlo k započtení.

12. Žalovaný po poučení soudu uvedl, že mezi účastníky byla uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl prodej nemovitosti ve vlastnictví žalovaného. Dále mezi účastníky dne 1.10.2019 byla uzavřena dohoda o složení blokovacího depozita tzv. rezervační smlouva. Účastníci touto smlouvou sjednali závazek uzavření smlouvy a ujednali základní podmínky budoucího převodu vlastnického práva. Obsahem smlouvy dle článku III. odst. 3 je prohlášení a ujištění žalobců, že disponují peněžními prostředky a že zbytek kupní ceny ve výši 3 383 000 Kč uhradí z vlastních zdrojů nejpozději do 5 pracovních dnů od podpisu kupní smlouvy. Tato povinnost žalobců byla zajištěna smluvní pokutou ve výši blokovacího depozita, tedy v částce 172 000 Kč. Po uzavření rezervační smlouvy žalobci žalovanému sdělili, že nemají dostatek vlastních prostředků a že financování musí zajistit úvěrem. K zajištění úvěru bylo zřízeno zástavní právo, které zatěžovalo převáděné nemovitosti. Žalobci doplatili kupní cenu ve výši 2 150 000 Kč z úvěru. Žalovaný má za to, že mu vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši 172 000 Kč, podle článku IV. odst. 3 byla uzavřena dohoda o započtení vzájemných pohledávek, žalovaný má za to, že tudíž došlo k započtení pohledávek automaticky. Podle žalovaného obě pohledávky zanikly 8.1.2020, a to pohledávka žalobců vůči žalovanému ve výši 172 000 Kč představující zbývající část kupní ceny a nárok žalovaného vůči žalobcům ve výši 172 000 Kč z titulu smluvní pokuty. Závěrem žalovaný připomněl, že žalobci nejednali v právním styku poctivě, uvedli žalovaného v omyl za účelem dosažení vlastního prospěchu. Žalovaný namítl neopodstatněnost nároku a navrhl zamítnutí žaloby.

13. K důkazům žalovaný navrhl dohodu o složení blokovacího depozita zástavní smlouvou a oznámení o započtení pohledávky včetně poštovního lístku.

14. Žalobci se k námitkám žalovaného vyjádřili podáním ze dne 26.4.2021, mají za to, že ujednání o smluvní pokutě v rezervační smlouvě je neurčité a neplatné, předmětnou smluvní pokutou mělo být zajištěno jednostranné prohlášení žalobců (zájemců), nikoli jejich smluvní povinnosti, proto je smluvní pokuta neplatná, podle ust. § 2048 obč. zákona si smluvní strany mohou sjednat smluvní pokutu pro případ porušení smluvní povinnosti, jednostranné prohlášení žalobců však nelze považovat za smluvně převzatou povinnost, jak je tomu v tomto případě, proto nemohl vzniknout nárok na zaplacení smluvní pokuty, navíc je ujednání o smluvní pokutě neurčité a nesrozumitelné. Žalobci skutečně měli v úmyslu hradit kupní cenu z vlastních zdrojů, až dodatečně po uzavření rezervační smlouvy zjistili, že nebudou schopni zaplatit kupní cenu z vlastních prostředků, byla dohoda stran, že část kupní ceny bude zaplacena z úvěru a žalovaný s tímto postupem souhlasil, podepsal kupní smlouvu s novými platebními podmínkami a poskytl součinnost při zajištění úvěru zástavním právem, nesouhlasí s tím, že by jejich tvrzení byla od počátku nepravdivá, lživá, že by žalovaného úmyslně uvedli v omyl, trvají na svém nároku ve výši 150 000 Kč.

15. Žalovaný se ke stanovisku žalobců vyjádřil podáním ze dne 11.5.2021 a uvedl, že podle § 555 obč. zákona se právní jednání posuzuje podle svého obsahu. Z obsahu ujednání lze jednoznačně identifikovat závazek žalobců (povinnost doplatit kupní cenu z vlastních prostředků), přičemž žalobci žalovaného ujistili, že disponují dostačujícím množstvím peněžních prostředků a jsou schopni doplatit kupní cenu dle podmínek v této smlouvě z vlastních prostředků a prohlásili a ujistili žalovaného, že doplatí kupní cenu dle podmínek v této smlouvě. Podle žalovaného pokud žalobci prohlásili a ujistili druhou smluvní stranu, že doplatí kupní cenu z vlastních prostředků, zavázali se doplatit kupní cenu tímto způsobem. Podle žalovaného tyto povinnosti byly nasmlouvány jasně, určitě a konkrétně. Pokud žalobci uvedli nepravdivé informace ohledně svých majetkových poměrech a následně nebyli schopni poskytnout plnění sjednaným způsobem, vznikl žalovanému nárok na zaplacení smluvních pokut, je povinností soudu, aby za situace, kdy vzniknou pochybnosti o obsahu právního úkonu, se pokusil pomocí výkladu právního úkonu odstranit takové nejasnosti, mezi účastníky nikdy nebyl uzavřen žádný dodatek k rezervační smlouvě a proto žalovanému vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty podle podmínek sjednaných v rezervační smlouvě. Žalobci učinili ve smlouvě vědomě lživá prohlášení, žalovaný si trvá na tom, že žalobci úmyslně uvedli žalovaného v omyl a jednali nepoctivě, přičemž podle § 6 odst. 2 obč. zákona nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého jednání.

