16 C 190/2022

Plný text

Okresní soud ve Frýdku-Místku rozhodl samosoudcem Mgr. Davidem Mařádkem ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem Mgr. Bc. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částky 90 000 Kč s příslušenstvím

I. Soud zamítá žalobu, aby byl žalovaný povinen zaplatit žalobkyni částku 90 000 Kč a zákonný úrok z prodlení z částky 90 000 Kč od [datum] do zaplacení ve výši 11,75 %.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši 22 076 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta Mgr. Bc. [jméno] [příjmení], evidenční číslo ČAK: [číslo].

1. Žalobkyně se proti žalovanému domáhala zaplacení částek specifikovaných výrokem I. se zdůvodněním, že jako s ním jako se zájemcem a s paní [jméno] [příjmení] jako prodávající coby realitní kancelář uzavřela Dohodu o koupi nemovitosti ze dne [datum] (dále " Dohodu“ – pozn. sou.), na základě které se dle bodu 2 Dohody zájemce a prodávající zavazují uzavřít kupní smlouvu a RK se zavazuje vykonávat činnosti sjednané v Dohodě. V bodu 12 se žalovaný zavázal, že bude poskytovat součinnost potřebnou ke koupi nemovitosti. Dále se žalovaný v bodu 6 a 7 zavázal uhradit na účet žalobkyně„ blokační úhradu“ ve výši 300 000 Kč, a to do 3 pracovních dnů od podpisu Dohody. Splnění této povinnosti bylo v bodu 7 utvrzeno smluvní pokutou ve výši 30 % blokační úhrady. Žalovaný tuto povinnost nesplnil, žalobkyni tudíž vznikl nárok na úhradu smluvní pokuty ve výši 30 % blokační úhrady, tj. 90 000 Kč. K úhradě byl žalovaný vyzván výzvou k úhradě ze dne [datum] a taktéž předžalobní výzvou, avšak nezaplatil nic. Co se týče podepsání Dohody, žalovaný ji prokazatelně a řádně uzavřel, tedy podepsal. A to elektronicky, prostřednictvím sms podpisu, jak dokládá podpisový údaj u jména žalovaného na závěrečné straně Dohody, jakož i elektronická listina označená jako "Detail obálky", z níž jsou dovoditelná jednotlivá podpisová data ohledně Dohody. Na závěrečné straně Dohody pod jejím čl. 14 přitom bylo sjednáno, že " Smluvní strany se dohodly, že tato Dohoda bude uzavřena prostřednictvím aplikace DigiSign, odkaz do aplikace bude Klientovi zaslán na jím uvedenou emailovou adresu. Klient závazně potvrzuje svoji vůli podepsat Dohodu vložením potvrzovacího kódu do aplikace DigiSign a stiskem tlačítka„ podepsat dohodu“. Potvrzovací kód bude zaslán Klientovi prostřednictvím SMS na jím uvedené a potvrzené telefonní číslo. Takto uzavřená Dohoda je platná a závazná v souladu s evropským nařízením eIDAS a se zákonem č. 297/2016 Sb., o službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce. Dohoda byla společně s ostatními příloha (LV, evidenční list, rozpis plateb,..) zaslána na email žalovaného: [email] dne [datum] a pak jím podepsána prostřednictvím jeho tel. čísla + [tel. číslo] [telefonní číslo] dne [datum] v 9:37 h. Tento postup přitom nikterak neodporuje platné legislativě. Postup pro podpis Dohody je přitom podle webových stránek žalobkyně následující: První krok: na emailovou adresu, kterou jste uvedli makléři vám dorazí email a zde klikneme na modré tlačítko "Přejít k dokumentům" ověření telefonního čísla. Druhý krok: zkontrolujeme telefonní číslo a klikneme na ZAČÍT S OVĚŘENÍM SMS. Třetí krok: do pole opíšeme kód, který přišel v SMS a klepneme na POKRAČOVAT. Čtvrtý krok: dokument zkontrolujeme a podepíšeme pomocí tlačítka KLIKNUTÍM PODEPSAT. Dohoda tak byla žalovaným uzavřena platně prostřednictvím aplikace DigiSign, která je certifikovanou službou podle evropského nařízení č. 910/2014 (eIDAS), které platí v celé EU od [datum] a je v souladu také se zákonem č. 297/2016 Sb. o službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce. Tento způsob podpisu umožňuje smluvním stranám, aby si zaslanou dohodu podrobně přečetli a seznámili se s jednotlivými ujednáními. Smluvní strany mají několik dní na to, aby se s obsahem Dohody seznámili a až pak mohou Dohodu podepsat prostřednictvím sms. Žalovaný tuto Dohodu však podepsal již druhý den po jejím odeslání na jeho e-mail. Taktéž není pravdou, že žalovaný žádné znění Dohody neobdržel - byla mu zaslána na jeho e-mail a z tohoto odkazu lze znění Dohody stáhnout. Pokud jde o přiměřenost ujednání o smluvní pokutě ve výši 30 % blokační úhrady, je zcela přiměřené. Žalobkyně po žalovaném požaduje uhradit pouze 30 % z blokační úhrady, nikoli 100 % a zároveň je žalobkyně zavázána k úhradě smluvní pokuty ve výši 30 % z blokační úhrady v případě porušení Dohody z její strany. Co se týče zatížení nemovitosti zástavním právem smluvním podle zákona o realitním zprostředkování je potřeba zájemce informovat o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu. Zástavní právo smluvní zapsané u nemovitosti před uzavřením kupní smlouvy však nelze považovat za závadu, tedy právní vadu, ani omezení, jelikož zástavní právo smluvní nepřechází na nového nabyvatele nemovitosti a musí být vypořádáno do okamžiku změny vlastnictví, kdy bez vypořádání tohoto zástavního práva by ani k převodu nemovitosti na žalovaného nemohlo dojít. Navíc byl žalovaný byl o této skutečnosti informován na listu vlastnictví, který mu byl předán jako příloha Dohody. Co se týká nedostatečně uvedeného předmětu převodu v Dohodě, z listu vlastnictví vyplývá, že podíl na společných částech budovy a pozemku vel. [číslo] již zahrnuje a zohledňuje také podíl [číslo] na pozemku a v Dohodě je tak tento předmět převodu uveden řádně. Jde-li o absenci výše provize v Dohodě, ta je obsažena v čl. 5 ve spojení s čl. 7 Dohody. Odstoupení od Dohody ze strany žalovaného bylo neoprávněné. Bylo strohé a velmi obecné, nebylo tedy zřejmé, z jakého důvodu žalovaný od Dohody odstupuje. Navíc byla splněna podmínka zakotvená v ustanovení § 1837 písm. a.) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále „o. z.“), a sice že žalovaný nemá nárok od Dohody odstoupit v případě, že bude poskytovaná služba splněna s předchozím výslovným souhlasem žalovaného před uplynutím lhůty pro odstoupení od Dohody a žalobkyně před uzavřením Dohody sdělila žalovanému, že v takovém případě nemá právo na odstoupení. Žalovaný v ustanovení čl. 14 odst. 14.2 Dohody jednoznačně požádal o to, aby žalobkyně s plněním služby započala ihned po uzavření Dohody. Dle téhož ustanovení byl žalovaný taktéž poučen, že není oprávněn jako spotřebitel od Dohody odstoupit, pokud mu žalobce obstará příležitost k uzavření kupní smlouvy se stranou prodávající. Jelikož v ustanovení čl. 5 odst. 5.

