14 C 18/2022

Plný text

Okresní soud ve Frýdku-Místku rozhodl samosoudkyní Mgr. Monikou Szkanderovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce proti žalovaným:

1. Jméno žalované A , narozená Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B , narozený Datum narození žalované B bytem Adresa žalované B oba zastoupeni advokátem jméno advokáta . sídlem adresa advokáta o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu I. Určuje se, že výpověď žalovaných 1, 2 ze dne 27. 9. 2021 a doručena žalobci dne 29. 9. 2021 je neoprávněná.II. Žalovaní 1, 2 jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně žalobci náklady řízení ve výši 3 500 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 26. 11. 2021 domáhal přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu. Žalobce žalobu zdůvodnil tím, že mezi účastníky byla uzavřena první nájemní smlouva v lednu 2020, na jejímž základě měl žalobce právo užívat nemovitost po dobu jednoho roku, konkrétně stavbu na pozemku parcelové č. , číslo, a pozemku parcelové č. , číslo, v katastrálním území , území, , jednalo se montovanou dřevěnici bez čísla popisného a čísla evidenčního o dvou místnostech, WC se zastavěnou plochou 45 m². Následně byla mezi účastníky uzavřena další nájemní smlouva ze dne 27. 1. 2021, která byla pro žalobce nevýhodná. Na základě této smlouvy měl žalobce právo užívat předmětnou nemovitost po dobu jednoho roku, přesto dne 29. 9. 2021 obdržel od žalovaných 1, 2 výpověď z nájmu datovanou dne 27. 9. 2021, výpovědní lhůta představovala tři dny, tj. nemovitost měl vyklidit do 30. 9. 2021. Podle žalobce je výpověď neplatná, porušuje ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu, výpovědí nebyla dodržena tříměsíční výpovědní lhůta, příslušnou výpovědí byla vypovězena nájemní smlouvu ze dne 17. 1. 2020, která byla neplatná a podle výpovědi nemovitost měla sloužit k rekreaci a nikoli bydlení.

2. Okresní soud v Novém Jičíně usnesením ze dne 1.12. 2021 č. j. 13 C 389/2021-12 vyslovil svou místní nepříslušnost, po právní moci rozhodnutí ze dne 29. 12. 2021 věc postoupil místně příslušnému Okresnímu soudu ve Frýdku-Místku.

3. Žalovaní 1, 2 se poprvé k žalobě vyjádřili podáním ze dne 25. 6. 2022 a uvedli, že žaloba je nedůvodná a neoprávněná, navrhli zamítnutí žaloby. Výpověď shledávali po právu a v souladu se zákonem, neboť nemovitost, která byla dána žalobci do užívání, sloužila k rekreaci, v užívání žalobce byla za účelem jeho rekreace, nikoli za účelem bydlení.

4. Žalobce u prvního jednání ve věci ze dne 2. 5. 2023 vznesl námitku podjatosti soudce, o této námitce rozhodl Krajský soud v Ostravě usnesením ze dne 22. 6. 2023, podle rozhodnutí soudu soudkyně není vyloučena z projednání věci vedené u zdejšího soudu pod sp. zn. 14 C 18/2022.

5. Žalovaní 1, 2 se k žalobě vyjádřili podáním ze dne 26. 3. 2024, zdůvodnili námitky proti žalobě a trvali na tom, že předmětná nemovitost byla určena k rekreaci, byla předána do užívání na základě nájemní smlouvy žalobci za účelem jeho rekreace, žalobce poškozoval nemovitost, kouřil v budově nebo požíval alkoholické nápoje, vyslovení neoprávněnosti výpovědi ze strany soudu by bylo v rozporu s dobrými mravy, stejně jako další pokračování nájemního vztahu. Podle žalovaných 1, 2 žalobce ztratil v průběhu řízení svéprávnost, pokud žalovaní 1, 2 vypověděli nájem, činili tak v krajní nouzi, neboť žalobce v nemovitosti dne 30. 9. 2021 rozdělal oheň a žalovaní 1, 2 postupovali v souladu se zákonem za účelem prevence škody.

6. Pokud se žalobce žalobou ze dne 26. 11. 2021 domáhal rovněž určení toho, že se může domáhat náhrady škody po žalovaných, která mu vznikla případným neumožněním vykonávání nájemního práva ze strany žalovaných, ohledně tohoto nároku se žalobci dostalo zákonného poučení podle § 43 odst. 1 o. s. ř., žalobce měl upřesnit svůj nárok, specifikovat čeho se domáhá, z jakého důvodu, měl vyčíslit škodu a nárok zdůvodnit. Žalobce u jednání vzal žalobu částečně zpět co do určení náhrady škody, žalovaní 1, 2 s částečným zpětvzetím žaloby souhlasili, soud proto podle § 96 odst. 2 o. s. ř. řízení co do rozsahu, v němž se žalobce domáhal určení toho, že se může domáhat po žalovaných 1, 2 náhrady škody částečně zastavil.

