20 C 130/2023

Plný text

Okresní soud ve Frýdku-Místku rozhodl samosoudkyní Mgr. Hanou Solanskou ve věci žalobkyně: Jméno zainteresované osoby 0/0 , narozená Datum narození zainteresované osoby 0/0 bytem Adresa zainteresované osoby 0/0 , MBA sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 proti žalované: Jméno zainteresované osoby 1/0 , IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu

I. Určuje se, že výpověď nájemní smlouvy uzavřené dne , datum, mezi žalobkyní jako nájemcem a manžely , jméno FO, jako pronajímateli, jejímž předmětem je pronájem bytu nacházejícího se v 2. NP domu na adrese , adresa, , ze dne , datum, , je neoprávněná.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradu nákladů řízení částku ve výši 10 712 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám právního zástupce žalobkyně.

1. Žalobou doručenou soudu dne , datum, , doplněnou dne , datum, , se žalobkyně domáhala určení, že výpověď nájemní smlouvy uzavřené dne , datum, mezi žalobkyní jako nájemcem a manžely , jméno FO, jako pronajímateli, jejímž předmětem je pronájem bytu nacházejícího se v 2. NP domu na adrese , adresa, , ze dne , datum, , je neplatná a nájemní vztah ke dni vydání rozsudku trvá. Tvrdila, že nájem byl ujednán na dobu určitou ode dne , datum, do , datum, . Částka měsíčního nájemného byla sjednána tak, že se tato skládala z částky „nájemného“ a částky „služeb“ (voda, elektřina, plyn, komunální odpad apod). Částku služeb si žalobkyně hradila sama přímo poskytovateli služeb a zbývající částku odpovídající nájemnému hradila v souladu se smlouvou pronajímateli. Dne , datum, obdržela žalobkyně od insolvenční správkyně pronajímatelů výpověď z nájmu, který vznikl dle nájemní smlouvy, pro údajné porušení povinností závažným způsobem, a to nezaplacením nájemného sjednaného ve smlouvě, a to nejméně od , datum, . Žalobkyně podle § 2291 údajně porušila svou povinnost zvlášť závažným způsobem, neboť údajně neplatila nájemné a náklady na služby po dobu alespoň tří měsíců. Dle žalobkyně nedošlo k uzavření žádné dohody o zvýšení nájemného nebo k oznámení o zvýšení nájemného v mezích zákona dle § 2249 občanského zákoníku. Žalobkyně hradila nájemné ve výši stanovené nájemní smlouvou. Proti výpovědi podala žalobkyně dne , datum, námitky. Dle žalobkyně nedošlo k naplnění výpovědních důvodů uvedených žalovanou ve své výpovědi, neboť nájemné žalobkyně řádně hradila. Žalobkyně neporušila své povinnosti tak závažným způsobem, jak tvrdí žalovaná a není ani po dobu alespoň tří měsíců v prodlení s placením nájemného. Výpověď nájmu ze strany žalované byla podána neoprávněně. Vzhledem ke skutečnosti, že žalovaná ani přes námitky nevzala výpověď zpět, podala žalobkyně žalobu.

2. Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasila, uvedla, že nájemní smlouva ze dne , datum, nebyla nikdy podepsána vlastníkem nemovitosti. I pokud by se právní vztah měl řídit touto nájemní smlouvou, nájemné bylo sjednáno ve výši 5 500 Kč, přičemž v této částce nejsou zahrnuty i zálohy na jakékoli služby poskytnuté v souvislosti s užíváním nemovitosti. Tyto služby si zajišťovali uživatelé domu vždy sami a smlouvy byly vždy sjednány na jejich jméno. Žalobkyně nikdy insolvenčním dlužníkům žádnou úhradu nájmu nezaslala a i přesto, že minimálně od , datum, není žádných pochybností o vlastnictví nemovitosti insolvenčními dlužníky , jméno FO, a , jméno FO, . Po zahájení insolvenčního řízení žalovaná vyzvala žalobkyni, aby zasílala nájemné v odpovídající výši na účet zřízený pro oddlužení, tato však do nečiní. Žalovaná jí proto zaslala výpověď z nájmu bytu, která je nyní napadána.

