14 C 17/2023

Plný text

Okresní soud ve Frýdku-Místku rozhodl samosoudkyní Mgr. Monikou Szkanderovou ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A , narozený Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce B , narozená Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce A oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované A , IČO IČO žalované A sídlem Adresa žalované A zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zaplacení částky 50 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, aby žalovaná zaplatila žalobcům a), b) částku ve výši 50 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 50 000 Kč od 5. 5. 2020 do zaplacení ve výši 10 % ročně, se zamítá.

II. Žalobci a), b) jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně žalované na náhradě nákladů řízení částku 30 600 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

1. Žalobci a), b) se žalobou ze dne 27. 3. 2023 domáhali u zdejšího soudu po žalované zaplacení částky ve výši 50 000 Kč s příslušenstvím.

2. Žalobci a), b) žalobu zdůvodnili tím, že mezi účastníky byla dne 22. 1. 2020 uzavřena rezervační smlouva, ve které žalobci a), b) vystupovali jako zájemci, žalovaná jako zprostředkovatel a manželé , příjmení, jako vlastníci převáděné nemovitosti. Žalobci a), b) měli zájem o pozemek parcelové č. , Anonymizováno, v katastrálním území , území, , tento pozemek byli manželé , příjmení, ochotni prodat žalobcům a), b), proto se žalobci a), b) obrátili na žalovanou jako zprostředkovatele, aby zajistila převod nemovitosti. Žalobci vystupovali jako spotřebitelé a při uzavření rezervační smlouvy složili rezervační zálohu ve výši 50 000 Kč. V rezervační smlouvě nebyl žádný závazek k uzavření kupní smlouvy, smluvní pokuta nebyla vázána na žádné porušení smluvních povinností, proto je ujednání o smluvní pokutě z rezervační smlouvy neplatné podle § 2048 občanského zákona. Účastníci si neujednali žádné podmínky uzavření kupní smlouvy, navíc žalovaná byla činná i pro druhou stranu smlouvy, čímž porušila čl. II odst. 3 rezervační smlouvy a tím vyloučila své právo na provizi podle § 2450 občanského zákona. Vzhledem k tomu, že kupní smlouva nebyla ve lhůtě do 31. 3. 2020 uzavřena, zanikla rezervační smlouva k tomuto datu, dne 1. 4. 2020 odpadl důvod zálohy a žalovaná získala bezdůvodné obohacení ve výši 50 000 Kč. Proto byla žalobci a), b) vyzvána k úhradě e-mailem ze dne 27. 4. 2020 s tím, že pohledávka byla splatná 4. 5. 2020. Žalovaná ničeho žalobcům a), b) nevrátila. Předžalobní výzva ze dne 30. 1. 2023 je výzvou se základním skutkovým a právním rozborem věci.

3. Žalovaná se k žalobě poprvé vyjádřila formou odporu proti vydaném platebnímu rozkazu ze dne 31. 3. 2023, v odůvodnění odporu ze dne 11. 4. 2023 žalovaná vznesla námitku promlčení, za nesporné považovala uzavření rezervační smlouvy ze dne 22. 1. 2020 a složení rezervační zálohy ve výši 50 000 Kč. Podle žalované smlouva obsahovala ujednání o součinnosti žalobců k uzavření smlouvy, na rezervační smlouvu lze nahlížet i jako na smlouvu o smlouvě budoucí. Ze smlouvy je naprosto zřejmé, co mělo být předmětem převodu, vyplývá to jednoznačně z příloh rezervační smlouvy, dne 26. 2. 2020 žalovaná žalobcům zaslala návrh kupní smlouvy, smlouvu o advokátní úschově a návrh na vklad vlastnického práva, dne 6. 3. 2020 žalobci požádali o změny v kupní smlouvě, tomu nebylo možno vyhovět, připomínky žalované zaslali dále 28. 3. 2020, jejich požadavky byly nepřiměřené a k uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodu na straně žalobců a), b). Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby.

4. U prvního jednání ve věci ze dne 6. 10. 2023 se žalobcům a), b) dostalo zákonného poučení podle § 118a odst. 1, 3 o. s. ř., současně byli upozorněni na možnost neúspěchu ve sporu, pokud nedoplní tvrzení, neoznačí a nepředloží důkazy.

5. Právní zástupce žalobců u jednání doplnil skutková tvrzení a uvedl, že rezervační smlouva ze dne 22. 1. 2020 nebyla časově omezena, že žalobci měli zájem o koupi nemovitosti, a to části nemovitosti zapsané na LV č. , hodnota, v k. ú. , území, ve vlastnictví , příjmení, , žalobci žalovanou pověřili přípravou všech podkladů k realizaci prodeje, tedy uzavření kupní smlouvy mezi žalobci a), b) jako kupujícími a manželi , příjmení, jako vlastníky. Z rezervační smlouvy primárně pro žalovanou vyplývala povinnost nenabízet předmětné nemovitosti po dobu platnosti smlouvy někomu jinému a připravit podklady k uzavření kupní smlouvy. Žádná jiná smlouva než rezervační smlouva ze dne 22. 1. 2020 nebyla mezi účastníky uzavřena, žalobcům naopak vyplývala ze smlouvy povinnost uhradit rezervační zálohu ve výši 50 000 Kč, která měla sloužit ve prospěch vlastníků jako záloha na kupní cenu, rezervační zálohu měli žalobci a), b) uhradit ve prospěch žalované, podle žalobců a), b) se nejedná o provizi, ale o rezervační zálohu, jak vyplývá z čl. III rezervační smlouvy. Pokud by byla kupní smlouva uzavřena, stala by se tato rezervační záloha součástí kupní ceny, v případě neuzavření kupní smlouvy bylo třeba řešit, z jakého důvodu nedošlo k uzavření smlouvy. Pokud by byly důvody neuzavření smlouvy na straně majitelů, rezervační záloha by se vrátila žalobcům a), b. Pokud z důvodů na straně žalobců, tato by připadla jako smluvní pokuta žalované. Mezi účastníky nebyla uzavřena žádná smlouva o zprostředkování, žalovaná nesplnila své povinnosti vyplývající ze smlouvy, nepřipravila kupní smlouvu, která by byla přijatelná pro žalobce, připravený návrh kupní smlouvy byl pro žalobce a), b) nepřijatelný. Žalovaná veškeré připomínky ke kupní smlouvě ze strany žalobců a), b) odmítla a neobstarala pro žalobce žádnou příležitost k uzavření smlouvy. Spor mezi účastníky se převážně týkal zasíťování předmětného pozemku a příjezdové cesty z jihu. Pokyny, za jakých podmínek má být kupní smlouva uzavřena, nevyplývají z rezervační smlouvy, ale z SMS komunikace mezi účastníky, která mezi nimi probíhala po celou dobu trvání rezervační smlouvy. To, že není možný sjezd na pozemek ze severní strany, bylo žalobcům ze strany žalované sděleno před uzavřením rezervační smlouvy. Důvody, pro které nedošlo k uzavření kupní smlouvy lze shledat na straně obou účastníků, protože nedošlo ke shodě, za jakých podmínek a v jakém znění má být kupní smlouva uzavřena. Žalobci a), b) se svého nároku na zaplacení částky 50 000 Kč domáhají z titulu bezdůvodného obohacení, protože rezervační smlouva zanikla uplynutím času. Podle žalobců žalovaná zmařila účel rezervační smlouvy, důvodem vrácení žalované částky není to, žalovaná byla činná pro druhou stranu rezervační smlouvy, tedy vlastníky pozemku.

