19 C 244/2022

Plný text

Okresní soud ve Frýdku-Místku rozhodl samosoudkyní JUDr. Zuzanou Benešovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A proti žalované: Jméno žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B o určení neplatnosti výpovědi z nájmu a o přezkoumání oprávněnosti výpovědi

I. Určuje se, že výpověď z nájmu domu — budovy č.p. , Anonymizováno, , stojící na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , a to včetně všech jejích součástí a příslušenství, jakož i včetně vnitřního vybavení, a zároveň ideálního spoluvlastnického podílu o vel. 5/6 na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , ideálního spoluvlastnického podílu o vel. 5/6 na pozemku parc. č. , hodnota, , ideálního spoluvlastnického podílu o vel. 5/6 na pozemku parc. č. , hodnota, , vše v katastrálním území , jméno FO, , obec , jméno FO, , část obce , adresa, , adresovaná žalobkyni , jméno FO, , , adresa, , datovaná dne 26. 9 2022 a doručená žalobkyni dne 18. 10. 2022, je neoprávněná.

II. Určuje se, že výpověď z nájmu domu – budovy č.p. , Anonymizováno, , stojící na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , a to včetně všech jejích součástí a příslušenství, jakož i včetně vnitřního vybavení, a zároveň ideálního spoluvlastnického podílu o vel. 5/6 na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , ideálního spoluvlastnického podílu o vel. 5/6 na pozemku parc. č. , hodnota, , ideálního spoluvlastnického podílu o vel. 5/6 na pozemku parc. č. , hodnota, , vše v katastrálním území , jméno FO, , obec , jméno FO, , část obce , adresa, , adresovaná žalobkyni , jméno FO, , , adresa, , datovaná dne 20. 10. 2022 a doručená žalobkyni dne 9. 11. 2022, je neoprávněná.

III. Žalovaná je povinna zaplatit České republice na účet Okresního soudu ve Frýdku – Místku náhradu nákladů řízení žalobkyně ve výši 9 283 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Ustanovenému zástupci žalobkyně , Jméno advokáta A, se přiznává odměna a náhrada hotových výdajů za zastupování žalobkyně, a to ve výši a splatnosti, jak o nich bude rozhodnuto v samostatném usnesení po ukončení tohoto řízení.