1. Dohody společně prodávající a žalovaný prohlašují, že jim žalobkyně obstarala příležitost k uzavření této kupní smlouvy, což vyplývá také ze samotného předmětu Dohody dle ustanovení čl. 2 Dohody, ve kterém se prodávající a žalovaný zavázali společně uzavřít kupní smlouvu, došlo ke splnění služby již v okamžiku uzavření Dohody. Žalovanému tak nesvědčil nárok na odstoupení.

2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby s poukazem na to, že podle důvodové zprávy k zákonu o realitním zprostředkování je„ Hlavním motivem pro přijetí nové právní úpravy zejména snaha o vyšší ochranu spotřebitele, jakožto účastníka realitního obchodu realizovaného za účasti realitního zprostředkovatele. Snahu o ochranu spotřebitele v rámci realitního zprostředkování podpořila i vláda, když vytvoření zákona o realitním zprostředkování zařadila jako jeden z úkolů v materiálu Priority spotřebitelské politiky 2015 – 2020, který byl schválen usnesením vlády ze dne 7. ledna 2015 č. 5“ Žalovaný jako spotřebitel nepodepsal a neobdržel jakékoliv vyhotovení jakékoliv smlouvy o realitním zprostředkování s žalobcem a/nebo s paní [jméno] [příjmení], a to v jakékoliv formě. Žalovaný také vznesl v souladu s § 9 odst. 2 zákona č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (dále„ r. z.“ – pozn. sou.) námitku neplatnosti pro nedostatek formy. Žalovaný nedisponuje datovou schránkou ani zaručeným elektronickým podpisem. K uzavření této smlouvy tedy nemohlo dojít ani elektronicky. Strany nedisponovaly zaručeným elektronickým podpisem a žalobkyní předložený mechanismus podepsání neumožňuje ověření jednoznačné identity jednající osoby. Někdo mohl zneužít mobilní telefon žalovaného a podepsat Dohodu za něj. Žalovaný navíc dne [datum] odstoupil od Dohody, přičemž odstoupení bylo žalobci doručeno dne [datum]. Nárok na smluvní pokutu pro nesložení blokační úhrady mohl dle čl. 7 tvrzené dohody vzniknout až dne [datum]. Žalobce jako zprostředkovatel realizoval následně svůj realitní případ s jiným zájemcem v lednu [rok]. Spotřebitel se nemůže vzdát práv, které mu zákon poskytuje, nebo jinak zhoršit své smluvní postavení. Pokud tedy uzavře smlouvu o realitním zprostředkování distančním způsobem mimo prostory obvyklé k podnikání, pak má právo od takové smlouvy odstoupit ve lhůtě 14 dní, což bylo i právní jednání, které žalovaný z důvodu opatrnosti dne [datum] zvolil. Žalobce tedy ve světle § 1812 odst. 2 o. z. nemůže platně vymyslet takový postup, který by fakticky zákonné právo spotřebitele na odstoupení vyloučil. Zde žalobce pravděpodobně tím, že by se pokoušel o právní konstrukci„ trojstranné“ Dohody o koupi nemovitostí s ujednáním, že okamžikem uzavření takového dohody je vyčerpána jeho povinnost zprostředkovat žalovanému„ příležitost“ k uzavření realitní smlouvy (KS), kdy vlastně k tomuto dojde fakticky právě podpisem takovéto„ dohody“, protože na jedné straně už je dávno vlastník nabízené nemovitosti zastoupený právě RK a na druhé straně je zájemce (žalovaný), který nabízenou nemovitost poptává. Potom ale soud takovouto dohodu nemůže primárně posuzovat jako zprostředkovatelskou (ve vztahu žalobce – žalovaný), ale zcela jistě nepojmenovanou, rezervační smlouvu, kdy právní úkony je nutno posuzovat podle jejich obsahu, ne pojmenování. Žalobce by teoreticky mohl s poskytováním služeb započít před vypršením výše uvedené 14denní lhůty, ale spotřebitel by jej o to musel výslovně dle § 1823 OZ požádat, a to po uzavření spotřebitelské smlouvy s náležitým poučením. Teleologický účel uvedeného ustanovení je zjevně ten, aby podnikatel nemohl využít svého profesionálního nátlaku vedoucího spotřebitele k uzavření smlouvy, kterou by spotřebitel měl v klidu bez nátlaku profesionála, žalobce, promyslet. Ujednání čl. 14 tvrzené dohody zcela jistě nemůže mít právní následky. Spotřebitel se nemůže vzdát svého práva odstoupit od smlouvy ještě předtím, než toto právo nabyde. Teprve následně může textovým způsobem dát podnikateli souhlas se započetím plnění před vypršením zákonné 14 denní lhůty. Toto se v daném případě nestalo. Je přitom zjevné, že ten, pro koho žalobce vyvíjel zprostředkovatelskou činnost byla majitelka nemovitostí, paní [jméno] [příjmení], nikoliv žalovaný, který byl toliko potencionální zájemce, který se na její nemovitosti neformálně informoval a u kterého by šlo uvažovat, že měl hospodářský zájem na uzavření nepojmenované„ rezervační“ smlouvy. Nad rámec výše uvedeného by dle § 1823 o. z. měl spotřebitel svou vyjádřit výslovně v textové podobě (listině). Zatímco trend veškerých směrnic ES je posilovat práva spotřebitelů, trend MM je vymyslet právní konstrukci„ nevypověditelné“ spotřebitelské smlouvy a uvést spotřebitele v omyl výslovným oznámením, že vlastně od spotřebitelské smlouvy„ není oprávněn odstoupit“. V tomto bodě tedy žalobce namítá ve smyslu § 586 odst. 2 o. z. neplatnost tvrzené dohody. Žalovaný rozsudek pro názornost přikládá. Komplex poskytovaných služeb měl být také například zpracování návrhu kupní smlouvy, návrhu na vklad vlastnického práva do KN, úhrada správního poplatku za vklad do KN. Žádná z těchto služeb však žalovanému poskytnuta nebyla a tedy nemohlo dojít k poskytnutí služeb v plném rozsahu, kdy tak jedině by byla naplněna podmínka pro nemožnost odstoupení od tvrzené dohody. Navíc byla bytová jednotka [číslo] která měla být nepřímým předmětem tvrzené dohody, zatížena zástavním právem smluvním. Žalobci tedy vznikla povinnost dle § 12 odst. 1 r. z. informovat v Dohodě o konkrétní závadě. To se nestalo a žalovaný z důvodu právní jistoty od Dohody odstupuje. Žalobce měl dále dle § 12 odst. 3 r. z. poskytnout žalovanému informace o výši provize, která byla sjednána s prodávajícím. To se nestalo a žalovaný z důvodu právní jistoty od Dohody odstupuje a vznáší námitku neplatnosti Dohody. Podle § 10 odst. 1 písm. a) r. z. má dohoda obsahovat též označení předmětu převodu. Úplně v ní chybí skutečnost, že by byl převáděn také pozemek p.č. [číslo], respektive podíl ve výši [číslo] na tomto pozemku, vše v k.ú. [obec]. V tvrzené dohodě je specifikována toliko samotná jednotka. Žalovaný tedy podle § 10 odst. 3 r. z. vznáší další námitku neplatnosti tvrzené dohody. Žalobce byl v neposlední řadě povinen předat žalovanému výpis z [list vlastnictví] k.ú. [obec], kde je zapsána bytová jednotka a také výpis z [list vlastnictví] k.ú. [obec], kde je zapsán podíl ve výši [číslo] na pozemku p.č. [číslo], který také měl být předmětem převodu. Uvedené se nestalo, žalovanému výpisy předány nebyly.