6. K doplnění skutkových tvrzení žalobců a), b) žalovaná prostřednictvím právního zástupce uvedla, že ji vznikl nárok na provizi s ohledem na neuzavření smlouvy, provize byla započtena na smluvní pokutu, žalovaná pro žalobce udělala nadstandardně řadu činností, vyžadovala vyjádření a povolení, těsně před uzavření kupní smlouvy začali mít žalobci neadekvátní požadavky, měnili obsah smlouvy, chtěli sjezd z jiné strany, než jak bylo ujednáno, chtěli nepřiměřené záruky ohledně inženýrských sítí, přitom předmětem prodeje byl nezasíťovaný pozemek. Nad rámec svých povinností žalovaná zajistila ještě před uzavřením smlouvy některá povolení, inženýrské sítě a napojení nemovitostí si musí každý majitel vyřídit sám. Podle žalované jí nepochybně vzniklo právo na provizi, protože pro žalobce obstarala příležitost k uzavření kupní smlouvy a byli to naopak žalobci, kteří zavinili, že k uzavření této kupní smlouvy nedošlo.

7. Po zákonném poučení podle § 118a odst. 1, 3 o. s. ř. žalovaná doplnila námitky, když uvedla, že veškeré podmínky uzavření kupní smlouvy vyplývají z písemně uzavřené rezervační smlouvy ze dne 22. 2. 2020 a příloh, které jsou nedílnou součástí této smlouvy, v rezervační smlouvě je přesně specifikováno, co je předmětem prodeje, tedy pozemek parc. č. , Anonymizováno, , který měl vzniknout sloučením a oddělením původních pozemků parc. č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , dále je předmětem převodu spoluvlastnický podíl na nově vzniklém pozemku dle geometrického plánu určený k přístupu na budoucí pozemek žalobců, rovněž je ve smlouvě uvedeno, kdo je kupující a kdo je prodávající, v rezervační smlouvě si žalobci a), b) žádné další podmínky nevymínili. Nedílnou součástí rezervační smlouvy byl situační nákres, katastrální mapa, ze kterých je zřejmé, jak měl být budoucí pozemek situován a jak měl mít zajištěn přístup z veřejné komunikace, veškeré změny a doplňky, bylo možné ujednat pouze písemnou formou. Žádná změna rezervační smlouvy nebyla mezi účastníky ujednána. Dle podmínek stanovených v rezervační smlouvě nechala žalovaná vypracovat geometrický plán, který respektoval přístup z jižní strany. Na požadavek žalobců, aby přístup na pozemek byl ze severní strany, nešlo přistoupit, neboť současně byl prodáván sousední pozemek parc. č. , Anonymizováno, , u něhož se rovněž počítalo s jižní přístupovou cestou, navíc podmínky prodeje stanovila ona jako realitní makléřka předem. Žalobci dobře věděli, co je nabízeno, co má být předmětem prodeje a mohli se rozhodnout, zda takové podmínky akceptují, či nikoli. Tím, že uzavřeli rezervační smlouvu, na podmínky přistoupili. Předmětem prodeje byl nezasíťovaný pozemek, proto nebylo vůbec ujednáno, že žalovaná vyřídí povolení přípojek. Toto si musí vyřídit majitel. I přesto se iniciativně obrátila na příslušné instituce ohledně inženýrských sítí a možnosti připojení na vodovodní přípojku, kanalizaci, plyn a elektřinu a obstarala pro žalobce a), b) vyjádření těchto subjektů a deklarovala zájemcům, že inženýrské sítě se nacházejí na hranici pozemku. K uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodů na straně žalobců, nárok na provizi jí vznikl obstaráním příležitosti, tento nárok jí vznikl nejpozději 26. 2. 2020, kdy žalobcům zaslala návrh kupní smlouvy, a proto si žalovaná rezervační zálohu ve výši 50 000 Kč oprávněně ponechala, žádnou smlouvu nevypověděla.

8. Soud ve věci prováděl dokazování účastnickou výpovědí žalobce a) , Jméno žalobce A, a žalobkyně b) , Jméno žalobce B, a sdělením podstatného obsahu listin- rezervační smlouvy včetně příloh, tj. situačního zákresu, situační mapy a souhlasu, příjmovým pokladním dokladem, předžalobní výzvou, dokladem o odeslání, vyjádřením , označení úřadu, , geometrickým plánem, souhlasem k napojení na kanalizaci, výpisy z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, a č. , hodnota, , revidovaným protinávrhem, sdělením Policie ČR, situačním výkresem, zprávou Gridservices, zprávou SmVak, e-mailovou komunikací a SMS komunikací.

9. Žalobce , Jméno žalobce A, ve své výpovědi před soudem uvedl, že o pozemek měli zájem, proto kontaktovali žalovanou, podle inzerátu měly být sítě na hranici pozemku, žalovaná byla realitní makléřka, prodávala oba sousední pozemky, přístup na prodávaný pozemek byl z jižní strany, o tom je předem uvědomila, kromě kupní ceny si oni jako zájemci nic nevymínili, dne 20.1.2020 jim žalovaná zaslala návrh rezervační smlouvy, s návrhem se seznámili, přečetli si návrh, konzultovali ho s právníkem a dne 22.1.202 podepsali a složili rezervační zálohu, respektovali podmínky ohledně jižní přístupové cest. Dne 26.2.2020 jim žalovaná poslala návrh kupní smlouvy, která se měla podepsat dne 2.3.2020, protože to nestihli přečíst, připomínkovat a vyřídit sjezd z druhé, severní strany, kupní smlouvu nepodepsali, měli výhrady k tomu, že ve smlouvě nejsou informace o zasíťování pozemku. Ověřili si však, že žalovaná jim nelhala, protože inženýrské sítě, tj. rozvody plynu, vody, elektřiny nebo odpadu skutečně na hranici pozemku byly. Přístupová cesta nebyla důvodem nepodepsání kupní smlouvy, šlo o sítě. Nedohodli se na novém znění kupní smlouvy, proto na návrh žalované nepřistoupili a původní znění nepodepsali a požádali žalovanou o vrácení zálohy, tuto jim doposud nevrátila.