V. Žalovaná je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu ve Frýdku-Místku soudní poplatek ve výši 4 000 Kč na účet číslo , č. účtu, , VS: , RČ, , do 3 dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala určení, že jak výpověď uvedená pod výrokem I. (dále jen 1. výpověď), tak i výpověď uvedená pod výrokem II. (dále jen 2. výpověď) jsou neoprávněné. Žalobu odůvodnila tím, že, že žalovaná je vlastníkem budovy č.p. , Anonymizováno, , stojící na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , a to včetně všech jejích součástí a příslušenství, jakož i včetně vnitřního vybavení, a zároveň ideálního spoluvlastnického podílu o vel. , Anonymizováno, na pozemku parc. Č. st. , Anonymizováno, , ideálního spoluvlastnického podílu o vel. 5/6 na pozemku parc. č. , hodnota, , ideálního spoluvlastnického podílu o vel. 5/6 na pozemku parc. č. , hodnota, , vše v katastrálním území , jméno FO, , obec , jméno FO, , část obce , adresa, (dále též pro zjednodušení označeno vše jako „Dům". Předmětný Dům žalovaná jako pronajímatel přenechal žalobkyni jako nájemci do nájmu za účelem přechodného bydlení, a to na základě nájemní smlouvy ze dne 28. 07. 2021. Žalovaná a žalobkyně se v této nájemní smlouvě dohodli na výši nájemného v částce 27 000 Kč měsíčně za užívání Domu, které je splatné do posledního dne kalendářního měsíce na bankovní účet žalovaného, veškeré zálohy na úhradu služeb spojených s užíváním domu se žalobkyně zavázala hradit přímo jejich dodavatelům. Žalobkyně nájemné z počátku hradila, byť se zpožděním. Do problémů s úhradou se dostala v důsledku rodinných a zdravotních problémů. Dne 18. 10. 2022 obdržela žalobkyně od žalovaného 1. výpověď z nájmu domu datovanou dne 26. 09. 2022. V 1. výpovědi je uvedeno jako výpovědní důvod porušeni povinnosti nájemcem zvlášť závažným způsobem ve smyslu § 2291 odst. 2 občanský zákoník, přičemž nájem je vypovídán bez výpovědní doby v souladu s § 2291 občanského zákoníku. Žalobkyně byla zároveň vyzvána k odevzdání Domu bezodkladně nejpozději do 30. 09. 2022. Dále je v 1. výpovědi specifikováno, že žalobkyně nehradila sjednané nájemné za dobu delší než 3 měsíce a následuje výčet dlužných částek. V 1. výpovědi však chybí poučení o právu vznést námitky a poučení o právu navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Žalobkyně je toho názoru, že z důvodu absence řádného poučení je tato 1. výpověď neplatná podle § 2286 odst. 2 občanského zákoníku. Žalobkyně i přes absenci řádného poučení ze strany žalovaného, žalované zaslala dne 19. 10. 2022 námitky. Jako reakci na zaslané námitky žalobkyně obdržela dne 09. 11. 2022 další výpověď (2. výpověď) z nájmu téhož domu, která byla datována dne 20. 10. 2022. Tato 2. výpověď se obsahově shoduje s 1. výpovědí, v závěru však do této 2. výpovědi bylo přidáno poučení dle § 2286 odst. 2 obč. zákoníku o právu podat námitky a právu navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Žalobkyně proti ní opět podala námitky, a to dne 10. 11 2022. Žalobkyně však i tuto 2. výpověď považuje za neoprávněnou a neplatnou, a to zejména pro její duplicitu, neboť v krátké době před jejím doručením obdržela již 1. výpověď z nájmu téhož Domu. Dle názoru žalobkyně nemůže žalovaný dát žalobkyni podruhé výpověď, po formální a obsahové stránce perfektní, a zhojit tím vady první výpovědi, když nejprve je třeba rozhodnout, zda 1.výpověď je či není platná, přičemž uvedené může rozhodnout na základě žaloby pouze soud. Pokud by soud shledal 1. výpověď za platnou, pak taková později doručená 2. výpověď je nicotná, neboť-v době jejího doručení již žalobkyně nebyla oprávněným nájemcem. Pokud by však soud rozhodl, že 1. výpověď je neplatná, pak žalobkyni lze z nájmu vypovědět teprve po právní moci soudního rozhodnutí o určení neplatnosti výpovědi z nájmu domu. Spolu s žalobkyní v předmětném Domě žijí ještě další 2 osoby, které, jsou závislé na její péči, a to nezletilé 6-leté dítě, žalobkyně, žalobkyně je samoživitelka, a její těžce nemocný bratr - 3. stupeň postižení. Obě tyto spolužijící osoby jsou na žalobkyni, na její péči zcela závislé. Finanční situace žalobkyně se rapidně zhoršila v době, kdy se u žalobkyně prokázalo onemocnění , Anonymizováno, a musela podstoupit operační zákrok. Na vysvětlenou žalobkyně soudu ještě uvádí, že v předmětném Domě žila její rodina již v minulosti. Ona i její bratr zde žijí v podstatě celý život Žalobkyně se dostala do finanční tísně, a proto musela předmětný Dům prodat investiční společnosti — žalované. Žalobkyně tuto transakci zpětně vidí jako ne zcela výhodnou, ale v době uzavření kupní smlouvy jednala v tísni. Žalovaná ji v domě nechala bydlet na základě shora uvedené Nájemní smlouvy za úhradu měsíčního nájemného ve výši 27 000 Kč. Žalobkyně však na podmínky žalovaného přistoupila i s ohledem na nemocného bratra, který trpí , Anonymizováno, , jakákoli změna může ohrozit jeho zdravotní stav, aby mohl zůstat bydlet v domě, na který je zvyklý. Žalobkyni se nyní zpětně jeví výše nájemného jako nepřiměřeně vysoká, neodpovídající obvyklému nájmu v místě a čase. V nájemní smlouvě bylo rovněž ujednáno právo si dům zpětně odkoupit.