3. Soud na základě níže jmenovaných důkazů dospěl k následujícím skutkovým zjištěním. Dne [datum] měli uzavřít žalobkyně jako realitní kancelář, žalovaný jako zájemce a [jméno] [příjmení] jako prodávající Dohodu o koupi nemovitosti, jež měla být smlouvou o smlouvě budoucí kupní, v níž žalovaný i paní [příjmení] převzali povinnost uzavřít kupní smlouvu na„ jednotku [číslo] (byt), v budově [číslo] část [územní celek], v [katastrální uzemí], zapsanou na [katastrální území], s podílem na společných částech [číslo], specifikace bytu: číslo jednotky 3,“ a to za kupní cenu včetně provize ve výši 2 950 000 Kč. Žalobkyně se pak zavázala vykonávat realitní činnosti v Dohodě sjednané. Jako kontaktní osoba je u žalovaného i paní [příjmení] zmíněna realitní makléřka [jméno] [příjmení], která Dohodu uzavřela za žalobkyni. Podle čl. 5 paní [příjmení] s žalobkyní uzavřely Dohodu o zprostředkování, v níž sjednaly provizi. V témže článku smluvní strany prohlásily, že jim žalobkyně uzavřením Dohody obstarala příležitost k uzavření (budoucí) smlouvy a že jí tak vznikl nárok na provizi. Pokud podle čl. 5 nebyla budoucí smlouva uzavřena z důvodu na straně žalovaného, případně by jeho vinou došlo k odstoupení paní [příjmení] od budoucí smlouvy nebo jinému jejímu ukončení, zavázal se žalovaný místo paní [příjmení] uhradit žalobkyni provizi za obstarání příležitosti k uzavření budoucí smlouvy, a to ve výši blokační úhrady. Zánikem Dohody není dotčeno právo žalobkyně na provizi. Žalovaný se v čl. 6 Dohody zavázal zaplatit blokační úhradu, jež měla sloužit k blokaci nemovitosti pro něj. Podle téhož článku žalobkyně žalovanému blokační úhradu vrátí, nedojde-li k uzavření budoucí smlouvy, vyjma čl. 5 Dohody. Podle čl.

7. úhrada činila 300 000 Kč a žalovaný ji v případě nezaplacení v hotovosti měl zaplatit do 3 pracovních dní na účet žalobkyně. Pokud by se ocitl v prodlení déle než 5 kalendářních dní, vznikla by mu povinnost zaplatit smluvní pokutu ve výši 30 % blokační úhrady a Dohoda by se uplynutím této doby„ zrušila.“ Smluvní pokuta by se stala splatnou porušením povinnosti. Podle čl. 8 byla Dohoda uzavřena do [datum]. V čl. 9 se žalobkyně zavázala neuzavřít obdobnou dohodu týkající se dané nemovitosti se třetí osobou. V případě porušení této povinnosti by podle čl. 9 byla povinna zaplatit žalovanému smluvní pokutu ve výši 30 % blokační úhrady. V čl. 10, nazvaném„ Jaké služby nad rámec zprostředkování RK zdarma poskytuje?,“ se žalobkyně zavázala na žádost zajistit návrh budoucí Smlouvy a návrh na vklad vlastnického práva do KN a uhradit správní poplatek za vklad. Žalovaný se v čl. 12 zavázal vyzvat paní [příjmení] nejpozději do konce trvání Dohody k uzavření budoucí smlouvy, paní [příjmení] v čl. 11 převzala povinnost uzavřít na jeho výzvu nejpozději do 1 měsíce od vyzvání budoucí smlouvu, přičemž Dohoda neskončí dříve, než za 1 měsíc od vyzvání. V čl. 14.2, za první větou obsahující prohlášení podle zákona č. 253/2008 Sb., je uvedeno, že„ Smluvní strany před uzavřením Dohody požádaly RK, aby s plněním služby započala ihned po uzavření Dohody. Smluvní strany prohlašují, že byly informovány, že nejsou oprávněny jako spotřebitel od dohody odstoupit, pokud jim RK obstará příležitost k uzavření Smlouvy“ Na konci Dohody se nachází ujednání, podle nějž se„ Smluvní strany dohodly, že tato Dohoda bude uzavřena prostřednictvím aplikace DigiSign, odkaz do aplikace bude Klientovi zaslán na jím uvedenou emailovou adresu. Klient závazně potvrzuje svoji vůli podepsat Dohodu vložením potvrzovacího kódu do aplikace DigiSign a stiskem tlačítka„ podepsat“. Potvrzovací kód bude zaslán Klientovi prostřednictvím SMS na jím uvedené a potvrzené telefonní číslo. Takto uzavřená Dohoda je platná a závazná v souladu s evropským nařízením eIDAS a se zákonem č. 297/2016 Sb., o službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce.“ Jako příloha měl být předložen LV_ [číslo] [číslo] ([číslo] [číslo] [číslo]), evidenční list, rozpis plateb (33998859_evidenční list, rozpis plateb.pdf). Paní [příjmení] a žalovaný měli Dohodu podepsat alfanumerickým kódem, vygenerovaným aplikací [webová adresa] (dohoda o koupi nemovitosti). Žalovaný měl Dohodu podepsat tak, že by mu na mailovou adresu uvedenou makléřce přišla zpráva s dokumenty k podpisu, v níž by kliknul na tlačítko„ Přejít k dokumentům“, ve druhém kroku by zkontroloval telefonní číslo a klikl na„ Začít s ověřením,“ poté by zadal kontrolní kód doručený na mobilní telefon a nakonec by Dohodu po kontrole podepsal kliknutím na příslušené tlačítko (postup podepsání smlouvy z webových stránek žalobkyně). Makléřka žalovanému skutečně poslala mail s přílohami nazvanými„ Rezervační smlouva – [celé jméno žalovaného], Zadost_o_realitni_uschovu_kupni_ceny_Kristek.pdf, evidenční list, rozpis plateb, LV_ [číslo] [číslo], Auditní stopa.“ Výše popsaný postup byl dodržen a žalovaný Dohodu v aplikaci [webová adresa] podepsal. ID podepsaného dokumentu, ID podpisu žalované, ID podpisu paní [příjmení] a časy obou podpisů uvedené v auditní stopě se plně shodují s týmiž informacemi obsaženými v Dohodě (detail obálky, auditní stopa, dohoda o koupi nemovitosti). K výše zmíněné mailové zprávě byl přiložen výpis z katastru nemovitostí, podle nějž byla bytová jednotka zatížena zástavním právem ve prospěch [právnická osoba], zapsaným do katastru dne [datum] (detail obálky, auditní stopa, výpisy z katastru nemovitostí ze dne [datum] a [datum]). Žalovaný dne [datum] žalobkyni doporučeně odeslal dokument, v němž od Dohody odstoupil podle § 1829 o. z. Odstoupení bylo žalobkyni doručeno dne [datum] (oznámení o odstoupení od smlouvy, podací arch ze dne [datum], detailní informace k zásilkám). Ve vztahu k výše specifikované nemovitosti byl dne [datum] podán návrh na vklad vlastnického práva nikoli pro žalovaného, nýbrž pro [jméno] a [jméno] [příjmení], a to na základě smlouvy či dohody, podepsané ještě paní [příjmení] a žalobkyní (výpisy z katastru nemovitostí ze dne [datum] a [datum], informace o řízení č. V [číslo] [rok]). Výše zmíněné důkazy soud vyhodnotil jako zákonné, pro výsledek řízení závažné a věrohodné. Z ostatních důkazů nevyplynulo vzhledem k níže podané právní kvalifikaci nic podstatného pro meritum sporu ani pro výsledek řízení. Další důkazy soud neprovedl, protože nebyly navrženy ani nevyplynuly ze spisu a nebyly potřebné ke zjištění skutkového stavu.