16. U dalšího jednání žalobkyně k výzvě soudu doplnila skutková tvrzení, uvedla, že rezervační smlouva mezi účastníky byla uzavřena 1.10.2019, bylo ujednáno uzavření kupní smlouvy do 31.10.2019, následně se strany ústně dohodly, že k uzavření smlouvy dojde později, kupní smlouva byla uzavřena dne 28.11.2019, při uzavření dohody o složení blokovacího depozita měli žalobci za to, že budou schopni uhradit cenu z vlastních prostředků, tedy že si nebudou muset půjčovat v bance, měli přislíbeny finanční prostředky od rodinných příslušníků, z toho pak sešlo a museli se obrátit na nebankovní ústav. To vedlo k tomu, že kupní smlouva nebyla uzavřena do 31.10.2019, ale až 28.11.2019. Část kupní ceny tzv. blokovací depozitum ve výši 172 000 Kč žalobci uhradili z vlastních prostředků v den podpisu smlouvy 1.10.2019, další část kupní ceny ve výši 300 000 Kč a ve výši 983 000 Kč rovněž uhradili žalobci z vlastních prostředků. Pouze zbývající část kupní ceny ve výši 2 100 000 Kč uhradili prostřednictvím půjčky nebankovního subjektu k rukám advokáta do jeho úschovy dne 28.11.2019. Kupní smlouva byla předložena k zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí u Okresního úřad v Čadci dne 28.11.2019, k zápisu vlastnického práva nedošlo, podle slovenských předpisů nebylo možné nabytí vlastnického práva do podílového spoluvlastnictví manželů. Dne 28.11.2019 byl uzavřena mezi účastníky zástavní smlouva, která byla řádně do katastru nemovitostí zapsána. Žalobci žádnou smluvní povinnost o úhradě kupní ceny z vlastních prostředků nepřevzali, nejedná se o žádný závazek, jedná se o jejich prohlášení, nikoli smluvní povinnost, jejíž nesplnění je sankcionováno smluvní pokutou.

17. U posledního jednání soud podle § 95 odst. 1 o.s.ř. připustil změnu žaloby v tom znění, že žalovaný je povinen zaplatit žalobcům a), b) částku ve výši 150 000 Kč každému jednou polovinou, neboť taková změna se nepříčí účelu řízení.

18. Soud ve věci prováděl dokazování čtením listinných důkazů, a to kupní smlouvou a smlouvou o advokátní úschově, výpisem z katastru nemovitostí [list vlastnictví], výpisem z katastru nemovitostí, návrhem na vklad vlastnického práva, vytknutím vad nemovitosti, emailovou komunikací, odstoupením od smlouvy, výzvou k úhradě, originálem návrhu na vklad vlastnického práva, originálem návrhu na vklad záložného práva, fotodokumentací studny, smlouvou o záměně pozemků, fotodokumentací výkopových prací, dohodou o složení blokovacího depozita, smlouvou o zřízení záložného práva, oznámením o zápočtu.

19. Pokud jde o důkazní návrh výslechem svědka Ing. [příjmení], tento důkazní návrh soud zamítl, když nepovažoval za nezbytné provést dokazování svědeckou výpovědí realitního makléře.