2. Žalovaná ve vyjádření k žalobě uvedla, že považuje za nesporné tvrzení žalobkyně o vlastnictví Domu a o uzavřené nájemní smlouvě s žalobkyní ve vztahu k jejímu obsahu. Žalobkyně byla dle ust. čl. II. odst. 1 nájemní smlouvy povinna hradit žalované nájemné ve výši 27 000 Kč, které bylo splatné vždy k poslednímu dni kalendářního měsíce, za který bylo placeno. Žalobkyně porušila své povinnosti vyplývající ze Smlouvy zvlášť závažným způsobem. Žalovaná odeslala žalobkyni dne 21.10.2022 2. výpověď z nájmu datovanou dnem 20.10.2022. Žalobkyně se nedomnívá, že 2. výpověď z nájmu je neplatná mimo jiné pro její duplicitu. Žalovaná má za to, že 2. výpověď nelze považovat za neplatnou pro její duplicitu, přičemž ve svém tvrzení vychází z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 11.09.1997 pod sp.zn. 2 Cdon 195/97, dle kterého: „jednotlivé právní úkony se pak posuzují samostatně a samostatně také nastávají jejich právní účinky.“ Žalovaná se domnívá, že na neplatnost 2. výpovědi nelze usoudit jen s ohledem na nepřiznivý zdravotní stav žalobkyně a její tíživou sociální situaci. Řečené vyplývá i z konstantní judikatury Nejvyššího soudu České republiky dle které, neplatnost výpovědi nelze posuzovat izolovaně, a tedy při posuzování uvedené otázky nelze totiž izolovaně zdůrazňovat a vytrhávat z kontextu pouze jednu okolnost a opomenout právně významné okolnosti…jde především o jeho zájem na řádném placení nájemného (viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR pod sp. zn. 26 Cdo 2725/2010). Žalovaná se rovněž domnívá, že na neplatnost 2. výpovědi nelze usoudit ani s ohledem na výši výdajů žalobkyně, resp. příjmů. To dokládá i judikatura Nejvyššího soudu České republiky, dle které při posouzení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu pro rozpor s dobrými mravy zásadně není podstatným skutkovým zjištěním ani otázka výdajů nájemce; nelze totiž s přihlédnutím k zájmům pronajímatele na placení nájemného nájemcem bez dalšího dovozovat, že výpověď je neplatná pro rozpor s dobrými mravy, nemá-li nájemce po zohlednění svých výdajů dostatek finančních prostředků na placení nájemného (viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR pod sp. zn. 26 Cdo 2725/2010). Žalovaná v závěrečné řeči u jednání dne , datum, po provedeném dokazování potvrdila k 1. výpovědi, že tato skutečně neobsahovala poučení pro žalobkyni, jak uvedla žalobkyně v žalobě, proto jí byla dána 2. výpověď.

3. Mezi účastníky bylo nesporným, že 1. výpověď byla žalobkyni doručena dne 18. 10. 2022, a 2. výpověď byla žalobkyni doručena dne 9. 11. 2022 (jak uvedla žalobkyně v žalobě) – viz protokol z ústního jednání ze dne , datum, . Dále soud považoval s ohledem na tvrzení procesních stran za nesporné tvrzení žalobkyně o vlastnictví Domu žalovanou, což prokazovala také listina označená jako kupní smlouva ze dne , datum, , a o uzavřené nájemní smlouvě mezi žalovanou jako pronajímatelem a žalobkyní jako nájemcem ze dne 28.7.2021, podle níž měla žalobkyně dle ust. čl. II. odst. 1 nájemní smlouvy povinnost hradit žalované nájemné ve výši 27 000 Kč měsíčně, avšak řádně neplatila, což vzal soud za prokázané listinami označenými jako nájemní smlouva z 28. 7. 2021 a výpis z účtu žalované číslo účtu: , Anonymizováno, za období od 30. 9. 2021 do 31. 3. 2024. Z dalších k důkazům provedených listin, a to označených jako rodný list syna žalobkyně, lékařská zpráva bratra žalobkyně, lékařská zpráva žalobkyně, vzal osud za prokázaná tvrzení žalobkyně o tom, že Spolu s ní v předmětném Domě žijí ještě další 2 osoby, které, jsou závislé na její péči, a to nezletilé 6-leté dítě žalobkyně a její těžce nemocný bratr se 3. stupněm , Anonymizováno, . Obě tyto spolužijící osoby jsou na žalobkyni, na její péči zcela závislé. Rovněž žalobkyně onemocněla , Anonymizováno, a musela podstoupit v srpnu 2022 operační zákrok a po té rekonvalescenci.