10. Žalobkyně b) , Jméno žalobce B, ve své výpovědi před soudem uvedla, že žalovaná pro ně nic navíc neudělala, podklady k pozemku měla obecně pro všechny zájemce, pozemek jim vyhovoval, líbil se jim, hrozně ho chtěli, proto se sešli se žalovanou. Od první schůzky požadovali přístup ze severu, což žalovaná odmítla, nechtěla na změnu přístupu přistoupit. Oni věděli, že v geometrickém plánu je přístupová cesta z jihu, i za těchto podmínek rezervační smlouvu podepsali a složili rezervační zálohu. Oni to brali jako peníze pro vlastníky, takže rezervační záloha bude započtena na kupní cenu. Podle žalobkyně b) žalovaná před uzavřením rezervační smlouvy měnila podmínky prodeje, i přesto smlouvu podepsali. Žalovaná na ně tlačila, nechovala se k nim hezky, přesto pozemek chtěli koupit. Ze strany žalované byli ubezpečeni, že jim rezervační zálohu vrátí, pokud bude nějaký problém, že je profesionálka, udělali vše pro to, aby smlouva byla uzavřena, vyřizovali hypotéku, jednali s architektem, ale naopak žalovaná s nimi přestala komunikovat, nebrala jim telefon a neodpovídala na SMS zprávy. Na přístup z jihu oni přistoupili, byli ochotni akceptovat tuto jižní stranu, ale požadovali, aby v kupní smlouvě bylo uvedeno, jak je to se zasíťováním pozemku. Na to však žalovaná přestala komunikovat, osočovala je, chtěla vypovědět smlouvu, proto kupní smlouvu neuzavřeli, žalovaná je uvedla v omyl.

11. Podle rezervační smlouvy ze dne 22. 1. 2020 jsou manželé , příjmení, výlučnými vlastníky nemovitostí, a to pozemku parc. č. , Anonymizováno, – orná půda o výměře 1052 m2 a pozemku parc. č. , Anonymizováno, – orná půda o výměře 1000 m2, nacházejících se v k. ú. , území, zapsaných na LV č. , hodnota, u , označení úřadu, s tím, že se jedná o pozemky, nacházející se v zastavitelné ploše. Předmětem rezervační smlouvy byla nová parcela č. , Anonymizováno, která měla vzniknout na základě geometrického plánu sloučením a oddělením pozemků parc. č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, v k. ú. , území, o výměře 1100 m2 a spoluvlastnický podíl v rozsahu ideální jedné poloviny na parcele určené ke sjezdu o výměře 45 m2, který bude mít vlastní parcelové číslo podle geometrického plánu. Podle smlouvy , označení úřadu, souhlasilo s dělením pozemku. Zájemci ve smlouvě deklarovali vážný zájem o koupi nemovitostí specifikovaných v rezervační smlouvě za dohodnutou kupní cenu ve výši 1 900 000 Kč a zprostředkovatel, tedy žalovaná, se touto rezervační smlouvou zavázala vykonat pro zájemce činnosti, na jejichž základě zájemci uzavřou kupní smlouvu s vlastníky pozemků. Zprostředkovatelka (žalovaná) se zavázala, že předmětný pozemek do 31. 3. 2020 nebude nabízet komukoliv třetímu, resp. že neuzavře žádnou rezervační smlouvu se třetí osobou a připraví návrh kupní smlouvy, návrh smlouvy o advokátní úschově a návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Na druhé straně se zájemci zavázali, že poskytnou veškerou součinnost zprostředkovateli k převodu a uzavření kupní smlouvy. Za účelem zablokování nemovitostí zájemci uhradili rezervační zálohu ve výši 50 000 Kč oproti dokladu o převzetí částky nejpozději do 22. 1. 2020 a v případě, že účastníci uzavřou kupní smlouvu v termínu do uplynutí doby rezervace, složená rezervační záloha bude sloužit jako provize zprostředkovateli za sjednání převodu nemovité věci a bude součástí kupní ceny. Pro případ, že nedojde do uplynutí doby k uzavření smlouvy z důvodu na straně zájemce, náleží zprostředkovateli smluvní pokuta ve výši rezervační zálohy dle čl. III a zprostředkovatel je dle dohody smluvních stran oprávněn započíst výše uvedenou smluvní pokutu proti složené rezervační záloze v případě, že byla složena. V případě, že nedojde k uzavření zprostředkovávané smlouvy z důvodu na straně vlastníka, bude rezervační záloha zájemci vrácena bez zbytečného odkladu do tří dnů od zaslání výzvy. Nedílnou součástí smlouvy byl list vlastnictví č. , hodnota, , z něhož bylo zřejmé, že k datu 21. 11. 2019 pozemky parc. č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, byly ve společném jmění manželů , příjmení, , podle situačního zákresu a situační mapy byl zřejmý přístup na pozemek a součástí byl i souhlas města k dělení pozemku.

12. Podle příjmového pokladního dokladu žalobce a) dne 22. 1. 2020 uhradil žalované 50 000 Kč jako rezervační poplatek.

13. Předžalobní výzvou ze dne 30. 1. 2023 byla žalovaná vyzvána k úhradě částky ve výši 50 000 Kč do sedmi dnů od odeslání výzvy.

14. Z dokladu o odeslání vyplývá, že předžalobní výzva byla odeslána žalované 30. 1. 2023.

15. Podle vyjádření a sdělení , označení úřadu, jsou pozemky, které byly předmětem rezervační smlouvy, v zastavěném území a pro účely dělení pozemky není třeba vydání územního rozhodnutí.

16. Geometrickým plánem vyhotoveným dne 18. 2. 2020 č. , číslo, , jméno FO, došlo k oddělení a sloučení pozemku parc. č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, s tím, že vznikly nové pozemky o nové výměře stejných parcelových čísel a dále nově pozemek , Anonymizováno, , který zajišťoval přístup na oba pozemky.

17. Podle souhlasu k napojení na kanalizaci bylo možné připojit novostavbu na parcele , Anonymizováno, na tlakovou kanalizaci.

18. Z revidovaného protinávrhu je zřejmé, jaké připomínky a doplnění požadovali žalobci a), b) u kupní smlouvy, kterou jim žalovaná 26. 2. 2020 k připomínkám zaslala.

19. Podle souhlasu Krajského ředitelství policie Moravskoslezského kraje, Územního odboru FrýdekMístek, dopravního inspektorátu, nebyly výhrady s připojením sousední nemovitosti zřízením sjezdu z místní komunikace na pozemek parc. č. , Anonymizováno, směrem od pozemku parc. č. , Anonymizováno, .

20. Podle zprávy Gridservices, SmVaku, je případná výstavba rodinného domu na pozemku parc. č. , Anonymizováno, způsobilá připojení na síť vodovodu, kanalizaci i plynárenského zařízení.

21. Z e-mailové a SMS komunikace je zřejmé, že dne 26. 2. 2020 žalovaná žalobcům a), b) zaslala návrh kupní smlouvy, návrh smlouvy na advokátní úschovu a návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. E-mailem ze dne 6. 3. 2020 sdělili žalobci a), b) žalované své připomínky týkající se zejména zajištění přístupové cesty a napojení na sítě.