7. Soud ve věci prováděl dokazování sdělením podstatného obsahu listin, a to nájemní smlouvy ze dne 27. 1. 2021 a nájemní smlouvy ze dne 17. 1. 2020, výpovědí, emailem ze dne 2. 10. 2021, emailovou korespondencí mezi účastníky, fotodokumentací, výpisem z katastru nemovitostí LV č. , číslo, .

8. Pokud jde o další označené důkazy, a to ze strany žalovaných 1, 2, soud u jednání další důkazní návrhy nepřipustil a dokazování těmito důkazy neprovedl, tyto důkazy nepovažoval soud za právně relevantní pro rozhodnutí věci a proto se těmito důkazy vůbec nezabýval, přičemž šlo o důkazy sdělení informací dožádanou osobou , jméno FO, , svědeckou výpovědí , jméno FO, , emailovou komunikací z 8.1.2020 z 12.1.2020, zprávou , právnická osoba, , plánem stávající stavu, fakturou, výpisem z centrální evidence exekucí, účastnickou výpovědí žalované 1. a žalovaného 2., popisem inzerce, inzerovaných fotografií, přehledem prodlení, komunikací mezi účastníky, audiovizuální dokumentací, svědeckou výpovědí , jméno FO, , svědeckou výpovědí , jméno FO, , trestním spisem policie České republiky, fotodokumentací škod a seznamem škod, výpisem z administrativního registru ekonomických subjektů, svědeckou výpovědí , jméno FO, , fotografii muže, svědeckou výpovědi , jméno FO, a fotografii auta.

9. Podle nájemní smlouvy ze dne 27. 1. 2021 žalovaní 1, 2 jako pronajímatelé přenechali do užívání žalobci své nemovitosti, a to budovu stojící na pozemku parc. č. , číslo, a pozemku parc. č. , číslo, zapsanou u , právnická osoba, , tedy stavbu pro rodinnou rekreaci za účelem bydlení za sjednané nájemné ve výši 11 900 Kč na dobu určitou, tedy od 1. 2. 2021 do 31. 1. 2022.

10. Podle výpovědi pronajímatelé (žalovaní 1, 2) dne 27. 9. 2021 vypověděli nájem nemovitostí sjednaný na základě nájemní smlouvy ze dne 17. 1. 2020, výpovědní důvod shledali v neuhrazení nájemného za září 2021 ve výši 11 900 Kč, výpovědní lhůta byla stanovena do 30. 9. 2021, přičemž žalobce byl výpovědí poučen, že ve lhůtě dvou měsíců od doručení výpovědi má možnost podat u soudu návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi.

11. Podle emailu žalovaní 1, 2 žalobci dne 2. 10. 2021 sdělili, že mu 30. 9. 2021 skončila nájemní smlouva v nemovitosti ve , území, , , území, , a proto vyměnili dne 1. 10. 2021 za asistence policie a zámečníka zámek u hlavních dveří.

12. Podle emailové korespondence mezi účastníky ze dne 9. 9. 2021, 12. 9. 2021 a 22. 9. 2021 byl žalobce žalovanými 1, 2 jako pronajímateli vyzván k úhradě dlužného nájemného za září 2021 se splatností 25. 8. 2021 a současně byl upozorněn, pokud neuhradí dlužné nájemné, bude přistoupeno k výpovědi nájemní smlouvy.

13. Podle emailové korespondence ze dne 29. 9. 2021 žalovaní 1, 2 jako pronajímatelé žalobci jako nájemci sdělili, že soustavně hrubě porušuje nájemní smlouvu, proto pronajímatelé přistoupili k výpovědi, a to z důvodu neuhrazeného nájemného za září 2021 a dále z důvodu, že v chatě kouří, neudržuje zahradu, neudržuje pořádek, proto došlo k výpovědi nájemní smlouvy, výpověď zdůvodnili tím, že žalobce vyměnil zámek u hlavních dveří a nepředal jim klíče.

14. Fotodokumentace založená ve spise dokládá stav nemovitosti před uzavřením nájemní smlouvy a po uzavření nájemní smlouvy po dobu užívání domu ze strany žalobce.

15. Podle nájemní smlouvy ze dne 17. 1. 2020 byl žalobce jako nájemce oprávněn užívat předmětnou nemovitost od 1. 2. 2020 do 31. 1. 2021, nájemní smlouva byla uzavřena dne 17. 1. 2020 a předmětem pronájmu byla nemovitost ve vlastnictví žalovaných 1, 2, nájemní smlouva byla uzavřena podle § 2235 a následujících občanského zákona č. 89/2012 Sb, účelem nájmu stavby určené pro rodinnou rekreaci bylo bydlení žalobce za sjednané nájemné 11 900 Kč.

16. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. , číslo, žalovaní 1, 2 mají ve společném jmění manželů pozemky, a to pozemek parcelové č. , číslo, o výměře 584 m², zahradu a pozemek parcelové č. , číslo, o výměře 25 m², zastavěnou plochu a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čísla popisného čísla, evidenčního tzv. jiná stavba, vše zapsáno u , právnická osoba, .