4. Soud tedy založil rozsudek především na následujícím skutkovém závěru. Dne [datum] uzavřeli žalobkyně jako realitní kancelář, žalovaný jako zájemce a [jméno] [příjmení] jako prodávající Dohodu o koupi nemovitosti, jež měla být smlouvou o smlouvě budoucí kupní, v níž žalovaný i paní [příjmení] převzali povinnost uzavřít kupní smlouvu na„ jednotku [číslo] (byt), v budově [číslo] část [územní celek], v [katastrální uzemí], zapsanou na [list vlastnictví], s podílem na společných částech [číslo], specifikace bytu: číslo jednotky 3,“ a to za kupní cenu včetně provize ve výši 2 950 000 Kč. Žalobkyně se pak zavázala vykonávat realitní činnosti v Dohodě sjednané. Jako kontaktní osoba je u žalovaného i paní [příjmení] zmíněna realitní makléřka [jméno] [příjmení], která Dohodu uzavřela za žalobkyni. Podle čl. 5 paní [příjmení] s žalobkyní uzavřely Dohodu o zprostředkování, v níž sjednaly provizi. V témže článku smluvní strany prohlásily, že jim žalobkyně uzavřením Dohody obstarala příležitost k uzavření (budoucí) smlouvy a že jí tak vznikl nárok na provizi. Pokud podle čl. 5 nebyla budoucí smlouva uzavřena z důvodu na straně žalovaného, případně by jeho vinou došlo k odstoupení paní [příjmení] od budoucí smlouvy nebo jinému jejímu ukončení, zavázal se žalovaný místo paní [příjmení] uhradit žalobkyni provizi za obstarání příležitosti k uzavření budoucí smlouvy, a to ve výši blokační úhrady. Zánikem Dohody není dotčeno právo žalobkyně na provizi. Žalovaný se v čl. 6 Dohody zavázal zaplatit blokační úhradu, jež měla sloužit k blokaci nemovitosti pro něj. Podle téhož článku žalobkyně žalovanému blokační úhradu vrátí, nedojde-li k uzavření budoucí smlouvy, vyjma čl. 5 Dohody. Podle čl.

7. úhrada činila 300 000 Kč a žalovaný ji v případě nezaplacení v hotovosti měl zaplatit do 3 pracovních dní na účet žalobkyně. Pokud by se ocitl v prodlení déle než 5 kalendářních dní, vznikla by mu povinnost zaplatit smluvní pokutu ve výši 30 % blokační úhrady a Dohoda by se uplynutím této doby„ zrušila.“ Smluvní pokuta by se stala splatnou porušením povinnosti. Podle čl. 8 byla Dohoda uzavřena do [datum]. V čl. 9 se žalobkyně zavázala neuzavřít obdobnou dohodu týkající se dané nemovitosti se třetí osobou. V případě porušení této povinnosti by podle čl. 9 byla povinna zaplatit žalovanému smluvní pokutu ve výši 30 % blokační úhrady. V čl. 10, nazvaném„ Jaké služby nad rámec zprostředkování RK zdarma poskytuje?,“ se žalobkyně zavázala na žádost zajistit návrh budoucí Smlouvy a návrh na vklad vlastnického práva do KN a uhradit správní poplatek za vklad. Žalovaný se v čl. 12 zavázal vyzvat paní [příjmení] nejpozději do konce trvání Dohody k uzavření budoucí smlouvy, paní [příjmení] v čl. 11 převzala povinnost uzavřít na jeho výzvu nejpozději do 1 měsíce od vyzvání budoucí smlouvu, přičemž Dohoda neskončí dříve, než za 1 měsíc od vyzvání. V čl. 14.2, za první větou obsahující prohlášení podle zákona č. 253/2008 Sb., je uvedeno, že„ Smluvní strany před uzavřením Dohody požádaly RK, aby s plněním služby započala ihned po uzavření Dohody. Smluvní strany prohlašují, že byly informovány, že nejsou oprávněny jako spotřebitel od dohody odstoupit, pokud jim RK obstará příležitost k uzavření Smlouvy“ Na konci Dohody se nachází ujednání, podle nějž se„ Smluvní strany dohodly, že tato Dohoda bude uzavřena prostřednictvím aplikace DigiSign, odkaz do aplikace bude Klientovi zaslán na jím uvedenou emailovou adresu. Klient závazně potvrzuje svoji vůli podepsat Dohodu vložením potvrzovacího kódu do aplikace DigiSign a stiskem tlačítka„ podepsat“. Potvrzovací kód bude zaslán Klientovi prostřednictvím SMS na jím uvedené a potvrzené telefonní číslo. Takto uzavřená Dohoda je platná a závazná v souladu s evropským nařízením eIDAS a se zákonem č. 297/2016 Sb., o službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce.“ Paní [příjmení] a žalovaný Dohodu podepsali alfanumerickým kódem, vygenerovaným aplikací [webová adresa]. Žalovaný Dohodu konkrétně podepsal tak, že mu na mailovou adresu uvedenou makléřce přišla zpráva s dokumenty k podpisu, v níž kliknul na tlačítko„ Přejít k dokumentům“, ve druhém kroku zkontroloval telefonní číslo a klikl na„ Začít s ověřením,“ poté zadal kontrolní kód doručený na mobilní telefon a nakonec Dohodu, jejíž text mu byl dostupný, podepsal kliknutím na příslušné tlačítko. Makléřka žalovanému skutečně poslala mail s přílohami v podobě mimojiné Dohody a výpisu z katastru nemovitostí zachycujícího též zástavní právo. Žalovaný dne [datum] žalobkyni doporučeně odeslal dokument, v němž od Dohody odstoupil podle § 1829 o. z. Odstoupení bylo žalobkyni doručeno dne [datum]. Ve vztahu k výše specifikované nemovitosti byl dne [datum] podán návrh na vklad vlastnického práva nikoli pro žalovaného, nýbrž pro [jméno] a [jméno] [příjmení], a to na základě smlouvy či dohody, podepsané ještě paní [příjmení] a žalobkyní.