20. Z kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově vyplývá, že mezi účastníky byla uzavřena dne 28.11.2019, předmětem koupě byly nemovitosti zapsané na [list vlastnictví] pro kat. území [obec], zapsané u Okresního úřadu v Čadci, katastrální odbor, Slovenská republika, přičemž kupní cena byla sjednána ve výši 3 555 000 Kč. Část kupní ceny ve výši 172 000 Kč měli žalobci uhradit před podpisem kupní smlouvy ve prospěch zprostředkovatele spol. [právnická osoba] Smlouva byla uzavřena mezi žalovaným a žalobci a), b) za účasti advokátní kanceláře a za účasti spol. [právnická osoba] Část kupní ceny ve výši 300 000 Kč měla být uhrazena kupujícími před podpisem kupní smlouvy převodem prostředku do úschovy schovatele, část kupní ceny ve výši 983 000 Kč z vlastních prostředků do úschovy schovatele a zbývající část kupní ceny ve výši 2 100 000 Kč převodem do úschovy schovatele s tím, že dle článku V. část kupní ceny složené do úschovy ve výši 3 383 000 Kč vyplatí schovatelny později do 5 pracovních dnů od předložení výpisu z katastru nemovitostí prokazující vyznačení vlastnického práva ve prospěch kupujících.

21. Podle dohody o složení blokovacího depozita ze dne 1.10.2019 byla smlouva uzavřena mezi žalobci a), b) a žalovaným za účasti spol. [právnická osoba] Podle článku III. odst. 3 zájemci prohlásili a ujistili prodávajícího, že disponují dostatečnými peněžními prostředky a že jsou schopni doplatit kupní cenu za převod nemovitosti podle podmínek uvedených v této dohodě. Zájemci prohlásili, že zbytek kupní ceny ve výši 3 383 000 Kč uhradí z vlastních zdrojů, a to do advokátní úschovy v termínu sjednaném v kupní smlouvě, který bude nejméně 5 pracovních dnů od podpisu kupní smlouvy. Podle článku IV. odst. 3 předmětné dohody pro případ, že zájemci poruší svou povinnost uzavření kupní smlouvy, nebo pokud se ukážou jejich prohlášení v článku bod 3 této dohody jako nepravdivá, zavazují se bezodkladně zaplatit prodávajícímu smluvní pokutu, jejíž výše odpovídá blokovacímu depozitu dle článku II. bod 1 této dohody, tedy ve výši 172 000 Kč.

22. Podle smlouvy o zriadenie záložného práva na nehnuteľnosti ze dne 8.11.2019 je zřejmé, že mezi spol. [právnická osoba], žalovaným a žalobci byla uzavřena k zajištění pohledávky záložného veriteľa ve výši 2 150 000 Kč, záložné právo na nemovitostech zapsaných na [list vlastnictví] pro kat. území [obec].

23. Z oznámení o započtení pohledávky ze dne 22.2.2021 je zřejmé, že žalovaný žalobcům a), b) sdělil, že mezi účastníky byla uzavřena dohoda o smluvní pokutě ve výši 172 000 Kč pro případ porušení povinností úhrady kupní ceny z vlastních prostředků, neboť žalobci a), b) nedisponovali vlastními finančními prostředky k úhradě kupní ceny, vznikl žalovanému nárok na smluvní pokutu ve výši 172 000 Kč, podle žalovaného k započtení došlo automaticky podle rezervační smlouvy, z opatrnosti učinil žalovaný jednostranný zápočet vzájemných pohledávek tímto oznámením ze dne 22.2.2021. Podle podacích lístků došlo k doručení oznámení jmenovaným 22.2.2021.