4. Mezi procesními stranami bylo sporné, zda výpovědi č. 1 a č. 2 byly dány ze strany žalované žalobkyni oprávněně. Soud provedl ve věci další následující dokazování listinami označenými jako: výpověď č. 1 ze dne 26. 9. 2022, námitky žalované ze dne 18. 10. 2022 k výpovědi č. 1 ze dne 26. 9. 2022, výpověď č. 2 ze dne 20. 10. 2022, námitky žalované ze dne 9. 11. 2022 k výpovědi č. 2 ze dne 20. 10. 2022, předžalobní výzva ve smyslu ustanovení § 142a odst. 1 o. s. ř.

5. Výpovědí č. 1 ze dne 26.9.2022 vzal soud za prokázané, že žalovaná jako pronajímatel vypověděla žalobkyni nájem Domu na základě nájemní smlouvy ze dne 28.7.2021. Jako důvod výpovědi je uvedena skutečnost, že žalobkyně řádně nehradí sjednané nájemné, které je zde jako dluh žalobkyně řádně rozepsáno a vygenerováno za přesně specifikovanou dobu od srpna 2021 do srpna 2022 v součtu ve výši 212 346 Kč, když tuto částku (společně ještě s vyúčtovanými smluvními pokutami ve výši 2x 100 000 Kč) měla žalobkyně žalované zaplatit do 30.9.2022. Tato výpověď z nájmu z 26.9.2022 je současně také označována jako předžalobní výzva ve smyslu ustanovení § 142a odst. 1 o. s. ř. Výpověď z nájmu z 26.9.2022 neobsahuje žádné poučení žalobkyně o možnosti podat námitky pro případnou neoprávněnost výpovědi ve smyslu ust. § 2286 odst. 2 o.z. I v této výpovědi č. 1 je uvedeno, že žalobkyně popsaným jednáním porušuje zvlášť závažným způsobem své povinnosti vyplývající z nájmu, a proto se pronajímatel rozhodl vypovědět nájem podle ustanovení § 2291 občanského zákoníku. Tato výpověď (dle nesporných tvrzení, byla žalobkyni doručena dne 18.10.2022, žalobkyně proti ní podala námitky ze dne 18.10.2022 v nichž brojí proti výši svého dluhu, uvádí okolnosti svého zdravotního stavu a taktéž údaje o svém nemocném bratrovi a nezl. dítěti, požaduje uhradit dluh ve splátkách. Výpověď považuje za neplatnou a danou jí v rozporu s dobrými mravy.

6. Výpovědí č. 2 ze dne 20.10.2022 vzal soud za prokázané, že žalovaná jako pronajímatel vypověděla žalobkyni znovu nájem Domu na základě nájemní smlouvy ze dne 28.7.2021. Jako důvod výpovědi je uvedena skutečnost, že žalobkyně řádně nehradí sjednané nájemné, a je zde odkaz na listinu z 26.9.2022 (jde zřejmě o 1. výpověď z nájmu z 26.9.2022), ve které byl dluh žalobkyni z tohoto titulu vyčíslen a měl být uhrazen do 30.9.2022, což se však nestalo. Znovu je pak vyzvána, aby uhradila dluh do 30.10.2022. tato 2. výpověď z nájmu z 20.10.2022 obsahuje poučení žalobkyně poučení o právu žalobkyně jako nájemkyně vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědí soudem do dvou měsíců od dojití výpovědi žalobkyni ust. § 2286 odst. 2 o.z. I v této výpovědi č. 2 je uvedeno, že žalobkyně popsaným jednáním porušuje zvlášť závažným způsobem své povinnosti vyplývající z nájmu, a proto se pronajímatel rozhodl vypovědět nájem podle ustanovení § 2291 odst. 2 občanského zákoníku. Tato výpověď (dle nesporných tvrzení účastníků), byla žalobkyni doručena dne 9.11.2022. Žalobkyně proti ní podala námitky ze dne 9.11.2022, v nichž brojí proti výši svého dluhu, uvádí okolnosti svého zdravotního stavu a taktéž údaje o svém nemocném bratrovi a nezl. dítěti, požaduje uhradit dluh ve splátkách, uvádí, že zvažuje a zařizuje zpětnou koupi Domu. I tuto 2. výpověď považuje za neplatnou a danou jí v rozporu s dobrými mravy.