22. Soud všechny důkazy posoudil jednotlivě i ve vzájemných souvislostech a dospěl ke zjištění skutkového stavu věci:Mezi účastníky byla dne 22. 1. 2020 uzavřena rezervační smlouva. V této smlouvě se žalobci a), b) jako zájemci zavázali poskytnout veškerou součinnost potřebnou k převodu nemovitosti, zejména dostavovat se na plánované schůzky, poskytnout součinnost k uzavření zprostředkovávané smlouvy, poskytnout součinnost při vyřizování hypotečního úvěru. Současně zájemci zmocnili zprostředkovatele (žalovanou) ke všem jednáním potřebným k převodu nemovitostí s vlastníkem, na základě rezervační smlouvy složili rezervační zálohu ve výši 50 000 Kč za účelem zablokování nemovitosti a za účelem zahájení jednání a přípravy smluvních dokumentů vedoucích k převodu nemovitosti. Předmětem smlouvy byl deklarovaný zájem vlastníků nemovitostí k jejich prodeji, konkrétně pozemku parc. č. , Anonymizováno, a pozemku parc. č. , Anonymizováno, v k. ú. , území, zapsaných na LV č. , hodnota, u , označení úřadu, , které se nacházely v zastavitelné ploše , Anonymizováno, a pověření zprostředkovatele k prodeji těchto nemovitostí. Ve smlouvě byl rovněž deklarován zájem žalobců a), b) o koupi těchto nemovitostí za ujednanou kupní cenu ve výši 1 900 000 Kč, a to konkrétně nové parcely č. , Anonymizováno, , která měla vzniknout na základě vyhotovení geometrického plánu sloučením a oddělením shora uvedených parcel a spoluvlastnického podílu v rozsahu jedné poloviny na parcele určené ke sjezdu o výměře 45 m2. Podle čl. III rezervační smlouvy v případě uzavření zprostředkovávané smlouvy (kupní smlouvy) složená rezervační záloha měla sloužit jako provize pro zprostředkovatele za sjednání převodu nemovité věci a byla součástí kupní smlouvy. Při uzavření rezervační smlouvy ze dne 22. 1. 2020 byla složena rezervační záloha ve výši 50 000 Kč ze strany žalobců a), b), což žalovaná stvrdila podpisem na příjmovém pokladním dokladu. Nedílnou součástí smlouvy o rezervaci byl list vlastnictví z 12. 11. 2019, situační zákres katastrální mapy, situační mapa územního plánu a způsobu využití a souhlas , označení úřadu, k dělení pozemku. Ze situačního nákresu bylo zřejmé, kudy měla vést přístupová cesta na oba prodávané pozemky, tedy jak pozemek, o který měli zájem žalobci a), b), tak sousední pozemek. Žalovaná obstarala řadu vyjádření a souhlasů pro žalobce, z nichž bylo zřejmé, že na hranici pozemku se nacházejí sítě, tj. bylo možné nově vybudovanou stavbu na prodávaném pozemku napojit na veřejnou kanalizaci, přípojku vody, plynu a elektřiny. Před uzavření rezervační smlouvy si žalobci a), b) byli vědomi toho, že je zajištěn přístup na kupovaný pozemek ze severní strany, nikoli z jihu, jak požadovali, neboť jižní cesta zajišťovala přístup na oba prodávané pozemky. Žalovaná zajistila geometrický plán a dne 26. 2. 2020 zaslala žalobcům a), b) návrh kupní smlouvy, smlouvu o advokátní úschově a návrh na vklad vlastnického práva. Žalobci a), b) měli ke smlouvě připomínky, tyto zaslali žalované. Na tyto připomínky žalovaná nepřistoupila s tím, že se jedná o nepřiměřené nároky, které žalobci a), b) po stávajících vlastnících a prodávajících požadovali, záruky za sítě apod. Pokud jde o připojení pozemku na inženýrské sítě, toto pro žalobce a), b) nemohla žalovaná vyřídit, nebylo to součást jejich povinností zprostředkovatele, přípojky si vyřizuje každý stavitel sám. K uzavření kupní smlouvy do 31. 3. 2020 nedošlo, žalobci a), b) 1. 4. 2020 vyzvali žalovanou ke vrácení rezervační zálohy, tato doposud ničeho nevrátila, složenou rezervační zálohu ve výši 50 000 Kč žalovaná započetla na smluvní pokutu, případně svou provizi.

23. Tato skutková zjištění učinil soud v prvé řadě z listinných důkazů. Při zjištění skutkového stavu věci vycházel z předložené smlouvy o rezervaci včetně jejich příloh a z geometrického plánu, z obou těchto listin je zřejmé, jak byl zajištěn přístup na prodávaný pozemek, tedy z jižní strany, jak žalovaná v řízení tvrdila. Z rezervační smlouvy vyplývají vzájemná práva a povinnosti obou stran, tedy jak žalobců a), b), tak žalované. V této rezervační smlouvě je žalovaná označena jako zprostředkovatel a žalobci a), b) jako zájemci, v čl. III se hovoří o provizi jako odměně za zprostředkování. Z rezervační smlouvy i účastnických výpovědí obou účastníků jednoznačně vyplynulo, že před uzavřením rezervační smlouvy si ničeho konkrétního nevymínili a byli seznámeni s tím, že prodej nemovitosti není možné zajistit za takových podmínek, aby by byl zajištěn přístup ze severní strany. Věděli o tom, že prodávaný pozemek má zajištěn přístup z jihu. Oba účastníci shodě uvedli, že důvodem, proč neuzavřeli kupní smlouvu byla skutečnost, že ve smlouvě nebylo uvedeno, jakým způsobem je pozemek zasíťován. Na druhé straně však dodali, že si ověřovali před uzavřením kupní smlouvy za trvání rezervační smlouvy a před uzavřením kupní smlouvy, zda je pozemek zasíťovaný, žalovaná mluvila pravdu, inženýrské sítě byly na hranici pozemku, tj. stavba rodinného domu byla napojitelná na inženýrské sítě, rozvody vody, plynu nebo elektřiny. Důvody, proč nedošlo k uzavření kupní smlouvy do 31. 3. 2020, jednoznačně vyplývají z účastnických výpovědí obou žalobců, kteří uvedli, že žalovaná na ně tlačila, že byla nepříjemná, že nechtěla přistoupit na jejich požadavky, nechtěla se s nimi setkat, nechtěla jednat před uzavřením kupní smlouvy o změně přístupu nebo zajištění záruk. Žalobce a) , Jméno žalobce A, ve své účastnické výpovědi před soudem uvedl, že měli zájem o koupi pozemku, reagovali na inzerát, který podávala žalovaná, jednalo se o inzerát realitní makléřky, pozemek si prohlédl, věděli předem, že přístup na pozemek je z veřejné komunikace z jižní strany, již tehdy požadovali přístup ze severu, žalovaná to odmítla. Oni měli zájem o pozemek, chtěli ho koupit, dělali kroky k prodeji, vyřizovali hypotéku, podmínky, které si ohledně koupě stanovili, se týkaly kupní ceny ve výši 1 900 000 Kč, zálohy ve výši 30 000 Kč a slevy z kupní ceny ve výši 30 000 Kč, ničeho dalšího si nevymínili ani neujednali. Dne 20. 1. 2020 obdrželi od žalované emailem návrh rezervační smlouvy, se kterým se seznámili, přečetli ho a konzultovali s právníkem, dne 22. 1. 2020 rezervační smlouvu podepsali. Následně se dozvěděli, že ze severní strany je možný přístup, kontaktovali policii, ztratili k žalované důvěru, podvedla je v tomto směru, tlačila na ně, aby smlouvu uzavřeli. Dne 26. 2. 2020 jim e-mailem zaslala návrh kupní smlouvy s tím, že má být kupní smlouva podepsána dne 2. 3. 2020. Do té doby se se smlouvou nestihli seznámit ani ho připomínkovat, jejich námitky směřovaly k inženýrským sítím, tedy rozvody plynu, vody, elektřiny a odpadu. Na druhé straně si tuto skutečnost ověřili a pozemek byl zasíťovaný. I přesto to chtěli do kupní smlouvy, žalovaná to odmítla. Přístupová cesta nebyla předmětem připomínek kupní smlouvy, důvod, proč kupní smlouvu neuzavřeli, spočíval pouze v sítích, a to přesto, že předmětem prodeje byl pozemek bez přípojky vody, plynu nebo elektřiny, protože takové přípojky na stávající sítě nacházející se hranici pozemku si musí každý stavebník na příslušných úřadech vyřídit sám. Podle žalobce a) se nedohodli na znění kupní smlouvy, přestali spolu se žalovanou komunikovat, kupní smlouvu neuzavřeli a 27. 4. 2020 ji požádali o vrácení rezervační zálohy. Dne 18. 5. 2020 jim žalovaná sdělila, že rezervační zálohu si započetla na smluvní pokutu. Žalobce a) závěrem své účastnické výpovědi uvedl, že žalovaná opatřila nejen listiny, které byly součástí rezervační smlouvy jako přílohy, ale další stanoviska k zasíťování pozemku, tedy stanovisko ČEZu, SmVaku, Gridservices.