3. Podáním ze dne , datum, žalobkyně doplnila, že nájemní smlouva byla uzavřena a podepsána mezi pronajímateli (manželé , jméno FO, a , jméno FO, ) a nájemcem (žalobkyní) platně, neboť obsahovala všechny podstatné náležitosti, jakými je dostatečné určení smluvních stran a předmětu nájmu. V této smlouvě byla rovněž sjednána výše nájemného. Měsíční nájemné ujednané dle dohody stran v nájemní smlouvě (v celkové výši 5 500 Kč) se skládalo z plateb za elektrickou energii (2 500 Kč), dodávku vody (700 Kč) plynu (1 900 Kč) a služby spojené s odpadem (236 Kč), tato část nájemného ve výši 5336 Kč byla hrazena dodavatelům těchto služeb a energií. Zbytková částka nájemného (164 Kč), tvořila hodnotu poskytovanou za užívání předmětu nájmu (samotný nájem) a byla hrazena pronajímateli. Žalobkyně tedy hradila nájemné a platby za služby a energie zcela v souladu s uzavřenou nájemní smlouvou. Žalobkyně rovněž opakovaně notifikovala pronajímatele o nutnosti oprav bytu a pořízení nového technického vybavení, a to buď prostřednictvím zmocněnce manželů , jméno FO, nebo přímo manželům , jméno FO, .

4. U jednání dne , datum, žalobkyně opravila žalobní petit tak, že se domáhá určení, že výpověď nájemní smlouvy uzavřené dne , datum, , jejímž předmětem je pronájem bytu nacházejícího se v 2. NP domu na adrese , adresa, , ze dne , datum, , je neoprávněná ve smyslu ust. § 2290 občanského zákoníku. Dále žalovaná doplnila, že žalobkyni před doručením výpovědi vyzvala, aby v přiměřené době odstranila své závadné chování.

5. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že výpověď z nájmu bytu nacházejícího se v 2. NP domu na adrese , adresa, , ze dne , datum, , byla žalobkyni doručena dne , datum, . Soud shledal, že předmětná žaloba byla podána včas v souladu s ust. § 2290 občanského zákoníku.

6. Soud provedl dokazovaní následujícími listinami:Nájemní smlouvou uzavřenou dne , datum, mezi , jméno FO, a , jméno FO, jako pronajímateli a vlastníky bytové jednotky a žalobkyní jako nájemkyní bylo prokázáno, že žalobkyně byla ode dne , datum, oprávněna užívat bytovou jednotku, nacházející se ve 2. nadzemním podlaží domu č.p. , adresa, . Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do , datum, . Splatnost nájemného ve výši 5 500 Kč byla dohodnuta vždy k 20. dni daného měsíce v kalendářním roce.Z výpovědi z nájmu bytu nacházejícího se ve 2. nadzemním podlaží domu č.p. , adresa, ze dne , datum, adresované žalobkyni soud zjistil, že žalovaná jakožto insolvenční správkyně dlužníků , jméno FO, a , jméno FO, dala žalobkyni výpověď z nájmu bytu. Ve výpovědi je uvedeno: „V rámci insolvenčního řízení sp. zn. KSOS , spisová značka, mi byla jako insolvenční správkyni předložena nájemní smlouva, kterou jste měla uzavřít dne , datum, s insolvenčními dlužníky. Na základě této smlouvy Vám měl být poskytnut k užívání byt v 2. nadzemním podlaží o velikosti 3 + 1, v rodinném domě v obci , adresa, . Bylo sjednáno nájemné ve výši 5 500 Kč. Přestože tuto smlouvu považuji za neplatnou, zasílám tímto z důvodu právní jistoty tuto výpověď z nájmu bytu. Výpovědní důvod byl specifikován takto: „Přestože jsem Vás dne , datum, vyzvala k hrazení odpovídajícího nájemného, do dnešního dne jste tak neučinila. Nejen, že nezasíláte mnou požadované tržní nájemné, jste v prodlení i s úhradou nájemného sjednaného ve smlouvě, a to nejméně od , datum, , kde mělo být hrazeno výhradně k mým rukám. Vzhledem k výše uvedenému vypovídám smlouvu ze dne , datum, z důvodu porušení Vašich povinností nájemce zvlášť závažným způsobem, a to výpovědí bez výpovědní doby. Váš nájemní poměr končí doručením této výpovědi.“ Výpověď dále obsahovala odkaz na ust. § 2291 občanského zákoníku a poučení o možnosti podat proti výpovědi námitky a návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem ve lhůtě dvou měsíců ode dne doručení výpovědi.Z dopisu žalobkyně ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalobkyně podala proti výpovědi námitky k rukám insolvenční správkyně.Z výzvy k součinnosti včetně dokladu o odeslání bylo zjištěno, že žalovaná dne , datum, zaslala žalobkyni dopis, datovaný , datum, , v něž ji mimo jiné vyzývá, aby zasílala nájemné dle nájemní smlouvy od června na účet zřízený pro insolvenční řízení.