17. Soud všechny důkazy posoudil jednotlivě i ve vzájemných souvislostech a dospěl ke zjištění skutkového stavu věci:Žalovaní 1, 2 mají ve společném jmění manželů pozemky, a to pozemek parcelové č. , číslo, o výměře 584 m², zahrada a pozemek parcelové č. , číslo, o výměře 25 m², zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čísla popisného/ čísla evidenčního, tzv. jiná stavba, konkrétně montovaná dřevěnice, tyto nemovitosti na základě nájemní smlouvy ze dne 17. 1. 2020 přenechali žalovaní 1, 2 jako vlastníci do užívání žalobci jako nájemci na dobu jednoho roku, tj. od 1. 2. 2020 do 31. 1. 2021 za sjednané nájemné 11 900 Kč měsíčně, a to k účelům bydlení, tato nájemní smlouva byla následně nahrazena novou nájemní smlouvou se dne 27. 1. 2021, která byla mezi účastníky uzavřena podle § 2235 a následujících občanského zákona č. 89/2012 Sb., doba nájmu byla sjednána od 1.2. 2021 do 31. 1. 2022, nájemné bylo stanoveno ve výši 11 900 Kč měsíčně, přičemž předmětné nemovitosti byly přenechány žalobci do užívání za účelem jeho bydlení. Dne 27. 9. 2021 žalovaní 1, 2 nájemní smlouvu ze dne 17. 1. 2020 vypověděli, jako výpovědní důvod uvedli neuhrazení dlužného nájemného za září 2021 ve výši 11 900 Kč, přičemž výpovědní lhůta byla výpovědí stanovena do 30. 9. 2021, tj. v délce tří dnů. Ve výpovědi pronajímatelé (žalovaní 1, 2) nájemce (žalobce) poučili o možnosti přezkoumání oprávněnosti výpovědi u soudu ve lhůtě dvou dnů, výpověď ze dne 27. 9. 2021 pronajímatelé žalobci doručili dne 29. 9. 2021 tak, že ji přilepili na vchodové dveře domu, následně mu dne 29. 9. 2021 zaslali e-mail s tím, že mu dali výpověď, protože hrubě soustavně porušuje nájemní smlouvu, neuhradil nájem za září 2021, nedodržel termín splatnosti nájemného za říjen 2021, v chatě kouřil, neudržoval zahradu ani pořádek v chatě, navíc vyměnil zámek u hlavních vchodových dveří, upozornili ho na to, že se má z nemovitostí vystěhovat do 30. 9. 2021. Dne 2. 10. 2021 žalovaní 1, 2 žalobci sdělili, že nájemní smlouva skončila dne 30. 9. 2021, proto vyměnili za asistence Policie České republiky dne 1.10. 2021 zámek u hlavních dveří, cenné věci předali jeho příbuzným a zbytek věcí žalobce si u sebe ponechali s tím, že se má žalobce pro ně u nich zastavit.

18. Tato skutková zjištění učinil soud v prvé řadě na základě všech provedených listinných důkazů, které vzájemně korespondují a nepochybně prokazují skutkový stav věci, mezi účastníky ani nebylo sporu o tom, že smlouva ze dne 27. 1. 2021 byla řádně uzavřena, nebylo sporu ani o tom, že této smlouvě předcházela jiná nájemní smlouva ze dne 17. 1. 2020, že žalobce předmětné nemovitosti užíval již od 1. 2. 2020 na základě nájemní smlouvy ze dne 17. 1. 2020, tedy že k datu výpovědi v domě bydlel dlouhodobě řadu měsíců, tj. od 1. 2. 2020 a že tam bydlel trvale. Mezi účastníky dále nebylo sporu o tom, co bylo předmětem pronájmu, tedy nemovitosti ve společném jmění žalovaných, vlastnické právo žalovaných 1, 2 a specifikace nemovitostí jednoznačně vyplývá z výpisu z katastru nemovitostí. Práva a povinnosti všech účastníků jsou popsána v nájemní smlouvě ze dne 27. 1. 2021, z níž je zřejmé, kdy byla smlouva uzavřena, mezi jakými účastníky, že nájemné bylo ujednáno ve výši 11 900 Kč měsíčně a že se jedná o smlouvu na dobu určitou, tedy od 1. 2. 2021 do 31. 1. 2022. Podle čl. III nájemní smlouvy ze dne 27. 1. 2021 byla stavba rodinné rekreace (budova vymezená čl. I smlouvy ze dne 27.1.2021) přenechána žalobci do užívání za účelem jeho bydlení. Samotnou výpovědí ze dne 27. 9. 2021 bylo nepochybně prokázáno, že žalovaní 1, 2 jednostranně ukončili nájemní vztah mezi účastníky založený nájemní smlouvou výpovědí ze dne 27. 9. 2021 doručenou žalobci dne 29.9.2021, o čemž nebylo mezi účastníky sporu. Jako výpovědní důvod žalovaní označili neuhrazené nájemné za září 2021 ve výši 11 900 Kč a neuhrazenou spotřebu energií ve výši 6 333 Kč, žalobce se s výpovědí ze dne 27. 9. 2021 seznámil dne 29. 9. 202, neboť byla umístěna na vchodových dveřích předmětného domu, jak žalobce u soudu potvrdil a žalovaní nezpochybňovali. Dle výpovědi měl nájemní poměr skončit uplynutím třídenní výpovědní lhůty, která počala běžet dne 27.9.2021 a měla skončit dne 30. 9. 2021, proto žalovaní dne 1. 10. 2021 vyměnili na domě zámek za asistence Policie ČR a znemožnili žalobci další užívání nemovitosti. Ve výpovědi ze dne 27. 9. 2021 pronajímatelé nájemce (žalobce) poučili o možnosti soudního přezkumu oprávněnosti výpovědi.