24. Podle § 2445 odst. 1 občanského zákona č. 89/2012 Sb. smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.

25. Podle § 2445 odst. 2 občanského zákona č. 89/2012 Sb. je-li již při uzavření smlouvy, kterou se jedna strana zaváže obstarat druhé straně příležitost k uzavření smlouvy s třetí osobou z okolností zřejmé, že za obstarání bude požadována odměna, má se za to, že byla uzavřena smlouva o zprostředkování.

26. Podle § 2446 odst. 1 občanského zákona č. 89/2012 Sb. zprostředkovatel sdělí zájemci bez zbytečného odkladu vše, co má význam pro jeho rozhodování o uzavření zprostředkovávané smlouvy.

27. Podle § 2446 odst. 2 občanského zákona č. 89/2012 Sb. zájemce sdělí zprostředkovateli vše, co pro něho má rozhodný význam pro uzavření této smlouvy.

28. Podle § 2447 odst. 1 občanského zákona č. 89/2012 Sb. provize je splatná dnem uzavření zprostředkované smlouvy; byla-li tato smlouva uzavřena s odkládací podmínkou, je provize splatná až splněním podmínky.

29. Podle § 2447 odst. 2 občanského zákona č. 89/2012 Sb. bylo-li ujednáno, že zprostředkovatel pro zájemce obstará příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem, je provize splatná již obstaráním příležitosti.

30. Podle § 2448 občanského zákona č. 89/2012 Sb. bylo-li ujednáno, že zprostředkovateli vznikne právo na provizi, až třetí osoba splní povinnost ze zprostředkované smlouvy, zaplatí zájemce provizi i tehdy, oddálilo-li se, či zmařilo-li se splnění této povinnosti z důvodů, za něž zájemce odpovídá. Má-li být výše provize určena podle rozsahu plnění třetí osoby, započte se do základu i plnění neuskutečněné z důvodů, za něž odpovídá zájemce.

31. Podle § 2450 občanského zákona č. 89/2012 Sb. zprostředkovatel nemá právo na provizi a na úhradu nákladů, byl-li v rozporu se smlouvou činný také pro druhou stranu zprostředkovávané smlouvy.

32. Podle § 2453 občanského zákona č. 89/2012 Sb. závazek zaniká, není-li zprostředkovávaná smlouva uzavřena v ujednané době. Není-li doba ujednána, může kterákoli strana závazek zrušit oznámením druhé straně.

33. Podle § 2454 občanského zákona č. 89/2012 Sb. právu zprostředkovatele na provizi není na újmu, byla-li smlouva, k níž se vztahovala činnost zprostředkovatele, uzavřena nebo splněna až po zániku závazku ze zprostředkovatelské smlouvy.

34. Z uvedeného vyplývá, že podstatnými náležitostmi smlouvy jsou určení zprostředkovávané smlouvy, závazek zprostředkovatele zprostředkovat uzavření určité smlouvy (či pouze obstarat příležitost k uzavření určité smlouvy) s třetí osobou a závazek zájemce zaplatit zprostředkovateli provizi.

35. Z ustanovení § 2449 se zdá plynout možnost zprostředkovatele zavázat se ke zprostředkování toliko za úhradu nákladů spojených se zprostředkováním, avšak není tomu tak. Zprostředkovatelská smlouva je vždy zásadně úplatná. Není-li sjednána provize, posoudí se taková smlouva podle svého obsahu jako smlouva nepojmenovaná (je-li dostatečně určitě ujednán její obsah) či jako smlouva příkazní. S ohledem na zásady smluvní volnosti a dispozitivnosti občanského zákoníku však nelze vyloučit ve zprostředkovatelské smlouvě sjednání provize pouze symbolické, jejímž účelem nebude ekonomický prospěch zprostředkovatele. Zaváže-li se jedna strana smlouvy pro druhou zprostředkovat uzavření určité smlouvy bezúplatně, může se podle okolností jejich vztah posuzovat též jako pouhá společenská úsluha, popřípadě jako příkaz k faktickému, nikoli právnímu jednání. Výjimku představuje jen zprostředkovatelská smlouva uzavřená mezi zaměstnancem a agenturou práce podle ustanovení § 58 odst. 2, 3 zákona č. 435/2004 Sb. o zaměstnanosti, které provizi zakazuje.

36. Smlouva o zprostředkování je smlouvou příkazního typu. Na rozdíl od příkazní smlouvy zprostředkovatel není oprávněn ani povinen za zájemce právně jednat. Na rozdíl od obchodního zastoupení se jedná o jednorázový úkol, nikoli o opakovanou činnost.

37. Zákon definuje závazek zprostředkovatele jako povinnost zprostředkovat uzavření smlouvy nebo pouze obstarat příležitost k uzavření smlouvy. Ve své podstatě se však jedná o to samé, nalézt třetí stranu připravenou uzavřít požadovanou smlouvu se zájemcem. Zprostředkovatel nemá vliv na to, zda zájemce jeho zprostředkování využije a smlouvu uzavře, nebo zda příležitost uzavřít smlouvu pomine. Rozdíl mezi zprostředkováním smlouvy či pouhé příležitosti k jejímu uzavření se projeví ve vzniku práva na provizi a její splatnost.

38. Ustanovení odst. 2 zakládá vyvratitelnou domněnku, že je-li z okolností zřejmé, že za zprostředkování uzavření smlouvy bude zprostředkovatel požadovat odměnu, jde o smlouvu zprostředkovatelskou. Z okolností tak bude zřejmé kupříkladu tehdy, pokud má zprostředkovatel zprostředkování obchodu jako předmět podnikání.