24. Soud všechny listinné důkazy posoudil jednotlivě i ve vzájemných souvislostech a dospěl ke zjištění skutkového stavu věci: Dne 1.10.2019 byla mezi účastníky žalobci a), b) a žalovaným za účasti vedlejšího účastníka realitní kanceláře [právnická osoba], uzavřena dohoda o složení blokovacího depozita tzv. rezervační smlouva. V této smlouvě žalovaný prohlásil, že je vlastníkem nemovitostí zapsaných na [list vlastnictví] v kat. území [obec], zapsaných u Katastrálního úřadu pro Žilinský kraj, Kat. pracoviště Čadca, že na nemovitostech neváznou žádné právní ani faktické vady, zájemci i prodávající se zavázali uzavřít kupní smlouvu, jejímž předmětem bude převod specifikovaných nemovitostí za kupní cenu ve výši 3 555 000 Kč. Podle článku II. se zájemci zavázali uhradit prodávajícímu zálohu na kupní cenu ve výši 172 000 Kč tzv. blokovací depozitum, a to do dvou pracovních dnů od uzavření této dohody o složení blokovacího depozita na bankovní účet realitní kanceláře RE/MAX s tím, že blokovací depozitum bude v případě uzavření kupní smlouvy započteno na úhradu první části kupní ceny nemovitosti. Podle článku III. se účastníci zavázali uzavřít kupní smlouvu bez zbytečného odkladu po vyzvání druhé smluvní strany, nejpozději do konce doby trvání této dohody o složení blokovacího depozita podle článku IV. bod 1, tedy do 31.10.2019. V článku III. odst. 3 zájemci prohlásili a ujistili prodávajícího, že disponují dostatečnými peněžními prostředky a jsou schopni doplatit a doplatí kupní cenu za převod nemovitostí podle podmínek uvedených v této dohodě. Prohlásili, že zbytek kupní ceny ve výši 3 383 000 Kč uhradí z vlastních zdrojů, a to do advokátní úschovy kanceláře EVB advokátní kancelář se sídlem [adresa], [část obce], v termínu sjednaném v kupní smlouvě, tedy nejméně 5 pracovních dnů od podpisu kupní smlouvy. Kupní smlouva a smlouva o advokátní úschově byla mezi účastníky uzavřena 28.11.2019. Předmětem kupní smlouvy byl převod nemovitostí zapsaných na [list vlastnictví] pro kat. území [obec], kupní cena byla sjednána ve výši 3 555 Kč a podle článku IV. část kupní ceny ve výši 172 000 Kč byla uhrazena před podpisem kupní smlouvy ve prospěch zprostředkovatele, část kupní ceny ve výši 300 000 Kč před podpisem kupní smlouvy do advokátní úschovy, část kupní ceny ve výši 983 000 Kč před podpisem kupní smlouvy a zbývající část kupní ceny ve výši 2 100 000 Kč do úschovy schovatele nejpozději do 30.11.2019 a vyplacena prodávajícímu po zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí. K zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí nedošlo, vkladové řízení bylo zastaveno. Vkladové řízení probíhalo u příslušného kat. úřadu na území Slovenské republiky. Podle slovenských právních předpisů nebylo možné nabytí vlastnického práva do podílového spoluvlastnictví manželů. Smlouva zanikla na základě odstoupení od smlouvy ze dne 8.1.2020. Z úschovy schovatele byla žalobcům vyplacena částka 3 383 000 Kč, zbývající část kupní ceny ve výši 172 000 Kč žalobcům a), b) vyplacena nebyla. Žalovanému byla zaslána předžalobní výzva ze dne 24.1.2020, jedná se o výzvu se základním, skutkovým a právním rozborem věci. I přes doručení předžalobní výzvy žalovaný dlužnou částku nezaplatil, přičemž část kupní ceny ve výši 172 000 Kč je ponížena o náklady užívání a spotřebované energie za období od 8.1.2020.

25. Tato skutková zjištění učinil soud v prvé řadě na základě nesporných tvrzení obou účastníků. V průběhu řízení mezi účastníky bylo nesporné, že dne 1.10.2019 byla uzavřena tzv. rezervační smlouva a dne 28.11.2019 kupní smlouva a smlouva o advokátní úschově. V průběhu řízení nebylo sporu o tom, že vkladové řízení u příslušného katastrálního úřadu ve Slovenské republice bylo zastaveno a rovněž nebylo sporu o tom, že na základě odstoupení od smlouvy došlo k zániku kupní smlouvy k 8.1.2020. Nebylo sporu o tom, že část kupní ceny ve výši 3 555 000 Kč byla žalobcům a), b) vrácena, základní spornou otázkou mezi účastníky bylo, zda žalobci mají nárok na vrácení zbývající části kupní ceny ve výši 172 000 Kč či nikoli. Z předložené kupní smlouvy, smlouvy o advokátní úschově i dohody o složení depozita jednoznačně vyplývají vzájemná práva a povinnosti, přičemž obsah smluv nebyl účastníky zpochybňován, sporné bylo to, jaký je význam ujednání, co měli účastníci smlouvy konkrétními ujednáními na mysli a zda se jedná o dostatečně jasná, srozumitelná a určitá ujednání, případně zda se jedná o platné ujednání smluvní pokuty.

26. Podle § 2079 odst. 1 obč. zákona č. 89/2012 Sb. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

27. Podle § 2128 odst. 1 obč. zákona č. 89/2012 Sb. při prodeji a koupi nemovité věci vyžaduje kupní smlouva formu podle § 560. Pro ujednání o výhradě vlastnického práva, o právu zpětné koupě, o zákazu zcizení nebo zatížení, o výhradě předkupního práva nebo lepšího kupce, jakož i pro ujednání o koupi na zkoušku však postačí i jiná forma, nemá-li být takovým ujednáním k nemovité věci zřízeno věcné právo.