19. Podle § 2201 občanského zákona č. 89/2012 Sb. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

20. Podle § 2202 odst. 1 občanského zákona č. 89/2012 Sb. pronajmout lze věc nemovitou i nezuživatelnou věc movitou. Pronajmout lze i část nemovité věci, co se dále stanoví o věci, použije se i pro nájem její části.

21. Podle § 2204 odst. 1 občanského zákona č. 89/2012 Sb. neujednají-li si strany dobu trvání nebo den skončení nájmu, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou.

22. Podle § 2205 občanského zákona č. 89/2012 Sb. nájemní smlouva pronajímatele zavazuje a) přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu,b) udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajatac) zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu.Podle § 2213 občanského zákona č. 89/2012 Sb. je nájemce i bez zvláštního ujednání povinen věc užívat jako řádný hospodář k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému a platit nájemné.

23. Podle § 2225 odst. 1 občanského zákona č. 89/2012 Sb. při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila. Odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci, byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu.

24. Podle § 2229 občanského zákona č. 89/2012 Sb. nájem ujednán na dobu určitou může každá ze stran vypovědět jen v případě, že ve smlouvě byly zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba.

25. Podle § 2235 odst. 1 občanského zákona č. 89/2012 Sb. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednání zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

26. Podle § 2235 odst. 2 občanského zákona č. 89/2012 Sb. ustanovení tohoto pododdílu se nepoužijí, přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu.

27. Podle § 2236 odst. 1 občanského zákona č. 89/2012 Sb. bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou části domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.

28. Podle § 2236 odst. 2 občanského zákona č. 89/2012 Sb. skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci.

29. Podle § 2236 odst. 3 občanského zákona č. 89/2012 Sb. je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat dům, použijí se ustanovení o nájmu bytu přiměřeně.

30. Podle § 2237 občanského zákona č. 89/2012 Sb. smlouva vyžaduje písemnou formu, pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.

31. Podle § 2239 občanského zákona č. 89/2012 Sb. se nepřihlíží k ujednáním ukládajícím nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu ani k ujednáním ukládajícím nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.

32. Podle § 2246 odst. 1 občanského zákona č. 89/2012 Sb. strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc.

33. Podle § 2285 občanského zákona č. 89/2012 Sb. pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let, to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného, výzva vyžaduje písemnou formu.

34. Podle § 2286 odst. 1 občanského zákona č. 89/2012 Sb. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

35. Podle § 2286 odst. 2 občanského zákona č. 89/2012 Sb. vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

36. Podle § 2287 občanského zákona č. 89/2012 Sb. nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změnily se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

37. Podle § 2288 odst. 1 občanského zákona č. 89/2012 Sb. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době,a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebod) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.Podle § 2288 odst. 3 občanského zákona č. 89/2012 Sb. vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede ve výpovědi výpovědní důvod.

38. Podle § 2290 občanského zákona č. 89/2012 Sb. má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

39. Podle § 2291 odst. 1 občanského zákona č. 89/2012 Sb. poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

40. Podle § 2291 odst. 2 občanského zákona č. 89/2012 Sb. nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

41. Podle § 555 odst. 1 občanského zákona č. 89/2012 Sb. právní jednání se posuzuje podle svého obsahu.

42. Podle § 556 odst. 1 občanského zákona č. 89/2012 Sb. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět, nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen.

43. V projednávaném případě po zjištění skutkového stavu věci posoudil soud žalobu po právní stránce ve smyslu shora citovaných zákonných ustanovení a dospěl k závěru, že žaloba byla k soudu podána včas, tedy v zákonné lhůtě dvou měsíců ve smyslu ustanovení 2290 občanského zákona č. 89/2012 Sb. a současně ze zákonných důvodů, soud proto dovodil, že výpověď pronajímatelů (žalovaných 1, 2) ze dne 27. 9. 2021 doručená žalobci jako nájemci dne 29. 9. 2021 je neoprávněná.