5. Soud případ právně kvalifikoval jako závazek z jedné smíšené trojstranné dohody, jež v sobě obsahuje podstatné náležitosti smlouvy o smlouvě budoucí kupní a zároveň určité prvky smlouvy o realitním zprostředkování (§ 1746 odst. 1 o. z. ve spojení s § § 1785 a 2079n o. z. a s § 9 odst. 1, § 3 r. z.). Tato dohoda navazovala na (soudu nepředloženou) dohodu o zprostředkování (prodeje nemovitosti), uzavřenou žalobkyní a paní [příjmení] Dohodu o koupi nemovitosti ze dne [datum] potom žalobkyně uzavřela jako podnikatelka - obchodní korporace zapsaná v obchodním rejstříku (§ 1810 ve spojení s § 420 odst. 1 první větou o. z.), která zde jako podnikatelka poskytovala realitní zprostředkování s náplní níže rozvedenou (§ 2 písm. b) r. z.) žalovanému a paní [příjmení] jako spotřebitelům (§ 1810 ve spojení s § 419 o. z.), jejichž jednání v tomto případě nijak nesouviselo s jejich vlastní podnikatelskou činností nebo samostatným výkonem jejich povolání. Dohoda byla uzavřena distančně, tedy za pomoci komunikačního prostředku umožňujícího uzavřít smlouvu bez současné fyzické přítomnosti stran (§ 1820 odst. 1, § 1824 o. z.). Žalovaný vznesl tři okruhy námitek: 1. že Dohodu nepodepsal, 2. že je neplatná a 3. že od ní odstoupil. Nepodepsaná dohoda nemůže být neplatná, protože vůbec nevznikla a od neplatné dohody nelze účinně odstoupit. Proto soud námitky zkoumal v právě uvedeném pořadí.

6. Pokud jde o podpis, bylo prokázáno, že žalovaný Dohodu podepsal a že její text před podepsáním obdržel. Ostatně, v této souvislosti žalovaný nevyvrátil právní domněnku předchozího seznámení se s podepsaným dokumentem ve smyslu § 3 odst. 1 druhé věty zákona č. 227/2000 Sb. o elektronickém podpisu a o změně některých dalších zákonů (dále„ e. p.“). Žalovaný ovšem argumentoval i tak, že žalobkyní popsaný mechanismus podepsání Dohody žalovaným nesplňuje právním řádem uznanou kvalitu, protože žalovaný neměl datovou schránku ani (uznávaný) elektronický podpis, takže i kdyby Dohodu fakticky„ podepsal,“ nestalo by se tak způsobem souladným s právním řádem (§ 561 odst. 1 první věta o. z.). Z formálního hlediska totiž nebyl podpis v podobě alfanumerického kódu vygenerovaného aplikací [webová adresa] právem uznaný (datová schránka, zaručený elektronický podpis), z hlediska obsahového nezaručoval ověření identity jednající osoby, případně spolehlivé zachycení obsahu právního jednání. Podle názoru soudu je v písemném právním jednání třeba rozlišit dvě základní části: text a podpis (§ 561 odst. 1 první věta o. z., § 2 písm. a), písm. d) ve spojení s § 3 odst. 1 první větou e. p.). Obě části mohou mít elektronickou podobu a přitom zůstat písemnými (§ 561 odst. 1 třetí věta o. z., § 562 odst. 1 o. z.), a to i ve vztahu podnikatel - spotřebitel (§ 1826 odst. 1 o. z.). Samotný elektronický podpis žalovaného pak byl přinejmenším„ prostým“ elektronickým podpisem ve smyslu § 561 odst. 1 třetí věty o. z. ve spojení s § 7 zákona č. 297/2016 Sb. o službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce ve znění pozdějších předpisů (dále„ e. t.“) a ve spojení s § 3 odst. 1 první větou e. p. Nejde totiž o žádný z případů povinného použití kvalifikovaného ani uznávaného podpisu ve smyslu § 5 – § 6 e. t. (či např. podle § 335 odst. 2 zákoníku práce) a z ničeho neplyne, že by musel být použit podpis zaručený podle § 7. E. p. pak rozlišuje zaručený elektronický podpis (§ 2 písm. b), § 3 odst. 2 e. p.) a„ prostý“ elektronický podpis (§ 2 písm. a), § 3 odst. 1 první věta e. p.). Zároveň však (narozdíl od e. t.) neupravuje žádnou situaci, v níž zaručený podpis musí být použit. Případy povinného použití vyšších úrovní elektronického podpisu zakotvuje e. t. a jeho unijní předloha - nařízení EP a Rady (EU) č. 910/2014 ze dne [datum] o elektronické identifikaci a službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce na vnitřním trhu a o zrušení směrnice 1999/93/ES (dále„ eIDAS“). Z těchto důvodů zde postačoval podpis„ prostý“. Podle čl. 25 odst. 1 eIDAS„ elektronickému podpisu nesmějí být upírány právní účinky a nesmí být odmítán jako důkaz v soudním a správním řízení pouze z toho důvodu, že má elektronickou podobu nebo že nesplňuje požadavky na kvalifikované elektronické podpisy.“ Názor žalovaného by ovšem vedl právě k takovému výsledku. Pravidla ochrany spotřebitele přitom na těchto východiscích nic nemění, protože nařízení eIDAS a e. t. mají posilovat důvěru v elektronické transakce také u spotřebitele (čl. 1) preambule eIDAS) a ani právní úprava obsažená v r. z. možnost elektronického podpisu spotřebitele nezapovídá. Co se týká argumentu, že mechanismus podepsání nezaručil ověření totožnosti jednajícího a uchování obsahu, soud je na základě provedených důkazů názoru právě opačného. Zde je třeba vyzdvihnout klíčový moment, že prvořadým účelem podpisu není určení nebo ověření identity jednající osoby ani uchování obsahu právního jednání. K této myšlence, která již našla odraz i v judikatuře, svádí ustanovení § 562 odst. 1 o. z. (resp. § 1819 o. z. s podobnou působností), podle kterého je„ písemná forma zachována i při právním jednání učiněném elektronickými nebo jinými technickými prostředky umožňujícími zachycení jeho obsahu a určení jednající osoby.“ Či též § 2 písm. a) e. p., podle nějž jsou„ elektronickým podpisem údaje v elektronické podobě, které jsou připojené k datové zprávě nebo jsou s ní logicky spojené a které slouží jako metoda k jednoznačnému ověření identity podepsané osoby ve vztahu k datové zprávě.“ Podpis ovšem není technickým prostředkem ve smyslu o. z. Tím může být buďto použitý přístroj (hardware) či určitá online aplikace či funkce (zákaznická webová samoobsluha, email atd., zkrátka software), které spoluvytvářejí prostředí, jež teprve technicky umožňuje vznik textu smlouvy a posléze podpisu, o čemž také hovoří následující ustanovení § 562 odst. 2 o. z. K ověření identity jednajícího slouží způsob vložení identifikačních údajů do záhlaví smlouvy, případně tyto údaje samy o sobě. I v mailové zprávě přece plní tuto funkci spíše adresa odesilatele, předmět a vlastní text zprávy, než (případně) pod ní připojený podpis. Bez ověření totožnosti by totiž nemělo smysl kontraktaci vůbec zahajovat. Proto musí být verifikována již na jejím počátku. V tom případě však nemůže být nástrojem ověření podpis. S uchováním obsahu pak nemá podpis už vůbec nic společného. Skutečným smyslem podpisu je potvrzení pravosti a závaznosti (nad a před podpisem projevené) vůle jednající osoby, jejíž totožnost již byla určena. To je ostatně patrno např. z ustanovení o. z. o svědcích písemného právního jednání, jejichž primárním úkolem je potvrdit za jednajícího, který toho není schopen, pravost jeho vůle (§ 39 odst. 2 druhá věta, § 40 o. z.). Proto nelze zpochybnit podpis poukazem na to, že nezaručuje ověření totožnosti či uchování obsahu právního jednání. V oblasti elektronické kontraktace platí totéž. Její specifikum spočívá v tom, že zpravidla postrádá možnost vizuální kontroly identity jednající osoby, charakteristickou pro„ klasickou“ kontraktaci (proto některé společnosti vyžadují od svých klientů v procesu uzavření smlouvy zaslání fotografie hlavy s vlastním občanským průkazem v ruce, čímž se snaží postupovat stejně jako při uzavření smlouvy„ z očí do očí“). Toto prázdné místo zde zaplňuje zákonná definice„ prostého“ elektronického podpisu podle § 2 písm. a) e. p., která předpokládá, že je identita podepisující osoby známa, že kontraktaci zahájila táž osoba, která dokument podepsala, a že podpis náleží právě k danému dokumentu. Tedy zakotvuje to, co je v případě vlastnoručního podpisu samozřejmé a co tudíž nevyžaduje žádnou kodifikaci. Jde o samozřejmou vlastnost elektronického podpisu vyjadřující výše zmíněné specifikum elektronické kontraktace. Tato vlastnost ovšem nic nemění na výše vysvětleném právním účelu podpisu. A e. p. nezakotvuje žádný požadavek na kvalitu či míru splnění této vlastnosti. Legální definice je navíc poněkud nešikovná v tom, že podpis chápe jako„ metodu,“ což skutečně svádí k domněnce, že ten je nástrojem verifikace identity jednajícího subjektu. Jak bylo nicméně vysvětleno, tato„ metoda“ je obsažena v hardwaru a softwaru, jejichž je podpis pouhým produktem, nikoli v podpisu samotném. Argumentoval-li žalovaný zneužitelností svého mobilního telefonu, jeho zabezpečení je jeho vlastní odpovědností. Není tedy pravdou, že by žalovaný nemohl Dohodu elektronicky podepsat, neměl-li datovou schránku ani vlastní elektronický podpis. Mohl tak učinit v aplikaci k tomu určené. Ze všech těchto důvodů žalovaný Dohodu podepsal právním řádem uznaným způsobem.