39. Pro smlouvu zprostředkovatelskou není předepsána písemná forma, avšak zejména s ohledem na požadavek určitosti zprostředkovávané smlouvy, tedy definování cíle, ke kterému má zprostředkování vést, bude písemná forma obvyklá.

40. Na zprostředkovatelskou smlouvu, kterou uzavírá podnikatel se spotřebitelem, jak tomu bude ve většině případů zprostředkovatelských smluv uzavřených s realitní kanceláří, se použijí ustanovení o spotřebitelských smlouvách.

41. V projednávaném případě po zjištění skutkového stavu věci posoudil soud žalobu po právní stránce a dospěl k závěru, že žaloba není důvodná. Soud proto návrhu žalobců a), b) nevyhověl a výrokem I. žalobu v celém rozsahu zamítl.

42. Žalovaná v průběhu řízení vznesla námitku promlčení. Žalovaná námitku promlčení zdůvodnila tím, že rezervační záloha ve výši 50 000 Kč, která je předmětem sporu, byla složena 22. 1. 2020. Za situace, kdy žalobci a), b) podali žalobu k soudu až 27. 3. 2023, jedná se podle žalované o promlčený nárok, protože promlčecí lhůta počala běžet dnem následujícím po složení rezervační zálohy, tj. 23.1.2020.

43. Soud námitku promlčení neshledal důvodnou.

44. Podle § 609 občanského zákona č. 89/2012 Sb. nebylo-li právo vykonáno v promlčecí lhůtě, promlčí se a dlužník není povinen plnit. Plnil-li však dlužník po uplynutí promlčecí lhůty, nemůže požadovat vrácení toho, co plnil, přičemž podle § 610 odst. 1 občanského zákona č. 89/2012 Sb. k promlčení soud přihlédne, jen namítne-li dlužník, že je právo promlčeno. Vzdá-li se někdo předem práva uplatnit námitku promlčení, nepřihlíží se k tomu. Podle § 629 odst. 1 občanského zákona č. 89/2012 Sb. promlčecí lhůta trvá tři roky.

45. V řízení vyšlo najevo, že rezervační záloha ve výši 50 000 Kč, která je předmětem sporu a jejíhož vydání se žalobci a), b) žalobou ze dne 27. 3. 2023 domáhají, byla složena spolu s uzavření rezervační smlouvy 22. 1. 2020, avšak soud se neztotožnil s námitkou žalované, že promlčecí lhůta na vydání rezervační zálohy počala běžet již dne následujícího, tedy 23. 1. 2020 a skončila nejpozději 23. 1. 2023. Rezervační záloha podle smlouvy o rezervaci ze dne 22. 1. 2020 byla složena jako jistina a součást kupní ceny, která následně po uzavření kupní smlouvy a zaplacení kupní ceny měla připadnout jako provize žalované, coby zprostředkovateli. Vzhledem k tomu, že ve smlouvě bylo ujednáno uzavření kupní smlouvy v termínu do 31. 3. 2020, tedy po tuto dobu byla nemovitost blokována ze strany zprostředkovatelů, nenabízena jiným osobám než zájemcům rezervační smlouvy, měli dle soudu žalobci a), b) možnost uzavřít kupní smlouvu právě do 31. 3. 2020, až marným uplynutím této lhůty měli žalobci a), b) právo na vrácení rezervační zálohy v případě, že k uzavření kupní smlouvy nedojde z důvodu na straně prodávajících. Proto se dle závěru soudu nemůže jednat o promlčený nárok a žaloba ze dne 27.3.2023 byla k soudu podána včas a před uplynutím promlčecí lhůty, když nešlo vyloučit, že i přes prvotní odmítnutí uzavření kupní smlouvy ze strany zájemců (žalobců) by po dobu blokace nemovitosti do 31.3.2020 nedošlo k akceptaci návrhu kupní smlouvy a k uzavření kupní smlouvy.

46. Důvody, které vedly soud k zamítnutí návrhu, nespočívají v tom, že by byl nárok žalobců a), b) promlčen, důvody, které vedly k soud k tomu, že žalobě nevyhověl a žalobu v celém rozsahu zamítl, spočívají v tom, že nárok žalobců a), b) neshledal důvodným, nejedná se o nárok, který by měl oporu v provedeném dokazování a právních předpisech, naopak soud dovodil, že částka ve výši 50 000 Kč představuje provizi na straně žalované a že žalovaná, pokud si tuto částku ve výši 50 000 Kč jako provizi skutečně ponechala, tak učinila po právu.

47. V projednávané věci soud dovodil, že mezi účastníky byla dne 22. 1. 2020 uzavřena nejen smlouva o rezervaci nemovitostí, které měly být následně předmětem prodeje, ale současně smlouva o zprostředkování ve smyslu ustanovení § 2445 odst. 1, resp. odst. 2 občanského zákona č. 89/2012 Sb. Soud proto toto zjištění vycházel z obsahu smlouvy o rezervaci ze dne 22. 1.2020 a za použití výkladových pravidel dovodil, že se jedná rovněž o smlouvu o zprostředkování. V samotné smlouvě o rezervaci ze dne 22. 1. 2020 jsou žalobci a), b) označeni jako zájemci a žalovaná , Jméno žalované A, jako zprostředkovatel. Ve smlouvě je výslovně uvedeno, že zájemci mají zájem o koupi nemovitostí za kupní cenu 1 900 000 Kč, že žalovaná, jako zprostředkovatel se zavazuje vykonat činnosti, na jejichž základě zájemci uzavřou kupní smlouvu, a to do 31. 3. 2020, že po tuto dobu nebude nemovitost nikomu jinému nabízena. Touto smlouvou zájemci a), b) ve smyslu občanského zákona udělili žalované jako zprostředkovateli pokyn konat kroky s cílem uzavření kupní smlouvy stran převodu nemovitostí specifikovaných ve smlouvě a za kupní cenu zde ujednanou, zmocnili zprostředkovatele ke všem jednáním s vlastníkem potřebným k převodu nemovitostí a v čl. III si ujednali provizi ve výši složené rezervační zálohy ve výši 50 000 Kč za sjednání tohoto převodu. Konečně v žalobě ze dne 27. 3. 2023 žalobci výslovně uvedli, že mezi účastníky, tj. žalobci a), b) a žalovanou měla rezervační smlouva povahu smlouvy zprostředkovatelské.

48. Ze všech těchto skutečností soud dovodil, že žalobci a), b) se žalovanou uzavřeli podle § 2445 a násl. občanského zákona č. 89/2012 Sb. smlouvu o zprostředkování, když podstatnými náležitostmi smlouvy je určení zprostředkovávané smlouvy, závazek zprostředkovatele zprostředkovat uzavření určité smlouvy a závazek zájemce zaplatit zprostředkovateli provizi.