44. V řízení bylo na základě předložené nájemní smlouvy ze dne 27. 1. 2021 i na základě shodných skutkových tvrzení obou účastníků prokázáno, že nájemní smlouvou ze dne 27. 1. 2021 byl mezi účastníky založen nájemní vztah a že na základě této nájemní smlouvy žalovaní 1, 2 jako pronajímatelé přenechali žalobci jako nájemci do užívání své nemovitosti, konkrétně pozemky parcelové č. , číslo, a parcelové č. , číslo, nacházející se v katastrálním území , území, , přičemž součástí pozemku parcelové č. , číslo, byla stavba bez čísla popisného/ čísla evidenčního. Na základě nájemní smlouvy byl žalobce oprávněn užívat nejen pozemky, ale rovněž stavbu rodinné rekreace pro účely svého bydlení za sjednané nájemné ve výši 11 900 Kč měsíčně, smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1. 2. 2021 do 31. 1. 2022. Nájemní smlouvě ze dne 27. 1. 2021 předcházela nájemní smlouva ze dne 17. 1. 2020, která opravňovala žalobce k užívání předmětných nemovitostí již od 1. 2. 2020. Žalobce tedy užíval nemovitosti ve společném jmění žalovaných včetně domu minimálně od 1. 2. 2020 do 30. 9. 2021, kdy měl nájemní poměr skončit uplynutím třídenní výpovědní lhůty stanovené výpovědí ze dne 27. 9. 2021 a doručené žalobci dne 29. 9. 2021.

45. Podle ustanovení § 2286 odst. 1 občanského zákona č. 89/2012 Sb. představuje výpověď jednostranné právní jednání vedoucí k ukončení smluvního vztahu sjednaného na dobu určitou nebo neurčitou, jež se musí dostat do dispozice druhé smluvní strany. Výpověď učiněná ze strany nájemce i pronajímatele vyžaduje písemnou formu, okamžik, kdy se výpověď dostane do sféry dispozice adresáta, tedy kdy se objektivně adresát mohl s jejím obsahem seznámit, je okamžikem doručení (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu 26 Cdo 1239/2016, 26 Cdo 238/2008, 26 Cdo 4074/2009 Sb. a I. US 2474/13). Výpověď se stává perfektní, respektive způsobilou vyvolat zamýšlené právní účinky, jakmile dojde druhé straně. Počátek běhu výpovědní doby není vázán na okamžik doručení výpovědi, ale až na první den kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Výpověď musí být určitá, odpovídat dobrý mravům a zákonu. Z výpovědi musí být patrné, kdo ji činí, včetně projevu vůle této strany, vůči komu je činěna, musí obsahovat specifikaci nájemního vztahu, specifikaci bytu, jehož se týká (rozhodnutí Nejvyššího soudu 20 Cdo 2018/98, 26 Cdo 776/99 nebo 26 Cdo 813/2022). Vypovídá-li nájemní vztah pronajímatel, má rovněž povinnost uvést ve výpovědi výpovědní důvod podle § 2288 odst. 3 občanského zákona včetně jeho skutkové specifikace (rozhodnutí Nejvyššího soudu 26 Cdo 4548/2008 nebo 26 Cdo 2039/2011). K platnosti výpovědi však postačí, je-li v ní zachována podstata skutku. Vypovídá-li nájemní vztah nájemce, zákonná úprava mu uvedenou povinnost neukládá. Právní kvalifikace výpovědního důvodu není obligatorní náležitostí, k platnosti se vyžaduje podpis jednajícího, k určitosti výpovědi vymezení výpovědního důvodu (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu 26 Cdo 4092/2017). Je-li výpovědní důvod vymezen neurčitě, jde o zdánlivé právní jednání, které nepůsobí žádné právní účinky (Srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu 26 Cdo 937/2021).

46. Podle § 2286 odst. 2 občanského zákona č. 89/2012 Sb. pronajímatele při výpovědi tíží poučovací povinnost, pronajímatel je povinen poučit nájemce o jeho právu vznést námitky proti výpovědi a o možnosti navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem ve lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy výpověď nájemci došla podle § 2290. Vzhledem ke skutečnosti, že nájemci žádné právo vznést námitky proti výpovědi nesvědčí, speciální úprava nájmu prostoru sloužícího podnikání zakotvena v § 2314 občanského zákona není na nájem bytu ani za použití analogie aplikovatelná, je na místě učinit závěr, že výpověď nebude možno posoudit jako neplatnou, nebude-li obsahovat poučení o právu vznést proti ní zákonem zmíněné námitky. Nedostatek poučení o možnosti přezkoumání její oprávněnosti soudem má však za následek její absolutní neplatnost ve smyslu § 588 občanského zákona, absence samotného poučení o právu vznést námitky však neplatnost nezpůsobuje (rozhodnutí Nejvyššího soudu 26 Cdo 21 99/2018.

47. V dané věci byla soudu žalobou ze dne 26. 11. 2021 nájemcem předložena k posouzení písemná výpověď pronajímatelů ze dne 27. 9. 2021 doručená nájemci (žalobci) dne 29. 9. 2021 vyvěšením na vchodové dveře. Ve smyslu ustanovení § 2290 občanského zákona č. 89/2012 Sb. tímto dnem došla výpověď ze dne 27. 9. 2021 do dispozice nájemce a měla vyvolat zamýšlené právní účinky.