7. Soud neprovedl důkaz doklady o platbě nájemného, obsahem spisu , spisová značka, vedeného u Krajského soudu v , adresa, , výpisem plateb žalobkyně, písmoznaleckým posudkem, přílohou k nájemní smlouvě, výpisy z účtu jejichž disponentem je , jméno FO, , smlouvami o dodávkách energií a služeb, svědeckou výpovědí , Anonymizováno, , jméno FO, , plnou mocí pro , jméno FO, pro nadbytečnost, když má za to, že provedeným dokazováním byl zjištěn skutkový stav v rozsahu dostatečném pro rozhodnutí ve věci, což bude rozebráno níže.

8. Na základě shora provedených důkazů soud dospěl k následujícímu skutkovému závěru: Žalobkyně užívá na základě nájemní smlouvy ze dne , datum, , uzavřené s manžely , jméno FO, , byt, nacházející se ve 2. nadzemním podlaží domu č.p. , adresa, . Žalovaná je insolvenční správkyní pronajímatelů. Dne , datum, odeslala žalovaná žalobkyni výzvu, aby zasílala nájemné dle nájemní smlouvy od června na účet zřízený pro insolvenční řízení Dne , datum, byla žalobkyni doručena výpověď z nájmu bytu, ze dne , datum, , z důvodu porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem, a to bez výpovědní doby.

9. Podle ust. § 2290 odst. 1 občanského zákoníku, výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Podle odst. 2 téhož ustanovení vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

10. Podle ust. § 2290 občanského zákoníku, nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

11. Podle ust. § 2291 odst. 1 občanského zákoníku, poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

12. Podle ust. § 2291 odst. 2 občanského zákoníku nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

13. Podle ust. § 2291 odst. 3 občanského zákoníku, neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

14. Po právní stránce soud posoudil žalobu ve smyslu shora citovaných ustanovení a dospěl k závěru, že žaloba je důvodná. Přezkoumání oprávněnosti výpovědi podle ust. § 2290 občanského zákoníku spočívá v tom, že soud posoudí, zda je dán výpovědní důvod. Přezkum oprávněnosti výpovědi podle tohoto ustanovení je, podle nejvyššího soudu, třeba chápat v širším smyslu, a zjistí-li soud v řízení podle § 2290, že výpověď je z nějakého důvodu neplatná (absolutně, relativně) či zdánlivá, žalobě nájemce vyhoví, neboť ani taková výpověď nebyla dána „po právu“, a je proto „v širším smyslu“ neoprávněná. Jde o specifickou žalobu definovanou v hmotněprávním předpise, takže žalobce nemusí v řízení prokazovat naléhavý právní zájem (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 5. 6. 2019, sp. zn. 26 Cdo 542/2019).

15. Výpověď z nájmu bytu musí mít písemnou formu, pronajímatel musí uvést zejména důvod výpovědi a poučení nájemce o právu podat žalobu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, přičemž první i poslední podmínku žalovaná splnila. Co se týče důvodu výpovědi je pronajímatel povinen vždy u výpovědi podle ust. § 2291 občanského zákoníku uvést, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, a to tak, že jednání nebo opomenutí nájemce skutkově vylíčí, popíše nezaměnitelně s jiným jednáním, aby bylo možno v rámci posouzení jednání nebo opominutí nájemce vyhodnotit jeho obsah, intenzitu ve vztahu k tomu, zda takto došlo k naplnění zákonných znaků porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem, nebo nikoli. Pronajímatel by měl výslovně uvést, proč hodnotí porušení povinností nájemcem jako zvláště závažné. Tedy neobsahuje-li výpověď konkrétní skutečnosti, ze kterých lze usoudit na to, že výpovědní důvod byl naplněn, k výpovědi se nepřihlíží (srovnej Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014), 1. vydání, 2014, s. 469 - 474: E. Kabelková, M. Selucká a dále srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 21.7.2011, sp. zn. 26 Cdo 2024/2010).