49. Z předmětné smlouvy ze dne 22. 1. 2020 je zcela zřejmé, co bylo určeno danou smlouvou označenou jako smlouva o rezervaci, tedy zprostředkovat uzavření kupní smlouvy, na jejímž základě by majitelé nemovitostí-manželé , příjmení, do vlastnictví žalobců a), b) jako zájemců převedli nemovitosti zapsané na LV č. , hodnota, , konkrétně pozemek parc. č. , Anonymizováno, , který měl vzniknout novým geometrickým vyměřením sloučením a oddělením obou pozemků parc. č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, v k. ú. , území, . Ze smlouvy dále plyne závazek zprostředkovatele vykonat veškeré činnosti, které povedou k tomu, aby zájemci mohli uzavřít kupní smlouvu za ujednanou kupní cenu 1 900 000 Kč a že za to obdrží provizi ve výši 50 000 Kč.

50. V průběhu řízení na základě všech předložených listinných důkazů, ale i účastnickou výpovědí obou žalobců jednoznačně vyšlo najevo, že žalovaná splnila své povinnosti vyplývající ze smlouvy, tedy zajistila nemovitosti, které byly způsobilé prodeje za podmínek vyplývajících z inzerátu a rezervační smlouvy včetně sjezdu z jižní strany, vlastníci nemovitostí chtěli prodat nemovitosti za dohodnutou kupní cenu ve výši 1 900 000 Kč a žalobci a), b) je koupit i přesto, že sjezd byl z jihu.Žalobci opakovaně před soudem uvedli, že pozemek se jim líbil, že měli zájem pozemek koupit, že jednali s architektem, vyřizovali hypotéku a důvody, pro které kupní smlouvu následně neuzavřeli, spočívaly pouze v tom, že žalovaná do kupní smlouvy neakceptovala jejich připomínky ohledně zasíťování pozemku.

51. Z uvedeného je zřejmé, že žalovaná splnila veškeré povinnosti vyplývající ze smlouvy o rezervaci, resp. smlouvy o zprostředkování ze dne 22. 1. 2020, dala dohromady obě strany kupní smlouvy, tedy zájemce i majitele, připravila návrh kupní smlouvy, návrh na vklad vlastnického práva i návrh na advokátní úschovu peněz z prodeje, vše řádně zaslala žalobcům, nepochybně jí dle občanského zákoníku vzniklo právo na provizi. Podle závěru soudu s ohledem na nikoli přesná vyjádření smlouvy se jedná na straně žalované o závazek obstarat příležitost k uzavření kupní smlouvy ve smyslu ustanovení § 2445 odst. 2 občanského zákona č. 89/2012 Sb. a v řízení bylo prokázáno, že tuto příležitost obstarala. Dne 26. 2. 2020 zaslala prostřednictvím e-mailu žalobcům a), b) návrh kupní smlouvy, návrh na uzavření smlouvy o advokátní úschově a návrh na vklad vlastnického práva do katastru. V kupní smlouvě byly veškeré podstatné náležitosti, na nichž se účastníci v rezervační smlouvě, resp. smlouvě o zprostředkování dohodli, zejména dohodnutá kupní cena ve výši 1 900 000 Kč, pozemek odpovídal parametrům, které vyplývaly z rezervační smlouvy, tedy jednalo se o vymíněný pozemek o rozměrech 1100 m2, parc. č. , Anonymizováno, , jehož přístup bude zajištěn přes nově vzniklý pozemek parc. č. , Anonymizováno, . Vypracovaný geometrický plán odpovídal situačním nákresům i zákresům v katastrální mapě, jednoduše odpovídal tomu, na čem se všechny strany sporu před uzavřením rezervační smlouvy dohodly, tedy to, že pozemek je ve vlastnictví majitelů manželů , příjmení, , že vznikne sloučením a oddělením jejich dvou pozemků, že se bude jednat o pozemek o výměře 1100 m2 způsobilý k výstavbě rodinného domu a že přístup na pozemek bude zajištěn z jižní strany. Žalovaná akceptovala všechny skutečnosti, na nichž se předem se zájemci dohodla a v tomto smyslu obstarala pro ně příležitost, zajistila prodávající, kteří vlastnili předmětný pozemek, jenž odpovídal představám a podmínkám žalobců.

52. Z důvodů shora uvedených proto žalované vzniklo právo na provizi, smlouva o zprostředkování je úplatným kontraktem, jedná se o činnost za úplatu. Provize byla specifikována ve smlouvě o rezervaci, resp. smlouvě o zprostředkování z 22. 1. 2020, a to ve výši 50 000 Kč. Nárok na provizi podle soudu vznikl nejpozději 26. 2. 2020, kdy žalovaná žalobcům předložila návrh kupní smlouvy, smlouvy o advokátní úschově a vkladu na zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí. Možnost uzavření kupní smlouvy trvala až do 31. 3. 2020. V řízení jednoznačně vyšlo najevo, že důvody, pro které nedošlo následně k uzavření kupní smlouvy a převodu nemovitostí, byly výlučně na straně žalobců a), b). Žalobci před soudem uvedli, že důvodem nebyla nemožnost přístupu ze severní strany, protože na to byli od počátku ze strany žalované upozorněni a rezervační smlouvu uzavřeli při vědomí toho, že přístup bude zajištěn z jižní strany, byť následně zjistili, že přístupová cesta ze severu možná je, jak vypovídá souhlas Policie České republiky. Důvody, proč kupní smlouvu neuzavřeli, spočívaly v tom, že žalovaná do smlouvy nezanesla informace o možnosti napojení na inženýrské sítě, tedy vodu, plyn, elektřinu a kanalizaci.

53. Důvody, pro které nedošlo k uzavření kupní smlouvy shledal soud na straně žalobců a), b). Od počátku žalobci věděli, že předmětem prodeje je nezasíťovaný pozemek, žalovaná se ve smlouvě nezavázala k obstarání přípojek a napojení inženýrských sítí, soud dal žalované za pravdu, že napojení inženýrských sítí musí provést vlastník nemovitosti, stavitel, a že zanesení jakýchkoliv záruk za zasíťování pozemku bylo v daném případě nepřijatelné. Na druhé straně žalobci a), b) sami v řízení uvedli, že si ověřili možnost zasíťování a to, co tvrdila žalovaná, že tedy sítě jsou na hranici pozemku, se zakládá na pravdě. Ze všech těchto skutečností soud dovodil, že důvody, pro které nedošlo k uzavření kupní smlouvy jsou skutečně na straně žalobců a), b), tedy že žalobci zmařili účel zprostředkování, tedy nevyužili sjednanou příležitost k uzavření kupní smlouvy. Za situace, kdy účastníci uzavřeli smlouvu o zprostředkování ve smyslu ustanovení § 2445 odst. 2 občanského zákona č. 89/2012 Sb., ve smlouvě udělili žalované, coby zprostředkovateli pokyn činit veškeré kroky k tomu, aby mohlo dojít k uzavření kupní smlouvy, tedy udělili jí pokyn k obstarání příležitosti, a to uzavření kupní smlouvy, žalovaná veškeré povinnosti vyplývající ze smlouvy splnila a příležitost obstarala, a to nejpozději 26. 2. 2020 předložením kupní smlouvy, která odpovídala představám a požadavkům žalobců, které byly ujednány uzavřením rezervační smlouvy, má podle soudu právo na provizi ve výši 50 000 Kč, která vyplývá ze smlouvy ze dne 22. 1. 2020.