28. Podle § 2001 obč. zákona č. 89/2012 Sb. od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.

29. Podle § 2002 odst. 1 obč. zákona č. 89/2012 Sb. poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.

30. Podle § 2991 odst. 1 obč. zákona č. 89/2012 Sb. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.

31. Podle § 2991 odst. 2 obč. zákona č. 89/2012 Sb. bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

32. Podle § 1982 odst. 1 obč. zákona č. 89/2012 Sb. dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh.

33. Podle § 1982 odst. 2 obč. zákona č. 89/2012 Sb. započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení.

34. Podle § 2048 obč. zákona č. 89/2012 Sb. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

35. Po zjištění a vyhodnocení skutkového stavu věci dospěl soud k závěru, že žaloba byla ke zdejšímu soudu podána důvodně a že žalobci a), b) mají nárok na zaplacení žalované částky ve výši 150 000 Kč představující nárok z titulu bezdůvodného obohacení. Mezi účastníky nebylo v průběhu řízení sporu o tom, že 1.10.2019 byla uzavřena dohoda o složení blokovacího depozita tzv. rezervační smlouva ani to, že dne 28.11.2019 byla uzavřena smlouva kupní. Na základě kupní smlouvy žalobci a), b) jako zájemci o nemovitosti uhradili kupní cenu ve výši 3 555 000 Kč, a to tak, že zálohu na kupní cenu ve výši 172 000 Kč uhradili před podpisem kupní smlouvy k rukám zprostředkovatele realitní kanceláře a zbývající část kupní ceny ve výši 3 383 000 Kč do úschovy advokáta Mgr. [příjmení]. V důsledku odstoupení od smlouvy došlo k zániku kupní smlouvy k 8.1.2020, účastníci kupní smlouvy si jsou povinni vrátit vzájemná plnění, tedy žalobci a), b) žalovanému nemovitosti, které byly předmětem koupě, žalovaný žalobcům uhrazenou kupní cenu, přičemž záloha - depozitum složená k rukám realitní kanceláře byla nedílnou součástí kupní ceny, jak vyplývá z článku IV. odst.

1. Žalobci zcela po právu mají nárok nejen na vrácení částky ve výši 3 555 000 Kč, ale rovněž na vrácení zbývající části kupní ceny ve výši 172 000 Kč, soud posoudil nárok žalobců a), b) ve smyslu ust. § 2991 odst. 1 a § 2991 odst. 2 obč. zákona č. 89/2012 Sb. z titulu bezdůvodného obohacení. Právní důvod (kupní smlouva) odpadl v důsledku odstoupení od smlouvy, které vedlo k zániku kupní smlouvy. Účastníci se v průběhu řízení shodli na tom, že v důsledku odstoupení od smlouvy, které učinili žalobci a), b), pro podstatné vady předmětu koupě došlo k zániku kupní smlouvy, tuto skutečnost žalovaný nezpochybňoval i s přihlédnutím k tomu, že nemovitosti nadále nevlastní a v průběhu roku 2020 je prodal. Žalovaný v průběhu řízení nezpochybňoval rozsah zaplacené kupní ceny ani nárok na zaplacení žalované částky z titulu bezdůvodného obohacení, namítal však nedůvodnost nároku žalobců, který měl dle žalovaného zaniknout v důsledku započtení jejich vzájemných pohledávek. Žalovaný měl za to, že pohledávka žalobců a) ,b) za žalovaným ve výši 172 000 Kč z titulu bezdůvodného obohacení zanikla započtením, neboť žalovaný naopak disponoval pohledávkou za žalobci a) ,b) ve výši 172 000 Kč z titulu smluvní pokuty vyplývající z čl. IV odst. 3 rezervační smlouvy.

36. Pokud jde o samotnou smluvní pokutu, jejíž nárok žalovaný odvozuje ze smlouvy o složení blokovacího depozita tzv. rezervační smlouvy ze dne 1.0.2019, neshledal soud námitky žalovaného opodstatněnými, neztotožnil se se stanoviskem žalovaného, podle soudu mu žádný nárok na smluvní pokutu nikdy nevznikl a tudíž k žádnému započtení vzájemných pohledávek ani dojít nemohlo, proto pohledávka žalobců za žalovaným nezanikla a soud nárok žalobcům přiznal, když žalobě v celém rozsahu vyhověl.