48. V prvé řadě soud zkoumal včasnost žaloby, tj. byla-li žaloba na přezkum oprávněnosti výpovědi v souladu se zákonným ustanovením podle § 2290 odst. občanského zákona podána k soudu v zákonné lhůtě dvou měsíců a zda se ve smyslu ust. § 2286 odst. 2 občanského zákona dostalo nájemci náležitého poučení o jeho právu na přezkum oprávněnosti žaloby. S ohledem na doručení výpovědi dne 29. 9. 2021, jak bylo mezi účastníky nesporné, počala lhůta běžet dnem následujícím po doručení, tj. 30.9.2021 a skončila dne 29. 11. 2021, žaloba ze dne 26.11.2021 byla podána k soudu ve lhůtě. S ohledem na zjištěný obsah výpovědi ze dne 27. 9. 2021 byl žalobce jako nájemce řádně poučen o svém právu navrhnout u soudu přezkum oprávněnosti výpovědi, žalobce svého práva vyplývajícího z ustanovení § 2290 občanského zákona využil.

49. Pokud jde o e-mail ze dne 29. 9. 2021, kterým pronajímatelé (žalovaní 1, 2) žalobci sdělili, že pro soustavné hrubé porušení nájemní smlouvy se rozhodli mu dát výpověď z důvodů, že nezaplatil nájem, že kouří, neudržuje zahradu nebo pořádek v chatě, soud vzhledem k tomu, že v řízení bylo nepochybně prokázáno, že pronajímatelé (žalovaní 1, 2) nájemní smlouvu jednostranně vypověděli písemnou výpovědí ze dne 27. 9. 2021 doručenou žalobci dne 29. 9. 2021, žalobce u soudu v zákonné lhůtě dvou měsíců tuto výpověď podrobil soudnímu přezkumu oprávněnosti, nemohl být nájemní poměr ukončen opakovaně další výpovědí následující po první výpovědi, neboť právní účinky, s nimiž zákon výpověď spojuje, nastaly doručením první výpovědi ze dne 27.9.2021. Proto e-mailová zpráva ze dne 29. 9. 2021 nevyvolala žádné právní účinky, které má na mysli ust. § 2286 odst. 1 a násl. občanského zákona, tímto e-mailem nelze ani dodatečně upřesňovat nebo vymezovat výpovědní důvody, jak žalovaní navrhovali, předmětný e-mail ze dne 29. 9. 2021 soud vyhodnotil jako sdělení pronajímatelů nájemci o tom, že učinili výpověď dne 27. 9. 2021. Předmětem posouzení oprávněnosti u soudu byla výpověď ze dne 27. 9. 2021, kterou žalobce žalobou ze dne 26.11.2021 učinil předmětem sporu.

50. Základní sporná otázka mezi účastníky spočívala v tom, zda předmětem nájemního vztahu založeného mezi účastníky nájemní smlouvou ze dne 27. 1. 2021 byla nemovitost, která byla přenechána žalobci jako nájemci za účelem rekreace nebo za účelem bydlení. Posouzení této otázky bylo zcela zásadní pro vyhodnocení toho, zda se nájemní poměr mezi účastníky řídí obecnými ustanoveními občanského zákona o nájmu nebo zda se jedná o nájem bytu, tedy na nájemní poměr dopadají příslušná speciální ustanovení o nájmu bytu podle § 2235 odst. 1 a následující občanského zákona. Podle § 2235 odst. 2 občanského zákona se totiž ustanovení tohoto pododdílu nepoužijí, přenechá-li pronajímatel byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu.

51. Žalovaní se po celé řízení bránili tím, že předmětem nájmu byl dům rodinné rekreace a k tomuto účelu byl také žalobci přenechán do užívání na základě nájemní smlouvy ze dne 27. 1. 2021. Naopak žalobce trval na tom, že v domě trvale bydlí řadu měsíců a pronajal si ho za účelem bydlení, je proto třeba na nájemní vztah nahlížet jako na nájem bytu a skončení nájmu se řídí příslušnými ustanoveními občanského zákona o nájmu bytu se zachováním výpovědní lhůty tří měsíců.

52. V prvé řadě musel soud posoudit platnost výpovědi ze dne 27. 9. 2021 vzhledem k její neurčitosti co do označení nájemní smlouvy. Dle obsahu výpovědi pronajímatelé vypověděli nájemní smlouvu ze dne 17. 1. 2020, tedy nikoli aktuální nájemní smlouvu uzavřenou mezi účastníky dne 27.1.2021, která žalobce opravňovala k užívání nemovitostí ve vlastnictví žalovaných až do 30.1.2022, ale původní nájemní smlouvu ze dne 17.1.2020, která předcházela stávající nájemní smlouvě. Soud ohledně této neurčitosti vycházel z ustanovení § 556 odst. 2 občanského zákona a nedostatek neurčitosti nájmu odstranil tím, jaký význam strany sporu výpovědi a jejímu obsahu přiznávaly, tedy že nepochybovaly o tom, že výpovědí má být ukončen stávající nájemní vztah mezi účastníky založený nájemní smlouvou ze dne 27.1.2021, která nahradila předchozí smlouvu, na kterou výpověď nedopatřením odkazovala. Soud proto dovodil, že se jedná ve výpovědi ze dne 27. 9. 2021 o písařskou chybu v označení data nájemní smlouvy a že skutečným úmyslem pronajímatelů byla výpověď nájmu založeného nájemní smlouvou ze dne 27.1.2021. Podle obsahu výpovědi bylo jednoznačné, že se jedná o nájem nemovitostí shora uvedených v katastrálním území , území, , v tomto směru byl předmět nájmu identifikován dostatečně.