54. S ohledem na předmět smlouvy, tedy požadavek obstarání příležitosti, a to příležitosti k uzavření kupní smlouvy na převod nemovitosti byla ve smyslu ust. § 2447 odst. 2 občanského zákona č. 89/2012 Sb. provize splatná obstaráním této příležitosti, tedy nejdříve 26. 2. 2020.

55. Pokud jde o samotnou provizi za zprostředkování, smlouva ze dne 22. 1. 2020 neměla výslovné ujednání o úhradě provize a její splatnosti pro případ, že nedojde k uzavření smlouvy z důvodů na straně žalobců. Podle čl. III měla žalovaná právo na provizi při uzavření kupní smlouvy, a to z rezervační zálohy, která by byla započitatelná na kupní cenu. Podle čl. III smlouvy, pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodu na straně prodávajících, měla být rezervační záloha vrácena zájemcům, tedy žalobcům a), b). Na opačný případ smlouva nepamatovala. Soud shledal důvody neuzavření smlouvy na straně žalobců a), b), neuzavření smlouvy přitom žalovaná neměla možnost jakkoli ovlivnit a na případ aplikoval dispozitivní ustanovení § 2447 odst. 2 občanského zákona č. 89/2012 Sb., dle kterého bylo-li ujednáno, že zprostředkovatel pro zájemce obstará příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem, je provize splatná již obstaráním příležitosti.

56. Proto v daném případě dle soudu částka složená jako rezervační záloha 50 000 Kč nepředstavuje žádnou smluvní pokutu, ale provizi ve výši 50 000 Kč za obstarání příležitosti uzavření smlouvy, tedy to, že žalovaná jako realitní makléřka propojila zájemce o prodej a koupi nemovitostí, v daném případě manželé , příjmení, a manželé , příjmení, (žalobce). Podle soudu žádný zájemce o koupi nemovitostí však nemůže být nucen, aby využil příležitost uzavřít kupní smlouvu, každý má právo se svobodně rozhodnout, zda na kupní smlouvu přistoupí či nikoli, nikdo nemůže být nucen k uzavření smlouvy, a to ani prostřednictvím smlouvy o zprostředkování. Zprostředkovatel nemá možnost ovlivnit, zda zájemce kupní smlouvu skutečně uzavře či nikoli a využije sjednané příležitosti, současně zprostředkovatel nemůže nečinnost a neuzavření kupní smlouvy zájemci sankcionovat smluvní pokutou. Pro rozpor s dobrými mravy proto soud ujednání o smluvní pokutě ve výši 50 000 Kč vyplývající z čl. III odst. 4 považoval za absolutně neplatné a nárok žalované posoudil podle občanského zákona jako právo na provizi, když toto právo vzniklo již samotným obstaráním příležitosti.

57. Pokud si tedy žalovaná částku ve výši 50 000 Kč, která byla původně 22. 1. 2020 složena jako rezervační záloha při uzavření rezervační smlouvy, ponechala a odmítla tuto částku žalobcům a), b), vydat, má dle soudu nárok na tuto částku, protože právě tato částka představuje její provizi za obstarání příležitosti bez ohledu na to, zda zájemci s majiteli kupní smlouvu podepsali či nikoli.

58. I pokud by soud posoudil uzavřenou smlouvu o rezervaci ze dne 22. 1. 2020 jako smlouvu o zprostředkování podle § 2445 odst. 1 občanského zákona č. 89/2012 Sb., podle které by žalovaná splnila své povinnosti až uzavřením určité smlouvy a pro takový případě by její nárok na provizi vznikl až uzavřením zprostředkovávané smlouvy, ani za takové situace by nebyla žaloba důvodná. Občanský zákon totiž pamatuje i na tyto situace, kdy nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodů na straně zájemců, tedy důvodů, které zprostředkovatel nemohl ovlivnit přesto, že splnil veškeré povinnosti vyplývající ze smlouvy a měl by nárok na provizi, avšak tato je splatná až samotným uzavřením zprostředkovávané smlouvy. Podle § 2448 občanského zákona č. 89/2012 Sb. vznikne zprostředkovateli právo na provizi, když uzavření zprostředkovávané smlouvy bylo zmařeno z důvodů, za které zájemce odpovídá. Soud dovodil, že důvody, proč nedošlo k uzavření kupní smlouvy, tedy proč byla zmařena příležitost, jsou na straně žalobců a), b), kteří bez neuzavřeli kupní smlouvu, byť odpovídala jejich ujednaným požadavkům. Zájemci sice nemohou být nuceni k uzavření kupní smlouvy, mají plné právo se rozhodnout, zda kupní smlouvu uzavřou, či nikoli, jedná se o natolik zásadní a podstatné nakládání s majetkem vysoké hodnoty, že i přes rezervaci a složenou rezervační zálohu z řady důvodů mohou od koupě ustoupit, proto na jedné straně nemohou být pro případ neuzavření kupní smlouvy sankciováni, na druhé straně však za situace, kdy zprostředkovatel splní veškeré povinnosti vyplývající ze smlouvy, zprostředkuje uzavření smlouvy, má podle zákona právo na provizi. Proto i z tohoto důvodu by námitky žalované byly v řízení zcela důvodné a soud by jí neuložil povinnost vrácení žalované částky ve výši 50 000 Kč, neboť tuto částku by považoval za její provizi. Soud v dané věci neměl žádný důvod spekulovat o výši této provize, účastníci se v rezervační smlouvě, kterou soud vyhodnotil rovněž jako smlouvu o zprostředkování ze dne 22. 1. 2020 dohodli na provizi ve výši 50 000 Kč, byla to provize, která odpovídala hodnotě rezervační zálohy. Soud tedy dovodil, že tato výše je použitelná i pro případ, kdy vznikne právo na provizi ať už z důvodu obstarání příležitosti nebo z důvodu obstarání a zprostředkování uzavření smlouvy, tedy že vůlí obou stran bylo stanovit provizi, jako odměny zprostředkovatel, právě v hodnotě 50 000 Kč.

59. Z důvodů shora uvedených proto soud žalobě nevyhověl a žalobu v celém rozsahu zamítl.

60. Výrok o nákladech řízení vyplývá z ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalobci a), b) byli v řízení zcela procesně neúspěšní, naopak žalovaná byla zcela procesně úspěšná, má proto právo na zaplacení účelně vynaložených nákladů řízení. Tyto náklady řízení představují odměnu právního zastoupení s ohledem na tarifní hodnotu 50 000 Kč podle § 7 advokátního tarifu vyhl. č. 177/1996 Sb. jeden úkon po 3 100 Kč, celkem za 9 úkonů právní služby, a to převzetí věci, sepis vyjádření, sepis odporu, účast u jednání, sepis důkazních návrhů, účast u jednání za dva úkony, účast u soudního jednání a účast u soudního jednání + 9 režijních paušálů celkem 30 600 Kč. Tyto náklady řízení dle výroku II. jsou žalobci a), b) povinni zaplatit společně a nerozdílně žalované do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí k rukám právního zástupce žalované.