7. Po provedeném dokazování má soud za prokázané následující skutečnosti významné pro rozhodnutí v projednávané věci:

8. Žalobkyni byla doručena dne 18.10.2022 písemná 1. výpověď z nájmu ze dne 26.9.2022, ve které však absentuje poučení žalobkyně o jejím právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědí soudem do dvou měsíců od dojití výpovědi žalobkyni dle ust. § 2286 odst. 2 o.z. Přesto proti ní žalobkyně podala námitky ze dne 18.10.2022 a dne 7.12.2022 podala zdejšímu soudu žalobu o přezkoumání oprávněnosti 1. výpovědi. Tato 1. výpověď je rovněž označena jako předžalobní výzva, obsahuje vyčíslení dluhu žalované za neplacení nájemného za období od srpna 2021 do srpna 2022 ve výši 212 346 Kč s tím, nechť tento dluh (i dluhy ze dvou smluvních pokut ve výši 2 x 100 000 Kč) žalobkyně zaplatí do 30.9.2022. Žalobkyni byla doručena dne 9.11.2022 další písemná 2. výpověď z nájmu ze dne 20.10.2022, ve které je obsaženo řádné poučení žalobkyně o jejím právu vznést proti této 2. výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědí soudem do dvou měsíců od dojití výpovědi žalobkyni dle ust. § 2286 odst. 2 o.z. Žalobkyně podala námitky ze dne 9.11.2022 a dne 7.12.2022 podala zdejšímu soudu žalobu o přezkoumání oprávněnosti také této 2. výpovědi. Tato 2. výpověď odkazuje na předžalobní výzvu z 26.9.2022 (což je fakticky výpověď č. 1), která obsahuje vyčíslení dluhu žalované za neplacení nájemného za období od srpna 2021 do srpna 2022 ve výši 212 346 Kč s tím, nechť tento dluh (i dluhy ze dvou smluvních pokut ve výši 2 x 100 000 Kč) žalobkyně má zaplatit do 30.9.2022. Žaloba byla podána 7.12.2022, tj. ve lhůtě 2 měsíců od doručení obou výpovědí.

9. Soud další dokazování ve věci neprováděl pro nadbytečnost, když zásadní skutková zjištění učinil ze shora popsaných důkazů a provádění dalšího dokazování by znamenalo pouze protahování tohoto řízení.

10. Soud hodnotil důkazy každý jednotlivě i ve svém souhrnu, přičemž tyto shora popsané důkazy vyhodnotil jako hodnověrné, ve vzájemné shodě, z nichž bylo možné učinit jednoznačný závěr o skutkovém stavu.

11. Na základě zjištění učiněných z předložených listin dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé, který odpovídá popisu v bodě 8. tohoto odůvodnění, a dále v bodě 3. tohoto odůvodnění, pro stručnost na ně odkazuje a ve stručnosti tak bylo možné uzavřít, že 1. výpověď ze dne 26.9.2022 daná žalovanou žalobkyni pro neplacení nájemného, což bylo žalovanou kvalifikováno jako zvlášť závažné porušení povinností nájemce, a tato 1. výpověď neobsahovala řádné poučení žalobkyně o jejím právu vznést proti této 1. výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědí soudem do dvou měsíců od dojití výpovědi žalobkyni. Současně pak také tato 1. výpověď měla být současně předžalobní výzvou obsahující vyčíslení dluhu z nájmu (212 346 Kč) a smluvních pokut (200 000 Kč), a tyto dluhy měly být žalobkyní žalované zaplaceny do 30.9.2022, přičemž tato výzva k úhradě dluhu (a současně i 1. výpověď) byla žalobkyni doručena až dne 18.10.2022. Také 2. výpověď ze dne 20.10.2022 byla dána žalovanou žalobkyni pro neplacení nájemného, což bylo žalovanou kvalifikováno jako zvlášť závažné porušení povinností nájemce (§ 2291 odst.2 o.z.), 2. výpověď obsahuje odkaz na 1. výpověď jako na „předžalobní výzvu“ k úhradě dluhu žalobkyni, a byla žalobkyni doručena dne 9.11.2022.