53. Na základě žaloby nájemce ze dne 26. 11. 2021 byla soudu předložena k přezkoumání oprávněnost výpovědi ze dne 27. 9. 2021 z nájmu bytu založeného na základě nájemní smlouvy ze dne 27.1.2021, touto nájemní smlouvou byla naplněna aktivní a pasivní legitimace účastníků, neboť smlouvu uzavřeli žalovaní 1, 2 jako pronajímatelé na straně jedné a žalobce jako nájemce na straně druhé.

54. Soud při posouzení nájemní smlouvy ze dne 27. 1. 2021 jako právního jednání a výpovědi ze dne 27. 9. 2021 vycházel z ustanovení § 555 odst. 1 občanského zákona, dle kterého se právní jednání posuzuje dle svého obsahu, podle § 556 odst. 1 občanského zákona co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám.

55. Za situace, kdy v předložené nájemní smlouvě je výslovně uvedeno, že nájemní smlouva je uzavřena podle § 2235 a následujících ustanovení občanského zákona č. 89/2012 Sb, tj. příslušných ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu, podle článku III. smlouvy o nájmu pronajímatel přenechal nájemci do užívání nemovitosti (stavbu a zahradu) za účelem bydlení, je zcela zřejmé, že se nejednalo o nájem nemovitostí za účelem rekreace. Na tomto závěru soudu nic nemění ani skutečnost, že stavba mohla dle svého účelu obecně sloužit rekreaci. V projednávané věci však vyšlo najevo, že nájem byl sjednán za účelem bydlení, přičemž podle § 2236 odst. 2 občanského zákona skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, není na újmu nájemci, tedy jeho práva jsou chráněna stejně, jako by se jednalo o nájem bytu. Konečně podle § 2236 odst. 3 občanského zákona je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat dům, použijí se ustanovení o nájmu bytu přiměřeně.

56. Tomu závěru soudu odpovídá také skutkové zjištění, že žalobce předmětné nemovitosti užíval dlouhodobě, minimálně od 1.2.2020 na základě nájemní smlouvy ze dne 17.1.2020, a to až do té doby, kdy žalovaní v září 2021 vyměnili zámky u dveří. Původní nájemní smlouva ze dne 17.1.2020 byla uzavřena podle ustanovení § 2235 a následujících občanského zákona č. 89/2012 Sb., tedy za účelem bydlení a konečně mezi účastníky nebylo sporu o tom, že žalobce v předmětné nemovitosti bydlel trvale a dlouhodobě od února 2020, bez jakýchkoli přestávek a omezení. Sotva tak dlouhodobý charakter jeho bydlení mohl naplňovat znaky rekreace, jak tvrdili žalovaní 1, 2. Rekreace představuje krátkodobé a přechodné užívání nemovitostí, dlouhodobé užívání nemovitostí ze strany žalobce žádné rekreaci neodpovídalo, navíc pro závěry soud je irelevantní, jaký byl skutečný účel pronajatých nemovitostí vyplývající z katastru nebo stavebních předpisů, i nemovitosti, které nejsou určeny k bydlení, mohou být na základě nájemní smlouvy k bydlení pronajaty ve smyslu ust. § 2236 odst. 2 občanského zákona, resp. tento nedostatek nemůže být na újmu nájemci. Proto se soud nezabýval obranou žalovaných ohledně toho, k čemu původně nemovitosti, zejména montovaná dřevěnice sloužily, když bylo v řízení prokázáno, že tímto sjednaným účelem nájmu bylo bydlení žalobce, tento navíc, jak se účastníci shodli, v nemovitosti bydlel nepřetržitě řadu měsíců.

57. V projednávané věci soud dovodil, že předmětem nájmu mezi účastníky byla nemovitost, stavba rodinné rekreace za účelem bydlení nájemce, tedy nájem domu sloužil k vyřešení jeho bytové situace. Proto se dle soudu nájemní vztah mezi účastníky řídil příslušnými ustanoveními občanského zákona č. 89/2012 Sb. o nájmu bytu podle § 2235 odst. 1 a následujících. Soud dal tedy za pravdu žalobci, že nemovitosti užíval k bydlení a nikoli, jak tvrdili žalovaní, že šlo o nájem ke krátkodobému účelu, resp. rekreaci.

58. Podle ustanovení § 2286 odst. 1 občanského zákona lze nájem skončit výpovědí. Podle občanského zákona výpověď musí být písemná a musí dojít druhé straně, přičemž výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Pokud výpověď činí pronajímatel, musí ve výpovědi uvést výpovědní důvod, výpovědní lhůta je tříměsíční a začne běžet prvého dne následujícího měsíce po doručení výpovědi.