37. Podle závěru soudu žalobci a), b) uzavřením rezervační smlouvy ze dne 1.10.2019 žádný závazek úhrady kupní ceny z vlastních zdrojů nepřevzali. Článek III odst. 3 předmětné smlouvy neobsahuje žádné konkrétní povinnosti, žádný závazek, jehož obsahem by bylo ujednání o tom, že žalobci mají něco konat, něčeho se zdržet nebo něco strpět. Podle ust. § 2048 obč. zákona č. 89/2012 Sb. si mohou strany ujednat pro případ porušení smluvních povinností smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí a věřitel může požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda či nikoli, přičemž smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém. Z provedeného dokazování i předložených listinných důkazů, zejména rezervační smlouvy nevyplývají žádné konkrétní smluvní povinnosti ve vztahu k podmínkám úhrady kupní ceny, respektive charakteru prostředků a rovněž žádný nárok na zaplacení smluvní pokuty. Pokud žalobci a), b) v článku III. odst. 3 prohlásili a ujistili prodávajícího (žalovaného), že disponují finančními prostředky, že jsou schopni doplatit a zaplatit kupní cenu z vlastních prostředků, má soud za to, že se nejedná o žádné konkrétní závazky, jejichž obsahem by byly vynutitelné povinnosti a jejichž porušení by mohlo být sankcionováno smluvní pokutou, případně že žalovanému vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty. Žalobci pouze prohlásili, že mají dostatek finančních prostředků, dle závěru soudu se jedná o prohlášení a proklamace bez jakýchkoli právních následků.

38. Ve vztahu k ujednání tzv.„ vlastních prostředků„ soud zdůrazňuje, že článek III. odst. 3 obsahuje zcela nejasný a nekonkrétní obrat„ vlastní zdroje“. Peníze jsou zastupitelnými movitými věcmi, nelze proto odlišovat finanční prostředky, které jsou např. v hotovosti uschovány doma od těch, které jsou uloženy na účtu či vyplacené z titulu zápůjčky nebo úvěru. V okamžiku, kdy dojde na základě smlouvy o zápůjčce nebo úvěrové smlouvy k výplatě finančních prostředků, jedná se o finanční prostředky úvěrovaného nebo výpůjčitele. Proto se nikdo nemůže domáhat a sankcionovat nezaplacení kupní ceny z vlastních a nevlastních zdrojů, taková případná ujednání jsou nejasná a neurčitá. V neposlední řadě i za situace, že by žalobci a), b) převzali skutečný závazek povinnost úhrady kupní ceny z vlastních zdrojů, tedy z finančních prostředků složených v hotovosti doma, případně na účtu bez ingerence třetích subjektů, tedy úvěrujících a zapůjčitelů, dle závěru soudu sotva lze takovému ujednání poskytnout právní ochranu. Podle soudu nelze po kupujících spravedlivě požadovat, aby dobrovolně přistoupili na splnění takových povinností a podmínek úhrady kupní ceny, vzdali se možnosti financování prostřednictvím úvěru nebo zápůjčky, neboť se jedná o právní instituty zcela běžné v obchodním styku a v souladu se zákonem, jde o smluvní typy a instituty občanského práva, které běžně slouží k obchodnímu styku a jsou standartně využívány. Proto dle závěru soudu by ani prodávající nemohl spravedlivě po žalobcích a) ,b) požadovat, aby takový závazek převzali, soud by mu pro rozpor s dobrými mravy neposkytl právní ochranu a porušení takových povinností by nemohlo být sankcionováno smluvní pokutou, když se jedná o nepodstatnou náležitost smlouvy a pro žalovaného musí být zcela okrajové, jestli se žalobci na zaplacení kupní ceny prostředky půjčili nebo nikoli, zcela stěžejní je to, zda cenu uhradili ve lhůtě či nikoli.

39. Vzhledem k tomu, že žalobci a), b) žádnou povinnost úhrady kupní ceny z vlastních prostředků nepřevzali, nebylo by to po nich možné ani spravedlivě požadovat, žalovanému nevznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty a k žádnému započtení vzájemných pohledávek nedošlo.

