16 C 42/2025

Plný text

Okresní soud ve Frýdku-Místku rozhodl samosoudkyní Mgr. Irenou Hluštíkovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovaným:

1. Jméno žalované A , narozený Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B , narozená Datum narození žalované B bytem Adresa žalované A o určení nájemného I. Žaloba, aby bylo určeno, že výše nájemného bytu č. , hodnota, nacházejícího se v 2. nadzemním podlaží budovy č. p. , číslo, na adrese , adresa, , užívaného žalovanými, činí částku 7 500 Kč měsíčně s účinností od podání žaloby, to jest od , datum, , se zamítá.II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobkyně se žalobou podanou soudu dne , datum, domáhala určení výše nájemného bytu č. , hodnota, nacházejícího se v bytě č. p. , číslo, na adrese , adresa, , užívaného žalovanými jako nájemci, ve výši 7 500 Kč měsíčně s účinností od podání žaloby, tj. od , datum, .

2. Žalovaní s žalobou nesouhlasili s tím, že předmětný byt je postaven po válce v roce 1947 a od té doby zůstal v původním stavu, dům není zateplen, na bočních stranách domu se nachází eternit, do bytu při každém dešti zatéká, v bytě se udržuje vlhkost, která způsobuje na stěnách plíseň. Koupelnu si inovovali sami na vlastní náklady, taktéž , právnická osoba, .

3. Soud u ústního jednání provedl následující dokazování:

4. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalobkyně je vlastníkem bytového domu č. p. , číslo, stojícího na pozemku parc. č. , hodnota, , na adrese , adresa, , , adresa, , jehož součástí je bytová jednotka - byt č. , hodnota, .

5. Z nájemní smlouvy soud zjistil, že se žalovaný 1) jako nájemce a Třinecké železárny a.s. jako pronajímatel, dohodli na tom, že pronajímatel přenechá žalovanému 1) jako nájemci byt kategorie 1 o velikosti k+3 v domě č. p. 190, č. bytu 4, na , adresa, v Třinci. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou od , datum, , přičemž výše nájemného byla upravena v evidenčním listu. Podle článku 4 smlouvy bylo dohodnuto, že výše nájemného a záloh na ceny služeb se stanoví podle platných cenových předpisů ke dni uzavření nájemní smlouvy ve znění vyhlášky č. 176/1993 Sb.

6. Z evidenčního listu s datem zpracování , datum, soud zjistil, že celkem bylo předepsáno nájemné a služby na částku 5 130 Kč, z toho čisté nájemné 4 233 Kč.

7. Z karty úhrad nájemného za období od , rok, do , rok, bylo zjištěno, že výše nájemného za toto období činí 4 233 Kč měsíčně, spolu se službami pak celkem 5 130 Kč měsíčně.

8. Z inzerátu č. , hodnota, soud zjistil, že se nabízí k pronájmu byt 3+1 o velikosti 66 m2, za částku 12 500 Kč měsíčně, nacházející se v , adresa, na , adresa, , byt je po rekonstrukci, vybaven novou kuchyňskou linkou, k bytu náleží balkon. Stavba je panelová, stav objektu uveden po rekonstrukci. Inzerát je datován , datum, .

9. Z inzerátu č. , hodnota, soud zjistil, že se nabízí k pronájmu byt 3+1 o velikosti 66 m2, za částku 12 500 Kč měsíčně, nacházejícím se v , adresa, na , adresa, , v domě je výtah, k bytu náleží prostorná lodžie přes dva pokoje, podlahy jsou původní (parkety), v bytě je nová elektřina. Stavba je panelová, stav objektu uveden dobýt. Inzerát je datován , datum, .

10. Z inzerátu č. , hodnota, soud zjistil, že se nabízí k pronájmu byt 3+1 o velikosti 67 m2, za částku 15 700 Kč měsíčně, nacházejícím se v , adresa, na , adresa, , byt je po kompletní a velmi zdařilé rekonstrukci dokončené v roce , rok, , k bytu náleží tři lodžie, v bytě se nachází nová kuchyňská linka, v celém bytě jsou nové podlahy. Stavba je panelová, stav objektu uveden jako velmi dobrý. Inzerát je datován , datum, .

11. Z návrhu na zvýšení nájemného ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně se obrátila na žalované s návrhem na zvýšení nájemného na částku 5 079 Kč měsíčně, když k návrhu připojila tři inzeráty (viz výše v bodě 8 až 10 rozsudku), ze kterých dle žalobkyně vyplývá výše srovnatelného nájemného ve výši 12 500 Kč měsíčně. Návrh byl žalovaným doručen dne , datum, .

12. Z návrhu na zvážení změny stanoviska ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně vyzvala žalované k přistoupení na zvýšení nájemného, neboť má za to, že jsou pro to splněny podmínky, a sdělila žalovaným, že v opačném případě se obrátí s návrhem na zvýšení nájemného na soud.