59. Za situace, kdy ve výpovědi ze dne 27. 9. 2021, kterou žalovaní 1, 2 ukončili nájemní poměr se žalobcem, zcela absentovala zákonná výpovědní lhůta v rozsahu tří měsíců ve smyslu ustanovení § 2288 odst. 1 občanského zákona, ač se jedná o kogentní ustanovení občanského zákona, přitom netvrdili, že se jedná o výpověď dle § 2291 odst. 1 občanského zákona, porušili příslušná ustanovení občanského zákona č. 89/2012 Sb. na ochranu nájemce před okamžitým skončením nájmu ze strany pronajímatele. Z tohoto důvodu soud shledal neoprávněnost výpovědi ze dne 27.9.2021 a žalobě v celém rozsahu vyhověl. Soud dovodil neoprávněnost výpovědi jednak v absenci výpovědní lhůty podle § 2286 odst. 1 občanského zákona, která je v rozporu se zákonem, jednak v tom, že žalovaní nájem ukončili podle ust. § 2225 odst. 1 občanského zákona i přesto, že se jednalo o nájem bytu nebo domu, jak v řízení bylo prokázáno. Žalovaní pominuly příslušná ustanovení o skončení nájmu bytu podle § 2285 občanského zákona. Pro toto nedodržení speciálních ustanovení občanského zákona o nájmu bytu soud dovodil neoprávněnost výpovědi, která byla v rozporu se zákonem a vedla k její neplatnosti. Dle judikatury soudů neoprávněná je i ta výpověď, která je neplatná (rozhodnutí 26 Cdo 4249/2016). Žalovaní 1, 2 jako pronajímatelé ve výpovědi vymezili v souladu se zákonem výpovědní důvod spočívající v neuhrazení jednoměsíčního nájmu. Dle judikatury sice dlužné měsíční nájemné může představovat výpovědní důvod podle § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákona, i tak se nelze vyhnout povinnosti tvrdit a prokázat, zda toto jednoměsíční dlužné nájemné představuje hrubé porušení povinností nájemce a zakládá výpovědní důvod a opravňuje pronajímatele k výpovědi limitovanou ustanovením § 2288 odst. 1 občanského zákona v délce tří měsíců. V tomto směru žalovaní ani netvrdili, ani ničeho neprokazovali. Pokud žalovaní 1, 2 nájem ukončili bez výpovědní lhůty, resp. s výpovědní lhůtou tří dnů, podle žalovaných nájemní poměr skončil k 30. 9. 2021, nepochybně nepostupovali v souladu se zákonem, zákon porušili, a proto jejich právní jednání představující výpověď z nájmu nemohlo vyvolat žádné právně relevantní účinky, touto výpovědí nedošlo dle závěru soudu k ukončení nájemního vztahu, který pokračoval po dobu sjednaného nájmu, tj. do 30.1.2022.

60. Zákon v § 2291 odst. 1 občanského zákona připouští výpověď bez výpovědní doby pro zvlášť závažné porušení smluvních povinností. Dle těchto ustanovení lze dovodit skončení nájmu bez výpovědní lhůty, avšak s ohledem na vymezení výpovědního důvodu ve výpovědi, který nelze měnit, doplňovat nebo rozšiřovat, nebylo toto ustanovení na daný případ přiléhavé, protože dlužné nájemné za jeden měsíc jednak nepředstavuje zvlášť závažné porušení povinností nájemce, konečně i v případě skončení nájmu z důvodů vymezených v ustanovení § 2291 odst. 1 občanského zákona, je třeba dodržet příslušná ustanovení zákona, zejména požadavek odevzdání bytu bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce, v prvé řadě však takové výpovědi bez výpovědní lhůty musí předchází výzva pronajímatele k odstranění závadného chování. V tomto směru žalovaní v řízení ničeho netvrdili, ani neprokazovali, pro absenci naplnění výpovědního důvodu spočívajícího ve zvlášť závažném porušení povinností a nedostatku výzvy k nápravě, v případě projednávané výpovědi chyběla základní hmotněprávní podmínka výpovědi, soud i z těchto důvodů shledal neoprávněnost výpovědi z nájmu bytu.

61. Ze všech důvodů shora uvedených soud žalobě vyhověl a vyslovil neoprávněnost výpovědi ze dne 27. 9. 2021.

62. Výrok o nákladech řízení vyplývá z ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř., žalobce byl zcela procesně úspěšný, má proto právo na zaplacení účelně vynaložených nákladů řízení, které představuje zaplacený soudní poplatek ve výši 2 000 Kč a paušální náhradu nákladů nezastoupeného účastníka (žalobce) podle § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb., celkem za pět úkonů po 300 Kč, tj. sepis žaloby ze dne 26. 11. 2021, účast u jednání dne 2. 5. 2023, písemné podání obsahující námitku podjatosti ze dne 3. 5. 2023 a účast u jednání dne 26. 2. 2024 a 10. 9. 2024, dohromady 1 500 Kč, všechny další vyčíslené náklady řízení nepovažuje soud za účelně vynaložené nebo zákonné a tyto žalobci nepřiznal, žalovaní 1., 2. jsou povinni zaplatit společně nerozdělně žalobci náklady řízení ve výši 3 500 Kč dle výroku II. a to do tří dnů právní moci tohoto rozhodnutí.