40. Z důvodů shora uvedených proto soud žalobě v celém rozsahu vyhověl, v průběhu řízení nebylo sporu o tom, že mezi účastníky byla uzavřena dohoda o složení blokovacího depozita ze dne 1.10.2019, na základě této smlouvy se účastníci dohodli na uzavření kupní smlouvy do 31.10.2019 a na základě této smlouvy zájemci, tedy žalobci a), b) složili k rukám realitní kanceláře blokovací depozitum, a to zálohu kupní ceny ve výši 172 000 Kč. Tato částka byla nedílnou součásti kupní ceny ve výši 3 555 000 Kč. Zbývající část kupní ceny byla uhrazena do úschovy advokáta, a to na základě smlouvy o advokátní úschově ze dne 28.11.2019. K uzavření kupní smlouvy mezi účastníky nedošlo k 31.10.2019 tak, jak vyplývá z ujednání v dohodě o složení blokovacího depozita ze dne 1.10.2019, ale až dodatečně 28.11.2019. Žalovaný s dodatečným uzavřením kupní smlouvy souhlasil, ničeho nenamítal, neuplatňoval žádný nárok na smluvní pokutu, dobrovolně přistoupil na uzavření kupní smlouvy v dodatečné lhůtě a inkasoval kupní cenu, přičemž v důsledku zániku kupní smlouvy v důsledku odstoupení vrátil zcela dobrovolně převážnou část kupní ceny ve výši 3 380 000 Kč. Do dnešního dne však nevrátil zbývající část kupní ceny ve výši 172 000 Kč, když na tuto částku žalobci a), b) dle závěru soudu mají nepochybně nárok, a to z titulu bezdůvodného obohacení podle § 2991 odst. 1, odst. 2 obč. zákona č. 89/2012 Sb., neboť odpadl důvod, na základě kterého žalobci platili kupní cenu, tedy odpadla kupní smlouva, která zanikla v důsledku odstoupení k 8.1.2020, tuto skutečnost žalovaný v průběhu řízení nezpochybňoval, jeho námitky spočívající v započtení vzájemných pohledávek neshledal soud důvodnými. Soud jednoznačně dospěl k závěru, že žalobci a), b) nepřevzali žádný konkrétní závazek k úhradě kupní ceny z vlastních zdrojů, žádnou smluvní povinnost vyplývající ze smlouvy neporušili a žalovanému žádný nárok na zaplacení smluvní pokuty podle článku IV. odst. 3 cit. Dohody nevznikl. Soud dospěl k závěru, že i v případě, pokud by takovou povinnost žalobci a), b) převzali, neposkytl by soud takovému ujednání právní ochranu a pro rozpor s dobrými mravy by takové ujednání považoval za neplatné pro rozpor s dobrými mravy, navíc se jedná o nejasná, nekonkrétní a neurčitá ujednání.