7. S tím souvisí první z námitek neplatnosti Dohody, že žalovaný Dohodu nepodepsal, pročež nebyla zachována povinná písemná forma, takže je Dohoda neplatná (§ 9 odst. 2 r. z. ve spojení s § 561 odst. 1 první větou o. z.). Žalovaný však podepsal v souladu s § 561 odst. 1 třetí větou o. z. ve spojení s § 7 e. t. a s § 3 odst. 1 první větou e. p. Samotný text Dohody byl rovněž písemný ve smyslu § 562 odst. 1 o. z. Tato námitka byla tudíž neopodstatněná. Žalovaný dále argumentoval, že smlouvu neobdržel. Z důkazů však vyplynulo, že se tak stalo již před uzavřením Dohody. Koneckonců, bylo-li prokázáno, že žalovaný dokument podepsal, proč by tak činil, kdyby si jej předtím neměl možnost přečíst v ucelené podobě? Kdyby žalobkyně žalovanému neposkytla text Dohody i s podpisy po ukončení procesu kontraktace, porušila by tím povinnost zakotvenou v ustanovení § 1822 odst. 2 a § 1827 odst. 2 o. z. To by ovšem nezabránilo vzniku ani nezpůsobilo neplatnost Dohody. Ostatně, ustanovení § 1822 odst. 2 o. z. hovoří o předání uzavřené smlouvy. Tento prohřešek by žalovanému mohl založit právo na náhradu újmy nebo ovlivnit úsudek o přiměřenosti určitého smluvního ujednání. O to zde však nešlo. Dohoda tudíž nebyla neplatná pro nedostatek formy. Namítal-li žalovaný neplatnost pro nedostatečnou specifikaci nemovitosti – absenci podílu na pozemku (§ 10 odst. 1 písm. a), odst. 3 r. z.), v Dohodě sice tento podíl uveden nebyl, leč žalobkyně žalovanému před uzavřením Dohody jako její přílohu zaslala výpis z katastru nemovitostí, kde podíl označen byl. Je třeba si uvědomit, že oba zlomky, jež pojmenovávají podíl na společných částech domu na jedné straně a podíl na pozemku pod budovou na straně druhé, jsou týmž číslem; zlomek [číslo] je totiž dvojnásobným rozšířením zlomku [číslo]. Rozhodující však je, že podíl na pozemku je součástí bytové jednotky jako nemovité věci ex lege (§ 1159, § 1160 odst. 2 o. z. a § 1222 o. z. ve spojení s § 4 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.). Tato námitka tak byla nedůvodná. Námitkou neplatnosti vyvolané omylem žalovaného o tom, že se může platně vzdát práva odstoupit od smlouvy (§ 582 ve spojení s § 586 odst. 2 o. z.) se soud nezabýval, protože na totéž smluvní ujednání níže aplikoval jiné ustanovení, které má před ustanovením o omylu aplikační přednost, neboť je v o. z. zařazeno do Dílu upravujícího ochranu spotřebitele. To vše znamená, že Dohoda nebyla neplatná jako celek.

8. Co se týče jednotlivých smluvních ujednání, Dohodu je stále nutno vnímat jako jeden celek. Ten vytváří poněkud nezvyklou právní konstelaci. Úlohu žalobkyně v této konstelaci by měly vyjadřovat náležitosti smlouvy o realitním zprostředkování. Tato smlouva je v r. z. pojata jako konsensuální kontrakt, na jehož základě realitní kancelář přebírá povinnost realitního zprostředkování (§ 9 odst. 1 r. z.), kterou teprve posléze plní. Taktomu ovšem v předložené Dohodě není. Jednak žalobkyně již před jejím uzavřením zprostředkovala realitní obchod pro paní [příjmení] jako zájemkyni o prodej, za čež jí od klientky náležela provize, což byla podle čl. 5, 5.2, 6.1 očividně jiná platba, než blokační úhrada. Toto zprostředkování bylo naplněno nejpozději uzavřením Dohody s žalovaným coby konkrétním zájemcem o koupi nemovitosti paní [příjmení], jak strany prohlásily v čl.

5. Prohlášení o obstarání příležitosti však učinil i žalovaný, takže vzniká otázka, v čem vlastně fakticky spočívalo zprostředkování pro žalovaného a zda žalobkyně nemohla vystačit se zprostředkováním pro paní [příjmení], které přece samo o sobě zahrnuje vyhledání konkrétního potenciálního kupce – žalovaného (§ 3 odst. 1 r. z.). To ovšem není hlavní. Hlavní je, že smluvní partneři Dohodu navzdory r. z. pojali spíše jako reálnou (nikoli konsensuální). Tedy, že Dohoda z právního hlediska vznikla v okamžiku poskytnutí určité služby, přičemž před uzavřením Dohody žalobkyně neměla vůči žalovanému právní povinnost tuto službu poskytnout. Takový je právní význam čl. 5 první věty Dohody. Ta přitom byla rovněž smlouvou o smlouvě budoucí kupní v daném složení. To znamená, že již v okamžiku jejího vzniku takříkajíc nebylo co zprostředkovat, protože složení a základní náležitosti budoucího realitního obchodu byly právně závazným způsobem dány. Tím pádem se žalobkyně nemohla zavázat k žádné další konkrétní činnosti, již bychom mohli nazvat zprostředkováním. To se projevuje v textu Dohody, v níž se skutečně kromě úvodního prohlášení o již vykonaném zprostředkování těžko hledá konkrétní plnění žalobkyně, jež by odpovídalo zprostředkování. Zprostředkování samotné bylo dokončeno (§ 3 odst. 1 r. z.), ostatní typová plnění mu časově předcházejí (§ 3 odst. 2 písm. a) – e) r. z.) a k ostatním se žalobkyně nezavázala (§ 3 odst. 2 písm. f) a g) r. z.). Plnění v podobě zpracování návrhu kupní smlouvy, návrhu na vklad a zaplacení poplatku za vkladové řízení byly v samotném čl. 10 Dohody nazvány službami nad rámec zprostředkování, první dvě jmenované by žalobkyně poskytla pouze na žádost a především nesouvisejí se smlouvou o realitním zprostředkování (§ 2 písm. c) r. z.), nýbrž s budoucí smlouvou o realitním obchodu ve smyslu § 2 písm. d) r. z. V tom případě vzniká otázka, k čemu vlastně slouží blokační úhrada. Jde o úplatu za blokaci nemovitosti ve smyslu čl. 9 Dohody, kdy se žalobkyně zavázala neuzavřít obdobnou Dohodu se třetí osobou. Toto ujednání ovšem příliš nebere zřetel na okolnost, že žalovaný s paní [příjmení] převzali právní povinnost převést vlastnické právo k nemovitosti mezi sebou, tedy bez účasti žalobkyně. Všechny tyto okolnosti nezpůsobují neplatnost Dohody, která obsahuje platnou smlouvu o smlouvě budoucí a také platně převzaté povinnosti žalobkyně. Znamenají však, že že ujednání o smluvní pokutě podléhá testu přiměřenosti podle § 1813 první věty o. z. Soud je však pokládá za přiměřené. Výše smluvní pokuty byla pro žalobkyni i žalovaného podle čl. 7, resp. 9.