13. Z revizního znaleckého posudku ze dne , datum, znaleckého ústavu , právnická osoba, ., č. , hodnota, , který soudu k důkazu předložili žalovaní, soud zjistil, že tento revizní znalecký posudek byl vypracován pro účely jiného soudního řízení. Byt je znalcem popsán jako byt udržovaný, v roce , rok, nájemce na vlastní náklady rekonstruoval koupelnu a WC, rovněž byla v bytě (dle sdělení nájemce na jeho náklady) částečně vyměněna okna za plastová, a částečně na náklady vlastníka. V roce , rok, byl v bytě osazen nový plynový kotel, vyjma toho je vše v původním stavu. V bytě jsou zcela patrné problémy se zatékáním střešním pláštěm, rovněž jsou znatelné problémy s tvorbou plísní v bytě, zřejmě vlivem špatných tepelně izolačních vlastností obvodových konstrukcí domu, což se rovná zvýšeným nákladům na vytápění. Byt má započitatelnou plochu 76,97 m2, je ve 2. patře bez výtahu, byt je pod nevytápěnou půdou. Dům se nachází v klidné části obce, jeho technický stav je zhoršený. Dle závěrů tak činí sazba odhadnutého obvyklého nájemného ke dni , datum, částku 4 233 Kč měsíčně.

14. Na základě takto provedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav.

15. Žalobkyně je vlastníkem bytového domu č. p. , číslo, stojícího na pozemku parc. č. , hodnota, , na adrese , adresa, , , adresa, a v něm nacházejícím se bytu č. , hodnota, . Mezi původním vlastníkem domu , právnická osoba, . jako pronajímatelem a žalovaným 1) jako nájemcem byla uzavřena dohoda o přenechání bytu žalovanému 1) k užívání od , datum, na dobu neurčitou. Výše nájemného a záloh na služby vyplývala z evidenčního listu. Žalovaní od ledna , rok, hradí nájemné ve výši 4 233 Kč měsíčně, se službami celkem 5 130 Kč měsíčně. Návrhem doručeným žalovaným dne , datum, žalobkyně požadovala po žalovaných zvýšení nájemného na částku 5 079 Kč měsíčně, když k návrhu připojila tři inzeráty (viz výše), ze kterých dle žalobkyně vyplývá výše srovnatelného nájemného ve výši 12 500 Kč měsíčně. Opětovně žalobkyně dopisem ze dne , datum, vyzvala žalované ke zvýšení nájemného. Pokud jde o vlastnosti domu a bytu, ze závěrů revizního znaleckého posudku vyplynulo, že byt je udržovaný, v roce , rok, žalovaný 1) na své náklady rekonstruoval koupelnu a WC, rovněž byla v bytě (dle sdělení žalovaného 1) na jeho náklady) částečně vyměněna okna za plastová, a částečně na náklady žalobkyně. V roce , rok, byl v bytě osazen nový plynový kotel, vyjma toho je vše v původním stavu. V bytě jsou zcela patrné problémy se zatékáním střešním pláštěm, rovněž jsou znatelné problémy s tvorbou plísní v bytě, zřejmě vlivem špatných tepelně izolačních vlastností obvodových konstrukcí domu, což se rovná zvýšeným nákladům na vytápění. Byt má započitatelnou plochu 76,97 m2, je ve 2. patře bez výtahu, byt je pod nevytápěnou půdou. Dům se nachází v klidné části obce, jeho technický stav je zhoršený. Obvyklé nájemné předmětného bytu ke dni , datum, činilo částku 4 233 Kč měsíčně. Dle inzerátů předložených žalobkyní činila navrhovaná výše nájemného v bytech popsaných v inzerátech výše v bodě 8 a 9 rozsudku částku 12 500 Kč měsíčně a v bytě popsaného v inzerátu výše v bodě 10 rozsudku částku 15 700 Kč měsíčně.

16. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

17. Podle § 2249 odst. 1 o. z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

18. Podle § 2249 odst. 2 o. z. prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.

19. Podle § 2249 odst. 3 o. z. souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

20. Podle § 1 nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě (dále jen „nařízení“), toto nařízení stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě pro právní vztahy založené nájemní smlouvou, ve které se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci byt, dům nebo jiný než obytný prostor (dále jen „byt“) k zajištění jeho bytových potřeb.

21. Podle § 3 odst. 1 nařízení se ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě pro konkrétní byt použijí následující způsoby a) pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, b) stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných.

22. Podle § 4 odst. 1 nařízení při posuzování srovnatelnosti musí existovat shoda alespoň v některých z variant charakteristik, a to v odpovídajícím množství charakteristik, které podstatně ovlivňují výši nájemného.