41. V neposlední řadě nelze pominout skutečnost, že podle článku III. odst. 4 se smluvní strany dohodly, že prodávající není povinen uzavřít kupní smlouvu, pokud mu zájemce neprokáže pravdivost svých prohlášení, tedy pravdivost toho, že disponuje vlastními prostředky. Žalovaný nevyužil tohoto svého oprávnění vyplývající z dohody o složení blokovacího depozita, věděl, že nebude dodržen termín uzavření kupní smlouvy, že žalobci pravděpodobně nedisponují prostředky tak, aby splnili termín uzavření kupní smlouvy a uhradili kupní cenu, že budou muset využít úvěru nebo zápůjčky. I přes to všechno vyčkal s uzavřením kupní smlouvy a dobrovolně kupní smlouvu se zpožděním 28.11.2019 uzavřel, inkasoval kupní cenu, zahájil vkladové řízení a dobrovolně před zápisem vlastnického práva předal nemovitosti žalobcům a), b) k užívání. Navíc z počátku zpochybňoval samotné odstoupení od smlouvy. V daném případě dle závěru soudu nelze pominout okolnosti, za nichž byla uzavřena kupní smlouva. Pokud měl žalovaný v úmyslu sankcionovat nedodržení řádného termínu uzavření kupní smlouvy k 31.10.2019, respektive zřízení zástavního práva pro zajištění pohledávky úvěrující společnosti, takové skutečnosti ze smlouvy o složení blokovacího depozita nevyplývají. Soud není oprávněn spekulovat o úmyslu stran, dovozovat tento smysl a účel ujednání a příslušným ujednáním přikládá pouze takový smysl a význam, jaký podle svého obsahového významu mají, tedy že žalovaný chtěl, aby žalobci uhradili kupní cenu z vlastních zdrojů. Žalovaný žádné zásadní porušení smluvních povinností vyplývajících ze smlouvy neprokázal. Žalobci uzavřeli kupní i rezervační smlouvu, zaplatili zálohu kupní ceny, zaplatili doplatek kupní ceny, podali návrh na vkladové řízení, uzavřeli zástavní smlouvu, podali návrh na výmaz zástavního práva, odstoupili od smlouvy a v souladu se zákonem se z titulu bezdůvodného obohacení domáhají vrácení vzájemného plnění, tedy uhrazené kupní ceny. Vzhledem k tomu, že žalovaný řádně kupní smlouvu uzavřel, dobrovolně zřídil zástavní právo, zapsal zástavní právo do katastru nemovitostí, zcela nepochybně dal najevo svým počínáním, že má zájem na naplnění smlouvy, tedy že má v úmyslu převést své nemovitosti na žalobce a), b), naopak nemá v úmyslu převodu bránit a ani nemá v úmyslu domáhat se smluvní pokuty. Podle článku IV. odst. 3 byl případný zájemce povinen zaplatit prodávajícímu smluvní pokutu bezodkladně, pokud se jeho prohlášení v článku III. odst. 3 ukážou jako nepravdivá. Žalovaný však žádné nároky na smluvní pokutu na podzim 2019 neuplatnil, s nárokem a případným započtením se započal bránit až v důsledku zahájeného řízení po podání žaloby a podle žalovaného došlo k započtení pohledávek nejpozději 31.10.2019. Z opatrnosti uplatnil svůj nárok žalovaný ještě jednou a oznámení o započtení ze dne 22.2.2021 žalobcům a), b) doručil dne 25.2.2021. Na straně žalovaného však absentují tvrzení, kdy nárok na smluvní pokutu vznikl, z jakého důvodu, kdy byl učiněn úkon k započtení, kdy k započtení došlo, kdy se pohledávky setkaly a kdy pohledávky v důsledku vzájemného započtení zanikly, podle platné právní úpravy jsou k započtení způsobilé toliko splatné pohledávky. Kdy nastala splatnost případné pohledávky z titulu smluvní pokuty, však žalovaný soudu nesdělil. Z důvodů shora uvedených proto soud námitky žalovaného shledal nedůvodnými, tyto námitky nemají oporu v provedeném dokazování ani právní úpravě. Naopak zcela zákonný a důvodný shledal soud nárok žalobců a), b) na zaplacení žalované částky, jedná se o část zaplacené kupní ceny, zálohy složené ve výši 172 000 Kč, žalobci a), b) se domáhají nikoli celé částky, ale snížené o spotřebované energie a užívání nemovitosti do odstoupení od smlouvy a zániku kupní smlouvy, tedy částky ve výši 150 000 Kč. Vzhledem k tomu, že žalovaný žádným způsobem nezpochybňoval žalovanou částku, nenamítal vyšší rozsah užívání či spotřebovaných energií, dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná, nárok má oporu v provedeném dokazování, zjištěném skutkovém stavu věci, předložených listinných důkazech a soud žalobě v celém rozsahu vyhověl s přihlédnutím k připuštění změny žaloby, vzhledem k tomu, že žalobci a), b) jsou sice manželé, avšak nemají společné jmění manželů, ale majetek mají v režimu oddělených jmění, rozhodl výrokem I. o tom, že žalovaný je povinen zaplatit žalobcům a), b) částku ve výši 150 000 Kč, a to každému jednu polovinu žalované částky, to vše do 3 dnů od právní moci tohoto rozhodnutí podle § 160 odst. 1 o.s.ř.

42. Výrok o nákladech řízení má oporu v ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., dle kterého procesně úspěšný účastník řízení má právo na zaplacení účelně vynaložených nákladů řízení. Žalobci a), b) byli zcela procesně úspěšní, mají proto právo na zaplacení účelně vynaložených nákladů řízení, které představuje zaplacený soudní poplatek ve výši 7 500 Kč a dále odměnu právního zastoupení za 6 úkonů právní služby podle § 7 odst. 1 adv. tarifu vyhl. č. 177/1996 Sb. z tarifní hodnoty 150 000 Kč, 1 úkon po 7 100 Kč za převzetí věci, sepis žaloby, předžalobní výzvu, účast u jednání ze dne 28.1.2021, 12.5.2021 a 16.6.2021, celkem 42 600 Kč, 6 rež. paušálů po 300 Kč, celkem 1 800 Kč, dohromady 44 400 Kč, dále jízdné k Okresnímu soudu ve Frýdku-Místku a zpět z [obec] do [obec] a zpět k jednání 28.1.2021, 12.5.2021 a 16.6.2021, osobním motorovým vozidlem [registrační značka], při prům. spotřebě 3,2 l /100 km, opotřebení 4,40 Kč km, celkem 5 454 Kč a náhradu za ztrátu času 24 započatých půlhodin po 100 Kč, celkem 2 400 Kč, dohromady 7 854 Kč + DPH ve výši 10 973,04 Kč, celkem činí náklady žalobců 70 727,34 Kč, tyto náklady dle výroku II. je žalovaný povinen zaplatit žalobcům a), b), a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozhodnutí k rukám právního zástupce žalobců a), b).