12. Podle § 2291 odst. 1 o.z. poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

13. Podle § 2291 odst. 2 o.z. nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

14. Podle § 2291 odst. 3 o.z. neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

15. Podle § 2290 o.z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

16. Podle § 555 odst. 1 o.z. právní jednání se posuzuje podle svého obsahu.

17. Soud rozhodoval o nárocích žalobkyně dle shora citované právní úpravy, k čemuž uvádí: Má-li pronajímatel za to, že nájemce porušil své povinnosti zvlášť závažným způsobem, tedy naprosto zásadně, může mu dát výpověď bez výpovědní doby. Před tím, než přistoupí k podání výpovědi však musí podle § 2291 odst. 3 obč. zák. vyzvat nájemce, aby své závadné chování v přiměřené lhůtě odstranil (popř. odstranil protiprávní stav). Jde o hmotněprávní podmínku, která odráží závažnost důsledků spojených s výpovědí bez výpovědní doby („okamžité“ skončení nájmu, povinnost nájemce byt vyklidit bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu), a jen při jejím splnění může být výpověď oprávněná a platná. Nájemce má tak možnost k nápravě svého závadného chování (protiprávního stavu) a odvrácení skončení nájmu výpovědí bez výpovědní doby; napraví-li své chování (protiprávní stav) v poskytnuté (přiměřené) době, výpovědní důvod pomine. Výzva k tomuto, aby tato hmotněprávní podmínka byla splněna, musí obsahovat specifikaci (popis) závadného chování (protiprávního stavu) a k nápravě musí pronajímatel nájemci stanovit přiměřenou dobu. Přiměřenost poskytnuté doby k nápravě závadného chování nájemce bude nutné posuzovat vždy individuálně s ohledem na závadné chování (protiprávní stav), které má být napraveno (odstraněno). Výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby může tedy dát pronajímatel nájemci teprve poté, co ho řádně vyzval k odstranění závadného chování (protiprávního stavu) a marně uplynula doba k nápravě tohoto závadného chování [srovnej obdobné závěry v odborné literatuře Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník. Zvláštní část. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 473–474].