3. Dohody stejná, byť utvrzovala dvě různé smluvní povinnosti. Smluvní pokuta ve výši 30 % blokační úhrady není v poměru k výši úhrady ani k významu této povinnosti nepřiměřená, byť je procentuálně poměrně vysoká. V této souvislosti je třeba si uvědomit, že ani ochranný účel příslušných ustanovení o. z. neznemožňuje spotřebiteli uzavření nevýhodné nebo„ tvrdé“ smlouvy. Ujednání o smluvní pokutě tedy nebylo nepřiměřené v intencích § 1815 o. z.

9. Hlavní úskalí celé konstelace nicméně začíná na konci čl. 7 Dohody, podle nějž se Dohoda (tedy závazek z ní) po pěti kalendářních dnech prodlení s blokační úhradou ruší a vzniká a stává se splatnou povinnost zaplatit smluvní pokutu za toto prodlení. V čl. 14 Dohody, ve druhé a třetí větě, za naprosto nesouvisejícím prohlášením podle zákona o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu, je pak napsáno že„ smluvní strany před uzavřením Dohody požádaly RK, aby s plněním služby započala ihned po uzavření Dohody. Smluvní strany prohlašují, že byly informovány, že nejsou oprávněny jako spotřebitel od Dohody odstoupit, pokud jim RK obstará příležitost k uzavření Smlouvy“ V čl. 5 téže Dohody však smluvní partneři prohlásili, že příležitost byla obstarána již uzavřením Dohody. To znamená, že kombinací ujednání čl. 5, 7. a 14.2 Dohody žalobkyně chtěla žalovanému odebrat právo odstoupit od Dohody. A zároveň učinit danou nemovitost„ právně volnou“ pro jiného budoucího kupujícího a také si tím otevřít prostor pro aplikaci výše citovaného čl. 5, podle nějž by povinnost zaplatit žalobkyni provizi přešla z paní [příjmení] na žalovaného právě proto, že nezaplacením blokační úhrady přivodil zánik závazku a tudíž i zmařil uzavření kupní smlouvy v dohodnutém složení. Žalobkyně ostatně zjevně vycházela právě z takového výsledku, když ještě před uplynutím doby trvání závazku (do [datum]) uzavřela smlouvu s [příjmení ]. Odebrání práva odstoupit od smlouvy by se zde mohlo stát na základě ustanovení § 1837 písm. a) o. z., podle nějž„ spotřebitel nemůže odstoupit od smlouvy o poskytování služeb, jestliže byly v plném rozsahu poskytnuty; v případě plnění za úplatu, pouze pokud započalo s předchozím výslovným souhlasem spotřebitele před uplynutím lhůty pro odstoupení od smlouvy a podnikatel před uzavřením smlouvy poučil spotřebitele, že poskytnutím plnění zaniká právo odstoupit od smlouvy.“ Je ovšem přinejmenším problematické předem se vzdát práva, které teprve může vzniknout, má-li právě jeho výkon danou osobu chránit (§ 610 odst. 1 druhá věta, § 1755 o. z.), obzvlášť je-li jí spotřebitel coby slabší smluvní strana (§ 1814 odst. 1 písm. a), písm. m), písm. n) o. z.). Zejména však dlužno poznamenat, že § 1837 písm. a) o. z. upravuje situaci, kdy se podnikatel smlouvou zaváže k poskytnutí služby (§ 1837, srov. i § 1834 o. z.), kterou začne poskytovat po jejím uzavření (§ 1837 písm. a) část věty za středníkem o. z.) a ještě během lhůty pro odstoupení tuto službu splní (§ 1837 písm. a) část věty před středníkem o. z.), takže právo odstoupení zaniká. Lhůta tedy začne běžet, právo na odstoupení vznikne, leč posléze zanikne poskytnutím služby (splněním dluhu) . To znamená, že aby bylo možno aplikovat dané ustanovení na Dohodu, musela by zde žalobkyně: 1. začít poskytovat po uzavření smlouvy, 2. službu, takže 3. právo na odstoupení vzniklo a 4. poté zaniklo splněním služby, takže 5. by okamžik vzniku a zániku práva na odstoupení a započetí a ukončení poskytování služby musely být vždy dva v čase oddělené okamžiky. Což zde pochopitelně, vzhledem k výše rozvedenému, nebyly. Výsledkem by byla konstelace, kdy žalovaný nemá ani okamžik právo odstoupit od smlouvy. Což § 1837 písm. a) o. z. nepřipouští. Navíc výše popsaná blokace vzhledem k tomu, že Dohoda je jedním jediným právním jednáním a s ohledem na její výše rozebraný obsah, vůbec nebyla službou. Šlo o pouhou doprovodnou smluvní povinnost žalobkyně zaměřenou k tomu, aby plnění (služba) coby sekundární předmět Dohody mělo smysl a aby došlo ke kýženému realitnímu obchodu v daném složení. Žádné další plnění, jež bychom mohli nazvat službou, žalobkyně neposkytla. § 1837 písm. a) tudíž nelze aplikovat, takže se k ujednání čl. 14 druhé a třetí věty Dohody nepřihlíží (§ 1812 odst. 2). To znamená, že žalovaný měl právo od Dohody odstoupit podle § 1829 odst. 1 o. z. Z těchto všech důvodů také žalobkyně porušila zákaz zakotvený v ustanovení § 14 r. z., podle nějž„ ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.“ Žalovaný nicméně odpovídající námitku nevznesl.

10. Shrneme-li bod 9. a analýzu obsahu Dohody, hlavním ekonomickým smyslem Dohody z pohledu žalobkyně bylo maximální možnou měrou zabezpečit realizaci prodeje nemovitosti. A to pomocí vyloučení práva obou spotřebitelů odstoupit od Dohody, převzetím povinnosti uzavřít kupní smlouvu prodávajícím a kupujícím a právními účinky smluvních sankcí. Z ekonomického hlediska je tento záměr pochopitelný a současně evidentní, zejména v době, kdy lidé mnohdy až na poslední chvíli mění názor na dříve již domluvené či dohodnuté. Rozhodující otázkou však bylo, jestli konkrétní způsob, jakým se tato ekonomická úvaha promítla do Dohody, je nebo není v souladu s právním řádem. Výše bylo vyloženo, že není.