16. Vadu výpovědi z nájmu bytu v tomto konkrétním případě spatřuje soud v nedostatečně specifikovaném výpovědním důvodu. Žalovaná ve výpovědi uvedla, že žalobkyně nezasílá tržní nájemné a je v prodlení i s úhradou nájemného sjednaného ve smlouvě (5 500 Kč), a to nejméně od , datum, . Na tuto skutečnost měla být žalobkyně upozorněna výzvou ze dne , datum, . Ke splnění požadavku určitosti výpovědi z nájmu bytu dané z důvodu podle § 2291 odst. 2 občanského zákoníku ale nepostačí jeho „obecné vymezení“, bez uvedení bližších skutkových okolností, jež by jednání, zakládající daný výpovědní důvod, náležitě a jednoznačně specifikovaly. Žalovaná ve výpovědi neuvedla ani dlužnou částku, ani konkrétní období, ev. měsíce, ve kterých žalobkyně nesplnila svou povinnost platit nájemné. Žalovanou uvedené údaje tedy „prodlení žalobkyně s nájemným sjednaným ve smlouvě ve výši 5 500 Kč nejméně od , datum, “ dostatečně určité není. Z výpovědi nevyplývá, kolik konkrétně činí dlužné nájemné, resp., za jaký měsíc nebylo uhrazeno vůbec nebo nebylo uhrazeno v plné výši. Jelikož výpovědní důvod nebyl vymezen tak, aby nebyl zaměnitelný s jiným skutkem, k výpověď z nájmu bytu ze dne , datum, , kterou dala žalovaná žalobkyni, se podle ust. § 2291 odst. 3 občanského zákoníku, nepřihlíží, resp. jde o zdánlivé právní jednání pro neurčitost podle ust. § 553 odst. 1 občanského zákoníku (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 25. 11. 2009, sp. zn. 26 Cdo 1109/2009).

17. Ještě před podáním výpovědi je pronajímatel povinen pokusit se řešit věc smírně, sdělit nájemci, nejlépe písemně, že posuzuje jeho chování jako porušení povinností zvlášť závažným způsobem a proč, a vyzvat jej, aby svého jednání zanechal, s tím, že pokud se tak nestane v době, kterou mu pro tento účel pronajímatel dodatečně dá, může teprve přikročit k podání výpovědi. Výzva představuje hmotněprávní podmínku pro oprávněné podání výpovědi. Žalovaná sice zaslala žalobkyni dne , datum, výzvu k součinnosti, avšak dle jejího obsahu se nejedná o výzvu ve smyslu ust. § 2291 odst. 3 občanského zákoníku. Uvedená výzva neobsahuje sdělení, že by určité chování žalobkyně bylo porušením jejích povinností jako nájemkyně zvlášť závažným způsobem, ani výzvu, aby svého jednání zanechala v přiměřené lhůtě. Žalovaná toliko vyzývá žalobkyni, aby v souvislosti s insolvenčním řízením pronajímatelů, platila nájemné na insolvenční účet. Jelikož žalovaná nezaslala před doručením okamžité výpovědi žalobkyni výzvu, aby v přiměřené době odstranila své závadné chování, k výpovědi ze dne , datum, se podle ust. § 2291 odst. 3 občanského zákoníku nepřihlíží.

18. Nad rámec uvedeného soud konstatuje, že v tomto řízení nezkoumal platnost nájemní smlouvy ze dne , datum, . Soud dospěl k závěru, že k výpovědi z nájmu bytu učiněné na základě přípisu ze dne , datum, se nepřihlíží, a to ze dvou důvodů. Prvním je absence výpovědního důvodu, resp. konkrétních skutkových okolností porušení povinností ze strany žalobkyně. Druhým je nesplnění hmotněprávní podmínky pro podání výpovědi z nájmu, a to zaslaní řádné výzvy před podáním výpovědi. Ke stejnému závěru by soud došel i poté, bylo-li by v tomto řízení zjištěno, zda je nájemní smlouva platná či nikoli. Rozsáhlé dokazovaní, které by ve svém důsledku nepřineslo změnu v rozhodnutí soudu, je dle názoru soudu v přímém rozporu se zásadou hospodárnosti řízení. Žalovaná sama připouští jistý logický rozpor, když navrhuje žalobě vyhovět, s tím, že je -li nájemní smlouva neplatná, jak tvrdí, není co vypovídat. Konečně vyřešil-li by soud otázku platnosti nájemní smlouvy, šlo by jen o otázku předběžnou, nezavazující jiný soud v jiném řízení. Ze všech výše uvedených důvodů pak soud žalobě v celém rozsahu vyhověl.

19. O nákladech řízení soud rozhodoval podle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. Jelikož žalobkyně měla ve věci plný úspěch, byla jí přiznána plná náhrada nákladů řízení, a to v částce 10 712 Kč. Tyto náklady představuje odměna advokáta za čtyři úkony právní služby dle ust. § 7 a 9 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb. (převzetí a příprava zastoupení, podání žaloby, vyjádření ve věci samé, účast u jednání soudu) po 1 500 Kč a čtyři režijní paušály po 300 Kč, to vše zvýšeno o 21% DPH, což činí celkem 8 712 Kč a zaplacený soudní poplatek ve výši 2 000 Kč. Dle ust. § 149 odst. 1 o.s.ř. je žalovaná povinna zaplatit tyto náklady k rukám právního zástupce žalobkyně.