18. Ustanovení § 2291 obč. zák. tak umožňuje pronajímateli vypovědět nájemci, který porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem, nájem bytu výpovědí bez výpovědní doby, tedy tzv. okamžitě, zároveň však poskytuje nájemci možnost zabránit skončení nájmu tím, že své závadné chování (protiprávní stav) napraví (odstraní), tedy nejen že od něj okamžitě upustí, ale i nahradí škody (dluhy), které již vznikly. Účelem § 2291 obč. zák. je tedy „okamžité“ skončení nájmu jen v případě, že nájemce, který porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem, ani přes výzvu pronajímatele od svého jednání neupustí. Může-li se k výpovědi bez výpovědní doby přihlížet jen v případě, že byla splněna podmínka předchozí výzvy k „nápravě“ zakotvená v § 2291 odst. 3 obč. zák., je zřejmé, že výpověď bez výpovědní doby je vhodná v případech, kdy pronajímatel primárně nepreferuje skončení nájmu, ale upřednostňuje okamžitou nápravu závadného chování (protiprávního stavu) nájemce a tedy pokračování nájemního vztahu. V případě, že nájemce porušuje povinnosti zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel samozřejmě vždy možnost dát mu výpověď podle § 2288 odst. 1 písm. a) obč. zák. s tříměsíční výpovědní dobou. V případě výpovědi podle § 2288 odst. 1 písm. a) obč. zák. zákon nestanoví pro platnost výpovědi podmínku předchozí výzvy k odstranění závadného chování (protiprávního stavu), k oprávněnosti výpovědi je jen třeba, aby porušení povinnosti trvalo ke dni doručení výpovědi. Nájem však skončí až uplynutím tříměsíční výpovědní doby (§ 2286 odst. 1, § 1998 odst. 2 obč. zák.). Byť žalobkyně v petitu své žaloby původně navrhovala, aby soud rozhodl o neplatnosti 1. a 2. výpovědi (u jednání upravila slova „neplatné“ na „neoprávněné“ u obou výpovědí). Také bylo z obsahu žaloby zřejmé, že jde o žalobu podle § 2290 obč. zák., jíž se žalobkyně domáhá přezkumu oprávněnosti 1. i 2. výpovědi. Nejvyšší soud již v rozsudku ze dne 17. 12. 2015, sp. zn. 26 Cdo 3862/2015, který byl dne 19. 10. 2016 přijat na zasedání občanskoprávního a obchodního kolegia k publikaci do Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, zdůraznil, že § 2290 obč. zák. upravující žalobu na neoprávněnost výpovědi se uplatní i v případě výpovědi z nájmu podle § 2291 obč. zák. Žaloba podle § 2290 obč. zák. se obsahově liší od žaloby na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, kterou upravoval § 711 odst. 3 zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „zák. č. 40/1964 Sb.“). Nejde o žalobu na určení, nájemce se v řízení podle § 2290 obč. zák. domáhá přezkoumání, zda je výpověď oprávněná, tedy „zkontrolování oprávněnosti (správnosti) výpovědi“. Soud se tak zabývá naplněností uplatněného výpovědního důvodu, zjistí-li, že výpovědní důvod nebyl dán, rozhodne, že výpověď je neoprávněná. S ohledem na účel a smysl § 2290 obč. zák. a následky, které výpověď z nájmu bytu pro nájemce má, je třeba přezkum oprávněnosti výpovědi podle tohoto ustanovení chápat v širším smyslu. Neoprávněná výpověď proto bude i neplatná či zdánlivá výpověď (bez ohledu na naplněnost výpovědního důvodu). Zjistí-li proto soud v řízení, že je výpověď z nějakého důvodu neplatná (absolutně, relativně) či zdánlivá, rovněž žalobě nájemce vyhoví, neboť ani taková výpověď nebyla dána „po právu“, tedy v souladu se zákonem.

19. Vyšší intenzitu porušování povinností nájemce může způsobit i dlouhodobost či četnost jeho závadného chování. I takto odůvodněné výpovědi z nájmu bytu musí předcházet výzva adresovaná nájemci, aby svá závadná chování odstranil (např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 12. 2018, sp. zn. 26 Cdo 4713/2017).

20. V případě 2. výpovědi lze uzavřít, že žalobkyni nebyla žalovanou poskytnuta žádná přiměřená lhůta ve výzvě před dáním 2. výpovědi k odstranění závadného chování. Měla-li žalobkyně svůj dluh z nájemného ve výši 212 236 Kč a z dlužných smluvních pokut (200 000 Kč) zaplatit do 30.9.2022, aniž se jí tato výzva dostala do její dispoziční sféry (doručena jí byla 18.10.2022), pak nelze hovořit o splnění hmotněprávní podmínky dané pro výpověď v ust. § 2291 odst. 3 o.z.. Navíc pak ani v případě, že by byla žalobkyni doručena výzva datovaná dnem 26.9.2022 před 18.10.2022, tj. ihned po 26.9.2022, nelze považovat lhůtu do 30.9.2022 ke splnění povinnosti k zaplacení 421 236 Kč za jakkoli „přiměřenou“, má-li soud individuálně vyhodnotit poskytnutou lhůtu k plnění jako hmotněprávní podmínku pro dání výpovědi z nájmu bez výpovědní lhůty pro zvlásť závažné porušení povinnosti nájemce. Proto soud vyhodnotil, že v případě 2. výpovědi nebyla splněna hmotněprávní podmínka přiměřené lhůty žalobkyni k zaplacení jejího dluhu před podáním této 2. výpovědi. S ohledem na to, pak shledal v případě 2. výpovědi soud žalobu důvodnou a uzavřel, že tato 2. výpověď je neoprávněná, když se k ní ze zákona nepřihlíží.