11. Samotné ujednání o smluvní pokutě však bylo platné a účinné. Soud se proto zabýval jednotlivými odstoupeními od Dohody. Žalovaný odstoupil ve vyjádření k žalobě ze třech důvodů: protože Dohoda nespecifikovala spoluvlastnický podíl na pozemku pod bytovým domem, protože nebyl předem informován o zatížení bytové jednotky zástavním právem a jelikož jej žalobkyně nezpravila o výši provize. Je obecně možné odstoupit od smlouvy či dohody i v procesním podání. Pokud jde o velikost podílu, již bylo řečeno, že žalovaný informován byl. Toto odstoupení tudíž bylo neopodstatněné. Stran výše provize žalovaný jednak odstoupil od Dohody (§ 12 odst. 3, odst. 4 r. z.), druhak z téhož důvodu vznesl námitku její neplatnosti (§ 10 odst. 1 písm. c), odst. 3 r. z.). Žalovaný však informován byl, protože je v čl. 5 ujednal, že v případě, kdy bude provizi povinen sám zaplatit, bude se tato rovnat výši blokační úhrady, tedy částce 300 000 Kč. Odstoupení ani námitka tudíž byly nedůvodné. Ohledně zástavního práva a odstoupení založeného na § 12 odst. 1, odst. 4 r. z. lze říci, že zástavní právo je bezpochyby závadou ve smyslu § 12 odst. 1 r. z. Převodem vlastnického práva k nemovitosti by totiž nezaniklo (§ 1377 odst. 1, odst. 2 ve spojení s § 1107 odst. 1 o. z.) a právní závadu by tvořilo dokonce i kdyby již bylo zaniklo, leč ještě nebylo vymazáno z katastru nemovitostí (§ 1378 o. z.). Bylo nicméně prokázáno, že žalobkyně žalovanému před uzavřením Dohody odeslala výpis z katastru nemovitostí, kde zástavní právo zapsáno bylo. Navíc, jak bude níže skutkově rozvedeno, by zde i v případě účinného odstoupení ve vyjádření k žalobě nárok na smluvní pokutu již dospěl před jeho účinností, takže by tato povinnost nemohla daným odstoupením zaniknout (§ 2005 odst. 1 první věta, odst. 2 první věta o. z.) Ani toto odstoupení tudíž nebylo účinné.

12. Opak nicméně platí pro odstoupení, jež žalobkyni došlo dne [datum]. Žalobkyně se mýlí v názoru, že žalovaný musel odstoupení nějak zdůvodnit. Podle § 1818 první věty o. z. totiž„ Má-li spotřebitel právo odstoupit od smlouvy podle ustanovení tohoto dílu, nevyžaduje se, aby uvedl důvod, a s právem odstoupit od smlouvy nelze spojit postih.“ Totéž ostatně plyne z ustanovení § 1829 odst. 1 první věty o. z., podle níž má„ spotřebitel právo odstoupit od smlouvy ve lhůtě čtrnácti dnů.“ Zákon tedy právo odstoupení neváže na žádné porušení smlouvy podnikatelem ani na jiný skutkový důvod s výjimkou subjektivního spotřebitelova rozhodnutí od smlouvy odstoupit. Právě takové tu žalovaný v souladu se zákonem učinil. Co se týče včasnosti, žalovaný měl blokační úhradu v případě nezaplacení v hotovosti (které nebylo tvrzeno) uhradit do 3 pracovních dnů (od podepsání Dohody), tedy nejpozději ještě [datum], poněvadž 28. 10. byl státní svátek a 29. a 30. 11. víkend. Dne [datum] se pohledávka stala splatnou a ode dne [datum] se žalovaný ocitl v prodlení (§ 1968, § 1970 o. z.). Povinnost zaplatit smluvní pokutu však měla vzniknout teprve šestého dne prodlení, tedy [datum]. Odstoupení však žalobkyni došlo již dne [datum] (§ 570 odst. 1 část věty před středníkem o. z.). To znamená, že žalovaný od Dohody platně a účinně odstoupil dříve, než mohl dluh na smluvní pokutě vzniknout. A proto soud žalobu výrokem I. zamítl.

13. Výrok II. odpovídá ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř., protože žalovaný byl ve sporu plně úspěšný. Náklady sestávají z položek vyčíslených v následující tabulce podle vyhlášky MSp č. 177/1996 Sb. o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif, dále„ a. t.“). Sazbu mimosmluvní odměny za 1 úkon právní služby soud stanovil podle § 8 odst. 1 ve spojení s § 7 bodem 5. a. t. z tarifní hodnoty 90 000 Kč v sazbě 4 700 Kč za 1 úkon právní služby. Paušální náhradu hotových výdajů v částce 300 Kč za úkon (§ 13 odst. 4 a. t.). Soud nepřiznal náhradu za poradu s klientem, jež měla následovat repliku žalobkyně ze dne [datum], protože z ní později nevzešlo žádné nové tvrzení, důkazní návrh ani právní argument žalovaného. Proto nešlo o účelně vynaložený náklad (§ 142 odst. 1 o. s. ř. a contrario). Další složkou náhrady je náhrada za promeškaný čas na cestě z advokátní kanceláře zástupce žalovaného v [obec] k soudu a zpět v délce 2 započatých půlhodin po 100 Kč, celkově tedy 200 Kč, poněvadž podle aplikace google maps je možno s ohledem na běžné dopravní komplikace přiznat požadované 2 půlhodiny (§ 14 odst. 1 písm. a), odst. 3 a. t.). Dále cestovné 395 Kč při ujeté vzdálenosti 46 km, kombinované spotřebě 7,70 l /100 km, vyhláškové ceně motorové nafty 44,10 Kč l a základní náhrady za 1 km jízdy 5,20 Kč (§ 137 odst. 1 o. s. ř., § 13 odst. 1 a. t., § § 1 písm. b), 4 písm. c) vyhlášky MPSV č. 467/2022 Sb. v právě účinném znění). Protože je advokát žalobkyně plátcem DPH, připočítal soud k nákladům též 3 831,45 Kč jako náhradu za DPH (§ 137 odst. 3 písm. a) ve spojení s § 151 odst. 2 druhou větou o. s. ř. a § 47 odst. 1 písm. a) zákona č. 235/2004 Sb.). Celkové náklady tedy činí 22 076 Kč. Žalobkyně má povinnost nahradit náklady řízení sice vůči žalované, ale danou částku musí zaplatit advokátovi jako jejímu zástupci (§ 149 odst. 1 o. s. ř.). úkon právní služby; ustanovení a. t.; mimosmluvní odměna; náhrada hotových výdajů převzetí a příprava zastoupení; § 11 odst. 1 písm. a); 4 700 Kč; 300 Kč odpor proti EPR; § 11 odst. 2 písm. c); 2 350 Kč; 300 Kč vyjádření k žalobě; § 11 odst. 1 písm. d); 4 700 Kč; 300 Kč 300 účast na jednání; § 11 odst. 1 písm. g); 4 700 Kč; Kč 14. Lhůty k zaplacení soud ve výrocích I. a II. stanovil podle § 160 odst. 1 části věty před středníkem o. s. ř. vzhledem k ekonomickým možnostem žalobkyně.