23. Po právní stránce soud věc posoudil následovně.

24. Žalobkyně se jako vlastník předmětného bytu domáhá zvýšení nájemného soudem, neboť žalovaní na dohodu o vyšším nájemném nepřistoupili. V takovém případě je na žalobkyni, aby soudu prokázala, že navrhovaná výše nájemného k předmětnému bytu žalovaných je srovnatelným nájemným obvyklým v daném místě a čase. Dle výše citovaných ustanovení nařízení se srovnatelné nájemné určí na základě znaleckého posudku nebo na základě prokazatelného doložení výše nájemného nejméně tří srovnatelných nájemných. Žalobkyně soudu nepředložila k důkazu ani nenavrhla vypracování znaleckého posudku. V žalobě uvedla, že zvolila druhou možnost stanovení srovnatelného nájemného a soudu předložila tři výše popsané inzeráty. Žalobkyně v řízení netvrdila vlastnosti a stav předmětného bytu. Žalovaní namítali, že byt není ve stavu, aby bylo odůvodněno zvýšení nájemného. U ústního jednání předložili revizní znalecký posudek, ze kterého vyplývá, že k datu , datum, byl technický stav bytového domu zhoršený, v bytě jsou zcela patrné problémy se zatékáním a s tvorbou plísní, byt se nachází pod nevytápěnou půdou, což vše vede ke zvýšeným nákladům na vytápění. Dle tvrzení žalovaných tento stav bytu i nadále přetrvává a nedošlo ze strany žalobkyně jako vlastníka k opravě. Za tohoto stavu nelze dospět k závěru, že by žalobkyní předložené inzeráty byly způsobilé prokázat srovnatelné nájemné, neboť z inzerátů vyplývá, že v nich popsané byty jsou v daleko lepším stavu než je byt užívaný žalovanými. Z revizního znaleckého posudku vyplývá, že dům, ve kterém se předmětný byt nachází, je ve zhoršeném stavu, kdežto bytové domy popisované v inzerátech jsou v dobrém až velmi dobrém stavu. Byty v inzerátech jsou po částečných nebo kompletních rekonstrukcích, s novou kuchyňskou linkou. Byt užívaný žalovanými je v původním stavu. Navíc předložené inzeráty nepředstavují skutečnou výši nájemného, neboť jde o nájemné pouze navrhované a nikoli prokazatelně sjednané; navíc jde o inzeráty z doby cca 7 měsíců před navrhovaným zvýšením v této věci.

25. Žalovaní dále namítali, že si okna, WC, plynovou pec a sprchový kout vyměnili sami na své náklady. Z revizního znaleckého posudku pak tato skutečnost vyplývá, když je v něm uvedeno, že si žalovaný 1) na své náklady zrekonstruoval koupelnu a WC a částečně nechal vyměnit okna za plastová. K tomu soud uvádí, že pakliže si žalovaní částečně rekonstruovali předmětný byt, je i tato okolnost podstatná v řízení o určení výše nájemného. Obecně totiž platí, že výše nájemného se bude lišit podle druhu stavby a umístění domu a bytu v domě, je třeba proto rozlišovat, zda jde o byt v rodinném domě, panelovém či jiném typu domu, zda jde o byt přízemní, mezonetový apod., zda je byt v novém či starším domě, v jakém stavu budova je (zanedbaná údržba, modernizace), v jaké oblasti je dům umístěn apod. Po výši nájemného je rovněž významná velikost obytného prostoru, a proto by měly být srovnány stejné velikostní kategorie bytů. Pořídil-li si vybavení bytu (kuchyňskou linku, vestavěné skříně, apod.) nájemce na své náklady, není důvod, aby za užívání takového vybavení platil pronajímateli nějakou úhradu, nejde o součást platby nájemného a není proto ani důvod, aby se k takovému vybavení přihlíželo při zvýšení nájemného. Stejný závěr pak platí i o úpravách, které nelze považovat za běžnou údržbu a ani za drobné opravy a které nájemce provedl v bytě na své náklady (na nichž se pronajímatel po dobu trvání nájemného vztahu nepodílel) a které zvýšily jeho užitnou hodnotu. K vypořádání takové investice dojde až při skončení nájmu. Při stanovení výše nájemného tak nelze zohlednit úpravy, které na své náklady provedl nájemce.

26. Z výše uvedeného tak nelze dospět k závěru, že by předložené inzeráty, resp. byty v nich popsané, byly srovnatelné s bytem, který užívají žalovaní. Z posudku plyne, že předmětný byt je ve zhoršeném stavu, do bytu zatéká a tvoří se v něm plísně, kdežto byty popsané v inzerátech jsou v dobrém stavu po částečné či kompletní rekonstrukci. Předložené inzeráty – byty v nich popsané, nejsou srovnatelné s bytem užívaným žalovanými, a tudíž nemohou dokládat srovnatelnou výši nájemného; navíc jde o pouhou navrhovanou výši, nikoli skutečně dohodnutou výši nájemného. Vzhledem k tomu, že se žalobkyně o své vlastní vůli nedostavila k nařízenému ústnímu jednání, nemohla tak být poučena ve smyslu § 118a odst. 1, 3 o. s. ř. o doplnění skutkových tvrzení o vlastnostech a stavu bytu ke dni podání žaloby a k označení důkazů k prokázání výše srovnatelného nájemného.

27. S ohledem na to, že tak žalobkyně nedostála svých povinností tvrdit a prokázat rozhodné skutečnosti, soud žalobu zamítl.

28. Vzhledem k tomu, že žalovaní byli ve věci procesně úspěšní, náklady řízení však nepožadovali, soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.