21. Podle § 2286 odst. 2 o.z. vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

22. V případě 1. výpovědi pak mezi účastníky ani nebylo sporu o tom, že tato 1. výpověď neobsahovala žádné poučení žalobkyně o jejím právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, z tohoto důvodu byla takto daná 1. výpověď neplatná, a jako taková soudem vyhodnocena jako rovněž neoprávněná.

23. Nad rámec důvodů neoprávněnosti obou výpovědí soud uzavírá, že 1. výpověď byla absolutně neplatná z důvodu uvedeného v 2286 odst. 2 o.z. a 2. výpověď fakticky nicotná z důvodu uvedeného v § 2291 odst. 3 o.s.ř. Tato širší koncepce přezkumu je v reálném životě praktická pro obě strany nájemního poměru (pro obě procesní strany), neboť řešení otázky absolutní neplatnosti a nicotnosti výpovědi nejsou odsunuty až do dalších fází sporu, například vyklizení Domu a podobně. Současně by ovšem nebyl správným závěr, že nájemce je omezen námitkou o nicotnosti výpovědi podle § 2291 odst. 3 o.z. nebo námitkou její absolutní neplatnosti podle § 2286 odst. 3 o.z. jen na řízení podle § 2290 o.z., k jehož zahájení je nájemce oprávněn pouze ve lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. K nicotnosti právního jednání nebo jeho absolutní neplatnosti musí soud přihlížet vždy, protože absolutní neplatnost a nicotnost právního jednání nepodléhá žádným lhůtám hmotného práva – viz právní teorie např. Hulmák a kol., Občanský zákoník VI, závazkové právo, zvláštní část (§ 2055-3014), Komentář, 1. vydání, Praha, C.H. Beck,2014, str. 467).

24. Neoprávněné výpovědi z nájmu tak nemohly přivodit žalobkyni zánik nájemního vztahu k Domu. K zániku nájmu žalobkyně nedošlo ani dle 1. výpovědi ani podle té 2.

25. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal České republice na účet Okresního soudu ve Frýdku – Místku náhradu nákladů řízení žalobkyně, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na zaplacení 9 283 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení ustanoveným advokátem žalobkyně, kterému náleží odměna zta 3 úkony stanovená dle § 7 a § 9 odst. 3, písm. e) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”), tj. po 2 500 Kč za úkon (1 úkon za přípravu a převzetí zastoupení a 2 úkony za účast u jednání dne , datum, ) včetně 3 paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a dále 4x 100 Kč jako náhrada za ztrátu času cestou k jednání dne , datum, z , Anonymizováno, do , adresa, a zpět, a náhrada cestovného ve výši 483 Kč za cestu k jednání dne , datum, z , Anonymizováno, do , adresa, a zpět, celkem ujeto 58 km osobním automobilem Audi A6 o průměrné spotřebě 7,1 l nafty na 100 km a paušální náhradě 5,6 Kč/1 km dle vyhl.č. 398/2023 Sb. Náklady za právní zastoupení žalobkyně je žalovaná povinna zaplatit ve lhůtě 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku (§ 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o.s.ř.).

26. Výrok IV. vychází z toho, že stát ustanovil zástupcem žalobkyně , Jméno advokáta A, , jemuž byla přiznána odměna a náhrada hotových výdajů za zastupování žalobkyně, a to ve výši a splatnosti, jak o nich bude rozhodnuto v samostatném usnesení po ukončení tohoto řízení, když nyní (v etapě prvoinstančního rozhodnutí) nemusí být známá konečná výše těchto nákladů, když ustanovený zástupce žalobkyně má nárok na odměnu a náhradu všech hotových výdajů, které mu případně mohou vzniknout i za odvolací řízení. Proto o nich bude rozhodnuto až po skončení celého tohoto řízení.

27. Výrok V. vychází z § 2 odst. 3 zákona č. 549/1991 Sb. Žalobkyně byla od poplatku osvobozena. Poplatková povinnost za nárok na určení neoprávněnosti 2 výpovědí z nájmu bytu přešla na žalovanou, která nebyla ve sporu úspěšná. Výše soudního poplatku byla stanovena podle položky 4 bod 1 písm. c) sazebníku, tj. 2x 2 000 Kč. Lhůta k zaplacení soudního poplatku byla určena podle § 7 odst. 1 zákona o soudních poplatcích.